|
YENİ İMAR YÖNETMELİKLERİNE GENEL BAKIŞ VE DEĞERLENDİRME
Nezih SÜTÇÜ1
İmar planı yapım ve uygulaması ile ilgili olarak mevzuatımızda yer alan iki temel Yönetmeliğin değerlendirmesi aşağıda yapılacaktır.
Bunlardan birincisi; Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği (PATİY)2 ve bu Yönetmelikte yapılan değişikliklerdir.3 Adından da anlaşılacağı üzere bu Yönetmelik, imar planı bulunan alanlardaki (PATİY m 1) planın uygulamasına yönelik olarak, proje, ruhsat, parselasyon gibi işlemleri düzenlemektedir.
İkincisi ise, “Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin” yerini alan “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği4dir.5 Bu Yönetmelik ise, arazi kullanım ve yapılaşma kararları getiren mekansal planların yapımına ve uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektedir (Mek Yön m 1).
İmar planı yapımı ve planın uygulanması ile ilgili bu Yönetmelikleri değerlendirelim.
A-PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİNİN DEĞERLENDİRMESİ
I)GENEL HÜKÜMLER
1)Eski düzenlemeden farklı olarak, planlarla ve ilgili idarelerce (İK6 m 5) (PATİY m 13) çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyecek hükümler getirilmiştir. Buna göre,
Bu ve Bakanlıkça çıkarılan diğer imara ilişkin yönetmeliklerde yer alan;
a)Genel hükümler (PATİY m 1-12),
b)Tanımlar (PATİY m 13-16) ve
c)Ruhsata ilişkin hükümler (PATİY m 57-64/A),
planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez (PATİY m 2) (PATİY m 6). Bu Yönetmeliğin ve ilgili idarelerin Kanuna ve diğer mevzuata göre çıkaracakları imar yönetmeliklerinin diğer hükümleri ise uygulama imar planında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır (PATİY m 2/1). Buna göre, planlama ile ilgili bir hususta sırasıyla;
a)Bu Yönetmelikteki değiştirilemez hükümler,
b)Değiştirilemez hükümlere aykırı olmayan uygulama imar planı hükümleri,
c)İlgili idarenin imar yönetmeliği,
d)İlgili idarenin, imar yönetmeliğinin içermediği konularda veya olmaması durumunda bu Yönetmelikteki diğer hükümler
sırasıyla uygulanacaktır. Ancak Yönetmeliğin bu hükmü, Bakanlar Kurulu kararı alınan uygulama ve yatırımlarda7, bedeli kamu kaynağı kullanılarak yapılan kamu yatırımları bakımından geçerli olmayacaktır. Bir başka anlatımla, Bakanlar Kurulu kararına dayanan yatırım ve uygulamalar ile kamu yatırımlarında, öncelikle imar planlarına, imar planlarında hüküm bulunmadığı hallerde bu Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
Makul bir gerekçe şartı aranmaksızın, Bakanlar Kurulu kararına dayanan tüm kamu yatırım ve uygulamaları bakımından, istisna getirilmesi uygun olmamış, eşitliği ve dengeyi bozmuştur.
2)Alt kademe planların, üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunlu tutulmuş ve bunun için 18 aylık süre öngörülmüştür ( PATİY m 2).8
3)Uygulama imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla*etüd*edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, şematik olarak gösterilenler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar ( PATİY m 2/3). Buna göre uygulama imar planının şema-şekil olarak bir değeri olmadığı ifade edilmektedir. Oysa Danıştay, imar plan paftası ile imar plan hükümlerinin çelişmesi halinde paftaya itibar edileceği görüşündeydi.9
4)Düzenlenecek yapı ruhsatlarında uyulması gereken yönetmelikler belirtilmiştir. Buna göre, ruhsatlarda;*
a)27/11/2007*tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik,
b)5/12/2008 tarihli ve 27075 sayılı Resmî*Gazete’de*yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği,
c)8/9/2002 tarihli ve 24870 sayılı Resmî*Gazete’de*yayımlanan Yapı Malzemeleri Yönetmeliği,
d)26/6/2009 tarihli ve 27270 sayılı Resmî*Gazete’de*yayımlanan Yapı Malzemelerinin Tabi Olacağı Kriterler Hakkında Yönetmelik,
e)6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî*Gazete’de*yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ile
f)14/7/2007 tarihli ve 26582 sayılı Resmî*Gazete’de*yayımlanan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır (PATİY m 5).
5)Birden fazla yapının olduğu parsellerde, imara aykırılığın yapı bazında değerlendirilmesi ilkesi benimsenmiştir. Buna göre;
Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan *ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.
Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez (PATİY m 8). Bir parselde kat mülkiyeti, kısmi olarak kurulamayacağı için, sadece kullanma izni verilmesinin uygun görüldüğü, ancak kat mülkiyetine geçilmesinin engellendiği anlaşılmaktadır.
Kanımca, parseldeki tamamlanmamış binalardan birinin altında sığınak, otopark, kazan dairesi, kapıcı dairesi gibi zorunlu ortak alan niteliğindeki bölümlerin olması durumunda, tamamlanmış binalara izin ve ruhsat verilirken, bu ortak mahallerin de tamamlanmış olması gerekir.
6)Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun sorumluluğunda baz istasyonları imar planı kararı alınmaksızın ancak ilgili idareden ruhsat almak şartıyla yapılabilecektir ( PATİY m 9).
İnsanların iletişime geçmelerini sağlayan cep telefonlarının çalışabilmesi için baz istasyonlarına ihtiyaç vardır. İmar Kanununda yapı olarak tariflenen ve ruhsata bağlanmaları gereken baz istasyonları için lejant öngörülmesi ve bunların planda nerelerde yer alacağının belirlenmesi gerekir. İlgili kurumların da görüşü alınarak teknik alt yapı kapsamında belirlenecek yerlerin planda gösterilmemesi iptal nedeni sayılmaktaydı.10
7) Mimari estetik komisyonları11 tarafından özgün fikir ifade etmediğine karar verilen mimarlık eser ve projelerinin değişikliklerinin ilk müellif dışında farklı bir müellif tarafından hazırlanması halinde, bütün sorumluluk değişiklik projesini yaptıranlar ve projeyi hazırlayanlarda olmak üzere, idarelerce ayrıca ilk müellifin görüşü aranmayacaktır (PATİY m 10). Ayrıca proje müelliflerinin isteyebileceği ücrete sınırlama getirilmiştir.
Uygulamada, binanın her zaman projesine birebir uyması sağlanamamakta, o nedenle de tadilat projesi yapılması ve tadilat ruhsatı alınması zorunluluğu doğmaktadır. Ancak, proje müellifleri şahsi nedenlerle veya yüksek maddi menfaat temini amacıyla tadilat projesi ve ruhsatına imza vermekten kaçınmakta, binada oturanları mağdur etmekteydi. Yapılan düzenleme ile tadilat ruhsatı alınmasını engelleyen kötü niyetli müelliflerin bu davranışları engellenmiş olmaktadır.
8)İlgili idare organlarına kanunla verilmiş yetkiler dışındaki tüm yetkileri, idarenin en üst amiri kullanacaktır. Buna göre;
İlgili idare meclisi (örneğin Belediye Meclisine) veya encümenine ait olanlar hariç, bu Yönetmelikte ilgili idaresine bırakılmış olan takdir yetkileri ve sorumlulukları ilgili idarenin en üst amirine (Örneğin Belediye Başkanına) veya bu amirin yetki devri yaptığı makama ait olacaktır (PATİY m 11).
9)Ruhsat süresi ve yenilemesi ile ilgili hükümler getirilmiştir ( PATİY m 12).
a)İki yıl içinde inşaata başlanmasa bile, beş yıllık ruhsat süresi içinde ruhsat yenilemesi başvurusu sonucu, ilk ruhsat tarihindeki şartlar dahilinde değerlendirme yapılması öngörülmüştür (PATİY m 12/1).
b)Mevzuata uygun olarak bitirilmesine rağmen, beş yıllık süre içinde yapı kullanma izni alamadığı için ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetim kuruluşları tarafından hazırlanacak rapora istinaden doğrudan (ruhsat düzenlenmeksizin) yapı kullanma izni verilebilecektir Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabi olacaktır ( PATİY m 12/2)
c)Uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya teknik altyapı alanlarında12 kalan ve kamulaştırma kararı alınan yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal durdurulur. Bu yapılarla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri, kamulaştırmayı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki plana ve kamulaştırma gerekçesine göre vereceği görüş doğrultusunda sonuçlandırılır.
Yapılan değişiklikle kamulaştırmaya konu diğer alanlarda (sosyal altyapı alanları, park kültürel tesis alanları vs. gibi)13 kalan yapılarda ise derhal ilgili idarece seviye tespiti yapılır ve ilgilisine tebliğ edilir. Kamulaştırma kararı alınıncaya kadar ruhsat eki projelerine göre tamamlanmasına izin verilir, bu yapılarda ruhsat yenilemesi veya kısmi kullanma izni veya yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi kamulaştırma işlemlerini durdurmaz. Ancak kamulaştırma yapılırken seviye tespitinin üzerinde yapılan kısımlar için kamulaştırma bedeli ödenmez. Bu yapılara kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelen yapılarda da bu fıkra hükmü uygulanır ( PATİY m 12/3).
d)Aleyhe bir şekilde imar planı değişikliği olsa bile, kazanılmış hak ilkesi gereği, bina ruhsatına uygun tamamlanabilecektir. Mevcut yapısı, değişiklikten sonraki imar planına aykırı olan parselleri kapsayan imar uygulamasında, parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılacak, ortaklığın bina bedeli bu tespite göre belirlenecek ve yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi bina bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmayacaktır ( PATİY m 12/4).
Yukarıda (c ) ve (d) bentlerinde idarenin ruhsat ve yapı kullanma izni vererek, binanın tamamlanmasına ve inşasına müsaade etmesine rağmen, bedel takdirinde önceki seviyeyi dikkate alması bir çelişki oluşturmaktadır.
e)Ruhsat süresinin kesilmesi ilkesi benimsenmiştir. Buna göre, ilk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi14 ile beş yıllık süre yeniden başlayacaktır. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi de ruhsat süresine ilave edilecektir (PATİY m 12/5).
II)TANIMLAR
Tanımlar ( PATİY m 13-16) bulunmaktadır. Bunlardan önemli olanları üzerinde aşağıda durulmuştur.
A)Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları (PATİY m 14):
1. Çalışma alanları:
a) Merkezi iş alanı
b) Sanayi bölgesi
2. Sosyal ve kültürel altyapı alanları:
a) Yeşil alanlar
aa) Çocuk bahçeleri
ab) Parklar
ac) Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları
b) Spor ve oyun alanları
ba) Stadyum
c) Sosyal ve kültürel tesis alanı
ç) İbadet yeri
d) Mezarlık alanı
3. Alan kullanımları
a) Konut alanı
b) Ticaret alanı
c)*Ticaret+Hizmet,*Ticaret+Konut,*Ticaret+Hizmet+K onut*gibikarma kullanım alanları
ç) Yüksek nitelikli konut (rezidans)*
d) Konaklama tesisleri
e) Sağlık tesisleri alanı
f) Eğitim alanı
g)Askeri alanlar
B)Parsellere ilişkin tanımlar ( PATİY m 15)
1.Parsel cephesi
2.Parsel derinliği
C) Yapı düzenine ait tanımlar ( PATİY m 16)
Bunlar içinde, yapı düzenini sağlayan en önemlileri üzerinde durulacaktır.
Taban alanı ( PATİY m 16/1): Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler15 ve arkatlar16, yangın merdivenleri veya müstakil yangın merdiveni olmayan yapılarda yangın merdiveni olarak kullanılan bina merdivenlerinden biri, temele kadar inen toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler17, açık havuzlar, pergola18, kameriye19, bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları20, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri, açık otoparklar, tamamen toprağın altında kalan; otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı21 ve gri su22 toplama havuzu taban alanına dahil edilmez.
Taban alanı kat sayısı (TAKS) ( PATİY m 16/2): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır.
Yapı inşaat alanı (PATİY m 16/3): Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri23, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.
Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal) (PATİY m 16/4): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.*Katlar alanına;
Teras çatılar ve çatı bahçeleri, kanopiler, giriş saçakları, tabii veya tesviye zemine oturan avlular, sundurma24 gibi üstü hafif malzeme ile örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,
Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,
Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,
Mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının %30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı,
Ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi geçmeyen kısımları,
Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katta yapılan otoparklar ile konut, resmi kurumlar, eğitim ve sağlık tesisleri, ibadet yerleri, otel, opera, yurt, müze, kütüphane hariç umumi binaların teraslarında yapılan açık otoparklar,
Ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6 m2’si ve ışıklıklar,
Çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları,
Yapı yüksekliği 60.50 m.’den fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda emsale dahil katlar alanının % 3’ünü geçmemek koşuluyla sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
Bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
Bütün cepheleri tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’unu ve 3000 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,
Bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve toplamda katlar alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar,
Daha sonradan hafredilerek açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,
Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler,
dahil edilmez.
Özel çevre koruma alanları, kıyı alanları, sit alanları ve orman alanları gibi korunan alanlara ilişkin planlarda emsal, TAKS, yapı yaklaşma mesafeleri ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez. Korunan alanlar hariç olmak üzere uygulama imar planında yapılaşma koşulları belirlenmeyen; nüfusu 5.000’in altında kalan yerleşmelerde TAKS:0.20’yi, kat adedi 2’yi, nüfusu 5.000’den fazla 30.000’ den az olan yerleşmelerde TAKS:0.25’i, kat adedi 3’ü, nüfusu 30.000’den fazla 50.000’den az olan yerleşmelerde TAKS:0.30’u, kat adedi 4’ü, nüfusu 50.000’den fazla olan yerleşmelerde ise TAKS:0.40’ı, kat adedi 5’i geçemez. İmar planında TAKS ve KAKS verilmeyen parsellerde 2/8/2013 tarihinden sonra kat adedinin artırılmasına yönelik yapılacak plan değişikliklerinde bu alanlarda TAKS ve KAKS’ın verilmesi zorunludur, aksi halde bu parsellerde yapı ruhsatı düzenlenemez. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen mekanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alt bentte belirtilen emsal hesabı yapılırken, bağımsız bölüm bürüt alan tespit esaslarına göre işlem yapılır, ancak, bu hesaba bu bent uyarınca katlar alanına dahil edilmeyen alanlar, boşluklar dahil edilmez.
Uygulamada, emsalin brüt (kadastro) parsel alanından hesaplanacağına dair plan hükmü koyulması, ortak kullanım alanlarının, bodrumların vs. TAKS veya emsale dahil edilmemek suretiyle, inşaat alanlarında, dolayısıyla da nüfus yoğunluğunda artışa neden olunduğu, dengesizlik ve eşitsizliklerin yaratıldığı görülmekteydi. O nedenle, bu tanımlamaların değiştirilemeyecek hükümler içine alınması isabetli olmuştur.25
Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur (PATİY m 16/41).
