KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞ HÜKMÜNÜN ÖNEMİ
Bir önceki yazımızda kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başvurabileceğimiz hukuki yollar detaylı bir şekilde ele alınmıştı. Bu yazımızda ise uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan ve kira hukukunun en dinamik alanlarından biri olan kira sözleşmelerindeki artış hükmünün önemi ve dikkat edilmesi gereken noktalar incelenecektir. Kira sözleşmeleri hem kiracı hem de kiraya veren açısından uzun süreli ve ekonomik sonuçları olan borç doğurucu işlemlerdendir. Bu nedenle, kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan ihtilaflardan biri de kira bedelinin belirlenmesi ve zamanla artırılmasıdır. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına uygun şekilde güncellenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu çerçevede, kira sözleşmelerinde yer alan kira artış oranına ve artış hükmüne ilişkin düzenlemelerin, kira hukukunda ne gibi sonuçlar doğurduğu dikkatle değerlendirilmelidir.
Bu yazıda sırasıyla;
• Tarafların kira sözleşmesinin başlangıcında kira bedelini belirlerken dikkat etmesi gereken hususlar,
• Belirlenen bu bedelin ilerleyen yıllarda ne şekilde artırılacağının sözleşme ile düzenlenmesinin önemi,
• Taraflarca kira artış oranının sabit, belirli ve açık bir oran olarak kararlaştırılması ile belirsiz ve muğlak ifadelerle artış öngörülmesinin doğuracağı farklı hukuki sonuçlar ele alınacaktır.
Kira Bedeli ve Artış Şartının Belirlenmesi
Kira bedeli, bir kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın (veya taşınırın) kullanım veya ondan yararlanma hakkı karşılığında kiracının, kiraya verene ödemeyi taahhüt ettiği kira sözleşmesinin asli unsurlarından biri olarak tanımlanır.
Borçlar Kanunu’nda her ne kadar tarafların irade serbestisi söz konusu olsa da kanun koyucu kira hukuku bakımından –çatılı yerlere ilişkin- bu kurala bazı sınırlamalar getirmiştir. Nitekim TBK m.343 hükmünde de “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Denilerek bu sınırlamanın altı çizilmiştir. Yine kiraya vereni sınırlayan bir diğer hüküm TBK m.344/f.1’de “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. “şeklinde yer almaktadır. Kiraya veren ve kiracı kendi irade serbestileri kapsamında başlangıçtaki kira bedelini serbestçe belirleme imkanına sahiptir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla taraflar bu bedeli dilediği takdirde tayin edebilirler. Ancak, kira sözleşmesinin devamı süresince kira bedelinde yapılacak olan artışlara ilişkin düzenlemeler, TBK m.344 ve devamı maddeleriyle sınırlanmış ve kiracıyı koruyucu nitelikte hükümler getirilmiştir. Hatta söylenebilir ki, kiracıyı koruyan bu hükümler son yıllarda yaşanan enflasyon karşısında kiraya verenin haklarını önemli ölçüde ikincil plana itmiş ve adeta mülkiyet hakkının etkin biçimde kullanılmasını engelleyen bir duruma dönüşmüştür. Bu durum çoğu zaman ev sahiplerinin ekonomik riski tek başına üstlenmesi anlamına gelmekte ve taraflar arasındaki menfaat dengesini bozmaktadır. Kira sözleşmesinin kurulması aşamasında taraflar çoğu zaman sadece kira bedelinin miktarına odaklanmakta, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları öngörmeden eksik hükümlerle sözleşmeyi imzalamaktadırlar. Bu bağlamda, kira sözleşmesinin başlangıç aşamasında profesyonel bir hukukçu eşliğinde hazırlanması taraflar arasında ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçilmesini sağlayacaktır. Taraflar sözleşmelerinde geçerli herhangi bir artış oranı belirlememiş iseler kiracı yasal olarak her yıl kira artışı yapmak zorunda kalmayacağı gibi sözlü sözleşmelerde de aynı risk söz konusu olmaktadır. Sözlü sözleşmede de sonuçta yazılı bir ispat aracımız bulunmadığından kira artış oranının varlığından söz edilemeyecektir. Örneğin taraflar 01.01.2020 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi düzenlemişler ve sözleşmenin hususi şartlarında da kira bedelini 10.000 TL şeklinde belirlemiş ve madde hükümlerinde de geçerli bir artış oranı da belirlememiş oldukları varsayımında kiracı, 01.01.2021 tarihinde de 10.000 TL ödemeye devam ettiği takdirde bir önceki yazımda bahsettiğim “Örnek:13” ödeme emri yoluyla tahliye imkanını yakalayamayacaktır.
