|
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER ……………………………………………………………… ii
KISALTMALAR ……………………………………………………………. iii
KAYNAKÇA ………………………………………………………………… iv
I.Giriş …………………………………………………………………... 1
II.Gayrimenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesi ..………. 2
A-Tanımı ve Unsurları .…………………………………………….. 2
B-Hukuki Niteliği .…………………………………………………... 3
III.Tellallık Ücreti Kavramı …………………………………………….. 4
IV.Tellalın Ücrete Hak Kazanmasının Şartları ………………………... 5
A-Esas Sözleşmenin Kurulması Şartı .…………………………...… 5
1.Genel Olarak .………………..……………………………….. 5
2.Esas Sözleşmenin Geçerli Olması ……...……………………. 6
a-Yokluk Halinde .……………………….………….. 6
b-Kesin Hükümsüzlük Halinde .…………………… 6
c-İptal Edilebilirlik Halinde ……………………….. 7
d-Muvazaa Halinde ………………………………… 8
3. İş Sahibinin Esas Sözleşmeyi Yapmaktan Kaçınması ………. 8
B-Tellalın Faaliyette Bulunması Şartı …………………………....... 9
C-Esas Sözleşmenin Kurulmasıyla Tellalın Faaliyeti Arasında Nedensellik İlişkisi (İlliyet Bağı) Bulunması Şartı .…………… 11
D-Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesinde Şekil Şartı .…………… 13
V.Tellallık Ücretinin Belirlenmesi …………………………………… 14
VI.Tellallık Ücretinin İndirilmesi ……………………………………... 16
A-Genel Olarak …………………………………………………..... 16
B-Aşırı Tellallık Ücretinin İndirilmesinin Şartları ...……………. 17
1. Tellallık Ücreti Borçlusunun Talebi ……...………………… .17
2. Aşırı (Fahiş) Ücretin Varlığı ……………………...…………. 17
C-Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’ndaki Değişiklik ..…………… 18
VII.Tellallık Ücretini Garanti Eden Sözleşme Kayıtların Geçerliliği Sorunu ……………………………………………………………….. 19
VIII.Sonuç ...………………………………………………………………. 21
I. Giriş
Gayrimenkul tellallığı sözleşmesi Ülkemizde uygulaması oldukça yoğun olmasına rağmen, hukuk öğretimizde yeterince ilgi görmüş bir sözleşme türü değildir. Bu sözleşme türüyle ilgili oldukça az sayıda monografik eser üretilmiştir. Özellikle, İsviçre Öğretisi’nde konuyla ilgili ayrıntılı tartışmalar yapıldığı anlaşılmaktadır. Çalışmamızda, bu tartışmaların ayrıntısına girilmeksizin atıf yapılmakla yetinilmiştir.
Gayrimenkul sektörünün son yıllarda hızlı bir şekilde gelişmesi ve gayrimenkul tellallığı mesleğinin büyük, kurumsal şirketler tarafından yürütülmeye başlanması, bu sözleşme türüyle ilgili ihtilafların eskiye nazaran çok daha fazla sayıda hukuki ihtilaf olarak yargıya taşınmasına sebep olmaktadır.
Belirttiğimiz önemi sebebiyle ele aldığımız gayrimenkul tellallığı sözleşmesi ile ilgili olarak TBMM gündeminde olan TBK Tasarısı’nda önemli bir değişiklik ön görülmemiştir. İlgili madde metinleri “arılaştırılmış”, sözleşmenin tarifi ile ilgili BK m. 404 hükmü mehaz OR. Art. 412’deki düzenlemeye daha uygun hale getirilmiştir. Ayrıca, tellallık ücretinin indirilmesi ile ilgili BK 409. maddesinde de bir değişiklik yapılmıştır. Çalışmamızda Tasarıda yer alan az sayıdaki değişikliklere de yer vermeye çalıştık.
Çalışmamızda genel olarak, gayrimenkul tellallığı ile ayrılmayan yönleri bakımından tellallık sözleşmesinin özelliklerinden bahsedilmiş, ayrılan özellikler, bakımından ise gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin farklılıkları ifade edilmiştir. Öncelikle, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin tanımı ve unsurları üzerinde kısaca durulmuştur. Ardından, özellikle, tellallık ücreti kavramı, tellalın ücrete hak kazanmasının şartları, ücretin belirlenmesine ilişkin yöntemler, ücretin indirilmesi için gerekli şartlar ve ücreti garanti eden kayıtlarla ilgili bilgilendirme yapılmaya çalışılmıştır.
II. Gayrimenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesi
A- Tanımı ve Unsurları
Tellallık1 sözleşmesi 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda m. 404 ile m. 409 arasında düzenlenmiştir. “A- Tarifi ve Şekli” başlıklı 404. maddenin 1. fıkrasında tellallık sözleşmesi tanımlanmıştır. Buna göre, “Tellallık, bir akittirki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir.”
Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 412/1’de ise, “Tellallık, tellalın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir.” şeklinde ifade edilmiştir2.
Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nda ise “tellallık” kavramı yerine “simsarlık” kavramı tercih edilmiş ve tellallık sözleşmesi m. 520 ile m. 525 arasında düzenlenmiştir. “A. Tanımı ve şekli” başlıklı 520. maddede yer alan tanım şu şekildedir: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. 3”
Belirtilen tanımlardan yola çıkarak, Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi’nin unsurlarını şu şekilde özetleyebiliriz:
Tellallık ilişkisinin taraflarını tellal ve iş sahibi oluşturur. Esas olarak, tellal, iş sahibinin istediği niteliklere ve şartlara uygun bir sözleşme kurma fırsatını oluşturmak üzere aracılık faaliyetinde bulunmak veya sözleşme görüşmelerine aracılık etmek yükümlülüğü altına girer. İsviçre Borçlar Kanunu m. 412/1’de, tellallık faaliyeti “bulucu tellal” ve “aracı tellal” olarak ikiye ayrılmaktadır4. Tellal, bu yükümlülüğü yerine getirmek suretiyle iş sahibinin istediği sözleşmenin kurulmasını sağlarsa ücrete hak kazanır. Söz konusu yükümlülük tellal ile iş sahibi arasında yapılacak yazılı sözleşmeyle varlık kazanır5. Gayrimenkul tellallığı sözleşmesi bakımından, Borçlar Kanunu m. 404’e eklenen6 son fıkra ile yazılı şekil şartı getirilmiştir.
Ticaret işleri telalığına ilişkin, Türk Ticaret Kanunu m. 100, f. 3’te yer alan düzenleme, Borçlar Kanunu m. 404–409 arasında yer alan hükümlerin, ticari nitelikte olmayan sözleşmelerle ilgili yapılan tellallık faaliyetleri ile tacir olmadığı halde ticari nitelikteki aracılık işini “arızi” olarak yapan kimseler hakkında uygulanacağını hükme bağlamıştır.
B- Hukuki Niteliği
Tellallık sözleşmesi, konusu yasada “bir akdin yapılması imkanını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe” (bir sözleşmenin kurulması fırsatını sunma ya da sözleşmenin kurulmasına aracılık etme) şeklinde belirlenmiş, vekalet sözleşmesinin özel bir türüdür7. BK m. 404, f. 2’de yer alan “tellallık hakkında, umumi surette vekâlet hükümleri caridir” ibaresi de bu tespiti desteklemektedir. Ancak, vekâlet ilişkisinde vekilin ücrete hak kazanması için yapılan faaliyetin olumlu olarak sonuçlanması şart değilken, tellalın ücrete hak kazanması, iş sahibinin istediği sözleşmenin kurulması şartına bağlıdır. Ayrıca, vekâlet ilişkisinde vekilin yaptığı masrafların vekile ödeneceğine dair bir anlaşma olmasa da, kural olarak, vekilin yaptığı masrafları talep edebileceği BK m. 394/1’de açıkça düzenlenmişken, tellallın yaptığı masrafları talep edebilmesi ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa mümkündür (BK m. 405/3).
Vekâlet sözleşmesi ile tellallık sözleşmesinin yukarıda bahsedilen farkları, esasen, tellalın yüklendiği edimin kendine özgü niteliklerini ortaya koymaktadır. Buradan hareketle, tellalın yüklendiği edim öğretide “borç” olarak değil “külfet” olarak nitelendirilmektedir8. Dolayısıyla, tellallık sözleşmesinin “iki tarafa borç yükleyen” bir sözleşme olduğu, ancak “tam iki tarafa borç yükleyen” değil “eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşme” niteliğinde olduğu kabul edilmektedir9.
Borçlar Kanunu’nda yer alan tellallık sözleşmesine ilişkin hükümlerin (m. 404 – 409) bazıları emredici nitelikte değildir. 404. maddenin son fıkrasında yer alan gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı olması şartı, evlenme tellallığının ücret talep hakkı doğurmayacağı kuralını koyan 408. madde ve fahiş ücrette indirimi düzenleyen 409. madde dışındaki hükümlerin aksi taraflarca kararlaştırılabilir10.
III. Tellallık Ücreti Kavramı
Ücret, tellallık sözleşmesinin zorunlu unsurudur11. Dolayısıyla, bir sözleşme ilişkisinde üstlenilen edimin “tellallık” ve sözleşmenin de “tellallık sözleşmesi” olarak tanımlanabilmesi sözleşmede ücret şartının varlığına bağlıdır. Ancak, ücretin miktarı konusunda anlaşmaya varılamaması sözleşmenin zorunlu unsurunun eksikliği anlamına gelmeyecektir. Bu bakımdan, BK m. 406 hükmü tamamlayıcı bir düzenleme içermektedir. Buna göre, “Ücret tayin edilmediği takdirde tarife varsa ona göre ücret verilmek lazım gelir. Tarife yoksa müteamil olan ücret mukavele edilmiş sayılır.12”
Tellallık ücreti tellalın faaliyetinin yoğunluğu, harcadığı emek ya da yaptığı masrafla ilgili değildir. Önemli olan, telallın faaliyeti ile iş sahibinin üçüncü kişiyle bir sözleşme yapabilmesi ve tellalın faaliyeti ile iş sahibinin kurduğu sözleşme arasında nedensellik ilişkisinin kurulabilmesidir. Bu ilişki tellallın yoğun emeğiyle gerçekleşebileceği gibi tam tersi de olabilir. Her iki ihtimalde de tellalın hak edeceği ücret aynı olacaktır. Bu durum, tellallık sözleşmesinin kendine özgü, tesadüfî karakterinin sonucudur13.
IV. Tellalın Ücrete Hak Kazanmasının Şartları
A- Esas Sözleşmenin Kurulması Şartı
1. Genel Olarak
Borçlar Kanunu m. 405/1, tellalın ücrete hak kazanabilmesi için iş sahibi (müvekkil) ile üçüncü kişi arasında, tellalın faaliyeti sonucunda bir sözleşmenin kurulması şartını ifade etmektedir. Buna göre “Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.” Görüldüğü gibi, tellalın ücretini talep hakkı, tellallık sözleşmesinin kurulmasıyla değil, esas sözleşmenin kurulmasıyla doğmaktadır14.
BK m. 405/1’de geçen “akdin icrasına” ifadesinin doğru bir tercüme olmadığı, öğretide ifade edilmiştir. Gerçekten, daha önce de ifade ettiğimiz gibi tellalın üstlendiği edim, esas sözleşmenin kurulmasını sağlamaktır ve ücrete hak kazanması için sözleşmenin ifası değil kurulması gerekli ve yeterlidir. Dolayısıyla, “akdin icrası” ifadesi “sözleşmenin ifası” olarak değil “kurulması” şeklinde algılanmalıdır15.
Esas sözleşmenin geciktirici bir şarta bağlı olarak yapılmış olması halinde, tellalın ücret hakkının doğabilmesi için bu geciktirici şartın gerçekleşmesi gerekir(BK m. 405/2).
Tellalın ücrete hak kazanabilmesi için kurulması gereken esas sözleşmeyle ilgili olarak, öğretide kabul edilen temel kıstas, iş sahibinin tellallık sözleşmesinde öngörülen ekonomik sonuca ulaşıp ulaşmadığıdır. Bir başka deyimle, esas sözleşmenin tellallık sözleşmesinde nitelikleri belirlenen sözleşme ile tüm unsurlarıyla aynı olması şart değildir16. Önemli olan kurulan, esas sözleşme ile sağlanan ekonomik yarar ile iş sahibinin elde etmek istediği ekonomik yararın aynı olmasıdır. Örneğin, bir satım sözleşmesiyle varılmak istenen mülkiyet devri sonucuna, tellallın faaliyeti sonucunda, trampa sözleşmesi ile varılmış olması durumunda, tellallık sözleşmesinde bahsi geçen satım sözleşmesi kurulmamış olmasına rağmen iş sahibi amaçladığı ekonomik sonucu elde etmiş olacaktır. Dolayısıyla, tellalın ücret talep etme hakkı doğmuş olacaktır17.
2. Esas Sözleşmenin Geçerli Olması
Tellalın ücrete hak kazanabilmesi için, kurulmasına aracılık ettiği sözleşmenin geçerli bir sözleşme olarak kurulması, bir başka ifadeyle, şekil ve esas bakımından hüküm doğurmasına engel bir eksiklik bulunmaması gerekir. Örneğin, bir gayrimenkul satım sözleşmesine aracılık eden tellalın ücrete hak kazanabilmesi için satım sözleşmesinin yasal şekil şartına uygun olarak resmi şekilde yapılması gerekli ve yeterlidir. Ancak, bu sözleşmeye dayanılarak hakkın tapuya tescili,tellalın ücreti bakımından bir değer ifade etmeyecektir. Zira tescil sözleşmenin ifasıyla ilgilidir18.
a- Yokluk Halinde
Esas sözleşmede tarafların (iş sahibi ve üçüncü kişinin) iradelerinin uyuşması (her sözleşmede olduğu gibi) sözleşmenin varlığı için en önemli unsurdur. Aksi halde sözleşme yokluk yaptırımıyla karşılaşacaktır. Bu durumda tellal edimini yerine getirmemiş olacağından ücrete de hak kazanamayacaktır.
b- Kesin Hükümsüzlük Halinde
Esas sözleşmenin kesin hükümsüz (batıl) olması halinde tellalın ücret alacağının bu durumdan ne şekilde etkileneceği sorunu ise çeşitli ihtimaller dikkate alınarak ele alınmalıdır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, şayet sözleşmenin batıl olduğunu tellalın bilmesi ya da bilebilecek durumda olması söz konusu ise tellalın ücret talep edemeyeceği açıktır. Zira bu ihtimalde tellal iş sahibine geçerli bir sözleşme kurulması imkânını sağlayamamış olacaktır. Tellalın esas sözleşmenin batıl olduğunu bilmediği ve bilebilecek durumda olmadığı hallerde ise farklı olasılıklar gündeme gelecektir. Bu olasılıklar bakımından belirleyici olan ölçü yukarıda bahsi geçen, iş sahibinin amaçladığı ekonomik menfaati elde etmiş olup olmadığıdır19.
Kesin hükümsüz bir sözleşmeye dayanarak edimlerin ifa edilmiş olması halinde iş sahibi veya üçüncü kişi edimlerin iadesini talep etmedikçe, tellallın aracılık ettiği sözleşme hükümsüz olmasına rağmen iş sahibi amaçladığı ekonomik sonucu elde etmiş olduğundan tellalın ücret talep etme hakkı bu durumdan etkilenmeyecektir. Şayet, iş sahibi kurulan esas sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu ileri sürerek tellalın ücret talebini reddederse, bu halde tellal edimlerin iadesini talep ve dava etmesi için iş sahibine uygun bir süre verebilir ya da bunu hâkimden talep edebilir20. Verilen süre içinde edimlerin iadesi talep edilir ve bu sonuç sağlanırsa bu durumda tellal ücret talep edemeyecek, aksi halde ise tellalın ücret alacağı muaccel olacaktır. Zira iş sahibinin hem kesin hükümsüz olduğunu ileri sürdüğü sözleşmenin ekonomik faydasını elde etmeye devam etmesi hem de buna dayanarak tellalın ücretini ödememesi hakkın kötüye kullanılması yasağının (MK m. 2/2) ihlali anlamına gelecektir.
c- İptal Edilebilirlik Halinde
Esas sözleşmenin irade sakatlıkları (hata, hile, ikrah) veya gabin sebebiyle iptal edilebilirlik yaptırımıyla karşılaştığı durumda tellallın ücreti konusu da yine iş sahibinin amaçladığı ekonomik yararı sağlayıp sağlayamadığı yönündeki temel ölçüt dikkate alınarak belirlenecektir. İş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulan sözleşmede iptal hakkının kullanılmaması halinde iş sahibinin arzu ettiği ekonomik sonuca ulaştığı, dolayısıyla tellallın ücrete hak kazandığı kural olarak kabul edilmelidir. Ancak, somut olayda, iş sahibinin iptal hakkını kullanması onun daha büyük zararına sebep olacağı için bu hakkını kullanmaması söz konusu ise bu durumda tellallın yine ücret talep etmesi mümkün müdür? Örneğin, sözleşmenin iptali halinde aldığı parayı iade etme borcu altına girecek iş sahibi ödemek zorunda kalacağı faiz miktarını dikkate aldığında daha büyük bir zarara uğrayacağını gördüğü için iptal hakkını kullanmamaktadır. Bu durumda tellallın ücrete hak kazanıp kazanmadığına nasıl karar verilecektir? Bir görüşe göre, bu durumda tellal ücret talep edemeyecektir21. Ancak, katıldığımız diğer görüşe göre, tellallık sözleşmesinde iş sahibinin amaçladığı sözleşme ile tellallın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme objektif olarak birbiri ile uyumlu ise artık iş sahibinin subjektif durumu dikkate alınarak tellalın ücreti hakkında bir sonuca varmak isabetli değildir22.
d- Muvazaa Halinde
Kurulan esas sözleşmenin muvazaalı olması ihtimalinde tellallın ücret alacağının doğup doğmayacağı konusu da öğretide tartışma konusu olmuştur. Esas sözleşmede tarafların unsurları oluşmuş başka bir sözleşmeyi gizlemek üzere görünürde bir sözleşme oluşturmaları (nispi muvazaa) veya hiç sözleşme iradeleri olmamasına rağmen görünürde bir sözleşme yapmaları (mutlak muvazaa) ihtimalleri ayrı ayrı incelenmek gerekir.
Mutlak muvazaa halinde tellalın faaliyeti sonucunda oluşan geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyeceği için tellal ücret talep edemeyecektir.
Nispi muvazaa halinde ise gizlenen sözleşmenin geçerlilik şartları mevcutsa, tellallın faaliyeti sonucunda bir sözleşme kurulmuş olacak ve tellal ücrete hak kazanacaktır. Vurgulamak gerekir ki, bu ihtimalde, görünürdeki bir sözleşme ile gizlenen ancak yasal unsurlara sahip geçerli bir başka sözleşme bulunmaktadır. Ancak, nispi muvazaa halinde görünürdeki sözleşmenin muvazaalı olduğu iş sahibi tarafından tellaldan gizlenmişse, bu durumdan tellallın ücret hakkının hukuki dayanağı konusunda İsviçre Öğretisi’nde iki farklı görüş ileri sürülmüştür. Bir görüşe göre, iş sahibi muvazaayı tellaldan gizlediği için tellal her halde ücrete hak kazanacaktır. Burada artık iş sahibinin hedeflediği ekonomik sonuç da dikkate alınmaz. Bu sonuç, dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer görüşe göre ise, tellalın talep hakkı uğradığı zararın tazmini ile sınırlıdır. Zira tellalın çabası sonucu kurulmuş geçerli bir sözleşme yoktur. Bu sebeple tellallık ücreti talep etmek de mümkün olmayacaktır23.
3. İş Sahibinin Esas Sözleşmeyi Yapmaktan Kaçınması
Tellallık sözleşmesinin kendine özgü, tesadüfî karakterinden ve tellallık sözleşmesinde tellalın bir “borç” değil “külfet” altına girdiğinden bahsetmiştik. İşte bunların sonucu olarak, tellalın, esas sözleşmenin kurulabilmesi için faaliyette bulunma, çaba harcama yükümlülüğü olmadığı gibi iş sahibinin de kendisine sunulan sözleşmeyi kurmak yükümlülüğü yoktur24. Ancak, her ikisinin de aksi kararlaştırılabilir.
İş sahibi esas sözleşmeyi yapmaya mecbur edilemese de, öğretide ve yargı uygulamasında, sırf tellalın ücretini ödememek için esas sözleşmeyi yapmaktan kaçınan iş sahibine karşı tellalın ücret talep edebileceği kabul edilmektedir25. İş sahibinin kendi iradi davranışına bağlı olan ancak, esas sözleşmenin kurulması ve buna dayanılarak tellalın ücret talep edebilmesi için “geciktirici şart” olarak kabul edilen, esas sözleşmeyi kurma yönündeki irade beyanında bulunma hakkını kötüye kullanmaması gerekir. Bu gereklilik hem MK m. 2/2 deki genel olarak düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağına hem de BK m. 154’teki özel olarak, şarta bağlı borçlar için düzenlenen, bir kimse, şartın gerçekleşmesine “hüsnü niyet kaidelerine muhalif bir hareketle mâni olursa, o şart tahakkuk etmiş” sayılacağı yönündeki kurala dayanmaktadır26.
Uygulamada en sık karşılaşılan tellallık sözleşmesi uyuşmazlıklarında olduğu gibi, tellala ücret ödeme yükümlülüğünden kurtulmak için iş sahibinin, tellalın bulduğu üçüncü kişi ile sözleşme yapmayacağını beyan etmesi ve ardından, bu kişiyle doğrudan temasa geçerek sözleşme kurması halinde, iş sahibinin esas sözleşmeyi yapmayı reddetmesinin asıl amacı tellallık ücretini ödememek olduğu için dürüstlük kuralına aykırı bu davranış himaye görmeyecektir. Ya da, tellallık sözleşmesinde öngörülen süre içinde tellalın bulduğu üçüncü kişiyle sözleşmeyi kurmayıp, sürenin dolması ve tellallık sözleşmesinin sona ermesinin ardından aynı kişiyle sözleşme yapılması halinde de iş sahibinin davranışı, somut olayın koşullarına göre dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilecektir27.
B- Tellalın Faaliyette Bulunması Şartı
Borçlar Kanunu m. 404/1’de, tellallık sözleşmesinin tanımı yapılırken tellalın, bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek ya da bu yönde fırsat göstermek şeklinde iki tür faaliyette bulunabileceğini, bir başka deyişle, iki tür tellallık şekli olduğu sonucuna varılmaktadır28. Bu iki tellallık türüne ilişkin açıklamalara geçmeden önce şunu belirtmek gerekir ki, tellalın yasada belirlenen iş tarifi sözleşme ile her zaman genişletilip daraltılabilir29.
Fırsat gösterici tellallıkta, tellalın edimi, iş sahibinin arzu ettiği nitelikte bir sözleşmeyi kurabileceği kişilerin bulunması ve bunların iş sahibine bildirilmesinden ibarettir. Tellalın araştırma faaliyetinde bulunması zorunlu olmadığı gibi nasıl bir araştırma faaliyeti yürüteceği konusunda da serbesttir. Önemli olan, iş sahibinin amaçladığı sözleşme kurma fırsatının sunulmasıdır.
Aracı tellallıkta ise, tellalın edimi, iş sahibinin aradığı sözleşme tarafının bulunması, iş sahibinin sözleşme kurmak isteği ve sözleşmenin niteliği ile ilgili bilgilendirme yapması, üçüncü kişiyi sözleşme yapması için ikna etmeğe onu kazanmaya çalışması ve sonuç olarak üçüncü kişi hakkında iş sahibine bilgi vermesi şeklinde teorik olarak sıralanabilir30.
Yukarıda, her iki tellallık türünde de, tellallın edimi tarif edilirken yapılan sıralama ve belirtilen unsurların varlığı, aksi kararlaştırılmadıkça, tellallın ücrete hak kazanması bakımından önemli değildir. Tellal iş sahibiyle sözleşme yaptığı anda bildiği hazır bir üçüncü kişi ile iş sahibi arasında esas sözleşmenin kurulmasını sağlayarak da tellallık ücretinin tamamına hak kazanır. Yeter ki, sözleşmenin kurulmasında tellalın faaliyetinin etkisi olsun.
C-Esas Sözleşmenin Kurulmasıyla Tellalın Faaliyeti Arasında Nedensellik İlişkisi (İlliyet Bağı) Bulunması Şartı
İş sahibinin istediği sözleşmeyi kurması sonucunda tellalın ücrete hak kazanabilmesi ancak, tellalın faaliyeti ile esas sözleşmenin kurulması arasında nedensellik ilişkisi (illiyet bağı) kurulabilmesi halinde mümkündür. Bu şart, Borçlar Kanunu m. 405/1’de “Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.” şeklinde açıkça düzenlenmiştir.
Ancak, bahsi geçen illiyet bağı “psikolojik illiyet bağı” olarak adlandırılmaktadır31. Sorumluluk hukukunda yer alan “uygun illiyet bağı” kavramından farklı olarak psikolojik illiyet bağının kurulabilmesi için üçüncü kişinin esas sözleşmeyi kurması için etkin olan sebeplerden bir tanesi dahi tellalın faaliyeti sonucunda oluşmuş olması yeterlidir32.
Psikolojik illiyet bağı, fırsat gösterici tellallıkta iş sahibinin önceden bilmediği, sözleşmenin kurulması fırsatını oluşturmaya yönelik bilgilerin verilmesi şeklinde ortaya çıkarken, aracı tellallıkta ise tellalın üçüncü kişinin sözleşme yapma iradesini etkilemesi gerekli ve yeterli görülmektedir33. Ancak, her iki durumda da tellalın faaliyeti, iş sahibinin istediği nitelikte bir sözleşmenin kurulabilmesini sağlamaya yönelik, bilinçli bir çaba teşkil etmelidir. Bir başka ifadeyle, tellalın çabasının dolaylı olarak sözleşmenin kurulmasına etkisi söz konusu ise bu durumda ücrete hak kazanamaz. Örneğin, tellalın iş sahibine gönderdiği kişi ile değil de, bu kişinin vasıtasıyla tesadüfen bir başka kişi ile iş sahibi arasında sözleşme kurulması halinde, tellalın çabası ile esas sözleşmenin kurulması olgusu arasındaki illiyet bağı kesilmiş olacaktır34. Ancak bunun yanında, tellalın bulduğu üçüncü kişi ile iş sahibinin sözleşme kurduğu kişi arasında kişisel ya da hukuki bir bağ bulunması halinde illiyet bağının varlığı kabul edilecektir. Örneğin, tellalın bulduğu kişi, iş sahibinin sözleşme yaptığı kişinin eşi ya da akrabası ise veya sözleşme tellalın bulduğu kişinin ortak olduğu bir şirket ile yapılmışsa bu durumlarda tellalın faaliyeti ile kurulan sözleşme arasında psikolojik illiyet bağının varlığı kabul edilecektir35. Daha önce de bahsettiğimiz gibi iş sahibinin sırf tellala ücret vermemek için bu tür yollara başvurması hallerinde ise dürüstlük kuralına aykırılık (MK m. 2/2 ve BK m. 154) sebebiyle tellalın ücret talep etme hakkı doğacaktır.
Esas sözleşmenin kurulması ile kendi çabası arasındaki illiyet bağını ispat yükü tellalın üzerindedir. Fakat, uygulamada sıkça karşılaşılan, tellala ücret ödememek için görüşmeler başladıktan sonra aradan çıkarılması ihtimalinde, esas sözleşmenin kurulmasıyla tellalın çabası arasında illiyet bağı olduğu fiili bir karine olarak kabul edilmeli ve aksini ispat yükü iş sahibinde olmalıdır36.
İş sahibinin birden fazla tellalla anlaşması halinde de söz konusu illiyet bağının kurulması hangi tellalın ücrete hak kazandığının tespiti bakımından önem kazanacaktır. Fırsat gösterme tellallığı bakımından sorunun çözümü nispeten kolaydır. Bu durumda kabul edilen çözüm, sözleşme yapmaya niyetli üçüncü kişiyi iş sahibine ilk bildiren kişinin ücrete hak kazanacağı yönündedir. Aracı tellallık bakımından ise kural, başarının meydana gelmesine kim sebep olmuşsa onun ücrete hak kazanacağıdır37,38. Ancak, bu basit ifade somut olayda sorunu çözmeye çoğu zaman yetmemektedir. Zira tellalların her birinin sonuçta oluşan başarıda payları olabilir. Bu halde nasıl bir çözüm şekli benimsenecektir? Bu sorunun cevabı İsviçre Federal Mahkemesi’nin içtihatlarına konu olmuştur. Federal Mahkeme’nin 1946 öncesinde kabul ettiği çözüm şekli; başarıda (esas sözleşmenin kurulmasında) katkısı olan her bir tellalın tam ücret hak edeceği yönündeydi. Ancak, 1946 yılından sonra oluşturduğu ve yerleşen içtihadında ise; başarıda katkısı olan tellalların her birinin katkısı oranında ücrete hak kazanacağı yönündedir. Fakat öğretide bu çözüm eleştirilmektedir. Zira, tellallık sözleşmesinin tesadüfi karakteri sebebiyle zaten tehlike altında olan tellalın ücret alacağı bu durumda iyice tehlikeye girmekte ve tellal bakımından hakkaniyete uygun olmayan bir durum oluşmaktadır. Dolayısıyla, adil çözüm, birden fazla tellalla sözleşme yapma tercihinde bulunan iş sahibinin sağladığı bu avantajlı durumun cefasına da katlanmasıdır. Bir başka deyişle, başarı durumunda katkısı olan her bir tellalın tam ücrete hak kazanması gerektiği öğretide genel kabul görmektedir39,40.
D- Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesinde Şekil Şartı
Borçlar Kanunu m. 404’e (ve Tasarı m. 520’ye) göre gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı yapılmak zorundadır. 404. maddede gayrimenkul tellallığı için düzenlenen yazılılık şartı geçerlilik şartıdır41,42. Burada bahsi geçen yazılı şekil adi yazılı şekil olarak kabul edilmelidir43. Sözleşmenin geçerli olarak kabul edilebilmesi için tellal ve iş sahibinin her ikisinin birlikte imzalarının bulunduğu bir sözleşme mevcut olması gereklidir44. BK m. 13’teki, yazılı sözleşmelerde borç yüklenen tarafın imzasının yer alması gerekliliğini ifade eden açık hükme dayanan Yargıtay’da aynı görüştedir45.
BK m. 404’te öngörülen yazılı şekil şartı yerine getirilmemiş olsa da, tarafların edimlerini ifa etmiş olması ve somut olayın şartlarına göre, şekil eksikliğine aykırılığı ileri sürmenin dürüstlük kuralına (MK m. 2/2) aykırı olması halinde, artık şekil şartını ileri sürerek edimlerin iadesi istenemeyecektir46. Bu sonuca, yine somut olayın özellikleri dikkate alınarak BK m. 62 hükmünün uygulanması yoluyla da varılabilir.
V. Tellallık Ücretinin Belirlenmesi
“Ücretin Tespiti” başlıklı Borçlar Kanunu m. 406, tellallık sözleşmesinde tellallık ücretinin ne şekilde belirleneceği ile ilgili tamamlayıcı nitelikte bir düzenleme getirmiştir. Buna göre, tellallık ücreti taraflarca (tellal ve iş sahibi) tellallık sözleşmesinde belirlenmemişse, tellallık ücreti ile ilgili tarifeye göre belirleneceği, bu türde bir tarifenin bulunmaması halinde ise “müteamil” (mutad47) ücrete göre tellallık ücretinin tespit edileceğini hükme bağlamıştır.
Tellallık ücretinin en çok rastlanılan belirlenme şekli, tellallık sözleşmesinde, iş sahibinin kuracağı sözleşme bedelinin belli bir yüzdesini tellallık ücreti olarak belirlemektir. Bunun yanında, tellallık ücretinin sabit bir miktar olarak belirlenmesi veya belirli bir miktar üzerinde elde edilen bedelin tellala ait olacağı şeklinde de sözleşmeler görülmektedir.
Tellallık ücretinin sözleşme ile belirlenmesinde, uygulamada özellikle, tellallık sözleşmesinde esas sözleşme için belirlenen asgari bedelin mi iş sahibinin elde ettiği gerçek değerin mi esas alınacağı konusu önem taşımaktadır. Örneğin, bir gayrimenkul satım sözleşmesine aracılık etmek üzere kurulan tellallık sözleşmesinde, gayrimenkulün asgari olarak satılacağı değer 200.000 TL ve tellalın iş sahibinden alacağı ücret ise % 2 olarak belirlenmiş olsun. Satım konusu gayrimenkul ise 150.000 TL’ye satılmış olsun. Satım sözleşmesinin kurulmasının ardından, tellalın ücretinin tellallık sözleşmesinde belirlenen ücretten değil daha düşük olan gerçek satım bedeli üzerinden %2 olarak belirlenmesi gerektiğini ileri süren iş sahibinin iddiası kabul edilecek midir? Burada esas alınacak miktarın sözleşmede asgari satım bedeli olarak belirlenen ücret olması gerekir48.
Sözleşme ile miktarı açıkça belirlenemeyen ücretin BK m. 406 gereği “tarifeye” göre belirlenmesi gerekir. Tarifenin kamu kuruluşlarınca ya da meslek kuruluşlarınca veya dernekler tarafından belirlenmiş olması mümkündür. Ancak, ihtilaf halinde başvurulacak ve bağlayıcı olabilecek tarifelerin kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca düzenlenen tarifeler olması gerekir49.
Sözleşme ile belirlenmeyen tellallık ücreti miktarı tarifenin de olmaması halinde BK m. 406’ya göre “müteamil” ücret dikkate alınarak belirlenecektir. Madde metninde geçen “müteamil” (teamül olan) ücret ibaresi, öğretide, “belirli bir bölge içinde benzer veya aynı nitelikteki işler için öngörülen ücret miktarı” şeklinde tarif edilmektedir50. Bir başka ifadeyle, tellallık faaliyetinin yürütüldüğü bölgede adet olan (teamül haline gelmiş olan) ücret dikkate alınarak tespit edilecektir.
VI. Tellallık Ücretinin İndirilmesi
A- Genel Olarak
Borçlar Kanunu’nun “Ücretten Tenzil” başlıklı 409. maddesinde, tellallık sözleşmelerinde, tellalın, kurulması için faaliyette bulunacağı esas sözleşmelerin bazıları bakımından aşırı (fahiş) tellallık ücreti belirlenmiş olması durumunda, ücretin, iş sahibinin talebiyle, hâkim tarafından indirilebileceği hükme bağlanmıştır. Madde metninde geçen sözleşme türleri, “hizmet sözleşmeleri” ve “gayrimenkul satım sözleşmeleri”dir. Bu iki tür sözleşme bakımından tellallık ücretinin fahiş olması halinde indirim talep edilebileceği kabul edilmiştir.
BK m. 409’daki bu düzenleme esasen sözleşme serbestliği ilkesine getirilen bir sınırlama niteliğindedir. Bu sınırlamanın kamu düzeni ile ilgili olduğu, dolayısıyla m. 409’da yer alan düzenlemenin emredici hüküm niteliğinde olduğu öğretide ve uygulamada kabul görmektedir51. Gerçekten, hizmet sözleşmelerinde işçilerin iş bulmaları ve işverenlerin işçi bularak mal ve hizmet üretebilmeleri, sadece kendilerini ilgilendiren konular değildir. Sonuç olarak, tüm toplumun menfaati söz konusudur. Dolayısıyla, hizmet sözleşmelerinin kurulmasında aşırı ücret talep eden tellalların engellenebilmesi bir ihtiyaç olarak görülmüştür. Konumuz bakımından önemli olan gayrimenkul satım sözleşmelerinin de özellikle İsviçre’de tellallara karşı güvensizlik yaratan olaylar sebebiyle52, ayrıca insanların barınma ihtiyaçlarını karşılamalarındaki kamusal yarar da gözetilerek bu tür sözleşmelerin de tellallar tarafından kötüye kullanılarak aşırı ücret istemeleri engellenmek istenilmiştir.
BK m. 409’da, gayrimenkul satım sözleşmeleri şeklinde sınırlayıcı bir ifade kullanıldığı için, gayrimenkul tellallığı sözleşmesi kapsamına giren gayrimenkul kira sözleşmeleri bakımından bu kural uygulama alanı bulamayacaktır53. Bunun yanında, gayrimenkulün trampa sözleşmesine konu edildiği durumlarda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde de bu hüküm uygulama alanı bulacaktır.
409. maddede “fahiş bir ücret şart edilmiş ise” şeklindeki ifadenin, sadece tellallık sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılan aşırı ücretin mi indirilebileceği yoksa tarife veya teamüle göre belirlenecek ücret bakımından da indirimin mümkün olup olmayacağı konusu da tartışılmıştır. 409. maddedeki “fahiş bir ücret şart edilmiş ise” ibaresinin mehaz OR. Art. 417’den doğru çevirisinin “fahiş bir tellallık ücreti kararlaştırılmışsa” şeklinde olması gerektiği, dolayısıyla, yasa metninin açıkça, sözleşmede taraflarca kabul edilen tellallık ücreti bakımından m. 409 hükmünün uygulanabileceği, tarife ve mutad ücretin bu kapsamda değerlendirilemeyeceği öğretide ve uygulamada kabul görmektedir54.
B- Aşırı Tellallık Ücretinin İndirilmesinin Şartları
1. Tellallık Ücreti Borçlusunun Talebi
Borçlar Kanunu m. 409’da tellallık ücreti borçlusunun borçlu olduğu tellallık ücretinin indirilmesi için bunu talep etmesi gerektiğini açıkça ifade etmiştir. Bunun sonucu olarak, hâkimin tellallık ücretinin fahiş olduğunu kendiliğinden dikkate alması mümkün değildir55.
Borçlunun, tellallık ücretini isteyerek ödedikten sonra, ödediği ücretin fahiş olduğu gerekçesiyle indirim talep edebilmesi ise kabul edilmemektedir56.
2. Aşırı (Fahiş) Ücretin Varlığı
Borçlar Kanunu m. 409’da geçen fahiş ücretin talep halinde indirilmesine ilişkin hüküm, fahiş ücretin belirlenmesinde esas alınacak ölçüt ile ilgili bir düzenleme içermemektedir. Bu sebeple, tellallık ücretinin fahiş olup olmadığının ne şekilde belirlenmesi gerektiği konusunda özellikle İsviçre Öğretisi’nde farklı görüşler ileri sürülmüştür.
Bir görüş, iş sahibinin ödediği ücret ile tellalın sergilediği çaba karşılaştırılarak bir sonuca varmak gerektiği yönündedir. Ancak bu görüş fazla taraftar bulmamıştır. Zira, daha önce de belirttiğimiz gibi, tellalın esas sözleşme için sergilediği çaba değil yarattığı sonuç önemlidir. Tellal, iş sahibinin istediği sözleşme kurma imkânını yaratabilmişse edimini yerine getirmiş sayılır. Bu sonuca ulaşılırken sarf edilen çabanın önemi yoktur. Dolayısıyla, iş sahibinin ücret borcunun fahiş olup olmadığı, tellallın yarattığı sonuç ile iş sahibinin ücret borcunun karşılaştırılmasıyla tespit edilebilecektir. Bir başka deyişle, karşılıklı edimler karşılaştırılarak bir sonuca varılacak, ancak bu yapılırken tellalın edimi olarak yaratılan sonuç dikkate alınacaktır. Tellalın harcadığı emeğin az olması sebebiyle ücrette indirim yapılamayacaktır57.
Tellalın iş sahibine sağladığı sözleşme yapma imkânı sonucunda iş sahibinin istediği sözleşmeyi kurması (bu yönde elde ettiği yarar) ile tellalın ücret alacağı arasında yapılacak karşılaştırmada esas alınacak ölçütün ne olacağı da bu konudaki diğer sorundur. Sonuç olarak karşılaştırılan edimler arasında aşırı bir oransızlık olduğunun tespiti için dikkate alınacak kıstas ne olacaktır?
Bu konuda, oransızlığın tespiti bakımından, varsa tarife yoksa mutad ücret miktarının objektif bir ölçüt olarak dikkate alınması ve bu miktardan uzaklaşılması için yeterli sebebin varlığı konusunun esas alınması doğru bir yöntem olacaktır58. Tarife ya da mutad ücretin çok üstünde bir tellallık ücreti kararlaştırılmış olmasının bazı durumlarda anlaşılır sübjektif sebepleri olabilir. İş sahibi bakımından çok önemli ve çok acil bir ihtiyaç olarak ortaya çıkan sözleşme kurma ihtiyacını bir an önce karşılaması için tellalı teşvik etmek maksadıyla aşırı bir ücret vaat edilmiş olabilir. Hâkim, ücret indiriminde buna benzer somut olayın özelliklerini de dikkate alarak bir sonuca varacaktır59.
C- Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’ndaki Değişiklik
818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 409. maddesini karşılayan Tasarı’nın “Ücretten İndirim” başlıklı 525. maddesi şu şekildedir:
“Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.60”
Tasarı metninde öncelikle dikkati çeken değişiklik, Borçlar Kanunu m. 409’da (mehaz OR. Art. 417’ye uygun olarak) yer alan, ücret indiriminin sadece, konusu hizmet ilişkisi veya gayrimenkul satımı olan esas sözleşmelerin kurulmasına yönelik tellallık sözleşmeleri ile sınırlanmasından vazgeçilmesidir.
Tasarının madde gerekçesinde, açıkça, BK m. 409’daki ayırımın haklı bir gerekçeye dayanmadığı ifade edilerek bu tercihin yapıldığı belirtilmiştir. Yukarıda bu sözleşmelerin kamusal nitelikleri sebebiyle ve tarihsel bazı sebeplerle diğerlerinden ayrıldığını ifade etmiştik. Tasarıda bu sözleşme türleri dâhil diğer sözleşmelerde de, tellal için aşırı ücret belirlenmişse indirime gidilebileceği hükme bağlanmıştır.
Bunun dışında madde metnindeki “Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa” ibaresi ile indirilecek ücretin tarife veya mutad ücret dikkate alınarak belirlenen ücret değil, sadece taraflar arasında sözleşme ile belirlenen ücretin bu madde kapsamında indirilebileceği de daha açık biçimde ifade edilmiştir.
VII. Tellallık Ücretini Garanti Eden Sözleşme Kayıtlarının Geçerliliği Sorunu
Tellallık sözleşmesinin tesadüfî karakteri sebebiyle tellalın göstereceği çabaya rağmen bir ücret hak edememe ihtimali her zaman azımsanmayacak derecededir. İşte bu durumu nispeten daha belirli hale getirebilmek için çoğunlukla tellallık sözleşmelerinde çeşitli şekillerde ücret garanti kayıtlarına yer verilmektedir61.
Bazen, sözleşmeye konulan hükümle, taraflar, belirlenen süre içinde iş sahibinin esas sözleşmeyi her hangi bir vesileyle kurmasının tellala ücret talep etme hakkı sağlayacağı belirlenebilir. Burada tellalın faaliyeti ve kurulan esas sözleşme arasında, tellalın ücrete hak kazanması için gerekli olan illiyet bağı şartından vazgeçilmiş olur. Tellallık sözleşmesini düzenleyen hükümlerin genel olarak düzenleyici nitelikte hükümler olması, tarafların bu yönde anlaşma yapmalarını mümkün hale getirmektedir62.
Bazı sözleşmelerde ise belirlenen süre içinde iş sahibinin esas sözleşme kurmaması halinde dahi tellalın göstereceği çabanın ücrete hak kazanması için yeterli olacağı şeklinde düzenleme yapılmaktadır. Burada da yine kural olarak tellalın ücrete hak kazanabilmesi için şart olan esas sözleşmenin kurulması şartından vazgeçerek aynı zamanda illiyet bağı şartından da vazgeçilmektedir.
Yine sıkça rastlanan diğer ücreti garanti eden kayıt türü; tellalın iş sahibine esas sözleşmeyi kurma imkânı sunmasına rağmen iş sahibinin esas sözleşmeyi kurmaktan kaçınması halinde tellalın ücrete hak kazanacağı şeklindedir.
Bütün bu kayıtlar bakımından öğretide bir sınır kabul edilmektedir. Tellallık sözleşmesinde yukarıda bahsi geçen kayıtlar kural olarak geçerlidir. Ancak, tellalın her hangi bir faaliyette bulunmasa da ücrete hak kazanacağı yönündeki sözleşmelerin artık tellallık sözleşmesi olmaktan çıkacağı kabul edilmektedir63.
VIII. Sonuç
Gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin tesadüfî karakteri sebebiyle tellalın üstlendiği edim bir borç olarak adlandırılamaz. Ancak, BK m. 404/2 hükmünün tellallık sözleşmelerinde vekâlet hükümlerinin uygulanacağına ilişkin düzenlemesi ve tellallık sözleşmesinin niteliği gereği tellalın iş sahibine karşı sadakat yükümlülüğü vardır. İş sahibinin en iyi şartlarda sözleşme yapabilmesi için çaba harcaması, güven ilişkisine aykırı bir faaliyet içinde olmaması, iş sahibinin işle ilgili sırlarını saklaması gibi yükümlülükler bu sadakat yükümlülüğünün gereğidir.
Tellal, iş sahibi tarafından tellallık faaliyetinde bulunması için zorlanamazsa da ücrete hak kazanabilmesi ancak, bir faaliyetinin varlığı ve bu faaliyetiyle iş sahibinin istediği nitelikte bir sözleşme kurmasına sebep olabilmesi halinde mümkündür. Tellalın faaliyeti ile iş sahibinin sözleşme kurması arasındaki bu illiyet bağı, ücrete hak kazanılabilmesi için gereklidir. Ancak, bu illiyet bağı sorumluluk hukukundaki kadar sıkı değildir. Psikolojik illiyet bağı olarak adlandırılan bu ilişki, iş sahibiyle sözleşme kuran üçüncü şahsın, bu sözleşmeyi kurmasına sebep olan saiklerden birinin dahi tellalın etkisiyle oluşması halinde var sayılır.
Aşırı tellallık ücretinin indirilmesi için ücretin aşırı olduğunun tespitinden başka borçlunun indirim talebinde bulunması da gerekir. Yasa hükmü (BK m. 409) bunu açıkça şart olarak belirtmiştir. Hâkimin kendiliğinden müdahalesi ancak, aşırı ücretin bir cezai şart olarak kabul edilebileceği somut olaylarda mümkün olabilir.
Tellallık ücretini garanti altına almak üzere tellallık sözleşmelerine konulan hükümler kural olarak geçerlidir. Ancak, bu hükümlerin tellalın faaliyette bulunma edimini de ortadan kaldırıcı nitelikte olmaması gerekir. Aksi halde, sözleşme bir gayrimenkul tellallığı sözleşmesi olmaktan çıkar. Somut olayda sözleşmenin içeriğine göre bağışlama ya da bir başka sözleşme haline dönüşebilir.
Tasarıda genel olarak tellallık sözleşmesiyle ilgili önemli değişiklikler öngörülmese de, madde metinlerinin daha anlaşılır ve duru olması, farklı yorumları engellemesi bakımından yararlı olmuştur.
1 “1. Herhangi bir şeyi, olayı veya bir şeyin satılacağını halka duyurmak için çarşıda, pazarda yüksek sesle bağıran kimse, çağırtmaç, 2. Satışlarda aracılık eden kimse.” (Çevrimiçi), http://tdkterim.gov.tr/seslisozluk/?kategori=yazimay&kelimesec=063165, 25.02.2009.
2 Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul, Beta Yayınevi, 2007, s. 750 ve dpn. 47’de adı geçen yazarlar ve eserler; “Tellâllık sözleşmesiyle tellâl, ücret karşılığında bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeye veya bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeğe vekâlet alır.” Herman Becker, Tellallık Sözleşmesi, (Çeviren: DURA, Suat), Yargıtay Dergisi, 1983, C. 9, S. 1–2, s. 75.
3 Tasarı m. 520 “818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesini karşılamaktadır.
Tasarının üç fıkradan oluşan 520 nci maddesinde, simsarlık sözleşmesi tanımlanmakta ve şekli düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Tarifi ve şekli” ibaresi, Tasarıda “A. Tanımı ve şekli” olarak değiştirilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “akdin icrasına tavassut etmeğe” şeklindeki ibare, Tasarıda “bir sözleşme… kurulmasına aracılık etmeyi” şeklinde ifade edilmiştir. Ayrıca 818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesinde verilen tanımdan farklı olarak, Tasarıda simsarın sözleşme kurulması olanağının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği sözleşmenin kurulması durumunda ücrete hak kazanacağı belirtilmiştir. Böylece, madde Tasarının “B. Ücret / I. Hak etme zamanı” kenar başlıklı 521 nci maddesiyle uyumlu hâle getirilmiştir.” Tasarı 520. maddenin gerekçesi.
4 Hüseyin Hatemi / Rona Serozan / Abdülkadir Arpacı, Borçlar Hukuku (Özel Bölüm), İstanbul, Filiz Kitabevi, 1992, s. 453.
5 Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, C. 2, 3. Bası, Olgaç Matbaası, Ankara, 1987, s. 380; Yavuz, Özel Hükümler, s. 750;
6 29.06.1956 – 6763 Sayılı Kanun.
7 Tandoğan, age, s. 360; Hatemi/Serozan/Arpacı, age, s. 455; Yavuz, Özel Hükümler, s. 752; C. Salih Şahiniz, Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi, İstanbul, 2002, s. 21; Türker Yalçınduran, Vekalet Sözleşmesinde Ücret, Ankara, 2004, s. 53.
8 Yavuz, Özel Hükümler, s. 753; Şahiniz, age, s. 15; Hatemi ise tellallık sözleşmesini karşılıklı borç yükleyen bir vekalet türü olarak niteledikten sonra tellallın vekalet ediminin tellallık sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte muaccel olduğunu ifade etmektedir. Hatemi/Serozan/Arpacı, age, s. 455.
9 Şahiniz, age, s. 15 ve dpn. 28’deki yazar.
10 Şahiniz, age, s. 12.
11 Bilge, age, 312; Şahiniz, age, s. 169.
12 Tasarı m. 522 esasa ilişkin bir değişiklik içermemektedir: “II. Ücretin belirlenmesi
MADDE 522- Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.”
13 Şahiniz, age, s. 170.
14 “Hazırlık ve tavassut, akdin icrası ile sonuçlanırsa tellal ücrete hak kazanır ( BK. m. 405/1 ). Olayda, davalı ile üçüncü kişi arasında aracılık yapılan satış akdi gerçekleşmediğinden davacılar ücret talebinde bulunamazlar. Davalının esas sözleşmeyi yapmaktan vazgeçmiş olması sonuca etkili değildir.”, Yargıtay, 13. HD, 30.10.1989, 1989/3454–6194, Kazancı İçtihat Programı.
15 “Bk. m. 405’in mehazını teşkil eden OR. Art. 413’ün daha doğru tercümesinin şu şekilde yapılması gerekirdi: “Tellâl, verdiği bilgi ya da yürüttüğü görüşme akdin kurulması ile sonuçlanınca, ücrete hak kazanır. – Sözleşme geciktirici şarta bağlı olarak yapıldığında, ücret, ancak şartın gerçekleşmesinden sonra borçlanılır. – Sözleşmede tellâlın giderlerinin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, bunlar, ona (tellâla) borçlanır.” Yavuz, Özel Hükümler, s. 750 ve 754.
16 Becker, age, s. 86.
17 Şahiniz, age, s. 226 ve dpn. 794.
18 Şahiniz, age, s. 228 ve dpn. 801’deki yazarlar.
19 “Yargılama aşamasında alınan 05.12.2005 tarihli bilirkişi raporu ve dosyaya ibraz edilen Üsküdar 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/1040 esas. 2004/654 karar sayılı ve 08.07.2004 tarihli ilam ile tüm dosya içeriğinden, satışa konu taşınmazda projesine aykırı imalatlar yapıldığı ve bunların yıkılmasına karar verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı haklı nedenlerle sözleşmeden vazgeçtiğinden davacının tellallık hizmeti için davalıdan komisyon isteme hakkı bulunmamaktadır. Mahkemece davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.”, Yargıtay, 13. HD, 13.11.2006, 2006/9542–14822, İstanbul Barosu Dergisi, C. 81, S. 2007/1, s. 307–309.
20 Şahiniz, age, s. 229.
21 Becker, age, s. 85 ve orada adı geçen yazarlar.
22 Şahiniz, age, s. 235-236 ve dpn. 827’de adı geçen yazar.
23 İlgili görüşlerin ayrıntıları ve İsviçre Öğretisi’ndeki taraftarları için bkz. Şahiniz, age, 236-237 ve dpn. 831 vd.
24 Becker, age, s. 84; Bilge, age, s. 319; Şahiniz, age, s. 107 ve dpn. 332’deki yazarlar; karş. Yavuz, Özel Borç İlişkileri, s. 754.
25 Becker, age, s. 84; Bilge, age, s. 319.
26 Yavuz, Özel Borç İlişkileri, s. 754; Becker, s. 84 vd.
27 Şahiniz, age, s. 109.
28 “Yasa, sadece fırsat göstermeyi bile ifa olarak kabul ettiğinden, ilgili olayda tarafların iradesinin bir aracılık çalışmasına yönelmiş bulunduğunu, işi veren müvekkil ispat etmekle yükümlüdür. Yasal kurala uygun olarak arazi ve iş yeri aracılığında ödev, tereddüt halinde, sadece kurulma için fırsat göstermeğe inhisar eder. Fakat ticarî tellâllıkta mutaden aracılık kuraldır.” Becker, age, s. 77.
29 “Taraflar arasında düzenlenen komisyon akdine göre; davacı emlakçı kendi portföyünde veya üyesi olduğu odanın portföyünde bulunan bir taşınmazı, kiracıya gezdirip-göstermek suretiyle kiracı ile kiralayan arasında akdi ilişkinin kurulmasına aracılık etmeyi ve akit yapma safhasına kadar getirmeyi üstlenmiştir. Oysa taraf vekillerinin beyan ettiği üzere, kiralanan davacı veya bağlı olduğu odanın portföyünde bulunmadığı gibi, sözleşme içeriğine göre taraflar arasındaki ilişki fırsat gösterici tellallığı olarak nitelendirilecek tarzda olmayıp, aracılık hizmeti vermeyi yükümlenmiş, hatta devre dışı bırakılmasını önlemek için cezai şart koymuştur. Ancak kendisi gayrimenkulu dışarıdan göstermekle yetinmiş, faaliyetini devam ettirerek gayrimenkulu gezdirip-gösterme ve kiracı ile kiralayan arasında akdi ilişkinin kurulmasına aracılık yapmamıştır. O halde, sözleşme hükümlerini büyük oranda yerine getirmeyen davacının yaptığı kısmi hizmete karşılık talep edilen miktarın çok altında bir ücrete hak kazandığı, cezai şartın ve inkar tazminatının yasal koşullarının ise bu durumda gerçekleşmediği gözetilmeden yanılgılı değerlendirme sonucu davanın ücret ve inkar tazminatı yönünden kabulü, cezai şart yönünden kısmen kabulü doğru görülmemiştir.” Yargıtay, 3. HD, 18.7.2005, 2005/6219–8082, Kazancı İçtihat Programı; aynı yönde, 13. HD, 12.2.2007, 2006/13785–1694, Kazancı İçtihat Programı.
30 Becker, age, s. 77; Şahiniz, age, 286 vd.
31 Becker, age, s. 87.
32 Şahiniz, age, s. 293 ve dpn. 1036’da yer alan İsviçre Federal Mahkemesi kararları.
33 Becker, age, s. 87.
34 Becker, age, s. 88; Şahiniz, age, s. 300 ve dpn. 1065’te adı geçen yazarlar.
35“Her ne kadar BK m. 404–405 gereğince, tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşme ise de, kira sözleşmesinin tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapıldığı, davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin yukarıda bahsedilen 5. madde hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığını da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.”, Yargıtay, 3. HD, 29.11.2005, 2005/11697–2005/12907, Kazancı İçtihat Programı.
36 Becker, age, s. 88.
37 Becker, age, s. 83.
38 “Yasa hükümlerine göre birden çok tellal ayrı ayrı görevlendirilebilir. Taraflar arasındaki sözleşmede de bunu yasaklayan bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda esas sözleşmenin kurulmasına kim sebep olmuşsa tellallık ücretini o kazanır ( Dr. H. Becker, Schwüzerisehes Obligationenrecht, II. Abtellung, Die eimzelnen Vertragsveraltmisse, İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, 1. küçük bölüm, çeşitli sözleşme ilişkileri, Bern 1934, Mat. 413, Açıklama: 25 ). Sözleşmedeki süre tellalın çalışmasına ilişkindir. Olayda esas sözleşme davacının çalışması sonucu kurulmadığı için, davacının ücrete hak kazanması sorununda sürenin, yani taşınmaz satış sözleşmesinin tellallık sözleşmesinde belirlenen sürede gerçekleşmiş olup olmamasının bir rolü yoktur. Davacı tellalın ilan vermesi ve benzer faaliyetlerde bulunması da ücreti kazanma konusunda hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yasaya aykırıdır.”Yargıtay, 13. HD, 16.04.1987, 1987/1143–2296, Kazancı İçtihat Programı.
39 Becker, age, s. 83; İsviçre Öğretisi’ndeki tartışmaların ayrıntıları ve ilgili Federal Mahkeme kararları için bkz. Şahiniz, age, s. 134 vd.
40 Tellalın ücreti hak etme şartlarını düzenleyen BK m. 405’i karşılayan Tasarı m. 521 bir hüküm değişikliği öngörmemektedir. “Ancak, madde metninde birinci fıkraya, birden çok simsarın ayrı ayrı görevlendirilmesi halinde esas sözleşmenin kurulmasına kim sebep olmuşsa onun simsarlık ücretine hak kazanacağı yönünde bir ekleme yapılmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.” Erden Kuntalp, Nami Barlas, Ahu Ayanoğlu Moralı, Pelin Çavuşoğlu Işıntan, Mehtap İpek, Mert Yaşar, Sedef Koç, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul, 2005, s. 252.
41 Hatemi/Serozan/Arpacı, age, s. 455; Cevdet Yavuz, Gayrımenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesinin Geçerlilik Şekli ve Kapsamı (Immovable Brokerage Contract Effective Format and Scope), Emlak Pusulası Dergisi, S. 1, Ağustos 2005, s. 50; İsmail Doğanay, Yazılı Şekilde Yapılması Gereken Gayri Menkul Tellallığı Sözleşmesinde Her İki Tarafın İmzalarının Birlikte Bulunması Şart mıdır?, BATİDER, 1971, C. VI, S. 2, s. 249; Bilge, age, s. 314; Şahiniz, age, 12; “BK.nun 404/son fıkrası hükmünün, buyurucu nitelikte bulunduğunun ve tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçimin isbat değil geçerlik koşulu olduğunun ve bütün bunların sonucu olarak mahkemece re'sen gözönünde tutulması gerektiğinin kabulü zorunludur. Yazılı olarak yapılması öngörülen bir sözleşmenin hukuken geçerlilik kazanabilmesi ancak o sözleşmenin taraflarca imzalanmış olmasıyla mümkündür. Sadece bir tarafça imzalanmış bulunan bir belge hukuken tek taraflı bir irade açıklaması niteliğini taşır ve hakkın esasına ilişkin bulunan biçim eksikliği nedeniyle tarafları bağlayıcı gücü haiz olamaz. Bu nitelikteki bir belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olması dahi yukarıda yazılı biçime ilişkin olarak açıklanan hukuki esasları değiştiremez.” Yargıtay, HGK, 22.05.1974, 1974/741–576, Karahasan, age, 1030–1031. “Davada dayanılan 27.6.2002 tarihli sözleşmenin birinci bendinin son cümlesinde "aşağıdaki talep ettiğim şartlar oluşturulduğu takdirde sözleşme imzalayacağımı taahhüt ederim" sözleri yazıldıktan sonra aynı sözleşmenin "özel şartlar" bölümüne de "taşımazın tapusunun ipoteksiz olarak devre hazır hale getirileceği ve bedelin 195.000.000.000 Tl.na indirileceği" gibi şartlar konulmuştur. Sözleşme bu haliyle bir bütün olarak değerlendirildiğinde tellallık sözleşmesi niteliğinde olmayıp ileride tellallık sözleşmesi yapılmasını belirli şartlara bağlayan bir ön sözleşme niteliğindedir… Bu durumda taraflar arasında yazılı olarak yapılmış geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığından bahsedilmesine hukuken olanak bulunmamaktadır. BK. 404/son maddesi hükmüne göre de tellallık sözleşmesinin geçerliliği yazılılık koşuluna bağlı tutulduğundan ve bu şartın gerçekleşmediği böylece tellalın ücrete hak kazanamadığı anlaşıldığından davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken yazıl şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”, Yargıtay, 13. HD, 18.10.2005, 2005/9871–15480, Legal Hukuk Dergisi, S. 36, s. 4337–4339.
42 “BK. 404/son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmüş olup, başkalarına ait taşınmazlar yönünden bu tür bir sözleşme yapılamayacağına ilişkin her hangi bir yasal düzenleme yoktur. Davada dayanılan 14.9.1999 tarihli sözleşme bu haliyle geçerlidir. Davacı bu sözleşmeye dayanarak davalının annesine ait evin satışı yönünde gazetelere ilan verdiğine buna rağmen sözleşmede kararlaştırılan süre henüz dolmadan önce 29.10.1999 tarihinde sözleşmeye konu edilen taşınmaz üçüncü şahsa satıldığına göre davalı sözleşmede kararlaştırılan ücretten sorumludur.”, Yargıtay, 13. HD, 07.10.2003, 2003/6425–11472,
Legal Hukuk Dergisi, S. 11, s. 2854–2855.
43 “…dosyaya davacı tarafça sunulan sözleşme metninin fotokopi değil, karbon kağıdı kullanılarak oluşturulmuş nüsha niteliğinde olduğunun bilirkişi raporlarıyla sabit bulunmasına; niteliği gereği, komisyoncuya ödenecek ücreti de içermesi nedeniyle, komisyon sözleşmesine dayalı olarak alacak talebinde bulunacak taraf durumundaki komisyoncunun, uyuşmazlık halinde kendisine ödenecek ücret alacağının genellikle tek belgesini oluşturan ve kendi bürosunda düzenlenen sözleşmenin birinci nüshasını elinde tutmasının hayatın olağan akışının gereği bulunmasına; buna rağmen, davacı vekilinin 20.9.1999 günlü dilekçesinde, matbu metne kalemle eklemeler yapılmak suretiyle oluşturulduğu anlaşılan birinci nüshanın, davacı elinde olmadığını, dava dışı alıcıya verildiğinin bildirilmiş olmasına göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”, Yargıtay, HGK 16.03.2005, E. 2005/13–80, K. 149, İlmi ve Kazaî İçtihatlar Dergisi, S. 553, s. 4639–4640.
44 Doğanay, age, s. 253.
45 “Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle Tellallık Sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzaların bulunmasıyla mümkündür. ( BK.Md.13 ) sadece bir tarafça imzalanmış bulunan belge hukuken tek taraflı bir irade açıklanması niteliğini taşır ve hakkın esasına yönelik bulunan biçim eksikliği nedeniyle tarafları bağlayıcı kabul edilemez. Bu nitelikteki bir belgeye dayanan tarafın iyiniyetli olması dahi az yukarıda açıklanan yazılı biçime ilişkin hukuki esasları etkilemez.” Yargıtay, 13. HD, 31.01.2007, 2006/13497 E., 2007/759 K., Kazancı İçtihat Programı*
46 “Şekil şartı gerçekleşmemiş olmamakla beraber davalı taraf akdin icra edildiğine ve davacının tellallık ücretinin ödendiğini savunduğundan ve icra edilen bir akitte şekil eksikliği nazara alınamayacağından, davacının dava dilekçesinde dayandığı yemin teklifi hakkının kendisine hatırlatılması ve sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken mücerret yazılı gayrimenkul mukavelesi bulunmamasına dayanılarak davanın reddi yolunda hüküm tesisi, kanuna aykırıdır.” Yargıtay, TD, 03.03.1972, 1972/5927–1045, Mustafa R. Karahasan, Türk Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), C. 5, Ankara, 2004 s. 1030.
47 Bilge, age, s. 316.
48 “Taraflar arasında geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığı kabul edildiğine, davalı alıcı ile satıcı arasında da 1.5.2000 tarihinde tapuda alım satım işleminin gerçekleştiği resmi akit tablosu ile kanıtlandığına göre, davacının sözleşmenin 1. maddesinde belirtilen gerçek satış bedeli olan 135.000 Dm.nin %2.si tellaliye ücretine hak kazandığı gözetilmeden, tapudaki satış bedeli üzerinden komisyon ücretine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.”, Yargıtay, 13. HD, 20.9.2001, 2001/7593–8008, Kazancı İçtihat Programı; aynı yönde bkz. Yargıtay, 13. HD, 16.5.2007, 2007/2310–6803, Kazancı İçtihat Programı.
49 Şahiniz, age, s. 174; Derneklerin çıkardıkları tarifelerin ölçü olarak kabul edilebilmeleri ancak somut olayda tarafların o tarifeyi sözleşmenin eki olarak kabul etmeleri halinde mümkündür. Becker, age, s. 90.
50 Şahiniz, age, 177 ve dpn. 600’de adı geçen yazarlar.
51 Şahiniz, age, 181 ve dpn. 618’de adı geçen yazarlar.
52 Şahiniz, age, s. 181.
53 Becker, age, s. 93.
54 Şahiniz, age, s. 191.
55 Yavuz, Özel Borç İlişkileri, s. 756; Kenan Tunçomağ, Türk Hukukunda Cezai Şart, İstanbul, 1963, s. 152-153; Senai Olgaç, Kazaî ve İlmî İçtihatlarla Türk Borçlar Kanunu Şerhi, C. 4, 2. Baskı, Emel Matbaacılık, Ankara, 1976, s. 304; Şahiniz, age, s. 193; “B.K. 409. maddesi hükmü uyarınca ücretten indirim yapılabilmesi için borçlunun isteği şarttır. Oysa bu davada borçlu davalının bu yönde herhangi bir isteği yoktur. Mahkemece buna rağmen ücretten indirim yapılmış olması bozmayı gerektirir.”, 13. HD, 16.11.1995, 1995/9657–10070, Kazancı İçtihat Programı.
56 Bilge, age, 321; Yavuz, Özel Borç İlişkileri, s. 756.
57 Becker, age, s. 94; İsviçre Öğretisi’ndeki tartışmaların ayrıntıları ve taraftarları için bkz. Şahiniz, age, 200 vd.
58 Becker, age, s. 94.
59 Becker, age, s. 94.
60 “MADDE 525- 818 sayılı Borçlar Kanununun 409 uncu maddesini karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 525 inci maddesinde, simsara ödenecek ücretten indirim yapılması düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 409 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “V. Ücretten tenzil” şeklindeki ibare, Tasarıda “V. Ücretten indirim” şeklinde değiştirilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 409 uncu maddesinde kullanılan “Hizmet mukavelesi ve gayrimenkul satışı imkânını hazırlamak veya bunlardan birinin icrasına tavassut etmek için fahiş bir ücret şart edilmiş ise” şeklindeki ibare, böyle bir sınırlamaya yer verilmesi için haklı bir sebep olmadığı göz önünde tutularak, Tasarıda “Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa” şekline dönüştürülmüştür.” Hükümet Gerekçesi.
61“Mahkemece hükme esas alınan BK.nun 405. maddesi amir hüküm olmayıp, düzenleyici hüküm mahiyetindedir. Düzenleyici hüküm ise ancak sözleşmede aksine hüküm olmadığı takdirde uygulanabilir. Oysa ki, taraflar sözleşmede ücrete ne zaman hak kazanılacağını ve cayan tarafın ne ödeyeceğini kararlaştırmışlardır. … Esasen tellallık sözleşmesi şahsi hak doğuran sözleşme olduğundan gerek tellal gerekse diğer taraf sözleşmede belirlenen yükümlülüklerden sorumludur. Mülkiyetin kazanılmamış olması tellallık sözleşmesinin kişisel nitelikte olduğu olgusunu ortadan kaldırmaz.”, Yargıtay, 13. HD, 22.11.2004, 2004/15671–16821, YKD, 2005, C. 31, S. 4, s. 550–553.
62 “Yargılama aşamasında alınan 05.12.2005 tarihli bilirkişi raporu ve dosyaya ibraz edilen Üsküdar 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/1040 esas. 2004/654 karar sayılı ve 08.07.2004 tarihli ilam ile tüm dosya içeriğinden, satışa konu taşınmazda projesine aykırı imalatlar yapıldığı ve bunların yıkılmasına karar verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı haklı nedenlerle sözleşmeden vazgeçtiğinden davacının tellallık hizmeti için davalıdan komisyon isteme hakkı bulunmamaktadır. Mahkemece davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.”, Yargıtay, 13. HD, 13.11.2006, 2006/9542–14822, İstanbul Barosu Dergisi, C. 81, S. 2007/1, s. 307–309; “Somut olayda; davacının alıcı ve dava dışı satıcıyı biraraya getirdiği, taşınmazın satışı için aracılık ettiği sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Mahkeme kabulünün aksine, tellal (komisyoncu) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen 11.05.2004 tarihli sözleşmede, “sözleşmenin imzasından itibaren gerçek satış bedeli üzerinden %3 + KDV tutarında aracılık hizmet ücreti ödeneceği” kararlaştırılmıştır. Buna göre, davalı %3 oranında komisyon ücretini sözleşme hükümleri uyarınca her koşulda davacıya ödemekle yükümlüdür.”, Yargıtay, 3. HD, 25.05.2006, 2006/4173–6487, YKD, 2006, C. 32, S. 9, s. 1401–1403.
63 Becker, age, s. 89; Tellalın her hangi bir faaliyette bulunmasa da ücrete hak kazanacağı yönündeki sözleşme tellallık sözleşmesi değil bağışlama sözleşmesi olur. Şahiniz, age, 313 ve dpn. 1103’te adı geçen yazarlar. Ayrıca, İsviçre Federal Mahkemesi’nin konuyla ilgili öğretideki görüşleri de tartıştığı 17.09.1974 tarihli Kararı için bkz. Şener Akyol, İsviçre Federal Mahkemesi’nin 1974 Yılı Borçlar Hukuku Kararları, Münhasır Tellallık Sözleşmesi, (Çeviri), Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, 1976, S. 13, s. 184–190.
KISALTMALAR
age : Adı geçen eser
BK. : Borçlar Kanunu
Bkz : Bakınız
C. : Cilt
dpn. : Dipnot
E. : Esas
f. : Fıkra
HD. : Hukuk Dairesi
HGK. : Hukuk Genel Kurulu
K. : Karar
MK. : Türk Medeni Kanunu
m. :Madde
N. : Numara
OR : Obligationenrecht (İsviçre Borçlar Kanunu)
S. : Sayı
s. : Sayfa
T. : Tarih, Tarihli
Tasarı : Türk Borçlar Kanunu Tasarısı
TTK. : Türk Ticaret Kanunu
vd. : Ve devamı
Y. : Yıl
YKD. : Yargıtay Kararları Dergisi
KAYNAKÇA
AKYOL, Şener : İsviçre Federal Mahkemesi’nin 1974 Yılı Borçlar Hukuku Kararları, Münhasır Tellallık Sözleşmesi, (Çeviri), Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, 1976, S. 13, s. 184–190
ALTAŞ, Hüseyin : Şekle Aykırılığın Olumsuz Sonuçlarının Düzeltilmesi, Ankara, 1998
ARAL, Fahrettin : Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara, 2007
BAŞPINAR, Veysel : Vekilin (Avukatın, Hekimin, Mimarın, Bankanın) Özen Borcundan Doğan Sorumluluğu, Ankara, 2004
BECKER, Herman : Tellallık Sözleşmesi, (Çeviren: DURA, Suat), Yargıtay Dergisi, 1983, C. 9, S. 1–2, s. 75–96
BİLGE, Necip : Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara, 1971
DOĞANAY, İsmail : Yazılı Şekilde Yapılması Gereken Gayri Menkul Tellallığı Sözleşmesinde Her İki Tarafın İmzalarının Birlikte Bulunması Şart mıdır?, BATİDER, 1971, C. VI, S. 2, s. 247-256
EKİNCİ, Hüseyin : Doktrin ve Uygulamada Cezai Şart, Ankara, 2004
GÜMÜŞ, Mustafa A. : Türk – İsviçre Borçlar Hukukunda Vekilin Özen Borcu, İstanbul, 2001
HATEMİ, Hüseyin /
SEROZAN, Rona /
ARPACI, Abdûlkadir : Borçlar Hukuku (Özel Bölüm), İstanbul, 1992
KANETİ, Selim : İsviçre Federal Mahkemesinin Borçlar Hukuku Kararlan (Özel Borç İlişkileri), C. II, Ankara, 1968
KARAHASAN, Mustafa R. : Türk Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), C. 5, Ankara, 2004
KOCAAĞA, Köksal : Türk Özel Hukukunda Cezai Şart, Ankara, 2003
KUNTALP, Erden /
BARLAS, Nami /
AYANOĞLU MORALI, Ahu /
ÇAVUŞOĞLU IŞINTAN, Pelin /
İPEK, Mehtap /
YAŞAR, Mert /
KOÇ, Sedef : Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul, 2005
ŞAHİNİZ, C. Salih : Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi, İstanbul, 2002
TANDOĞAN, Halûk: Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, C. 2, 3. Baskı, Ankara, 1987
TUĞ, Adnan : Türk Özel Hukukunda Şekil, 2. Baskı, Konya, 1994
TUNÇOMAĞ, Kenan : Türk Hukukunda Cezai Şart, İstanbul, Baha Matbaası, 1963
UÇAR, Salter : Hukukta Cezai şart ve Uygulaması, İstanbul, 1993
UYGUR, Turgut : Borçlar Kanunu (Özel Borç İlişkileri), C. 6, Ankara, 1994
YALÇINDURAN, Türker : Vekâlet Sözleşmesinde Ücret, Ankara, 2004
YAVUZ, Cevdet : Gayrımenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesinin Geçerlilik Şekli ve Kapsamı (Immovable Brokerage Contract Effective Format and Scope), Emlak Pusulası Dergisi, S. 1, Ağustos 2005, s. 50–52.
YAVUZ, Cevdet : Türk Medeni Hukuku ve Borçlar Hukuku Mevzuatı, Medeni Kanun-Borçlar Kanunu ve Diğer Mevzuat, 9.Baskı, İstanbul, 2008
YAVUZ, Cevdet : Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul, 2007
(Özel Hükümler)
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Gayrimenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesinde Tellallık Ücreti" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Umut Yeniocak'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Gayrimenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesinde Tellallık Ücreti