Bağımsız bölüm bürüt alanı: Bağımsız bölümün içerisindeki; duvarlar, kolonlar, sıva payları, merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler ile sadece bağımsız bölüme ait ve bağımsız bölümün içinden doğrudan bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dahil edilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır (PATİY m 16/44).
III) RUHSATA İLİŞKİN HÜKÜMLER
Yeni İnşaat, İlâve Ve Esaslı Tadilât Yapmak İçin Ruhsat Alımı (PATİY m 57)
Parsele ait aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklenerek idareden aşağıdakiler temin edilir
1)İmar durum belgesi,
2)Yol kotu tutanağı,
3)Kanal kotu tutanağı
4)Uygulama imar plânına esas onaylı jeolojik ve*jeoteknik*etüt raporu
Temin edilen Belgelere göre; 1)Mimarî proje (mimar)
2) Yapı aplikasyon projesi (harita müh.)
3) Statik proje (inşaat müh.)
4) Statik projeye esas Jeoteknik*etüt (Zemin Etüdü) raporu (Jeofizik ve Jeoloji müh. Ve İnş Müh. İle birlikte)26
5)Mekanik tesisat projesi (makine müh.)
6)Elektrik tesisat projesi (elektrik müh.)
hazırlatılır.
Mimari proje altı takım halinde, diğer proje, resim, hesap ve raporlar beş takım halinde*basılı olarak ve ayrıca Bakanlıkça belirlenecek esaslar dahilinde iki takım halinde elektronik ortamda*düzenlenerek ilgili idareye başvurulur. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi yapılarda, kuruluşun ilgili denetçi mimar ve mühendislerince incelenerek projelere uygun görüş vermiş olması zorunludur.
Projelerin ilgili idare tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç*onbeş*gün içinde incelenmesi, eksik veya yanlış yok ise uygun görüldüğünün yapı sahibine yazılı olarak bildirilmesi
Bütün fenni mesuliyetlerin mimar ve mühendisler tarafından üstlenilmesi
Bildirim tarihinden itibaren en geç*onbeş*gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi
Gelişme alanlarında kalanlar dışında, harcamalara katılım payları içinde yer alan yol, kanalizasyon ve su tesisleri harcamalarına katılım payları yapı ruhsatı verilmesi aşamasında idarece ön koşul olarak öne sürülemez, büyükşehir belediyelerince tahsil edilen kanal katılım payı ve yol katılım paylarına ilişkin bilgiler elektronik ortamda kayıt altına alınır ve bu bilgiler belediyelerle paylaşılır (PATİY m 57).
YAPI KULLANMA İZNİ ALIMI (PATİY m 64)
1)Dilekçe
2)Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğine ilişkin fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları
3)Enerji kimlik belgesi27
4)Yapıya ilişkin fotoğraflarla
Başvuru yapılır.
Yapının mevzuata uygun bulunması halinde, 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.
Yapı kullanma izni vermeye yetkili idarece, başvuru sahibinden kullanılan malzemenin irsaliye ve faturası, doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik (itfaiye) raporu, sığınak raporu, emlak alım vergisi ilişik kesme belgesi, yapı denetim kuruluşu tarafından gerçekleştirilen temel, toprak ve ısı yalıtım vizeleri başta olmak üzere herhangi bir vize işlemi için ilgili idarece hazırlanacak onay belgesi, çevre düzenine ilişkin yazı, işgaliye borcu olmadığına ilişkin yazı, vergi dairelerinden vergi borcu olmadığına ilişkin belge, belediye tarafından alınan vergi ve harçların makbuzları ve buna benzer belgeler istenmez (PATİY m 64/A).
GEÇİCİ HÜKÜMLER:
1)Ruhsat Almış Yapılar Bakımından Geçici Hüküm: Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten (8.9.2013 tarihinden) önce ruhsat alınmış ve yasal süresi içerisinde henüz başlanmamış veya başlanıp ruhsat müddeti devam eden veya ruhsatı hükümsüz hale gelen inşaatlar ile yapı kullanma izin belgeli mevcut yapılara ilişkin ruhsat başvurularında; ilgilisinin talebi halinde can ve mal güvenliği ile enerji verimliliğine ilişkin tedbirler alınmış olmak koşuluyla bu Yönetmeliğin lehte olan hükümleri uygulanır (PATİY Geçici m 2).
2)İnşaat Hazırlıkları Bakımından Geçici Hüküm: Bu madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten (22.5.2014 tarihinden) önce; belirli parsellere yönelik olarak; yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları, 1/1/2016 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, bu Yönetmelik hükümlerine veya ilgilisinin talebine göre Yönetmeliğin 14/9/2013 tarihli, 8/9/2013 tarihli ve 1/6/2013 tarihli değişiklik hükümlerine veya 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili idarelerin mevzuatına göre neticelendirilir. Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez (PATİY Geçici m 6).
3)Mücbir Nedenlerle Başvuru Yapamayanlar İçin Geçici Hüküm: Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe (8.9.2013 tarihine) kadar mücbir sebeplerle başvuru yapamamış olanların 1/6/2013 tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapı ruhsatı almak için yaptıkları ve yapacakları müracaatlar; bu Yönetmeliğin tanımlarına, genel hükümlerine ve ruhsata ilişkin hükümlerine aynen uyulmak suretiyle sonuçlandırılmak kaydıyla ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinin 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte bulunan diğer hükümlerinin lehte olanlarına göre neticelendirilir (PATİY Geçici m 7)
4)Mevcut Veya Kısmen Tamamlanmış Yapıların Cephe Hattının Bozulmasını Önlemeye Yönelik Geçici Hüküm: 1/6/2013 tarihinden önceki mevzuata göre ve mevzuatına uygun olarak kısmen veya tamamen yapılaşması teşekkül etmiş imar adalarında açık ve kapalı çıkmalar ile binaların yola olan uzaklıkları mevcut teşekküle göre belirlenir. Yan bahçe mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçüleri parselin sağında ve solunda bulunan mevcut binaların yan bahçe mesafesine ve bu mesafe içinde yapılan açık ve kapalı çıkmalara uygun olarak verilir. Arka bahçe mesafeleri ve bu mesafe içinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar; bitişik nizam yapı adalarında mevcut teşekküle, ayrık nizam yapı adalarında ise bitişiğindeki komşu parsellerin yapılaşmasına uygun olarak belirlenir. Kotlandırma ve arka bahçelerin tesviyesi komşu parsellerdeki uygulamalara göre yapılır. Bu imar adalarında yapı yaklaşma mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçülerini imar durumu belgesinde belirlemeye ilgili idaresi yetkilidir ( PATİY Geçici m 4).
5) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe (8.9.2013 tarihine) kadar 1/6/2013 tarihinden sonra yürürlükte olan mevzuata göre yapılan müracaatlar bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce tabi olduğu mevzuatın lehte olan hükümlerine göre sonuçlandırılır (PATİY Geçici madde 8).
B)MEKANSAL PLANLAR YAPIM YÖNETMELİĞİNİN DEĞERLENDİRMESİ
Bu yönetmelik, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik28 ve Çevre Düzeni Planlarına Dair Yönetmelik29 yerini alarak30, her tür ve ölçekteki mekansal planlar ile bu planlara ilişkin revizyon, ilave, değişikliklerin yapılmasına ve incelenmesine, mekansal planlar ile özel amaçlı plan ve projelere yönelik usul ve esasları düzenlemektedir (Mek Yön m 2).