Çünkü “Örnek:13” ödeme emrinde aslında kira sözleşmesindeki artış oranını esas alırız ve kiracının geçmiş dönemlerde eksik ödeme yapıp yapmadığını bu şekilde tespit edip tahliyeyi yakalamayı hedefleriz. Bunu yapabilmemiz için muayyen ve net bir artış şartına ihtiyacımız bulunmaktadır. Böyle bir hüküm bulunmadığı takdirde kiracı neye göre artış yapıp kirasını ödeyecektir? Bu sorunun cevabına da mevzuatta yer almış ve hakimden kira artış oranının m.344’e göre belirlenmesi gerektiği konusunda talep gerekeceği vurgulanmıştır.
Bu nedenle kira artış hükmünün kaleme alınmasında; TÜFE sınırlamasına uygunluğa riayet edilmeli, kira artış oranının sabit bir yüzde (%) olarak belirlenmemesi veya emredici sınırları aşan şekilde düzenlenmemesi gerektiği unutulmamalıdır. Zira Yargıtay kararlarında da görüleceği üzere, sözleşmedeki kira artış hükmünün TÜFE oranından yüksek olan kısmı TÜFE oranına kadar geçersiz sayılmakta, taraflar arasında TÜFE oranından daha düşük bir kira artış oranı belirlenmiş ise bu geçerli kabul edilmektedir. Taraflar, örneğin “her yıl kira %30 artırılır” şeklinde bir hüküm koymuş olsalar bile, bu oran TÜFE’yi aşıyorsa, artış ancak TÜFE oranı kadar geçerli olacaktır. Buna ilişkin olarak;
Yargıtay 6. HD 2014/13107 E. , 2014/14276 K. Sayılı ilamında; “…Mahkemece davalı kiracının temerrüte düştüğü belirtilerek itirazının iptali ile kiralananın tahliyesi kararı verilmiş ise de ; sözleşmede kararlaştırılan artış koşulu enflasyon şartını içermekte olup belirli ve muayyen değildir. (hangi kurumun açıklayacağı oranların baz alınacağı ya da TEFE mi TÜFE mi oranında artış yapılacağının belli olmaması gibi). Davacı alacaklı bu artış koşulunu TEFE-TÜFE ortalaması olarak benimseyip artış koşuluna dayalı olarak takip yapamaz. Bundan ayrı sözleşme dışında mahkemece belirlenmiş bir kira bedeli de söz konusu değildir. Bu durumda davalı kiracı 2012 yılı kira bedellerini de süresinde yatırdığına göre davalı kiracı hakkında açılan davanın da reddine karar vermek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır..” denilerek sözleşmedeki artış hükmünün geçerli kabul edilebilmesi için net ve belirli olması gerektiğine vurgu yapmıştır.
Uygulamada ise bu tür kira artış oranı maddelerinin geçerli olup olmadığına ilişkin yargı birliği bulunmamaktadır. Bu gibi durumlarda ne yapılacağına ilişkin bir hukuki belirsizlik söz konusudur. Bu gibi kira artış hükümlerini sözleşmeye yazmaktan kaçınmaktan ve geçerliliği konusunda tartışma olmayan artış oranlarını sözleşmeye eklemek daha yerinde olacaktır. Burada sözleşme hazırlığı yapan özellikle ev sahibi avukatları önleyici avukatlık rolünü üstlenmelidirler. Zira sözleşmede artış oranımız belirlenmediyse her yıl TBK m.344’e dayalı kira tespit davası açarak hakimin bu oranı belirlemesini talep edecekler ve var olan dava ve iş yükü daha da arttırmış olacaklardır. Bu nedenle taraf vekilleri sözleşmelerine Örnek hüküm: “Taraflar, her kira dönemi sonunda kira bedelinin, bir önceki yılın TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması oranında artırılmasını kabul eder.” Vb. gibi bir artış hükmüyle önleyici avukatlık anlayışının oturmasına zemin hazırlamalarının önemi yadsınamaz.
Kira Tespit Davası Bakımından Artış Şartının Önemi :
Kira artış hükmünün örnek:13 yoluyla takibindeki önemi olduğu gibi kira tespit davasının açılma anı ve kararın hüküm doğuracağı zaman bakımından da önemi bulunmaktadır. Buna ilişkin TBK m.345 hükmünün uygulama şeklinin bilinmesi önem arz etmektedir.
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Her ne kadar ilk cümlede bu davanın her zaman açılabileceğine yer verilmişse de devamı fıkralarında kararın hangi andan itibaren hüküm ifade edeceğine ilişkin düzenlemeler de kaleme alınmıştır. TBK m.345/f.2’ ye göre; kiraya veren, kira bedelini artırmak istiyorsa bunu ya;
1. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirmeli veya
2. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açmış olmalı ve hatta dava dilekçesinin de bu süre içerisinde tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.
Bu iki şarttan biri gerçekleşmişse, dava uzun sürse dahi mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Uygulama Örneği:
GEÇ AÇILAN DAVAYA ÖRNEK: Ahmet Bey, İstanbul’da bir daireyi 1 Ağustos 2020 tarihinden itibaren 1 yıllık sözleşmeyle kiraya vermiştir. Kira dönemi her yıl 1 Ağustos’ta yenilenmektedir. Kiracı ile aralarında kira artışına dair net bir oran kararlaştırılmamıştır. Ahmet Bey, 2024 yılında artık kira bedelinin düşük kaldığını düşünerek, kira tespit davası açmak istemektedir. (Zira Örnek:13 yoluyla takip yapmasına imkan yoktur.) Ahmet Bey davayı 15 Ağustos 2024 tarihinde açmıştır. Bu durumda yeni dönem 1 Ağustos 2024 tarihinde başlamıştır. Dava bu tarihten sonra açıldığından, karar verilse bile belirlenen yeni bedel 2025 yılı için geçerli olur. Yani geçmişe dönük kira farklarını talep edemez.
ERKEN AÇILAN DAVAYA ÖRNEK: Ahmet Bey’in davayı 10 Temmuz 2024 tarihinde açtığı ihtimalde ise dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açıldığı için TBK 345/2 koşulu sağlanmıştır. Mahkeme kararı 2027 de çıksa bile, belirlenen yeni kira bedeli 1 Ağustos 2024 itibarıyla geçerli sayılır.Ahmet Bey, dava açmaz ama 1 Temmuz 2024’te kiracıya yazılı olarak kira bedelini artırmak istediğini bildirirse bu da TBK 345/2’ye uygundur. Eğer dava daha sonra açılırsa (1 Ağustos 2025 sonuna kadar), yeni kira dönemi olan 1 Ağustos 2024’ten itibaren geçerli olacak şekilde karar verilir.
Bu nedenle, uygun zamanda bildirim yapılmazsa, kiraya veren bir yıl daha düşük kira almak zorunda kalabilir. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin ileriki yıllarda artacağına dair bir düzenlemeye yer verilmiş ise kiraya verenin herhangi bir yazılı bildirim yoluyla uyarmasına gerek kalmadan TBK m.345/f.3 hükmüne dayanarak doğrudan dava açabilir ve burada da kararın hüküm ifade edeceği an yeni dönemin başlangıcından itibaren olur. Yargıtay, bu hükmü oldukça istikrarlı şekilde şöyle yorumlamaktadır: Örnek:13 bakımından geçerli kabul görmeyen bir artış oranı mevcutsa bile kiracının bir sonraki yıl kiranın artacağına ilişkin bilgiye sahip olacağı bir hüküm mevcutsa örneğin; “her yıl karşılıklı anlaşmayla artış yapılır” ya da “ilerleyen yıllarda piyasa koşullarına göre artış uygulanır” gibi. Bu tür hükümler her ne kadar belirsiz ve yoruma açık ifadeler olsa da taraflar arasında kiranın bir sonraki yıl artırılacağına ilişkin bilgi sahibi olunmasını sağladığından TBK m.345/f.3 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Görüldüğü gibi Yargıtay kira tespit davası yönünden kira artış hükmünü oldukça esnek ve geniş yorumlamaktadır.
Buna ilişkin olarak, Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/8251 Esas 2019/5094 Karar Sayılı İlamında;
“…Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.09.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % ... oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 05.05.2015 tarihinde açtığı dava ile 06.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” şeklinde karar vermiştir.
Diyelim ki bir kira sözleşmemiz mevcut ve kira artış oranı olarak sözleşmenin 6.maddesine “kira bedeli her yıl TÜFE veya %... “şeklinde artırılacaktır hükmüne yer verilmiş olsun. Bu durumda kiraya veren, kiracısına ilerleyen dönemlerde enflasyon kaynaklı kira bedelinin düşük kaldığı gerekçesiyle örnek:13 ödeme emri gönderemeyecekse de sözleşmede yer alan bu ifadeye dayanarak TBK m.345/f.3 hükmüne göre kira bedelinin yeni dönem başlangıcından itibaren tespitini talep edebilecektir. Zira bu ihtimalde kiracının ilerleyen yıllarda kira bedelinin artacağına dair bir öngörüsü mevcuttur.
Sonuç :
Kira sözleşmeleri, yalnızca taraflar arasındaki basit bir borç ilişkisi olmaktan öte, ekonomik istikrar ve sosyal denge açısından da büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde yer alan kira artış hükümleri, hem sözleşmenin kurulma aşamasında hem de devamı süresince taraflar açısından doğrudan sonuç doğurur. Kira artış oranının açık, net ve yasal sınırlara uygun biçimde düzenlenmemesi halinde, hem artışın hukuken geçersiz sayılması hem de tahliye gibi güçlü hukuki yaptırımların uygulanamaması söz konusu olabilmektedir. Özellikle TBK m.345/3 hükmü uyarınca sözleşmede kira artışına ilişkin genel bir irade beyanı bulunması halinde, dava sonucunda belirlenecek yeni kira bedelinin davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacağı gerçeği, kiraya verenin zamanlama konusunda dikkatli olmasını gerektirmektedir. Bu noktada, kira sözleşmelerinin hazırlanmasında özenli bir hukukî altyapı oluşturulması, sözleşmelere belirsizlikten uzak, geçerliliği tartışmasız artış hükümlerinin konulması ve TBK m.344 ile 345 hükümlerine uygun şekilde hareket edilmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde hem kiraya verenin kira gelirinden mahrum kalması hem de yargı yoluyla çözüm arayışının uzun, masraflı ve belirsiz bir sürece dönüşmesi kaçınılmaz hale gelecektir. Uygulamadaki deneyim ve yüksek yargı kararları ışığında açıkça görülmektedir ki, kira artış hükmünün sözleşmede bulunup bulunmaması, varsa bunun içeriği ve dava açma zamanlaması, kira hukukunun işleyişinde kritik bir rol oynamaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmelerinin hazırlanması sürecinde önleyici avukatlık anlayışının benimsenmesi ve kira artışlarına dair hükümlerin hem hukuka uygun hem de uygulama açısından sürdürülebilir bir şekilde düzenlenmesi, tarafların hak kaybı yaşamaması açısından zaruridir.
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Hükmünün Önemi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Özlem Kayışoğlu'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
* Son okunma 6 saat 30 dakika 48 saniye
önce.
* Ortalama Günde 5,00 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 15168, Kelime Sayısı : 2016,
Boyut : 14,81 Kb.
*
Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 2279
Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Hükmünün Önemi
