|
AVM KİRA SÖZLEŞMELERİ – ORTAK GİDERLER
AVM ve kira sözleşmelerini incelemeye devam ettiğimiz bu makalemizde en önemli noktalardan biri olan ortak giderler üzerinde durmak istiyorum. Tüm AVM ve Outletlerde yönetimin gerçekleştirilebilmesi amacı ile ortak gider başlığı altında kira bedelinin dışında ayrı bir kalem olarak kiracılardan ödeme alınmaktadır.
Bazen ortak giderin içinde reklam katkı payı da bulunmakta bazen ise reklam katkı payı farklı bir kalem olarak tahsil edilmekte ise de çoğunlukla AVM’ler ve Outlet ’ler tüm bu bedelleri ortak gider adı altında tek kalemde tahsil etmektedir.
Bir AVM veya Outlet yaşayan bir kasabaya benzediği için doğal olarak yönetilmeye, temizliğe, güvenliğe, reklama, pazarlamaya, kiralama ve benzeri günlük, haftalık, aylık ve dönemsel aktivitelere kesintisiz olarak ihtiyaç duyar.
Tüm bu faaliyetlerin masrafları ise kiracılardan toplanır. Burada doğal olarak akla vekalet ilişkisi gelmektedir. Çünkü kiralayan sözleşmeye yazdığı düzenleme ile yukarıda sayılan sürekli aktivitelerin giderlerini kiracıların karşılayacağını belirtir ve toplanan bütçe ile kiracılar adına yönetimin yapılacağını ve fiiliyatta bu yönetimi bizzat kendisinin veya kendisinin seçeceği yönetici firma yahut yönetici şahıs eliyle yürütüleceğini duyurur. Benim açımdan buraya kadar bir sorun yoktur fakat neredeyse her AVM sözleşmesinde standart olmuş düzenlemeye göre kiralayan devamında şöyle bir ifade ekler. ‘’ Kiracıların herhangi bir denetleme, hesap sorma veya müdahale yetkisi yoktur.’’
İşte bu kısmı benim bir hukukçu olarak kabul edemeyeceğim bir düzenlemedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre vekil hesap vermek zorundadır ve bu emredici bir yasal düzenlemedir. Yani taraflar arasında aksine bir anlaşma yapılmakla vekil hesap verme ve özen gösterme borcundan kurtulamayacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 502. Ve 508. Maddeleri arasında vekâlet ilişkisi düzenlenmiştir. Özetle müstakil bir vekâlet sözleşmesi olmasa bile AVM yönetiminin profesyonel olması, mesleğinin yönetim olduğunu ilan etmesi, yönetim işini üstlendiğini duyurması, bu nedenle kiracılardan ücret alıyor olması, kiracılara hesap vermek zorunda olması sebeplerinden AVM yönetimleri, kiracıların vekilidirler. AVM’leri amaca ve kiracıların menfaatine uygun olarak AVM’yi en iyi ve en verimli şekilde yönetmekle mükelleftirler. Kiracıya karşı, çarşının güvenliğinden, temizliğinden, aydınlatılması ve klimatizasyonundan, çarşıya kendilerinin belirlediği dükkan karmasını oluşturan iş yerlerinden her birine yeterli ciroyu temin edebilecek ziyaretçi girişini sağlamak üzere sosyal, kültürel, sanat faaliyetleri, etkinlikleri ile ortak reklam, tanıtım, promosyon çalışmalarını uzmanlıkları, profesyonellikleri gereği en iyi ve yararlı bir şekilde yapmakla yükümlüdürler. Bu görevleri karşılığında kiracılar tarafından ücretleri ödenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunumuz 38. Maddesinde “yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur” ifadesinde muhatap olarak kat malikleri zikredilirken; kiracıların ortak giderleri ödemeleri hususunda kat maliki ile müteselsil sorumluluğu vardır (Madde 22)
Ortak alan yönetimiyle ilgili olarak sözleşmeyle özel düzenleme yapılabilinmektedir. Şayet özel düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kiracılar ortak alan giderlerine katılmakla yükümlüdürler ve kat maliki ile müteselsil sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 72. Maddesi “..ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.”
“…..kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”
Uygulamada neredeyse hiçbir AVM kiralayanının veya yönetiminin hesapları kiracılarına açmaları veya onları aydınlatıp toplanan ortak giderleri nasıl veya nereye harcadıklarını izah etmeleri yani hesap vermeleri maalesef söz konusu olmamaktadır. Toplanan ortak giderlerin nereye ve nasıl harcandığı konusu kiracılar için kapalı kutu durumundadır. Peki, bir kiralayan veya AVM yönetimi neden bu şekilde davranır?
Açıkçası itiraf etmek gerekir ki kiracılardan toplanan ortak giderlerin harcama tutarı ve biçimini kiracılardan gizlemek akla değişik düşünceler getirir. Son yıllarda AVM mağazası işleten perakendecilerin artık yüksek sesle dile getirdikleri gibi ortak giderler kiralayanlar için ikinci bir kira geliri olmuş gibi görünmektedir. Fakat hemen belirtmeliyiz ki bu şekilde bir davranış haksız, gayrimeşru bir kazanç kapısı meydana getireceği gibi hem özel hukuk hem de ceza hukuku bakımından ciddi sonuçlar doğuracağı açıktır. Nitekim yönetim işi kendisine emanet edilen yönetim açısından Türk Ceza Kanunu’nda düzenlenen emniyeti suiistimal suçunu, buna tevessül eden kiralayan için ise ticari ilişkiden doğan nitelikli dolandırıcılık suçunu oluşturabilir.
Özel hukuk açısından irdelediğimizde şunu ifade etmek gerekir: AVM sözleşmeleri sürekli borç doğuran süreli yani devam eden sözleşmelerdir. Bu tür süreli sözleşmelerin en önemli unsurlarından biri de ‘’güven’’ unsurudur. Yani tarafların birbirine duyduğu güven çok önemlidir ve bu güveni zedeleyen taraf kusurlu hareketi neticesinde sözleşmenin diğer tarafına aralarındaki sözleşmeyi haklı sebeple fesih edip zararlarının tazminini dava etmek hakkını verir. AVM ve Outlet boyutunda düşünülecek olursa toplanan ortak giderlerin nereye ve nasıl harcandığını izah etmeyen veya edemeyen kiralayan ve yönetim, bu kusurlu davranışı ile kiracılara ‘’güven unsurunun’’ kaybı nedeniyle sözleşmenin feshi ve tüm zararlarını (dekorasyon bedeli, yapılan ödemeler ve kar kaybını) dava etme hakkını doğurur.
Uygulamada kiracılardan 12 aylık giderler öngörülerek hazırlanan yönetim bütçesine göre m2 başına bir bedel talep edilmekte ve bu şekilde meydana getirilen bütçe ile AVM için gerekli tüm giderler yapılmakta ama kiracılara ne ilgili ayların sonunda ne de yılsonunda hesap verilmemektedir.
Bir kere düşünülecek olursa koskoca bir AVM veya Outletin bir yıllık gider ve harcamalarını tahmin ve planlarla hesap edip bütçeyi yılın sonunda gerçekleşen haliyle kuruşu kuruşuna %100 tutturmak hiçbir şekilde mümkün değildir. Bunu ancak ‘’Allah’’ yapabilir ama biz ‘’kullar’’ bir AVM veya Outletin bir yıl boyunca aydınlatma, soğutma, ısıtma, temizlik, güvenlik, yönetim ekibinin maaşları, telefon, internet, faks faturaları, reklam giderleri, peyzaj, sulama, otopark ve benzeri masraf ve giderlerini kuruşu kuruşuna tahmin edip tutturamayız. Peki, nasıl oluyor da 100 AVM’nin 99’u yılsonunda kiracılarına şu kadar açık verdik tamamlayın veya şu kadar fazla verdik iade ediyoruz diye dönmez?
Ya bu muhteremlere gökten ilham gelmekte ya da işin içinde iş var sizce de öyle değil mi?
Kaldı ki ortak giderler dolar ya da euro cinsinden kararlaştırılmakta ve giderler TL olarak yapılmaktadır. Yani bu muhteremler o kadar başarılılar ki döviz kurlarını da önceden bilebilmektedir.
Ben uzatmadan, dolaştırmadan fikrimi arz edeyim: ‘’Hırsız vaaaar!’’
Üzülerek belirtmeliyim ki piyasada AVM ve Outletlerin neredeyse hepsinde bu sorun var.
Zaten AVM kiralayan ve yönetimlerinin ısrarla hesapları kiracılardan saklamalarının, yasaların buyruklarına rağmen kiracılara kendilerinden toplanan ortak giderlerin nasıl ve nereye harcandığını izah etmemelerinin daha doğrusu izah edememelerinin sebebi de işte bu üzücü durumdur.
Bazen beni orta büyüklükte bir Anadolu kentinde bulunan AVM’nin kiracıları arayıp danışmak için görüşürken ben ortak gider olarak ne ödüyorsunuz diye sorunca m2’ye 10 euro gibi astronomik rakamlarla karşılaşabiliyorum. Hâlbuki çok iyi biliyorum ki İstanbul’un göbeğindeki üst seviye AVM’lerin yönetimi m2’ye 3,5-4 euro düzeyindeki ortak giderlerle kolaylıkla yapılabilmektedir.
AVM ve Outlet kiracılarına tavsiyem şudur; Eğer yönetim size ortak giderlerin nasıl ve nereye harcandığı konusunda ayrıntılı izahat vermiyor ve hesap vermekten kaçınıyorsa kiralayana bir noter ihtarı çekerek bu talebinizi resmi yoldan yapıp süre verin. Yine de karşı taraf doyurucu biçimde izahat yapmıyor ve hesap vermekten kaçınıyorsa bu size sözleşmeyi fesih hakkını ve zararlarınızı dava etme imkânını doğurur.
Ortak giderlerle ilgili bir diğer husus ise ortak gider yükünün m2 bazında adil ve eşit dağıtılmaması veya güçlü markalara ait mağazaların m2’lerinin manipülasyon yapılarak olduğundan çok daha küçük gösterilmek suretiyle avantaj sağlanmasıdır. Tüm bu uygulamalar sözleşmeyi feshedip tazminat davası açmak imkânını doğurabileceği gibi ceza hukuku manasında da ciddi sonuçlar doğurabilir.
Benden söylemesi; elçiye zeval olmaz derler.
Av.Kemal Çelik
05324416842 celik-hukuk@hotmail.com
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Avm Kira Sözleşmeleri-Ortak Giderler" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Avm Kira Sözleşmeleri-Ortak Giderler
