|
6570 SAYILI KİRA KANUNUNA TABİ GAYRİMENKULLERİN TAHLİYESİ
İÇİNDEKİLER
1.KISIM
1-GİRİŞ……………………………………………………………………………………..5
2-KİRA SÖZLEŞMESİ………………………………………………………………….…5
I-GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ……………………………………………….5
II-ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI………………………………………….6
a-Tarafların Anlaşması………………………………………..…………………………6
b-Kiralanan…………………………………………………….….…………………….…6
c-Kira Parası……………………………………………………...……………………..…6
III-ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ……………………………………………….6
3-6570 SAYILI KANUNUN UYGULAMA ALANI….…….……..………………………7
4-TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV………….………….…….………………………8
5-TAHLİYE DAVALARINDA YETKİ………..…………….……..………………………9
2. KISIM
6570 SAYILI KANUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ
1-TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/a )………………..…10
a-Dava hakkı ve Husumet……………………………………………………………..…11
b-Dava Süresi………………………………………………………………………………11
2-MESKEN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/b )…………………..…12
a-Dava hakkı ve Husumet…………………………………………………………….…13
b-Dava Süresi…………………………………………………………………………..…13
3-İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/c )…………………..……14
a-Dava hakkı ve Husumet………………………………………………………………15
b-Dava Süresi………………………………………………………………………..……16
4-YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/ç )…………………….……16
a-Dava hakkı ve Husumet………………………………………………………….……17
b-Dava Süresi………………………………………………………………………..……17
5- İKTİSAP VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. m. 7/d )………………17
a-Dava hakkı ve Husumet……………………………………………………………….18
b-Dava Süresi……………………………………………………………………………...18
6-KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE (B.K. M 260) ( 6570 s.k. m. 7/e )………………………………………………………………………..…20
I-GENEL OLARAK…………………………………………………………………………20
II-KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ ÖDEME İDDİALARI………………….…20
A-BORÇLAR KANUNU 260. MADDEYE GÖRE TAHLİYE………………………..…22
a-Dava süresi………………………………………………………………………………24
B-İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 S.K. M. 7/d )……………………24
a-Dava süresi………………………………………………………………………………26
b-Dava Hakkı ve Husumet…………………………………………………………….…26
7-OTURULABİLİR BAŞKA KONUT OLMASI NEDENİYLE TAHLİYE (6570 s.k. m. 7/son )……………………………………………………………………………….………27
a-Dava hakkı ve Husumet…………………………………………………………..……28
b-Dava Süresi………………………………………………………………………………29
8-AKDE AYKIRILIK VE FUZULİ İŞGAL SEBEBİYLE TAHLİYE (6570 s.k. m. 12)……………………………………………………………………………………………29
a-Dava hakkı ve Husumet……………………………………………………………..…30
b-Dava Süresi………………………………………………………………………………30
3. KISIM
GAYRİMENKULLERİN TAHLİYESİ
1-GENEL OLARAK…………………………………………………………………….….30
2-KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE…….………31
I-İLAMSIZ TAHLİYEDE YETKİLİ İCRA DAİRESİ……………………………….…….31
II-ÖDEME EMRİ……………………………………………………………………………33
III. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE SONUÇLARI:………………………34
IV.ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ VE SONUÇLARI:…………….…….….……35
3-TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE…………….…….………36
I-TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ VE SONUÇLARI………………….…………37
II-TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE SONUÇLARI……………….………38
III- TAHLİYE EDİLEN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI…………….38
IV- ÖRNEK DİLEKÇELER……………………………...…………………………………39
1-GİRİŞ
6570 sayılı kanuna göre gayrimenkullerin tahliyesi konusu irdelenmeden evvel kira sözleşmesinin tanımı ve hukuki niteliği üzerinde genel bir açıklama yapmak gerekir. Çünkü geçerli bir kira sözleşmesi olmadan 6570 sayılı kanuna göre tahliye nedenleri olmayacağı gibi yine bu kanuna göre de tahliye davası açılamayacaktır. 6570 sayılı kanun özel bir kanun olup Borçlar Kanunda düzenlenen adi kira sözleşmelerinden ayrı özel bir takım tahliye nedenleri düzenlenmiştir. Bu kanun ile Borçlar kanunu arasında ne gibi farklar olduğu, nasıl bir uyumluluk hali düzenlendiğinin de altı çizilmesi gereken bir konu olup 6570 sayılı kanunun uygulama alanının sınırları çizilmesi gerekir.
2- KİRA SÖZLEŞMESİ
I-GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ
.
Adi kira sözleşmesi BK. 248 de düzenlenmiştir.Buna göre adi kira sözleşmesi “ Adi kira, bir akidedir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.”
Bir kira sözleşmesinin oluşabilmesi için öncelikle sözleşmenin niteliğine uygun icap ve kabulün bulunması gerekir. Ancak B.K. mad. 19–20 maddelerindeki kurallara uymak ve iradenin hata, hile ikrah gibi hallerden uzak olması lazım gelir. Genel olarak ifade edilirse ; kiralayanın kiralanan mecuru kiracıya kullanması için bırakması buna karşılık kiracının da kiralayana bunun karşılığında kira parası ödemesi taahhütleri, adi kira sözleşmesidir
Adi kira sözleşmesi ayni bir sözleşme olmayıp rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin oluşabilmesi için tarafların karşılıklı iradelerinin uyuşması yeterlidir. Kiralanan malın kiracıya teslim edilmesi sözleşmenin oluşabilmesi için şart değildir. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen karşılıklı sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesinin rızai bir sözleşme olmasının bir sonucu da kiracının kiralanan şey üzerinde ayni bir hak elde edememesidir. Kiracı kira sözleşmesi ile sadece şahsi bir hak (kiralananı kullanma hakkı)elde edebilmektedir. Ancak bu şahsi hakkın gayrimenkuller üzerinde; tapu siciline şerh edilmesi yoluyla kuvvetlendirilmesi mümkündür.
Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Yukarıda da değinildiği gibi kira sözleşmesi tarafların karşılıklı iradelerin uyuşmasıyla oluşur. Ancak kira sözleşmesinin yazılı yapılması hem kiracı hem de kiralayan açısından tahliye davaları yada diğer çıkacak uyuşmazlıklarda ispat zorunluluğu açısından çok büyük önem ifade etmektedir. Kira sözleşmelerinde kiralayan tarafın malik olma zorunluluğu yoktur. Malik olmayan bir kimsede kira sözleşmesinin tarafı olabilir. İlgili kanunlarda da belirtildiği gibi ihtarname çekmek, tahliye davası açmak ya da sözleşmenin verildiği hakları kullanmak kiralayana aittir. Ancak şartları oluştuğu takdirde malik de bu haklardan faydalanabilir. Bu şartların nasıl oluşacağına ilgili bölümlerde değinilecektir.
II- ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
a-Tarafların anlaşması
Tarafların bir kira sözleşmesi kurulması hususunda iradelerinin karşılıklı uyuşması gerekir. İradeyi sakatlayan haller, temsil, ehliyet gibi konular genel hükümlere tabidir
b-Kiralanan
Kira sözleşmesinin kurulması ile kiracının elde ettiği şahsi hakkını kullanabileceği bir kiralanan olmak zorunda
c- Kira parası
‘’Borçlar Kanunun çizdiği sınırlar içerisinde mad.19–20 kalmak şartı ile taraflar kira parasının miktarını tespit hususunda tamamen serbesttirler. Hatta kira parasının belirlenebilir olması dahi yeterlidir.’’ 1.
III-ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ
Kira sözleşmesinde sözleşme süresinin belirlenmemiş olmasının kira sözleşmesinin geçerliliğine herhangi bir etkisi yoktur. Eğer sözleşmede kira süresi belirlenmemiş ise bu durumda belirsiz süreli bir kira sözleşmesi var demektir. Sözleşmede herhangi bir süre belirlenmiş olsa bile sözleşmede hilafına bir hüküm yoksa ya da taraflardan biri tarafından sözleşmenin feshedildiğine dair bir ihtar olmamış ise belirli kira sözleşmesinin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşeceği yani sözleşmenin gayrı muayyen bir süre için uzatılacağı BK. Mad. 263 ‘de düzenlenmiştir. 6570 sayılı kanun çerçevesinde de “kiracı kira müddetinin bitmesinden en geç 15 gün önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzatılmış sayılır. ‘’Her iki kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin zımnen yenilenmesi söz konusu olmaktadır.(2)’’
3- 6570 SAYILI KANUNUN UYGULAMA ALANI
6570 sayılı kanunun 1. maddesi bu kanunun uygulama alanı sınırlarını çizmiş ve uygulama alanı sınırları dahilinde bulunan gayrimenkullerle ilgili kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların bu kanun çerçevesinde çözüleceği esasını getirmiştir.
Buna göre; ‘’Belediye teşkilatı olan yerlerde iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmayanlar hariç) kiralamalarında,kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanunun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.’’
6570 sayılı kanunun 1. maddesinde kanun kapsamına giren gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmelerinde Borçlar kanunun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin tatbik edilebileceğini vurgulamıştır. Konumuzla bağlantılı olması nedeniyle bu kanun maddelerine de değinilmesi gerekmektedir.
Örneğin B.K. madde 256 akde aykırılıktan dolayı sözleşmenin feshini düzenlemektedir. 6570 sayılı kanunda da benzer bir düzenleme olmakla birlikte burada süreli ihtarın keşide edilmesi ihtimalinde bu maddeden yararlanılabilir.
B.K. madde 260’ta düzenlenen kiracının temerrüdü ile 6570 sayılı kanunda düzenlenen kiracının temerrüdü arasında benzer yanlar olduğu gibi esaslı sayılabilecek çok önemli farklar da bulunmaktadır. Örneğin B.K. 260 maddesi 6570 sayılı kanuna tabi kira sözleşmelerinde uygulanabilirken 6570 sayılı kanunda düzenlenen iki haklı ihtar B.K.ya tabi kira sözleşmelerinde uygulanamaz.
Bu iki ihtar müessesi arasındaki bir diğer fark ise B.K. da düzenlen ihtarda zorunlu şekil şartlarında olan kanuni süre tahliye talebinin keşide edilen ihtarda bulunması gerekirken 6570 sayılı kanunda düzenlenen iki haklı ihtarda bu unsurların yazılı olması zorunlu değildir.
B.K. madde 260’a göre açılacak tahliye davasında sözleşme sonunu beklemeye gerek yok iken 6570 sayılı kanunda düzenlenen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası için sözleşmesin sonunu bekleme zorunluluğu vardır.
B.K madde 263’e göre süreli kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle taraflarda her biri hiçbir neden göstermeden sadece sürenin bitmesi nedeniyle sözleşmenin feshini isteyebilir.6570 sayılı kanunda ise bu hak sadece kiracıya tanınmıştır dolayısıyla B.K. madde 263 ün 6570 salılı kanuna tabi kira sözleşmelerinde uygulanma kabiliyeti yoktur. Yine B.K. madde 264 mühim sebeplerle akdin feshini düzenlemiş ise de 6570 sayılı kanun tahliye sebeplerini tahdidi olarak düzenlemiş olması ve kiracıyı himaye eden niteliği dolayısıyla uygulanma kabiliyeti yoktur.
4- TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV
Hukuk Usulü Muhakemeleri kanunu madde 8 göre , kira sözleşmesine dayanan her türlü her türlü tahliye , akdin feshi yahut tespit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bu davalara karşılık açılmış davalar değerlerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür denilerek istisnai bir görev hükmü getirmiştir.
Madde de açıkça belirtildiği üzere bu davaların sulh mahkemelerinde görülebilmesi için kira sözleşmesine dayanıyor olması gerekmektedir. Örneğin bir kira sözleşmesine dayanılmadan açılan dava tahliye davası olmayıp müdahalenin meni ( el atmanın önlenmesi) davasıdır ki bu davada görev davanın açıldığı tarihte taşınmazın değerine göre sulh yada asliye hukuk mahkemelerinde açılır.