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 14.6.2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir (Mek Yön m 39). Ancak, Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce onay makamına sunulan31 veya idare meclisinin gündemine alınan32 plan teklifleri, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevzuat hükümlerine göre sonuçlandırılacaktır (Mek Yön Geçici m 1).
Mekansal plan: 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca hazırlanan, kapsadıkları alan ve amaçları açısından üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; mekansal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planını ifade etmektedir (Mek Yön m 4/h).
Mekansal strateji planı: Ülke kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekansal düzeyde ilişkilendiren, bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyel, hedef ve stratejileri ile ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşiklerini de dikkate alarak değerlendiren, yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşmeler, ulaşım sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekansal stratejileri belirleyen, sektörlere ilişkin mekansal politika ve stratejiler arasında ilişkiyi kuran, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde şematik ve grafik dil kullanılarak hazırlanan, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde yapılabilen, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan planı ifade etmektedir (Mek Yön m 4/ı).
Çevre düzeni planı: Varsa mekansal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilen, plan notları ve raporuyla bir bütün olarak yapılan planı ifade etmektedir (Mek Yön m 4/c).
Bilindiği üzere planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" imar planları ise, "Nazım İmar Planları" ve "Uygulama İmar Planları" olarak hazırlanmakta, uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilmektedir (İK m 6).
Mekansal planlama kademeleri ve ilişkileri (Mek Yön m 6)33: Mekansal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekansal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır. Buna göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekansal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından oluşur (Mek Yön m 6).
Bütünleşik kıyı alanları planı (Mek Yön m 4/b)34, mekansal planlama kademelenmesinde yer almayan, kıyı ve etkileşim alanına özgü stratejik yaklaşımla hazırlanan ve imar planlarını yönlendiren plandır (Mek Yön m 6/6).
Uzun devreli gelişme planı (Mek Yön m 4/l)35, ulaşım ana planı (Mek Yön m 4/j)36 ve diğer özel amaçlı plan ve projeler; mekansal planlama kademelenmesinde yer almayan, planlara girdi sağlayan ve imar planı kararlarına veri oluşturan veya gerektiğinde mekansal planların uygulanmasına yönelik araç ve ayrıntıları da içerebilen, stratejik plan yaklaşımı ile gerektiğinde şematik ve grafik planlama dili kullanılarak yapılan, plan paftası, eylem planı ve planlama raporu ile bütün olan çalışmalardır (Mek Yön m 7).
Yukarıdaki açıklama ve tanımlar bir araya getirildiğinde, planlama sistematiğini ve hiyerarşisini aşağıdaki gibi şemalaştırabiliriz.
VERİ OLUŞTURAN MEKANSAL PLANLAR
PLANLAR
1-Bütünleşik Kıyı Alanları Planı
2-Ulaşım Ana Planı Mekansal Strateji Planı
3-Uzun Devreli Gelişme Planı (1/250.000-1/500.000)
4-Özel Amaçlı Plan ve Projeler
Çevre Düzeni Planı
(1/50.000-1/100.000)
Nazım İmar Planı
(1/5.000-1/25.000)
Uygulama İmar Planı
(1/1.000)
Kentsel Tasarım Projesi37
Yukarıda belirtilenler dışında, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca hazırlanan koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları bulunmaktadır (Mek Yön m 4/ğ). KTVKK m 17’de bu planlarla ilgili detaylı açıklamalar mevcut olduğundan, oraya atıf yapmakla yetiniyorum.
Belediye hizmet alanı, çalışma alanları, endüstri bölgesi, endüstriyel gelişme bölgesi, gar ve istasyon alanı, küçük sanayi alanı, kültürel tesis alanı, lojistik bölge, otogar, resmi kurum alanı, sanayi alanı, sosyal altyapı alanları, sosyal tesis alanı, teknik altyapı alanları, toplu işyerleri mekânsal kullanım tanım ve esasları Yönetmelikte belirtilmiştir (Mek Yön m 5).
Genel planlama esaslarında (Mek Yön m 7);
1)Gösterim tekniklerine ve tanımlara uygun olarak planların yapılacağı,
2)Planların, kademesine ve ölçeğine göre ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendireceği,
3)Planlama sürecinin; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin biraraya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşacağı,
Hususları özellikle dikkat çekmektedir.
Planların eşzamanlı onaylanması ile ilgili hüküm şöyledir;
“Nazım ve uygulama imar planları gerekli görülmesi halinde eş zamanlı olarak hazırlanabilir. Nazım imar planı kesinleşmeden uygulama imar planı onaylanamaz. Ancak, onay yetkisinin aynı idarede bulunması halinde nazım ve uygulama imar planları eş zamanlı olarak onaylanabilir” (Mek Yön m 21/2).
5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu gereği (m 7/b) büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak yetkisi büyükşehir belediyesine ait olduğundan, büyükşehir belediye meclisi nazım ve uygulama imar planını aynı anda onaylayabilecektir.
Planların kesinleşmesi: Planlar, itiraz olmaması halinde askı süresinin sonunda kesinleşir. İtiraz varsa itirazın reddine dair kararın verildiği tarihte kesinleşir. İtirazın kabulü ile planda değişiklik yapılması durumunda ise, planın değişen kısımlarına yönelik yeniden ilan süreci başlatılır (Mek Yön m 33/4-5-6-7).
Buna göre, itiraz üzerine planda değişiklik yapılması halinde değişiklik kararının ilan edilmesi ve değişiklik kararına da ilan süresi sonundan itibaren dava açma süresi içinde dava açılması söz konusu olabilecektir. Değişiklik yapılmayan hususlar ise, askı süresinin sonunda kesinleşecektir.
Karma kullanım kararları ile ilgili hüküm de aşağıdaki gibidir.
“İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır” (Mek Yön 21/10).
Yeni düzenleme ile planlar onaylanmadan önce Bakanlık38 coğrafi bilgi sistemi39 üzerinden Plan İşlem Numarası40alınması zorunluluğu getirilmiş41 (Mek Yön m 8/6, m 32/2, m 34/4-5, Geçici m 1); çevre düzeni planı kesinleşmeyen imar planlarının onaylanmayacağı (Mek Yön m 32/3) belirtilmiştir.
MEKANSAL PLANLARIN YAPIMINA DAİR ESASLAR
Planlama süreci; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin biraraya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşur (Mek Yön m 7/i).
İmar planları, planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır (Mek Yön m 21/3).
Yönetmelik kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde plan yapım esaslarının şunlar olduğu görülmektedir.
1-KATILIM SAĞLANMASI: Planların hazırlanmasında katılımın sağlanması için anket, kamuoyu yoklaması ve araştırması, toplantı, çalıştay, internet ortamında duyuru ve bilgilendirme gibi yöntemler kullanılarak kurum ve kuruluşlar ile ilgili tarafların görüşlerinin alınması esastır (Mek Yön m 7/j).
2-VERİLERİN VE KURUM GÖRÜŞLERİNİN ALINMASI: İlgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır (Mek Yön m 8/1). 30 gün içinde görüş bildirilmezse olumsuz görüşün bulunmadığı kabul edilir (Mek Yön m 8/2). Verilerin Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Portalından temini esastır. Kurum ve kuruluşlar verilerini Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Portalından Bakanlıkça belirlenen standartlarda sunar (Mek Yön m 8/6).
3-BÖLGENİN AFET RİSKİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ: Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz (Mek Yön m 7/ğ, m 19/h, m 21/6-7, m 22/2, m 23/6-b, m 24/i, m 34/4).
