|
I- GİRİŞ
6570 Sayılı Taşınmaz Kiraları Hakkındaki Yasanın, kira artışını sınırlayan maddelerinin 19631 yılında Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesiyle oluşan boşluk, çeşitli Yargıtay Kararları ile; özellikle Yargıtay'ın 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile doldurulmuştur. Hukukumuzda, kira parasının saptanması, kamu düzeni2 ile ilgili sayılmıştır. Bu nedenle; kira paralarının saptanması sırasında, ülkemizin sosyal ve ekonomik gerçekleri, sözleşme özgürlüğünün önünde görülmüş, kira sözleşmelerinin saptanmasında kısıtlayıcı ve düzenleyici kurallar getirilmiştir. 1963 yılından bu yana, Yasal düzenlemenin yapılmamış olması, konunun salt, Yargıtay kararları ile çözüme kavuşturulmaya terk edilmesi doğrusu hukuk devleti anlayışı ile bağdaşmamaktadır.
Bunun sonucu olarak, çok sayıda Yargıtay Kararı kitaptan kitaba, elden ele gezmekte, ancak zaman ve değişken ekonomik veriler karşısında eskiyip, örnek olma niteliğini yitirerek meslektaşlarımızın ve yargıçlarımızın hata yapmalarına neden olmaktadır. İşin en ilginç yanlarından biri, bu konulardaki düzenlemelerin; yeni Yargıtay Kararları ile yapılmakta olması ve her yeni çıkan Yargıtay Kararının, yerel mahkemelerinin yaptığı bir hatanın ya da yanlış bir kararının BOZULMASI ile ortaya çıkmış olmasıdır. (Yargıtay’da onama kararlarında gerekçe yoktur. Bu nedenle hukukumuzda yol haritası görevini BOZMA kararları yapmaktadır. Yüksek Mahkemenin yasal bir düzenleme ya da usul yasasında yapılacak bir değişiklik beklemeden kendiliğinden onama ve ret kararlarını da gerekçeli yazması özlenen bir beklentidir.)
Yüksek Mahkeme, kira tespiti ile ilgili kararlarında ‘Sınırlı Endeksten’ sözetmektedir. Yanların, özgür istençleriyle imzaladıkları ya da anlaştıkları kira miktarında, üstü üste üç yıl %65 ile sınırlı olmak üzere endeksten artış yapılacağı ve ancak bu üç dönem sonunda, gelen dönem için hak ve nesafet ölçülerine göre kira bedeli saptanabileceği öngörülmektedir. Peki; bu endeks nedir ? Hangi kurumun ya da kuruluşun ve hangi ölçüte göre yaptığı endeks baz olarak alınacaktır. Bu endeksin niteliğine ilişkin çeşitli mahkemelerde görev alan bilirkişilerde ortak bir davranış ve görüş birliği var mıdır ? Bu sorunlar üzerinde karşılaştırmalı ve tablolar üzerinde bir inceleme yapmaya çalışacağız.
II- YARGITAY NE DİYOR ?
Yargıtay’ın ilk kararlarında; “Ticaret Bakanlığının yayınladığı endeksler” tümcesi geçmektedir. Bazı kararlarda; Devlet İstatistik Enstitüsünün yayınladığı endeksler denmekte, bazılarında ise Devlet İstatistikleri Enstitüsünün yayınladığı Toptan Eşya Fiyatları Endeksi denilmektedir. Çoğu kararda ise, “endeks” sözcüğü yalın olarak kullanılmakta ya da “sınırlı endeks” tümcesi geçmektedir. Örneğin; YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, bir kararında ; ( E.1996 / 626 K.1996 / 694 T.16.10.1996) “KİRA AKDİNİN DÜZENLENDİĞİ YILI TAKİP EDEN ÜÇ KİRA DÖNEMİ DOLMADIĞINDANKİRA PARASINA %65 İLE SINIRLI KALMAK KOŞULU İLE ENDEKS UYGULANMASI SURETİYLE AYLIK KİRA PARASININ SAPTANMASI GEREKİR “demiştir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ ise bir kararında ; ( E.1996 / 9320 K.1996 / 10153 T.01.10.1996) “OYSA Kİ; ŞARTLAR DEĞİŞMEDİĞİ VE ÖZEL GELİŞMELERİN VARLIĞI İDDİA VE İSPAT EDİLMEDİKÇE KİRA SÖZLEŞMESİNDE OLAĞAN RAYİCE UYGUN OLARAK KARARLAŞTIRILAN KİRA PARASINA TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSİ'NİN (T.E.F.ENDEKSİ'NİN % 65'İ AŞTIĞI DÖNEMLERDE % 65 İLE SINIRLI OLARAK) ÜÇ YIL İÇİN (ARDARDA 3 DEFA) ARTIRIMA ESAS ALINARAK BULUNACAK KİRA PARASININ O DÖNEMİN HAK VE NESAFET KURALLARINA UYGUN VE AŞIRI OLMAYAN BİR KİRA PARASI OLDUĞU İLKE OLARAK KABUL EDİLMELİ VE ONA GÖRE UYGULAMA YAPILMALIDIR. ÜÇ YILDAN SONRA İSE YENİDEN HAK VE NESAFETE GÖRE KİRA PARASI TESPİT EDİLECEKTİR.” biçiminde bir saptama yapmıştır. Son verdiğimiz 3. HD kararı örnek nitelikte bir karardır.
Görülüyor ki verilen bu iki örnek yanında çeşitli kitap ve dergilerde yayınlanan binlerce kararda endeksin nasıl uygulanacağı ve hangi endeksin baz alınacağı belirtilmemektedir. Yargıtay’ın uygulanmasını öngördüğü endeksin hangisi olduğu, endeksin niteliği ve içeriği belirtilmeden, salt “ENDEKS LER” başlığı altında Yargıtay Kararları Dergisi’nin son sayfasında verilmektedir. Ancak, burada verilen endekslerle, o yıl ve o ay için açıklanan TEFE endeksleri birbirini tutmamaktadır. Bunun sonucu olarak da yanlış bilgi ve yanlış yönlendirmelerle karşı karşıya kalmaktayız. Bir Televizyon kanalının, Hukuk Köşesinde, konuk meslektaşımın, kira tespitleriyle ilgili sorular karşısında verdiği yanıtlar beni oldukça şaşırtmıştı. Enflasyon oranlarını baz alırken, Yargıtay’ın ve Mahkemelerin kira artışlarında uyguladığı endeksleri değil, bir önceki aya göre değişim oranlarını toplayarak bir sonuç çıkarıyordu.
III- KAÇ TÜRLÜ ENDEKS VAR ?
Toptan Eşya Fiyat Endeksi, adından da anlaşılacağı gibi toptan mal alışverişlerinde meydana gelen fiyat değişimlerini gösterir. Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki değişimler ekonominin genel gidişatının bir göstergesidir. Tüketici Fiyat Endeksi ise perakende alışverişte karşılaşılan fiyat değişimlerini göstermektedir. Bu açıdan Yargıtay, Devlet İstatistik Enstitüsü’nün TEFE’ye ilişkin endekslerini baz olarak almaktadır. DİE tarafından, ülke genelindeki veriler ışığında hazırlanan 4 temel TEFE endeksi, her ayın 3. günü yayınlanmaktadır. Bunların hangisinin kira artışlarında uygulanması gerektiği açıkça tartışılmış mıdır ? Ya da tartışılmış ve bir karara varılmışsa bu neden yargı kararlarında gerekçeli olarak belirtilmemektedir ? Aşağıda 2002 yılı tüm aylar endeksi ardarda verilmiştir. Tüm aylar endeksinin verilmesindeki amaç; (1)bir önceki aya göre, (2) bir önceki yılın Aralık ayına göre, (3)Bir önceki yılın aynı ayına göre ve (4)12 aylık ortalamalara göre değişim oranlarının tablolara yansıyış biçimini tüm olarak göstermek içindir. Ayrıca bu tablolarda bir önceki yılın aynı ayının verileri de yer almaktadır.
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(OCAK 2002)
Toptan Eşya
Ocak
(1994=100)
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
4,2
2,3
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
4,2
2,3
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
92,0
28,3
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.02.2001 - 31.01.2002)* -* (01.02.2000 - 31.01.2001)
66,8
48,0
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(ŞUBAT 2002)
Toptan Eşya
Şubat
(1994=100)
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
2,6
2,6
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
6,8
5,0
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
91,8
26,5
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.03.2001 - 28.02.2002)* -* (31.03.2000 - 28.02.2001)
72,1
44,5
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(MART 2002)
Toptan Eşya
Mart
(1994=100)
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
1,9
10,1
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
8,8
15,6
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
77,5
35,1
**12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.04.2001 - 31.03.2002)* -* (01.04.2000 - 31.03.2001)
75,4
42,1
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(NİSAN 2002)
Toptan Eşya
Nisan
(1994=100)
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
1,8
14,4
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
10,8
32,2
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
58,0
50,9
12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.05.2001 - 30.04.2002)* -* (01.05.2000 - 30.04.2001)
75,3
41,8
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(MAYIS 2002)
Toptan Eşya
Mayıs
(1994=100)
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
0,4
6,3
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
11,2
40,5
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
49,3
57,7
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.06.2001 - 31.05.2002)* -* (01.06.2000 - 31.05.2001)
73,6
42,3
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(HAZİRAN 2002)
Toptan Eşya
Haziran
(1994=100)
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
1,2
2,9
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
12,5
44,5
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
46,8
61,8
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.07.2001 - 30.06.2002)* -* (01.07.2000 - 30.06.2001)
71,5
43,3
*
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(TEMMUZ 2002)
(1994=100)
Toptan Eşya
Temmuz
*
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
2,7
3,3
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
15,5
49,3
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
45,9
65,4
**12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.08.2001 - 31.07.2002)* -* (01.08.2000 - 31.07.2001)
69,1
44,8
*
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(AĞUSTOS 2002)
(1994=100)
Toptan Eşya
Ağustos
*
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
2,1
3,5
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
18,0
54,6
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
43,9
69,6
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.09.2001 - 31.08.2002)* -* (01.09.2000 - 31.08.2001)
66,3
46,9
*
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(EYLÜL 2002)
(1994=100)
Toptan Eşya
Eylül
*
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
3,1
5,4
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
21,7
62,9
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
40,9
74,7
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)*
(01.10.2001 - 30.09.2002)* -* (01.10.2000 - 31.09.2001)
63,0
49,7
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(EKİM 2002)
(1994=100)
Toptan Eşya
Ekim
*
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
3,1
6,7
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
25,5
73,8
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
36,1
81,4
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.11.2001 - 31.10.2002)* -* (01.11.2000 - 31.10.2001)
59,0
53,2
*
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(KASIM 2002)
(1994=100)
Toptan Eşya
Kasım
*
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
1,6
4,2
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
27,5
81,1
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
32,8
84,5
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.12.2001 - 30.11.2002)* -* (01.12.2000 - 31.11.2001)
54,6
57,0
*
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(ARALIK 2002)
(1994=100)
Toptan Eşya
Aralık
*
*2002*
*2001*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
2,6
4,1
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
30,8
88,6
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
30,8
88,6
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
(01.01.2002 - 31.12.2002)* -* (01.01.2001 - 31.12.2001)
50,1
61,6
2002 Yılı aylık tablolarında görüldüğü gibi; DİE, 4 istatistik açıklamaktadır. Yargıtay’ın kira artışlarında baz aldığı T.E.F. Endeksi; tabloların 4. satırında yer alan “12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranları”dır. Bu da altlarındaki parantez içine alınmış tarihlerden de da anlaşıldığı üzere; ( Örneğin Aralık 2002 ayındaki 12 Aylık ortalamalara göre değişim oranı 01 Ocak 2002 ile 31Aralık 2002 ve de 01 Ocak 2001 ile 31 Aralık 2001 arasında kalan) (iki ayrı) 12 aylık dönemin ortalamalarıdır. Diğer bir deyişle 1 Ocak 2001 ile 31 Aralık 2002 arasında kalan 24 aylık ortalamaları göstermektedir.
Tabloların 3. satırında yer alan oranlar ise; ‘Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim Oranları’nı yansıtmaktadır. Yani, ülkede yaşanan enflasyonu gerçek olarak yansıtan oranlar bunlardır. Örneğin; Aralık 2002 yılı istatistikleri, 3 Ocak 2003’te açıklanmış ve yıllık enflasyonun, TEFE’de %30.8 olduğu açıklanmıştır. Aşağıda, yıllara göre verilmiş enflasyon oranlarına baktığımızda, bunun doğru bir oran olduğunu görmekteyiz. Yargıtay, Aralık 2002’de sona ermiş ve sınırlı endeksten artış yapılacak bir kira sözleşmesi için, kiranın %30.8 artırarak değil, %50.1 artırarak ödemesini öngörmektedir. Bu da, kira bedellerinin kamu düzeni nedeniyle kontrol altında tutulması koşuluna karşılık büyük bir çelişkidir. Burada, kiracılar değil, kiralayanlar kazançlı çıkmaktadır. Bu sistemde, ilginç bir tahterevalli bulunmaktadır. Enflasyon yükselmeye başladığı zaman kiracılar, düşmeye başladığı zaman ev sahipleri, kazançlı çıkacak; ama bu düşüş ve yükselişler ani ve şoke edici olmayacaktır. Aşağıdaki, OCAK 2003 verileri ilginç tahterevalliyi göstermektedir. 2002 yılı ocak ayında enflasyon oranı, bir önceki yılın Ocak ayına göre %92’dir; kira artışlarında baz alınması gereken endeks ise, %66.8; yani %25 daha fazladır. 2003 Ocak ayında ise enflasyon %32.6’ya düştüğü halde, kira artışlarında baz alınacak endeks, %45.6’dır, yani %12.3 daha fazladır.
*
DEVLET İSTATİSTİK ENSTİTÜSÜ
TARAFINDAN AÇIKLANAN FİYAT İNDEKSLERİ
(OCAK 2003)
(1994=100)
Toptan Eşya
Aralık
*
*2003*
*2002*
*Bir önceki aya göre değişim oranı (%)
5,6
4,2
*Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı (%)
5,6
4,2
*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%)
32,6
92.0
*(01.01.2002 - 31.12.2002)* -* (01.01.2001 - 31.12.2001)
*12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
45.9
66.8
Şimdi bu endeksleri 2000, 2001, 2002 ve 2003 Ocak ayı verileriyle irdeleyelim.
1. BİR AYLIK DEĞİŞİM ORANLARI %
(Bir önceki aya göre değişim oranları) Toptan Eşya fiyatlarındaki artış oranlarının, o ay için gerçekleşen, Türkiye Geneli ortalaması alınır. Ay bazında fiyat artışlarını gösterir. Ay bazında fiyat artışlarının toplanması, salt,o aya ilişkin artışlar olduğu için ve diğer aylarla ilişkilendirilmediği için yıllık enflasyonu vermemektedir. Örneğin: aşağıdaki 1/II nolu tabloda, 2001 yılı aylık enflasyon artış oranları toplamı %65.8 iken 2001 yılı Enflasyon oranı %88.6’dır. Bu aylık oranlar toplanarak yıllık enflasyonlara ulaşılamaz. Aylık rakamlar, salt bir aylık değer artış oranlarını göstermekte olup, ayların birbirleriyle ilişkisi ve ilintisi kurulduğunda gerçek enflasyon rakamları ortaya çıkacaktır. Aşağıdaki Tablo 1/II bu ilişkilendirme sonucu nasıl yıllık enflasyona (2001 yılı için) gidildiğini göstermektedir.
*
*
2000
2001
2002
2003
2001
AYLIK
KÜMÜLATİF
Ocak
5.8
2.3
4.2
5.6
OCAK
2,3
Şubat
4.1
2.6
2.6
*
ŞUBAT
2,6
4,9598
Mart
3.1
10.1
1.9
*
MART
10,1
15,56074
Nisan
2.4
14.4
1.8
*
NİSAN
14,4
32,20149
Mayıs
1.7
6.3
0.4
*
MAYIS
6,3
40,53018
Haziran
0.3
2.9
1.2
*
HAZİRAN
2,9
44,60556
Temmuz
1.0
3.3
2.7
*
TEMMUZ
3,3
49,37754
Ağustos
0.9
3.5
2.1
*
AĞUSTOS
3,5
54,60575
Eylül
2.3
5.4
3.1
*
EYLÜL
5,4
62,95446
Ekim
2.8
6.7
3.1
*
EKİM
6,7
73,87241
Kasım
2.4
4.2
1.6
*
KASIM
4,2
81,17505
Aralık
1.9
4.1
2.6
*
ARALIK
4,1
88,60323
TABLO 1/I TABLO: 1/II
KAYNAK : DİE
1994=100 bazlı Toptan Eşya Fiyat İndeksleri kullanılmaktadır.
2. BİR ÖNCEKİ YILIN ARALIK AYINA GÖRE DEĞİŞİM ORANLARI %
Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranları, ayların, bir önceki yılın Aralık ayı arasındaki artış oranları arasında ilişki kurularak hesaplanan enflasyon oranlarıdır. Yıl sonuna yani Aralık ayı sonuna gelindiğinde, çıkan rakam o yıla ilişkin toplam enflasyon oranıdır. Yukarıda Tablo 1/II’de gösterilen biçimde her ayın, bir önceki yılın Aralık ayına göre enflasyon oranları ilişkilendirilerek bulunur. Burada salt Ocak ayı enflasyonu Bir önceki yılın Aralık ayına göre o ayın enflasyon oranını yansıtır. Bundan sonra sırasıyla Şubat, Mart ve diğer aylarda o aya ilişkin artış oranı yanı sıra, kendinden önceki aylar arasındaki irtibatlar da değerlendirilir. Tablo :2’de üç yılın verileri ve Ocak 2003 ayı değerlendirmesi yer almaktadır. Her ay meydana gelen fiyat artışları, bir önceki yılın Aralık ayı fiyatları ile kıyaslanarak hazırlanmakta, yeni yılın aralık ayı geldiğinde, o yılın enflasyon fiyatına ulaşılmaktadır. Örneğin yukarıdaki tabloya göre 2002 yılı enflasyonu TEFE; % 30.8, 2001 yılı enflasyonu TEFE ; %88.6’dır.
*
2000
2001
2002
2003
Ocak
5.8
2.3
4.2
5.6
Şubat
10.1
5.0
6.8
*
Mart
13.5
15.6
8.8
*
Nisan
16.2
32.2
10.8
*
Mayıs
18.2
40.5
11.2
*
Haziran
18.5
44.5
12.5
*
Temmuz
19.8
49.3
15.5
*
Ağustos
20.9
54.6
18.0
*
Eylül
23.7
62.9
21.7
*
Ekim
27.1
73.8
25.5
*
Kasım
30.2
81.1
27.5
*
Aralık
32.7
88.6
30.8
*
TABLO :2
KAYNAK: DİE
1994=100 bazlı Toptan Eşya Fiyat İndeksleri kullanılmıştır.
3. BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI AYINA GÖRE YILLIK DEĞİŞİM ORANLARI % (Aylar İtibari İle)
Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranları, Yargıtay’ın kira artışlarında baz alması gereken T. E. F. Endeksleridir. İki yılın aynı ayı arasındaki, 1 yıllık enflasyon oranlarını içermektedir. Örneğin; Ocak 2003 ayında Tablo:3’te yer alan %32,6 değeri, 2002 yılı Ocak ayından 2003 yılı Ocak ayına değin süren 1 yıllık TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSLERİNDEKİ artış oranını vermektedir. Aşağıda Tablo 3’te yer alan sütunlar değişik yılları göstermektedir. Örneğin 2001 yılı Nisan ayı değeri %50.9’dur. Bu 2001 Nisan ayında, bir önceki yılın yani 2000 Nisanına göre %50.9, Toptan eşya Fiyatlarında yıllık ortalama artış olduğunu göstermektedir. Yani, Kira Tespit davaları ile ilgili bir örnek verecek olursak; 2001 Şubat ayında kira dönemi biten ve %65 sınırlı endekse göre artması gereken kira oranı %26.5’tir. Bu oran, bir önceki yılın Şubat ayına göre TEFE’de meydana gelen artıştır. 2002 Şubat ayında ise aynı yer için kira bedeli %65 oranında artırılacaktır. Burada TEFE oranı % 91.8’dir. Ancak %65’ten fazla artırılamayacağı için kira, sınırlı endekse göre %65 oranında artırılacaktır. Ancak; Yargıtay bu endeksi kullanmak yerine aşağıda 4. bölümde açıklayacağımız ENDEKS çeşidini kullanmaktadır.
2000
2001
2002
2003
Ocak
66.4
28.3
92.0
32.6
Şubat
67.5
26.5
91.8
*
Mart
66.1
35.1
77.5
*
Nisan
61.5
50.9
58.0
*
Mayıs
59.2
57.7
49.3
*
Haziran
56.8
61.8
46.8
*
Temmuz
52.3
65.4
45.9
*
Ağustos
48.9
69.6
43.9
*
Eylül
43.9
74.7
40.9
*
Ekim
41.4
81.4
36.1
*
Kasım
39.1
84.5
32.8
*
Aralık
32.7
88.6
30.8
*
TABLO : 3
KAYNAK : DİE
1994=100 bazlı Toptan Eşya Fiyat İndeksleri kullanılmaktadır.
4- 12 AYLIK ORTALAMALARA GÖRE YILLIK DEĞİŞİM ORANLARI %
12 aylık ortalamalara göre yılık değişim oranı hesaplanırken, hesaplanan tarihten itibaren son 12 ayın, daha önceki 12 aya göre ortalama ne kadar değişim gösterdiğine bakılır. Yani hesaplanan tarihten itibaren geriye dönerek 24 aylık bir dönem incelenir. Yargıtay bu ENDEKS TÜRÜNÜ kullanmaktadır. Tablo 4’te yer alan veriler o ayın 24 aylık ortalama verilerini içerir. Yargıtay Kararları Dergisinde yer alan ve kira artışında baz olarak kullanılan endeksler bunlardır. Ancak bu verilerin kira artışlarında kullanılması yukarıdaki bölümlerde de belirttiğimiz gibi enflasyonun düştüğü aylarda kiracı aleyhine sonuçlar doğurmaktadır.
*
2000
2001
2002
2003
OCAK
54.6
48.0
66.8
45.9
ŞUBAT
56.3
44.5
72.1
*
MART
57.8
42.1
75.4
*
NİSAN
58.7
41.8
75.3
*
MAYIS
59.3
42.3
73.6
*
HAZİRAN
59.7
43.3
71.5
*
TEMMUZ
59.4
44.8
69.1
*
AĞUSTOS
58.8
46.9
66.3
*
EYLÜL
57.5
49.7
63.0
*
EKİM
56.0
53.2
59.0
*
KASIM
54.3
57.0
54.6
*
ARALIK
51.4
61.6
50.1
*
TABLO: 4
KAYNAK : DİE
1994=100 bazlı Toptan Eşya Fiyat İndeksleri kullanılmaktadır.
Bu endeksle ilgili teknik olarak şunlar söylenmektedir: “Ülkemizde fiyatlar genel seviyesi her ay değişim gösterdiği için 12 aylık ortalamalara göre yıllık değişim oranı, o yıl gerçekleşen enflasyonu daha nesnel ifade etmektedir. Bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan yıllık enflasyon oranı ise daha çok trendi tespit etmekte kullanılır. Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranları daha ani iniş ve çıkışlar gösterebilmektedir. Örneğin bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranlarında düşüş eğilimi gözlemlendiğinde, genellikle birkaç ay içinde 12 aylık ortalamalara göre yıllık değişim oranını da düşüş trendine girmektedir. Yada 12 aylık ortalamalara göre yıllık değişim oranı yükseliş trendine girdiyse; bu 12 aylık ortalamalara göre yıllık değişim oranının da yükselmeye başlayacağının bir işaretidir. Ancak hükümetin programda hedeflediği oranlar genellikle 'bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranı' üzerinden tespit edilmektedir.” Yargıtay’ın bu türü seçmesindeki neden de bu olmalıdır. Ancak aşağıda belirteceğimiz sakıncalar nedeniyle enflasyonun düşmeye başlaması halinde bu türün uygulama için seçilmesi kiracılar aleyhine bir sonuç doğurmaktadır.
IV- AYLIK ARTIŞLAR VE 12 AYLIK ORTALAMALAR KARŞILAŞTIRILMASI
Tablo:5’te, Aralık 2002 ayına ait 12 aylık ortalamalara göre enflasyon oranı %50.1, Bir önceki yılın aynı ayına göre enflasyon artış tablosuna göre ise %30.8’dir. Peki biz Aralık 2002’de sona eren Yargıtay’ın sınırlı endeks uygulamasına tabi bir sözleşmeyi yenilerken, hangi verilere göre artış yapacağız ? Her ikisi de TEFE endeksidir. Yargıtay, birinci bölümdeki endeksi uygulamaktadır. Yargıtay’ın kararlarında geçen Endeks sözcüğü; 12 Aylık Ortalamalara göre değişim tablosunu anlatmaktadır. Bunu seçerken de amacı kamu düzenini korumak olmuştur. Kamu düzenini korumak da kiracıları korumaktan geçer. Bir çok Yargıtay Kararında kiracıların korunmasının kamu düzeni gereği olduğu açık bir biçimde vurgulanmıştır.
YILLIK ENDEKSLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
12 AYLIK ORTALAMALARA
GÖRE DEĞİŞİM (%)
TABLOSU
BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI
AYINA GÖRE ENFLASYON
(%) ARTIŞ TABLOSU
AYLAR
2000
2001
2002
2003
2000
2001
2002
2003
OCAK
54,6
48,0
66,8
45,9
66.4
28.3
92.0
32.6
ŞUBAT
56,3
44,5
72,1
67.5
26.5
91.8
MART
57,8
42,1
75,4
66.1
35.1
77.5
NİSAN
58,7
41,8
75,3
61.5
50.9
58.0
MAYIS
59,3
42,3
73,6
59.2
57.7
49.3
HAZİRAN
59,7
43,3
71,5
56.8
61.8
46.8
TEMMUZ
59,4
44,8
69,1
52.3
65.4
45.9
AĞUSTOS
58,8
46,9
66,3
48.9
69.6
43.9
EYLÜL
57,5
49,7
63,0
43.9
74.7
40.9
EKİM
56,0
53,2
59,0
41.4
81.4
36.1
KASIM
54,3
57,0
54,6
39.1
84.5
32.6
ARALIK
51,4
61,6
50,1
32.7
88.6
30.8
TABLO: 5
Ancak burada bir terslik yaşanmaktadır. Aralık 2002 de Sınırlı endekse tabi bir sözleşmeye göre, 2002 yılının enflasyon oranı (Bir önceki yılın aynı ayına göre artış) %30.8’dir ve artışın bu yüzdeye göre yapılması gerekirken, Yargıtay kiracıların aleyhine olan %50.1’lik endeksi kabul etmektedir. Bu sözleşme şubat 2002 ‘de bitseydi, bu kez kiracı lehine bir sonuç çıkacak, bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık artış %91.18 olduğu halde 12 aylık ortalamalara göre değişim tablosu baz alındığında %72.1’lik artış kabul edilecekti. Ancak Sınırlı Endeks İlkesi nedeniyle her iki oran %65 ile sınırlı kalacaktı.
Eylül 2001’de sınırlı endeks uygulamasına tabi bir kira artışında, durum daha farklı olacak bu kez o yılın enflasyon oranı %74.7 iken ve de %65 uygulaması yapılması gerekirken kira parasında %49.7 olarak artış yapılacaktı.
V-KİRA ARTIŞLARINDA KISITLAMA GEREĞİ YA DA KAMU DÜZENİ
Yargıtay’ın kira artışlarında kısıtlama getiren 6570 Sayılı yasanın 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptalinden sonra da çeşitli kararlarında, kira artışlarını sınırlandırma çabası içinde olduğunu görmekteyiz. Bu çabayı Türkiye’deki ekonomik koşulların ve geniş halk kitlelerinin ekonomik durumları ile konut gereksinimleri arasındaki ilişkiye ve bu ilişkinin doğurduğu bir “kamu düzeni” anlayışı ile açıklayabiliriz. Yargıtay; ekonomimizde alışkanlık haline gelen ve ekonomimizde kalıcı bulunan yüksek enflasyona karşı, daha kalıcı ve tutarlı yöntemler aramıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve E. 3-527, K. 627 sayılı kararı hem kamu düzenini açıklaması ve hem de Yargıtay’ın yüksek kira artışlarına bir sınır getirme arayışlarının felsefesini de içinde barındıran örnek bir karardır.
“...önce kamu düzeni kavramının ne olduğu, onun belli bir hukuki ilişkide varlığının nasıl saptanabileceği konusunun incelenmesinde yarar vardır. Kamu düzeni kavramının bir tanımının yapılmasının güçlüğü ortadadır. Ancak böyle bir kavramın mevcut olduğu ve kendisini bir çok hukuki ilişkide hissettirdiği de ortadadır. Bu gerçeği, konumuzla ilgisi oranında somutlaştırmaya çalışmak da bir zorunluluktur.
Von Tuhr`a göre: Medeni Kanunun Mer`iyet sureti ve tatbik şekli hakkındaki Kanunun 2. maddesinde olduğu gibi, kamu düzeninden, koruma ve uygulamasında, topluma büyük yararı bulunduğu kabul edilen özel hukuk kuralları anlaşılmak gerekir ( Andreas Von Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi kısmı Çev. Cevat Edege, Ankara 1983, Yargıtay Yayını No: 15 sh. 258 ).
Becker`e göre ise: Kamu düzeni, kamu menfaati düşüncesi ile konulmuş özel hukuk düzenidir. Aynı zamanda sözleşme serbestisinin sınırını tayin ederken, bu kavrama baş vurulabilir ( Becker, H. Borçlar Kanunu, Çev. Bülent Olcay, Ankara, 1967, sh. 97 ).
İsviçre Federal Mahkemesinin kamu düzeni hakkındaki tanımı ise şudur: Bir kuralın kamu düzenine ilişkin sayılması için bu kurala aykırılığın, ülkenin hukuk düzeninin temel ilkelerinden birisiyle çatışması, ya da ülkenin genel hukuk duygusunu ağır şekilde zedelemesi zorunludur ( Kaneti Selim: İsviçre Federal Mahkemesinin Borçlar Hukuku Kararları, Ankara 1968 Sh. 22 ).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.1973 gün 609/959 sayılı kararında ise Kamu düzeni kavramı, benzer yönler olmakla beraber her ülkenin, o ülkenin kendisine özgü tarihsel, sosyal, ekonomik ve diğer koşulların oluşturduğu özel bir anlam taşır. Hükmüne yer verilmiştir.
Kamu düzeninin yazılı metinler ve mahkeme içtihatları gibi başlıca iki kaynağı olmakla beraber, Schwarz`in da belirttiği üzere "Kamu düzeni, takdiri bir kavramdır. Bunu kesin olarak sınırlamaya olanak yoktur" ( Schwarz, Andreas, B: Borçlar Hukuku Dersleri; Çev. Bülent Davran, İstanbul 1948, Sh. 343 ).
Gerçekten de ünlü Fransız Hukukçusu Niyabet`in de açıkladığı gibi kamu düzeni kavramı ifade edilebilmekten çok, duyulabilen, sezinlenebilen şeylerdir.
Yukarıdaki görüşler birleştirilip incelendiğinde şu sonuca varılabilir: Bir kuralın kamu düzeni ile ilgisi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun az önce sözü edilen kararında belirtildiği üzere, ülkenin sosyal, ekonomik, kültürel ve tarihsel gerçeklerine göre belirlenmelidir. Diğer bir deyimle, sözü edilen gerçekler kuralın vazgeçilmezliğini; toplumsal yararını ve hukuk düzeninin korunmasına yönelik amacını ortaya koyuyorsa, kuralın kamu düzeni ile ilgisi kabul edilmelidir.
Kamu düzenine ilişkin kuralı bu geniş çerçeveye oturttuktan sonra "yasa gereği yenilenmiş sayılan kira dönemlerine ilişkin kira parasının" tesbitinde tarafların önceden kabul ettikleri bir yöntemin geçerli olup olmadığı; diğer bir deyimle bu dönem kira parasının tesbitine ilişkin kuralların ( 18.11.1964 gün ve 1964/2-4 sayılı Tevhidi İçtihad ) kamu düzeni ile ilgili olup olmadığı konusunun incelenmesine geçilebilir.
01.06.1955 tarihinde yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayri Menkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3. maddeleri, kira paralarını 1953 yılı rayici ile sınırlamış bu sınırı aşan kira parasını içeren kira sözleşmelerini yasaklayarak, taraflarca kararlaştırılmış olsa bile, kira parasının bu rayice indirilmesini ön görmüştür. Görülüyor ki Kanun koyucu, Borçlar Kanununun 19. maddesinde de ifadesini bulan akit serbestisini kısıtlamak durumunda kalmış ve bu suretle kamu düzeni kaygısı ile kurallar getirmiştir. Bu kuralların kamu düzeni ile ilgili olmdıkları iddia edilemez. Çünkü bunlar, hukuk düzenimizin kabul ettiği akit serbestisini, bir genel yarar için kısıtlamış; asıl işlevi, toplumda barışı sağlamak olan, hukuk düzenini muhafaza gayesinden kaynaklanan kurallardır.
Anayasa Mahkemesi, 26.03.1963 gün ve 3/67 sayılı kararıyla bu kısıtlamayı mülkiyet hakkının özüne dokunan nitelikte görerek, sözü edilen 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar vermiş ise de kararda aynen şu ifadeye yer vermiştir: "Mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu memleketlerde kiraların anormal yükselişine ve hayat pahalılığına karşı toplumu korumak amacı ile Devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe olunamayacağı, aynı amaçla kiraların kontrol altına alınmasının da kamu yararına olan tedbirler cümlesinden bulunduğu, Devletin bu konudaki müdahalesinin mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceğini öngören Anayasanın 36. maddesinin kapsamına girdiği, memleketimizde gayrimenkul darlığı devam ettiği sürece, kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesinin ve bu alanda sınırlama yapmasının, mülkiyet hakkının özüne dokunmamak şartıyla caiz bulunduğu ve bu müdahalenin kamu yararına olduğu hususunda görüş birliğine varılmıştır". Görülüyor ki, Anayasa Mahkemesi de, Devletin kamu düzenini sağlamak amacıyla kamu yararına olmak üzere akit serbestisinin bu konuda kısıtlanabileceğini ( mülkiyet hakkının özünü zedelememek koşulu ile ) ve düzenleyici kurallar getirilebileceğini kabul etmiştir. Nitekim, iptal edilen maddeler yerine yenilerinin getirilmesi için altı aylık bir süre verilmiş, fakat bu süre sonunda yeni bir yasa düzenlemesi getirilmediği için 2 ve 3. maddeler yürürlükten kalkmış bulunmaktadır.
Yasadaki bu boşluk, Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca, uyuşmazlığı çözümlemekle görevli mahkemelerce doldurulmaya başlanmış ise de, bu konuda bir birine çelişik kararların çıkması üzerine, yeknesak bir uygulamanın sağlanması amacıyla Yargıtay İçtihatları Birleştirme yoluna gitmiş, 18.11.1964 günlü 2/4 sayılı kararı ile, bir kanun koyucu gibi, 2. ve 3. maddelerin iptali ile meydana gelen yasa boşluğunu kanun çıkıncaya kadar onun yerine kaim olmak üzere doldurmuştur.
Tevhidi İçtihadı müzakereleri sırasında, kira parasının serbest bırakılması istenilmiş, ancak 6570 sayılı Kanunun iptal edilmeyen ve "Kanuna göre taayyün eden kira bedelleri" ile kira sözleşmesinin devam edeceğinden söz eden maddeleri karşısında, bu ileri sürüşe itibar edilmemiştir. Gerçekten böyle bir görüş kabul edilse idi, yenilenen dönemde kiralayan, kiracısından yüksek kira parası istemek suretiyle, Yasanın 9 ve 11. maddelerine rağmen kiralananın her zaman tahliyesini sağlayabilecek ve bu suretle iptal edilmeyen yasa maddelerinin böyle bir uygulamayla bertaraf edilmiş olacağı kuşkusuzdur. Sonuç olarak anılan Tevhidi İçtihat Kararında "Kira akdi süresinin ... sona ermesi dolayısiyle başlayan yeni dönemde, akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun, bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemez ise ekonomi esasları ve hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması gerektiği ... hükme bağlanmıştır.
Görüldüğü gibi Tevhidi İçtihad, 6570 sayılı Kanunun kira parasının sınırlandırılmasına ilişkindir. Anayasa Mahkemesince iptal edilen 2 ve 3. maddelerinin yerine yeni yasa hükümleri getirilmemiş olması nedeniyle doğan boşluğu doldurmuştur. Tarafların sözleşme süresince kararlaştırılabilecekleri kira parasına müdahale etmeyerek, ancak akdin sona ermesiyle başlayan "yeni dönemde" kira parasının hakim tarafından belirleneceğini kararlaştırmıştır. Bu tevhidi içtihadın, iptal edilen 2 ve 3. maddeler yerine kaim olduğunda tereddüt edilmemelidir. O halde tevhidi içtihadın bu düzenlemesiyle getirdiği kuralın kamu düzeniyle ilgisi kabul edilmelidir. Bu durumda, taraflar kira sözleşmesinde akdi sürenin sona ermesinden sonra yasa gereği yenilenen dönem için bir kira parası saptamış ya da bu saptamaya esas olacak yöntemler belirlemiş iseler bunlar geçersiz olup onun yerine tevhidi içtihadın kabul ettiği esasın geçeceği bu kabulün doğal sonucu olacaktır.”
Yüksek enflasyonla yaşanan yılların yanında, 1994 yılı son günlerin moda deyimi ile ‘hiper enflasyon’ dönemi olmuştur. Bunun sonucu olarak, Yargıtay 1994 yılından itibaren DİE’nin 1994 yılı 100 kabul edilen ‘12 Aylık Ortalamalara Göre Yıllık Değişim Oranları’nı kira artışlarında baz almaya başlamıştır. Aşırı yüksek çıkan oranların, kiracıya yansıtılmaması için, 24 aylık bir artış oranını sistemleştiren bu türün seçilmesiyle, aşırı yükselişlerin kiracılara yansıması önlenmiştir. Burada çift önlem alınmıştır.
1. SINIRLI ENDEKS: Enflasyonun yüksek çıkması halinde kira bedelleri %65 ile sınırlı olmak üzere artırılacaktır. %65’ten fazla kısım yansıtılmayacaktır. Burada süre 3 yıldır. Üç yıl üst üste endeks uygulaması yapılacak 4. dönemde kira bedelleri hak ve nasafet 3(Hakkaniyet) kurallarına göre saptanacaktır.
2. ENDEKS TÜRÜ SEÇİMİ: ( 24 Aylık ortalamalar) İkinci koruma Endeks seçimi ile ilgilidir. Seçilen endeks türü adı ‘12 aylık ortalamalara göre’ olsa da bu aslında iki yıllık enflasyonunun karşılaştırılması biçimiyle bulunan bir 24 aylık ortalamadır.
VI-UYGULAMADA ÇIKAN YENİ SORUNLAR
Yüksek enflasyona karşı alınan önlemlerden ikincisi olan, ENDEKS TÜRÜ SEÇİMİ enflasyonun düşmeye başladığı aylarda kiracılar için önlem olmaktan çıkmış kira artışının nedeni olmuştur. Enflasyonun düşmeye başlamasıyla durum ters işlemeye başlamakta ve düşük enflasyona karşın yüksek oranlı zamlar yapılması gerekmektedir. Burada kiracıları koruyucu tek kalkan %65 sınırı kalmıştır.
ÖRNEĞİN: Tablo 6’da yer alan aylarda, Enflasyon trendindeki düşüş, Yargıtay’ın uyguladığı endekslerde de görülmesine karşın, kiracılar, artırmaları gereken miktardan daha fazla kira artışı yapmak zorunda kalmışlardır. Mayıs 2002’de bu oran daha somut olarak görülmektedir. Enflasyon 2002 Mayıs ayında %49,3 olmasına karşın, sınırlı endeksten kiracılar %65 oranında artış yapacaktır. Aynı durum Nisan, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım 2002 aylarında da yaşanmaktadır. Ocak 2003’te de TEFE yıllık % 32.6 artmış olmasına karşın, kiracıların yapacağı artış oranı %45.9’dur. Şubat 2003’te, Mart 2003’te ve Enflasyonun yeniden çıkmaya başlayacağı aylara değin bu fark sürecektir.
2002 YILI
AYLARA
GÖRE
YILLIK ENFLASYON
%
YARGITAYIN UYGULADIĞI ENDEKS
%
NİSAN
58.0
75,3
MAYIS
49.3
73,6
HAZİRAN
46.8
71,5
TEMMUZ
45.9
69,1
AĞUSTOS
43.9
66,3
EYLÜL
40.9
63,0
EKİM
36.1
59,0
KASİM
32.6
54,6
ARALIK
30.8
50,1
TABLO : 6
VII- SONUÇ : Bu konunun ivedi olarak irdelenmesi, Yargıtay kararlarında kira artışının yeni ve güvenilir bir yönteme kavuşturulması gerekmektedir. Ülkemizde konut sorununun en üst düzeylerde olduğu yadsınamaz bir gerçekliktir. Çalışanların, memurlar, dul ve yetimlerin ücretlerindeki artışların IMF baskı ve denetimleri ile çok sınırlı tutulduğu bir dönemde, kira bedellerindeki artışların yaşanan enflasyon oranlarının üzerine çıkması ve bunun da Yargıtay’ca saptanmış olması sorunun (bu konuyu düzenleyici bir yasa çıkıncaya değin) gene Yargıtay’ca çözümlenmesini gerekli kılmaktadır. Hem de ivedi olarak...
1 6570 Sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerini Anayasa Mahkemesi 26.03.1963 gün ve 3/67 Sayılı kararı ile iptal etmiştir.
2 Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.1973 gün 609/959 sayılı ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve E. 3-527, K. 627 sayılı kararları. (Aşağıda, bknz : V- KİRA ARTIŞLARINDA KISITLAMA GEREĞİ YA DA KAMU DÜZENİ)
3 Nasafet sözcüğü; yanlış olarak kullanılan nesafet sözcüğünün doğru biçimidir. İnsaf, Doğruluk, Dürüstlük anlamındadır. Ancak Hukuk dilinde Türkçe tam karşılığı “Hakkaniyet”tir.
Sayfa 1
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Yargıtayın Kira Artışlarında Uyguladığı Endeks Ve Sorunlar" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Celal Ülgen'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Yargıtayın Kira Artışlarında Uyguladığı Endeks Ve Sorunlar