Bu kuralın istisnası 6570 s.k. taşınmazlarda sözleşmenin tarafı olmayan kişilerin sözleşmenin devri yasağına rağmen devralanlar yada alt kiracı sıfatıyla taşınmazı işgal eden şagillere karşı açılacak tahliye davaları da sulh hukuk mahkemelerinde görülür. ( 6570 s.k. m. 12,II) Bu hüküm gayrimenkulu başkasına kiraya veren yada işgal ettiren ile malik arasında kira sözleşmesinin olmaması halinde uygulanmaz.Bu konu ayrıntılı olarak ileride incelenecek.3
Kira sözleşmesinin geçersiz olduğu iddiası ile sözleşmenin iptali için açılan davalar yine taşınmazın dava tarihinde değerine göre belirlenir. Bunun gibi kira sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti davaları da müddeabihin değerine göre belirlenir. Doktrin ve Yargıtay, kanunda her ne kadar kira sözleşmesine dayanan her türlü tespit davaları denilse de bundan yalnız kira bedelinin tespiti davaları anlaşılması gerektiğini vurgulamaktadırlar.4
Sulh mahkemelerinde açılan kira alacağı ve tazminat davalarında tahliye talebi reddedilse bile mahkeme bu alacak ve tazminat hakkında müddeabihin değerine göre görevsizlik kararı veremez. Ancak bu davaların müstakil bir şeklide değil tahliye, sözleşmesin feshi ya da tespit davaları ile birlikte veya da bu davalara karşılık olarak açılmış olmaları gerekmektedir.
Ancak aşağıda ayrıntılı olarak inceleneceği üzere İİK. m. 272 ve devamına göre davacının ilamsız tahliye takibi yapması durumunda ve şartların oluşması halinde icra mahkemesinden de kiracının tahliyesini isteyebileceği görülecektir.
5- TAHLİYE DAVALARINDA YETKİ
Genel kurala göre davalar davalının ikametgahında açılır.(HUMK m. 9) Kanun bazı hallerde kesin yetki kuralı getirerek bu davaların ancak kanunda belirtilen yer mahkemelerinde açılacağını belirmiş ( örneğin gayrimenkulun aynına ilişkin davalarda HUMK. m. 13) bazı hallerde de özel yetki kuralları ihdas ederek davacıya seçim hakkı tanımıştır. İşte tahliye davalarında da davacının böyle bir seçim hakkı vardır
Buna göre davacı davasını isterse
1- davalının ikametgahı yer mahkemesinde ( HUMK. m. 9)
2- gayrimenkulun bulunduğu yer mahkemesinde (sözleşmenin yapıldığı yada ifa edileceği yer) (HUMK. m. 10)
3- yazılı yetki sözleşmesi yada yetki şartı olması halinde yetkili yer mahkemesinde (HUMK. m. 10)
4- açılmış olan bir davaya karşılık açılmak istenmesi halinde davanın açıldığı yer mahkemesinde (HUMK. m. 14) açabilir.
Yetki sözleşmesi ya da yetki şartı özel ya da genel yetkili mahkemelerin yetkilerini ortadan kaldıramayacağından bu yerlerde dava açmak hakkı seçimlik olup bu hakkı kullanmakta davacı tamamen serbesttir.
Yetki kamu düzenine ilişkin olmadığından ve tahliye davası da gayrimenkulun aynına ilişkin olmadığından yetki itirazı ilk itirazlardandır. Bu nedenle yetki itirazı davanın esasına girmeden önce ve en geç ilk duruşmada ileri sürülmesi şarttır aksi halde mahkemenin yetkisi kabul edilmiş sayılır (HUMK. m. 187)
2.KISIM
6570 SAYILI KANUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ
1-TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/a )
Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davasının açılması konusuna geçmeden evvel uygulamada da sıkça karşılaşılan sorunlardan biri olan geçersiz taahhüt sorunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
Kanun tahliye taahhüdünden söz ederken bu taahhüdün ne gibi geçerlilik şartlarını haiz olması gerektiği konusunu duraksamaya yer vermeyecek şekilde açıklamamış bu sorun Yargıtay içtihatları ile aşılmaya çalışılmış ve yerleşmiş içtihatlar oluşturulmuştur.
Yargıtay’a göre iradeye uygun yazılmak koşuluyla beyaza atılan imza (Y.6.HD.,9/10/1991,11123-4792), şartlı tahliye taahhüdü (Y.6.HD,28/4/1987,3678-5300) tanzim tarihi boş bırakılan taahhüt (HGK,1/7/1992,357-422) ikinci yapılan sözleşmeye konulan taahhüt (Y.6.HD,25/1/1993,234-506) tevali eden kira sözleşmelerindeki taahhüt (Y.6.HD,28/1/1988,12631-1067) geçerli olmakla birlikte, buna karşın;ilk sözleşme ile birlikte alınan taahhütler (Y.6.HD23/1/1995,322-46), kiralananın henüz teslim edilmeden evvel alınan taahhütler (Y.6.HD,17/2/1993,1616-1853), kiracısı birden fazla olan sözleşmelerde tüm kiracıların imzası olmayan taahhütlerin geçerli olmadığı kabul edilmiştir.
‘’ Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış ise kiracı taahhüdü ekseriya cebir ve ikrah altında yapacağından ve bu ,6570 sayılı kanunun kira sözleşmesinin kendiliğinden uzatılmış sayılacağına ve kiralayana kira sözleşmesine son verme yetkisi tanımayan hükmüne (6570 s.k. m.1) aykırı düşeceğinden, böyle bir tahliye taahhüdü kamu düzenine aykırı ve bu nedenle geçersiz sayılmaktadır’’5
Kiralayan malikin taşınmazı başka bir kişiye devretmesi ihtimalinde eski malike verilen taahhütten yeni malikin yararlanıp yararlanmayacağı sorununu da şu şekilde çözmek doğru olacaktır. Devirle birlikte ayni haklara sahip olan yeni malikin şahsi hakları da iktisap edeceği kabul edilmeli ve eski malike verilen tahliye taahhüdüne dayanarak yeni malikin dava açma hakkı olabilmeli, kaldı ki yeni malik kira sözleşmesinden doğan şahsi haklar bakımında eski malikin halefidir.
‘’ Kiracı 6570 s.k. tabi gayrimenkullerde kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir dönemde, fakat henüz kira sözleşmesi sona ermeden önce dahi gayri menkulü tahliye edeceğine dair yazılı bir taahhütte bulunmuş olup ta , buna rağmen gayrimenkulü kira müddetinin sonunda veya tahliye taahhüdünde gösterilen tarihte boşaltmazsa kiralayan icra dairesine başvurarak tahliye isteyebilir.’’6
Elinde geçerli bir tahliye taahhüdü olan kiralayan taahhütte yazılı tarih gelmesine rağmen kiralanın boşaltmayan kiracıya karşı izleyebileceği iki yol vardır.
Bunlardan birincisi kiralayanın icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye emri gönderilmesini istemesidir. Diğer bir seçenek ise kiralayan geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesine başvurmadan direk olarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilmesidir.
a- Dava Hakkı ve Husumet
Kanuna göre dava açma hakkı kiralayandadır. Kiralayanın malik olmaması halinde taahhüde dayanarak dava açma hakkı temlik yoluyla malike devredilerek bu hak el değiştirilebilir (Y.6.HD.,25/4/1991,5234-5536) Kiralayan birden fazla ise mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle birlikte açılmalı. Aynı kural aleyhine dava açılan kiracılar için geçerli olup birden fazla kiracı var ise hepsinin de taahhütte imzası olmak koşuluyla davanın hepsine karşı açılması lazımdır.
Kiralayanın ölmesi durumunda dava açma mirasçılarına geçer.Ancak mirasçılar arasında bu hakkın niteliği iştirak halinde olması nedeniyle mirasçılardan birinin temsil yetkisi olamadan tek başına dava açması yada icra takibinde bulunması geçersiz olacağından süreyi de durdurmayacaktır.
b- Dava Süresi
Kanunda davanın ne zaman açılacağı hakkında bir açıklık yok ancak İİK. m. 272’e göre tahliye davası taahhütteki tarihi izleyen tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalı yada icra takibine geçilmelidir. İcra takibine geçilmesi ile bir aylık süre durur yani icra takibi yapıldıktan sonra bir aylık süre geçse de dava açılabilir. Bir aylık süre kamu düzenine ilişkindir, sürenin geçip geçmediği resen nazara alınır. Süre kamu düzenine ilişkin olması nedeniyle de davanın her aşamasında (temyiz aşamasında bile) ileri sürülebilir (Y.6.HD.,18/1/1985,166-245).
2-MESKEN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/b )
Kiralayanın kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma zorunluluğu doğması halinde kira süresinin bitiminde tahliye davası açabilme hakkı vardır. Ancak kiralayan açısından bu hakkın var olabilmesi için bazı unsurların oluşması gerekmektedir.
Bu unsurlardan en önemlisi ise şüphesiz konut ihtiyacının gerçek ve samimi olmasıdır. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatı davacıya aittir ancak delil niteliği bakımından herhangi bir sınırlama getirilmemiş olduğundan ihtiyaç her türlü delille ispat edilebilir. Zaten bu seçeneğe göre tahliye davaları her olayın kendine özgü şartları değerlendirilerek, irdelenerek karar verilmekte. Kiralayan ihtiyacın gerçek olduğunu ispattan başka ihtiyacın zorunlu ve sürekli olduğu hususunu da ispat etmek zorunda. 6570 sayılı kanun kiralayan karşı kiracıyı koruma ve onu himaye etme amacına uygun olarak hazırlandığından açılan tahliye davalarında yerinde olarak Yargıtay ihtiyacın gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın sürekli ve zorunlu olmasını da ısrarla aramıştır(Y.6.HD.,19/3/1996,2420-2645). Örneğin Yargıtay’a göre kiralananın kiralayanın işyerine yakın olması (Y.6.HD.,26/9/1995,8442-8786), kiralayanın oturulabilir boş bir meskeninin olması (Y.6.HD.,18/2/1997,1063-1227), boş konutunun davadan kısa bir süre önce yada dava sırasında kiraya verilmesi, (Y.6.HD.,10/3/1997,1943-2094), yada kiralayanın gürültülü bir semtte oturması(Y.6.HD20/9/1991,16014-10638) gibi nedenler zorunluluk olarak değerlendirilmemiştir (Y.6.HD.,20/10/1997,8081-8277). Yine madde metninde kiralayanın kendisi eşi ve çocuklarından bahsetmektedir dolayısıyla kiralayanın anne-babası, kardeşleri ya da yakın akrabaları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacağı açıktır.
Bunun yanında kiralayanın oturduğu evini satmış olmasını (Y.6.HD.,24/11/1998,10058-10065),yazlık konut ihtiyacını(Y.6.HD.,28/4/1998,3638-3667), reşit olan bir kimsenin ayrı mesken edinme hakkın olduğunu(Y.6.HD.,6/10/1997,7127-7466), kiralayanın başkasının evinde başkalarıyla yaşamasının istenemeyeceği hususlarını gerçek ve samimi bulmuştur(Y.6.HD.,17/10/1995,9724-9995).
a- Dava Hakkı ve Husumet
Bu madde hükmüne göre dava açma hakkı kiralayana aittir. Yalnızca kuru mülkiyet hakkına sahip malik dava açamaz. Kiralanan eğer müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise bu durumda dava açma hususunun müşterek mülkiyet paydaşları arasında M.K.m.264’e göre çoğunluğun sağlanması gerekmektedir.
Dava açılmadan evvel kiracının ölmesi durumunda 6570 s.k. m. 13 göre davada husumet meskende oturmaya devam eden mirasçılara yönlendirilmelidir. Burada da eğer birden fazla kiracının olması durumunda ihtarlarda veya açılacak davada bu husus göz önüne alınmalıdır.
6570s.k. madde 7/b'nin hazırlanış biçimi her ne kadar dava açma hakkının gerçek kişilere ait olacağı kanısı uyandırsa da tüzel kişilerinde gerek tesis gerekse lojman ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabileceği görüşü savunulmaktadır.7 Tüzel kişilere karşı açılacak davalarda husumet tüzel kişinin temsilcisine değil tüzel kişiliğe yöneltilmelidir.