4-EŞİK ANALİZİ YAPILMASI: Planların hazırlanması sürecinde yerleşilebilir alanların belirlenmesi amacıyla, kurum ve kuruluşlardan alana ilişkin toplanan doğal ve fiziki bilgilerin, alana özgü yapılan etütler ile diğer tüm veriler birlikte değerlendirilmek suretiyle, gerek duyulan ölçeklerde halihazır haritalar üzerinde üst üste çakıştırılması ile eşik analizi hazırlanır. Eşik analizinde; topografik, jeolojik-jeoteknik, hidrojeolojik yapı özellikleri ile arazi kullanımı, tarım ve orman alanları, içme suyu havzaları, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, kıyı, altyapı, doğal ve fiziki veriler ile afet tehlikeleri analiz edilerek (çözümlenerek) bir arada değerlendirilir (Mek Yön m 22).
5-PLAN RAPORU VE PLAN HÜKÜMLERİNİN HAZIRLANMASI: Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur (Mek Yön m 9).
6-GÖSTERİM TABLOSU HAZIRLANMASI: Bakanlıkça ilan edilmeyen gösterim şekillerinin kullanılması mümkün değildir (Mek Yön m 10).42
7-STANDARTLARIN SAĞLANMASI: Kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında Yönetmeliğin EK-2 Tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur (Mek Yön m 11/1). Planda yerleşik alan olarak belirlenen alanlarda yapılacak imar planı revizyon ve değişikliklerinde, bu Yönetmelikte belirtilen eğitim, sağlık ve ibadet kullanımlarına ilişkin asgari alan büyüklüğünün karşılanamaması durumunda ilgili kamu kurum ve kuruluşunun teklifi doğrultusunda veya görüşü alınarak alan büyüklüğü plan ile belirlenir (Mek yön m 11/3).Bunun yanında asgari yürüme mesafelerinin de sağlanması gerekir (Mek Yön m 12).
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİDE UYULMASI GEREKENLER (Mek Yön m 26)
Bu husus, Yönetmeliğin 26. maddesinde düzenlenmiş olup, aşağıda sırası ile değerlendirilmiştir.
(1)İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.
Plan değişikliği yapılırken bunun gerekçelerinin plan raporunda açık ve somut bir şekilde gösterilmesi gerekmektedir.
(2)İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. Aynı husus Yönetmeliğin 11. maddesinde de düzenlenmiştir (Mek Yön m 11/1).
Sosyal ve teknik altyapı alanlarının neler olduğu ve bunlar ile ilgili asgari standartlar, Yönetmeliğin EK-2 tablosunda gösterilmiştir. Önemi nedeniyle bu tablo ile ilgili açıklamalar aşağıda sunulmuştur.
AÇIKLAMALAR:
1. Standartlara ilişkin alan hesabında; öncelikle varsa üst kademe mekansal planlarda belirlenen ilçe projeksiyon nüfusunun yer aldığı veya kent bütününe yönelik nazım imar planında belirlenen ilçe projeksiyon nüfusunun bulunduğu nüfus grubundaki standartlara uyulur.
2. Büyükşehir belediye sınırları içerisinde yerleşme bütünlüğü gösteren, komşu ilçe belediyeleri ile bütünleşen ilçe belediyelerinde altyapı alanları bir bütün olarak hesaplanabilir.
3. Lise, Anadolu Lisesi, Ticaret Lisesi, Kız Meslek Lisesi, İmam Hatip Lisesi gündüzlü liseler kapsamındadır
4. Fen Lisesi, Anadolu Öğretmen Lisesi, Sosyal Bilimler Lisesi, Otelcilik ve Turizm Meslek Lisesi Güzel Sanatlar Lisesi ve Spor Lisesi yatılı liseler kapsamındadır.
5. İş Uygulama Okulu, Mesleki Eğitim ve Rehberlik ve Araştırma Merkezleri özel eğitim,rehabilitasyon ve rehberlik merkezleri kapsamındadır.
6. Aile Sağlık Merkezi 1. Basamak Sağlık Tesisi olarak değerlendirilecektir.
7. Toplum Sağlığı Merkezi, Acil Sağlık Merkezi,112 Acil Sağlık Merkezi ve İstasyonları Basamak Sağlık Tesisleri içinde yer alır.
8.Düzenleme Ortaklık Payından elde edilmemiş Özel Kreş + Anaokulu, Özel İlköğretim, Özel Ortaöğretim, Özel Sağlık Tesisi, Özel Kültürel Tesis, Özel Sosyal Tesis Alanları; imar planı kararıyla ayrılmak, kamu ve özel altyapı oranları ilgili yatırımcı Bakanlık veya kamu kuruluşunca belirlenmek kaydıyla, bu tabloda belirtilen kişi başına asgari standart değerinin içinde yer alır.
9.Sosyal açık ve yeşil alan standartlarının uygulanmasında kamuya ait alan oranı % 75'in altına düşürülemez.
10. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca yapılacak planlarda, plan kararı ile tayin edilen standartlar ve gösterimler, planda veya ilgili yönetmeliğinde tayin edilmemiş ise gerekli görülmesi halinde bu standartlar uygulanır.
11. Sosyal ve kültürel tesisler standartların gerektirdiği alan büyüklüğü ayrılmak kaydıyla ayrı ayrı olabileceği gibi bir arada da yapılabilir.
12. Teknik altyapı alanlarının büyüklükleri ilgili idarelerce belirlenecektir.
13. Sosyal ve teknik altyapı alanları; ilgili Bakanlıkların yönetmelik, yönerge, genelge, tebliğ gibi düzenlemelerinde belirlenen asgari alan büyüklükleri dikkate alınmak kaydı ile bu Yönetmelikteki standartlarda belirlenen asgari alan büyüklüklerine tabi olmaksızın imar planlarında belirlenebilir.
Projeksiyon Nüfusu: Planlamaya esas alınan nüfusu ifade etmektedir (Mek Yön EK-2 Tablo). Projeksiyon nüfusu planlama alanına yerleştirilecek nüfustur. Bir başka anlatımla, Gelecekteki Nüfus: (Nüfus Projeksiyonu): Üst plan kararları, ülkesel-bölgesel veriler, kentsel etki alanı, kentsel etkinlikler ve işlevlerin değişimi ile iş gücünün sektörlere dağılımı faktörlerine bağlı olarak, kentsel yerleşmelerin gelecekte plan dönemi sonundaki önceden planlanan nüfusdur.
Genelde nüfus hesabında bürüt konut büyüklüğü 125 m2 ve buradaki aile ferdi sayısının da 4 kişi olduğu dikkate alınmaktadır.
Planlama alanındaki nüfus yoğunluğunun neyi ifade ettiği üzerinde durulması gerekir. Tabloda da belirtildiği üzere, öncelikle varsa üst kademe mekansal planlarda (özellikle de çevre düzeni planında) belirlenen ilçe projeksiyon nüfusunun yer aldığı veya kent bütününe yönelik nazım imar planında belirlenen ilçe projeksiyon nüfusunun bulunduğu nüfus grubundaki standartlara uyulur. Bir başka anlatımla, nüfus yoğunluğunun belirtildiği en üst kademedeki planın dikkate alınması gerekmektedir. Nüfus yoğunluğu kişi/ha(hektar) olarak ifade edilmektedir. 1ha=10.000 m2=10 dönüm olmaktadır.
Örneğin, Çevre Düzeni İmar Planında 75kişi/ha olan nüfus yoğunluğu dikkate alındığında, 100 hektarlık (1000 dönümlük) bir alanda 7500 kişinin yaşaması gerekecek şekilde planlama yapılması gerekmektedir.
