|
GİRİŞ
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bu kullanma ve yararlanmaya karşılık, kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği her iki tarafa borç yükleyen (synallagmatik) sürekli bir sözleşmedir (TBK. m. 248).
Kira sözleşmesinin kurulmasının yanı sıra sona ermesi hali de uygulamada en çok rastlanılan durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle kanunda ayrıntılı olarak düzenlemeye yer verilmiştir. EBK.’ da ayrıntılı olarak yer verilen kira sözleşmesi, 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle TBK.’da kira sözleşmelerine ilişkin hükümler eskiye nazaran daha açık bir dille ve tartışmaları biraz olsun azaltacak şekilde kaleme alınmış ayrıca 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunu’ na tabi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri ortadan kaldırarak, tek bir çatı altında toplamıştır.
Çalışmamın konusu, kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesini içermekte olup sırasıyla, olağan ve olağanüstü nedenlerle fesih akabinde bunlara bağlanan sonuçlar ve kiralayanın hapis hakkı ayrıntılı olarak incelenmiştir.
I. BORÇLAR KANUNU’NUN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
A. Genel Olarak
Türk Borçlar Kanununda, genel anlamda kira sözleşmesinin sona erme nedenleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sona erme halleriyle ürün kirası ve hayvan kirasının sona erme sebepleri ayrı başlıklar altında açıklanmıştır. Hukukumuzda kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesine yönelik olarak fesih ve fesih bildirimi (ihbar) hakları düzenlenmiştir. Fesih yolu ile sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı, hem kiraya verene hem de kiracıya tanınmıştır. Eğer kiraya verenler ya da kiracılar birden fazla ise, kira sözleşmesinin feshedilmesinde hepsi birden fesih bildiriminde bulunmalıdır .
Kira ilişkisinin sonlandırılmasını değişik ana başlıklar ile bunları da kendi içeriğinde alt başlıklar altında incelemeye çalıştım. Uygulama açısından karşımıza çok çıkan konut ve çatılı iş yeri kiraları konusunu daha ayrıntılı olarak ele aldım. Genel olarak hukukumuzda düzenlenen sona erme sebepleri uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanmaktadır.
B. SÜRENİN DOLMASI NEDENİYLE SONA ERME
Sürenin dolması nedeniyle sona erme hali, kira sözleşmesinde sürenin belli olup olmadığı farklılığına göre sona erecektir. Kira sözleşmesi süreli olacağı gibi, bu sürenin belirtilmemiş olması da mümkündür.
a. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Sözleşmenin sona ereceği anın, tarafların açık veya zımni irade beyanıyla öngörüldüğü hallerde belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olur . Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir . Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan bu belirli süre, bir takvim günü olabileceği gibi hal ve duruma göre örtülü olarak da belirlenmiş olabilir . Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (sükut) ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte kendiliğinden sona erer . Ancak, süre geçmiş olduğu halde kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa ya da kullanmasına izin vermişse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
TBK. m. 327 de düzenlenen bu hal, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 267 nci maddesine karşılık gelmekte olup, iki fıkradan ibarettir. Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir . Kira sözleşmesinde kira süresi açık veya örtülü şekilde belirlenmişse, anılan sürenin dolmasıyla kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.
Ancak sürenin sona ermesi, her hal ve koşulda kira ilişkisinin ortadan kalktığını göstermez . Tarafların bu konuda hareketleri önemlidir. Zira ortada açık bir anlaşma bulunmadığı halde taraflar kira ilişkisini devam ettiriyorlarsa, sözleşme kendiliğinden sona ermeyip, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Diğer bir deyişle belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Yenilemenin hukuki sonucu olarak, belirli süreli kira sözleşmesinin yerine tarafları ve içeriği, sona eren sözleşme ile aynı olan yeni bir belirsiz süreli kira sözleşmesi meydana gelmektedir . Bu dönüşümle birlikte artık taraflar arasında çıkacak uyuşmazlıklarda Hakim belirli olmayan süreli kira hükümlerini uygulayacaktır.
Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, sözleşmenin yenilenmeyeceğini süresinde kiracıya bildirmişse eğer, yapılan bu bildirimle sözleşme süresiz hale dönüşemez. Bu hususta verilen bir karara göre 6. Hukuk Dairesi şöyle söylemiştir. “…Fesih ihbarı yapılmışsa akit süresiz hale gelmez….”
aa. Ürün (Hasılat) Kirasında
Bu tür kirada, belirli sürenin bitiminde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmesinde, akside kararlaştırılmamışsa, sözleşme kendiliğinden bir yıl yenilenmiş sayılır. Dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin böyle bir durumda uzamadığı, ancak yenilendiğidir. Bu duruma göre yenilenen ürün kirasında, taraflar, yasal bildirim süresine ( 6 ay ) uymak koşuluyla her kira yılının sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir.
Diğer bir deyişle, ürün kirasında bir kere yenileme oldu mu, artık taraflardan biri altı ay önce feshi ihbar etmedikçe, akit seneden seneye yenilenecektir. Kira başlangıç tarihi bilinmiyorsa eğer, aylık sürelik bildirimde bu tarih esas alınırken başlangıç tarihinin bilinmemesi halinde ise, kiraya verenin kira başlangıç tarihini tanık ve yemin deliline başvurarak kanıtlayabilme olanağı olmalıdır. Nitekim uygulamada bu yöndedir.
bb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında
aaa. Belirli Süreli Kira Bakımından
Ürün kirasına benzemekle birlikte, ondan farklı olarak bu tür kiralarda kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır ( TBK. m. 347 ). Görüldüğü gibi burada sözleşmenin yenilenmesi değil uzamış sayılacağı belirtilmiştir. Bunun yanı sıra fesih bildirimi hakkı öncelikle kiracıya tanınmış bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır.
Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’ un 11’ inci maddesi uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmaması halinde, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzayacaktır. Kiracının yapacağı yazılı bildirimin yalnızca gönderilmiş olması yetmez, bu bildirimin kiraya verene kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce ulaşmış olması gerekmektedir. GKHK.’unun 11. maddesi aynen korunarak TBK. m. 347/1’ de emredici nitelikte düzenlenmiştir.
TBK. m. 347/1’ den anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sürenin bitimi üzerine belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kural olarak yalnızca kiracıya tanınmıştır .