Dava açacak kişinin ayrıca M.K. hükümlerine göre reşit olmalıdır.Çünkü 6570 s.k. da sayılan tahliye nedenlerinde ispat davacıya ait olup reşit olmayan küçüğün mesken ihtiyacı olamayacağını Yargıtay kabul etmektedir (Y.6.HD.,23/2/1983,1465-1507)
b- Dava Süresi
Bu sebebe dayalı dava açma süresi yine İİK: m. 272’e göre akdin hitamından itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Burada ayrı bir mesele olarak mesken ihtiyacının yani akdin yenilenmeyeceği iradesinin kiracıya ne zaman bildirileceğidir.
‘’ Yerleşik içtihatlara ve İİK. 272.maddesine göre akdin hitamından itibaren bir ay içinde davanın açılması gerekir. Kira süresi ve dönemi bitmeden veya bir aylık dava açma süresi içinde akdin yenilenmeyeceğine ilişkin irade açıklaması karşı tarafa ulaşmış ise o dönemin sonuna kadar her zaman dava açılabilir.’’8
Bu bir aylık sürede dava hakkını kullanmayan kiralayanın daha sonra dava açmak istemesi halinde sözleşmenin bitmesinden önce yeni dönemde sözleşmenin uzamayacağına ilişkin iradesinin kiracıya ulaşması gerekmektedir. Böyle bir iradenin ulaşması halinde kiralayan m. 7/b,c,ç bentlerinde sayılan nedenlere dayandırdığı tahliye davasını akdin bitiminde itibaren 1 ay içinde açmak zorunda değildir. Kiralayan davasını dönem sonuna kadar her zaman açabilecektir. Burada ihtar süreyi koruyucu niteliktedir. Ancak kiralayan başka döneme ait bir ihtara dayanarak tahliye davasının süresinde açıldığını iddia edemez, yani süre kesici ihtar ancak bir dönem için geçerlidir(Y.6.HD.,16/1/1995,13260-137)
Sözleşmede akdin yeni dönem için devam etmeyeceğine ilişkin ihtarın ne zaman yapılacağı tarafların serbest iradesine göre kararlaştırılabilir. Sözleşmede böyle bir şart varsa buna uymadan çekilen ihtarın dava açma süresini korumadığı kabul edilir (HGK.,26/5/1993,81-216). Böyle bir hüküm kararlaştırılmayan sözleşmelerde ise dava açma süresi genel kural olan sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 aydır.
Bu sürelere uymayarak açılarak reddedilen davanın dilekçesi karşı tarafa ulaşması gereken ihbar niteliğindedir. Yani bu dilekçe davacının dönem sonuna kadar dava açma hakkını korur (Y.6.HD.,21/6/1995,6178-6380). Yine kiralayanın açtığı fakat süre yönünden reddedildiği davadan sonra ihtirazi kayıt olmadan aldığı kira parası kiralayanın dava açma hakkına halel getirmez.
Yerleşik uygulamalara göre süre kamu düzenine ilişkin sayılmış, dava şartı olduğu kabul edilmiş ve resen dikkate alınmıştır. Süre kamu düzenine ilişkin olduğundan temyiz aşamasında bile ileri sürülebilir (HGK.,1/4/1992,107-232).
3-İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/c )
Kiralayanın kendisinin, eşinin yada çocuklarının meslek ve sanatlarını icra etmeleri için kiralananın tahliyesini isteyebilir.Yargıtay bir kararında ihtiyaç kelimesinin ne anlama geldiğini açıklamış ihtiyacın; gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanıldığını açıklamıştır (Y.6 HD.20/10/1987,7360-10107) Burada da yine işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması zorunludur. Kiralayanın başka bir işyerinde kiracı olması ihtiyacına karine teşkil eder,yine kiralayanın tahliye tehdidi altında olması yada kiralayanın kiracı olarak bulunduğu işyerinin taşınmak istediği işyerinin özellikleri ile aynı olması yada iyi niteliklere sahip olması durumunda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu sonucuna varılmalı.
Burada ihtiyacın işyeri olması nedeniyle işyerinin büyüklüğü,nitelikleri elverdiği ölçüde kısmi tahliyede düşünülebilir. Ancak burada davacı veya davalının bu duruma rızalarının olması şarttır.Davacının kısmi tahliyeye rıza göstermemesi halinde eğer ihtiyaç gerçek değilse davanın reddi,davalının rıza göstermemesi ve ihtiyacın gerçek olması durumunda kiralananın tamamının tahliyesine karar verilmesi gerekir.
Bu tahliye sebebine dayanılarak açılan tahliye davalarında yine her olay kendi içinde değerlendirilmiş ,şartlar, etkenler dikkate alınarak karar verilmiştir İşyeri ihtiyacının gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmasını arayan Yargıtay; kira ilişkisi devam ederken davacının kira artırımı talebinde bulunmasının ihtiyacın gerçek olmadığı anlamına gelmediğini (Y.6.HD.,8/12/1997,10171-10301), şirket yöneticisi olan davacının boşta olduğu ve yeni işyeri edineceği iddiasının samimi olmadığını (Y.6.HD.,11/12/1997,10322-10473), davacının yazar olduğuna göre ve kiralananı işyeri gibi kullanacağına göre ihtiyacın zorunlu olmadığını(Y.6.HD.,19/3/1998,2530-2512), Doğmayan ve ne zaman gerçekleşeceği belli olmayan ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını (Y.6.HD.,29/6/1998,5847-5797), davalı dava tarihinde reşit olmadığından ve kendi adına ticarethane açması mümkün olmadığından ihtiyaç nedeniyle dava açılamayacağını ((Y.6.HD.,28/2/1997,3586-3762), davacının halen kadrolu çalışan olması nedeniyle ihtiyacın doğmadığını (Y.6.HD.,25/9/1995,8400-8640), davacının babasının ve abisinin işyerlerinin olmasının davacının onlarla birlikte çalışmasının istenemeyeceğini,bu nedenle ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu (Y.6.HD.,14/9/1995,7630-8064), davacının daha önce seyyar yaptığı işini kiralananda devam ettirmek istemesini (Y.6.HD.,), İstanbul da ikamet eden davacının Karadeniz Ereğlisin de işyeri açmak istemesinin samimi olmadığını belirtmiştir (HGK.,30/1/1991,6-618-20).
a- Dava Hakkı ve Husumet
Dava açma hakkı burada da kiralayana aittir.Yargıtay malikinde bu davayı açabileceğini kabul etmektedir. Tüzel kişilerde dava açma hakkı temsilcileri aracılığıyla kullanılır.tüzel kişilerin davalı olduğu hallerde husumet tüzel kişinin temsilcisine değil de kendisine yönlendirilir. Kiralayan yada kiracının birden fazla olması ile iştirak halinde mülkiyetin bulunması halinde taraflar hep birlikte davaya taraf edilmeli,bu eksiklik sonradan giderilemez.Ancak dava açıldıktan sonra iştirakçilerden bir bazılarının davadan çekilmesi davanın geçerliliğini etkilemez.
İntifa hakkının da bu sebebe dayanarak tahliye davası açabileceği Yargıtay'ca kabul edilmiştir (Y.6.HD.,20/4/1993,4829-5403).
b- Dava Süresi
Sözleşmenin yeni dönemde yenilenmeyeceği iradesinin kiracıya ulaşması koşulu ile dönem sonuna kadar her zaman yada akdin hitamından itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Kanun akdin hitamından ne kadar sonra davanın açılması gerektiğini açıklığa kavuşturmadığından yerleşik içtihatlara ve İİK. Madde 262’e göre sorun giderilmiştir. Buda akdin hitamından itibaren 1 aydır. (Yukarıda m. 7/b de süreler ayrıntılı açıklandığından burada genel açıklamayla yetinilecek.)
4-YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. 7/ç )
Yeniden inşa,imar maksadıyla esaslı surette tamir, tevsi ve tadil sebebiyle kiralayan kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isteyebilir.bu sebebe dayalı tahliye davası sadece 650 sayılı kanuna tabi gayrimenkullerin için getirilmiştir. Zaten B.K. ya tabi taşınmazlar için sebep gösterilmesi zorunlu değildir.
Madde 7/ç hükmüne dayanarak tahliye davası açılabilmesi için öncelikle yapılacak değişiklere ilişkin bir projenin olması gerekir. Bu kiralayanın davasını ispatına yöneliktir. Bunun yanında bu projenin belediyece yada ilgili kurumlarca onaylanmış olması da gerekir. Davanın açılması sırasında projenin onaylanmamış olmaması davanın reddini gerektirmemeli, bunun için davacıya gerekli süre verilmeli. Ancak verilen sürede davacının projesini onaylatmak için herhangi bir çabasının olmadığı yada davayı sürüncemede bırak niyetinde olduğu anlaşıldığı zaman kuşkusuz dava reddedilmelidir. Projenin sunulamaması nedeniyle reddedilen dava daha sonra açılacak davalara kesin hüküm teşkil etmez.
Aslında salt projenin olması da tek başına tahliye kararı için yeterli değildir. Projenin mahalline uygun olup olmadığı da mahkemece araştırılacak hususlardandır. Yapılacak bilirkişi incelemesi ve keşiflerde projenin uygunluğu ile birlikte kiracının yapılacak olan değişikler sırasında kiralananda oturmasının fennen mümkün olmadığı kanıtlanmalıdır. Kanun metninde geçen yeniden inşa halinde binanın tamamen yıkılacağı ve yerine yenisin yapılacağından bu halde kiracının kiralananda fennen oturamayacağı aşikardır. Ancak esaslı surette yapılacak tamir,tevsii ve tadilde eğer ki kiracı kiralananda oturmuş olsa bile bu değişiklikler yinede yapılabilinecekse bu durumda tahliye kararı verilmemelidir. ‘’Yapılacak tamire ve tadilatın imar amaçlı olduğu yapılacak işlemlerin mahiyetinden anlaşılır’’ (Y.6. HD.,30/3/1993,3471-3848)
Tahliye davasında hangi değişikliklerin tahliye nenendi sayılıp sayılamayacağına ilişkin Yargıtay ; Kiralananda bir duvarın kaldırılması ve tabanın değiştirilmesi esaslı ve imar amaçlı bulunmaktadır(Y.6. HD.,25/3/1996,2581-2838) Yapılan keşifte projenin mahalline uygun olduğu, kişi ve malların güvenliği bakımından kiralanandan kiracının tahliyesi gerektiği mütalaa edilmişse de yapılacak işlerin niteliği ayrı ayrı belirtilmemiş olması imar amaçlı ve esaslı unsurların mevcudiyeti aranmadan karar verilmesi doğru değildir (Y.6. HD.,6/12/1995,11719-11885) davacının ibraz ettiği proje belediyece onaylanmadığından davanın reddi gerekir (Y.6. HD.,13/9/1995,7333-7754) 3 adet dükkanın ara duvarlarının kaldırılması ve tek hacimli dükkan haline getirilmesinde imar amacının var olduğu kabul edilemez demiştir (Y.6. HD.,22/2/1993,1763-2040).
a- Dava hakkı ve Husumet
Tekrar olmaması nedeniyle yukarıda yapılan açıklamalara atıf yapılmakla yetinilecektir9.
b- Dava süresi
Burada da yukarıda m. 7/b ve 7/c de değinildiği gibi dava açma süresi, açısından İİK. m. 272’e göre akdin yeni dönemde yenilenmeyeceği iradesinin karşı tarafa ulaşması koşuluyla dönem sonuna kadar yada akdin bitiminden itibaren 1 aydır.10
5- İKTİSAP VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. m. 7/d )
6570 s.k. m. 7/d bendi kiralananı iktisap eden malike kendisi, eşi yada çocukları için mesken ihtiyacı yada işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmak hakkını vermiştir. Maddeden anlaşılacağı üzere yeni malik açacağı tahliye davasını münhasıran iktisaba dayandıramayacaktır. Yeni malikin iktisaptan ayrı mesken ve konut ihtiyacını da ispat etmesi gerekmektedir. Mesken ve işyeri ihtiyacın ne gibi hallerde geçerli bir tahliye nedeni olduğu yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığından burada ayrıca incelenmeyecektir.
Yeni malikin daha önce kiralananda paydaş olmaması gerekmektedir. Çünkü 6570 s.k. bu bende dayanılarak açılacak tahliye davasının ancak bir kez açılabileceğini kabul etmektedir. Madde açıkça ‘’iktisap tarihinden itibaren’’ ibaresini kullanarak belirli süreler öngörmüştür. Daha önce kiralananda hissesi olan paydaş daha sonra kiralananın tümünü yada belirli bir kısmını daha iktisap etmekle yeni bir dava açma hakkı elde etmiş olmaz.
Kiralananın birden fazla paydaşı varsa eğer madde de belirtilen ihtarın paydaş çoğunluğunu sağlayacak hissedarın katılımıyla çekilmesi zorunludur.
Kiralayan birden fazla tahliye sebebine dayanarak tahliye davası açmasında bir sakınca yoktur. Kiralayan iktisap ve ihtiyaç nedeniyle açtığı davada başka tahliye nedenleri olması halinde bunları terditli olarak ileri sürebilir.
a- Dava Hakkı ve husumet
Tekrar olmaması nedeniyle yukarıda yapılan açıklamalara atıf yapılmakla yetinilecektir11
b- Dava Süresi
Madde 7/d bendi 7/b,c,ç bentlerinden farklı bir süre düzenlemesi öngörmüştür. Buna göre yeni malik kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isterse iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde keyfiyeti kiracıya bir ihtarla bildirmek koşuluyla ancak 6 ay sonra dava açabilir. İhtarnamenin bir ay içinde keşidesi değil, kiracıya tebliği aranır. 6 aylık süre dolmadan açılan davanın süre yönünden reddedilmesi süresinde tekrar açılmasına engel değildir.
Yalnız iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra davanın 1 ay içinde açılması zorunlu değildir. Ancak 6 aydan sonraki sürenin çok uzun olmaması, makul bir süre olması, yeni malikin tahliye kararından vazgeçmiş sayılacak kadar beklememesi gerekir. Yargıtay bir kararında süresinde çekilen ihtara rağmen iktisaptan itibaren 1 yıl sonra açılan davayı yerel mahkemenin reddetmesinin doğru sayılabileceğini belirtmiştir (Y.6.H.D.,2/5/1995,4343-4534).
Daha önce taşınmazda pay sahibi olan paydaş, taşınmazın bir bölümünü daha yada tamamını iktisap etmekle madde 7/d de bahsi geçen sürelerden yararlanarak tahliye davsı açamaz. Bu durumda yeni malik ancak sözleşmenin bitimiyle 1 ay içinde dava açabilir (Y.6.HD.,17/11/1993,11810-12061).
Miras yoluyla iktisap edilen taşınmazlarda iktisabın ne zaman gerçekleşeceği konusunda Yargıtay M.K. m. 539 gereği mirasçıların taşınmaza murisin ölümü tarihinde sahip olduklarını dolayısıyla iktisaptan itibaren 1 aylık sürenin murisin ölümü tarihinden başlayacağını karara bağlamıştır. Taksim tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilemez (Y.6.HD.,5/10/1992,9377-10805)
Yeni malik, kiracın eski malikle yaptığı sözleşmede kiralayanın haklarına halef olması ilkesiyle bu sözleşme ye dayanarak ta dava açabilecektir. Yani sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açma hakkına da sahip olacaktır. Yeni malik isterse m.7/d bendinde kendisine tanınan sürelerde isterse halefi olduğu eski malikin şahsi hakkına dayanarak dava açabilecektir. Ancak Yargıtay bu konuda bir kararında şu ilginç ve haklı sonuca varmıştır. ’’Dava iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanın tahliyesine ilişkindir……davacı kiralananın 3/40 payın 17.2.1993 tarihinde satın alındığından bahisle 6570 sayılı kanunun 7/d maddesinin yeni malike tanıdığı süreden yararlanmak suretiyle uzun süreli kira sözleşmesi bitmeden tahliye kararı verilmesi istenmiştir
1.10.1991 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli akit, taşınmazın halen yarıdan fazla payına sahip olan (A.N.) ile davalı arasında akdedilmiştir. Bu akit dava tarihinde ve halen kiralananın yine yarıdan fazla payına sahip olan bu kişi için bağlayıcıdır.
Davacı 3/40 payı satın almış olmakla birlikte müşterek mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazın tahliyesini ancak pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayarak isteyebilir. Bunun için diğer bütün paydaşların muvafakatleri olduğuna dair muvafakat nameleri ibraz etmiştir. Kira sözleşmesinin tarafı olan ve davaya muvafakat eden (A.N.) yukarıda belirtildiği gibi, taşınmazın yarıdan fazla hissesine sahip olduğundan kendisinin muvafakati olmaksızın pay çoğunluğu sağlanamayacağından davaya devam olunup tahliye kararı alınması olanaksızdır. İşte bu muvafakat o kişinin yaptığı uzun süreli akdin yine onun iradesiyle bozulmasına yol açacaktır ki, bu hal 6570 sayılı kanunun 7/d maddesinin amacına ve sözleşme hukukunun temeline uygun olmaz. Kiralayan durumundaki paydaşın bu davaya muvafakati iyi niyetle bağdaşmayacağı da açıktır. (Y.6.H.D.,27/12/1994,13063-13290)
KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE (B.K. M 260) ( 6570 s.k. m. 7/e )
I- GENEL OLARAK
Kiracının kira parasını ödemede temerrüde düşmesi halinde kiralayan şartları gerçekleştiği takdirde ister B.K. m. 260’a göre isterse 6570 sayılı kanununa göre taşınmazın tahliyesi yoluna gidebilecektir. ‘’ Temerrüde ilişkin B.K. 260 maddesi genel bir hüküm olup, hem 650 sayılı kanun kapsamına giren yerler için hem de bu yasa kapsamı dışında kalan taşınmazlar için uygulanır. Kiralananın belediye sınırları içinde ve musakkaf bulunması Bu’nun 260. maddesinin uygulanmasına engel değildir.’’( Y. 6. HD:,27/3/2001,2298-2501)(6570 s.k. m. 1)
O halde konunun aydınlatıcı olması bakımından kiracının temerrüdünü 6570 s. Kanuna ve BK. ya göre iki başlıkta incelemekte yarar vardır. Ancak bu konuya geçemeden önce kiracı ile kiralayan arasındaki ödeme ya da ödememe iddialarını da incelemek gerek. Çünkü ortada bir ödeme olması halinde temerrüt olamayacağından tahliye davası da olmayacaktır.
II- KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ ÖDEME İDDİALARI
Kiracı, kiralayan tarafından istenilen kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmek zorundadır. HUMK mad. 288 de 14.07.2004 tarihli değişiklik ile ödendiği iddia olunan kira borcu 400.000.000 –TL (400,00 – YTL ) dan fazla ise bu hususu yazılı belge ile ispat etmek zorundadır. Tanıkla ispat mümkün değildir.
Ancak temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emrinde12 istenilen kira bedeli hususunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa öncelikle bu uyuşmazlığın taraflar arasında halledilmesi bu mümkün olmaz ise mahkemece bu hususun bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Kiracının temerrütte düşüp düşmediği bu meselenin halledilmesinden sonra ortaya çıkacaktır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan problemlerden biriside Su, Elektrik, aydınlatma-temizleme bedelinin ödenmemesinin,kiracıyı temerrüde düşürüp düşürmeyeceği konusudur. Yargıtay 04.03.1968 tarihli 14 E. 7 K.no lu içtihadı birleştirme kararına göre yukarıdaki borçların ödenmemesi kiracıyı temerrüde düşürmez. Ancak bunlar adi alacak niteliğinde olup ayrıca talep ve dava edilebilirler. Ancak yaygın ve yerleşmiş Yargıtay kararlarına göre belli ve muayyen yakıt bedelinin ödenmemesi kira parasının ödenmemesi gibi sonuç doğurur. Burada muayyen olan yakıt bedelinin kiralayana değil de apartman yönetimine ödenmesi kiracının temerrüde düştüğü sonucunu değiştirmez ( Y.6. HD:,8/2/1994,1157-1420)
Kiracı kira parasını posta yolu ile gönderiyorsa veya mahkemece gösterilen bir tevdi mahalli var ise bu mahallere ödeme yapılması için yapılan masraflara kiracı katlanmak zorundadır. Kiralayandan bu masrafları talep edemez.
Kiralayan temerrüt ihtarnamesinde veya ihtarlı ödeme emrinde kiracıdan fazla kira bedeli talep ederse , kiracı kiralayan fazla kira bedeli talep ediyor diye kira bedelini ödememe yoluna gidemez. Kiracı , süresi içerisinde asıl kira borcunu ödemez ise temerrütte düşer. (Y. 6. H.D. 27.04.1992,5207 -5726) (13)
Kiracı, kiralayan henüz bir temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emri göndermezden evvel kira ücretini kiralayana ödemek ister ancak kiralayan ücretini almak istemez veya Posta havalesi yolu ile gönderilen kira bedelini kabul etmez ve kiracıya geri gönderir ise ve daha sonrada BK mad.260 gereğince temerrüt ihtarnamesi gönderir veya ihtaratlı ödeme emri gönderir ise bu durumda, kiracı kiralayana kira bedelini ödemek istediğini ancak kiralayanın kira ücretini almak istemediğini bahane ederek kira bedelini ödememezlik edemez. Bu durumda kiracının yapması gereken gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira bedelini kiralayana veya onun belirttiği bir üçüncü şahsa ödeme yapmaktır. Veya bu yolu tercih etmek istemeyen kiracı Sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurabilir ve Tevdi Mahalli Tayin davası açabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kiracın talebini haklı gördüğü takdirde BK. Mad. 91’e göre belirli bir bankayı tevdi yeri olarak tayin edecektir. Kiracı kira bedelini tayin edilen bankanın ilgili hesap numarasına kira bedelini yatırabilecektir. Bu durumda kiracının temerrüdünden söz edilemez.
Kiralayan kira bedelinin ödenmesi için kiracıya temerrüt ihtarnamesi (ihtaratlı ödeme emri) gönderir ve bunun üzerine kiracı süresi içerisinde kira bedelini ikametgahında kiralayana ödemek ister veya posta havalesi yolu ile ödeme yapar fakat kiralayan bu ödemeyi kabul etmez ise bu durumda kiracının temerrüdünden bahsedilemez. Tam tersi bu durumda BK.mad. 90 gereğince kiralayan temerrüde düşmüş durumdadır. Bu durumla ilgili halen yürürlükte olan 11.03.1959 tarihli 23/20 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı , kiralayanın ihtarname keşide edildikten sonra ödeme yapmak isteyen kiracının ödemesini almaktan haklı bir sebep olmaksızın kaçınması durumunda kiracının temerrüdünden söz edilemeyeceği belirtilmiştir
A- BORÇLAR KANUNU 260. MADDEYE GÖRE TAHLİYE
Kiracı, kira bedelini sözleşmede kabul edilen veya mahalli adetle muayyen olan yahut BK mad. 257’de belirtilen zamanda ödemeğe mecburdur. Vadesi geçtiği halde ödemeyip biriken kira bedellerini, altı ay veya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde 30 gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmelerinde ise 6 gün içerisinde kendisine ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Kiralayanın da bu sebeple tahliye davası açma hakkı doğmuş bulunur.
Kira sözleşmelerinde genellikle kira süresi senelik olarak kabul edilmekte ve kira bedelinin de her ay veya senelik peşinen ödeneceği şartı konmaktadır. Peşinen ödeme şartı yukarıda izah edildiği gibi ve Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın (veya dönemin) üçüncü akşamına kadar ödenmesi gerekir. Sözleşmenin başlangıcı ay içinde bir gün ise ödemeler o tarihe üç gün ilave edilerek yapılabilir. Örneğin sözleşmenin başlangıcı 7.7.2005 ise en geç ayın 10’u akşamına kadar yapılmalıdır. Ancak sözleşmede açık olarak ...... tarihinde ödenecek diye bir kayıt varsa, o tarihte ödemenin yapılması gerekir. Kira sözleşmesinde ödemelerin senelik peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış fakat örneğin uzun süreden beri aydan aya ödeme yapılıyorsa ve kiralayanda uzun süre bu ödeme şeklini kabul etmiş ise taraflar arasında bu yönde bir teamül oluşmuş kabul edilir. Ve temerrütte bu ödeme şekli esas alınır. Kira bedelinin her yıl belli bir oranda artırılacağına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Belirtildiği üzere kira sözleşmesinde kiracının temerrüt’e düşürülmesi için kiralayan tarafından kiracıya bir ihtarname keşide edilmelidir.İşte kiralayan tarafından kiracıya gönderilecek temerrüt ihtarnamesinde :
- Talep edilen kira parasının, kira sözleşmesi altı ay veya daha fazla süreli ise otuz gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmeleri için ise altı gün içerisinde şahsına veya belli ettiği bir kimseye ödenmesinin yazılması,
- Bu müddet içinde “ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağı” hususunun ihtar edilmesi şarttır. (14)
Bu koşulları kapsamayan ihtarname geçerli sayılmaz ve bu ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davasının da reddi gerekir. (Y. 6. HD.,30.3.1987,2845 -3824 )
Gönderilen ihtarnamede istenilen kira ücretinin hangi seneye ve hangi aylara ait olduğunun belirtilmesi şarttır. ‘’Temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurabilmesi için, ihtarda istenen kiraların açıkça belirtilmesi,…..zorunludur’’(6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
6570 sayılı kanunun 7. maddesinin e bendine göre, iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davalarında veya diğer sebeplerle açılacak tahliye davalarında, gönderilecek ihtarnamelere ilişkin şekil şartı yoktur. Her türlü ihbar ispat etmek şartı ile geçerlidir.
Ancak kiracının temerrüdü sebebiyle BK mad. 260’a göre açılacak davalarda, gönderilecek ihtarnamedeyse, yukarıdaki şekil şartlarına uymak gerekir. İhtarnamede 30 gün veya 6 gün sürelerden daha az süreler verilmişse veya kira bedeli ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılacağı ihtar edilmemişse gönderilen ihtarnameye dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır.
Uygulamada zaman zaman çekilen ihtarnamelerde kiranın ödenmemesi halinde kanuni yollara başvurulacağı ihtar edilmektedir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre bu ihtarname geçerli değildir. Zira kanuni yollardan ne kastedildiği açıkça belirtilmelidir. Kira alacağının tahsili için açılacak bir dava da kanuni bir yol olacaktır ama BK. Mad. 260 anlamında ihtar edilmesi gereken açık açık sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağıdır (Y. 6. HD. 30/3/198, 2845-3824).
İhtarnamede belirtilen 30 ve 6 günlük süreler geçtikten sonra kiracı tarafından kiralayana yapılan ödemeler kiracıyı temerrütten kurtarmaz.
İhtarnamede 30 gün yerine 1 ay ibaresi yer alması ihtarnameyi geçersiz kılar. Zira her ay 30 gün çekmez ve şubat ayında keşide edilen ihtarnamelerde ödeme süresi 1 ay olarak belirtilirse şubat ayı 28-29 gün olduğundan bu ihtarname geçersizdir.
Temerrüt ihtarnamesinin noter aracılığı ile yapılması şart değildir. Taahhütlü mektupla veya telgrafla da yapılması mümkündür. Ancak ispat zorluğu çekilmemesi için uygulamada en fazla noter aracılığı ile ihtarname gönderilmektedir.
a- Dava süresi
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ön koşul yukarıda izah edildiği gibi kiracıya temerrüt ihtarnamesinin gönderilmesi gereklidir. Tahliye davası BK. Mad. 260 uyarınca gönderilecek ihtarnamenin tebliğini izleyen 30 gün geçmesi ile açılabilir. 30 günlük süre henüz dolmadan açılan tahliye davaları süre yönünden reddedilir. Ancak 30 günlük süre geçmeden açılan tahliye davasının süre yönünden reddedilmesi ihtimalinde ihtarname tebliğinden itibaren hesaplanan 30 günlük sürenin geçmesinden sonra süre yönünden reddedilen dava tekrar açılan yeni tahliye davası için kesin hüküm teşkil etmez.(Y. 6. HD., 9/9/1988,6494- 1950)
Bu sürenin başlangıcı ihtarnamenin kiracıya tebliğini takip eden gündür.(15) BK mad.260 2. fıkrası bu sürenin ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlayacağına ilişkindir. Ancak Yargıtay’ın 22.06.1966 tarih ve 8/8 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre bu süre ihtarnamenin muhataba tebliğinin ertesi gününden itibaren başlar.
B- İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 S.K. M. 7/d )
6570 sayılı kanunun madde 7/e ‘ye göre “kira bedelinde vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında” kiralayan, tahliye davası açabilecektir. Burada, kötü niyetli kiracının sık sık kirayı vaktinde ödemeyerek kiralayanı ihtar çekmeye mecbur bırakması bunun üzerine de ihtarda belirtilen süre içerisinde kirayı ödeyerek kanunu kötüye kullanmalarının önüne geçilmek istenmiştir.
Maddede belirtilen ihtarlara dayanarak zor durumda olan kiracıların baskı altında kalması kanunun düzenleniş amacına uygun olmaması ve bu seferde kötü niyetli kiralayanlardan kiracıları korumak için bu sebebe dayanılarak açılan davalar dayanak teşkil edecek ihtarların bazı unsurları bünyesinde bulundurması gerektiği kabul edilmiştir.16-17
Buna göre;
1-Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi gerekmektedir. Yani; kiracı ödemesi gereken kira bedellerini süresi içerisinde en az iki defa ödememiş olmalıdır. Muaccel olduktan sonra ödenmeyen ancak ihtarın tebliğinden önce ödenen kira borcu ihtarın haklılığını önleyecektir. İhtarın tebliği ile ödeme günün aynı olması halinde ödemenin tebliğden sonraki bir saatte olduğunun ispat yükü davacıdadır (HGK:,30/5/1990,6-137-355). Yine icra dairesine yapılan ödem günü asıl ödem günü olup,paranın davacıya ödendiği gün ödeme günü olarak kabul edilemez ( Y.6.HD.,22/4/1993,4699-4933). Kısmı olarak ödenmeyen kira alacağı veya kira farklarının istenmesi iki haklı ihtara konu teşkil edebilir. Kira farkının istenmesinin haklı ihtara konu olabilmesi için kiracının tespit oluna ve ödemesi geren miktarı bilmiş olması gerekir ( Y.6.HD.,13/10/1998,8113-8310).
2-Bu iki ihtarın bir kira yılı döneminde yapılmış olması gerekmektedir. m. 7/e‘nin metninde yer alan “bir yıl içinde” deyimi , “bir kira yılı içinde” olarak anlaşılmalıdır. Farklı kira dönemlerine ait ihtarlar bu sebebe dayalı dava hakkı vermeyecektir.
3- Bu ihtarların bir kira yılı içerisinde ayrı ayrı vadelere ilişkin olması gerekmektedir. (6. HD. 17.11.1993,11824-12071) Kira parasının yıllık peşin olacağı kararlaştırılan sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Ancak Kira paralarının aylık olarak ödendiği ve bu durumun teamül haline geldiğini ispat sözleşmenin aksini ispat eden davacıya aittir.
Bura da üzerinde durulması gereken bir konuda muacceliyet kaydıdır. Muacceliyet kaydı muaccel bir kira alacağının ödenmemesi durumunda diğer aylara ilişkin kira alacaklarının da muaccel olacağı hükmüdür. Buna göre muaccel olan diğer bütün kira alacaklarının tamamının bir ihtarla istenecek durumda olmasına rağmen bu alacağın bölünerek iki ayrı ihtarda istenmesi ve bunun sonucu olarak ta kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini iddia ederek tahliye davası açılamayacaktır (Y.6.HD.,21/7/1990,137-355).
4- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi.
İhtarın yazılı olarak yapılması gerektiği gibi ihtarnamelerde kira parası ve kirası ödenmeyen aylar(vadeler) açıklanmalıdır. 6570 s.k. m. 7/e de belirtilen ihtarla B.K. da belirtilen ihtar arsında önemli bir fark vardır. İhtarda verilen mehil zarfında sözleşmenin fesih edileceğinin veya kira parasının ödenmemesi durumunda , tahliye isteneceğinin belirtilmesine gerek yoktur. Oysa BK m. 260 anlamında gönderilmesi gereken ihtarnamenin şekil şartlarını taşımaları gerekmekte idi.
5- Gönderilen ihtarnamelerin muaccel olmuş kira bedellerini kapsaması gerekmektedir. Henüz muaccel hale gelmemiş kira bedellerinin istenilerek gönderilen ihtarnameye dayanılarak bu dava yoluna gidilemez.
a- Dava Süresi
Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre İİK m. 272’deki bir aylık sürenin kıyasen uygulanması suretiyle tahliye davasının kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılması gereklidir (Y.6.HD.,17/11/1993,11824-12071)
Sözleşme süresi 1 yıldan fazla olan sözleşmelerde sözleşme süresi sona ermeden iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılamaz. Böyle bir durumda kira süresinin bitimi beklenmelidir. 1 yıldan az süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayanarak ta dava açılamayacaktır. Çünkü madde metninde açıkça bir kira yılından bahsetmektedir.
Bu ihtarlar süre kesici nitelikteki ihtarlar değildir. İhtarlar dava şartı olduğundan resen dikkate alınır.
b- Dava Hakkı ve Husumet
Kira parasının ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açacak kişi kiralayan ya da malik olabilir. Malikin dava açabilmesi için Kira parasının kendisine ödenmesini isteyerek kiracıya bu konuda bir ihtar çekmesi gerekmektedir. Buradaki ihtar sözü geçen ihtarlardan değildir, yani malik bu ihtardan sonra ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin iki haklı ihtara ya da BK: m. 260 anlamında bir ihtara daha sahip olmalıdır.
İki haklı ihtara konu yapılacak olan ihtarların ikisi de kiracıya yapılmalı. Örneğin ihtarın birisinin kiracıya yapılması daha sonra kiracının ölmesi üzerine ikinci ihtarın kiracının mirasçısına yapılması durumunda iki haklı ihtar oluşmayacaktır. Yine birisi malik diğeri de kiralayanın çektiği ihtarlarda iki haklı oluşturmaya yetmez.
Sözleşmede birden fazla kiralayan olması durumunda ihtarların bütün kiralayanlar tarafından çekilmesi gerekmekte olup bu hususun eksikliği sonradan giderilemez ( Y.6.HD.,29/11/1994,11804-12064).
7- OTURULABİLİR BAŞKA KONUT OLMASI NEDENİYLE TAHLİYE (6570 s.k. m. 7/son )
Kiracının yada birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir yada belediye hudutları içinde oturulabilir konutu bulunması halinde malik olan kiralayan kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir.
Oturulabilir başka meskenden kasıt diğer taşınmazın sağlık, büyüklük ve kiracın sosyal yaşantısına uygun olması gerekir. Taraflar arasında bu konuda çıkacak bir uyuşmazlıkta taşınmazlarda yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi esas alınmalı. Yani sadece oturulabilir bir konutun olması tek başına tahliye nedeni değildir. Davalıya ait konutun objektif şekilde oturulabilir vasıf ve şartları haiz olması, davalının subjektif durumuna uygun oturulabilir olması gerekir. ‘’Davalıya ait taşınmazın üç çocuklu olan davalının ihtiyacına yeterli olmadığı belirlendiğine göre davan reddine karar verilmesi gerekir ( Y.6.HD.,11/3/1996,2081-2251)
Madde son da sadece meskenden bahsedilmesi nedeniyle kiracının yada eşinin başka işyeri olması nedeniyle dava açılamayacaktır. Taşınmaz hem işyeri hem de mesken olarak kiraya verilmiş ise bu durumda taşınmazın tamamı mesken olarak kiraya verilmiş sayılır( Y.6.HD.,12/10/1964,3125-4375). Kiralananın yazlık olması durumunda burası kiracının daimi ikametgahı olmadığından 6570 m. 7/son a göre tahliye nedeni değildir ( Y.6.HD.,18/11/1998,6371-10608).