Nazım imar planındaki yoğunluğun çevre düzeni imar planına göre, uygulama imar planındaki yoğunluğun da nazım imar planına göre net yoğunluk olduğu ifade edilmektedir.43 Buna göre, daha alt ölçekli planlara doğru gidildikçe planlama alanının büyük bir kısmı yollara, meydanlara, parklara vs gidecek ve nüfusun yerleşeceği alan azalacak ve yoğunluk daha da artacaktır (Örneğin çevre düzeni planında 75 kişi/ha, nazım planda 150 kişi/ha, uygulama imar planında da 300 kişi/ha olacaktır). Fakat her halde, o alana yerleşecek kişi sayısında bir değişme olmayacaktır. Bir başka anlatımla çevre düzeni imar planındaki yoğunluk değişmemekte, örnekteki gibi 75kişi/ha olarak kalmaktadır.44
Örneğimiz üzerinden açıklamaya devam edersek, 7500 kişinin yaşayacağı alanda, kentsel, sosyal ve teknik alt yapı için 17,25 kişi/m2 (0,5+0,5+1,5+1,75+10+1,5+0,5+0,5+0,5) ayrılması gerektiğinden, ayrılacak alan:
17,25kişi/m2 x 7500 kişi= 129.375 m2=12,93750=yaklaşık 13 hektar olarak bulunur. Bir başka anlatımla 100ha lık bir alanın yaklaşık 13 hektarlık kısmı kentsel, sosyal ve kültürel donatı alanına ayrılacaktır.
Bundan başka, yol ve otoparkların, yapı parselleri içinde kalan özel bahçelerin, tarım alanları, meyva bahçeleri ve kamuya açılmamış ticari amaçlı koru ve fidanlıkların, devlet ormanları, mezarlıklar, askeri alanlar, okul ve hastane bahçeleri, spor tesisi alanları, yol ve meydanlardaki güvenlik şerit ve refüjlerinin bu alana dahil edilmemesi gerekir.45
Nüfus yoğunluğuna uygun planlama yapılıp yapılmadığının tespiti için öncelikle planlama alanı bulunmalıdır. Raporda bu alan belirtilmiş olmalıdır. Daha sonra,
1-Meskun konut alanları
2-Gelişme (Önerilen) konut alanları
3-Merkezi İş Alanları ile Diğer Ticaret alanları
4-Diğer konut olarak belirlenen alanlar,
ile buralarda öngörülen kişi sayısı ile yoğunluklar çarpılarak, projeksiyon nüfusunun aşılıp aşılmadığı tespit edilmelidir. Merkezi iş alanları ile diğer ticaret alanlarında da konut fonksiyonu öngörülebildiğinden bu alanlar nüfus hesabına dahil edilmelidir.
(3)İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:
a)İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır. Örneğin bir okul alanının veya caminin yerinin değiştirilmesinde, Milli Eğitim Bakanlığının, İl müftülüğünün, Diyanet İşleri Başkanlığının vs. görüşünün alınması gerekir. Aynı şekilde, bir trafo veya doğalgaz dağıtım merkezinin yerinin değiştirilmesinde de ilgili kuruluşların görüşünün alınma zorunluluğu vardır.
b)İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur. Örneğin bir park alanı kaldırılırken, ayrılacak yeni park alanının da kaldırılan alanın yüzölçümünde ve aynı bölgeye hitap edecek şekilde belirlenmesi gerekmektedir.
c)Düzenleme ortaklık payından46 elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Maddenin düzenlemesi pek açık değildir. Yollar düzenleme ortaklık payından elde edildiği ve düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülemeyeceği için, kaldırılan yolun alanı kadar bir alanın park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alan yapılması gerekir.
Yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına47 tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde (örneğin parkın, belediye hizmet alanına dönüştürülmesinde) düzenleme ortaklık payına tabi alanın (örneğimizde park alanının) hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.
(4) Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır. Örneğin kentin tarihi kimliğini yansıtan han ve camilerin olduğu bir bölgenin bitişiğinde, yüksek katlı işmerkezi ve rezidans yapımı öngörülemez.
(5)İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:
a)Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır. Örneğin kişi başına 10 m2 park ayrılması gerekmektedir (Mek Yön EK – 2 Tablo). Plan tadilatı sonucu 500 kişilik bir nüfus artışı meydana geliyorsa, 500x10=5000 m2 lik bir sosyal açık ve yeşil alan ayrılması gerekecektir.
b)Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır.
K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m
Yukarıdaki formülde;
K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (metre),
Y1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının yüksekliği,
Y2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının yüksekliğini,
ifade eder.
c)Parsellerin birleştirilmesi ve yapı düzeni değişikliği içeren, kat adedinin artırılmasına yönelik uygulama imar planı değişikliklerinde de yukarıdaki formüle uyulması esastır.
(6) İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde:
a) Devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamaz ve daraltılamaz.
b)Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu dikkate alınır.
c)İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç (çıkış) alamaz.
ç)İmar planı değişikliği ile taşıt geri dönüş kurbu (virajı) olmayan çıkmaz yol ihdas edilemez.
d)İmar planlarında Karayolları Genel Müdürlüğünün sorumluluğunda olan karayollarında yapılacak her türlü değişiklikte bu Kuruluştan alınacak görüşe uyulur.48
e)Plan alanındaki trafik hacimleri ile yeni getirilen kullanımların trafik üretme ve trafik çekme hacimleri dikkate alınarak yol ve kaldırım genişlikleri belirlenir.
(7)Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini49 etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı50 etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.
SONUÇ: İmar planlarına karşı açılacak davalarda, yeni çıkarılan imar yönetmelikleri ile yapılan değişikliklerin bilinmesi ve dava dilekçelerinin bu değişiklikler dikkate alınarak hazırlanması gerekmektedir.
1 Bursa Barosu Avukatı.
2 Resmi Gazete Tarihi: 02.11.1985 Resmi Gazete Sayısı: 18916 mükerrer.
3 1/6/2013 tarih ve 28664 sayılı Resmi Gazete ve 8/9/2013 tarih ve 28759 sayılı Resmi Gazete.
4 Mek Yön.
5 14.6.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazete.
6 İmar Kanunu.
7 Özellikle kentsel dönüşümle ilgili mevzuat ayrık ve istisna tutulmuş olmaktadır.
8 Bu Yönetmeliğin 2 nci maddesinin dördüncü fıkrasının uygulamasına ilişkin süreler, üst kademe planları 2/8/2013 tarihinden önce onaylanmış planlarda 1/1/2014 tarihinden itibaren başlar (PATİY Geçici m 9). Söz konusu 4. fıkrada;
“Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir.”
denildiğinden, geçici 9. maddeye göre, 1.1.2014 tarihinden itibaren 1 yıl içinde alt kademe planlar üst kademeye uydurulacak, uydurulmazsa, 1.1.2015 den itibaren 6 ay sonuna kadar üst ölçekli planı yapan idarece alt kademe plan uyarlanacaktır.
9 Dan. 6. D. 8.11.2010, 2297/10209.
10 Baz İstasyonlarının Hukuki Niteliği ve Yargı Kararları Işığında Karşılaşılan Sorunlara İlişkin Çözüm Önerileri, THD, 2011/9, s. 58.
11 İlgili İdare, meclis kararı alarak uygun gördüğü yerlerde yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması ile ilgili kurallar getirmeye, yapıların inşasında yöresel malzeme kullanılmasına ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir. Mevzuat gereği büyükşehir belediyelerine verilen yetkiler saklıdır. İlgili idareler bu amaçla ilgili kamu kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik komisyonları kurabilirler. Bu kapsamdaki yapılara proje hazırlama ve ruhsat düzenleme işlemleri komisyon kararına uygun olarak yürütülür (PATİY m 10/1).