Kiraya veren, sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez . Uzayan her yeni yıl içinde kiraya veren bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi uzamış olur. Bu durumun tekerrür etmesi hakkaniyetle bağdaşmadığından, TBK. m. 347 ile “..Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” yasada bir sınırlama öngörülmüştür. Tasarının 346’ ncı madde metninde yer alan “on beş yıllık” ve “on beş yıl” ibareleri maddede geçen sürenin, mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılamayacağı temelinde makul bir seviyeye indirilmesi amacıyla “on yıllık” ve “on yıl” şeklinde değiştirilmiştir . Bu düzenleme kiracı lehinedir. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreye izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla hiçbir sebep ileri sürmeden sözleşmeye son verebilir. Yani kiracı 10 yıl boyunca kira akdi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa kiraladığı mecurda oturabilecektir
Sözleşmenin uzamış sayılacağı ve bunun yenilemeden farkı konusunda Doktrinde ve BK’ da farklılıklar vardır. BK. m. 263 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesine rağmen kira ilişkisi devam ediyorsa, sürenin bitimi tarihi itibariyle sözleşme süresiz yenilenmiş sayılırdı. BK. m. 263, belirsiz bir süre için “yenilemeden (tecditten)” bahsetmekteydi. Oysa TBK. m. 327/2 ise “ Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” hükmünü getirmiştir.
BK. m. 263’ deki yenilemenin hukuki sonucu kararlaştırılan sürenin dolmasından sonra kiralananın kiracı tarafından kullanımını bilmesine rağmen kiralayanın derhal itiraz etmesine bağlı olarak sona eren belirli süreli kira sözleşmesinin yerine, tarafları ve içeriği sona eren sözleşme ile “aynı” olan yeni bir süresiz kira sözleşmesinin meydana gelmesi idi . Hal böyle olunca, belirli süreli kira için verilen teminatlar ve kira sözleşmesine bağlı önalım hakkı, sürenin sona ermesiyle ortadan kalkardı. TBK. m. 327/2 için bu görüşün uygulama alanının olup olmadığı tartışmaya açık olmakla beraber, İBK. m. 266/2 ye karşılık olan TBK. m.327/2 de uygulamada, belirli süreli kira için verilen teminatların ve önalım hakkının sürenin ortadan kalkmasıyla varlıklarını koruyacağı olacağı yönündedir. Oysa BK ve GKHK yürürlüğü dönemindeki öğreti BK. m. 263 hükmü ile GKHK. m. 11 hükmünü paralel bir biçimde ele alıyor ve her iki durumda da, “yeni bir kira ilişkisinin kurulduğunu” kabul ediyordu . TBK. m. 347/1’e göre uzayan sözleşme, aslında yeni bir kira sözleşmesi niteliğindedir. O halde TBK. m. 247 nin 1. ve 2. hükmünün paralel okunması uygun olacağından, sonuç olarak sona erecek ve yeni başlayacak sözleşme “aynı” olan yeni sözleşme için, eski sözleşme gereğince verilmiş teminatlar ve önalım hakkı, sürenin sona ermesiyle ortadan kalkacaktır.
Tarafların tam ehliyetli olup olmadığı ve bu hususun yenilemeyi nasıl etkileyeceği konusunda Doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Benimde katıldığım Gümüş’ ün görüşüne göre, TBK. m.327/2’ deki dönüşüm bir kanun hükmüne dayandığına göre, taraflar tam ehliyetli olmasalar bile, en azından ayırt etme gücüne sahip olmaları yeterlidir. Aksine bir görüş olan Aral’ ın görüşüne göre ise tam ehliyet yenileme için şarttır.
Bir başka değinilmesi gereken hususta, kiracı tarafından ifa edilmemiş kira bedellerinin uzayan dönemde ne olacağıdır. TBK. m. 327/2’ ye göre ileriye etkili sona ereceği için, eski dönemden kalan kira bedelleri varlıklarını sürdüreceklerdir. Ancak bu borçlar TBK. m. 315’ de düzenlenen kiracının temerrüdü ile fesih hallerine konu olamazlar.
Hem 6570 sayılı yasada hem de TBK. m. 347’ de belirli süreli sözleşmenin sona erdirilmesi için yapılacak olan bildirimin yazılı olması gerekmektedir . Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yazılı şekil bir geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür. Yazılı şeklin geçerlilik şartı olduğu TBK. m. 248’ de ayrıca düzenlenmişse de hükmün “bildirim geçerliliği” başlığını taşıması sadece TBK. m. 347/1’de yer alan bildirimlerin şekli bakımından getirildiği izlenimi vermektedir. Ancak hükmün gerekçesine bakıldığında bu düzenlemenin yalnız TBK. m. 347/1’de yer alan bildirimler bakımından değil, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanuni düzenlemelerde yer alan tüm bildirimler için geçerli olduğu anlaşılmaktadır.
Ancak TBK.’da kiraya verene tanınan bu bildirim hakkının kullanımı 12.01.20011 Tarih ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. Maddesi ile ertelenmiş, TBK.’nın yürürlüğü tarihinden önce kurulmuş kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla beraber, geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında 6101 sayılı Türk Borçlar Kanun’un Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. Maddesinin son cümlesinde yer alan hüküm TBK. m. 347/1. c. 3’e ilişkin olarak, bir defaya mahsus olmak üzere yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır.
Yani bu sürelerin sonuna kadar kiraya verenin TBK. m. 347/1 c. 3’teki bildirim hakkını kullanabilmesi mümkün olmayacaktır .
6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunu, m.1; Geçmişe Etkili Olmama Kuralı: TBK.’nın yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, TBK.’ nın yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir .
bbb. Belirsiz Süreli Kira Bakımından
Kira sözleşmelerinde taraflar, sözleşmenin süresini ne sarih ne de zımni bir şekilde belirlememişler, yalnızca malın kiraya verileceği konusunda anlaşmışlar ve kiralanan teslim edilmiş ise bu sözleşme türüne belirsiz süreli kira sözleşmesi denilmektedir . Yani, belirsiz süreli kira, başlangıç tarihinin belli olmadığı bunun yanı sıra zaman bakımından süresi belli olmayan kira ilişkisidir.
Kanun koyucu belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sonsuz olarak tarafları bağlamaması için , kira sözleşmesinin sürekli bir borç ilişkisi olması nedeniyle, sözleşmenin taraflarına (kiraya veren ve kiracı) haklı bir sebep olmasa bile, olağan fesih ile sözleşmeyi sona erdirebilme imkanı tanımıştır . TBK. m. 328/1’de sözleşmenin olağan feshi düzenlenmiştir.
Olağan fesih, ifa edilmekte olan ifa süresi belirsiz bir sürekli borç ilişkisinin, haklı bir sebebe dayanmaksızın tek taraflı yöneltilmesi gerekli bir irade beyanı ile ileriye etkili olarak sona erdirilmesidir .
Kira süresinin belli olmamasından ötürü bu ilişkinin sona ermesi için karşı tarafın önceden uyarılması gerekmektedir ki öğretide buna “fesih bildirimi” demekteyiz. Fesih bildirimi taraflara kesin olarak neyin söz konusu olacağını anlatacak nitelikte olmalıdır . Fesih bildirimi için belirli süreler öngörülmüş, kiralanan şeyin cinsine göre bir ayırıma tabi tutulmuştur.
