|
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir? Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazlara bedelini ödemek suretiyle el koymasıdır. Türkiye’de kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Anayasa’nın 46. maddesi çerçevesinde yürütülmektedir. Kamulaştırma sürecinde uygulamada en çok uyuşmazlık yaratan konu ise kamulaştırma bedelinin nasıl belirleneceği meselesidir.
Kamulaştırma bedelinin eksik belirlenmesi, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının ihlaline yol açabilmekte; bu durum sıklıkla yargı yoluna taşınmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma bedelinin belirlenme esaslarının doğru anlaşılması ve uygulanması büyük önem taşımaktadır. Bu çalışmada, kamulaştırma bedelinin tespiti süreci Yargıtay kararları ışığında incelenecektir.
1. Kamulaştırma Bedeli Kavramı
Kamulaştırma bedeli, kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma tarihindeki gerçek, objektif ve rayiç değerini ifade eder. Anayasa’nın 46. maddesi gereği bu bedelin peşin ve nakden ödenmesi zorunludur. Bedelin gerçek değeri yansıtması, mülkiyet hakkının korunmasının temel unsurudur.
Yargıtay, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde taşınmaz malikinin uğradığı gerçek ekonomik kaybın karşılanmasını esas almaktadır. Bu bağlamda, soyut ve varsayımsal hesaplamalar kabul edilmemekte; somut, denetlenebilir ve objektif kriterlere dayalı tespitler aranmaktadır.
2. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Temel İlkeler
2.1. Kamulaştırma Tarihinin Esas Alınması
Kamulaştırma bedeli, kamulaştırma tarihindeki değerler esas alınarak belirlenir. Yargıtay, kamulaştırma tarihinden sonraki gelişmelerin veya değer artışlarının bedel tespitinde dikkate alınamayacağını açıkça belirtmektedir. Bu ilke, bedel tespitinde zaman bakımından belirliliği sağlamaktadır.
2.2. Taşınmazın Niteliği ve Hukuki Durumu
Kamulaştırılan taşınmazın arsa mı yoksa tarla mı olduğu, bedel tespitinde en kritik unsurlardan biridir. Yargıtay uygulamasında, imar planında yer alan ve yapılaşmaya elverişli taşınmazların arsa niteliğinde değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Taşınmazın imar durumu, kullanım şekli, üzerinde yapı bulunup bulunmadığı ve hukuki statüsü bedelin belirlenmesinde doğrudan etkilidir. Arsa niteliğindeki bir taşınmazın tarla olarak değerlendirilmesi, Yargıtay tarafından bozma nedeni yapılmaktadır.
3. Emsal Satışlar ve Karşılaştırma Yöntemi
Kamulaştırma bedelinin tespitinde en sık başvurulan yöntem emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu yöntemde, kamulaştırılan taşınmaz ile benzer özellikler taşıyan ve yakın tarihte satışı yapılan taşınmazlar esas alınır.
Yargıtay’a göre emsal satışların:
Kamulaştırma tarihine yakın olması,
Aynı veya yakın bölgede bulunması,
Taşınmazla benzer niteliklere sahip olması
zorunludur. Bu kriterlere uymayan emsaller esas alınarak yapılan bedel tespitleri hukuka aykırı kabul edilmektedir.
4. Taşınmazın Konumu ve Kullanım Potansiyeli
Taşınmazın şehir merkezine yakınlığı, ulaşım olanakları, çevresindeki yapılaşma durumu ve altyapı hizmetleri bedeli doğrudan etkileyen unsurlardır. Yargıtay, taşınmazın yalnızca mevcut kullanımını değil, potansiyel kullanım değerini de dikkate almaktadır.
Örneğin, fiilen tarım arazisi olarak kullanılan ancak imar planında konut veya ticaret alanında kalan taşınmazların, bu potansiyel değerinin göz ardı edilmesi hukuka aykırı sayılmaktadır.
5. Tarım Arazilerinde Net Gelir Yöntemi
Tarla niteliğindeki taşınmazlarda kamulaştırma bedeli, çoğunlukla net gelir yöntemi ile belirlenir. Bu yöntemde taşınmazdan elde edilebilecek yıllık net gelir esas alınır ve kapitalizasyon yoluyla değer tespiti yapılır.
Yargıtay’a göre;
Ürün deseni somut verilere dayanmalı,
Verimlilik objektif ölçütlerle belirlenmeli,
Varsayıma dayalı hesaplamalardan kaçınılmalıdır.
