|
KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA BEDEL TESPİTİNDEKİ AKSAKLIKLAR VE BUNLARIN GİDERİLMESİNE YÖNELİK ÇÖZÜM ÖNERİLERİ1
Av. Dr. Nezih SÜTÇÜ – Av. Burakhan DEMİRKAN
GİRİŞ
Kamulaştırma işlemi ve kamulaştırma davalarında bedel tespiti mülkiyet hakkının özüne doğrudan müdahale oluşturan hukuki işlemlerdir.
AY m 35 gereği, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahip olup, bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
Ülkemizde, kamulaştırma hukukunun temelini Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu oluşturmaktadır.
Anayasa m 46 hükmünde, devlet ve kamu tüzel kişilerinin; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkili olduğu; kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedelinin nakden ve peşin olarak ödeneceği; ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şeklinin kanunla gösterileceği; kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresinin beş yılı aşamayacağı; bu takdirde taksitlerin eşit olarak ödeneceği; kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedelinin, her halde peşin ödeneceği; taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağı belirtilmiştir.
Temel hukuki metinleri yukarıda belirttikten sonra sırasıyla uygulamadaki aksaklıklar ve çözüm önerileri Kamulaştırma Kanunundaki Aksaklıklar, Yargıtay Uygulamalarındaki Sorunlar ve Kamulaştırma Kanunu Ek ve Geçici Maddelerindeki Aksaklıklar olmak üzere üç başlık altında incelenecektir. İmar mevzuatından doğan bedel davaları ile ilgili aksaklık ve sorunlar bu makale kapsamı dışında tutulmuştur.
A. KAMULAŞTIRMA KANUNUNUNDAKİ AKSAKLIKLAR
1. KIYMET TAKDİRİNİN İDARE BÜNYESİ İÇİNDEN YAPILMASI
KamK m 3/son uyarınca, idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz. Hem yeterli ödeneğin temini ve hem de kamulaştırma bedelinin ödenmesi bakımından kıymet takdirinin doğru yapılması önem taşımaktadır.
Taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kamulaştırmayı yapacak idarenin kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirmesi söz konusudur (KamK m 8/2).
İdarenin kendi içinden oluşturulan komisyon eliyle kıymet takdirine gidilmesi, bu takdirin yapılmasında bağımsızlık ve tarafsızlığı ortadan kaldırmaktadır. Ayrıca komisyon üyelerinin niteliklerinin kanunda belirtilmemesi de bir eksiklik oluşturmaktadır. İdare çalışanları idareyi koruma düşüncesiyle değeri düşük belirledikleri gibi, pazarlık yoluyla satın almalarda, uzlaşma komisyonu da (KamK m 8/3) pazarlık payı bırakmak suretiyle taşınmaz değerini daha da düşük olarak teklif etmektedir. O nedenle de, genellikle tespit tescil davası açılmakta ve açılan davalarda da kıymet takdirinin üzerinde kamulaştırma bedeli belirlenmektedir.
Yukarıdaki sakıncaları gidermek için SPK lisanslı taşınmaz değerleme kuruluşlarına değer tespitinin yaptırılması sağlanmalı, idare bünyesinden yapılan tespit usulüne son verilmelidir. Ayrıca yapılan değer tespiti pazarlık konusu yapılmadan idarece malike bildirilmelidir. Gerçek karşılığın pazarlıkla düşürülmesi imkanı ortadan kaldırılarak mülkiyet hakkı korunmalıdır.
2. TAKDİR EDİLEN BEDELİN VADELİ HESABA DEPO EDİLMESİNİN DAVA ŞARTI HALİNE GETİRİLMESİNİN ZORUNLU TUTULMAMASI
Kamulaştırma davalarında taşınmazın değeri dava tarihine göre belirlenmektedir. Yerel Mahkemece öninceleme, keşif, bilirkişi raporları ve depo kararı ile birlikte yaklaşık 8-10 aylık bir süre içinde karar verdiği varsayımı ile malik bedele 10 ay sonra sahip olmaktadır. Son dönem yaşanan enflasyon ortamında bu süreç ciddi kayıplara sebep olmaktadır.
Uygulamada, tespit-tescil davasının yargılaması sonunda dava tarihi itibariyle belirlenen bedelin faizsiz olarak depo edilmesi söz konusu olduğundan, idarenin bundan kaçındığı, süre talep ettiği ve hatta depo edilmesi gereken bedeli yatırmayarak/yatıramayarak davanın reddine neden olduğu görülmektedir. O nedenle mülkiyet hakkının korunması yanında usul ekonomisi de dikkate alınarak idarenin kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedeli vadeli hesaba depo etmesi şartıyla dava açabilmesine olanak tanıyan düzenleme yapılmalıdır.
Esasen idarenin kendi belirlediği bedelden daha düşük olarak bedel tespiti talebinde bulunmasının (kendi tespit ettiği bedeli inkar etmesinin) dürüstlük kuralına aykırı olacağı dikkate alındığında, bu bedelin yatırılmasının dava şartı haline getirilmesi gerektiği sonucuna varılır. Kaldı ki kıymet takdir raporu dava açılmadan önce düzenlenmekte olup, dava tarihine kadar taşınmazın değerinin daha da artacağı gerçeği göz ardı edilmemelidir. O nedenle Kanunda, kıymet takdir raporundaki bedelin altında bedelin tespit edilemeyeceğine dair açık düzenleme yapılmalıdır.
Ayrıca bu şekilde, hem faiz kaybı olmayacak, hem ayrıca faiz için ayrıca talepte bulunması veya icra takibi yapmasına gerek kalmayacak ve hem de malikin parayı geç almasından kaynaklanan değer kaybı zararı telafi edilmiş olacaktır.
İdarenin oyalayıcı tutumunun ve özellikle de bedel (yeterli ödenek) temin edilmeksizin dava açmasının engellenmesi ve kamulaştırma konusundaki ciddiyet ve kararlılığının ortaya konması bakımından da böyle bir düzenleme yapılması yerinde olacaktır.
Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedelin mahkeme veznesine depo edilmesinden sonra ön inceleme duruşmasında paranın ilgilisine ödenmesine hükmedilmelidir. Daha sonra yapılacak keşif ve bilirkişi raporu neticesinde fark bedele ilişkin depo kararı verilmesi söz konusu olmalıdır.
3. İLAN ŞARTI VE MUHTAR BEYANININ KALDIRILMASI
KamK m 10 uyarınca kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanmalı; yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılmalı ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınmalıdır. Ancak uygulamada bu hükümlere uyulmamaktadır. Usul ekonomisine aykırı kadük hükümler yürürlükten kaldırılmalıdır.
4. FAİZİN DAVA TARİHİNDEN ANAYASAYA UYGUN NİTELİKTE BELİRLENEREK HÜKÜM ALTINA ALINMASI
Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir" şeklindeki Kamulaştırma Kanununun 10/9 hükmü, Anayasa Mahkemesinin 1.8.2023 tarih ve 32266 sayılı R.G.'de yayımlanan, 5.4.2023 T., 2022/83 E. ve 2023/69 K. sayılı Kararı ile iptal edilmiştir.
İptal hükmünün doğurduğu boşluk, Anayasa hükümleri ile doldurulmalıdır. O nedenle dava tarihi itibariyle tespit edilen kamulaştırma bedeline, Anayasamızın 46 / son maddesinde düzenlenen kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanmasına yönelik açık yasal düzenleme yapılmalıdır. Ayrıca geçici maddede kesinleşmemiş (devam eden davalar) bakımından da Anayasal faizin uygulanacağı belirtilmelidir. Ancak bu şekilde ölçülülük ilkesi göz önünde bulundurularak, kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığı ödenmiş olur ve temel insan haklarından olan mülkiyet hakkına müdahale en aza indirilebilir. Aksi halde çelişkili ve hak arama özgürlüğü ile mülkiyet haklarının ihlali niteliğinde kararlar2 ortaya çıkabilir.
Tespit tescil davalarında faizin de hüküm altına alınarak depo edilmesinin sağlanması, idareden ayrıca bunun istenmesini veya idare aleyhine faiz için ayrıca icra takibi yapılmasını önleyeceğinden usul ekonomisine uygun olacaktır.3
Sonuç olarak, herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanacağına dair AY m 46/son hükmü dikkate alınarak, tespit edilecek kamulaştırma bedelinin, dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizinin de depo edilmesine yönelik yasal düzenleme yapılmalıdır.
5. TESPİT TESCİL DAVASI AÇILMASININ SÜREYE BAĞLANMAMASI
Kamulaştıma bedelinin arazilerde ve yapılarda kamulaştırma tarihine göre belirleneceğine dair hükümler (KamK m 11/f ve KamK m 11/h) AYM tarafından iptal edilmesine4 rağmen, KamK m 15/son hükmünde, bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği günün esas tutulacağı belirtildiği için olsa gerek, davanın en geç ne zaman açılması gerektiğine dair açık bir düzenleme yapılmamıştır. Bu durum aynı kamulaştırma sahasındaki maliklerin taşınmaz değerinin tespiti tarihi bakımından farklı sonuçlar doğurabilmekte ve idareye belirsiz bir süre içinde dava açma hakkı tanımak suretiyle keyfiliğin önünü açmaktadır.
Her ne kadar, KamK m 7/son hükmünde, idarenin kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildireceği; şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerhin tapu idaresince resen sicilden silineceği belirtilmekte ise de, bu hüküm, idareyi belli ve kısa bir sürede dava açmaya zorlayacak nitelikte değildir. O nedenle, kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması ve idarenin uzlaşmazlık tutanağının imzalanmasından itibaren en geç 45 gün içinde tespit tescil davası açmaması halinde, kamulaştırma bedelinin ilk belirlenenden daha aşağı olmamak üzere güncellenerek uzlaşma sürecinin yeniden başlatılması gerektiğine dair düzenleme yapılmalıdır.
6. TÜM ARAZİLERİN DEĞERİNİN GELİRİNE GÖRE BELİRLENMESİNİN MANTIKSIZLIĞI
Arazi kamulaştırmalarında, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre değeri belirlenmektedir (KamK m 11/f).