Taşınmaz mallar veya taşınır yapılara ilişkin bir kira sözleşmesi var ise, sözleşme, üç ay önce fesih bildirimi yapılmış olmak koşuluyla, altı aylık kira dönemi sonunda feshedilecektir.
Taşınmaz mallarla taşınır yapılara ilişkin kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; TBK. m. 329 gereği, önce yerel adete göre ve yerel adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak taraflardan herhangi birisince kira sözleşmesi feshedilebilir. Buna göre, -yerel adete göre belirlenmemişse- altı aylık fesih dönemleri için üç aylık fesih bildirim süreleri içinde yapılacak fesih bildirimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirme imkanı her hangi bir ayırım yapılmaksızın, taşınmaz kiraları ve aynı zamanda TMK. m. 728 anlamında taşınır yapı kiraları için mevcuttur .
Bildirim ve fesih sürelerinin hesaplanmasında, kira başlangıç tarihinin esas alınması gerekir. Bu maddeyi daha iyi anlamak için bir örnekle açıklamak istiyorum. Kira başlangıç tarihi 22.10.2007 olan belirsiz süreli bir kira sözleşmesi 2013 yılında feshedilmek istendiğinde, anılan yıla göre kira dönemi sonu 22.10.2013 olacağından, üç ay öncelikli fesih bildiriminin 22.04.2013 tarihinde yapılması ve davanın da 22.10.2013 tarihinden sonra açılması gerekecektir.
Taşınır mal kiralarında ise, üç gün önce bildirim yapılarak kira sözleşmesi her zaman feshedilebilecektir (TBK. m. 330/1). Gümüş , kanun koyucunun bu madde ile istenilen her zaman için üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile kira sözleşmesinin sona ereceğini düzenlediği için bu maddenin herhangi bir bildirim süresine yer vermediğini düşünmüş ve “fesih bildirim süresi” ibaresinin kullanılmasını eleştirmiştir.
Ayrıca bu kuralın kanunda bir istisnası vardır. Şöyle ki, eğer taşınır mal, kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verilmişse ve kiracı da bu malı özel kullanımı için kiralamışsa, bu halde üç gün olan fesih bildirimi yerine, kiracı, üç aylık kira dönemi için en az bir ay önceden yapacağı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilecektir. Dikkat edilecek husus, diğer taşınır kira fesihlerinde her iki tarafa üç günlük bildirim süresi öngörüldüğü halde, mesleki faaliyet nedeniyle kiralanan taşınırlar için kanun sadece kiracıya daha uzun bir süre yükümlülüğü öngörmüştür. Kısaca özetlemek gerekirse, bu fesih hakkının kullanılması aşağıdaki şartlarla mümkündür;
• Kiraya verenin, taşınır eşyalarına ilişkin kira sözleşmelerini mesleki faaliyeti gereği akdetmesi gerekir (örneğin otomobil kiralama şirketleri).
• Kiracının da, müteşebbis kiraya veren tarafından kiralanan taşınır eşyaya ilişkin kira sözleşmesini özel kullanıma yönelik akdetmesi gerekmektedir.
• Bu durumda, kiraya verenin kiracıdan zararını isteme hakkı bulunmamaktadır.
Ayrıca kısaca değinmek gerekirse, fesih bildirimi, birden fazla kiracı veya kiralayan varsa, tamamı tarafından, tamamına karşı yapılmalıdır . Yani kiralanan şeyin sadece bir kısmı için fesih hakkını kullanmak mümkün değildir. Örneğin bir bağımsız bölümü düşünecek olursak, tek bir odası için geçerli olacak bir fesih kabul edilemez.
Fesih bildirimi süresinin hesaplanması hususu da önemlidir. Yukarıda daha önce belirtildiği gibi, yöneltilmesi gereken bir irade beyanı olduğundan süre, fesih bildirimin gönderildiği andan değil karşı tarafa ulaştığı andan itibaren hesaplanmalıdır .
Fesih bildirim süreleri, fesih bildirimine muhatap olan karşı yanın yararını korumak amacıyla kanuna konmuştur . Bu nedenle vaktinden önce yapılmış bir fesih bildirimi de geçerli olacaktır . Buna karşın, fesih bildirim süresi geçirildikten sonra yapılan fesih, yapılmak istendiği fesih dönemi için geçerli olmayacak ancak bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır (TBK. m. 328/2, c. 2).
b.Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
aa. Ürün (Hasılat) Kirasında
Ürün kirasına baktığımızda, yerel adet olmadığı zaman, öncelikli bildirim yapıldığı takdirde sözleşmenin feshedilebileceğini TBK. m. 368’ den görüyoruz. Fesih hakkı, bu tür kiralarda hem kiraya verene hem de kiracıya verilmiş olmakla birlikte, bildirim süresi en az altı ay olarak öngörülmüştür. Burada, fesih bildirim tarihi esas alınmıştır . Bu durum itibariyle altı aylık bildirim süresi her zaman için süresiz ürün kirasına ait sözleşme feshedilebilir.
Ancak, tarımsal taşınmazlar ile ilgili olarak bu kuralın uygulanmayacağı da yasa hükmüdür. Tarla, bahçe ve benzeri tarımsal nitelikli ürün kirası sözleşmesine ilişkin feshin, ya ilk bahar veya ürünlerin olgunlaşması sonunda yani güz mevsimi sonunda yapılması gerekir (TBK. m. 368/2). Bunun belirlenmesinde ise göz önüne alınacak önemli ölçüt, bölgesel töredir
bb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında
TBK. 347/2’nci fıkrası yeni ve önemli bir düzenleme getirerek, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin belirsiz süreli sözleşmelerde, belirli bir sürenin geçmesi üzerine kiraya verene de herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yolu ile sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmıştır. EBK.’daki düzenleme, kira sözleşmesi ne kadar sürerse sürsün, kiracının borçlarını yerine getirmesi ve kiraya verenin tahliye davasını dayandıracağı sebeplerden birinin bulunmaması halinde, kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmaktaydı .
Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiraya verenin fesih hakkı zaman bakımından daha sınırlıdır. Kiracı, yasal fesih sürelerine uyduğu takdirde belirsiz kira sözleşmesini her zaman için feshedebilecektir. Bunun yanı sıra kiraya veren ise, kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra yine genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak bu fesih hakkını kullanabilecektir (TBK. m. 347/2). Ayrıca belirtmek gerekirse, ister belirli süreli olsun ister belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili yapılacak fesih bildiriminin mutlaka yazılı olması şartı vardır. Bu şart TBK. m. 348’ de feshin geçerlilik koşuludur.