Bu kriterlere uyulmaması, bilirkişi raporunun geçersiz sayılmasına yol açabilmektedir.
6. Bilirkişi Raporlarının Önemi ve Yargıtay Denetimi
Kamulaştırma davalarında bedel tespiti çoğunlukla bilirkişi raporları aracılığıyla yapılmaktadır. Ancak Yargıtay, her bilirkişi raporunu yeterli kabul etmemektedir.
Yargıtay içtihatlarına göre bilirkişi raporlarının:
Bilimsel ve teknik verilere dayanması,
Emsallerin açıkça gösterilmesi,
Hesaplama yönteminin denetlenebilir olması
gerekmektedir. Bu şartları taşımayan raporlar bozma sebebi yapılmaktadır.
7. Kamulaştırma Bedeline İtiraz Hakkı
Taşınmaz malikleri, kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini düşündüklerinde bedel tespiti ve tescil davası yoluyla haklarını arayabilirler. Ayrıca kamulaştırmasız el atma durumlarında da yargı yoluna başvurulması mümkündür.
Yargıtay, mülkiyet hakkının etkin korunması amacıyla maliklerin adil bedel alma hakkını güçlü biçimde korumaktadır.
8)Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yargıtay’ın Güncel Yaklaşımı
Yargıtay’ın kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin içtihatları incelendiğinde, bedel tespitinde keyfî uygulamalara izin verilmediği açıkça görülmektedir. Yüksek Mahkeme, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde yalnızca matematiksel hesaplamalarla yetinilmesini yeterli bulmamakta; taşınmazın tüm hukuki ve fiilî özelliklerinin birlikte değerlendirilmesini aramaktadır.
Bu kapsamda Yargıtay, özellikle bilirkişi raporlarının yüzeysel hazırlanmasını eleştirmekte; raporların somut verilerle desteklenmesini zorunlu görmektedir. Emsal satışların gerekçelendirilmeden kullanılması, emsaller ile kamulaştırılan taşınmaz arasındaki farklılıkların açıklanmaması ve değer farklarının bilimsel yöntemlerle ortaya konulmaması hâlinde verilen kararlar bozma konusu yapılmaktadır.
Öte yandan Yargıtay uygulamasında, kamulaştırma bedelinin taşınmaz malikini ekonomik olarak zarara uğratmaması gerektiği vurgulanmaktadır. Bedelin düşük belirlenmesi, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmekte ve bu durum Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleri kapsamında değerlendirilerek hukuka aykırı kabul edilmektedir. Bu nedenle bedel tespitinde idarenin değil, hakkaniyetin esas alınması gerektiği belirtilmektedir.
Kamulaştırma davalarında sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de kamulaştırma tarihinin yanlış esas alınmasıdır. Yargıtay, bedel tespitinde mutlaka kamulaştırma tarihinin dikkate alınması gerektiğini, daha sonraki değer artışlarının veya imar değişikliklerinin bedel hesabına dâhil edilemeyeceğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir. Bu yaklaşım, bedel tespitinde hukuki güvenliği sağlamayı amaçlamaktadır.
Sonuç olarak Yargıtay’ın kamulaştırma bedeline ilişkin içtihatları, taşınmaz maliklerinin haklarını koruyucu niteliktedir. Bedel tespitinin objektif, denetlenebilir ve gerekçeli biçimde yapılması, hem adil yargılanma hakkının hem de mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur. Kamulaştırma sürecinde ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenebilmesi için Yargıtay içtihatlarının yakından takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Kamulaştırma uygulamalarında bedel tespitine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, maliklerin yeterli hukuki bilgiye sahip olmadan süreci takip etmelerinden kaynaklanmaktadır. Özellikle bilirkişi raporlarına süresi içinde itiraz edilmemesi, emsal satışların denetlenmemesi ve taşınmazın gerçek niteliğinin ortaya konulmaması hâlinde telafisi güç hak kayıpları ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle kamulaştırma sürecinin her aşamasında hukuki destek alınması, bedel tespitinin adil ve doğru şekilde yapılabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Sonuç
Kamulaştırma bedelinin doğru ve adil şekilde belirlenmesi, mülkiyet hakkının korunmasının vazgeçilmez bir unsurudur. Yargıtay kararları, kamulaştırma bedelinin tespitinde objektif, somut ve denetlenebilir kriterlere dayanılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma sürecinde hukuki bilgi ve deneyime sahip uzmanlardan destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Yargıtay Kararları Işığında Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Abdurrahim Karaca'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Yargıtay Kararları Işığında Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