Yargıtay uygulamasında, arazilerin, kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartları ile kullanılma şekli belirlenerek ilgili arazinin bulunduğu yörede ağırlıklı olarak yetiştirilen ürünlerin net getirilerinin ortalaması alınmakta, bu itibarla kamulaştırmaya konu arazinin yüzölçümü gözetilerek o yörede ağırlıklı olarak yetiştirilen ürünlerin satışından elde edilen hasılata, bu hasılattan üretim maliyetlerinin çıkarılması suretiyle net gelire, bunun da hasılatın elde edildiği toplam yıl sayısına bölünmesi suretiyle yıllık net gelire ulaşılmaktadır. Ancak bu suretle hesaplanan yıllık net gelir, taşınmazın başlı başına kamulaştırma bedeli olmayıp arazinin getirdiği yıllık faizi ifade etmektedir. Gelire göre değerin belirlenmesinde uygulamada kullanılan rant veya kapitalizasyon yönteminde yıllık net gelir yıllık faiz kabul edilerek, bunu getiren sermayenin ne olduğu saptanmaktadır. Kapitalizasyon faizi, arazinin net geliri ile gerçek satış değeri arasındaki oranı ifade etmektedir. Yıllık net gelirin, bulunulan bölgedeki arazinin kıymet oranına göre % 3 ila % 15 arasında belirlenen kapitalizasyon faizine bölünmesi suretiyle ulaşılan meblağ, anılan arazinin kamulaştırma bedeli olarak tespit edilmektedir.5
Yukarıdaki yöntem terk edilerek arazilerde de emsale göre değer belirlenmelidir. Çünkü;
a)Özellikle büyükşehir çeperlerinde alınan arazilerde yatırım amacı ön plana çıkmaktadır.
b)Çok büyük tarım arazilerinin tarımsal amaçlı olarak edinilmesi durumu hariç, “bu arazi bana şu kadar ürün getirir” amacıyla alım yapılmamaktadır.
c)Büyükşehir belediyeleri içindeki köyler mahalle statüsüne kavuşmuştur (6360 sayılı Kanun ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu Ek m 3). Mahalle statüsündeki bu yerlerin çeperlerindeki arazilerin tarım amacıyla kullanılması hayatın olağan akışı ve alıcıların beklentilere uygun değildir.
d)Genelde, arazilerin değeri getireceği ürün gelirinin çok üzerinde olmaktadır. Bu dengesizlik ve orantısızlığın %500 e kadar objektif değer artışı6 (KamK m 11/ı) adı altında arttırım uygulanmak suretiyle telafisi yerine, gerçek duruma göre değerlendirme yapılmak suretiyle giderilmesi gerekmektedir.
O nedenle arsa – arazi ayrımına son verilmeli, arazilere de emsal esasına göre değer biçilmelidir.
AYM de taşınmazın niteliğinin yanlış belirlenmesini (arsa yerine arazi olarak değer biçilmesini) mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde görmektedir.7
7. YAPI BEDELİNİN HESABI İLE İLGİLİ EKSİK DÜZENLEME
KamK m 11/h gereği yapılarda, sadece resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payının dikkate alınması da hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmaktadır. Şöyle ki, yapı değeri hesabında, yapının getirisi (kira geliri) bir unsur olarak dikkate alınmadığı gibi, kat irtifakına esas arsa paylarındaki dengesizlik de görmezden gelinmektedir. Örneğin, aynı taşınmazda yer alan dükkan ve daire alanı ile arsa payları eşit olduğu için bunlara aynı yapı ve arsa bedeli tayin edilmektedir. Oysa dükkanların değeri, daire değerinin çok üzerinde kalmaktadır. Dükkan sahibinin arsa payının düzeltilmesi davası8 açmasını beklemek, yargılama sürecini uzatacağından ve usul ekonomisine aykırı sonuçlar doğuracağından9, bu hususun bedel tespit ve tescil davasında bilirkişiler tarafından dikkate alınmasını sağlayacak düzenleme yapılması gerekmektedir.
Özellikle bina kamulaştırmalarında maliklerin uzun süre paylaştığı ve bağ kurduğu yerden rızası dışında, plansız-programsız bir şekilde ayrılmaları söz konusu olmaktadır. Mahalle kültürünün yoğun olduğu ülkemizde bu durumlar kişileri manevi olarak ciddi derecede etkilemektedir. Bina kamulaştırmaları, arsa ve arazi kamulaştırmalarına göre daha seyrek olmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma yapılan binalara ilişkin maliklerin yaşadığı süreç dikkate alındığında ayrıca manevi tazminata ilişkin düzenleme yapılması, mağduriyeti biraz olsun giderecektir.
8. AVUKATLIK ÜCRETİNİN AŞIRI ÖLÇÜDE SINIRLANMASI
Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenlere ait olacağının kararlaştırılması yasaklanmıştır (KamK m 31/e). Bu hükme aykırı hareket edilmesi halinde, bir yıldan aşağı olmamak üzere hapis ve beşyüz milyon liradan bir milyar liraya kadar ağır para cezasıyla cezalandırılma söz konusu olacaktır (KamK m 33).10
Bedel tespit ve tescil davalarında davalı (malik) vekili lehine maktu karşı vekil ücretine hükmedilmektedir. Ancak avukatın, maktu olarak belirlemek şartıyla müvekkili ile vekalet ücret sözleşmesi yapmasını engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Kanunun yasaklayıcı hükmü, tek nüsha hazırlanan ve avukatta kalan avukatlık ücret sözleşmesinde, ücretin maktu olarak belirlenmesi, ancak bu kısmın boş bırakılması ve kararın sonucuna göre anlaşılan yüzdenin fark bedele uygulanması suretiyle bulunacak tutarın sözleşmeye sonradan yazılması ile telafi edilebilirse de, böyle bir uygulama, avukatın kanun hükümlerini dolanması anlamına geleceğinden, meslek onuruna yakışmayacaktır. O nedenle KamK m 33/e hükmünün bir an önce ortadan kaldırılması gerekmektedir. Çünkü, müvekkiller, dava başında avukata ücret vermek istememekte, kıymet takdirinde belirtilen bedelin arttırılması halinde arttırılan miktar üzerinden belli bir yüzdenin avukata kalmasına rıza göstermektedirler. Kanımızca bu doğrultuda sözleşme yapılmasının engellenmesi ve bunun da cezai yaptırıma tabi tutulması, Anayasal sözleşme özgürlüğüne (AY m 48) aşırı müdahale oluşturmakta ve yüzde yirmibeşi aşmamak üzere, dava veya hükmolunacak şeyin değeri yahut paranın belli bir yüzdesinin avukatlık ücreti olarak kararlaştırılabileceğine dair Avukatlık Kanunu m 164/2 hükmü ile açık çelişkiye neden olmaktadır. Bir başka çarpıklık da, kamulaştırmasız elatma davalarında, değere göre ücretin belirlenebilmesidir. Konusu, tarafları, sonucu ve taşınmaza değer biçme yöntemi aynı olan iki davada (tespit tescil davası ile elatma davasında) vekalet ücretinin iki ayrı esasa tabi tutulmasının gerekçesini anlamak güçtür. O nedenle avukatlar ve Baroların, KamK m 33/e hükmünün yürürlükten kaldırılması veya Anayasa Mahkemesince iptalinin sağlanması için mücadele etmeleri gerekmektedir.
9. KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN TAPUNUN İDAREYE GEÇMESİNDEN SONRA İPTALİ SORUNU
Tespit tescil dava dilekçesinin malike tebliğinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılabilmektedir (KamK m 14/1). Her ne kadar idari yargıda açılan davaların öncelikle görüleceği belirtilse de (KamK m 14/2), uygulamada, tespit tescil davasının karara bağlanmasından ve tapunun idareye geçmesinden sonra, kamulaştırma işleminin iptal edildiği ve tapudaki tescilin yolsuz hale geldiği görülmektedir. Yolsuz tescilin nasıl düzeltileceğine yönelik düzenleme olmadığı gibi, idarenin kamulaştırmanın gerektirdiği tesislerin inşasına başlaması da söz konusu olabilmektedir. Tüm sakıncaları gidermek için, kamulaştırma işlemine karşı açılan davanın, sonucunun bekletici sorun yapılması ve ivedi yargılama usulüne (İYUK m 20/A) tabi olması sağlanmalıdır. Nitekim acele kamulaştırma kararları ivedi yargılama usulüne tabidir (İYUK m 20/A-1-b). Bu şekilde, tespit tescil davasında hüküm kurulmadan önce kamulaştırmanın hukuki denetimi gerçekleştirilmiş olacaktır.
Yukarıdaki sakıncaları dikkate alan AYM, yürütmeyi durdurma kararı verilmesi hali dışında kamulaştırma sürecinin kesinleşmesinden önce kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunun idari yargı mercilerince denetlenmesine yönelik olarak herhangi bir güvence öngörülmediği; dolayısıyla kamulaştırma kararına karşı etkili bir yargısal denetim yapılması imkanını tanımayan kuralın, devletin, mülkiyet hakkına yönelik ihlal iddialarının dile getirilmesinde gerekli ve yeterli mekanizmaları oluşturma yükümlülüğüyle bağdaşmadığı gerekçesiyle KamK m 10/14 hükmünde yer alan “14 üncü maddede belirtilen süre içinde kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır” şeklindeki fıkranın iptaline karar vermiştir.11
10. AÇILAN DAVALARININ SONUÇLARININ DAVA AÇMAYANLARI ETKİLEMEMESİ SORUNU
Paylı veya elbirliği şeklinde mülkiyete konu olan taşınmazlarda kamulaştırma işlemi yapıldığı takdirde, hissedarların işleme karşı açtıkları kamulaştırmanın iptali davalarında verilen kararlar dava açmayan hissedarlar bakımından herhangi bir sonuç doğurmamaktadır (KamK m 14/6). Örneğin hisseli bir yapı veya arsa-arazi kamulaştırılırken, sadece hissedarlardan biri tarafından kamulaştırma işleminin iptaline yönelik açılan davanın kabulü üzerine, diğer hissedarların payını kamulaştırma yoluyla edinen idare, dava açan hissedarla birlikte taşınmazda paydaş haline gelmektedir. Kamu yatırımının gerçekleştirilebilmesi için tamamının kamulaştırılması zorunlu olan taşınmaza bedel ödenmesi, ancak yatırıma devam edilememesi, kamunun zarara uğramasına neden olmakta, kamulaştırmanın amacı olan kamu yararına aykırı sonuçlar doğurmaktadır. Ayrıca hissedarlar arasındaki eşitlik bozulmakta, hukuka aykırılığı sabit hale gelen işlemin sonuçlarından etkilenenlerin adalet duygusunu yok etmektedir.
Başka bir sorun da Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bağımsız bölümler bakımından yaşanabilmektedir. Bağımsız bölüm maliklerinden sadece bazılarının kamulaştırma işlemini iptal ettirmesi halinde, diğer maliklerin bağımsız bölümleri kamulaştırma ile idareye geçmekte, idare yapıda kat maliki haline gelmesine rağmen kamu yatırımını gerçekleştirememektedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, kamu yatırımının gerçekleştirilmesine engel olacak şekildeki kamulaştırmanın iptali kararının dava açmayanları da etkileyeceğine dair yasal düzenleme yapılması gerekmektedir.
Nitekim AYM, açılan davaların sonuçlarının dava açmayanları etkilemeyeceğine dair KamK m 14/6 hükmünü “…yargı mercilerinin iptal kararıyla birlikte kamulaştırma işleminin kanuni dayanaktan yoksun hâle geldiği tespit edilmesine rağmen maliklerin mülkü üzerinde sonuç doğurmaya devam etmesine neden olmakta, anayasal veya yasal koşulları sağlamadığı için iptal edilen kamulaştırma işlemini dava açmayan paydaşlar yönünden geçerli kılmaktadır. Bu bakımdan anayasal güvenceleri karşılamadığı gerekçesiyle iptal edilen kamulaştırma işleminin sonuç doğurmasına imkan tanıyan kuralla mülkiyet hakkına getirilen sınırlamanın anayasal bağlamda meşru bir amaca dayandığı söylenemez…” gerekçesiyle iptal edilmiştir.12
11. HUKUKİ VE FİİLİ ELATMA TAZMİNATLARININ KARŞILANMASI
Özellikle yerel yönetimlerin sınırlı mali kaynakları ile hukuki elatma tazminatlarını ödemekte zorlandıkları bilinen bir gerçekliktir. Her ne kadar imar hakkı aktarımı13 (İK m 5) ile hukuken elatılan yerlerin kamu eline geçmesi amaçlanmışsa da, alıcı (imarlı) ve verici (kamu alanında kalan) parsellerin değer tespitleri ve dolayısıyla değer farkları konusundaki uyuşmazlıklar, verici parselin emsalinin tespitindeki belirsizlikler, hisseli mülkiyet oluşumların önünün açılması ve dolayısıyla uyuşmazlık boyutlarının artması, emsal artışı nedeniyle sosyal donatı alanlarının yetersiz hale gelmesi bu sistemin düzgün çalışmasını engelleyecektir. Bir nevi resen ve cebren trampa niteliğinde olan bu kurumun uygulaması sıkıntılıdır. Nitekim benzer yöndeki 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m 17/c hükmü de etkin bir şekilde uygulanmamaktadır.
O nedenle kamulaştırma bedelinin teminindeki güçlük, ihdas edilecek bir ek vergi veya emlak vergilerinden alınacak bir katkı payı ile sağlanmalıdır. Özellikle Emlak Vergisi Kanunu’na koyulacak bir hüküm ile katkı payı (ek vergi) ihdas edilerek, taşınmaz sahiplerinin hakları arasındaki dengesizlik ve adaletsizlik giderilebilir.14 Böyle bir düzenlemede, toplanan paranın sadece kamu alanında kalan yerlerin kamulaştırmasını desteklemek amacıyla kullanılacağının belirtilmesi gerekir.
İdarelerin normal kamulaştırma bedellerini bile ödemekte zorlandıkları bir ortamda, hukuki elatma nedeniyle hükmedilen tazminatları karşılamaları mümkün görülmemektedir. Fakat Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararları dikkate alındığında, bunların ödenmesi zorunluluğu da vardır. O nedenle söz konusu tazminat hükümlerinin eksiksiz ve sorunsuz şekilde infazını sağlamak için ek bir kaynak yaratılması gerekmektedir. Her ne kadar, Kamulaştırma Kanunu Geçici m 6/8 uyarınca idarelerin bütçelerinden %2 lik ödenek ayrılması öngörülmüşse de bu ödeneğin yetersiz kalacağı ve taksitlendirmelerin sorunlar yaratacağı açıktır. Hukuken elatılan taşınmazların bedelinin, yine taşınmazlardan alınacak bir vergi ile karşılanmasının gerektiği, bunun da taşınmazların değerini esas alan geçici-ek bir emlak vergisi niteliğindeki yasal düzenleme ile mümkün olacağı görüşündeyiz. Böyle bir düzenleme ile taşınmaz malikleri arasındaki mülkiyet dengesizlikleri giderilmiş olacaktır.
12. KAMULAŞTIRMADAN VAZGEÇME (KamK m 22) VE TAŞINMAZIN GERİ ALINMASI (KamK m 23) İLE İLGİLİ SORUNLAR
Bu husustaki detaylı açıklamalar Bursa Barosu Dergisi Sayı: 130, s. 61-73 arasındaki makalede bulunmaktadır. Özetle belirtmek gerekirse;
a)Kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra geri alım hakkının ortadan kaldırılmasına dair KamK m 22/3 hükmü, taşınmazın bu süreden sonra özel mülkiyete çevrilerek değerlendirilmesini mümkün kıldığı için Anayasal mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olup, iptal edilmelidir.
b)Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmazın birlikte kamulaştırılması halinde, hak düşürücü nitelikteki sürenin, en son bedeli kesinleşen taşınmazdan itibaren başlatılmasına dair KamK m 23/4 hükmü, taşınmaz maliklerine, başka taşınmazlara yönelik kesinleşme tarihini tespit etme yükümlülüğü getirdiği, bu tespitin yapılmasında güçlük yarattığı ve dava açma hakkından yararlanılmasını aşırı zorlaştırdığı, dolayısıyla ölçüsüz olduğu için, Anayasaya aykırı olup, iptal edilmelidir. Bundan başka, KamK m 23/1 hükmündeki “kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz” ibaresindeki “işlem” ile kast edilenin ne olduğunun yoruma açıklığı bu maddenin uygulanmasını güçleştirdiğinden, “işlem veya” ibaresinin de iptali gerekir.
c)Kamulaştırma işleminin üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin, kamulaştırılan taşınmazın özel amaca tahsisi halinde, kamulaştırma bedelinin yasal faizi ile birlikte ödenmesi suretiyle taşınmazın geri alınmasına imkan tanıyan yasal düzenleme yapılmalıdır.
d)Kamulaştırma işleminin üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde de, tazminat isteme hakkının bulunduğuna yönelik yasal düzenleme yapılmalı ve bu düzenlemede tazminatın nasıl belirleneceği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca bu hususta kusurlu olan kamu görevlilerine tazmin edilen tutarın rücu edileceği hüküm altına alınmalıdır.
e)KamK m 35 hükmü yürürlükten kaldırılmalıdır. Bedelsiz olarak terk edilen taşınmazlarla ilgili olarak, bu suretle edinilen taşınmazların idareler tarafından satılamayacağına ve başka bir maksat için kullanılamayacağına, bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerhin konulacağına dair düzenleme yapılmalıdır.
13. GELİR VERGİSİ SORUNU
Kamulaştırma Kanununa göre yapılan kamulaştırmalarda gelir vergisi çıkma ihtimali olmaktadır. Kişi yatırım ya da kullanım amaçlı arsa, tarla, dükkan ve ev aldığı takdirde 5 yıl içinde taşınmazın kamulaştırılması yapıldığı takdirde gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Şöyle ki; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Kanunu Mükerrer Madde 80/6 gereği, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olup, vergiye tabidir. Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, mal ve hakların satılması, ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Sonuç olarak taşınmazın iktisap tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan kamulaştırılması halinde, değer artış vergisi ödenmek durumundadır.15
Oysa “kamulaştırma”, özünde kişinin mülkiyetinde bulunan taşınmazı rızası dışında elinden alma işlemidir. Kanımızca burada ikili bir ayrıma gidilmelidir. Eğer edinim tarihinde taşınmazın kamulaştırılacağı öngörülebiliyorsa veya biliniyorsa (örneğin imar planında kamulaştırılması gereken sosyal veya teknik altyapı alanında kalan taşınmazın kazanımı söz konusu ise), burada değer artış kazancı vergilendirilebilir. Ancak kamulaştırmanın öngörülmediği durumlarda, kişilerin istek ve iradeleri dışında devretmek zorunda kaldıkları taşınmaz bedelinden bir de rant vergisi niteliğinde vergi alınması, taşınmaz mülkiyetine müdahalede ölçülülük ilkesinin ihlali sonucunu doğurur. O nedenle, kamulaştırma nedeniyle tescil işlemlerinde ikili bir ayrıma gidilerek gelir vergisinden muafiyete yönelik açık düzenleme yapılmalıdır.
B. YARGITAY UYGULAMALARINDAKİ SORUNLAR
1. YAPI BEDELİNİN BELİRLENMESİNDE BİRİM FİYATLARIN GERÇEĞİ YANSITMAMASI
Yapılarda, (kamulaştırma tarihindeki)16 resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı dikkate alınarak yapı bedeli belirlenmektedir (KamK m 11/h). Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulmaktadır (KamK m 15/son).
Değer tespitinde, yılın son günü açılan davalarda davanın açıldığı tarih esas alınarak değerlendirme yapılacağından, mülkiyet hakkı sahibinin bir yıllık fiyat farkından mahrum kalarak zarara uğrayacağı, böylece gerçek karşılığa ulaşılamayacağı gerekçesiyle, KamK m 11/h hükmündeki “…kamulaştırma tarihindeki…” ve KamK m 15/son hükmünün iptali için Anayasa Mahkemesine ilk derece mahkemeleri tarafından yapılan itiraz başvuruları üzerine, AYM;
“…idarenin, malikin rızasına gerek olmaksızın yapabileceği bir işlem olan kamulaştırmada, itiraz konusu kural uyarınca kamulaştırma bedelinin saptanmasında kamulaştırma tarihinin esas alınması, idarenin mahkemeden kamulaştırma bedelinin tespitini istediği süreye kadar geçecek zamanın belirsiz ve uzun olabilmesi nedeniyle gerçek karşılığa ulaşmayı engelleyebilecektir. Ayrıca, kamulaştırma tarihinin esas alınması söz konusu sürelerin farklı olması nedeniyle aynı konumdaki kişilere farklı karşılıklar ödenmesi sonucunu da doğurabilecektir. Bu nedenlerle itiraz konusu kuralda benimsenen hesaplama yöntemi değil, fakat, bedelin tespitine esas alınacak "kamulaştırma tarihi" ibaresi Anayasa'nın 46. maddesine aykırıdır…”
demek suretiyle, KamK 11/h "... kamulaştırma tarihindeki ..." bölümünün Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.17
Buna göre hem Anayasa Mahkemesi ve hem de Yargıtay, yaklaşık maliyetlerin tüm yıl için geçerli olduğunu, bir başka anlatımla, 1.1.2021 tarihi ve 31.12.2021 tarihinde açılan davalardaki birim maliyetin aynı kabul edilmesi gerektiğini hayretle belirtmektedir.18 Bu hakkaniyete aykırı uygulamaya son vermek için inşaat birim maliyetlerine ilişkin tebliğin Resmi Gazetete yayımlandığı tarihteki endeks ile dava tarihindeki endeks dikkate alınarak, birim maliyetin dava tarihine taşınması sağlanmalıdır.
2. ARSA KAMULAŞTIRMALARINDA SADECE TAPUDAKİ DEĞERE İTİBAR EDİLMESİ SORUNU
KamK m 11/g gereği, arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri dikkate alınmaktadır. Bir başka anlatımla, tapudaki resmi satış bedelleri bilirkişiler tarafından değerlendirilmektedir. Ancak bu uygulama AY m 46 hükmüne aykırılık oluşturmaktadır. Çünkü;
a)Tarafların tapu harçlarından kaçınmak için satış değerlerini düşük gösterdiği bilinen bir gerçektir. Taraflar taşınmazı alırken ve satarken hem daha düşük harç ödemek ve hem de 5 yıl içinde satış yapıldığı takdirde değer artış kazancından doğan vergiyi19 az ödemek niyetiyle, satılan taşınmazın değerini asgariden göstermektedir. Bu nedenle taşınmazın kamulaştırma bedeli belirlenirken asgari emlak rayiç değerleri başlangıçta değerlendirilmektedir. Bilirkişiler tapu ve Emlak Vergisi verileriyle gerçek değerlere ulaşmaya çalışırken zorluk yaşamakta, emsal ile kamulaştırılan taşınmazların gerçek değerine ulaşmaya çalışırken, aradaki fark 4-5 kata ulaşmaktadır. Bu denli farkın olması istinaf kaldırma ve Yargıtay bozma kararlarının artması sonucunu doğurmaktadır.
b)“Özel amacı olmayan satış” düzenlemesi çok muğlak ve belirsiz bir ifadedir Bu satışların Kanunda tahdidi olarak yazılması hem mahkemelere hem de bilirkişilere uygulamada kolaylık sağlayacaktır. Örneğin idarelerin ve belediyelerin özel şahıslara yaptığı satışlar, ihaleler gerçek satış; aynı idarelerin, şirketlere yaptığı satışlar ise özel amaçlı satış olarak değerlendirilmektedir. Oysa kamu kurum ve kuruluşunun satışı her durumda dikkate alınmalıdır. Çünkü ihale yöntemi ile yapılan satışlar mahkeme kararı ile iptal edilinceye kadar geçerli sayılmalıdır. Noterden satış vaadi sözleşmesi, idarenin kıymet takdir komisyonlarının belirlediği bedeller, mahkeme bilirkişilerinin belirlediği bedeller, ticari şirket satışları, satın alma usulü ile yapılan kamulaştırmalar dikkate alınmamakta ve değerlendirilmemektedir.20 Sadece bedel tespit-tescil davasındaki kesinleşmiş mahkeme kararlarının güçlü delil21 olduğu kabul edilmektedir.22
c)SPK lisanslı bilirkişi heyeti tarafından serbest piyasada belirlenen değerlere göre, gerekirse arsa satış ilanlarının bulunduğu sitelerdeki değerler de analiz edilerek detaylı bir rapor düzenlenmesini sağlayacak yasal altyapı oluşturulmalıdır.
3. DOPO (DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI) DİKKATE ALINARAK YAPILAN HESAPLAMANIN (KIYASLAMANIN) HATALI OLMASI
Kamulaştırma Kanunu m 15/son uyarınca, kamulaştırılan taşınmazın niteliği, idarece belgelerin mahkemeye verildiği (davanın açıldığı) gün itibariyle belirlenir. Kamulaştırma Kanunu m 11/1-g uyarınca, arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. O halde emsal taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi gerekir. Bu değer belirleme işlemi endeksler vasıtasıyla yapılmaktadır.
Bir taşınmaz öncelikle kadastro görerek kadastro parseli haline gelmektedir. Kadastro, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarının tespit edilmesidir (3402 sayılı Kadastro Kanunu m 1). Bir taşınmazın sınırları krokiye bağlanmış şekilde tapu kütüğüne kaydı kadastro sayesinde sağlanmaktadır. Kamulaştırma konusu parselin kadastro gördüğü ve dolayısıyla kadastro parseli olduğu tartışmasızdır.23
İmar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parseline “arsa” denilmektedir (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m 4/1-b, RG: 20.2.2020, 31047).
3194 sayılı İmar Kanunu m 5 uyarınca imar parseli, imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir. Dikkat edilirse, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) alınma şartı yoktur. Aynı maddeye göre kadastro Parseli ise; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.
Bilindiği üzere, İmar Kanunu m 18 gereği, belediyece düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, park, otopark, yeşil alan, cami, karakol gibi umumi hizmetler için malikin taşınmazının toplamından yüzde 45 oranına kadar bir kısım, düzenleme ortaklık payı (DOP)adı altında bedelsiz olarak alınabilmektedir.
Yargıtay uygulamasında emsal kıyaslaması yoluyla arsa bedelinin belirlenmesinde DOP dikkate alındığında aşağıdaki olasılıklar söz konusu olmaktadır.
a)Taşınmaz ve emsalin ikisi de kadastral parsel veya imar parseli ise, kıyaslamada DOP nedeniyle taşınmazın değerinden indirim yapılmaz. Doğrudan kıyaslama yapılır.24
b)Taşınmaz imar, emsal kadastral parsel ise, kıyaslama yapılması için emsalin imar parseli haline getirilmesi gerekir. Ancak emsalden alınacak DOP oranı bu aşamada belirsizdir. Bu durumda, öncelikle taşınmazdan imar parseli haline gelirken alınan DOP oranı göz önünde bulundurularak, taşınmazın kadastro parseli haline getirilmesi, kıyaslama yapıldıktan sonra da, tekrar alınan DOP oranına göre parselin imar parseline dönüştürülerek değerinin belirlenmesi gerekir. Bu durumu şu şekilde formüle edebiliriz.
EKBD=Emsal Kadastro Birim Değeri
KO=Kıyaslama Oranı (Emsalin Konum-Nitelikleri / Taşınmazın Konum-Nitelikleri)
TKBD=Taşınmaz Kadastro Birim Değeri (EKBD/KO)
Parsel büyüdükçe m2 birim değeri azalacağından, parsel alanı ile birim m2 değeri arasında ters orantı vardır.
Kadastro Alanı için Birim Değer TKBD ise
Kadastrox(1-DOPO) (İmar) Alanı için Birim Değer Ne Olur=X=?
KadastroxTKBD=Kadastrox(1-DOPO)xX ise X=TKBD/(1-DOPO) bulunur.
Somut örnekle açıklamak gerekirse,
EKBD=700-TL/m2 (Dava Tarihine Taşınmış Emsal Birim Değeri)
KO=1,4 (Kıyaslama Oranı) (Emsal, konum ve nitelik itibariyle 1,4 kat daha değerli)
TKBD=500-TL/m2 (700/1,4)(Karşılaştırma sonucu bulunan Taşınmaz Kadastro Birim
Değeri)
DOPO=Düzenleme Ortaklık Payı Oranı %20 (Taşınmazdan Alınan)
TİABD= TKBD/(1-DOPO)=500/0.8=625-TL/m2(Taşınmaz İmarlı Arsa Birim Değeri)
Ancak Yargıtay, emsal karşılaştırması sırasında bulunan birim değere düzenleme ortaklık payı oranında ilave yapılması gerektiği görüşündedir.25
Yargıtay görüşüne göre somut olayda birim değer;
500+500x%20=500x1,20=600-TL/m2 olmaktadır ki, böyle bir hesaplama imar uygulaması esaslarına aykırı sonuç doğurmaktadır. Çünkü arsanın alanında DOP nedeniyle küçülme, DOPO nispetinde olmaktadır. Örneğin 1000 m2 arsadan %30 oranında DOP alındığında, geriye 700 m2 kalmaktadır. Yargıtay’göre, 700 m2’lik imar parselinin karşılığı 700x1,3=910 m2 dir. Oysa bu alan 700/(1-0,3)=1000 m2’dir.
c)Taşınmaz kadastro, emsal imar parseli ise, olması gereken, imar parselini kadastro parseline çevirerek karşılaştırma yapılmasıdır. İmar parselinden alınan DOPO göz önünde bulundurularak imar parselinin alanı kadastro parseline dönüştürülür. Bir başka anlatımla, imar parseli alanı (1-DOPO)’a bölünür. İmar parselinin değeri bu alana bölünerek emsalin kadastro olarak m2 birim fiyatı bulunur ve kıyaslama oranı dikkate alınarak taşınmazın m2 rayici hesaplanır. Daha basitçe anlatmak gerekirse, emsalin m2 rayici (1-DOPO) ile çarpıldığında, kadastro parseli olarak m2 rayici bulunur. Şöyle ki emsalin düzenlemeden önce ve sonraki değerinin eşitliği, bir başka anlatımla, emsalin kadastro parseli halindeki birim değeri ve alanının çarpımının, imarlı hale geldiği zamanki birim değeri ile alanı çarpımının eşitliğinden bu sonuca varılmaktadır
Düzenlemeden Önceki=Sonraki Değer
Emsal Kadastro Alanı (EKA)xEmsal Kadastro Birim Değeri=(1-DOPO)xEKAxEmsal Birim Değeri
EKBD=(1-DOPO)EBD olur. Buna göre; . Emsal Birim Değeri 1000-TL/m2 ve DOPO da %20 ise;
EKBD=0,80x1000TL/m2=800-TL/m2 olur.
KO=1,6 (Kıyaslama Oranı) (Emsal, konum ve nitelik itibariyle 1,6 kat daha değerli)
TKBD=500-TL/m2 (800/1,6) (Emsal karşılaştırması sonucu bulunan Taşınmaz
Kadastro Birim Değeri)
Yargıtay uygulamasında ise, kadastro parseli ile emsal olan imar parseli karşılaştırılarak bulunan değerden %45’e kadar düzenleme ortaklık payı indirimi yapılmaktadır. İndirim yapılırken imar parseli olan emsal taşınmazdan indirilen düzenleme ortaklık payı oranı (örneğimizdeki %20 oranı) dikkate alınmamakta, dava konusu taşınmazdan ya da dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki belediyeden sorulmak suretiyle tespit edilecek olan kesilmiş ya da kesilecek düzenleme ortaklık payı oranı dikkate alınmaktadır.26 Buna göre yukarıdaki örnekte belediye tarafından kadastro parselinden %30 oranında DOP kesintisi yapılacağı bildirilmişse, taşınmazın birim değeri EBD(1000-TL/m2)x0,80/1,6=500-TL/m2 yerine, EBD(1000-TL/m2)x0,70/1,6=437,5-TL/m2 olacaktır.
Bu kabul elmayla armutu kıyaslama niteliğinde olduğu gibi, hem DOP oranını hesaplamada doğru olarak dikkate almamakta ve hem de ileride belirsiz veya tahmini bir orana göre değerlendirme yapılması sonucunu doğurmaktadır.
Yargıtay’ın kıyaslamadaki yaptığı yukarıda belirtilen hataları yanında en büyük değerlendirme hatası, imar parselinin, DOP oranında kadastro parseline göre değerinin artacağı kabulüdür.27 Bu kabul fiili ve hukuki gerçeklerle uyuşmamaktadır. Şöyle ki, kesinleşmiş imar uygulaması görmüş parsel üzerinde alınacak imar durumuna göre derhal yapılaşma faaliyetlerine başlanması mümkündür. Oysa kadastro parselinin imar uygulaması sonucu akıbeti kesin ve net değildir. Parselde derhal inşaata başlanması mümkün olmadığı gibi, parsele başka yerden ve başka bir geometrik şekilde tahsis yapılabilir, başkalarıyıla hisselendirme söz konusu olabilir, alınacak DOP oranı kesin değildir, eşdeğer yer verilmemesi, yoldan ihdasların belediye adına tescili, düzenleme sınırının Yönetmelik hükümlerine uygun geçirilmemesi vs. nedenlerle imar uygulamasının iptali söz konusu olabilir. Bu ihtimaller, imar parselinin DOP oranından çok daha fazla oranda kadastro parselinden değerli olması sonucunu doğurmaktadır. Daha somut örnek vermek gerekirse, 1000 m2 kadastro parselinin değeri 5.000.000-TL iken, imar uygulaması sonucu %40 zaiyatla 600 m2’ye düşerek imar parseli halinde geldiğinde değeri yine 5.000.000-TL olarak kalmamakta, 10.000.000, 15.000.000 vs. olmaktadır.
Emsalin kadastro, taşınmazın ise imar parseli olması halinde, imar görerek m2 rayici kadastro parseline göre DOP oranından çok daha fazla artan taşınmaza, kadastro parseline göre değer biçilmesi malikin aleyhine sonuç doğurmaktadır.
Emsalin imar parseli, taşınmazın ise kadastro parseli olması halinde ise, imar uygulaması görerek DOP oranından çok daha yüksek oranda değerlenen imar parseli ile kıyaslama yapılması, dolayısıyla kıyaslamada emsalin kadastro değerinin çok üzerindeki değerinin dikkate alınması, malikin lehine sonuç doğurmaktadır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, Yargıtay’ın imar ve kadastro parseli karşılaştırması sırasında DOP oranına göre yaptığı değerlendirmeler hatalıdır.
O nedenle somut emsal olarak alınan taşınmazla, kamulaştırılacak taşınmazın niteliklerinin aynı olmasına özen gösterilmesi gerekmektedir. Bir başka anlatımla, ikisi de imar veya ikisi de kadastro parseli olmalıdır.
4. ARSALARIN KIYASLANMASINDA SOMUTLAŞTIRMA ARANMAMASI
Uygulamada bilirkişiler, emsal alınan taşınmaz (kıyasi emsal) ile kamulaştırılacak taşınması bir tabloda karşılaştırmakta ve birbirlerine üstün ve zayıf yönlerini yüzde olarak ifade etmektedirler. Ancak bunun gerekçesini düzenledikleri tabloda açıklamamaktadırlar. Bu da kıyaslamanın denetlenmesini güçleştirmektedir. O nedenle kıyaslama tablosundaki kalemlerin (imar durumu- gelecekteki gelişme potansiyeli- geometrik durum – arz talep durumu – pazarlanabilirlik - ulaşım – devredilebilirlik – kamusal hizmetlerden istifade -sosyal yapı- doğal afetlere maruz kalma – regresyon – progresyon - vs) ne olması ve kıyaslamadaki üstünlük oranlarının tek tek gerekçelendirilmesi gerektiğine ilişkin mevzuat düzenlemesi yapılması veya Yargıtay kararı oluşturulması uygun olacaktır.
5. ENDEKSLERDEN YÜKSEK OLANININ DİKKATE ALINMASININ GEREKMESİ
Bilindiği üzere, emsal karşılaştırması yapılırken, emsalin dava tarihine taşınmasında TÜİK endekslerinden yararlanılmaktadır. Kamulaştırma davalarında, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ve Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) endeksi uygulanarak yapılan taşımalarda, bunlardan daha fazla orandakinin dikkate alınacağına dair düzenleme yapılarak, mülkiyet hakkı en üst seviyede korunmaya çalışılmalıdır.
6. KAMULAŞTIRMA İLE İLGİLİ KARARLARIN ERİŞİME AÇILMASI
Hukuki ve fiili elatma davalarındaki tazminat hükümleri dahil tüm kamulaştırma davalarında verilen kesinleşmiş kararlardaki tespitlerin yayımlanması zorunlu hale getirilmelidir. Bu şekilde somut emsale ulaşmak kolaylaşacak, kararlarda birlik ve istikrar sağlanacak, eşitsizlikler ve dengesizlikler en aza indirilmiş olacaktır. O nedenle kamulaştırma davalarında kararlara kesinleşme şerhi verildikten sonra, taşınmazın tapu kaydı, dava tarihi ve bu tarihteki tespit edilen m2 bedeli, Web Tapu sistemine aktarılarak halkın erişimine açılmalıdır.
7. MUNZAM ZARARIN KABUL EDİLMEMESİ
TBK m 122 hükmünde aynen "Alacaklı, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe, bu zararı da gidermekle yükümlüdür. Temerrüt faizini aşan zarar miktarı görülmekte olan davada belirlenebiliyorsa, davacının istemi üzerine hâkim, esas hakkında karar verirken bu zararın miktarına da hükmeder" denilmektedir.
Yasal faiz uzun bir süre (1.1.2006-31.5.2024 arası yaklaşık 18,5 yıl boyunca) yıllık %9 uygulandıktan sonra, 1.6.2024 den itibaren %24 olarak belirlenmiş olup, faize faiz de yasaktır.
Dolayısıyla gerek kamulaştırmasız hukuki veya fiili elatma tazminatının ve gerekse bedel tespit ve tescil davasında tespit edilen bedelin geç ödenmesi, faizi aşar nitelikte zarar doğurmakta olup, bu zararın telafisi yönünde içtihat geliştirilmelidir. Oysa, kamulaştırılacak taşınmazın değerinin tespitine yönelik değerleme faaliyetinin ve tespit edilen bedelin değer kaybına uğratılmadan ödenmesi de gerçek karşılık ilkesinin kapsamındadır.28
Nitekim AİHM ve AYM geç ödenen kamulaştırma bedelleri nedeniyle açılan munzam zarar (tazminat) davalarının kabul edilmesi gerektiğine dair kararlar vermektedir.29
Ancak Yargıtay, AYM kararlarına rağmen, kamulaştırma veya kamulaştırmasız elatma davalarındaki bedel yönünden munzam zarar (TBK m 122) (BK m 105) talebine sıcak bakmamaktadır. Yargıtay, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesinden doğan munzam zarar davasında, kanun koyucunun tüm ekonomik olumsuzlukları değerlendirip, bunların doğuracağı zarar dolayısıyla tazminat oranını Anayasa’dan aldığı yasa yapma yetkisine dayanarak tespit ettiğini; zımnen bu takdirin yerinde olmadığı ileri sürülerek, aynı ekonomik göstergelere dayanılarak tazmin edilecek zararının geçmiş günler faizinden fazla belirlenemeyeceğini; başka bir anlatımla enflasyonun maruf ve meşhur olduğu gerekçesiyle doğrudan dikkate alınamayacağını; davaya özgü somut vakıalara30 dayanılarak fiili zararın ispatlanmasını gerektiğini kabul etmektedir.31 Yargıtay’ın bu kararları AYM kararları ile uyumlu olmadığı gibi, hakkaniyete de aykırıdır. Yargıtay yorumu mülkiyet hakkının ağır ihlaline neden olmaktadır. O nedenle AYM kararları dikkate alınarak, geç ödenen kamulaştırma veya kamulaştırmasız elatma bedelleri nedeniyle munzam zarar davası açılarak bu hususta mücadele verilmesi gerekmektedir. Yargıtay’ın Anayasa Mahkemesi kararlarını hükmünde tartıştığı yeni tarihli (2022 yılı sonuna veya 2023-2024 yılına ait) kararına ulaşılamamıştır.
Kamulaştırmasız elatma veya kamulaştırma fark bedelinin geç ödenmesi durumunda, belirsiz alacak davası olarak açılacak munzam zarar davasında, öncelikle karar tarihine en yakın tarih32, olmadığı takdirde idarenin yaptığı ödeme tarihi itibariyle ödenmesi gereken kamulaştırma bedelinin enflasyon oranına göre ulaştığı değeri belirlenerek, bundan idarenin ödediği tutarın mahsubunun yapılması suretiyle bulunacak bedele ödeme tarihine kadar AY m 46 gereği işleyecek kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin işletilmesinin talep edilmesi uygun olacaktır. Burada idarenin yaptığı ödemeden çok sonra munzam zarar davasının açılması halinde, faize rıza gösterildiği ve ortak kusurun bulunduğu gerekçesiyle munzam zarar hesabında karar tarihine en yakın tarih dikkate alınmayabilir. O nedenle munzam zarar davasının, idareden tüm ödeme alındıktan hemen sonra açılması yerinde ve doğru olacaktır.
Kanımızca munzam zarar hesabı yapılırken, altın, döviz, mevduat ve devlet tahvili faizleri gibi unsurlar yerine doğrudan kamulaştırma davalarında uygulanan endekslerin özellikle de Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi33 dikkate alınması karışıklık ve çelişkilerin doğmasını engelleyecektir. Örneğin, 22.6.2020 tarihinde açılan kamulaştırmasız elatma davasında, dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri 1.000.000-TL olarak belirlenmiş ve yasal faiz işletilmek üzere tahsiline 22.6.2021 tarihinde karar verilmiştir. Ancak hükmün icraya konularak kamulaştırmasız elatma bedelinin 1.180.000-TL olarak tahsili 22.6.2022 tarihinde sağlanmıştır. Haziran 2020 Yİ-ÜFE endeksi 485,37; Haziran 2022 Yİ-ÜFE endeksi 1652,75 olduğuna göre kamulaştırmasız elatma davası tarihi itibariyle 1.000.000-TL’nin idareden tahsilinin sağlandığı tarihe taşınmış değeri 1.000.000-TLx(1652,75/485,37)=3.405.134-TL olmaktadır. Munzam Zarar=3.405.134-1.180.000=2.225.134-TL bulunur. Bu tutarın 22.6.2022 tarihinden itibaren AY m 46 gereği işleyecek kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi ile birlikte tahsili istenebileceği gibi, dava süresince enflasyon oranının faiz oranının çok üstünde seyretmesi nedeniyle, munzam zarar davasındaki karar tarihine en yakın tarih dikkate alınarak da belirlenmesi talep edilebilmelidir. Örneğin 2022 Aralık ayında munzam zarar dava dosyası tekemmül ederek karar aşamasına gelmiş ise, Aralık 2022 Yİ-ÜFE endeksinin 2021,19 olduğu dikkate alınarak; karar tarihine en yakın tarih itibariyle tazminatın ulaştığı değer 1.000.000-TLx(2021,19/485,37)=4.164.225-TL olmaktadır. Munzam Zarar=4.164.225-1.180.000=2.984.225-TL bulunur. Bu tutarın karar tarihinden itibaren AY m 46 gereği işleyecek kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi ile birlikte tahsili istenebilmelidir.
Munzam zarar davasında talep sonucu şöyle olabilir;
“…Belirsiz alacak olarak ???????? -TL değerinde açtığımız davamızın kabulü ile; öncelikle karar tarihine en yakın tarih, olmadığı takdirde dava tarihi itibariyle munzam zararımızın belirlenerek, zarar bedelinin ödenme tarihine kadar Anayasa m 46 gereği işleyecek kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini…”
C. KAMULAŞTIRMA KANUNU EK VE GEÇİCİ MADDELERİNDEKİ AKSAKLIKLAR
Usulüne uygun olsun veya olmasın, kamulaştırma işlemi yapılmasına rağmen yatırılan paranın hak sahibine ödenmemesinin sonuçları temel olarak KamK Ek m 3 hükmünde; 9.10.1956 tarihi ile 4.1.1983 tarihi arasında fiilen elatılan taşınmazın kamulaştırma bedelinin ödenmesi de KamK Geçici m 6 hükmünde düzenlenmiştir.
Bu makalenin yazıldığı Şubat 2025 ve güncellendiği Nisan 20245 tarihi itibariyle Kamulaştırma Kanunun da 4 adet ek madde ve 19 adet de geçici madde bulunmaktadır. Yürütme ve yayıma ilişkin maddeler de dahil olmak üzere 43 maddeden oluşan Kanunun 23 maddesi ek ve geçici maddedir. Üstelik bu maddeler hakkında Anayasa Mahkemesince verilen bir çok iptal kararları bulunmaktadır. Tez konusu olacak nitelikteki bu maddelerle ilgili gelişim sürecinin detaylarına girilmeyecek, sadece mevcut maddelerdeki temel aksaklıklara vurgu yapılacaktır.
1. SADECE UMUMİ HİZMETLERE VE RESMİ KURUMLARA AYRILAN ALANLAR BAKIMINDAN HUKUKİ ELATMANIN KABUL EDİLMESİ
KamK Ek m 1 uyarınca, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır. Maddenin devamındaki, “Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür” şeklindeki hüküm, Anayasa’nın sözüne açıkça aykırı olan kamulaştırmasız el atmanın olağanlaştırıldığı, hukukileştirdiği ve kamulaştırmasız el atmayı, kamulaştırmaya alternatif olarak başvurulabilecek bir hukuksal araç olarak kabul ettiği, dolayısıyla AY m 46 hükmüne (Anayasanın sözüne) aykırı olduğu için iptal edilmiştir.34
Ancak mülkiyet hakkının kısıtlanması sadece KamK Ek m 2 hükmünde belirtildiği şekilde gerçekleşmemektedir. Şöyle ki; imarlı alanda kalmasına rağmen, imar veya başka mevzuatlar gereğince inşaat yapılması mümkün olmayan arsada tasarruf engellenmekte ve kamulaştırma yapılmamaktadır. Örneğin, imar planındaki minumum parsel büyüklüğünün altında kalan parsel malikinin inşaat yapamaması veya İmar Kanunu m 12 gereği herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmının, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmemesi durumunda malikin taşınmazı kamulaştırılmamaktadır. Bundan başka, bölgenin imar planı olmasına rağmen imar uygulaması uzun süredir yapılmadığı ya da imar planı yürürlükte olmasına rağmen iptal edilen imar uygulaması yerine geri dönüşüm ve yeni imar uygulaması yapılmadığı durumlarla sık karşılaşılmaktadır. Afet riski nedeniyle imar planlarının yapılması ve uygulanması da uzun süre durdurulmaktadır. Sit alanında kalan ve yapılaşmaya kapatılan alanlar da azımsanmayacak kadar çoktur. Bu örnekler çoğaltılabilir. Bu gibi durumlarda, mülkiyet hakkına sürekli ve ağır bir şekilde müdahale edilmekte, uzayan zaman içinde ölçülülük ilkesine aykırı olarak mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle mülkiyet hakkına yapılan tüm müdahaleler bakımından maddenin yeniden düzenlenmesi ve bu düzenleme yapılırken de AYM kararındaki gerekçeye uygun olarak (hukuki elatmayı olağan hale getirmeyecek şekilde), yukarıda A.11. başlıkta belirtilen yöntemle kaynak yaratılarak kamulaştırma işlemi yapılmalıdır.
2. İDARENİN TEMİNATTAN BAĞIŞIK TUTULMASI SORUNU
30.5.2019 tarih ve 7176 sayılı Kanun 21. Maddesi ile Kamulaştırma Kanununa eklenen KamK Geçici m 14 hükmü ile hukuki veya fiili elatma nedeniyle mülkiyet hakkından doğan taleplere dair bedel ve tazminata ilişkin davalarda verilen mahkeme kararlarının kesinleşmedikçe icraya konamayacağına dair düzenleme yapılmıştır. AYM, kuralın, kamulaştırma için öngörülmüş hükümlere uyulmaksızın fiilî bir el atma niteliğinde olan kamulaştırmasız el atmalardan kaynaklanan bedel ve tazminat alacaklarına ilişkin olduğu gözetildiğinde fiilî bir müdahale nedeniyle mülkiyet hakkı ihlâl edilmiş malikin bu zararının telafi edilmesi amacıyla hükmedilmiş bedel veya tazminat alacağına ilişkin mahkeme kararının icra takibine konu olabilmesi için kesinleşmiş olması şartını aramasının, malik lehine hükmedilen bedel veya tazminata kavuşmanın gecikmesine neden olmak suretiyle malike aşırı bir külfet yüklediği ve kamu yararı ile kişisel yarar arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozduğu gerekçesiyle, maddeyi iptal etmiştir.35
Ancak yukarıdaki AYM iptal kararı gerekçesi yok sayılarak aynı doğrultuda yeniden düzenleme yapılmıştır. Şöyle ki, 9.6.2021 tarih ve 7321 sayılı Kanun 21. maddesi ile Kamulaştırma Kanununa eklenen KamK Geçici m 16 hükmü ile hukuki veya fiili elatma davalarında verilen bedel ve tazminata ilişkin kararların taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların icrasına ilişkin hükümlere göre yerine getirileceğine (bir başka anlatımla HMK m 367/2 uyarınca kesinleşmedikçe infaz edilemeyeceğine) dair düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme de benzer gerekçeyle AYM tarafından iptal edilmiştir. İptal gerekçesinde aynen; “… *Hâlihazırda hukuka aykırı olarak mülkiyet hakkına müdahale edilmiş olan maliklerin ayrıca mahkemelerce hükmedilmiş olan alacak ve tazminatlarının ödenmesinin geciktirilmesi hak sahiplerine aşırı bir külfet yüklemekte, kamu yararı ile kişisel yarar arasındaki dengeyi bozmak suretiyle mülkiyet ve adil yargılanma hakkının ölçüsüz biçimde sınırlanmasına neden olmaktadır...” denilmiştir.36
Yukarıdaki iki adet iptal kararına rağmen tekrar aynı doğrultuda düzenleme yapılarak, hukuka aykırı durum sürdürülmüştür. Şöyle ki; KamK Ek m 4/2 uyarınca, Kamulaştırma Kanununa göre yapılacak icra takiplerinde idare, İİK m 36 hükmüne istinaden icranın geri bırakılmasını talep ederse teminat göstermek zorunda değildir. Bir başka anlatımla, kararın kesinleşmedikçe icra edilemeyeceğine dair daha önceki düzenleme ile aynı sonucu doğuracak şekilde düzenleme yapılmıştır. Bu hüküm, Anayasaya ve AYM kararlarına aykırı olduğu gibi, hukuki ve fiili elatma nedeniyle doğan tazminatların ödenmesinin geciktirilmesini teşvik etmektedir. Çünkü, tazminat davalarında yasal faize hükmedilmekte ve faize faiz işletilememektedir. Kanun yoluna başvurularak kararın kesinleşmesi, dolayısıyla tazminatın ödenmesi ne kadar ertelenirse, idare o kadar karlı çıkmaktadır. İdarenin haksız fiili nedeniyle zarara uğrayan hak sahibinin, bir de alacağını tahsil çabasına girmesi hukuk devletinde kabul edilemez. O nedenle tazminat davasının kesinleşmesi üzerine, hak sahibinin derhal paraya kavuşmasını sağlamak için idare tarafından teminat gösterilmelidir. Sonuç olarak bu haksız ve hukuka aykırı düzeleme ortadan kaldırılarak idarenin teminat göstermekle zorunlu tutulması sağlanmalıdır.
3. EK MADDE 3 DÜZENLEMESİ İLE İLGİLİ SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİSİ
21.12.2019 tarih ve 7201 SK m 5 ile eklenen KamK Ek m 3 hükmünde, mülga 31.8.1956 tarihli ve 6830 sayılı İstimlâk Kanununun 16 ncı ve 17 nci maddeleri ile bu Kanunun mülga 16 ncı ve 17 nci maddeleri uyarınca;
1)Usule aykırı (örneğin ölü kişiye) tebligat sonucu veya hatalı kamulaştırma (örneğin mülga Kanunlara göre ilanen tebligatın veya noter tebligatının yapılmaması) ile idare adına tescil olunarak (KamK EK m 3 ikinci cümle) ya da
2)Kamulaştırma usule uygun yapılsa bile herhangi bir şekilde (KamK EK m 3 birinci cümle)
kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmediği durumlarda, idareler aleyhine açılacak her türlü davada değerin; taşınmazın idare adına tescil edildiği tarih, değerleme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edileceği; tespit edilen bu bedelin, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) tablosundaki aylık değişim oranları esas alınmak suretiyle37 güncelleneceği ve ortaya çıkan bedelin hak sahibine ödeneceği belirtilmektedir.38
Ayrıca 16.11.2022 tarih ve 7421 SK m 4 ile KamK Ek m 3 hükmüne eklenen 2. fıkrada, yukarıdaki şartların gerçekleşmesine rağmen kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesi halinde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği, dolayısıyla kişilerin başka bir talepte bulunamayacağı; 16.11.2022 tarih ve 7421 SK m 6 ile ihdas edilen KamK Geçici m 18’ de de KamK Ek3/2’nin (paranın ödenmesi halinde bir hak talebinde bulunulamayacağının) kanun yolu incelemesinde olanlar dahil görülmekte olan davalar ile yargılamanın iadesi davaları hakkında da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
KamK Ek m 3/1 hükmünün devam eden davalara da uygulanacağına dair KamK Geçici m 15/2 hükmü, dava tarihinin değerleme tarihi olarak dikkate alınacağı yönündeki Yargıtay kararları39 doğrultusunda, davacıların haklı beklentisinin engellendiği gerekçesiyle AYM 4.5.2023, 2019/93, 87 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Aynı gerekçeyle KamK Geçici m 18 hükmünün de iptali ihtimali yüksektir.
Yargıtay, usulüne uygun kamulaştırma yapılsa bile, KamK Ek m 3 kapsamında taşınmaz bedelinin ödenmemesini elatma olarak kabul etmektedir. Buna göre elatma tarihi 4.11.198340 öncesi ise taşınmazın elatma tarihindeki niteliği (KamK Geçici m 6 hükmü) dikkate alınarak dava tarihi itibariyle belirlenen bedeline hükmedilmelidir. Elatma tarihi 4.11.1983 sonrası ancak dava KamK Ek m 3 hükmünün yürürlüğe girmesinden önce açılmış ise, taşınmazın dava tarihindeki niteliğine dava tarihi itibariyle değerlendirme yapılarak tazminat bedeli belirlenmelidir.41 KamK Ek m 3 hükmünün yürürlüğe girmesinden sonra açılan davalar ise, bu hükme (KamK Em 3 hükmüne) tabi olacaktır.
Kanımızca burada bir orta yol belirlenerek sonuca varılmasını sağlayacak yasal düzenleme yapılmalıdır. Buna göre, dava tarihi itibariyle taşınmazın kanunda belirtilen şekildeki güncellenmiş bedeli (örneğin kamulaştırma tarihindeki tarlanın güncellenmiş değeri) ile yine dava tarihi itibariyle durumu dikkate alınarak belirlenen bedelinin (örneğin arsa değerinin) ortalamasına hükmedilmesi, idare ve hak sahibi arasındaki menfaat dengesini sağlayacaktır. Aynı usul, 9.10.1956 - 4.11.1983 tarihleri arasında gerçekleşen fiili elatmaları düzenleyen KamK Geçici m 6 bakımından da uygulanabilir.
Yukarıda belirtilen hususlar, kolaylık bakımından şemalaştırılmıştır (Not: Sistem izin vermediği için şema tam olarak aktarılamamış olup, orjinal şemaya https://www.bursabarosu.org.tr/Home/KbDownload/bursa-barosu-dergisi-sayi-131 adresindeki Bursa Barosu Dergisinin 82. sayfasından ulaşılaabilir)
EK VE GEÇİCİ MADDELER KAPSAMINDA
KAMULAŞTIRMA
Hukuki Elatma Usule Aykırı veya Uygun 4.1.1983 sonrası 9.10.1956 Öncesi 9.10.1956-4.1.1983
Kamulaştırmaya Dayanan Fiili Elatma Fiili Elatma Arası Fiili Elatma
Bedelin Ödenmemesi
KamK Ek m 1 KamK Ek m 3 Yürürlüğünden42 KamK Geçici m 6
Sonra Açılan Dava Önce Açılan Dava
KamK Ek m 3 YİBK 16.5.1956, 1/6
SONUÇ : Kamulaştırma hukukunda mülkiyet hakkı ihlallerine neden olan ve üç ana başlık altında belirtilen aksaklıkların düzeltilmesi ve sorunların giderilmesi gerekmektedir. 3.5.2025.
Av. Dr. Nezih SÜTCÜ Av. Burak Demirkıran
1 Bu Makale ilk defa Bursa Barosu Dergisi Sayı: 131 (Ocak-Şubat-Mart 2025) 68-82 sayfalarında yayımlanmış olup, Makalenin güncellenmiş hali siteye gönderilmiştir.
2 Nitekim AYM iptal kararından sonra Kamulaştırma Kanunu ve diğer mevzuata göre bedel tespit davalarında tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz işletilmesi yönünde pozitif hukuk kuralı bulunmadığından, bedele ayrıca faiz uygulanmayacağına dair, Bursa BAM 16. HD. 12.12.2024, 1876/2364; Bursa BAM 16. HD. 2024/852 Esas, 2024/1411 … Kararları bulunmaktadır.
3 Tespit edilen gerçek karşılığın taşınmaz malikine ödenmesi sürecinde bu bedelin malike yük teşkil etmeyecek şekilde tahsiline yönelik gerekli mekanizmaların kurulması ve pratikte işlemesinin de mülkiyet hakkının güvencesi kapsamında olduğuna dair, ALTUNDİŞ, Mehmet, Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılmasında Uyulması Gereken Bir İlke: Gerçek Karşılığın Ödenmesi, Ankara, 2025, s. 10.
4 AYM 26.5.2016, 2015/55, 45; AYM 9.4.2003, 2002/79, 29.
5 Bu tespitler, AYM 26.5.2016, 2015/55, 45 kararından alınmıştır.
6 Y. 5. HD. 18.12.2017, 33635/29006; Y. 5. HD. 7.6.2018, 2017/12421, 11688.
7 AYM 11.1.2023, Başvuru No: 2019/29813.
8 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m 3/2 uyarınca, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
9 Nitekim bu durumda, kamulaştırma bedeli vadeli hesapta depo edilerek, arsa payını düzeltme davasının sonucu beklenmektedir, Y. 5. HD. 12.2.2024, 2023/7593, 1491.
10 YHGK 24.5.2017, 13-667/1006.
11 AYM 25.12.2024, 101/232.
12 AYM 25.12.2024, 101/232.
13 İmar Hakkı Aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir (İK m 5).
14 Benzer bir uygulama 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m 12 de yapılan değişiklikle getirilmiştir. Söz konusu değişiklik hükmünde “Belediyelerin ve il özel idarelerinin görev alanlarında kalan kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi amacıyla kullanılmak üzere 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 inci ve 18 inci maddeleri uyarınca mükellef hakkında tahakkuk eden emlak vergisinin % 10'u nispetinde Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyesince emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir” (5835 - 4.2.2009 /m1) denilmektedir.
15 Dan. 4. D. 9.3.2004, 2003/785, 431.
16 Bu ibare aşağıda belirtilen AYM kararı ile iptal edilmiştir.
17 AYM 9.4.2003, 2002/79, 29.
18 AYM 9.4.2003, 2002/79, 29; YHGK 17.6.2005, 2014/18-51, 1678.
19 Bkz. yukarıda A.12.
20 Bu husustaki detaylı açıklamalar ve içtihatlar için bkz. BAŞSORGUN, Naci / KÜTAHYA, Gülsüm, Kamulaştırma Kamulaştırmasız Elatma ve İmar Mevzuatından Doğan Bedel Davaları, Ankara, 2019, s. 473-480, 492-533.
21 Güçlü delil oluşturan mahkemenin belirlediği değer ile emsalin satış değeri arasında önemli derecede fark bulunması halinde, hangisinin tercih edildiği gerekçelendirilerek ortaya konulmalıdır. “…gerçek kamulaştırma bedelinin emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlendiği kamulaştırma davalarında başvuru konusu taşınmazla benzer özellikleri taşıyan taşınmazların hesaplamaya esas alınması gerektiğini vurgulamak gerekir. Somut olayda da mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazın başvuru konusu taşınmaza benzeyen ve farklılaşan özellikleri ortaya konularak başvuru konusu taşınmazın emsal taşınmaza göre 1,15 katı değerli olduğu belirtilerek taşınmazın metrekare değerinin 217 TL olduğu tespit edilmiştir. Ancak başvurucuların, konumu ve imar durumu itibarıyla başvuru konusu taşınmazla daha çok benzer özellikler gösteren ve Yargıtay denetiminden geçen kamulaştırma davasına da konu olmuş 1614 parsel numaralı taşınmazın dikkate alınmadığı iddiasının değerlendirilmediği anlaşılmaktadır. Emsal alınması gerektiği iddia edilen anılan taşınmazın metrekare değerinin 385 TL olarak kabul edildiği gözönünde bulundurulduğunda başvuru konusu taşınmazın metrekare değerinin 217 TL kabul edilmesinin kamulaştırma bedelini önemli oranda etkilediği aşikârdır. Dolayısıyla kamulaştırma bedelini önemli oranda etkileyen başvurucuların itirazlarının ilgili ve yeterli gerekçeyle değerlendirilmemesi Anayasa'nın 46. maddesinde öngörülen gerçek değerin belirlenmesi süreci bakımından başvurucuların mülkiyet hakkı ile müdahalenin dayandığı kamu yararı arasında olması gereken adil denge, başvurucular aleyhine bozulmuş olup mülkiyet hakkına yapılan müdahale ölçüsüzdür…”, AYM, 8.2.2023, Başvuru No: 2019/20414.
22 Y. 5. HD. 2.5.2024, 2023/12450, 5209; Y. 5. HD. 2.4.2024, 2023/10517, 4095; Y. 5. HD. 21.3.2024, 2023/9937, 3532…
23 Bu sonuca ülkemizdeki kadastro çalışmalarının %100’e yakın oranda tamamlanması nedeniyle varılmıştır, www.tkgm.gov.tr/turkiye%27nin-kadastrosu-yuzde-9948-tamamlandı . Ayrıca, KamK m 19 hükmünde, tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tescili ve zilyedin haklarına yönelik detaylı düzenleme bulunmaktadır.
24 “…Dava konusu taşınmaz ile*emsal*taşınmazın kadastro parseli oldukları gözetilmeden, hükme esas alınan ilk bilirkişi raporunda*düzenleme ortaklık payı*indirilmesi suretiyle eksik bedel tespiti … doğru görülmemiştir...”, Y. 5. HD. 29.3.2021, 871/4307; Y. 18. HD. 24.5.2007, 2665/4775.
“…taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla, somut*emsal*alınarak incelenen taşınmazın da satış tarihi itibariyle imar parselleri olduğu, bilirkişi kurulunca tespit edilen m² birim bedelinden*düzenleme ortaklık payı*düşülmemesinin gerektiği ve resen yapılan hesaplama sonucunda, bilirkişi kurulunca*Düzenleme Ortaklık Payı*kesintisi yapılmaksızın belirlenen 1.326,84TL/m² birim bedeli üzerinden hesaplama yapılarak 6100 Sayılı HMK'nun*353/1-b-3 maddesi uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir…”, Y. 5. HD. 24.2.2021, 2020/5589, 2010.
25 BUYURGAN, Erdoğan / KARABAĞ, Emel, Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve İmar Mevzuatından Kaynaklanan Davalar, Ankara, 2021, s. 267; KARAGÖL, Ömer, Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespit Esasları, Ankara, 2014, s. 175.
“…emsal*alınan taşınmaz kadastro parseli, dava konusu taşınmazın ise imar parseli olduğu anlaşıldığından, dava konusu taşınmazın mukayese sonucu bulunan m² değerine*düzenleme ortaklık payı*ilavesi yapılarak,*kamulaştırma*bedelinin tespit edilmesi gerektiği hususu gözetilmeden hesaplama yapan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir…”, Y. 5. HD. 28.9.2020, 2953/7372.
26 BUYURGAN / KARABAĞ, s. 267; BAŞSORGUN / KÜTAHYA, s. 488-489; KARAGÖL, s. 174. Yargıtay bir kararında aynen şöyle demektedir; “…Emsal olarak incelenen Torbalı Mahallesi 972 ada 4 parsel sayılı taşınmazın dava tarihindeki m2 birim bedeli olan 929,23-TL'den,*emsal*taşınmazdan kesilen 0,2998841 oranında*düzenleme*ortaklık payı*kesilmesi halinde m2 birim bedelinin 650,56-TL olduğu ve dava konusu taşınmaz 1,3429 daha değerli kabul edilerek m2 birim bedelinin 873,64-TL olduğu anlaşıldığından, hesap hatası yapılarak m2 birim bedelinin 960,00-TL olarak tespiti doğru olmadığı…”, Y. 5. HD. 3.3.2021, 2020/7531, 2609.
27 BAŞSORGUN / KÜTAHYA, s. 487.
28 ALTUNDİŞ, s. 11.
29 Aka/Türkiye, B. No: 19639/92, 23/9/1998;*Akkuş/Türkiye, B. No: 19263/92, 9/7/1997, ;*Yetiş/Türkiye, B. No: 40349/05, 6/7/2010. AİHM,*Yetiş ve diğerleri/Türkiye*kararında (B. No: 40349/05, 6/7/2010) %14,68 oranındaki değer kaybının karşılanmamasının başvurucu üzerinde ölçüsüz bir yük oluşturduğu sonucuna ulaşmıştır. AYM faiz ve enflasyon oranı arasından farkın %10’dan fazla olması halinde faizle karşılanamayan değer kaybının telafi edilmesi gerektiği görüşündedir, AYM 8.6.2023, Başvuru No: 2020/3754; Benzer doğrultuda, AYM 8.12.2022, Başvuru No: 2019/9126.
30 Örneğin, alacağını gününde alamayan alacaklının, aynı gün vadesi gelmiş bir borcunu ödemek için, borçlunun ödediği geçmiş günler faizi yerine bunun üzerindeki bir faizle borçlanması veya alacaklısına daha yüksek oranda faiz ödemek durumunda kalması ya da dövizle ödemeyi kabul ettiği borcu için, alacağını gününde tahsil edememesi nedeniyle sonraki günlerde daha yüksek kurdan döviz satın almak zorunda kalması ya da borçludan alacağını zamanında tahsil edeceğine gövenerek üçüncü kişilere karşı bir takım yükümlülükler altına girilmesi (örneğin üçüncü kişilere cezai şart ödenmesi), vergi cezası ödenmesi, mallarının haczedilmesi, yüksek faizli kredi alınması gibi maddi olgularla zararın kanıtlanması gerektiği kabul edilmektedir.
31 YHGK 9.12.2021, 2017/(18)5/2800, 1629; Y. 5. HD. 25.5.2022, 2021/10667, 9343.
32 Çünkü munzam zarar tazminatının geç ödenmesi de munzam zarara sebebiyet vermektedir. Bunu en aza indirmek için karar tarihinin dikkate alınmasını talep etmek uygun olur. Kaldı ki TBK m 122/2 hükmünde aynen; “Temerrüt faizini aşan zarar miktarı görülmekte olan davada belirlenebiliyorsa, davacının istemi üzerine hâkim, esas hakkında karar verirken bu zararın miktarına da hükmeder” denildiğinden, karar tarihine en yakın tarihteki durumun dikkate alınmasının yasal dayanağı da mevcuttur.
33 KamK Geçici m 12 hükmünde aynen; “24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre yapılan imar uygulamalarından doğan idarelerin taraf olduğu her türlü alacak ve bedel artırım davalarında taşınmazın değeri; uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedel, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibarıyla güncellenir ve ortaya çıkan gerçek bedel hak sahibine ödenir”;
KamK Ek m 3 de de aynen “Mülga 31/8/1956 tarihli ve 6830 sayılı İstimlâk Kanununun 16 ncı ve 17 nci maddeleri ile bu Kanunun mülga 16 ncı ve 17 nci maddeleri uyarınca kesinleşmiş mahkeme kararlarına istinaden idareler adına tescil edilen taşınmazların eski malikleri adına kamu bankalarına yatırılan ancak hak sahiplerine ödenmediği tespit edilen kamulaştırma bedelleri nedeniyle idareler aleyhine açılacak her türlü davada değer; taşınmazın idare adına tescil edildiği tarih, değerleme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedel, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) tablosundaki aylık değişim oranları esas alınmak suretiyle dava tarihi itibarıyla güncellenir ve ortaya çıkan bedel hak sahibine ödenir”
denildiğinden Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksine göre değerlendirme yapılması uygun olacaktır.
34 “Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür” şeklindeki hükmün, imar planlarının yapılması ve uygulanmasının idari işlem niteliğinde olduğu, bu itibarla söz konusu davalarda idari yargının görevli olması gerektiği*belirtilerek kuralın Anayasa’nın 125. maddesine aykırı olduğu gerekçesiyle itiraz yoluyla AYM’ye yapılan başvuru sonucunda;
“…İtiraz konusu kuralda ise kamulaştırma işlemlerine ilişkin olağan hukuki süreç tersine çevrilerek dava açma külfeti taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malike yüklenmektedir. Ayrıca mahkeme kararlarıyla hükmedilen taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartının yerine getirilmesi sağlanmadan taşınmaz malikine ait tapu kaydının iptali ile davalı idare adına tesciline karar verilmesi hâlinde gerçek anlamda bir telafiden veya tasfiyeden bahsedilmesi mümkün olmayacaktır. Zira Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrası -anılan maddenin ikinci fıkrasında belirtilen istisnai durumlar hariç- gerçek karşılığı peşin ödenmedikçe taşınmazın kamulaştırılmasına, diğer bir ifadeyle idare adına tesciline imkân tanımamaktadır. Hükmedilen bedelin malike ödenmesi sağlanmadan taşınmazın idare adına tescil edilmesini önleyen herhangi bir güvence getirilmeden tasfiye amaçlı düzenlemenin Anayasa’nın 46. maddesindeki gereklilikleri karşıladığı söylenemez… Bu hâliyle kuralın, Anayasa’nın sözüne açıkça aykırı olan kamulaştırmasız el atma uygulamasını olağanlaştırıp hukukileştirdiği ve kamulaştırmasız el atmayı, kamulaştırmaya alternatif olarak başvurulabilecek bir hukuksal araç olarak kabul ettiği izlenimi oluşmaktadır. Oysa idareyi Anayasa’nın 46. maddesinde öngörüldüğü şekliyle kamulaştırma yapma yükümlülüğünden kurtaracak herhangi bir usul Anayasa’nın sözüne aykırı olacaktır. Dolayısıyla imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlara ilişkin olarak idarelere, kamulaştırma yapmak yerine kamulaştırma için Anayasa’da belirtilen ilkelere aykırı olarak taşınmazları elde etme imkânı tanıyan kuralın Anayasa’nın sözüyle bağdaşmadığı sonucuna ulaşılmıştır…” gerekçesiyle iptal edilmiştir, AYM 16.1.2025, 2024/135, 20.
35 AYM 4.2.2021, 2019/89, 10.
36 AYM 30.6.2022, 2021/127, 85.
37 Devamındaki “dava tarihi itibariyle” ibaresi, tespit edilen bedel, dava tarihine kadar güncelleneceğinden davanın karara bağlanmasına kadar geçecek sürede meydana gelebilecek değer kaybının taşınmazın gerçek karşılığının ödenmemesine neden olabileceği gerekçesiyle AYM 4.5.2023, 2019/93, 87 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Bu durumda, verilecek hüküm tarihine en yakın tarih itibariyle güncellemenin yapılmasını öngören yasa çıkarılması uygun olacaktır.
38 Daha önceden 6830 SK m 16-17 ve KamK mülga m 16-17 uyarınca idare adına tescil kararı verilmiş ise kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamayacağına dair KamK Geçici m 7 hükmü de AYM 13.11.2014, 2013/95, 176 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. İptal gerekçesinde aynen; “… kıymet takdir komisyonunca takdir edilen kamulaştırma bedeli malik adına bankaya bloke edilmiş olsa da bazı durumlarda, malike yapılan tebligatın usulsüz olması gibi malikten kaynaklanmayan ve malike kusur izafe edilmesi de mümkün olmayan sebeplerle, malikin kamulaştırma işlemlerinden ve kamulaştırma bedelinin bankaya yatırıldığından haberdar olamaması mümkündür. Bu durumda, geçmişte malikten kaynaklanmayan sebeplerle usulsüz olarak yapılan tebligatlar geçerli kabul edilerek kamulaştırma işlemlerinin tamamlanmış sayılması suretiyle malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan davaları açma imkânının ortadan kaldırılması ve açılan davaların da esası incelenmeksizin usulden reddedilmesinin öngörülmesi, hak arama özgürlüğüyle bağdaşmadığı gibi hukuk güvenliği ilkesini ve malikin mülkiyet hakkını zedelemektedir…” denilmiştir.
39 Özellikle de YİBK 16.5.1956, 1/6.
40 KamK m 38 hükmü ile kamulaştırmasız fiili elatma davaları, elatma tarihinden itibaren 20 yıllık hak düşürücü süreye tabi tutulmuş; ancak bu hüküm AYM 10.4.2003, 2002/112, 33 sayılı kararı ile mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramaması ve hukuk devleti ilkesine aykırı bulunarak iptal edilmiş ve iptal kararı 10.4.2003 tarihinde RG de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İptal kararının yürürlüğe girdiği 10.4.2003 tarihinden geriye doğru 20 yıllık sürenin dolduğu 10.4.1983 tarihinden önce KamK m 38 hükmünün uygulanıp uygulanmayacağı konusunda Yargıtay kararları arasında içtihat aykırılıkları doğmuş ve bu husustaki tereddütler, 9.10.1956 – 4.11.1983 tarihleri arasında kamulaştırılmasız el konulan taşınmaz maliklerinin hak düşürücü süreye tabi olmaksızın bu madde hükümlerine göre dava açabileceklerine yönelik düzenleme (KamK m Geçici m 6 hükmü) ile giderilmiştir (BUYURGAN / KARABAĞ, s. 1044).
41 Y. 5. HD. 30.4.2024, 2023/12145, 5130; Y. 5. HD. 25.1.2024, 2023/7066, 100; Y. 5. HD. 16.1.2024, 2023/5044, 489…. 3’e 2 karşı oyla alınan kararların karşı oy yazılarında, KamK Geçici m 3 üçüncü cümlesinin (eksik ve hatalı kamulaştırma işlemlerinde de 1 ve 2. Cümlaye göre işlem yapılacağına dair cümlenin) iptal edilmediği; KamK Geçici m 17 ile de bu cümlenin derdest davalarda uygulanacağı ve bu maddenin de iptal edilmediği; dolayısıyla usulsüz (eksik ve hatalı) kamulaştırmalarda KamK Ek m 3 birinci ve ikinci cümlelerine göre işlem yapılması gerektiği ileri sürülmüştür. AYM kararındaki iptal gerekçesini görmezden gelen bu yoruma katılmak mümkün değildir.
Bu arada, El atma tarihinin 9.10.1956 tarihinden önce olduğu anlaşıldığı takdirde 221 sayılı Kanunun hükümleri uygulanmaktaydı. Şöyle ki; 221 sayılı Kanunun 1. maddesinde "6830 sayılı İstimlak Kanununun yürürlüğe girdiği 9.10.1956 tarihine kadar kamulaştırma işlerine dayanmaksızın Kamulaştırma Kanunlarının göz önünde tuttuğu maksatlara fiilen tahsis edilmiş olan gayrimenkuller ilgili amme hükmi şahsı veya müessesesi adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır”, 4. maddesinde de; “Gayrimenkulün bedelini dava hakkı, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki sene sonra düşer.” hükümleri yer almaktadır. 221 sayılı Yasa 12.01.1961 günü yürürlüğe girdiğinden, 9.10.1956 tarihinden önceki elatmalarda, dava hakkı 2 sene sonrası olan 13.1.1963 günü sona ermektedir, Y. 18. HD. 2.12.2014, 17274/17385. Ancak daha sonra 221 sayılı Kanunun tamamı, kamulaştırmada kamu yararının bulunup bulunmadığının yargısal olarak denetlenmesine imkân tanınmadığı, gerçek karşılık ilkesine uyulmadığı gerekçesiyle AYM tarafından iptal edilmiştir, AYM 21.4.2022, 2021/19, 46. Dolayısıyla 1956 öncesinde el konulan taşınmazlar bakımından da tazminat davası açılması imkanı doğmuştur. *
42 Usule uygun yapılıp ödenmemiş kamulaştırma bedelleri bakımından KamK Ek m 3/1 birinci cümlesinde 7201 SK m 7 uyarınca yapılan düzenlemenin yürürlüğe girdiği 24.12.2919 tarihinden sonra; usule aykırı yapılan ve ödenmeyen kamulaştırma bedelleri bakımından da, KamK Ek m 3/1 hükmüne 7327 SK 20. Maddesiyle eklenen üçüncü cümlesinin yürürlüğe girdiği 19.6.2021 tarihinden sonra.
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespitindeki Aksaklıklar Ve Bunların Giderilmesine Yönelik Çözüm Önerileri" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Dr. Nezih Sütçü - Av. Burakhan Demirkan'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespitindeki Aksaklıklar Ve Bunların Giderilmesine Yönelik Çözüm Önerileri