Diğer taraftan TBK. m. 347’ ye üçüncü bir fıkra eklenerek, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, hem kiracının hem de kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir.
Şu husus da vurgulanmalıdır ki, konut ve çatılı işyeri kirasının bildirim yoluyla sonlandırılmasına bir sebep ve gerekçe gösterme zorunluluğu da yoktur.
C.KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HAKLI NEDENLERLE (OLAĞANÜSTÜ FESİH İLE) SONA ERMESİ
a. Genel Olarak
Kira sözleşmesinin bazen sona erme nedeni süre ile ilgili olmayabilir. Böyle nedenler, sözleşme ilişkisinin devam ettiği dönemde ortaya çıkan nedenler olup, gerektiğinde kira sözleşmesinin feshedilmesine sebep sayılmıştır.
Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır .
Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunların mahiyeti aşağıda ayrıntılı olarak açıklanmaya çalışılmıştır.
b. Önemli Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek, kiracı memurun başka bir şehre atanması hali verilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir . Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.
TBK. m. 331’ de düzenlenen bu fesih türünün uygulama alanı bulabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 (üç ay) ve 330’ da ki (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
TBK. m. 331/2, EBK. m. 264’teki gibi kira sözleşmesini fesih bildirimi ile sona erdiren kimseye parasal yükümlülük getirmiş ancak EBK.’dan farklı olarak durum ve koşullar değerlendirilerek hakim tarafından takdir edileceği belirtilmiştir.
Taraflar aralarındaki anlaşmayla, hakimin takdir yetkisini sınırlayamaz ancak TBK. m. 331/2 hükmü emredici olmadığı için haklı sebeple fesih durumunda giderimde bulunulmayacağı konusunda anlaşabilirler . Giderimi istenecek parasal kayıplar, müspet zarar kavramı içerisinde yer alan kayıplardır. Hakim giderim tutarını belirlerken kiraya verenin kira bedeli kayıplarını, kiracının ticari faaliyetine ilişkin uğradığı kayıpları, taşınma ve ilan masraflarını, kiracının daha yüksek kira bedeli ile yeni bir yer kiralamak zorunda kalmasını göz önünde bulundurur .
TBK.’da da EBK. m. 264’te olduğu gibi tazminat her olay için ayrı değerlendirme yapılarak uygulanacaktır .
c. Kiracının İflas Etmesi İle Tanınan Olağanüstü Fesih Hakkı
Kiracının iflası halinde sözleşmenin feshi, TBK. m. 332’ de EBK. m. 264’ten farklı iki fıkra halinde daha açık ve anlaşılır şekilde düzenlenmiştir.
Kiracının iflası, tüm kira türleri bakımından, yasada öngörülen koşulların varlığı halinde fesih nedeni olarak karşımıza çıkmakta ise de mutlak bir fesih nedeni değildir. Kira sözleşmesi kiracının iflasından sonra kurulmuş olabilir. Böyle bir durumda zaten kiraya veren kiracının halini bilerek sözleşmeyi akdettiğinden bedel yönünden artık sadece kiracının direnimine dayanarak sözleşmeyi feshedebilecektir. Yasa da düzenlenen hal, kiracının, sözleşmeden sonra ki iflas halidir. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için ilk şart, her şeyden önce kiracının iflas etmiş olması gerekmektedir. EBK.’da olduğu gibi bu kanun maddesinin uygulanması, kiraya konu şeyin kiracıya teslim edilmiş olması şartını aramakta ve bu ibare kanun maddesinde “kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse” şeklindeki ibare ile açıkça belirtilmektedir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, iflas kararının yeterli olup, kararın ilanı gerekli değildir .
Böyle bir durumda, yani kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi halinde, kiraya verene, EBK. m. 264’ te işlemiş kira bedeli için de talep etme imkanı tanınırken, TBK. m. 332’ ye göre, yalnız işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir. Zira kiraya veren, ödenmemiş kira alacakları var ise bunun için fesih hakkını TBK. m. 315’ e dayanarak kullanabilir . Kiracı da güvence verdiği takdirde sözleşme devam edecektir. Kiraya veren, işleyecek kira bedelleri yönünden gereken güvencenin verilmesi için iflas masasına yazılı başvuruda bulunarak uygun bir süre tanımak zorundadır. Kiralayan iflasın açılmasından sonra derhal teminat istemek zorunda değildir . Kiraya veren, iflas eden kiracıya uygun bir sürede teminat vermesi için başvurmasının akabinde, teminat gösterilmediği takdirde, sözleşmeyi derhal feshetmelidir . Verilen süre içerisinde teminat gösterilirse fesih hakkı kullanılamaz, sözleşme devam eder .
Teminat gösterilmesi için verilen süre uygun bir süre olmalıdır. Bu hüküm de görüldüğü üzere kiracıyı korumaya yöneliktir. İflas masasının, başvuru ve tanınan süreye karşın herhangi bir güvence vermemesi halinde, kiraya veren artık bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi hemen feshedebilir ki bu hüküm de kiraya vereni korumaktadır. Hem kiracıyı, hem de kiraya vereni koruyan bu hüküm EBK ‘ya göre daha özel bir uygulama alanı olarak, sadece iflası kapsayacak şekilde düzenlenmiştir.
Kanunun uygun bir süre olarak öngördüğü süre her somut olayın şartlarına göre değişecektir. Benim görüşüme göre, uygun bir süre kavramı yerine belirli bir süre tayin edilmesi uygulama yönünden daha kolaylık getirebilirdi. Zira, kötü niyetli kiracılar iflas olayının vuku bulmasından sonra bir hafta içinde teminat gösterilmesini talep edip uygun sürenin bir hafta için yeterli olduğunu ileri sürebilirler. Bu hususta Hakimin işini zorlaştırıp iş yükünü arttırmaktan öteye gitmeyecektir. Belli bir sürenin tayin edilmesi benim görüşüme göre daha yerinde olacaktır. Ayrıca uygun süre yazılı olarak verilmek zorundadır.
EBK. m. 261’ den farklı olarak TBK. m. 332’ ye göre teminat, sadece işleyecek kira bedelleri için talep edilebilir. Madde gerekçesinde, birikmiş kiraların genel hükümlere tabi olduğunu bu yüzden kapsam dışı tutulduğu belirtilmiştir.
Bunun dışında EBK. m. 261’ in yürürlük dönemindeki genel kabule göre, kanun kiralayana sözleşmeyi feshederken ayrıca kiracıya tazminat ödeme yükümü getirmemiş olup, taraflar sadece sözleşme ile kiralayan için tazminat ödeme yükümü getirebilirlerdi . Bu husus EBK. m. 261’ in emredici nitelikte olmamasından kaynaklanıyordu. Oysa TBK. m. 332 hükmü emredici nitelikte olup, bu tür anlaşmaların geçersiz sayılacağını söylemek mümkündür.
Söz konusu madde genel kural niteliğinde olduğu için konut ve çatılı işyeri kirasını da kapsayarak tüm kira türlerinde uygulanmaktadır. Ancak, ürün kirası yönünden durum farklıdır. Şöyle ki, ürün kirası ile ilgili yasada iflasın açılmasıyla sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği esası benimsenmiştir (TBK. m. 370). Hükmün devamında da, kiraya verenin, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmenin kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlü olduğunu düzenlenmiştir.
d. Kiracının Ölümü İle Kiracının Mirasçılarına Tanınan Olağanüstü Fesih Hakkı
Hukukumuzda kiracının ölümü halinde sözleşme belirli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin, mirasçılarına fesih hakkı tanınmıştır. Çünkü, çekilmezlik ve iflas gibi ölüm hali de olağanüstü fesih nedenidir. Ancak, mirasçıların fesih zorunlulukları yoktur. Bu hususun madde metninde feshedebilirler ibaresi ile ihtiyari bir durum olduğunu görmekteyiz. EBK. m. 265’ den farklı olarak TBK. m. 333’ de kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiş; ayrıca, sözleşmenin bir yıl ve daha uzun süreli olması da aranmamıştır . Bu konuda da düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeyi etkilemeyeceği esası benimsenerek, kiracının korunması esas alınmıştır. Madde gerekçesinde açıklandığı üzere, bu madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel adetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır.
TBK. m. 333 lafzından da anlaşılacağı üzere sadece gerçek kişiler için uygulama alanı bulur; kiracı sıfatına sahip ortaklıkların veya tüzel kişilerin tasfiyeye girmesi veya sona ermesi, birleşmesi veya bölünmesi durumunda uygulama bulmaz; bu durumda şartları gerçekleşirse haklı sebeple fesih (TBK. m. 331) mümkün olabilir. Ancak belirtmek gerekir ki, TBK. m. 333 hükmü belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaz.
Kiracının birden fazla mirasçısı varsa, feshi bildirme bunların hepsi tarafından veya ortak temsilcileri tarafından yapılmalıdır . Doktrinde çok az bir kısım vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde tek bir mirasçının dahi fesih bildiriminde bulunabilmesinin mümkün olduğu görüşünde ise de, benimde katıldığım GÜMÜŞ’ ün görüşüne göre, TMK. m. 640/4 uyarınca dahi mirasçılar tek başlarına fesih haklarını kullanamazlar. Ayrıca, aynı yerde birlikte oturan birden fazla kiracılar varsa ve biri ölürse, TBK. m. 333 hükmü uygulanmaz, koşulları bulunduğu takdirde, TBK. m. 331’ de düzenlenen önemli sebepler dolayısıyla fesih yoluna gidilebilir.
Ürün kirasına baktığımızda, kiracının ölümü halinde, TBK. m. 371 EBK. m. 291’ i karşılamakta olup, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler demektedir.
Konut ve çatılı iş yeri kirasında ise, kiracının ölümü doğrudan fesih sebebi olarak kabul edilmemiştir. Ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar ile ölen kiracının aynı işyerindeki ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, sözleşme ve yasa hükmüne uydukları takdirde taraf sıfatıyla kira ilişkisini sürdürebilirler .
TBK. m. 333 belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi kira sözleşmeleri bakımından uygulanmaz. Zira konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kiracının ölümü üzerine TBK. m. 356 uygulanacaktır.
Uygulamada bazen kiracının ölümü üzerine mirasçılar hakkında haksız işgalci diye dava açılmaktadır. Oysa mirasçılar, kiralananda daha önceden de ölen kiracıyla birlikte oturuyorlarsa, kirayı devam ettirme hakları vardır. Bu onları haksız işgalci yapmaz. Ayrıca belirtmek gerekirse, uygulama da ve Yargıtay’ ın yerleşik görüşüne göre, eğer ihtiyaca dayalı olarak ölümden sonra dava açılacaksa, davanın tüm mirasçılara karşı açılması gerekir .
D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAKLI NEDENLE FESİH BİLDİRİMİ İLE SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
a. Kiralananın Geri Verilmesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının kiralananı iade borcu doğar. EBK.’nın TBK. m. 334’ü karşılayan m. 266/son fıkrasında “kiracının kiralananı iyi halde aldığı esastır” ibaresine yer verilmiştir. EBK. m. 266’da kiracı aleyhine yer alan bu düzenlemeye TBK.’da yer verilmemiştir. Bu nedenle artık kira sözleşmelerinde konulacak kiralananın iyi halde teslim alındığına dair kayıtlar önemli hale gelmiştir .
Bunun yanı sıra, TBK. m. 334/2 kiracıyı koruma amacıyla, kiracının kusuruyla sebep olduğu zararlar dışında başka bir ödemede bulunacağını öngören anlaşmaların batıl olduğunu düzenlemiştir.
b. Kiraya Verenin İade Sırasındaki Muayene ve Bildirim Yükümlülüğü
TBK. m. 335 kiracının kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımından kaynaklanan sorumluluğunun işletilebilmesi için EBK.’ da yer almayan yeni bir düzenleme ile kiraya verene kiralananın iadesi sırasında kiralananı muayene etme ve bu muayene sırasında tespit edeceği eksiklikleri derhal kiracıya bildirme yükümlülüğü getirmektedir. Buna göre, kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan muayeneyle belirlenemeyen, yani gizli ayıplar ancak tespit edildikten sonra bildirilebilirler . Buradaki yazılı şekil şartının geçerlilik şartı değil, ispat şartı olduğu düşünülmektedir .
TBK. m. 335 anlamında “ayıp” kiralananın teslim anındaki durumu ile iadesi anındaki durumu arasında, sözleşmeye uygun kullanıma dayalı eskime ve bozulmalar dışında meydana gelen olumsuz yöndeki değişikliklerdir . Bildirim kadar muayenenin de “derhal” yapılması gerekmektedir . Öğretide, iadeden sonra bir hafta içerisinde yapılan muayene zamanında, kanunun deyimiyle “derhal” yapılmış kabul eden görüşler olduğu gibi , muayenenin kural olarak iki üç gün içerisinde yapılması gerektiğini belirten görüşler de bulunmaktadır .
Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek (gizli) ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam edecektir.
E.SÖZLEŞMEYE AYKIRI DAVRANILMASI NEDENİYLE FESİH
Kira ilişkisine aykırı davranılması nedeniyle sözleşmenin feshedilebilmesi için, o konudan dolayı ilgili tarafın direngen olması gerekir.
Daha önce de değindiğim üzere, kira ilişkisi ya fesih ya da boşaltma yolu ile sona erdirilebilmektedir. Fesih istemi, sözleşmeye aykırı davranışın; boşaltma istemi ise kiralananın boşaltılması davalarında önemlidir. Çünkü bazen sözleşmeye aykırılıktan dolayı sadece fesih, bazen de fesih ve boşaltma ve bazen de sadece boşaltma istenilmektedir. Oysa uygulamada da benimsendiği gibi, sözleşmeye aykırılıktan dolayı boşaltma kararının verilebilmesi için ileri sürülen aykırılığın kiralananın kullanımına, feshin istenebilmesi için de aykırılığın sözleşme koşullarına ilişkin olması gerekir.
Sözleşmeye aykırı davranış, aynı zamanda direnimi doğurur . Sözleşmeye aykırı davranış TBK.’ da kira ile ilgili değişik maddelerde açıklanmıştır. Bazıları kiraya veren, bazıları da kiracı ile ilgilidir. Genel anlamda sözleşme taraflarının, sözleşmede öngörülen koşullara uymamasıdır. Kiracı ve kiraya verenin değişik aykırı davranışlarını aşağıda ayrıntılı olarak inceleyerek ele aldım.
a. Kiralananın Tesliminden Kaynaklanan Feshi
Teslim ve ayıplardan sorumluluk kiraya verene aittir. Kiraya verenin asli yükümlülüğü, kiralananı kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etme ve teslimden sonra da onu amaçlanan kullanıma uygun şekilde bulundurmaktır. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra eğer kiralanan belirlenen sürede teslim edilmezse, kiracı tarafından kiraya verene göndereceği bir bildirimle uygun bir süre tanır ve bu sürede kiralananın teslim edilmemesi durumunda kiracı yasanın borçlunun direnimi ile ilgili maddesinde öngörülen seçimlik haklardan birini kullanabilir. Kiraya veren teslim edilmeme olgusunda kusurlu olmadığını kanıtlayamaz ise kiracı seçimlik haklardan olan sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir ve sözleşmenin geçersiz kalmasından dolayı uğradığı zararını isteyebilecektir.
b. Özensiz Kullanma ve Kiralanana Zarar Verme Nedeniyle Fesih
TBK.’da kiracının kiralananı özenle kullanma ve kiralananda oturan kişiler ile komşulara saygısızca davranmama zorunluluğu vurgulanmıştır. Bunun fesih nedeni olabilmesi için, kiralanandaki zararın kiracı tarafından bilerek ve isteyerek yani kasten meydana getirilmiş olması lazımdır . Eğer kasıt yok ama zarar var olsa bile, kiraya veren buna dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Kiralananın özensiz kullanımına bakacak olursak, kanunumuzda bu halde kiraya verenin sahip olduğu haklar ayrı ayrı düzenlenmiştir. Yargıtay’ ın yerleşik uygulamalarına göre de, tarafların birbirleriyle güven veya normal ilişkiyi ortadan kaldırıcı davranışları, olayda kışkırtmalar bulunsa dahi, bu tarz hareketler aradaki güven ortamını yok ettiğinden sözleşmenin devamında yarar olmayacağı için taraflardan biri sözleşmeyi bu yüzden feshedebilir.
TBK.’ nın 316 ncı maddesinin son fıkrasında yer alan çekilmezlik hali, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara karşı kiracının saygısızca davranmasının boyutu, daha doğrusu saygısızca davranmanın çekilmez oluşudur. Örneğin, kiracının konut olarak kiraladığı yeri randevuevi olarak kullanması hem kiralananın bulunduğu taşınmazda bulunan kişiler hem de komşular yönünden veya alkolik olan kiracının her akşam binada taşkınlık yapıp çekişme veya kavga çıkarması yahut onları tehdit etmesi, yasanın sözü edilen maddesi kapsamında kalan bir çekilmezlik halidir .
c. Kiralananın Amaç Dışında Kullanılması Nedeniyle Fesih
Sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise, kiralanan, hangi amaca özgülenmişse ona göre kullanılması zorunludur. Amaç dışı kullanım, sözleşmenin fesih nedenidir. Ayrıca bu konuyla ilişkili olarak Kat Mülkiyeti Kanunun’ da da düzenlendiği üzere, ana taşınmazın kütükte konut, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hangi faaliyet türlerinin yapılamayacağı ve kütükte konut olarak kayıtlı bulunan yerlerin de hangi tür işyeri olarak kullanılamayacak açıklanmıştır. Kat maliki yönünden özel olarak KMK.’ da düzenlenen bu hükümdeki sınırlamanın kiracı yönünden de geçerli olacağı açıktır. Ayrıca KMK.’ nın devamı hükümlerinde, aynı binadaki bağımsız bölümlerde birlikte yaşamanın kuralları yeterince belirlenmiş olup, orada da ister kat maliki ister kiracı konumunda olsun, komşuların birbirlerini rahatsız edici davranışlardan kaçınma esası benimsenmiştir. Yani hem TBK.’ da hem KMK.’ da başkalarını rahatsız edici davranışlardan kaçınılması öngörülmüş, kira bağlamında ise bu tür davranışlar akdin feshi nedeni bile sayılmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın özenle kullanılmaması ve saygısızca davranışlarda bulunulması halinde, en az otuz günlük süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir. Yapılacak bildirimin de yazılı olarak yapılması ve aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği hususunun yer alması da zorunludur. Ancak;
• Verilecek süre yararsız olacak ise,
• Veya kiralanana kasten zarar verilmiş ise,
• Yahut saygısızca davranışlar, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ve komşular yönünden çekilmez bir hak almışsa,
Kiraya veren, kiracıya hiçbir süre vermeden bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir (TBK. m. 316/son).
Diğer kira türlerinde ise, kiraya verenin, kiracıya herhangi bir süre vermeden, sözleşmeyi yazılı bir bildirimde bulunmadan feshedebileceği kiraya verene TBK. m. 316/2’ de tanınmış bir haktır.
d. Birlikte Kullanımda ve Ortak Alınmasında Fesih
Ortak kullanım hali veya birlikte kiracılıkta, eğer sözleşmede kiracılardan birinin akdi sona erdirmesi halinde diğer birlikte kullananlar için de sona ereceği öngörülmüşse, kiracılardan birinin aykırı davranışı diğerleri için de fesih nedeni sayılacaktır.
Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde kiralananın başkasına kullandırılması veya genel kira dışındaki kiranın başkasına devri hali de aykırılık kapsamında değerlendirilerek fesih nedeni sayılır. Yine de belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında, kiralananı başkasına kullandırma veya devir, kiraya verenin rızasına bağlı olup, diğer kira türlerinde bunun için bir yasaklama koşulu olarak benimsenmiştir. Bu koşulda, kullandırma veya devrin, kiraya verene zarar verecek şekilde bir değişiklik gerektirmemesidir. Bu durum itibariyle kirada, kiraya vereni zarara uğratacak şekilde başkasına kiralanması veya devir edilmesi; konut ve çatılı işyeri kirasında ise kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananın başkasına kullandırılması, ortak alınması veya devir edilmesi sözleşmeye aykırılık oluşturur .
e. Kiralananın Kullanılmaması Nedeniyle Fesih
TBK. m. 324’ de kiralananın kullanılmaması hali düzenlenmiştir. Buna göre; kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulduğu sürece, kiracı ister hiç kullanmasın isterse sınırlı olarak kullansın, kira bedelini tam olarak ödemek zorundadır. Ancak her iki halde kiralananın elverişli şekilde bulundurulmamasından dolayı meydana gelmişse, kiraya veren kusurlu sayılacağından kiracı kendisine tanınan hakkı kullanabilecektir. Kiracı TBK. m 331’e göre çekilmelik nedenine dayanarak, bildirim sürelerine de uymak kaydıyla her zaman sözleşmeyi feshedebilecektir. Ayrıca kiracının, kiralananı hiç kullanmaması ya da sınırlı kullanması durumunda kiraya veren yapmak zorunda kaldığı giderlerden kurtulmuş olabilir. Böyle bir durumda, bu giderler kira bedelinden düşülmesi gerekecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki, kullanılmayan ya da sınırlı kullanılan kiralanan, kira bedeli ödendiği süreçte sözleşmenin feshine neden olmaz. Ancak, kiralananın kullanılmaması nedeniyle işlevini ve önemini yitirdiği durumlarda söz konusu olabileceğinden, bu gibi durumlarda kira bedeli ödense dahi kullanmama, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve feshe dayanak oluşturabilir. Örneğin bir barı işletmek için kiralayıp, onu işletmeyip kapalı tutarak varlığını ve bilinebilirliğini ortadan kaldırmak buna örnek verilebilir.
E. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE FESİH
Kirada genel kural, kira bedelinin kararlaştırılan tarihte ödenmemesi kiracıyı direngen olarak kılar. Kiranın niteliğine göre, bedelin ödenmemesi ve kiracının direnimi, fesih nedenidir. Bu nedene dayanarak sözleşmenin feshedilmesi için öncelikle kira bedellerinin muaccel hale gelmiş olması ve bu konuda kiracının yazılı olarak uyarılmış olması zorunludur. Ödememe halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmek zorundadır. Kiracıya verilecek süre genel kurala göre on günden az, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günden az olamaz. Söz konusu süreler, bildirim yazısının kiracıya tebliğini izleyen tarihten itibaren hesaplanır . Yani tebliğ tarihi süreye katılmaz. Kira bedeli, bildirimde belirlenen süre içinde ödenirse direnimi oluşturmadığı gibi, sürenin dolmasından sonra yapılan ödemenin feshi ortadan kaldırmayacağını belirtmek gerekir. Öte yandan, aradan uzun süre geçtikten sonra direnimden dolayı dava açmak hakkın kötüye kullanılmasına neden olur.
Ürün kirasında, sözleşmede aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bedel ile yan giderlerin en geç kira yılı sonunda ödenmesi gerekeceğinden, bu halde kiracının direngen olması halinde kendisine en az altmış günlük bir önel verilmelidir. Ancak bu sürenin geçmesinden sonra kira bedeli ödenmediği takdirde fesih istenebilir .
F. KİRADA HAPİS HAKKI
TBK. m. 336’ da düzenlenen hapis hakkı EBK. m. 267’ ye karşılık gelmekte olup hüküm değişikliği içermemektedir. Hapis hakkı, yalnızca taşınmaz mal kiralarına özgüdür ancak gayrimenkul kiralarında uygulanma olanağına sahiptir. Genel kural dışında kalan konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün kirasında bile, taşınmaz mal kirası ödenmemişse, kiraya verenin, kira alacağının güvencesini oluşturmak üzere o kiralananda bulunan kiracıya ait taşınır mallara el koyma yetkisi tanınmıştır. Hapis hakkı TMK.’nun 950. maddesinde de düzenlenmiş bir hak olup, kirada kullanılan hapis hakkından farklıdır. Karıştırılmaması için farklılıkları belirtmek yararlı olacaktır;
• Kiralayanın hapis hakkı sadece muaccel alacaklar için değil, muayyen bir zaman için işleyecek alacaklar için de söz konusudur. Genel anlamda hapis hakkı ise, ancak muaccel hale gelmiş alacakları güvence altına almak için söz konusu olabilir .
• Kiralayanın hapis hakkını kullanacağı eşyanın kendi zilyetliğinde bulunması şartı yoktur. Oysa genel anlamda hapis hakkında, alacaklı borçlunun rızası ile taşınıra veya kıymetli evraka zilyet olmalıdır .
• Eşyanın kiralanandan mücerret çıkartılmış olması, her vakit hapis hakkının düşmesine neden olmamaktadır.
• Buradaki hapis hakkı, ancak menkul eşya üzerinde kullanılabilir. Para ve alacak senetleri ile diğer kıymetli evrak, konut kirasında hapis hakkı kavramı dışında kalır. Oysa genel anlamda hapis hakkı, TTK. m. 557 anlamında kıymetli evraka bağlanmış olan ve onsuz ileri sürülmeleri ve devirleri mümkün olmayanlar hapis hakkına konu olabileceklerdir .
• Genel hapis hakkı, ancak borçlunun eşyası üzerinde kullanılabilir. Kiralayanın hapis hakkı ise, muayyen şartlar dairesinde, üçüncü kişilere veya ikinci kiracıya ait olup da kiralananda bulunan eşya üzerine de konulabilir.
Üzerinde hapis hakkı kurulacak malın taşınır niteliğinde olması gerekir. Ancak her türlü taşınır malda hapis hakkının kullanılması mümkün değildir. Zaten kanunda da vurgulandığı üzere, “kiralananın döşenmesine” ve “kullanılmasına” yarayan mallar üzerinde hapis hakkı kurulur. Bunlara örnek, kiralananın döşenmesine yarayan halı, oturma takımları, avize, tablo, lokantadaki masalar, işyerindeki makineler verilebilir. Otomobil, kişisel eşya gibi taşınırlar ise bu kapsam dışında kalmaktadır. İlgili hükmün son fıkrasında ise hapis hakkı kiracının haczi caiz olmayan malları üzerinde kullanılması mümkün değildir.
Üzerinde hapis hakkı kurulacak taşınır eşyanın mülkiyetinin kiracıya ait olması gerekmez. Yani, taşınır mal, kiralananın döşenmesinde ve kullanılmasında yer alıyorsa, bunlar alt kiracıya ait olsa bile hapis hakkı kullanılabilecektir (TBK. m. 336/2). Şu farkla ki, alt kiracının asıl kiracıya borcu ne kadarsa, o borç miktarında hapis hakkının kullanılması mümkündür. Görülüyor ki, buradaki hapis hakkı, ikinci kiracının birinci kiracıya olan borcu miktarıyla sınırlıdır . Örneğin kullanılacak hapis hakkı tutarı 2000 TL.- ve alt kiracının asıl kiracıya borcu 1300 TL.- ise, alt kiracının malı üzerinde 1300 TL.-lik hapis hakkı kullanılabilecektir.
Ödenememiş kira bedeli alacağının güvencesi olan bu hak, yasadaki düzenlemeye göre, bir alacağın tahsili niteliğinde değildir. Bu nedenle hapis hakkı bir bakıma da kira bedelinin ödenmesini zorlama amacına yönelik bir yaptırım olarak karşımıza çıkmaktadır.
Hapis hakkını düzenleyen hükümde açıkça, hapis hakkının, ödenmemiş kira bedelleri üzerinde kullanılabileceği düzenlendiğinden, kiralananda meydana gelen zararlar, kira bedeli dışında kaldığı için, bu zararlara karşılık hapis hakkı kullanılamaz.
Hapis hakkının kullanılmasında yasada belli bir limit öngörülmüştür. İşlemiş bir yıllık kira ile işlemekte olan altı aylık kira bedelini karşılayacak şekilde kullanılacağı vurgulanmıştır. Geçmiş bir sene ve işleyecek altı aylık müddetin başlangıcını yasa koyucu göstermemiştir. Bu süreye başlangıç olarak, takip talebini esas almak gerekir. Diğer bir deyişle, takip talebinden geriye doğru bir yıllık ve ileriye doğru da altı aylık bir müddetin kira bedeli için hapis hakkının mevcudiyeti kabul edilmelidir .
II. SONUÇ
Kira ilişkisi sona erdiren nedenler hukukumuzda ayrıntılı olarak ele alınmış, çeşitli kira türleri bakımından ayrı ayrı hükme bağlanmıştır. Çalışmamda, genel hükümlere göre değindiğim sona erme sebeplerinin yanı sıra, başka sunum konusunu oluşturan, kanunda ayrıca özel olarak konut ve çatılı işyeri kiraları için farklı sona erme nedenleri yer almamıştır. Bunlar TBK. m. 347 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup, bunlar sırasıyla bildirim yoluyla fesih, gereksinim nedeniyle fesih, imar ve inşa nedeniyle sona erme, edinim nedeniyle fesih, yazılı üstlenme nedeniyle fesih, iki haklı uyarı nedeniyle fesih ve kiracının konut sahibi olması nedeniyle fesihtir.
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerde hem dil açısından hem de içerik açısından farklılıklar getirmiş olması sebebiyle bu kanunun yürürlüğe girmesiyle hem Doktrindeki görüşlerin hem de Yargıtay içtihatlarında farklılıklar olacağı kanaatindeyim.
Kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümlerde, kanun koyucu, bazı açıklayıcı ibareler getirerek doktrinde sre gelen tartışmaları da ortadan kaldırmayı hedeflemiştir. Bu hususta ne kadar başarılı olunacağı, uyuşmazlıkların hakkaniyet kuralları çerçevesinde çözülüp çözülmeyeceği ilerleyen zamanlarda görülecektir. Ancak, incelemelerime göre EBK.’ daki eksiklikleri gidermesi ve bazı yeni hükümler koyması nedeniyle TBK., EBK.’yı bir adım öne götürmüştür.
III. KAYNAKÇA
AKINTÜRK Turgut; “BORÇLAR HUKUKU”, Beta Yayınları, 17. B., Temmuz 2011.
ARAL Fahrettin; “BORÇLAR HUKUKU ÖZEL BORÇ İLİŞKİLERİ”, Yetkin Yayınları, 8. Bası, Ankara 2010.
AYDEMİR Efrail; ‘KİRA HUKUKU’, Seçkin Yayıncılık, Nisan 2012.
CANSEL Erol; “TÜRK HUSUSİ HUKUKUNDA HAPİS HAKKI”, Ankara 1961.
ÇUBUKÇU Özlem; “6098 SAYILI TBK GEREĞİ KİRA HUKUKU KONUSUNDA YENİLİKLER”, makale, Ekim 2011.
DOĞAN Murat; “KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ”, Adalet Yayınları, 1. B., Ankara 2011.
DOĞAN Mizgin/TAŞ Gökçe; “HAPİS HAKKI”, İstanbul 2012.
GÜLTAŞ Veysel; “GEREKÇELİ-KARŞILAŞTIRMALI TÜRK BORÇLAR KANUNU”, Bilge Yayınevi, 1. Bası Ankara 2011.
GÜMÜŞ Alper Mustafa; “Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre KİRA SÖZLEŞMESİ”, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2011.
İMRE Zahit; “HAPİS HAKKI ÜZERİNE BİR TETKİK”, İHFM., C.XVII, İstanbul 1952.
SELİÇİ Özer; “BORÇLAR KANUNUNA GÖRE SÖZLEŞMEDEN DOĞAN SÜREKLİ BORÇ İLİŞKİLERİNİN SONA ERMESİ”, İstanbul 1977.
.
TANDOĞAN Haluk; “BORÇLAR HUKUKU ÖZEL BORÇ İLİŞKİLERİ”, Olgaç Matbaası, C.I/2, 3. B., Ankara 1985.
TUNÇOMAĞ Kenan; “TÜRK BORÇLAR HUKUKU C. II, Özel Borç İlişkileri”, Sermet Matbaası, 3. Bası, İstanbul 1977.
UYGUR Turgut; “6098 Sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU ŞERHİ”, Seçkin Yayınları, C. II, Nisan 2012.
ÜNAL Canan; “Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Nedenleri”, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt 84, Sayı 2010/3 Mayıs-Haziran.
YAVUZ Cevdet; “BORÇLAR HUKUKU DERSLERİ”, Beta Yayınları, 4. B., İstanbul 2006, s. 188.
YAVUZ Nihat; “6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’ NUN GETİRDİĞİ DEĞİŞİKLİKLER VE YENİLİKLER”, Adalet Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2012.
YAVUZ Nihat; “TÜRK BORÇLAR KANUNUNU GETİRDİĞİ DEĞİŞİKLİKLER VE YENİLİKLER”, Adalet Yayınevi, Ankara 2011.
ZEVKLİLER Aydın; “BORÇLAR HUKUKU ÖZEL BORÇ İLİŞKİLERİ”, Seçkin Yayıncılık, 8. Bası, Ankara 2004.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Mizgin Doğan'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi
