|
TÜRKİYE’DE YAPI KULLANMA İZNİ
GİRİŞ_ 2
1.Tanım_ 3
2.Maddi Koşullar3
3.Süreç5
4.Dilekçe ile Yapı Kullanma İzni Amirliği’ne Verilecek Diğer Belgeler6
5.İşlemin Mali Boyutu_ 6
6.İstatistikliklerle Yapı Kullanma İzni7
6.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi, Ocak-Eylül Ayları Toplamı7
6.2. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi7
6.3. 2005 Yılı Ilk Dokuz Ayında Kullanma Amaçları Yüzölçümlerinin 2004 Yılı Ilk Dokuz Ayına Göre % Değişimleri (Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi)8
6.4. Kullanma Amacına Göre Konut ve Diğer Alanlar, 2005 Yılı İlk Dokuz Aylık Toplam_ 9
6.5. Yapı Kullanma İzin Belgesine Göre Kullanma Amacı ve Bir Önceki Yıla Göre % Değişimleri, 2003-2005 Yılları İlk Dokuz Aylık Toplam10
7.İskan İzni Alınmamasının Sonuçları11
8.Sonuç12
Ek -1 Örnek Yapı Kullanma İzni Belgesi14
Ek -2 Yapı Kullanma İzninin Verilmesinin Talep Edilmesine Dair Dilkçe Örneği18
GİRİŞ
Ülkemizde, binaların büyük bir bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin ihmal edildiği ve alınmadığı görülmektedir. Çok sık karşılaşılan bu ihmal nedeniyle; kiracılardan mülkün sahibine, müteahhitten binanın yapımında bulunan diğer bazı teknik elemanlara kadar pek çok kişi bir çok problemle hatta cezai müeyyide ile karşılaşabilmektedir. Bu ihmal, kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır. Bu nedenle; alınacak veya kiralanacak emlakta yapı kullanma izninin olmamasının ileride çıkarabileceği hukuki sorunları hesaba katarak bir davranış tarzı belirlemek gerekir.
Bu el kitabı, gayrimenkul alma, kiralama hazırlığı içinde bulunan kişilerle, sahibi olduğu gayrimenkulleri veya inşaatları için yapı kullanma izni gereken kişlerin; genel yönleri ile yapı kullanma izni hakkında daha fazla bilgi edinme ihtiyaçalrını karşılmak için kaleme alınmıştır.
Hazırlanan bu el kitabı ile amaç:
· Yapı kullanma iznini düzenlemeye yetkili makam,
· İzin için yerine getirilmesi gereken maddi koşullar,
· Takip edilmesi gereken süreç,
· İşlemin mali yönü,
· İstatistiki veriler altında yapı kullanma izni,
· Yapı kullanma izni almamaya bağlanan hukuki sonuçlar,
· Son dönem kanunlarla alınan önlemler
konuları odaklı olarak, verilecek hukuki ve istatistiki bilgiler ışığında Türkiye’deki bu ihmalin vehametini daha anlaşılır kılmak, bu bilinçle yapı kullanma izninin çıkarılabilmesi için takip edilmesi gereken süreç hakkında okuyanları aydınlatmaktır.
Bu el kitabı, genel bir rehber olarak anlaşılabilir bir şekilde Avukat Hilal Kömürlü tarafından hazırlanmıştır. Ancak, yazılı hukuki danışmanlık yerine geçecek şekilde düşünülmemelidir. Kişisel bir problem, konu veya anlaşma hakkında profesyonel danışmanlık hizmeti her zaman özel olarak alınmalıdır.
1. Tanım
Yapı kullanma İzni (YKİ), ruhsatlı bir yapının mevzuata, projesine, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; üzerinde ruhsat bilgilerinin, inşaatın bitim tarihinin, tapu kaydının, adresinin, bağımsız bölümlerin cinslerinin, numaralarının, arsa paylarının, m2'lerinin, sınıflarının, mal sahiplerinin yazılı olduğu ve Belediyenin veya Valiliğin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen belgedir[1].
Tamamen veya kısmen bitmiş bir yapıya yerleşilmesi ve belediye hizmetlerinden faydalanılması için, kural olarak gayrimenkulün sınırları içinde bulunduğu belediyenin Yapı Kullanma İzni biriminden, yapının tamamı veya kısmen tamamlanmışsa tamamlanan kısmı için[2] izin alınması zorunludur. Böylece; YKİ, fiilen bitmiş bir yapının hukuken de tamamlanmış olduğunu yasal olarak kanıtlamakta ve her bağımsız bölümü ve bunların kullanımlarını meşrulaştırmaktadır.
2. Maddi Koşullar
İlgili, YKİ belgesi alınacak olan gayrimenkul, belediye veya mücavir alanları içinde bulunuyorsa Belediyeye, bu alanların dışında bulunuyorsa Valiliğe başvurması gerekir. Belediye veya valilik, aşağıdaki husuların gerçekleştiğini belirlediği takdirde, YKİ’ni 30 gün içinde düzenleyecektir. - Yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlandığı,[3]-[4]
- TSE Standartlarına uygun malzeme kullanıldığı,
- Kanalizasyonun, ruhsatiye ve eklerine uygun yapıldığı, eğer kanalizasyon tesisi gayrimenkulün kullanılmaya başlanacağı güne kadar tamamlanamamışsa, fosseptik ve benzeri geçici bir tesisin yaptırıldığı,
- Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislerde otopark yapıldığı,
- Kapıcı dairesi ve sığınak mecburiyeti olan bina ve tesislerde kapıcı dairesi ve sığınak yapıldığı.
Belediyenin, bu maddi koşulların dışında bir sebeple, yapı kullanma izni vermekten kaçınması hukuka aykırıdır. Örneğin, belediye, yapı sahibinin işçi ve işveren ilişkilerinden dolayı sosyal sigortalar kurumuna prim borcu bulunduğunu ileri sürerek yapı kullanma izni vermekten kaçınamaz.
Yapı mevzuata uygun bulunmaz ise, eksikliklerin tamamlanarak, yapının mevzuata uyguna hale getirilmesi istenir. Eksik veya yanlışlık var ise; müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları bildirilerek tamamlaması istenir. Belediye tarafından belirlenen bu eksikliklerin tamamlanmasından sonra, yapı sahibi aynı süreçi izleyerek yeniden başvuruda bulunabilecektir. Belediye’nin olumsuz kararının kanuna aykırı olarak verildiğinin düşünülmesi halinde, İdare mahkemesinde kararın iptali için dava açılabilir.
3. Süreç
4. Dilekçe ile Yapı Kullanma İzni Amirliği’ne Verilecek Diğer Belgeler
· İnşaat Ruhsatı
· Tapu fotokopisi
· Mimari proje
· Statik Proje
· M2 cetveli
· İmar durumu
· İş Bitirme Tutanağı (Yapı Denetim Bürosundan)
· Su, kanal, elektrik ilişik belgeleri
· Ankastre Vizesi (Türk Telekomdan)
· Temel vizesi
· Vergi İlişik Kesme Belgesi (Her bağımsız bölüm için)
· Ön ve arka cephenin 13*18 ebadında ikişer fotoğrafı,
· Isı Yalıtım Vizesi,
· Toprak Vizesi,
· Adres Belgesi
· 150 m2 nin üzerinde işyeri bulunan yapılar için harç
· Asansör Kullanma İzni
· Sığınak Raporu
· Proje müelliflerin ve fenni mesullerinin, yapının projelerine fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını belirten raporları,
5. İşlemin Mali Boyutu
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 80. maddesi f bendi uyarınca, Yapı kullanma izni verilmesi işleri "Yapı Kullanma İzni Harcına" tabidir. Ancak Organize Sanayi Bölgeleri, Serbest Bölgeler ile Sanayi ve Küçük Sanat Sitelerinde yapılan Yapı ve Tesisler Bina İnşaat Harcı ve Yapı Kullanma İzni Harcından müstesnadır.
Yapı Kullanma İzni Harcı (beher inşaat metrekaresi için) konut bölgeleri ve ticaret bölgeleri için ayrı ayrı olmak üzere en az 0,05 YTL en çok 0,15 YTL’dir. Bu aralığa bağlı kalmak kaydı ile her ilçe belediyesi meclisi, binanın cinsi, kullanılan malzeme gibi kriterlere bağlı olarak bir harç tarifesi oluşturur. Bilgisayarlı sistemin kullanıldığı belediyelerde ödenmesi gereken harç miktarı bilgisyar aracılığı ile otomatik olarak hesaplanmaktadır.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin, "Tapu İşlemleri" başlıklı 1. bölümünün 13- (a) fıkrasında arsa ve arazi üzerinde yeniden inşa olunacak bina vesair tesislerin emlak (bina) vergisi değeri üzerinden ‰ 15 oranında tashih harcı alınır. Aynı fıkranın (c) bendi gereğince de (a) fıkrası dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde Onbinde 5 oranında tashih harcı alınır. Bu işlemler için ayrıca 2005 yılı itibariyle 68 YTL olan Döner Sermaye Bedeli tahsil edilir. 6. İstatistikliklerle Yapı Kullanma İzni
2005 yılı ilk dokuz ayında, 2004 yılı ilk dokuz ayına göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen yapıların yüzölçümünde %51,7 oranında artış hesaplanmıştır.
6.1. Yapı Kullanma İzin Belgesi, Ocak-Eylül Ayları Toplamı
Bir Önceki Yıla Göre Değişim Oranı (%)
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
2005 yılı ilk dokuz ayında, 2004 yılı ilk dokuz ayına göre Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen bina sayısında %41,7, değerinde %69,3, daire sayısında %37,5 oranında artış hesaplanmıştır.
6.2. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
Yapı Ruhsatı (YR) / Yapı Kullanma İzin Belgesi (YKİ)
YR
YR
YR
YKİ
Yapı Ruhsatı olmaksızın bir binanın inşa edilmesi mümkün değildir. Ruhsat alınmadan inşa edilecek binalar yıkıma tabi tutulacaktır. İnşa için gerekli olan izin, binaya yerleşmek ve kullanmak için de gerekli olmasına rağmen, bu izin alınmaksızın birçok binanın kullanıldığı, Türkiye’de bilinen bir gerçektir.
6.3. 2005 Yılı Ilk Dokuz Ayında Kullanma Amaçları Yüzölçümlerinin 2004 Yılı Ilk Dokuz Ayına Göre % Değişimleri (Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi)
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
6.4. Kullanma Amacına Göre Konut ve Diğer Alanlar, 2005 Yılı İlk Dokuz Aylık Toplam
Konut Kullanım Alanı (m²) Konut Dışı Kullanım Alanı (m²) Ortak Kullanım Alanı (m²)
1
Binalar
111
Bir daireli ikamet amaçlı binalar
112
İki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar
113
Halka açık ikamet yerleri
121
Otel vb. binalar
122
Ofis (işyeri) binaları
123
Toptan ve perakende ticaret binaları
124
Trafik ve iletişim binaları
125
Sanayi binaları ve depolar
126
Kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları
127
İkamet amaçlı binalar dışındaki diğer binalar
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
2005 yılı Ocak-Eylül ayları toplamında Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen binaların toplam kullanım alanının %61,7'si konut kullanım alanı, %7,4'ü ortak kullanım alanı (merdiven boşluğu, koridor vb.), %30,9'u ise konut dışı kullanım alanı olarak hesaplanmıştır.
6.5. Yapı Kullanma İzin Belgesine Göre Kullanma Amacı ve Bir Önceki Yıla Göre % Değişimleri, 2003-2005 Yılları İlk Dokuz Aylık Toplam
A . Bina sayısı B. Yüzölçümü ( m² ) C . Değer ( milyon TL. ) D . Daire sayısı
CC Kod
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Bir Önceki Yıla Değişim (%)
Kullanma amacı
1
Binalar
111
Bir daireli ikamet amaçlı binalar
112
İki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar
113
Halka açık ikamet yerleri
121
Otel vb. binalar
122
Ofis (işyeri) binaları
123
Toptan ve perakende ticaret binaları
124
Trafik ve iletişim binaları
125
Sanayi binaları ve depolar
126
Kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları
127
İkamet amaçlı binalar dışındaki diğer binalar
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
Yapı Kullanma İzin Belgesine Göre Bina Kullanma Amaçları Yüzölçümünün Payı (%), 2005/III (Lütfen oranlar üzerindeki kodların hangi binaya karşılık geldiğini görmek için yukarıdaki tabloya bakınız)
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
7. İskan İzni Alınmamasının Sonuçları
- İmar Kanunu’nun 31. maddesi gereği, kullanma izni alınmamış olan binalarda yaşayacak olanlar elektrik, su kanalizasyon hizmet ve tesislerinden yararlanamazlar[5]. Bu hizmetlerden gayrimenkulün yararlandırıldığı durumlar, hizmeti verecek idarenin sorumluluğuna yol açar. Böyle bir durumun tespitinde, verilen hizmetin bir an evvel kesilmesini sağlamak için ilgili idareye belediye veya valilik tarafından yazı yazılır. Zira, idare ile özel kişi arasında YKİ sunulmadan sözleşme aktedilemiş olması, yasal koşullar yerine getirilmediğinden, bu servislerin kullanılmasına neden teşkil etmez.
YKİ almamış olan binaların bu hizmetlerden yararlandırılmayacakları, bu birimlerin yönetmeliklerinde ayrıca düzenlenmiş bulunmaktadır. - İmar Kanunu 31. maddesi gereğince, kullanma izninin verildiği tarih, yapının bitiş günü sayılmaktadır. Yapının bitiş günü ise, vergi bağışıklığının uygulanması yönünden önemlidir[6].
- İmar Kanunu’nun 42 maddesi gereği, YKİ alınmaksızın kullanılan veya kullanılmak üzere kiraya verilen her daire veya işyeri için belediye tarafından yapının yapı sahibine ve müteahhidine para cezası verilmektedir.[7]
- Yapı kullanma izni alındıktan sonra; inşaat ruhsatının, dayanağı olan planın iptal edildiği gerekçesi ile iptali mümkün değildir. Zira, yapı sahibinin bu konuda artık kazanılmış hakkı doğmuştur.
- Yeni Türk Ceza Kanunu’nun “İmar Kirliliğine Neden Olma” başlıklı 184. maddesi gereği; nerede olursa olsun, yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Sonradan YKİ belgesi düzenlenmesi kamu davasının açılmamasına, açılan davanın düşmesine veya mahkum olunan cezanın bütün sonuçları ile ortadan kalkmasına etkisi yoktur. Ancak; bu madde hükmü, 12 Ekim 2004’ten önceki bir tarihte inşaa edilen binalarda uygulanmaz.
8. Sonuç
YKİ temini yolunda katedilecek bu sürecin oldukça komplike, zor ve zor olduğu kadar da bürokratik işlemleri ağır basan bir çalışma olduğunu söylemek Türkiye için güç değildir. Ne var ki; günümüze kadar yapı sahipleri ve müteahhitler, YKİ belegesini dikkate almamaktaydılar. Bunun en önemli sebebi ise yaptırımı sağlayacak etkinlikte bir müeyyidenin olmamasıdır.
Maalesef, Türkiye’de yukarıdan beri izah ettiğimiz kurallara aykırı uygulamalar hala görülmektedir. Örneğin, - 3.7.1999 tarih ve 23754 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Elektrik Tarifeleri Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılması Hakkında Yönetmeliğin 7. maddeside, hemen yukarıda da izah edildiği gibi bina ve tesislere elektrik verilebilmesi için YKİ’nin bulunması gerektiği belirtilmesine rağmen buna ve 3194 sayılı kanunun 31. maddesine aykırı olarak, uygulamada gecekondulara dahi elektrik verildiği görülmektedir.
- Belediyelerin su ve kanalizasyon birimleri, YKİ şartı aranmaksızın, yapı ve binalara su bağlamakta, kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırmaktadır.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi gereği, yapıda kat mülkiyeti tesisi için YKİ’nin alınmış olması gerekir. Ancak, kat iritifakı tesis edildikten sonra, kat mülkiyeti uygulanır hale geldiği için inşaat tamamlansa da kat mülkiyetine geçildiği seyrek görülmektedir[8]. Bu nedenle, YKİ teminini zorunlu kılan bu maddenin pratik bir önemi bulunmamaktadır.
- İstatistiki bilgiler de bu hükümlerin yeterince etkin olmadığını kanıtlamaktadır. Zira, Türkiye’deki binaların yarısından fazlası iskansız bulunmaktadır.
Ancak; meliste, aynı zamanda YKİ’nin teminini sağlayacak aşağıda sıralanan çeşitli yasa tasarılarına ilişkin çalışmalar devam etmektedir. - Kat Mülkiyeti Kanunu Tasarısının yasalaşması ile birlikte, YKİ belgesi temini zorunluluğu dolaylı olarak para cezasına bağlanacaktır. Şöyle ki; Kat Mülkiyeti Kanunu Yasa Tasarısı ile, Yapı kullanma izninin alınmasından itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesizorunluluğu getirilmekte ve müeyyide olarak para cezası (2,000 YTL) öngörülmektedir. Bu düzenleme ile bundan böyle kat mülkiyeti geçiş işlemlerini tamamlamayanlara para cezası kesileceğinden, kat mülkiyeti tesisisini ihmal eden kişiler artık bunu ihmal edemeyecek ve böylece kat mülikiyetine geçiş işlemlerinden biri olan YKİ belgesini almaktan kaçınamayacaklardır.
- Yukarıda izah edildiği gibi YKİ belgesinin temin edilmemesine bağlı olarak, 12 Ekim 2004 tarihinde kanunlaşan yeni Türk Ceza Kanunu ile ilk defa “İmar Kirliliğine Neden Olma” başlığı ile 3 ayrı suç tipi ihdas edilmiştir. Böylelikle, YKİ belgesinin teminin ihmal edilmesi, yalnızca para cezasına çaptırılmayacak aynı zamanda kişinin hürriyeti bağlayıcı cezaya da mahkum olmasına sebep olacaktır.
- 2006 yazına kadar yasalaşması umulan İpotekli Konut Finansmanı Yasa Tasarısı ile konut kredisine konu olacak evlerin, teslime kadar geçecek tüm aşamalarda kayıt altına alınmaları sağlanmıştır. İzah edilen nedenlerle bina sahiplerinin YKİ belgesi konusundaki zihniyet ve tutumlarını değiştirmeleri gerekecektir.
Ek -1 Örnek Yapı Kullanma İzni Belgesi
Ek -2 Yapı Kullanma İzninin Verilmesinin Talep Edilmesine Dair Dilkçe Örneği
…………………………………BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA
Talep Konusu : Yapı Kullanma İzni Hakkında
Açıklamalar :Belediyenizce verilen …./…./…….. tarihli ve ……… sayılı yapı ruhsatı gereği başlatılan inşaat bitmiş bulunduğundan (kısmen veya tamamen) söz konusu binadan mesken (işyeri, depo, üretim alanı vb.) olarak yararlanabilmem için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca yapı kullanma izin belgesinin tanzim edilerek tarafıma verilmesini arz ve rica ederim.
Konu ile ilgili gereğinin yapılmasını bilgilerinize arz ederim. …./…../……..
ADRES AD / SOYAD
İMZA
Ek: 1. İnşaat Ruhsatı
[1] Yapı kullanma izni için başvurulan gayrimenkul belediye ve mücavir alan sınırları dışında olduğu takdirde, yapı kullanma izni düzenlemeye yetkili makam valiliklerdir. Bu gibi yerlerde başvuruların valiliklere yapılması gerekmektedir.
[2] Kısmen tamamlanmış bölümlere izin verilebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması şarttır.
[3] Bunun delili ise yapının yürürlükte bulunan İmar Planı ve eklerine ayrıca Asansör Yönetmeliği, Yangından Korunma Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği gibi diğer mevzuat hükümlerine de uygun olarak yapılmasıdır.
[4] Şantiye binası esas bina için yapı kullanma izni verilmesinden sonra yıkılması gereken ruhsata tabi olmayan geçici bir yapıdır.
[5] Kısmi YKİ belgesine bağlanan yapının yalnızca bu bölümleri söz konusu hizmetten yararlandırılır.
[6] Konut olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin 2.500 YTL’den az olmamak üzere vergi değerinin ¼ ’ü inşaatın tamamlandığı yılı izleyen takvim yılından itibaren 5 yıl süre ile emlak vergiis geçici muafiyetinden yararlanır. Bu isitsnanın uygulanbilmesi için, muafiyetten yararlandırmayı gerektiren durumların, süresinde belediyeye bildirilmesi gerekir.
[7] İlgili belediyenin Cunhuriyet Başsavcılığına şikayette bulunması durumunda; mahkemelerce ayrıca, müteahhitler ve diğer fenni sorumlulular hakkında bir yıldan beş yıla kadar meslekten men cezasına da hükmolunur.
[8]Bu tapu bina tamamlanana kadar kullanılan, senette bağımsız bölüm sahibinin mülkiyet hakkının göründüğü ve bu süreçte kat mülkiyeti kanunun uygulanmaya başlanmasını sağlayan bir tapudur.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Türkiye'de Yapı Kullanma İzni" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Hilal Kömürlü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Türkiye'de Yapı Kullanma İzni
