|
KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KISA SÜRELİ KİRALANMASINDA (AİRBNB) VERGİLENDİRME
Konutların kısa süreli kiralanması, 2008 yılında Amerikada kurulan Airbnb firmasıyla başladı diyebiliriz. İlk başlarda insanların seyahatlarde otellerde yer bulamamasından kaynaklanan konaklama ihtiyacının, evinde fazladan odası, yatağı bulunan ev sahiplerinden kısa süreli oda kiralaması şeklinde başlamıştır. İlerleyen zamanda, bir evde kısa süreli konaklamanın otele göre daha ucuz olmasının yanısıra, konakladığı evde kendi yemeğini yapmak, kendi içeceğini hazırlamak, çamaşırını yıkamak, ütü yapmak gibi ilave konforların basit ve kolayca karşılanabilmesi, konaklanan yerin şehir ve mahalle dokusuna ve yerel kültürüne daha yakın erişim ve iletişim sağlaması gibi avantajları nedeniyle sektör hızla gelişmeye başlamıştır.
Airbnb 2010 yılında Türkiye’de de faaliyete başlamış ve yoğun ilgi görmüştür. Uygulamayı ilk başlatan ve en yaygın kullanılan Airbnb uygulaması olduğundan, “kısa süreli kiralama” deyimi yerine “airbnb” deyimi yerleşmiştir.
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması kanunu, halk arasında “airbnb yasası” olarak bilinmektedir.
7464 sayılı kanunda, konutların 100 günden kısa süreli kiralanması düzenlenmiştir. Konutların ister airbnb aracılığıyla, ister başka şekilde 100 günden fazla kiralanması, bu kanun kapsamında değildir.
7464 sayılı kanunda, konutların 100 günden kısa süreli kiralanması için Turizm Bakanlığından “Turizm Amaçlı Kiralanan konut İzin Belgesi” alınması zorunluluğu getirilmiştir. Apartmanda yer alan bir daireye izin belgesi verilebilmesi için öncelikle apartmandaki tüm konut maliklerinden muvafakat alınması zorunluluğu getirilmiştir. Bir apartmanda, bir kişiye, apartmandaki toplam daire sayısının %25’inden fazlası için izin belgesi verilmemektedir. Örneğin 40 daireli bir aparmanda 15 daireniz var ise bunlardan 10 adedi için izin verilebilir. Ayrıca bir kişiye ait daire sayısının 5 adedi geçmesi halinde, işyeri açma ve çalışma ruhsatı gereklidir.
Biz konuyu basitleştirmek için, 5 daireli bir apartmanda, 1 daireniz olduğunu ve bu 1 daire için kat maliklerinden muvafakat aldığınızı ve “Turizm Amaçlı Kiralanan konut İzin Belgesi” aldığınızı varsayalım.
7464 sayılı kanunda, “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınan konutun kısa süreli kiralanmasından elde edilen gelirin nasıl vergilendirileceği ile ilgili bir düzenleme bulunmamaktadır.
Uygulamada, Turizm Bakanlığı “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” düzenlediğinde bu belgeyi, Vergi Dairesine, Emniyet Müdürlüğüne, Büyükşehir ve İlçe Belediyesine, Su ve Kanalizasyon idaresine göndermektedir.
Vergi dairesi, izin belgesi tarihi itibariyle “Ticari Kazanç” vergi mükellefiyeti ve e-arşiv portal kaydı oluşturmaktadır. İlçe Belediyesi, izin belgesi tarihi itibariyle “Çevre ve temizlik vergisi” mükellefiyeti oluşturarak hemen “Çevre ve temizlik vergisi” ve “Katı atık geliri” tahakkuku yaparak ihbarname göndermektedir.
Su ve Kanalizasyon idaresi ise mevcut konut aboneliğini hemen işyeri aboneliğine dönüştürerek, yaklaşık 3 kat fazla olan işyeri tarifesini uygulamaya başlamaktadır.
Bu makalemizde, “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınan konutun kısa süreli kiralanmasından elde edilen gelirin “Gayrimenkul sermaye İradı” mı yoksa “Ticari Kazanç” mı olduğu incelenecektir.
Bu incelemeye geçmeden önce, kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin “Gayrimenkul sermaye İradı” veya “Ticari Kazanç” sayılması arasındaki farkı anlamak gerekir.
Kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin “Gayrimenkul sermaye İradı” sayılması halinde, 1 takvim yılı içinde elde edilen kira geliri, sonraki yılın mart ayında beyan edilecektir. Beyan sırasında, aidat, elektrik, su, doğal gaz, internet, tamirat, sigorta, emlak vergisi gibi giderlerin yanında, var ise dairenin kredi borcu için ödenen faiz düşülebilmekte ve kalan net gelir üzerinden tarifeye göre gelir vergisi ödenmektedir.
Kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin “Ticari Kazanç” sayılması halinde ise, öncelikle elde edilen kira geliri için fatura kesilmesi, %20 KDV ödenmesi, %2 turizm vergisi ödenmesi, her ay beyanname verilmesi ve damga vergisi ödenmesi, geçici vergi ödenmesi, yılın sonunda tekrar gelir vergisi beyannamesi verilmesi ve net gelir üzerinden tarifeye göre gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Bu durumda da yapılan bazı giderler ve KDV’si beyan sırasında düşülmektedir. Ancak ticari bir işletmedeki gibi, alınan ve satılan bir mal olmadığından, KDV yükünün büyük kısmı kiraya veren üzerinde kalmaktadır. Kiralanan konutun kredi borcunun faizinin gelirden düşülebilmesi için, konutun işletmeye dahil edilmesi, amortisman ayrıması düşünülebilir ise de, konutun satılması durumunda ilave bir vergi yükü ile karşı karşıya kalınabilecektir.
Görüldüğü gibi, Kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin “Ticari Kazanç” sayılması, konut sahipleri açısından büyük bir ilave külfet oluşturmakta, Vergi Dairesi açısından ise kazançlı olmaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun “Gayrimenkul sermaye iradının tarifi” başlıklı 70. Maddesinde “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır: 1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı” şeklinde tanımlama yapılmıştır.
Gelir Vergisi Kanunda, kiralamanın süresi konusunda bir sınırlama bulunmamaktadır.
Türk Borçlar Kanununun 299. Maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” denildikten sonra 300. Maddesinde “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.” denilmiştir.
Borçlar kanununda da kira sözleşmesinin süresi ile ilgili bir sınırlama bulunmamaktadır.
Kanunlardaki tanımlardan hareketle, kiralamanın süresine bakarak, kiralamanın kısa süreli olması halinde elde edilen gelir kira geliri değil, ticari kazanç olduğunu söylemek mümkün değildir.
Ancak Vergi Daireleri son yıllardaki özelgelerinde “Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.” görüşü belirtilmektedir. (13/09/2012 tarihli B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37-12/10]-928 sayılı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi)
Özelgedeki “konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından” ifadesinin çok anlamsız bir iafde olduğu düşünülmektedir. Zira izin belgesinin adı “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” olduğuna göre olayın “kiralama olduğu” tartışmasızdır.
Gelir Vergisi Kanununun “Ticari kazancın tarifi” başlıklı 37. Maddesinde “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” Denilmiştir. Ancak “Ticari Faaliyet” tanımı yapılmamıştır. Kanunda ticari faaliyete örnek olarak “Özel okul ve hastanelerle benzeri yerlerin işletilmesi”, “Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işleri”, “menkul kıymet alım-satımı ile devamlı olarak uğraşanların bu faaliyetleri” gibi faaliyetler gösterilmiştir.
Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun 16.06.1994, E.1992/2, K.1994/2 sayılı kararında; “ticari ve sınai faaliyetin sermaye-emek karışımı bir kaynağa dayandığı anlaşılmaktadır. Ticari faaliyetin en önemli özelliği gelir sağlama amacına yönelik faaliyetin olması, faaliyetin ticari bir organizasyona dayalı bulunması ve faaliyetin devamlılık arz etmesidir. Gelir elde etmek ve devamlılık unsurları iktisadi işletmenin de en önemli özelliğidir” denilerek “gelir sağlama amacı”, “organizasyon” ve “devamlılık” unsurlarına dikkat çekilmiştir.
Danıştay 9. Dairesinin 2016/8312 E. 2018/152 K. Sayılı 25.01.2018 tarihli kararında “Ticari organizasyonun varlığı da; "işçi çalıştırılması", "işyeri kiralanması", "yapılan işlem adedinin çokluğu" ve "muhasebe hesaplarının tutulması gerekliliği" gibi çeşitli unsurların mevcudiyeti ile anlaşılabilir. Yapılan muamelelerdeki çokluktan anlaşılması gereken, hem alımda hem de satımda devamlılığın gerçekleşmiş olmasıdır.” denilerek, organizasyon tanımı yapılmıştır.
Ankara Bölge İdare Mahkemesinin E 2020/59, K. 2020/485 T. 1.7.2020 tarihli kararında “ ticari faaliyetin sermaye tahsisi, iş yeri açılması, personel istihdamı gibi unsur ve şartların tümü veya bir kısmının bir araya getirilmesi ile oluştuğu” şeklinde ticari organizasyon tanımı yapılmıştır.
103 seri nolu Gelir Vergisi Tebliğinde “Bunlar dışında, turistik mahallerde evlerinin tamamını veya bir kısım odalarını, turizm mevsiminde, turistlere möbleli veya möblesiz olarak kiraya veren kimselerin elde ettikleri iratların gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi lazım*gelir*(G. V. K. Madde: 70/1). Kiranın, yatak başına veya sair ölçülere göre kararlaştırılmış olması durumu değiştirmez. Esasen Danıştay 4. Dairesince, benzeri bir olay ile ilgili olarak verilen 16/6/1966 gün ve E: 1962 / 1642- K: 1966/2963 sayılı kararda, odaların, mobilya ile kiralanmasının pansiyonculuk için kâfi olmadığı, ütü, çamaşır, yemek gibi hizmetlerin, pansiyonculuğun bir gereği olduğu belirtilmiştir.” denilmiştir.
Antalya Vergi Dairesi Başkanlığının 09.02.2012 tarihli B.07.1.GİB.4.07.16.01-GVK.ÖZ.2011.213-78 sayılı özelgesinde “Diğer taraftan, söz konusu bağımsız bölümlerin (meskenlerin) ütü, çamaşır, yemek gibi hizmetlerin de sağlanması suretiyle kiraya verilmesi halinde elde edilecek*gelirin ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.” görüşü verilmiştir.
Danıştay’ 3. Dairesinin E. 2010/5092 K. 2012/5031 T. 28.12.2012 tarihli kararında ; “dairelerin benzer şekilde döşenerek bastırılan el ilanları ve broşürlerle tanıtılması, kiralama faaliyetinin çokluğu ve sürekliliği amacına yönelik olup,*ticari faaliyetin ana unsurlarından olan devamlılık kasıt ve niyetini, personel istihdam edilerek çamaşırhane, internet, ısınma ve güvenlik hizmetleri verilmesi ise faaliyetin organize bir şekilde yürütüldüğünü gösterdiğinden, söz konusu gayrimenkulde, belli bir sermaye tahsis edilerek, organize bir şekilde emek, personel istihdamı ve girişimcilik unsurlarının da bulunduğu bir faaliyetin yürütülmesi sonucu elde edilen gelirin*ticari kazanç*olarak vergilendirilmesi icap ettiğinden” denilmiştir.
7464 sayılı kanundaki “Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda başvuruda a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının” istenmesi, 5 adetten daha az daire içim ise ruhsata gerek görülmemesi de dolaylı bir kriter olarak yorumlanabilir.
Yukarıdaki mevzuat birlikte değerlendirildiğinde, 5 daireli bir apartmandaki 1 adet dairenin, personel istihdam edilmeden, ütü, çamaşır, yemek gibi hizmetler verilmeden, sadece dairenin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi faaliyetinin ticari bir faaliyet sayılamayacağı görüşüne varılmaktadır.
Diğer taraftan 100 günün üzerindeki süreyle yapılan kiralamalar 7464 sayılı kanunun kapsamı dışında bırakılmıştır. Aynı konutun 1 yıllık dönemde hem 100 günden fazla süreli, hem daha kısa süreli kiralanması da mümkündür. Böyle bir durumda gelirin nasıl vergilendirileceği de bir sorundur.
Kısa süreli kiralamaların, ticari kazanç olarak nitelendirmesi, kısa dönemde vergi dairesi tarafından avantajlı gibi görünse de, kira maliyetlerini ve fiyatları yükselteceğinden talebin azalmasına yol açacağı kuşkusuzdur. Bu durumda bir kısım konut sahipleri kısa süreli kiralamadan vazgeçecek, bir kısmı kayıt dışı olarak çalışacak ve sonuçta vergi geliri azalacaktır.
Kısa süreli kiralama turizmi, otel turizminden farklı bir türdür. Kısa süreli kiralama turistlerinin, kira fiyatları yükseldiğinde otellere yöneleceğini düşünmek bir yanılgıdır. Fiyatlar yükseldiğinde, kısa süreli kiralama turistlerinin Yunanistan, Bulgaristan, Romanya ve Gürcistan’a yönelmeleri daha yüksek bir ihtimaldir.
Keza kısa süreli kiralama yapan kişilerin de, Türkiye’deki dairelerini satarak, Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Gürcistan, İspanya, Almanya ve hatta Amerika’da daire alarak faaliyetlerini yabancı ülkelere kaydırmaları da ihtimal dahilindedir.
Kısa süreli kiralamaların, izin sürecini ağır şartlara bağlamak ve ağır vergi yüküne tabi tutmak sonuçta doğrudan turizm gelirlerini olumsuz etkileyeceği düşünülmektedir.
Kısa süreli kiralama için özel bir vergi düzenlemesi yapılması, e-devlet üzerinden basit ve kolayca beyan ve ödeme yapılabilecek şekilde bir uygulama geliştirilmesi, vergi oranlarının makul düzeyde tutulması, kiralama işlemlerinin kayıt altına alınarak verginin yaygınlaştırılması daha akıllıca olabilir.
Sonuç olarak; “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” kapsamında, personel istihdam edilmeden, ütü, çamaşır, yemek gibi hizmetler verilmeden, kısa süreli kiralanmasından elde edilen gelirlerin “Gayrimenkul sermaye iradı” olduğu “Ticari Kazanç” sayılamayacağı düşünülmektedir.25.07.2024
Av.Fikret Avcı
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Konutların Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralanmasında (Airbnb) Vergilendirme" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Fikret Avcı'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Konutların Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralanmasında (Airbnb) Vergilendirme
