KİRALAR HAKKINDA HUSUSİ HÜKÜMLER VE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
ADİ KİRA VE HASILAT KİRALARI İÇİN ÖDEME EMRİ VE İTİRAZ MÜDDETİ:
MADDE 269
(Değişik madde: 18/02/1965 - 538/109 md.)
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
Kiralanan taşınmazların ilamsız takip yoliyle (gerek kira bedelinin ödenmemesi gerekse diğer nedenlerle) tahliyesi için Örnek 1 ibareli (takip talebi) kullanılır. Bunun üzerine, İcra Müdürlüğünce örnek 13 ödeme emri düzenlenerek borçluya tebliğ edilir. Takip talebinde alacaklının Tahliye isteğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde ihtarlı ödeme emri tebliği mümkün değildir. (Bu durumda kira alacağı hakkında sadece kira alacağına ilişkin ilamsız icra takibi yaptığının kabulü ile borçluya örnek 7 ödeme emri tebliği gerekecektir.) Ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edilebilir, 30 gün içinde de borç ödenebilir.Ödeme emrinde bu hususların yanı sıra kira alacağının neden oluştuğu ve hangi aylara ilişkin kira bedeli veya kira farkının istendiğinin açık olarak yazılması gerekir. Bu hususlar takip talebinde belirtilmemişse icra müdürünce takip talebinde gösterilen olguların alacaklıya açıklattırılması gerekir. Bu takip biçiminde kira sözleşmesi yazılı akte dayanırsa bu takdirde yazılı kira sözleşmesinin aslının veya borçlu adedinden bir fazla alacaklı veya vekilince onaylanmış örneğinin ibrazı zorunludur. Ancak kira akti sözlü akte de dayanabilir. Bu hususun takip talebinde belirtilmesi halinde icra müdürü takibi kabul etmek zorundadır.
Alacaklı, kiracısı (borçlu)na karşı açtığı kira tespit davası sonunda aldığı ve kesinleşme şerhi bulunan kira tespit kararına dayanarak kira bedeli ve kira farkı alacaklarını bu takipte isteyebilir. Bu durumda kira tespit ilamının kesinleşme şerhi icra müdürünce re'sen aranmalıdır. Öte yandan, tesbit ilamının bir örneğinin icra dosyasına ibrazı da zorunludur. İcra takibi yazılı sözleşmeye dayanıyorsa sözleşmenin aslı ve örneğinin ibrazı zorunlu değildir. Borçlu (davalı) tesbit ilamında vekille temsil edilmişse, bu takdirde ödeme emrinin vekile tebliği zorunlu değildir.
İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi, HUMK'nun yetkiye ilişkin hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi borçlunun ikametgahındaki icra dairesidir. Bu takibin konusu da para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının ikametgahında ödeneceğinden kiralayan (alacaklı) kendi ikametgahında da ilamsız tahliye takibi yapabilir. İlamsız tahliye takibi, kiralanan gayrımenkulün bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir. Kira sözleşmesinde özel yetki şartı bulunsa dahi genel yetkiyi ortadan kaldırmaz.(Baki Kuru cilt:2 sayfa : 1805-1806)
Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayanın bulunması halinde, kiralayanın kiracıların tümüne karşı birlikte ilamsız tahliye takibi yapması zorunludur. Kiralayan ölmüş ise takip kiracının bütün mirasçılarına karşı yapılması zorunludur.
Borçlu (kiralayan) ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde kira borcunu icra dairesine öderse ilamsız tahliye takibi (işlemiş faiz, icra giderleri ve vekalet ücreti ile birlikte tüm dosya borcunun ödenmesi halinde) son bulur.Kira sözleşmesinde kiraları alacaklının bildirdiği banka hesabına yatırılması belirtilmiş ise, ödeme süresi içinde kiralayan takip konusu kirayı bu banka hesabına yatırabilir. Kiralayan sadece kira borcunu öder, ferilerini ödemez ise bakiye için 30 günlük ödeme süresinin bitiminden sonra haciz işlemine devam edilir.
İtiraz : Borçlu, borca, yetkiye vs.nedenlerle ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu itiraz takibi durdurur. Bu itirazın alacaklıya tebliği için itiraz eden borçlu tebliğ giderini ödemekle yükümlü değildir. (İİK.62/2)Bu itiraz dilekçesi alacaklıya (varsa vekili) alacaklıdan takip açılırken verilen giderin kullanılması yoluyla tebliğe gönderilir.
İTİRAZ ETMEMENİN SONUÇLARI:
MADDE 269/a.
(Değişik madde: 17/07/2003 - 4949 S.K./65. md.)
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
Borçlu ödeme emrine itiraz etmez yada itirazı 7 günlük yasal süreden sonra yaparsa, hakkında yapılan takip kesinleşir. Alacaklı borçlunun tahliyesi için İcra Mahkemesine dava açmak ve tahliyesini istemek zorundadır. Haciz isteme, ancak 30 günlük borcu ödeme süresinin geçmesinden sonra yapılabilir.
İTİRAZ VE KALDIRILMASI USULÜ:
MADDE 269/b.
(Ek madde: 18/02/1965 - 538/110 md.)
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def'ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def'ide bulunamaz.
Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
KİRA AKDİ DIŞINDAKİ İTİRAZLAR VE TAHLİYE:
MADDE 269/c.
(Ek madde: 18/02/1965 - 538/110 md.)
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.
Takibe ve borca açıkca itiraz edilmiş ve takip icra dairesince durdurulmuş ise; alacaklı, itirazın tebliği tarihinden başlayarak 6 ay içerisinde İcra Mahkemesine müracaat ederek itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini istemek zorundadır. İcra Mahkemesince itirazın kaldırılması ve tahliyesine karar verilmesi halinde kararın borçlu/vekilinin yüzüne karşı veya borçlu/vekilinin yokluğunda karar verilmişse kararın tebliğinden itibaren 10 gün geçmedikçe borçlu hakkındaki tahliye kararının infazı istenemez. Yani İcra Müdürü tahliye kararını infaz edebilmek için bu konuyu re'sen gözetmek zorundadır. Diğer bir değişle tahliye kararının infazı için tahliye kararının kesinleşmesi şart değil isede; hükmün tefhim veya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yasal bir zorunluluktur.(İİK.269/c)
Borçlu, icra dairesinden İİK.36.hükmünden yararlanarak tahliyenin temyiz sonuna kadar durdurulmasını talep edebilir. Bu takdirde kararın temyiz edildiğine ilişkin derkenarın daireye ibrazı ve 3 aylık kira parasının teminat olarak verilmesi (yatırılması) zorunludur. Yasada düzenlenen teminatın karşılanması halinde Yargıtay'dan tehir-i icra kararı getirmek için mühlet belgesi düzenlenerek borçluya verilir ve tahliye yönünden takip durdurulur. Takibin para borcuna ilişkin olan kısmı (kira alacağı vs.) itirazın kaldırılması ile birlikte devam eder. Kararın Yargıtayca onanması halinde takibe kalındığı yerden devam edilir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye kararının temyiz edilmesi ve İİK.36.hükmü gereğince kiralayan tarafından mehil vesikası talebinde bulunulmaması halinde temyiz itirazın kaldırılması ve tahliye kararının infazını etkilemez. Alacaklı (kiralayan) mahkeme kararı üzerine kiralayanın tahliyesini ve kira alacağı için mallarının haczini isteyebilir. Ancak, mahkemenin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı onanmadıkça haczedilen mallar satılamaz. (İİK.364)
Hapis Hakkı İçin Defter Yapılması (Tutulması) :
İİK.270 MADDE
Kiralıyan evvelce yapılması lazımgelen icrai takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir.(B.K.267,269, 281)
Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir.
İcra Dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoliyle takip talebinde bulunması için kiralıyana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.
Mal sahibi alacaklı, borçlu kiracıdaki kira alacaklarının ödenmeyen kısımları için dilekçe ile veya sözlü olarak başvurması halinde herhangi bir harç alınmaksızın (başvurma dahil) icra müdürü mecura giderek borçlunun kira borçlarını karşılayacak tutarda taşınırlarının defterini düzenler. Bu mallar hakkında haciz ve muhafaza hükümleri uygulanmaz. Ancak, deftere geçirilen ve değerleri saptananbu taşınırlar yerinde borçluya veya varsa yakınlarına tevdii edilir. Bu tevdii işlemi yediemine teslim niteliğinde olmayıp, alacaklının kira alacaklarını karşılayacak mal varlığının belirlenmesine yöneliktir. Tesbit yapıldıktan sonra İcra Müdürü hazır olan alacaklıya tesbiti yapılan bu mallarla ilgili olarak menkul rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmak üzere (15) gün süre verir. Alacaklı bu süre içinde takibi yapmak zorundadır, saptanan eşyanın kaçırılması veya gizlenmesi halinde ise İcra Müdürünün emriyle İİK.81.'deki yolla zabıta aracılığıyla geri alınır. Bu husus yasanın 271.maddesinde düzenlenmiştir.
İİK.271.MADDE
(Değişik madde: 18/02/1965-538/111 md.)
Gizlice veya cebirle götürülmüş eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. İyi niyet sahibi üçüncü şahısların hakları saklıdır.
İhtilaf halinde mahkeme basit yargılama usulü ile meseleyi halleder ve karara bağlar.
MUKAVELE İLE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
TAHLİYE EMRİ VE MÜNDERACATI
MADDE 272
(Değişik madde: 03/07/1940-3890/1 md.)
Mukavele ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra müdürü bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde;
Kiralayananın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
Tahliye emrinin düzenlenip kiracıya tebliği için kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayan 1 ay içinde icra dairesine başvurulması gerekir. Başvuru aşamasında icra dairesine kira sözleşmesinin bir örneğinin de verilmesi gerekir.Borçluya örnek 14 ödeme emri tebliğe gönderilir.
TAHLİYE VE TESLİM
MADDE 273
Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz refolunursa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır.
Tahliye edilecek yerde kiralıyana ait olmıyan eşya bulunursa 26 ncı maddenin hükmü kıyas yoliyle tatbik olunur.
İİK.m.272 ve Yönetmelik hükümlerine uygun olarak düzenlenen tahliye emri gönderilen kiralayan tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz etmez veya yapmış olduğu itirazı İcra Mahkemesince kaldırılırsa tahliye emrine konu taşınmazı 15 gün içinde alacaklıya teslim etmek zorunluluğundadır. Teslim etmezse, zorla tahliye ettirilir.
İTİRAZ
MADDE 274
(Değişik : 03/07/1940-3890/1 md.)
İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir.
Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.
63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir.
Kiracının kendisine ulaşan tahliye emrine karşı bildirim tarihinden başlayarak 7 gün içinde itirazını yazılı veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerekir. Kiralayanın itirazı, yalnız kira sözleşmesinin inkarına, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin olabilir. İcra dairesine süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. Tahliye takiplerinde İİK.m.63-65 hükümleri kıyasen uygulanır. Ayrıca, bu tür tahliye emri bildirimini alan kiracı koşulları varsa özürünün ortadan kalktığı tarihten itibaren 3 gün içinde m.65 uyarınca gecikmiş itirazda bulunabilir.Kiracı bu itirazını İcra Mahkemesine yaparak takibin durdurulmasını sağlayabilir. Bu tür tahliyeye ilişkin mahkeme kararlarının temyizi olanaklıdır. Tahliye emri üzerine kiralananın kiralayana teslim süresi bildirimin alınmasından itibaren 15 gündür.
Bu madde uyarınca, yapılması gereken itirazın mutlaka İcra Müdürlüğüne yapılması gerekir.
İTİRAZIN KALDIRILMASI
MADDE 275
(Değişik madde : 18/02/1965-538/112 md.)
İtiraz vukuunda kiralıyan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Tahliye talebi noterlikçe res'en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezsa itiraz kaldırılır.
Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.
İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.
(Değişik fıkra : 09/11/1988-3494/52 md.) Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkum edilir.
İtirazın kaldırılması İcra Mahkemesinden istenebilir. Mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi halinde takip olduğu yerden devam ederek kiralıyanın tahliyesi işlemine devam olunur.
İİK.272-275.maddelerinde İİK.36.maddesine açık şekilde yollama yapılmamıştır. Bu nedenle icra mahkemelerinin yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira sürelerinin bitmesi nedenine dayanarak verdikleri tahliye kararları hakkında, kiracının üç aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak İİK.36.gereğince hakkındaki tahliyeye ilişkin icra takibini durduramaması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip :
Borçlu mecurda otururken mal sahibine taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı ve boş olarak teslim etmeyi taahhüt edebilir. Bu taahhüt noterde yapılabileceği gibi, borçluca imzalanmış yazılı bir belgeye de dayanabilir. Bu biçimde bir taleple başvurulması halinde talepte bulunan tahliye taahhüdünün dayandığı belgeyi icra dairesine ibraz etmek zorunda olup, aslını veya kendisince onanmış bir örneğini vermesi zorunludur. Talep süresi tahliye taahhüdünde bulunulduğu tarihten itibaren bir ay olup icra müdürünün bu olguyu re'sen gözetmesi, tahliyenin taahhüt edildiği tarihten bir ay sonra yapılan başvuruları reddetmesi gerekir. Yasal şartları taşıyan takip talebi üzerine İcra Müdürünce Örnek 14 tahliye emri düzenlenerek borçluya gönderilir. Borçlunun tahliye emrine itiraz etmesi (bu itirazı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına yada tahliye taahütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığına ilişkin olabilir) üzerine icra takibi durur. İtirazın kaldırılması için alacaklının İcra Mahkemesine başvurması gerekir. Borçluca itiraz edilmemişse, tahliye emrinde yazılı olan 15 günlük sürenin geçmesi zorunludur. Mahkemece tahliyeye karar verilmesi halinde borçlu bu kararın temyizi ile birlikte İİK.36.maddedeki olanaktan yararlabilir.
Tahliye emrine 15 gün içinde itiraz edilmezse ayrıca mahkeme kararına gerek kalmaksızın, alacaklının istemi üzerine tahliye işlemi infaz edilir.
Kanun koyucu, yeni Türk Borçlar Kanunu 352. madde 1. fıkrada bulunan “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/a. maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hale gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün, “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının, kanunlaşmasını sağlamıştır.
Kiracının, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak bildirmesi, kira süresinin sona erme sebeplerinden bir tanesidir. Yazılı tahliye taahhüdü, kira süresinin sona ermesi sebeplerinden “kiracıdan kaynaklanan sebeplerden” bir tanesi olup, kiracının, bu yazılı bildirimine rağmen günü geldiğinde kiralananı boşaltmamış olması halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kiraya veren yararına kira sözleşmesinin sona erdirmesi yönünde çeşitli imkânlar ve haklar tanımaktadır. Bu hakların kullanımı ise belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. Bu süre, kiracının kiralananı boşaltmayı kiraya verene yazılı olarak bildirdiği tarihten itibaren bir aydır. Kanunun tanıdığı bu süre dâhilinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkının kullanılmaması neticesinde, kiraya veren aleyhine hak düşürücü bir durum ortaya çıkmaktadır. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için gerek kanun gerekse de zaman içerisinde uygulamada Yargıtay Kararları ile bazı şartların bulunması gerektiği kabul edilmiştir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında kira sözleşmesi ile aynı anda yapılan yazılı tahliye taahhütünün geçerli olmayacağı yönündedir.
Bu hükme göre, bir tahliye taahhüdünün etkisi, taahhütte belirtilen günde kira sözleşmesinin sona ermesi anlamını taşımamaktadır. Bu sebeplerle tahliye taahhüdü, kiracıya belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak kabul görmektedir.
Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere; kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için yazılı tahliye taahhüdünde bildirilen tarihten itibaren, kiracı gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde, kiraya veren bir aylık süre içerisinde; icra dairesine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 272. madde hükümleri çerçevesinde “İcra Yoluyla Tahliye” için başvurabileceği gibi, mahkemelerde dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir. Yazılı tahliye taahhüdünün en önemli özelliklerinden bir tanesi de kiraya verene, kiracıya karşı başka bir sebebe dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânı sağlamasıdır.
Yazılı taahhüde dayalı bir tahliye talebi için, tahliye taahhüdünün geçerli bir taahhüt olması icap etmektedir. Taahhüdün geçerliliği bazı şartların varlığına bağlanmıştır.
I) Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin birinci ve en önemli şartı yazılı olması zorunluluğudur. Zira bu kural Türk Borçlar Kanunun “emredici” hükmüdür. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemez.
II) Taahhüdün yazılı olma zorunluluğunun ardından kanunun bir başka “emredici” hükmü, mecurun hangi tarihte boşaltılacağının belli olması olup bu durumun da yazılı olması kanun gereğidir.
Mecurun hangi tarihte boşaltılacağının bilinmemesi veya taahhüt içerisinde bildirilmemiş olması, taahhüdün geçerliliğini etkileyen en önemli sebeplerdendir. Kanunun bildirdiği gibi “belli bir tarih” bulunmak zorundadır. Tahliye taahhüdünde, kiralananın hangi tarihte boşatılacağının taahhüt edildiği “tarih” yazılmış olmalıdır.
III) Bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunun “emredici” üçüncü hükmü; kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte, kiraya verene yazılı olarak bildirilmesidir ki, bu durum 6098 sayılı kanun ile yeni bir emredici kural olarak yerini almıştır. 818 sayılı Borçlar Kanunu ve özel kanun olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun dönemindeki karşılığı, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması zorunluluğu idi. Kanun koyucu, kiracıları kötü niyetli mal sahiplerine karşı koruyabilmek ve uygulamada ortaya çıkan problemlerin önüne bir nebzede de olsa geçebilmek için yeni Türk Borçlar Kanunu yaparken, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesini, kiralananın kiracıya tesliminden sonra tanzimi şartını getirmiştir. Tahliye taahhüdünün kiralanan teslim edilmeden ilk kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından imza edilmesi, konut ya da işyeri sıkıntısı çeken kiracının serbest rızasına dayanmaz ve bu taahhüdün geçerliliğinin kabulü kiraya verenin kira akdine son vermek hakkını sınırlayan kanun hükümlerini boşa çıkartır.
Yazılı tahliye taahhüdünde düzenlenme veya tanzim tarihi bulunmalıdır. Düzenleme tarihinin bulunmaması halinde bu husus, tahliye taahhüdünü geçersiz bir taahhüt haline getirmez. Bu husus tahliye aşamasında taahhüdün verildiği zamana ilişkin olarak kiracının itirazına karşı, kiraya verene büyük bir ispat külfeti yükleyecektir.
IV)Tahliye taahhüdünün geçerliliği için bulunması gereken bir şart da tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş ve imza edilmiş olmasıdır. Onunla birlikte oturan aile fertlerinden birinin yaptığı taahhüdün bir hükmü yoktur. Bundan başka, kiracı adına kira sözleşmesini yapmış (imzalamış) olan vekilin kiracı adına tahliye taahhüdünde bulunabileceğine karar verilmiştir.(Yargıtay 6.H.D.2.6.1986 6232/7823)
62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72 nci maddeler hükümleri kıyas yolu ile burada da uygulanır.
TAHLİYENİN İNFAZI :
Tahliye kararı İcra Müdürlüğünce yerinde taşınmazın boşaltılması, boşaltılan eşyanın teslimi ve yerin alacaklıya boş olarak teslimi ile gerçekleşir. Uygulamada bu hususa ilave olarak tahliye edilen yerin anahtarının değiştirilmesi ve yeni anahtarın teslimi ile infaz sağlanmaktadır.
Gayrimenkullerin ve gemilerin tahliye ve tesliminde:
a) İcra emrinin tebliği üzerine tahliye olunduğu takdirde Yüzde 2,27
b) Tahliye ve teslim icra marifetiyle olduğu takdirde Yüzde 4,55 oranında harç tahsil edilmelidir.
Tahliye sırasında İİK.26'daki ilkeler geçerlidir. Eşyanın borçluca veya yakınlarınca teslim alınmaması veya bunların bulunmaması halinde eşya çıkarılarak gideri alacaklıdan alınıp emin bir yerde veya alacaklının elinde bırakılabilir. Borçlu eşyanın bulunduğu yerde ise 5 gün, değilse 30 gün içinde eşyayı alması “muhtıra” ile kendisine bildirilir. Borçlu bu süreler içinde eşyayı almaktan ve giderlerini ödemekten kaçınırsa İcra Müdürü durumu bir yazı ile İcra Mahkemesine bildirir. Anılan eşyanın satışına karar verilmesini ve satış kararı verilmesi halinde satış bedelinden giderler tahsil edilip artan kısmı borçlu adına, Adalet Bakanlığınca çıkarılan yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan birine yatırılır. Satış taşınır mallara ilişkin hükümlere göre yapılır.
KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI :
İİK.276 (Değişik madde : 18/02/1965-538/113 md.)
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika göstermemekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
Merci, tarafları dinliyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine görde hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereyeceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs sayılmazlar.
Tahliyeye gidildiğinde tahliye edilecek yerde borçlu dışında bir kişi bulunursa işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika (mal sahibi ile yapılmış bir kira sözleşmesi ibraz edilip bu sözleşmenin, takibin dayanağı olan sözleşmeden sonra yapıldığı ve noterce düzenlendiği tespit edilirse) veya resmi bir vesika gösterilmekle birlikte icra müdürünce sözleşme tarihinden önceki bir zamandan bu yana orayı işgal etmekte olduğu yerinde yapılacak araştırma ile belirlenirse icra müdürü tahliyeyi erteleyecek durumu icra mahkemesine 3 gün içinde bildirecektir. Yukarıda kanundaki düzenlemelere göre işlemlere devam edilecektir.
İcra Müdürünün en özenli davranması gereken yasa maddelerinden birisi olan bu maddenin uygulaması ancak üçüncü kişilerin mecurda oturduklarına ilişkin resmi belge göstermelerine veya çevrede yapacakları araştırma sonucuna bağlıdır. Gerekirse bu soruşturma o yerde tanık dinlenerek de yapılabilir. Ancak, olabildiğince bu maddenin uygulanmasından özellikle kötü niyetli borçlu veya borçlu adına hareket eden üçüncü kişilerin bu yoldaki savlarının titizlikte incelenip, alacaklıların ve üçüncü şahısların zararına doğabilecek sonuçların yaratılmamasına özen gösterilmelidir. Tahliye kararının infazı için kesinleşmesi gerekmez, çünkü işlem gayrımenkulün aynına ilişkin değildir.
Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 28/01/2013 tarih ve 2012/13669 E. 2013/879 Karar sayılı kararında “...kural olarak tahliye isteminin tahliyeye hak kazanıldığı tarihten itibaren makul süre kapsamında kalan 1 yıl içinde kullanılması gerekirken...” şeklindedir.
Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 19/6/1992 tarih ve 1992/768 E.-8464 K.sayılı ilamında “kiralayan malikin taşınmazı sattıktan ve mülkiyet hakkı sona erdikten sonra almış olduğu tahliye kararının infazını istemek ve kiracıyı mecurdan çıkarmak hakkı bulunmamaktadır...” şeklindedir.
Yargıtıtay 12.Hukuk Dairesinin 04/11/1980 tarih ve 6133/7819 K.sayılı ilamında “...yeni malik, eski malikin bütün haklarını kullanabilir. Kiralayan tarafından eski malike noterden verilen taahhütname ile yeni malikin takip yapması yasaya uygundur”
Kiralayan ilamsız tahliye takibi yapmadan, doğruca sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. İcra takibi sonrası takibe itiraz edilmesi halinde kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmak yerine sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir.
KİRA KONTRATINDA DAMGA BEDELİ
Kira kontratında kontratın kapsadığı toplam kira bedeli üzerinden %o 1,89 oranında damga bedeli hesaplanır. Kira kontratında adi kefil olması durumunda ise ilaveten %o 9,48'lik bir oran eklenir.
Kira kontratı damga vergisi hesaplama 2015 işlemini bir örnekle açıklayalım :
– Ahmet Bey yıllık kira tutarı 12 bin lira olan taşınmazını kiraya veriyor. Yani her ay 1000 lira kira bedeline anlaşıyor. Kira kontratında kefil yoksa işlem şöyle gerçekleşiyor :
Yıllık kira tutarı (12000) x 1,89/1000 (kira damga vergisi oranı) = 22, 68 lira
– Ahmet Bey’in düzenlediği kira kontratında adi kefil bulunuyorsa kira kontratı damga vergisi oranı artıyor :
Yıllık kira tutarı (12000) x 11,37/1000 (9,48 kefil oranı dahil) = 136,44 lira
Kira kontratının süresi bir yıldan fazla ise toplam sürede tahakkuk edecek kira bedeli üzerinden bu hesaplamalar yapılacaktır. Kontratta yıllık artış oranı da gözönüne alınarak toplam kira bedeli hesaplanacaktır.(Örneğimizde olduğu gibi yıllık kira bedelinin 12.000.00-TL. Kontrat süresinin 2 yıl olması ve yıllık kira artış oranının %10 olması durumunda 1.yıl 12.000,00.-TL., ikinci yıl 13.200,00.-TL.olmak üzere toplam 25.200,00.-TL.üzerinden damga bedeli hesaplanacaktır.
Diğer yandan eğer bu sözleşmede adi kefil imzası varsa adi kefalette damga vergisi adi kefil başına %o 9,48 oranında hesaplanacaktır. (%o 1,89 + 9,48 = 11,37). Adi kefalet ile kira akdi birbirinden bağımsız sözleşmelerdir. Birden fazla adi kefil varsa her biri için ayrı ayrı damga vergisi alınması gerekir.
Müteselsil kefalet varsa burada bağlantılı işlem söz konusu olduğundan yüksek olan miktar esas alınır. Yani tek bir rakam esas alınır. Örneğin kiradan kaynaklanan 1,89 oranı değil kefaletten kaynaklanan 9,48 oranı esas alınır. Müteselsil kefil sayısı birden fazla olsa da tek bir imza var sayılmaktadır.
Noterden yapılan sözleşmelerde de noter tarafından damga vergisinin tahsil edildiğini kabul ederek yeniden bir araştırmaya girmeye gerek yoktur.
İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrımenkullerin gerçek kişelerce mesken olarak kiralanması veya dernek ve vakıflarca yerleşim yeri olarak kiralanması durumunda buna ilişkin olarak düzenlenen kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kiralar Hakkında Hususi Hükümler" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Sedat Baysal'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
Şu ana dek 1 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi :
1 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken,
0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
4297
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :
* Son okunma 1 gün 6 saat 28 dakika 58 saniye
önce.
* Ortalama Günde 1,39 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 29305, Kelime Sayısı : 3659,
Boyut : 28,62 Kb.
*
1 kez yazdırıldı.
*
1 kez arkadaşa gönderildi.
*
2 kez indirildi.
*
Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 1877
Kiralar Hakkında Hususi Hükümler