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının olması halinde kiracılardan birin taşınmazı boşaltması taşınmazın boşaltılmasında beklenen amacı gerçekleştiremeyeceğinden ortada bölünemez bir borç vardır. Dolayısıyla taşınmazın birden fazla kiracısının olması ve kiracılardan birinin başka bir oturulabilir konutunun olması taşınmazın tahliyesini gerektirmez.
‘’6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin son fıkrasındaki tahliye sebebi diğer tahliye nedenlerinden farklı bir düzenlemeye tabi tutulmuş ve mutlak bir tahliye nedeni olarak kabul edilmiştir…. O nedenledir ki davalı yada eşine ait konutunda ister üçüncü bir şahıs otursun ister kiracının yakınları bulunsun bu maddenin uygulanmasına engel değildir.’’18
a- Dava Hakkı ve Husumet
Madde metnine sonradan eklenen bu hüküm gereği dava açma hakkı sadece malike tanınmıştır. Malik olamayan kiralayan bu sebebe dayanarak dava açamayacaktır. Yasada açıkça malik denildiğinden intifa hakkı sahibi de bu yasadan yararlanamayacaktır.
Burada da yine mülkiyetin müşterek olması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, iştirak halinde mülkiyet ise tüm iştirakçilerin katılımıyla davanın açılması gerekir.
Oturulabilir taşınmazın kiracının yada eşinin uhdesinde kayıtlı olmalıdır. Kiracıdan başka birinin üzerine kayıtlı (annesinin, kardeşinin) taşınmaza dayanarak dava açılamayacaktır. Yine davalı adına kayıtlı taşınmazın hisseli olması durumunda da davanın reddi gerekecektir ki istisnası diğer hisselerin davalının eşi üzerine kayıtlı olmasıdır. Taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu değildir. Tapusuz bir arsa üzerine kurulu taşınmazın davalı yada eşine ait olması halinde de oturulabilir konut şartı gerçekleşmiştir.
Davacının kira sözleşmesini yaparken davalının yada eşinin başka bir oturulabilir konutunun olduğunu bilmesi dava açma hakkını engellemez. Yargıtay bu durumun doğrudan doğruya objektif kötü niyetin kanıtı olmadığını kabul etmektedir (HGK.,1/4/1992,158-218).
Eşlerin ayrı yaşamalarıyla ilgili Yargıtay değişik olaylarda şu sonuca varmıştır; Aralarında boşanma davası açılmış olan eşler ayrı yaşamakta haklıdırlar. Bu durumda davalının ayrı yaşayan eşinin evine gidip oturması olanaksızdır. Oturulabilir evi olduğu benimsenemez (Y.6.HD.,7/4/1980,11505-3154), Kiracının boşanarak kiralanandan ayrılması kiracılık sıfatını sona erdirmez (Y.6.HD.,31/3/1994,3388-3729), Kiracının sonradan evlenerek ikinci kocasının evinde kalması kiralananı ise çocuklarına terk etmesi kira akdinin bozulduğunu göstermez. Kiracının kocasına ait oturulabilir bir konutun olması nedeniyle davanın kabulü gerekir (Y.6.HD.,9/11/1979,7429-8613).
b- Dava Süresi
6570 sayılı yasa süre açısından diğer tahliye sebeplerinden farlı bir düzenlemeye sahiptir. Madde metninde bu sebebe dayalı davanın ne zaman açılacağına dair herhangi bir süre öngörülmediğinden dava her zaman açılabilir.
Taşınmazı iktisap eden yeni malikte m. 7/d ki sürelere riayet etmeden bu sebebe dayanarak her zaman dava açabilecektir.
Davanın açıldığı zaman kiracıların oturulabilir konutunun olması yeterlidir. Dava açıldıktan sonra taşınmazın satılması davanın yürümesine engel değildir.
8- AKDE AYKIRILIK VE FUZULİ İŞGAL SEBEBİYLE TAHLİYE ( 6570 s.k. m. 12 )
6570 sayılı kanun sözleşmede aksine sarahat yoksa kiracının kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamayacağı hükmünü getirmiştir. Oysa Borçlar Kanunu aksi bir düzenlemeye sahiptir.
Madde 12 ye aykırı hareket eden kiracı akde aykırı bu eyleminden dolayı kiralayanı tahliye tehdidi altına girmektedir. Kiralayan B.K. m. 256/2 ye göre çekeceği ihtarda verilen süre içerisinde akde aykırılığın giderilmemesi halinde kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilecektir. Akde aykırı olarak kiralananı işgal eden şagil hakkında ise her hangi bir ihtara gerek kalmadan dava açılabilecektir.
Her ne kadar madde metninde kiracı için tahliyeden bahsedilmemekte ise de uygulamada çekilen ihtarda verilen süreye rağmen akde aykırılığı gidermeyen kiracıya karşı tahliye davası açılmaktadır. Bilindiği üzere 6570 s.k. m.1 BK.'nun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanabileceğini belirtmiştir. İşte buna göre bu durumda B.K. m. 256 ya göre akde aykırılığın giderilmemesi halinde tahliye davası açmak mümkün olmakta. Kiracıya çekilen ihtarın BK. m. 25/2 deki şekil şartlarına uygun olması lazım.
Madde metninde ‘’mukavelede hilafına sarahat olmadıkça’’ denilmektedir. O halde sözleşmeyle bu durumun aksi kararlaştırmakta taraflar serbesttir. Bu halde kiracının akde aykırılığı ileri sürülemeyecektir.
Kira sözleşmesinin başından beri kiracı ile birlikte taşınmazda oturan kişilerin daha sonra kiracının evden ayrılması ile kira parasını ödeyerek taşınmazda oturmaya devam etmeleri fuzuli işgal olarak değerlendirilmemiş hatta bu kişiler ile kiralayan arasında yeni bir sözleşme kurulduğu kabul edilmiştir. (HGK.,20/4/1977,6-2002-408)
a- Dava Hakkı ve Husumet
Akde aykırılık nedeniyle dava açma hakkı kiralayana aittir. Bu neden dayalı davaları ancak akitler açabilir. Kiracı ile aralarında akdi ilişki bulunmayan dava açma hakkı yoktur.
Burada üzerinde durulması gereken önemli bir konu kiralananda bulunan kimselerin taşınmaza ne süetle ve sıfatla girdikleridir. Bu kişiler eğer ki taşınmazın kiracısı konumundaki kişiler aracılığıyla ya da taraf olmadıkları bir kira sözleşmesine dayanarak girmemiş iseler bu kişilere açılacak dava fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası değil müdahalenin önlenmesi davasıdır. Gerçekten ortada bir fuzuli işgalden söz edebilmek için geçerli bir kira sözleşmesine dayanarak ya da kiracı vesilesiyle taşınmazın işgali söz konusu olmalıdır. Ancak şagiller sözleşmenin hiçbir zaman tarafı olamazlar. Çünkü akde aykırılık nedeniyle tahliye davası için ihtarla akde aykırılığın giderilmesi istenmesi gerekirken fuzuli işgalciler hakkında dava açmak için herhangi bir ihtara gerek yoktur.
Kiracı ile şagil arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Bu yüzden kiralayan akde aykırı hareket eden kiracı ile şagil hakkında tek bir dava açabileceği gibi ayrı davalar ile tahliyede isteyebilir.
b- Dava süresi
Kiralayan tarafından gönderilen ihtarnameye rağmen akde aykırılığı gidermeyen kiracı aleyhine ihtarda verilen süre geçtiktin sonra dava açılabilir. İhtarda verilen süre geçmeden yada verilen bu sürede akde aykırılığın giderilmesi halinde davanın reddi gerekecektir.
Burada ihtar çekilecek olan kişi kiracıdır yoksa kira sözleşmesinin tarafı olmayan şagil değildir.
3.KISIM
GAYRİMENKULLERİN TAHLİYESİ
1-GENEL AÇIKLAMA
Yukarıda BK. 260. maddenin 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlarda da uygulanacağından bahsetmiştik. Gayrimenkullerin İİK’ ya göre tahliyesini irdelerken bu durumda göze alınarak konuyu Kira parasının ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye ve tahliye taahhüdü nedeniyle ilamsız tahliye başlıkları altında incelemek daha doğru olacaktır. Çünkü İİK göre gayrimenkullerin ilamsız tahliyesi ancak bu iki sebebe dayanılarak yapılabilir. Diğer tahliye sebeplerine göre tahliye ilgili bölümlerinde açıklandığı üzere ancak dava açılarak ve bunun sonucunda alınacak ilamla, ilamların icrası yoluyla yapılabilir.
2-KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE
Yukarıda açıklandığı üzere kiralayan kiracıya çekeceği ihtarda verilen süre (30-6) içerisinde kira parasını ödemesini, ödememesi halinde kira sözleşmesinin fesih edilerek kiralanandan tahliyesinin talep edileceğini ihtar eder. Kiracı bu süre içinde kirayı ödemezse, kiralayan kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açabilir ve bu davada ödenmeyen kirayı da isteyebilir.
Ancak İİK 269-269d maddelerine göre kiralayanın kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi ile açacağı tahliye davasını birleştiren bir ilamsız tahliye takibi yolu kabul etmiştir. Buna göre kiralayan kiracısına karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister. İşte burada kiralayanın yapacağı ilamsız icra takibinde gönderilecek olan ödeme emrine, verilecek olan sürelerin ve bu süreler içinde kira parasının ödenmemesi halinde sözleşmenin fesih olunacağı ve taşınmazdan tahliye edileceği hususlarının dercolunması ile ihtarlı ödeme emri denilen uygulamanın varlığından söz edilir.
Kiralayanın böyle bir yolu seçmesinde bir takım avantajlar vardır. Şöyle ki; kiralayan bu yolla hem kira alacağının tahsilini sağlamakla yetinmeyip şartların oluşması halinde kiralananın tahliyesini de talep edebilecektir. Kiracının verilen süreler içerisinde itiraz etmemesi halinde ayrıca kiralayan başkaca hususları ispat etmesine gerek kalmadan taşınmazın tahliyesini talep edecektir.
I-İLAMSIZ TAHLİYEDE YETKİLİ İCRA DAİRESİ
İlamsız tahliyede yetkili icra dairesi, HUMK’un yetkiye ilişkin hükümlerine göre belirlenir (İİK m.50 ). Bu nedenle genel yetkili icra dairesi HUMK m. 9 a göre borçlunun ( kiracının ) ikametgahında ki icra dairesidir.
Para borçları görülecek borçlardan olduğundan ve sözleşmede de borcun nerede ödeneceğine ilişkin herhangi bir hüküm yoksa borç alacaklının ikametgahında ödenir esasına göre ( BK.m 73. 1 ) alacaklı kiralayan kendi ikametgahında da tahliye talepli ilamsız takip yapabilir. (12. HD 29.01.1987 tarih 5308/939,12 HD 15.09.1988 tarih 12230 /9706)
Kira sözleşmesinde yetki şartı bulunması halinde icra takibi burada da yapılacağı gibi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde de ilamsız tahliye yapılabilir Sözleşmede ki bu yetki şartı bunun aksini gerektirmez, çünkü sözleşmedeki yetki şartı kanunen yetkili genel ve özel yetkili icra dairelerinin yetkisini ortadan kaldıramaz.
Ayrıca ilamsız tahliye takibi kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir. (İİK m. 50, HUMK. m. 10, BK: m. 73).
İcra takibi yetkisiz icra dairesinde yapılırsa yetki kamu düzenine ilişkin olmadığından icra dairesi ya da icra mahkemesi yetkisiz olduklarını kendiliğinden ileri süremezler. Borçlu kiracı itiraz süresi içinde yetki itirazını ( şikayet değil itiraz) icra dairesine yapar. İcra mahkemesine yapılan itiraz yapılmış sayılmaz.
İlamsız tahliye talebi alacaklı sıfatı ile kiralayan tarafından yapılır ; kiralayan kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir. Fakat kiraya veren taşınmazın maliki olmasa bile kiralayan sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir Kiralayan taşınmazını başkasına temlik eder ise yeni malik ilamsız tahliye takibi yapabilir . Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan varsa ilamsız tahliye talebinin kiralayanların tümü tarafından birlikte yapılması zorunludur.
İlamsız tahliye takibi borçlu sıfatı ile kiracıya karşı yapılır, kiracı ölmüş ise ilamsız tahliye takibi kiracının bütün mirasçılarına karşı yapılır.19 Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde kiralayanın kiracıların tümüne karşı birlikte tahliye takibi yapması zorunludur.
Kira sözleşmesinde kiracının adresi yazılı ise takip talebinde kiracının adresi olarak kira sözleşmesinde ki adresinin gösterilmesi ve ödeme emrinin de bu adrese gönderilmesi gerekir.
Kiralayan tahliye talepli ilamsız takip talebinde ilk önce ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ister diğer bir deyim ile kiralayan istediği kiranın tutarını takip talebinde göstermelidir. Alacak yabancı para ise alacağın hangi tarihte ki kur üzerinden talep edildiğinin gösterilmesi gerekir .
Kiralayan ilamsız tahliye talebinde kiranın ödenmesinden başka kiracının tahliyesini ister. Kiralayan takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş ve tahliye talebinde bulunmamış ise icra dairesi borçluya 13 örnek no lu ödeme emri gönderemez. Göndermiş olsa bile alacaklı böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden veya sulh hukuk mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Eğer takip talebinde sadece kira alacağı istenmiş ise takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir bu nedenle icra dairesi borçluya genel haciz yoluna ilişkin 7örnek numaralı ödeme emri gönderir. (‘’Olayımızda davacı, İcra Dairesinin takibine ve o takip dolayısıyla davalıya tebliğ olunan ihtarlı ödeme emrine dayanarak bu davayı açmıştır. İhtarlı ödeme emrinin dayanağı olan bu talepnamede kiralananın tahliyesinin istendiğine ilişkin bir istek bulunmadığından, davacının iradesine uygun olmayan ihtarlı ödeme emrine itibar olunamaz. Mahkemece tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir
Yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise kiralayanın takip talebine yazılı kira sözleşmesinin aslını veya bir örneğini eklemesi ve bundan başka kiracı sayısı kadar örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir . Ayrıca dayandığı yazılı kira sözleşmesinin tarihini takip talebine yazması gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile ilamsız tahliye talebinin yapılabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması şart değildir. Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması halinde kiracı süresinde itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılır ve kiralayan icra mahkemesinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı süresinde ödeme emrine itiraz eder ve fakat itirazında kira akdini açık ve kesin olarak inkar etmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira akdini inkar ederse kiralayan icra mahkemesinde tahliye isteyemez. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
II-ÖDEME EMRİ
İlamsız icra yoluyla tahliye takibinde borçlu kiracıya gönderilecek olan ödeme emrinde ilamsız takipte gönderilen ödeme emrinden farklı bazı hususların da yazılı olması gerekmektedir. Buna göre ödeme emrinde bulunması gereken hususları şu şekilde sıralayabiliriz.
1- Normal takip talebinde bulunması gereken kayıtlar (m. 58)
2- Kira borcunun ödenmemsi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin ihtar (BK. m. 206,288,İİK m. 269/I)
3- İtiraz süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün (süresi 6 aydan az sözleşmelerde 3 gün) (m. 269/II,IV)
4- İtiraz süresi içinde kira akdine ilişkin itirazlarını bildirmesini: İtiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılacağı, varsa yazılı kira sözleşmesi sözleşmedeki imzayı inkar etmesi, etmezse sözleşmeyi kabul emiş sayılacağı (m.269/II)
5- İtiraz etmezse ödeme süresi içinde borcu ödemesi, ödememesi halinde kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz isteyebileceği, ödeme süresi geçtikten sonra 6 ay içinde taşınmazdan tahliyesinin istenebileceği (m. 269/a)
III- ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE SONUÇLARI:
Borçlu kural olarak 7 gün olan itiraz süresi (süresi 6 aydan az kira sözleşmelerinde itiraz süresi 3 gün) içinde ödeme emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir. 7 (3) günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş olan borçlunun itiraz süresi geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir. Süresi içinde yaptığı itirazda kısmi itirazda bulunmuş ve fakat itiraz ettiği ( veya kabul ettiği ) kira miktarını açıkça göstermemiş ise ödeme emrine hiç itiraz etmemiş sayılır. Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır. İtiraz süresi içinde icra hakimliğine yapılan itiraz geçersizdir.
İhtarlı ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. İcra mahkemesi artık alacaklı ile borçlu arasında kira akdi olup olmadığını araştırmaz.20
Borçlunun itiraz etmemesi ile takibin sadece kira alacağına ilişkin bölümü kesinleşir yoksa kiracının mallarına haciz konulması ya da kiracının tahliyesi istenemez. Çünkü borçlu bu durumda henüz temerrüde düşmemiştir. Ancak borçlu kiracı ödeme sürelerinin geçmesine rağmen borcunu ödememişse bu durumda alacaklı kiralayan kiracının mallarına haciz konulmasını ve icra mahkemesinden de kiralananın tahliyesini isteyebilir.( m.269/a) Bu durumda alacaklının ödeme sürelerinin geçmesinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini istemesi halinde icra mahkemesi tahliye kararı vermek zorundadır21.
Borçlu kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 ( 6 veya 60 ) günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş ise icra takibi son bulur. Bununla birlikte kira borcundan sayılmayan (kiracının ödemesi gereken muayyen yakıt parası hariç) faiz ,icra giderleri ve vekalet ücreti aynı süre içinde ödememiş olması nedeni ile icra hakimliğinden borçlunun tahliyesi istenemez.” Temerrüt dolayısı ile tahliye için kira borcunun süresinde ödenmemesi gerekir. Borçlu süresinde kira borcunu ödediğini ve alacaklının faiz ve sair giderler yönünden takibini devam ettirmekte muhtar bulunduğu düşünülmeksizin bunların ödenmediğinden bahisle tahliye kararı verilmesi isabetsizdir.(10) -12. HD. 16.10.1978 Tarih 8138 E. 8183 K – YKD 1979 /3 sayfa 380”22
IV-ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ VE SONUÇLARI:
Borçlu 7 (3) günlük süre içerisinde kira akdine ve kira akdi dışında ki nedenlere dayanarak itiraz edebilir. Borçlu itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle bağlıdır
Borçlunun kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas gibi sebeplerle ödeme emrine itiraz etmesine kira akdi dışındaki itirazlar denir. Kira akdi dışındaki itirazlar nedeni ile de ilamsız tahliye takibi durur. Bu halde takibe devam edilebilmesi için alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliye edilmesini talep etmesi gerekir. İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istemeyen alacaklı bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz (m. 269/III). Süre resen gözetilir.
Bu durumda borçlu kira akdine açıkça itiraz etmediğinden kira akdini kabul etmiş olur ve yine icra mahkemesi kira akdinin var olup olmadığını araştıramaz. Borçlu icra mahkemesinde itirazını ispat etmekle yükümlüdür. Borçlu kira akdi dışındaki iddialarını İİK 269 / c deki belgelerden biri ile ispat eder buna karşılık alacaklı kiranın istediği kadar veya borçlunun bildirdiğinden daha yüksek olduğunu aynı nitelikte belgelerden biri ile ispat edemez ise icra mahkemesi itirazın kabulü ile tahliye talebinin reddine karar verir.
İİK 269 / c ye göre bu belgeler noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış bir makbuz veya belge, resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge, imzası alacaklı kiralayan tarafından ikrar olunmuş bir adi makbuz veya belgelerdir. Borçlunun gösterdiği makbuz veya belge altındaki imza alacaklı tarafından inkar edilirse İİK m 68 hükmü kıyasen uygulanır yani tetkik mercii hakimi bu imzayı İİK. m 68/a da ki usule göre inceler veya bilirkişiye inceletir, bu inceleme sonunda imzanın alacaklıya ait olduğu anlaşılırsa icra mahkemesi alacaklının itirazının kaldırılması ve tahliye talebini reddeder ve alacaklıyı sözü edilen belgenin taalluk ettiği değer veya miktarın %10 u oranında para cezasına mahkum eder.
Borçlu kira akdine itiraz ediyorsa açık ve kesin olarak bunu belirtmelidir. Bu halde alacaklının elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa ya da yazılı olsa bile noterden tasdikli değilse artık alacaklı itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunamaz. Alacaklı artık sulh hukuk mahkemesinde kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açması gerekmektedir. İcra takibinde gönderilen ihtarlı ödeme emri açılacak olan sulh hukuk mahkemesindeki dava için BK: m. 260ve 288 deki ihtar mahiyetindedir (m. 269/b,IV).
Ancak alacaklı noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış yada imzası borçlu tarafında ikrar edilmiş bir belgeyle aksini iddia ederse borçluda aynı nitelikte bir belge ile alacaklının iddiasını çürütmedikçe itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi söz konusu olacaktır.(m. 269/b,II)
Borçlu kira akdine itirazını ispat edemezse bundan sonra artık ödeme, takas, muacceliyet iddialarında bulunamayacaktır.
İcra mahkemesinin tahliye veya tahliye talebinin reddi kararı İİK.363 /3 maddesine göre temyiz edilebilen kararlardır. İcra mahkemesinin tahliye kararının yerine getirilmesi (borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması ) için tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez. Yalnız borçlunun tahliyesi için icra mahkemesinin tahliye kararının borçluya tefhim ya da tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. İİK m.269 /c)
3- TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE
Elinde geçerli bir tahliye taahhüdü bulunan kiralayan, kira süresinin ya da taahhütte yazılı tarihin bitiminden itibaren 1 ay içinde kira sözleşmesiyle birlikte icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye emri gönderilmesi talebinde bulanabilir. Gönderilen tahliye emrinde kiracıya tahliye emrine itiraz etmemesi halinde taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi de ihtar olunur.
Bu durumda kiracının tahliye emrine itiraz etmesine ya da etmemesine göre değişik sonuçlar ortaya çıkacaktır. Geçerli tahliye taahhüdü yukarıda ilgili bölümde açıklandığından burada ayrıca açıklanmayacak. ‘’ Kiracı 6570 sayılı kanunun 11. maddesine göre kiralananı akdin sonunda tahliye edeceğini, sözleşmeyi yenilemeyeceğini kiralayana yazılı olarak bildirmiş olmasına rağmen kiralananı tahliye etmezse, kiralayan sürenin sonunda İİK. 272 maddesinden yararlanarak tahliye isteğinde bulunabilir. Kiracının bu yazılı beyanı onu bağlar ve 6570 sayılı kanunun 7/a maddesinde sözü edilen yazılı tahliye taahhüdü şeklindedir.’’23
I- TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ VE SONUÇLARI
Kiracı tahliye takibine 7 gün içinde itiraz ederse tahliye takibi durur. Tahliye alacaklısı eğer noterlikçe onaylanmış veya imzası ikrar edilmiş kira sözleşmesi ile kira akdini ispat etmiş ve aynı nitelikte tahliye taahhüdünü ibraz etmiş ise kiracı aynı nitelikle belgelerle kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını ispat edemezse itirazın kaldırılmasıyla birlikte tahliye kararı verilir.
Buna karşılık tahliye alacaklısının sunduğu adi kira sözleşmesi yada tahliye taahhüdündeki imzayı ya da tarihi ve yada her ikisini kiracının inkar etmesi durumunda artık kiralayan itirazın kaldırılmasını ancak sulh hukuk mahkemesinden isteyebilecektir. Yani mercice artık imza incelemesi yapılamayacaktır ( Y. 12. HD., 20/1/1995,214-403, 9/4/1992,11669-4586)
Sözleşmenin adi olup imzanın da inkar edilmesinde kiralayanın, noterlikçe onaylı ya da imzası kiracı tarafından ikrar edilmiş bir tahliye taahhüdü sunması halinde itirazın kaldırılarak tahliye kararı verilmesi icap eder.
Bunların dışında kiracının, tahliye taahhüdüne ilişkin olarak taahhüdün batıl olduğu ya da hata, hile, ikrah gibi nedenlerle geçersiz olduğu iddiası dar yetkili icra mahkemesinin görevi dışındadır.
II-TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE SONUÇLARI
Kiracının 7 gün içinde tahliye emrine itiraz etmemesi halinde tahliye takibi kesinleşir. Gönderilen tahliye emrinde verilen 15 günlük süreye rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı icra marifetiyle zorla taşınmazdan çıkarılarak taşınmaz kiralayana teslim edilir (m. 273)
Görüldüğü üzere burada tahliye emrinin kesinleşmesi ile artık icra mahkemesinden tahliye talep edilmesine gerek kalmadan kiracının tahliyesi icra dairesince zorla yapılmaktadır.
III-TAHLİYE EDİLECEK TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI
Tahliye edilecek taşınmazın için icra dairesince gayrimenkulun mahallinde gelindiğinde taşınmazda Üçüncü bir kişinin bulunması halinde ne yapılacağı İİK. m. 276 da düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazda bulunan üçüncü kişi taşınmazda bulunmasını haklı gösterecek bir resmi belge ibraz etmediği takdirde derhal taşınmazın tahliyesi yapılır.
Taşınmazda bulunan üçüncü kişi icra memuruna resmi bir belge göstermemekle birlikte tahliye takibinin yapıldığı dosyaya sunulan kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir zamandan beri bu taşınmazda bulunduğunu beyan eder ve bu beyanın icra memurunca mahallinde yapılacak araştırmayla doğruluğu kanıtlanırsa icra memuru tahliyenin ertelenmesine karar verir. İcra memuru tutulan tutanakla birlikte durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi tarafları dinleyerek vereceği karara göre ya taşınmazın tahliyesine karar verir ya da taraflardan birine 7 gün içinde mahkemede dava açması için süre verir. Dava açması için kendisine süre verilen taraf bu süre içerisinde davasını açmazsa iddiasından vazgeçmiş sayılır. Davanın açılması halinde uyuşmazlık davanın sonucuna göre belirlenecektir.
Madde metninde bahsedilen üçüncü kişilerden kimlerin anlaşılması gerektiğini ise kanun koyucu şu şekilde düzenlemiştir; buna göre borçlunun nesep ve sebepten usul ve füru, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan taşınmazda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar üçüncü kişi sayılmazlar (İİK. m. 276).
---------------------------------------------SON---------------------------------------------
IV- ÖRNEK DİLEKÇELER
.................... SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE
D A V A C I : (Kiralayan)
V E K İ L İ :...............................................
D A V A L I  Kiracı)
D A V A :................................................
S E N E L İ K K İ R A :………..-YTL
AÇIKLAMALAR :1-Davalı yapmış olduğu 1.1.2002 başlangıç tarihli sözleşme
ile .......................................... adresindeki taşınmazda aylık .........YTL bedelle kiracı olarak bulunmaktadır.
2-Sözleşmeye göre kira bedeli her ayın biri ile beşi arasında peşin
olarak ödenmesi gerekir. Ancak kiracı uzun süreden beri kiralarını düzenli olarak yatırmamaktadır. Bunun üzerine kiracıya gönderilen ihtarlara rağmen de kiracı ödeme yapmamış ayrıca bir kira yılı içerisinde muaccel iki kira alacağına ilişkin olarak ta kendisine iki ihtar gönderilmiştir.6570 sayılı kanuna göre kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle işbu dava açma gereği hasıl olmuştur.
D E L İ L L E R : Sözleşme, Noterlikçe çekilen ihtarnameler,banka kayıtları v.s. delail
N E T İ C E İ T A L E P :Yukarıda izah etmeye çalıştığım nedenlere binaen;
1-İki haklı ihtar nedeniyle akdin feshi ile mecurun tahliyesine
2-Mahkeme masraf ve ücreti vekaletin davalıya yüklenmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
Davacı
3- Örnek Ödeme Emri
T.C.
Örnek No : 13**
...................... İcra Dairesi
Dosya No : ........................
ADÎ KİRAYA VE HASILAT KİRALARINA AİT TAKİPTE
ÖDEME EMRİ
1-Alacaklı ve varsa kanuni temsilcisinin ve .................................................. ..................
vekilinin adı, soyadı ve yerleşim yerindeki .................................................. ..................
adresi; alacaklı yabancı ülkede oturuyorsa .................................................. ..................
Türkiye’de göstereceği yerleşim yerindeki .................................................. ..................
adresi : .................................................. ................
2-Borçlununve varsa kanuni temsilcisinin adı, .................................................. ...................
soyadı ve yerleşim yerindeki adresi, alacaklı .................................................. ..................
tarafından biliniyorsa vergi kimlik numarası : .................................................. ................
3-Alacağın Türk parasıyla tutarı, faiz miktarı ve .................................................. ..................
işlemeye başladığı gün; alacak veya teminat .................................................. ..................
yabancı para ise alacağın hangi tarihteki kur .................................................. ..................
üzerinden talep edildiği ve faizi : .................................................. ................
4-Bir terekeye karşı yapılan takiplerde mirasçıların .................................................. .................
adı, soyadı ve yerleşim yerindeki adresleri : .................................................. ................
5-Sözleşme ve tarihi : .................................................. ................
Yukarıda yazılı borcu işbu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren .................. gün içinde ödemeniz; borcun bir kısmına veya tamamına veya alacaklının takibine karşı bir itirazınız varsa, yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren .............. gün içinde açıkça ve sebepleri ile birlikte İcra ve İflâs Kanununun 62 nci maddesi hükmü gereğince dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz; kira aktini ve sözleşmedeki imzanızı kesin ve açık olarak reddetmediğiniz takdirde, akdi kabul etmiş sayılacağınız; yukarıdaki süreler içinde borcu ödemeniz veya itiraz etmezseniz, alacaklının icra mahkemesinden tahliyenizi isteyebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edilebileceği ihtar olunur.?
(İİK m.269)
......./......./..........
1 Yavuz,C., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi s.135
2 Yavuz,C., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi s.144
3 bkz ileride s.
4 Kuru, B., Arslan,R., Yılmaz,E., Medeni Usul Hukuku , Yetkin Yay., Ankara 2000, s. 146
5 Kuru, B., Arslan,R., Yılmaz,E., İcra ve İflas Hukuku,Yetkin Yay., Ankara 2004, s. 420
6 Üstündağ,S.,İcra Hukukunun Esasları, İstanbul 2000,s. 415
7 Tunaboylu,M.,Kira Hukuku, Adil Yayınevi,Ankara,1999,s. 681
8 Tunaboylu,M.,Kira Hukuku, Adil Yayınevi,Ankara,1999,s. 682
9 Bkz. yukarıda Mesken İhtiyacı Nedeniyle Tahliye -Dava Hakkı ve Husumet-
10 Bkz. yukarıda Mesken İhtiyacı Nedeniyle Tahliye - Dava Süresi -
11 Bkz. yukarıda Mesken İhtiyacı Nedeniyle Tahliye -Dava Hakkı ve Husumet- bölümü
12 Bkz ileride –Kira Alacağının Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye-
13 Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.510
14 Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.506
15 Erdoğan, C., Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davalar, s. 504
16 Erdoğan,C.,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.1126,1127
17 Yavuz,C., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi sf.163
18 Tunaboylu,M.,Kira Hukuku, Adil Yayınevi,Ankara,1999,II: Cilt, s. 1308
19 Kuru, B., Arslan,R., Yılmaz,E., İcra ve İflas Hukuku,Yetkin Yay., Ankara 2004, s.1809
20 İtiraz etmeyen borçlunun icra mahkemesinde kira parasını ödediği iddiasının dinlenip dinlenmeyeceği tartışmalıdır. Kuru’ya göre itiraz etmeyen borçlu borca da itiraz etmemiş olacağından kira borcu kesinleşmiştir. Ancak Yargıtay karşı görüştedir (HGK.15/2/1984,12/753-103)(YKD. 1984/11,s. 1640 vd.)
21 Yılmaz,E.,Yılmaz,Ü., Hukuk Rehberi, Yetkin Hukuk Yayınları, 2. Cilt, Ankara, 1999, s. 2348
22 Yargıtay Kararları Dergisi 1979 /3 sf. 380
23 Tunaboylu,M.,Kira Hukuku, Adil Yayınevi,Ankara,1999,II: Cilt, s. 1453
? A- Ödeme süresi; Borçlar Kanununun 260 ıncı B- İtiraz süresi; Ödeme süresi otuz ve altmış gün
maddesi gereğince, altı ay veya daha fazla olan adî ve hasılat kiralarında itiraz süresi yedi
süreli adî kiralarda otuz gün, daha az süreli gün, ödeme süresi altı gün olan adî kiralarda ise
olanlarında altı gün, aynı Kanunun 288 inci üç gündür.
maddesi uyarınca hasılat kiralarında altmış
gündür.
**: Bu örnek, bu yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 51’e karşılık gelmektedir.
KISALTMALAR
a.g.e. : adı geçen eser
bkz. : bakınız
b. : bend
BK : Borçlar Kanunu
c. : cilt
E. : esas
f. : fıkra
GKHK : Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun
HD. : Hukuk Dairesi
HGK. : Hukuk Genel Kurulu
HUMK : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu
İBK. : İçtihadı Birleştirme Kararı
İİK : İcra İflas Kanunu
K. : Kanun
karş. : karşılaştırınız.
m. : madde
MK : Medeni Kanun
n. : numara, not
s : sayfa
sy. : sayı
t. : tarih, tarihli
Teb. K. : Tebligat Kanunu
vd. : ve devamı
Yarg. : Yargıtay
YD. : Yargıtay Dergisi
YKD. : Yargıtay Kararları Dergisi
KAYNAKÇA
Kaçak,N.,Ansiklopedik Yargıtay İçtihatları Külliyatı,Kartal Yayınevi, Ankara,2002
Erdoğan, C., Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1998
Trabzon Barosu Avukatlarından
Kuru, B., Arslan, R., Yılmaz, E., İcra ve İflas Hukuku, Yetkin Yayınları,Ankara, 2000
Kuru, B., Arslan, R., Yılmaz, E., Medeni Usul Hukuku, Yetkin Yayınları,Ankara, 2000
Kuru, Baki, Hukuk Muhakemeleri Usulü El Kitabı, İstanbul, 1995
Özmen,İ., Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları,I.Cilt,Adalet Yayınevi, Ankara,1998
Özmen,İ., Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları,II.Cilt,Adalet Yayınevi, Ankara,1998
Tunaboylu Müslim ,Kira hukuku ,1. Basım ,Adil Yayınevi ,I. Cilt,Ankara, 1999
Tunaboylu Müslim ,Kira hukuku ,1. Basım ,Adil Yayınevi ,II. Cilt,Ankara, 1999
Üstündağ,S.,İcra Hukukunun Esasları, İstanbul 2000
Yavuz, Nihat., Türk Kira Hukuku, Yetkin Hukuk Yayınları, Ankara, 2003
Yavuz, C., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul, 2000
Yargıtay Kararları Dergisi
Yılmaz,E.,Yılmaz,Ü., Hukuk Rehberi, Yetkin Hukuk Yayınları, 2. Cilt, Ankara, 1999
http://sonmezhukuk.8m.com/tahliye.htm 2002 S.Sönmez
http://www.hukukrehberi.net/karisik/kirahukuku.asp Av.A.Şükrü İpek
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"6570 Sayılı Kanuna Tabi Gayrimenkullerin Tahliyesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Mehmet Demirezen'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (https://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
6570 Sayılı Kanuna Tabi Gayrimenkullerin Tahliyesi