12 Mek Yön m 5/1-k Teknik altyapı alanları: Kamu veya özel sektör tarafından yapılacak elektrik, petrol ve doğalgaz iletim hatları, içme ve kullanma suyu ile yer altı ve yer üstü her türlü arıtma, kanalizasyon, atık işleme tesisleri, trafo, her türlü enerji, ulaştırma, haberleşme gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanışlarına verilen genel isimdir.
13 Mek Yön m 5.
14 Ruhsat işlemleri, yapılan vizeler, harç ve diğer ödemeler, denetim raporları vs. işlemlerdir.
15 Kanopi, endüstri yapılarında, havaalanı, benzin istasyonları ve otogar gibi alanlarda kullanılan, yağmurdan, kardan, güneşten korumak amaçlı yapılan saçaklara denir. Kelime anlamı olarak "gölge ve örtü" anlamına gelen kanopi "markiz" olarak da adlandırılmaktadır, http://emlakkulisi.com/kanopi-nedir/243381.
16 Arkat, kolonlar ya da sütunlar üzerinde yükselen en az bir tarafı kemerli sütun örtülü geçit anlamına gelir, http://msusozluk.com/nedir.php?q=arkat.
17 İç bahçe: Tabii veya tesviye edilmiş zemine oturan zemin kat veya bodrum kattan başlayıp, boşluğu bina boyunca devam eden, dış cepheyle bitişik olmaksızın yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, ortak mahallerle irtibatlandırılan, çıkmalar dahil dar kenarı (4,00) metreden az olmayan ve bu mesafe 4 kattan sonra her kat için 0,50 m. arttırılan, üzeri gerektiğinde sökülüp-takılabilir ve şeffaf malzeme ile estetik bir şekilde örtülebilen bahçedir (PATİY m 16/51).
18 Bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılan, etrafı açık, gölgelik amaçlı, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen yapılardır (PATİY m 16/43).
19 Bahçelerde yazın oturulmak için yapılan, kafes biçiminde, kubbeli, üstü yeşilliklerle sarılan süslü çardak, http://www.serki.com/index.php?bolumsec=terimler&id=o7tara.
20 Zemin terası: İrtibatlı olduğu katın seviyesini aşmayan, tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla (1.50) m. yükseklikte olan, bağımsız bölümlerin parçası veya binanın ortak alanı olarak kullanılan, döşeme altında kalan kısmı doldurularak kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo olarak kullanılabilen, parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3.00 m.’den, ön bahçelerde imar planında veya ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinde aksine bir hüküm yok ise 3.00 m.’den fazla yaklaşmayan teraslardır (PATİY m 12/5).
21 Yağmur suyu biriktirmeye yarayan yer altı su deposu http://www.turkcebilgi.com/sozluk/sarn%C4%B1%C3%A7.
22 Gri su, siyah su(tuvalet suyu) haricinde bir evden boşaltılan atık suların genel adıdır, yani duştan, küvetten ve lavabodan gelen sulardır. Gri su sabun, şampuan, diş macunu,ve saç gibi maddeleri içerir. Gri su evsel atık sular içinde en büyük orana sahiptir. Genellikle evsel atık suyun %50-%80’İ gri sudur, http://www.aktifcevre.com.tr/portfolio_item/gri-su-geri-kazanim.
23 Kat bahçesi: Binalarda yeşil bir görünüm elde etmek ve bina içinde yeşil doku ile iç içe yaşanmasını sağlamak amacıyla, ortak alan veya bağımsız bölüme ait olmak üzere binanın cephe veya cephelerinde uzunluğu 3 m.’den az olmamak şartı ile her biri en az 10 m² olan, binanın katlarında yer alan ve aynı zamanda kış bahçesi olarak da kullanılabilen bahçe düzenlemeleridir (PATİY m 16/52).
24 Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgardan korunmak için çekme mesafelerine tecavüz etmemek şartıyla binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan en az bir tarafı açık örtülerdir (PATİY m 16/54)
25 “…uyuşmazlık konusu alanda, bölgeye ilişkin nazım imar planı kararı ile öngörülen genel yoğunluklardan farklı ve ayrıcalıklı olarak yoğunluk artışına yol açacak şekilde brüt parsel üzerinde emsalin hesaplanması suretiyle emsale dahil olamayan bodrum katların iskan edilmesi ve bu çerçevede yükseklik sınırlandırmasının kaldırılmasını öngören dava konusu nazım imar planı değişikliğinde şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı ile hukuka uyarlık bulunmadığından iptali gerekirken davanın reddi yolundaki temyize konu mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir”, Dan. 6. D. 29.4.2009, 2008/11773, 4698.
26 Statik projeye esas teşkil edecek zemin etüdü (jeoteknik etüt) raporu;
1- Yeraltının dinamik esneklik direnişleri ve yerin dayanımı, taşıma gücü, yer altı suyu varlığı, yer altı yapısı, deprem bölgelenmesi, yer kırıklıklarının hareketleri, oturma, sıvılaşma ve yer kaymalarının boyutları gibi zeminin fizikî özelliklerini belirleyen çalışmalar yönünden jeofizik mühendislerince,
2- Sondajlar, arazi çalışmaları, zemin ve kaya mekaniği, laboratuvar deneylerini ihtiva eden zemin-yapı etkileşiminin analizinde kullanılacak temel-zemin, zemin profili ve zemini oluşturan birimlerin fizikî ve mekanik özelliklerini konu alan çalışmalar yönünden jeoloji mühendislerince,
3- Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin emniyet gerilmesi hesaplaması gibi çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji mühendislerince,
mühendislik hizmetleri standartlarına uygun, detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu yukarıda belirtilen çalışmalar ve analizler ile açıklayan, ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce, Bakanlıkça belirlenen formata göre hazırlanan ve imzalanan belgedir ( PATİY m 57).
27 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m 3/i ve Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (RG:5.12.2008 tarih ve 27075 sayı) m 4/i uyarınca, Enerji Kimlik Belgesi: Asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili bilgileri içeren belgeyi ifade etmektedir.
28 2.11.1985 tarih ve 18916 sayılı RG.
29 11.11.2008 tarih ve 27051 sayılı RG.
30 Mek Yön m 38 hükmüyle yukarıdaki Yönetmelikler yürürlükten kaldırılmıştır.
31 Örneğin, 5393 sayılı Belediye Kanunu uyarınca Belediye Meclisine sunulan (Bel K m 18/c).
32 Örneğin Bel K m 21 uyarınca, her ayın ilk günündeki belediye meclis gündemi belediye başkanı tarafından belirlenerek en az üç gün önceden üyelere bildirilir ve çeşitli yöntemlerle halka duyurulur.
33 İmar Kanunun’da yer verilmeyen ve tanımı yapılmayan eylem planı, sakınım planı, mekânsal strateji planı, bütünleşik kıyı planı gibi üst ölçek planların yönetmelikle planlama hiyerarşisine sokulması; İmar Kanununda yer alan ve planlama hiyerarşisinde tanımlanan “bölge planlarına” tanımlarda yer verilmemesi; bölge planları mekansal strateji planlarına temel kaynaklık edecek planlardan biri olarak ifade edilmesine karşın bölge planları ile mekânsal strateji planlarının ilişkisinin kurulmaması; bölge planlarının adeta yok sayılması eleştirilmektedir, http://www.spo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=5947&tipi=4&sube=0#.VCNRVvl_s mM
34 Bütünleşik kıyı alanları planı: Kıyıları, etkileşim alanı ile birlikte tüm sektörel faaliyet ve planları, sosyal ve ekonomik konuları da içerecek şekilde bütünleşik bir yaklaşımla ele alan; kıyı alanlarındaki fonksiyon ve faaliyetler ile kıyı alanlarına yönelik hedefler arasındaki uyumu sağlayan; sürdürülebilir gelişme ilkesi doğrultusunda kıyı ekosisteminin korunmasını ve doğal kaynakların kullanımını gözeten; ulaşım türleri ile ilgili kıyıda yapılması gerekli altyapı tesislerini içeren; koruma ve kullanma dengesini sağlayacak biçimde mekansal hedef, strateji ve eylem önerilerini ve yönetim planını kapsayan, 1/25.000 veya 1/50.000 ölçekte şematik ve grafik planlama diline uygun, plan paftası ve planlama raporu ile bütün olarak stratejik planlama yaklaşımı çerçevesinde ilgili kurum ve kuruluşlar ile işbirliği içinde hazırlanan planı ifade eder (Mek Yön m 4/b).
35 Uzun devreli gelişme planı: Milli parklar, tabiat parkları, tabiatı koruma alanları, sulak alanlar gibi korunan alanın sahip olduğu özellik ve nitelikleri göz önünde tutarak kaynak değerlerinin korunması, geliştirilmesi ve uzun dönemde sürdürülebilirliğinin sağlanması için teknik, sosyal, ekonomik, eylem ve yönetim modellerinin belirlendiği, ilişkilerin kurulduğu, bölgelemeye dayalı ekosistem yaklaşımlı planı ifade eder (Mek Yön m 4/l).
36 Ulaşım ana planı: Şehrin mekansal, sosyal ve ekonomik özelliklerine göre ulaşım ihtiyaç ve talepleri ile sürdürülebilir gelişmeyi dikkate alarak; şehir ve yakın çevresinin ulaşım sistemini, ulaşım ağını, standart ve kapasiteleri ile ulaşımın türlere dağılımını, kara, deniz ve hava ulaşımı ve bu ulaşım türlerinin birbirleriyle entegrasyonu, bu türlere ait transfer noktalarını, depolama ve aktarma merkezlerini, ticari yük koridorlarını ve toplu taşıma güzergâhları ile gerektiğinde otopark, bisiklet ve yaya yolları, erişilebilirlik ve trafik konularında gereken ayrıntıları belirleyen, toplu taşımaya ağırlık veren ve öncelikli kılan, kısa ve uzun dönemde ulaşım türlerine ait sorunlara çözüm önerilerini ortaya koyan, gerektiğinde şehrin üst ve alt kademe planları ile eşgüdümlü olarak hazırlanabilen, plan paftası ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder (Mek Yön m 4/j).
37 Kentsel tasarım projesi: Doğal, tarihi, kültürel, sosyal ve ekonomik özellikler ile arazi yapısı dikkate alınarak, tasarım amacına göre kütle ve yapılanma düzeni veya açık alan düzenlemelerini içeren; taşıt ulaşımı, otopark ve servis ilişkileri ve yaya dolaşım ilişkilerini kuran; yapı, sokak, doku, açık ve yeşil alanların ilişkisini ve kentsel mobilya detaylarını gösteren; altyapı unsurlarını bütüncül bir yaklaşımla disiplinler arası olarak ele alan; imge, anlam ve kimlik özelliklerini ifade eden; tasarım ilke ve araçlarını içeren uygun ölçekteki projeyi ifade eder (Mek Yön m 4/g).
Uygulama imar planı onaylanmadan kentsel tasarım projeleri uygulanamaz (Mek Yön m 30/4).
38 644 sayılı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname m 2/i ve m 13 gereği, Ulusal Coğrafi Bilgi Sisteminin kurulmasına, kullanılmasına ve geliştirilmesine dair iş ve işlemleri yapmak ve yaptırmak görevi Bakanlık hizmet birimi olan Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü’ne aittir.
39 Coğrafi Bilgi Sistemi, dünya üzerindeki karmaşık sosyal, ekonomik, çevresel vb. sorunların çözümüne yönelik mekana/konuma dayalı karar verme süreçlerinde kullanıcılara yardımcı olmak üzere, büyük hacimli coğrafi verilerin; toplanması, depolanması, işlenmesi, yönetimi, mekansal analizi, sorgulaması ve sunulması fonksiyonlarını yerine getiren donanım, yazılım, personel, coğrafi veri ve yöntemler ile bu verilerin kullanıya sunulması işlevlerini bütünlük içerisinde gerçekleştiren bir bilgi sistemidir, http://cbs.ormansu.gov.tr/cob2011/?page_id=23&lang=tr#
40 Plan İşlem Numarası (PİN), idarelerce yapılan yaptırılan ve onaylanan mekansal planların Bakanlığımızca incelenmesi ve arşivlenmesi amacıyla her tür ve ölçekteki mekansal planlar ile bu planlara ilişkin revizyon ilave ve değişikliklere yönelik Bakanlığımızca verilen numaradır, http://pin.csb.gov.tr/pin_sss.htm
41 Bu hususlardaki detaylı bilgiler için bkz. http://www.csb.gov.tr/gm/cbs/
42 Mek Yön Geçici m 3 de yapılan düzenleme ile, plan bütününü kapsamayan, kısmi ilave ve revizyon yada değişikliklerde yönetmelik eki gösterim biçimlerinin kullanılmasının zorunlu hale getirilmesi nedeniyle, yürürlükte bulunan meknsal planlarda ikili gösterimin ortaya çıkacağı eleştirisi yapılmaktadır, http://www.spo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=5947&tipi=4&sube=0#.VCNRVvl_s mM
43 ÜNAL Yücel, Türk Şehir Planlama Hukuku, Ankara, 2003, s. 29-30.
44 ÜNAL, s. 30.
45 Bu alanlar, Mek Yön Ek-2 Tabloda, sosyal açık ve yeşil alanlar kapsamında bulunmadığı gibi, bu alanların tanımını içeren maddeler (PATİY m 14/2) kapsamında da kalmamaktadır. Ayrıca, İmar Planlarının Düzenlenmesi İle İlgili İller Bankası Teknik Şartlaşması m 1.01/54 de bu husus belirtilmiştir.
46 Düzenleme Ortaklık Payı: Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 40’a kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedeldir (İUY= İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik m 4/c - RG: 2.11.1985 tarih ve 18916 Mükerrer sayı).
47 Kamu Ortaklık Payı: Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilmesidir (İUY m 12). Bunun yanında, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde, aşağıdaki “Resmi Bina” ve “Umumi Bina” tanımları bulunmaktadır.
Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediye'ye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir ( PATİY m 15/20).
Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır (PATİY m 15/21).
48 Bu hususta, Karayolları*Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik (RG: 15.5.1997 tarih ve 22990 sayı) hükümlerine uyulması gerekmektedir.
49 Mek Yön m 4/j’de “Ulaşım Ana Planı”nın tanımı bulunmaktadır.
50 Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon ve her türlü ulaştırma, haberleşme ve arıtım, çöp ve atıkların imhası, açık veya kapalı otopark gibi tesislerin tümü Kentsel altyapı olarak tanımlanmaktadır, http://www.csb.gov.tr/db/altyapi/editordosya/14-%20Mehmet%20%20GURBUZ-ILBANK.pdf .
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
1
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Yeni İmar Yönetmeliklerine Genel Bakış Ve Değerlendirme" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Yeni İmar Yönetmeliklerine Genel Bakış Ve Değerlendirme
