|
KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACIYA KARŞI BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamında hükümleri yer alan kira sözleşmesi, modern toplumsal yaşamın vazgeçilmez sözleşmelerinden biridir. Bir yandan ev sahibinin mülkiyet hakkı diğer yandan da zayıf konumdaki kiracının korunması isteği hem sosyal yaşamda hem de hukuki alanda oldukça tartışma konusu haline gelmiştir. Bu kapsamda sürekli artış gösteren enflasyonist düzende ise en çok karşılaşılan sorunlardan biri kiracının kira bedelini zamanında ya da hiç ödememesidir. Bu tür ödeme sorunları, özellikle taşınmazdan elde edilen kira gelirine ihtiyaç duyan mülk sahipleri açısından ciddi ekonomik sıkıntılara ve hukuki belirsizliklere yol açmaktadır. Bu yazımızda kira sözleşmesinin esaslı unsuru olan kira bedelinin kiracı tarafından zamanında veya hiç ödenmediği durumlarda kiraya verenin haklarını hangi yollarla koruyabileceği, hangi şartlarda tahliye davası açabileceği yahut icra takibi başlatabileceği gibi konular ele alınacaktır. Özellikle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda yer alan hukuki düzenlemeler bu süreçte izlenecek yolları göstermektedir. Hem icra yoluyla tahliye hem de dava yoluyla tahliye yolları, mevzuat hükümleri ve yargı uygulamaları ışığında ele alınacaktır.
1. KİRACININ TEMERRÜDÜ NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin izleyeceği ilk yol temerrüt nedenine dayalı olarak tahliye davasını sürdürmek olacaktır.
Kiracının temerrüdü ise Türk Borçlar Kanunu m.315’ de düzenlenmiştir.
Buna göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Şeklinde yer almaktadır. Hükme bakıldığında borçlar hukukundaki genel temerrüt ile kira bedelinin ödenmemesi durumundaki temerrüt arasında bazı farklılıklar olduğu görülecektir. Kiracının temerrüdünde TBK m.117/2’den farklı olarak her durumda kiraya verenin yazılı ihtar zorunluluğu bulunmaktadır.
Kiraya veren veya vekili ihtarın içeriğini Yargıtay’ın da aradığı bazı kriterlere uygun olarak hazırlaması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre kira ilişkisinde gönderilen ihtarın şekil ve içeriği çok önemlidir. Kiracıya karşı çekilecek olan ihtarın; yazılı olması ve tebliğ edilmesi, açık şekilde kira borcunun belirtilmesi, en az 30 günlük süre tanınması ve bu sürenin açıkça yazılmasını ve bu süreye uymadığı takdirde sözleşmenin fesih tehdidini içeren bildirimlere yer verilmelidir. Burada kiraya veren açısından önem arz eden bir diğer husus da ihtarın noter kanalıyla mı yahut icra dairesinden mi yapılacağıdır. Kiracının kira bedelini sözleşmede taraflarca kararlaştırılmış olan sürede ödememesi durumunda kiraya veren icra yoluyla ilamsız tahliye başlatabileceği gibi doğrudan noter kanalıyla ihtar çekmek suretiyle sulh hukuk mahkemesinde de davasını sürdürebilir Bahsettiğimiz her iki yol da hukuken geçerli olmakla birlikte, takip edilecek sürecin türünü ve ileride açılacak tahliye davasının seyrini etkilemesi bakımından farklı sonuçlar doğurur. Örneğin kiraya veren, kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle öncelikle noter kanalıyla ihtar göndererek 30 günlük ödeme süresi verebilir. Ancak kiraya veren, bu ihtara dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmaktan vazgeçip Örnek:13 ödeme emriyle kira alacağına ilişkin ilamsız tahliye ve icra takibi başlatmak isterse, noter ihtarındaki süreye dayanarak doğrudan takibe geçemez. Zira aynı ihtar hem mahkeme yoluyla tahliye hem de icra yoluyla tahliye amacıyla kullanılamaz. Bu durumda, kiraya verenin Örnek:13 yoluyla icra takibi yoluna başvurabilmesi için, icra dairesi aracılığıyla yeniden 30 günlük ödeme ve tahliye süresi içeren bir ödeme emri göndermesi zorunludur. Bu nedenle, kiraya verenin ihtar yolunu belirlerken hangi tahliye sürecini (dava mı, icra mı) tercih edeceğine baştan karar vermesi gerekir. Stratejik hata yapılması hâlinde süreç uzayabilir ve hak kaybı doğabilir.
Kiraya veren veya vekili, icra yoluyla tahliye yoluna başvurmaya kanaat getirdiklerinde ise iki tane takip yöntemi karşılarına çıkacaktır. Bu yöntemlerden hangisinin seçileceği talep edilen sonuca göre önem arz etmektedir. Uygulamada en çok kullanılan yöntem İcra ve İflas Kanunu m.269 uyarınca yapılan “Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takibi” şeklinde kiralanan gayrimenkullere özgülenmiş ve pratikte “Örnek:13 Ödeme Emri” şeklinde adlandırdığımız bir takip yöntemidir. Bu takip yolu, Örnek:7 Ödeme Emri ’nden farklı olarak kiraya verenin hem kira alacağı için haciz talebinde bulunmasına hem de kiralananın tahliyesine imkân tanıyan bir seçenektir. Zira “Örnek:7” yoluyla başlatılan takiplerde sadece kira bedelini tahsili amacı taşıyor iken; Örnek:13 ile başlatılan takiplerde kira borcunun tahsili amacı yanında kiralananın tahliyesini de talep edilebilmektedir. Bu takip yönteminde kiraya veren veya vekili, icra dairesine veya UYAP üzerinden başvurarak kiracıya 30 gün içerisinde borcun ödenmesini, borç ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye yolunun açık olacağı şeklinde bir ihtarda bulunması gerekmektedir. UYAP üzerinden başlatılan takiplerde tahliye ve haciz yolunu açıkça belirtmemiz gereken yer 1/7 açıklamasının bulunduğu yerdir. Her ne kadar uygulamada kiraya verenler, kira bedelinin tahsiliyle birlikte kiralanan tahliyesini de talep etmeyi tercih etse de; bazı durumlarda sadece kira bedellerinin tahsiliyle yetinilmesi mümkündür. Bu gibi durumlarda İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde “Örnek:7” ödeme emri yoluyla ilamsız takip başlatması daha makul bir yol olabilir. Özellikle kiracının genel yükümlülüklerini yerine getiren, düzenli ödeme yapan bir kişi olması; ancak istisnai bir durumda, ihmal sonucu kira bedelini süresinde ödememesi gibi hâllerde, kiraya verenin doğrudan tahliye talebinde bulunmak yerine sadece kira alacağını tahsil etmeyi hedeflemesi hukuken ve pratikte daha yerinde bir yaklaşım olabilir. Bu şekilde başlatılan takip, kiracıya karşı bir uyarı niteliği taşıyabilir. Ayrıca, söz konusu takip süreci, kiracının aynı kira yılı içerisinde bir kez daha benzer şekilde temerrüde düşmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca “iki haklı ihtar” şartının oluşmasına katkı sağlayarak tahliye davası açılmasına zemin hazırlayabilir.
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz ödeme emrinin ve de noter kanalıyla yapmış olduğumuz ihtarların kiracıya tebliğ edilmiş olması 30 günlük temerrüt sürecinin başlaması için zaruridir.
İcra mahkemesinde süreci takip etmek isteyen kiraya veren veya vekilinin başvurusu üzerine düzenlenen ödeme emri tebliğ edilen kiracının ise burada iki seçeneği mevcuttur:
Ödeme Emrine İtiraz ve Sonuçları – Açıklamalı ve Örnekli
1. İtiraz Etmemesi (Sessiz Kalması):
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde herhangi bir itirazda bulunmazsa, takip kesinleşir. Bu durumda kiraya veren, 30 günlük sürenin dolmasının ardından icra müdürlüğü aracılığıyla temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir ve aynı zamanda haciz işlemlerine de geçebilir.
Örnek:
Ahmet Bey, kiracısı Ayşe Hanım hakkında 01.04.2025 tarihinde kira alacağı ve tahliye talebiyle ilamsız tahliye takibi (Örnek:13) başlatır. Ödeme emri Ayşe Hanım’a 03.04.2025’te tebliğ edilir. Ayşe Hanım 7 günlük sürede (son gün 10.04.2025) itirazda bulunmazsa, takip kesinleşir. 30 gün sonunda (03.05.2025’ten itibaren), Ahmet Bey tahliye talebinde bulunabilir.
• HGK 2017/2340E, 2021/261K sayılı içtihatında da;
“…. icra mahkemesinin inceleme yetkisi, İİK’nın 269/a madde hükmünde açıkça belirtildiği gibi, borçlu kiracının ihtar(ödeme) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediği konusu ile sınırlıdır. İcra mahkemesinin, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödeyip ödemediğini inceleme yetkisi yoktur. İcra mahkemesi, bu hususu ancak borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz ederek kira borcunu ödemiş olduğunu (icra dairesine) bildirmiş olması hâlinde ( İİK m. 269/c) inceleyebilir. Aksinin kabulü borçlu kiracının (kira borcu bakımından) ödeme emrine itiraz etmemiş olması ile itiraz etmiş olması arasında hiçbir fark bulunmadığına müncer olmaktadır…” diyerek ödeme emrine süresi içerisinde yapılan itirazın önemini vurgulamıştır. Süresi içerisinde itirazını yapmayan kiracı, artık kira sözleşmesini ve yapılmış olan takipteki borcu kabul etmiş olacağından itiraz sürelerinin özenle takip edilmesi gerekmektedir.
2. Süresi İçinde İtiraz Etmesi:
Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir. Bu itiraz iki şekilde olabilir:
a. İmzaya İtiraz:
Kiracı, takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerse (“Bu sözleşmede imzam yoktur.”) takip durur. Bu durumda kiraya veren, icra takibini sürdüremez; tahliye ve alacak talebi için sulh hukuk mahkemesinde imza itirazına dayalı dava açmak zorundadır. Bu durumda icra mahkemesine gideceğimiz yol kapanmış olur.
Örnek:
Kiracı Mehmet Bey, ödeme emrine “Bu sözleşmedeki imza bana ait değildir.” şeklinde itiraz eder. Bu durumda icra müdürlüğü nezdindeki takip durur, kiraya veren veya vekili, sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorundadır. Mahkeme, söz konusu imzanın Mehmet Bey’e ait olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle değerlendirir.
b. Borca İtiraz:
Kiracı, borcun mevcut olmadığını veya ödendiğini ileri sürebilir. (“Bu borcu ödedim veya böyle bir borcum yoktur.”). Bu durumda takibe dayanak kira sözleşmesini kabul ettiği varsayılır. Bu durumda kiraya veren yine iki yoldan birini seçebilir:
• 30 günlük sürenin sonunda icra yoluyla tahliye talebinde bulunmak
• Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak
İtirazın yalnızca borca yönelik olması durumunda, icra yoluyla tahliye süreci daha kısa ve pratik olduğu için uygulamada çoğunlukla bu yol tercih edilmektedir.
İcra ve İflas Kanunu’na göre kural olarak tahliye kararlarını kesinleşmesini beklemeden doğrudan icraya koyabiliriz ancak kiracı 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırdıktan sonra bu tahliye kararını üst mahkemeye taşıyabilmektedir bu durumda ise istinafın sonucunu beklemek ev sahiplerini zor bir sürece sokabilmektedir.
Kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya karşı başvurabileceğimiz diğer yol ise aşağıdaki başlık altında incelenmiştir.
2. İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:
Temerrüt süresinin dolmasından önce ancak kiraya veren veya vekilinin ihtarının tebliğinden sonra kira bedelinin ödenmesi durumunda temerrüt nedeniyle tahliye yolundan gidemeyeceğimiz için Türk Borçlar Kanunu m.352/2.fıkrası gereğince “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Hükmüne yer verilerek aslında kiraya verene tahliye imkanı veren bir diğer yol düzenlenmiştir. Bu hükme dayanarak kiracının tahliyesi yoluna gidebilmemiz için 1- Kira sözleşmesinin belirli süreli olması,
2- Aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar şartının gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Kiraya veren bu maddeye dayalı olarak açacağı davayı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde açabilecektir. TBK m.352/f.2’ye dayanarak dava açabilmek için, kira sözleşmesinin başlangıç ve süresinin net olarak bilinmesi gerekmektedir bu nedenle yazılı bir kira sözleşmesinin mevcudiyeti önem arz eden bir husustur. İki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespit edilip süresinde dava açılması hak kayıplarının önüne geçmek bakımından oldukça önemlidir.
Kiraya veren veya vekili, kiracıyı uyarmak ve temerrüde düşürmek maksadıyla ihtar çekmiş olabilirler hatta ihtar tebliğ edilmiş de olabilir, salt ihtarın tebliğ edilmesi temerrüt sonucunu doğurmasa bile artık ilk haklı ihtarın yapılmış olduğu tartışmasız olacaktır. Görüldüğü üzere ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez, iki durum birbirinden farklıdır. Kanun koyucu iki hukuki müesseseyi farklı sonuçlara bağlamıştır. Kanun maddesinde yer alan “haklı ihtar” kavramı, yalnızca şekli bir şart olmayıp, maddi olarak geçerli ve dayanağı bulunan bir ihtar anlamına gelir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2017/3253 E., 2017/5327 K. sayılı kararında bu konuya açıkça değinilmiş ve şu şekilde hüküm altına alınmıştır: “Haklılık kriteri yalnızca ödeme yapılmayan durumlarda geçerlidir. Hatalı ya da sebepsiz olarak gönderilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz.” Bu bağlamda, örneğin kiracı bir kira yılı içerisinde yalnızca Ocak ayı kirasını ödememiş ve bu sebeple kiraya veren birinci ihtarı göndermişse, ilerleyen aylarda (Şubat, Mart, Nisan vs.) tekrar tekrar Ocak ayına ilişkin ödeme yapılmadığı gerekçesiyle ihtar gönderilmesi, ikinci haklı ihtar sayılmayacaktır. Zira aynı kira borcuna dayanılarak yapılan tekrarlı ihtarlar, maddi anlamda ikinci bir temerrüt teşkil etmeyeceğinden, “haklılık” kriterini karşılamaz. Dolayısıyla iki haklı ihtara dayalı tahliye davasında Yargıtay, her iki ihtarın da farklı aylara ilişkin gerçekleşmiş ve ödenmemiş kira borçlarına dayanmasını, ayrıca bu ihtarların usulüne uygun ve ispatlanabilir şekilde tebliğ edilmiş olmasını aramaktadır. Diğer bir husus ise TBK m.352/f.2’ ye dayalı açılacak olan davanın kiraya veren tarafından açılmasıdır. Kiraya veren sıfatı olmayan malikin bu davayı açabilmesi için önce kiracıya ihtar gönderip kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra da TBK m.352/m.2 uyarınca ihtarları göndermesi gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.
3. SONUÇ ve DEĞERLENDİRME:
Kiracının temerrüdü, hem konut hem de işyeri kiralarında sıkça karşılaşılan uyuşmazlık sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu, kirasını zamanında veya hiç ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin işletebileceği mekanizmalar öngörmekle birlikte, bu yolların işletilmesi belirli şekil ve usul kurallarına tabidir. Özellikle yazılı ihtar şartı, süreli bildirimler ve dava şartlarının doğru ve zamanında yerine getirilmesi büyük önem taşır. Kiraya verenin temerrüt halinde başvurabileceği yollar arasında; temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve icra yoluyla takip gibi seçenekler bulunmaktadır. Uygulamada ise çoğu zaman ihtarların usulüne uygun yapılmaması, ihtar sürelerinin yanlış hesaplanması ya da davanın süresinde açılmaması gibi nedenlerle kiraya verenin hak kaybına uğradığı görülmektedir. Bu sebeple, temerrüt hükümlerine dayalı işlemlerde hukuki destek alınması ve sürecin dikkatle yürütülmesi gereklidir. Sonuç olarak, kiracının temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar açıkça belirlenmiş olsa da, bu yolların etkili biçimde kullanılabilmesi, yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Özlem Kayışoğlu'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar
