|
1. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Verilmesi Hususu Türk Borçlar Kanunu’nun 312. Maddesinde, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” denilmek suretiyle yasal dayanağını bulan kira sözleşmesinin tapuya şerhi durumu, ilgili kanun maddesinden de görüleceği üzere kira sözleşmesinde kararlaştırılabilir. Şerh için, kiralananın taşınmaz olması ve buna ek olarak sözleşmede şerh durumunun kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Belirtilmelidir ki, sözleşmede tapuya şerh imkanı yer almıyorsa, kiracının kira sözleşmesini şerh ettirme imkanı bulunmamaktadır. Sözleşmede şerh imkanı düzenlenmişse, bu durumda şerh verilmesini isteyebilecek olan kişi maliktir. Malik tarafından yapılacak tescil talebinin yazılı olması zorunludur. Sözleşmede bu şekilde bir hüküm yer almasına rağmen malik tapuya şerh vermekten kaçınırsa, kiracı işlemin yapılması için mahkemeden bir karar verilmesini isteyebilir. “Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh
edilebileceği hususu düzenlenmiştir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanununun 312. maddesinde, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin karlaştırılabileceği hükmüne yer verilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda iki taraf sözleşme yapabilir. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunundaki bu düzenlemeler gereğince kira sözleşmesinin şerh anlaşması olduğu sürece tapuya şerhi olanaklıdır.” (Yargıtay 3.HD, E.2017/5629, K.2019/4779, T.21.5.2019.)
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi durumunda kiralananın el değiştirmesi veya sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde sınırlı ayni hak elde etmesi durumunda kira sözleşmesi etkilenmeyecektir. Kira sözleşmesi tapuya şerh edildikten sonra yeni malik dahi kira şerhi ile bağlıdır. Şerh, yeni malikin şerh süresince kiracının haklarına uymak zorunluluğunu doğurmaktadır.
Kira sözleşmesinin şerhinin geçerlilik süresi ile ilgili olarak herhangi bir süre belirtilmemiştir. Ancak, doktrinde yer alan görüşlere göre tapu siciline yapılacak şerh 10 yıl için etkisini sürdürür. 10 yıl sonunda taraflar şerh iradelerini yenileyebilirler.
Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi durumunda, zorunlu ve hukuki nedenler bulunmadığı sürece bu şerhin iptali istenemez. Kira sözleşmesinin şerhi, kiralananı iktisap edenin konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK. m.351’e dayalı tahliye davası açma imkanını ortadan kaldırır. Şerhin etkisi, kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle veya en geç kira sözleşmesinin sona ermesiyle kendiliğinden sona erer.
2. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Öncelikle sona erme bakımından genel hüküm mahiyetinde olan bazı kanun maddelerinin belirtilmesi gerekmektedir. TBK m.327, “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” TBK m.329,” Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira
sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” İlgili hüküm, TBK m.347 de düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesinde de
uygulanır. TBK m.331, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren
önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” TBK m.315, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri
ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” (Temerrüt nedeniyle fesih)
TBK m.316, “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın
bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
TBK m.332, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.”
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Fesih Yoluyla Sona Ermesi TBK m.347, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Bununla birlikte, 347/3 hükmünde görüleceği üzere kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın özenli kullanılmaması veya kiracının iflası durumlarında kiraya veren genel hükümlere göre sözleşmeyi sona erdirebilir.
B. Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi • Kiracının temerrüdü durumu kiraya veren bakımından sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme imkanı sağlamaktadır. TBK m.352, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Ayrıca 352/1 hükmüne göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
• TBK m.350 hükmüne göre, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
• TBK m.351 hükmüne göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Stj.Av.Ayşenur Yavuz'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
