TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE HUKUKİ NİTELİĞİ “Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar”
Tahliye taahhüdü, kira hukukunda en çok tartışılan ve uygulamada sıklıkla uyuşmazlık konusu olan belgelerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenen bu kurum, kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye etmeyi yazılı olarak üstlenmesiyle ortaya çıkar. Günümüzde kiracı ve kiralayan arasında oluşan menfaat dengesizliklerinden dolayı oldukça yaygınlaşmış olan bu belgenin geçerliliği, yalnızca hukuken öngörülen şekil ve şartlara uygun olarak düzenlenmesi hâlinde mümkündür. Aksi durumda tahliye taahhüdü, kiraya verene beklediği avantajı sağlamayacak ve geçersiz sayılacaktır.
Bu yazımızda, tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini, hangi şekilde geçerli olarak alınabileceğini ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususları ele alarak, kiraya verenler için pratik öneriler sunacağız.
1. Tahliye Taahhüdü ve Hukuki Niteliği :
Tahliye taahhüdü, kira ilişkisinin tarafları arasında kimi zaman görünmez bir denge unsuru, kimi zaman da uyuşmazlıkların başlangıç noktasıdır. Kanun koyucu, bu belgenin geçerliliğini sıkı şekli şartlara bağlayarak kiracının iradesini korumayı, kiraya verene ise öngörülebilir bir yol haritası sunmayı amaçlamıştır. Ne var ki, uygulamada çoğu kez bu ince çizginin ihmal edilmesi, hem kiracıyı mağdur etmekte hem de kiraya vereni beklentisiz bırakmaktadır.
Tahliye taahhüdü, kiraya verene diğer tahliye sebeplerine oranla daha hızlı ve pratik yol sağlayan bir hukuki araçtır. Bu belgeyle kiracı kiralanan yeri belli bir tarihte tahliye etmeyi tek taraflı bir irade beyanıyla taahhüt etmiş olur. Belgenin geçerlilik şartlarından biri ise bu beyanın yazılı olması gerektiğidir. Madde metninde açıkça taahhüdün yazılı olma koşulu yer almışsa da bu yazılılık unsurunun yerine gelmesi için noter tarafından onaylanma zorunluluğu yoktur. Madde metnindeki düzenlemede göze çarpan en önemli husus ise tahliye taahhüdünün geçerliliğinin “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilmesine bağlanmasıdır. Kiralayan geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak başkaca bir nedene dayanmaya gerek olmadan ve herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü altına girmeksizin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açabileceği bir dava veya icra takibi yoluyla kiracıyı tahliye edebilecektir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya dava açma hakkı olan kişi kiraya veren sıfatında olan kişidedir. Malik ile kiraya veren aynı kişi ise dava hakkı vardır. Ancak malik kiraya veren sıfatına haiz değil ise tahliye taahhüdüne dayalı dava açamayacaktır. Bunun yanında yeni malik de evin satışından önce alınmış olan tahliye taahhüdünü kiraya verenin halefi olarak kullanabilme şansına sahiptir. Burada kiraya verenin için en önemli husus ise geçerli olarak almış olduğu tahliye taahhüdünde belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde dava açmalı veya ilamsız icra takibi başlatmalıdır bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir, süre kaçırıldığı takdirde taahhüdün hukuki bir değeri kalmayacaktır. Bu anlatılanları özetleyici nitelikte;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9993 E. , 2016/1961 K . sayılı ilamı,
“…taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK'nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir.
Davacı 18.03.2015 tarihinde açtığı dava ile adi yazılı nitelikteki 20.05.2013 düzenleme ve 01.02.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan dava da süresinde değildir. Bu durumda mahkemece, tahliye taahhüdüne ve ihtiyaç iddiasına dayanılarak açılan davanın her iki nedene dayalı olarak da süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” emsal kararı mevcuttur.
2. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
Tahliye taahhüdünün geçerli ve sonuç doğurucu olabilmesi için sadece yukarıda bahsettiğimiz kanuni şartların yerine getirilmesi yeterli değildir. Uygulamada dikkat edilmesi gereken çok sayıda teknik ayrıntı da bulunmaktadır. Bunlardan kısaca bahsedecek olursak;
Serbest İrade İlkesi
Kiracının tahliye taahhüdünü baskı altında veya kira sözleşmesi imzalanırken vermesi halinde taahhüt geçersizdir. Bu husus Yargıtay kararlarında da istikrarlı şekilde vurgulanmaktadır. Buna istinaden madde metninde de görüleceği üzere taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olma şartı bulunmaktadır. Buradaki amaç kiracının tahliye tehdidi altında bir taahhütte bulunmasının ve bunu iddia etmesinin önüne geçmektir. (“Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.4.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir”. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/11422 E. 2014/12971 K.) Ancak yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir.
Birden Fazla Kiracı Bulunması Durumu
Eğer kira sözleşmesinde birden fazla kiracı yer alıyorsa, tahliye taahhüdünün de tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Aksi halde sadece imza atan kiracı bakımından bağlayıcı olur; diğerleri yönünden geçersiz sayılır. Bu hususta en çok ihtilaf çıkan olay evli kişilerden yalnızca birinin tahliye taahhüdü vermesi durumudur. Bu tür durumlarda evli olup taahhütte bulunmayan eş TBK m.349’da yer alan hakkını kullanarak sözleşmeyi üstlenmekte ve kendisinin taahhütte bulunmadığı gerekçesiyle verilmiş olan tahliye taahhüdünü işlevsiz hale getirebilmektedir. Bu gibi durumlarla karşılaşılmaması için taahhütte bulunan kişinin evli olup olmadığı araştırılmalı karşılaşılabilecek ihtilafların bertaraf edilmesi için gerekli adımlar atılmalıdır.
Tahliye Tarihinin Belirtilmesi
Tahliye tarihinin “açık ve kesin” olarak yazılması zorunludur. Örneğin “önümüzdeki yıl” veya “kira süresi sonunda” gibi muğlak ifadeler geçersizlik sonucunu doğurur. Uygulamada çoğu zaman tarih kısmının gün ve ay hanesinin daha sonradan elle doldurulduğu görülmektedir.
Örneğin tarafların kira sözleşmesi sırasında ileride tahliye hususunda aralarında anlaşmaları halinde, taahhüde ”…/…/2029 tarihinde kiralanan tahliye edilecektir.” Şeklinde bir cümlenin yer aldığına rastlanmaktadır. Yargıtay, bu tür uygulamalarda tarihi el yazısıyla sonradan doldurulmuş olsa bile tahliye tarihinin belirli ve kesin olması halinde geçerliliği kabul etmektedir. Hal böyle olmakla birlikte gün, ay ve yıl hanesinin tamamının boş bırakılması bu belgeyi suistimale açık bir hale getirmekte ve kiracının mağdur olmasına sebebiyet vermektedir. Bu nedenle tamamı boş bir şekilde verilen tahliye taahhütleri her ne kadar sonradan doldurulmak suretiyle icraya koyulabilme imkanı mevcutsa da suistimallerin önüne geçilebilmesi bakımından bu şekilde bir taahhütname verilmesinde çekinceli davranmakta fayda olacaktır. ( “Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175 E. , 2020/2309 K.)
Tahliye taahhütnamesi nedenine dayalı icra takibi başlatılmışsa kiracı , tahliye emrine 7 gün içinde itiraz ederek takibin durmasını sağlayabilir. Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde olabileceği gibi noterlikçe de yapılabileceğini yazımızın başlangıcında belirtmiştik. İki türlü düzenlenmiş olan tahliye taahhüdü geçerli olsa da noterlikte alınan taahhütlerde kiracı imzayı inkar edemeyeceği için uygulamada sıklıkla noterlik tarafından yapılan tahliye taahhütlerinin daha yaygın ve güvenli olduğunu söylemekte fayda vardır. Kiracı, taahhütnamenin geçersiz olduğuna veya tahliye taahhütnamesindeki mevcut imzayı inkar ederek tahliye şartlarının oluşmadığına dair itirazlarda bulunabilecektir. Kiracı noter tarafından alınan tahliye taahhütlerinde imzaya itiraz etme ihtimali olmadığından yalnızca borca itiraz edebilecektir. Bu durumda kiraya veren dilerse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolunu tüketerek tahliye sonucuna ulaşabilecektir. Uygulamada genellikle İcra Mahkemesinden verilen tahliye kararları eğer noter onaylı tahliye taahhüdüne dayanıyorsa, tehir-i icra talebinin reddi yönünde olmaktadır. Bu nedenle kiraya veren açısından daha hızlı bir sonuç elde etmesine fayda sağladığı söylenebilir. Ancak adi yazılı şekilde alınan bir tahliye taahhüdünde kiracı borca veya imzaya itiraz etmiş ise kiraya veren her halükarda genel mahkemelerde itirazın iptali için tahliye davası açmak zorunda kalacaktır. Genel mahkemede görülen davanın daha uzun sürme ihtimaline binaen, kiraya verenin icra yoluyla hızlı tahliye avantajını kaybederek uzun sürecek bir yargılamaya katlanmak zorunda kalacağı açıktır. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi açısından bu Türk Hukuk Sitesi şerhinin incelenmesinde fayda vardır.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından üzerinde durulması gereken bir diğer husus, taahhüdün şarta bağlı olarak verilmesi durumudur. Yargıtay içtihatları doğrultusunda şarta bağlı olarak verilen tahliye taahhütleri, tahliye tarihini belirsiz hale getirmediği sürece TBK m.149 çerçevesinde geçerli olduğu sonucuna varılmalıdır.
Nitekim konuya ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/11371 E. , 2011/1461 sayılı ilamı;
“…Borçlar Kanununun 149.maddesi uyarınca şartlı tahliye taahhütnameleri düzenlenebilir, taahhüt, şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır. Olayımızda; davaya konu taşınmazın imar planı değişikliği ile akaryakıt ve LPG istasyonu kullanımına uygun hale gelmesi durumunda kiralananın 20.02.2010 tarihinde tahliye edileceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda tahliye taahhüdünün belirsiz bir tarih içerdiğinden söz edilemez. Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 21.11.2009 tarih ve 2744 sayılı kararı ile imar planında gerekli değişiklik yapılmış ve şart gerçekleşmiş olup taahhütte öngörülen 20.02.2010 tarihinin tahliye tarihi olduğunun belirgin bulunması karşısında mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir..” bunu doğrulayıcı niteliktedir. Her ne kadar şarta bağlı tahliye taahhütlerinin geçerli olduğuna ilişkin içtihatlar yer etmişse de şarta bağlı düzenlenen taahhütlere dayalı olarak yalnızca sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabileceğini icra takibine konu edilemeyeceği gerçeğini unutmamak gerekir. Bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,2011/8946 E. , 2011/13583 K. Sayılı ilamında “ ...esasen dayanak tahliye taahhüdü şarta bağlı düzenlenmiş olup, bu taahhüde dayanılarak takip yapılamayacağına göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın ONANMASINA ..” şeklindeki kararıyla bu hususu açıklığa kavuşturmuştur. Zira şartın gerçekleşip gerçekleşmediği konusu yargılamayı gerektiren bir haldir. Bunun yanında kira parasının ödenmesine ilişkin sözleşme maddesinin şartlı tahliye taahhüdü olarak nitelendirilmesi olanaklı değildir.
3. Tahliye Anlaşması :
Kiracı ile kiraya verenin karşılıklı rızasıyla yaptıkları ve kira sözleşmesini belirli bir tarihte sona erdireceklerine dair anlaşmadır. Tahliye taahhüdünde kiracı tek taraflı bir irade beyanıyla tahliye edeceği tarihi belirtirken burada her iki tarafın iradesi doğrultusunda bir tarih belirlenmektedir. Tahliye taahhüdünde aranan “kiralananın tesliminden sonra” yapılma şartı burada bulunmamaktadır. Zaman açısından kira sözleşmesi yapılırken veya daha sonrasında bu tür bir anlaşma yapılabilir. Ancak anlaşma metninde yer alan ifadenin taahhüt mü yoksa karşılıklı bir irade beyanıyla mı yapıldığının ayrımı iyi yapılmalıdır. Burada en hızlı ve en güvenilir olan yol arabuluculuk anlaşmasıyla bu tür bir tahliye anlaşmasının yapılmasıdır. Taraflar arabuluculukta bir araya gelerek karşılıklı irade beyanıyla bir anlaşma yaparak tahliye anına birlikte karar verebilirler. Önemli olan husus tarafların tahliye anlaşması maddesini düzenlerken "doğru" ve "icra edilebilirlik şerhi almaya uygun" şekilde yapmasıdır. Mesela tahliyeyi kayıtsız şartsız almak, şarta bağlamamak “(şarta bağlı olduğunda bu arabuluculuk anlaşmasına icra edilebilirlik şerhi almak mümkün olmayacağından) , tahliye tarihini net yazmak gibi hususlar dikkate alınarak bir düzenleme yapılmalıdır.
4. SONUÇ ve DEĞERLENDİRME :
Tahliye taahhüdü, kira ilişkisinin tarafları arasında kimi zaman görünmez bir denge unsuru, kimi zaman da uyuşmazlıkların başlangıç noktasıdır. Kanun koyucu, bu belgenin geçerliliğini sıkı şartlara bağlayarak kiracının iradesini korumayı, kiraya verene ise öngörülebilir bir yol haritası sunmayı amaçlamıştır. Ne var ki, uygulamada daha çok Yargıtay içtihatları ile şekillenen bu araç, çoğu kez bu ince çizginin ihmal edilmesi, hem kiracıyı mağdur etmekte hem de kiraya vereni beklentisiz bırakmaktadır.
Özünde tahliye taahhüdü, tarafların karşılıklı güvenini sınayan bir belgedir. İrade özgürlüğüne saygı duyulduğu, tarihin açık ve kesin biçimde belirlendiği ve hukuki sürecin öngörülen sürelere riayet edilerek işletildiği durumda, kiraya veren için güçlü bir araç, kiracı içinse önceden bilinen bir yükümlülük halini alır. Aksi halde, yalnızca kâğıt üzerinde kalmaya mahkûm, işlevsiz bir belgeye dönüşür.
Bu nedenle, tahliye taahhüdünü bir formalite olarak görmek yerine, hem hukuk tekniğine uygun hem de adalet duygusunu zedelemeyecek şekilde düzenlemek uygulamada güveni pekiştiren, tarafların haklarını koruyan ve uyuşmazlıkları en aza indiren çarelerden biri olacaktır. Yukarıda belirtilen riskleri en aza indirmek için sadece kiracının tek taraflı bir taahhüdü yerine alternatif çözüm yolu arabuluculuk süreciyle tarafların tahliye anlaşması yapması en ideal yöntem olarak gösterilebilir. Böylelikle taraflar imzaya ve tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu gerekçesiyle itiraz prosedürüyle uğraşmayarak doğrudan arabuluculuk sürecinde anlaşmış olduğu belgeyi ilam niteliğini taşıyan bir belge olarak kullanabileceklerdir. Uygulamada kiracılı olan evi satın almak isteyen yeni maliklere verilebilecek en pratik yol, mevcut kiracıyla anlaşarak karşılıklı bir tahliye anlaşması yapmak olacaktır. Her ne kadar yeni malik, eski malikin almış olduğu geçerli bir tahliye taahhüdünden yararlanabilmekte ise de kiracının bu tahliye emrine itiraz etmesi durumunda daha uzun bir hukuki süreçle mücadele etmiş olacaktır. Zira arabuluculukta yapılan tahliye anlaşması belgesine icra edilebilirlik şerhi alarak ilam niteliğindeki bir belgeye sahip olmanın verdiği kolaylıktan yararlanamamış olacaktır. Ancak ,taraflar (gerek kiralananda mevcut kiracı, gerekse yeni bir kira sözleşmesi yapacaklar) bu yolu genellikle tercih etmemekte tek taraflı tahliye taahhütleriyle yetinmektedirler. Bu tercih edilecekse bile kiraya verenler açısından en azından noter huzurunda tahliye taahhütlerini almaları gerektiği rahatlıkla söylenebilecektir.
Av. Özlem KAYIŞOĞLU
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Tahliye Taahhüdü Ve Hukuki Niteliği “uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar”" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Özlem Kayışoğlu'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
* Son okunma 1 saat 11 dakika 15 saniye
önce.
* Ortalama Günde 14,00 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 16879, Kelime Sayısı : 1939,
Boyut : 16,48 Kb.
*
Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 2290
Tahliye Taahhüdü Ve Hukuki Niteliği “uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar”
