|
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMESİ
GİRİŞ
Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu Tasarısı 11.01.2011 tarihinde kabul edilerek kanunlaşmış ve 01.07.2011 tarihinde de yürürlüğe girecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ikinci kısmının dördüncü bölümü kira sözleşmesine ayrılmıştır. Bu bölüm üç ana ayrımdan oluşmaktadır. Birinci ayrımda “Genel Hükümler” (m. 299 -338), ikinci ayrımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” (m. 339 – 356) ve üçüncü ayrımda da “Ürün Kirası” (357 – 378) düzenlenmiştir. Böylece öncelikle sistematik açıdan önemli değişikler yapılmıştır.
Birinci ayrıma “Genel Hükümler” adı verilerek esasen adi kiraya ilişkin olan bu hükümlerin, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kiraları bakımından, bunlarda özel düzenleme olmayan hallerde uygulanabilme imkanı getirilmektedir.
Sistematik açıdan önemli bir yenilik de “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” adıyla eski Kanunda olmayan bir ayrıma yer verilmesidir. Bu ayrımla kapsamı genişletilmiş olmakla birlikte, genel itibariyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da düzenlenmiş olan hükümlere yer verilmiştir.
Bu çalışmamızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri incelmeye çalışacağız.
BİRİNCİ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİ
I. GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ
A. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI
Kullanma ve yararlanma hakkının devri borcu doğuran sözleşmeler arasında yer alan kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda adi ve hâsılat kirası olarak iki türde düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesini, kiraya verenin, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözleşme olarak tanımlayabiliriz1.
6098 sayılı TBK. m. 299’da ise kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. Böylece kanunda hem adi kirayı hem de hâsılat kirasını kapsayacak şekilde bir tanıma yer verilmiştir2.
Kira sözleşmesinin tanımında 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 248 inci maddesindeki3 tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul edilmiştir.
Dikkat çeken değişikliklerden başta geleni, sözleşmenin kiracı tarafıyla karışıklığa yol açabildiği gerekçesiyle kiralayan yerine “kiraya veren” teriminin kullanılmış olmasıdır4.
Ayrıca maddede, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan “ücret” yerine, "kira bedeli" teriminin kullanılması tercih edilmiştir.
Kira sözleşmesinin meydana gelebilmesi için sözleşmenin niteliğine uygun icap (öneri TBK. m. 3-5) ve kabulün (TBK. m. 3-6) bulunması gerekir. Söz konusu icap ve kabulün hata(yanılma TBK. m. 30-35), hile (aldatma TBK. m. 36) ve ikrahtan (korkutma TBK. m. 37-38) uzak olması lazımdır5.
B. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
Kira sözleşmesinin unsurlarını kısaca şu şekilde sıralayabiliriz;
1. Anlaşma
Kira rızai bir sözleşmedir. Tarafların kira konusunun kullanılmasının bir bedel karşılığında devri konusunda anlaşması sözleşmenin tamamlanması için yeterlidir6. Kiraya verenin malik olması gerekli değildir, bir kimse başkasının mülkiyetindeki bir malı da kiraya verebilir7.
2. Akdin Konusu Olan Mal veya Hak
Kira sözleşmesinin konusunu maddi varlığı olan herhangi bir taşınır veya taşınmaz olabilir. Hâsılat kirasının konusunu hasılat getiren bir taşınır veya taşınmaz yahut bir ticari işletme veya hak oluşturabilir8.
3. Bir Şeyin Kullanılmasının Devri
Kira sözleşmesi, sadece sözleşme konusu şeyin geçici bir süre için karşı tarafa kullanma ve yararlanma hakkını devir borcunu doğurur. Kiraya veren, kiracıya kiralananın zilyetliğini devrederek ve devamında da kullanmaya elverişli tutarak bu borcunu yerine getirir. Kiracı feri zilyet olarak şeyi hâkimiyetinde bulundurur9.
4. Önceden Belli Olan veya Sonradan Belli Olacak Bir Süre Sonunda Şeyi Geri Verme Borcu
Kullanmanın devri bir zamanla sınırlı olmalıdır10. Başka bir deyişle kira sözleşmesi mutlaka belirli veya belirsiz bir süre için yapılır11.
5. Kira Bedeli
Gerek adi kira gerekse hasılat kirası ivazlı, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde kullanma ve yararlanma bir bedel karşılığında terk edilir. Bu ivaz unsuru da, kirayı ariyet ve karzdan ayırır12.
C. HUKUKİ NİTELİĞİ
1. Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafları karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterli olup, ayrıca kiralanan şeyin teslimişart değildir.
2. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran ve ivazlı bir sözleşmedir.
3. Kira sözleşmesi devamlı borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Kiraya verenin kiralanan şeyin kiracı tarafından kullanılmasına katlanma borcu zamana yayılmış bulunmaktadır13.
II. KİRA SÜRESİ
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “B. Kira süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Kanun’un 300’üncü maddesinde kira süresi düzenlenmektedir.
TBK. m. 300/I’e göre “kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir”. Yukarıda da değindiğimiz gibi kira sözleşmesi mutlaka belirli veya belirsiz bir süre için yapılır. Süre belirtilmemiş olsa bile feshi ihbar yolu ile sözleşmeyi sona erdirme imkanı bulunmaktadır14.
Maddenin ikinci fıkrasına göre “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır”.
III. KİRAYA VERENİN BORÇLARI
A. TESLİM BORCU
TBK. m. 301’e göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz”.
Kiraya verenin sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü 818 sayılı BK.’da olduğu gibi yine öngörülmüştür. Ancak kiraya verenin bu yükümlülüğü konut ve çatılı kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemezken, bunların dışında kalan diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamayacak, yani kiraya veren önceden hazırladığı ve sorumluluğunu kaldıran hükümlerin yer aldığı sözleşmeyi kiracıya imzalatmış olsa bile, bunlar geçerli olmayacaktır15.
B. VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU
TBK. m. 302’ye göre “kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır”.
Kanun hükmüne “aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise” şeklindeki ibare eklenmiştir. Böylece, hükmün emredici nitelikte olmadığı belirtilmiştir
C. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU
TBK. m. 303’e göre “kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür”.
Maddeye göre, kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Böylece, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür.
Yan giderlere katlanma borcu, TBK. m. 341’de de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, "kullanma giderleri" başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.
D. AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU
Kiralaya verenin ayıba karşı tekeffül borcunun gerçekleşmesinin şartları şunlardır;
1. Kiralananda ayıp olarak nitelendirilebilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması,
2. Kiralananın ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması,
3. Kiralanandaki ayıbın gizli olması,
4. Kiralayanın tekeffül borcunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması,
5. Kiracının kiralananı muayene ve ayıpları kiralayana ihbar etmesi gerekir16.
6098 sayılı TBK. kiraya verenin ayıplarından sorumluluğunu 818 sayılı BK.’ya göre daha ayrıntılı düzenlemiş ve bu borca beş madde ayırmıştır.
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk
Kanun’un iki fıkradan oluşan 304’üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir.
Söz konusu maddeye göre “kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir”.
Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp - önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, 304 vd. maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya 120 ilâ 126’ıncı maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.
Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak
kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk
a. Genel olarak
TBK.’nın iki fıkradan oluşan 305’inci maddesinde, kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğunun genel olarak kapsamı düzenlenmektedir.
TBK. m. 305/I’e göre “kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez”.
Kira devamlı bir akit olduğu için, kiracı, akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan da sorumlu olacaktır17.
Maddenin birinci fıkrasında da, kiralananın sonradan, yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıya ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır.
TBK. m. 305/II’ye göre “önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır”. Maddenin ikinci fıkrasında ise, ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak, dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
Kanun’un dört fıkradan oluşan 306’ıncı maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir.
TBK. m. 306/I-II’ye göre “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir”.
Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir mahkeme kararına gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.
Hükümde yer alan “gidertebilir” sözcüğünün, giderebilir şeklinde değiştirilmesi gerekir. Ayrıca bu maddeye, ayıbın giderilmesi için kiralayana süre vermenin ve bunun sonuçlarını beklemenin dürüstlük kuralı gereğince kiracıdan beklenemeyeceği hallerde, kiracıya süre tayin etmeden ayıbı giderebilme hakkı tanıyan bir hüküm eklenmelidir18.
TBK. m. 306/III’e göre “Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir”. Maddede, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır. Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın misli eşya (mal) niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama yoktur.
TBK. m. 306/IV’e göre “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir”. Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır.
c. Kira bedelinin indirilmesi
Kanun’un tek fıkradan oluşan 307’inci maddesinde, ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesi düzenlenmektedir.
Buna göre “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir”.
İndirilecek kira bedelinin hesaplanmasında satımda olduğu gibi nispi metoda başvurulmalıdır19.
d. Zararın giderimi
Kanun’un tek fıkradan oluşan 308’inci maddesinde, ayıp sebebiyle uğranılan zararın giderimi düzenlenmektedir. Maddeye göre “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür”.
Bu imkanın sözleşmenin kurulması sırasında mevcut olan ayıplar içinde var olduğunun kabul edilmesi gerekir, zaten bu hüküm TBK. m. 112 (818 s. BK. m.96)’nin uygulama alanı durumundadır. Böylece kiracı, genel hükümlere göre müspet zararın tazminini isteyebilmektedir20.
E. ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL BORCU
Kiralayan kiralananı bütün sözleşme süresince kiracının kullanmasına elverişli halde bulundurma borcu, diğer bir yönü ile kiracının kiralanandan ihtilafsız, nizasız bir surette yararlanmasını temin yükümlülüğünü gerektirir. Bu sebeple TBK. m. 309-312’de kiralayanın zapta karşı zapta karşı tekeffül borcu düzenlenmiştir21.
1. Zapttan Sorumluluk
Zapta karşı tekeffül borcu gerçek zapt ve gerçek olmayan zapt haline göre farklılık göstermektedir.
Üçüncü kişi, kira sözleşmesinin yapılmasından önce kiralanan üzerinde sahip olduğu üstün hakka dayanarak talepte bulunmuşsa, gerçek zapt söz konusu olur. Bu durumda kiracının açılan davayı kiraya verene bildirmesi gerekmektedir22.
Gerçek zapta TBK. m. 309’da yer verilmiştir. Maddeye göre “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür”.
2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması
Gerçek olmayan zapt, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra malik olan kiraya verenin kiralananın mülkiyetini üçüncü kişilere devretmesi veya kiracının hakları ile bağdaşmayan sınırlı ayni haklar kurması veya icra veya iflas yoluyla takip sonucu mülkiyetini kaybetmesi hallerinde söz konusu olur23.
6098 sayılı TBK.’da gerçek olmayan zapt mülkiyet bakımından 310. Maddede, kiracının hakkını etkileyen sınırlı ayni haklar bakımından 311. maddede düzenlenmiştir.
a. Kiralananın el değiştirmesi
TBK. m. 310’a göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır”.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak24, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135’inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.
Yeni düzenlemeye göre tereddüt yaratacak husus, burada sözleşmenin kanuni devri mi, yoksa sözleşmeye katılma mı söz konusudur? Sözleşmenin devri söz konusu ise devreden taraf (kiraya veren) sözleşme ilişkisinden ayrılır ve kiracıya karşı sözleşmeden soğan borçlardan sorumlu olmaz. Sözleşmeye katılma söz konusu ise yeni malik, kiraya verenin yanında mevcut kira sözleşmesine katılır; dolayısıyla kiraya verenle birlikte kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlara sahip olur25.
b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
Kanun’un tek fıkradan oluşan 311’inci maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra, kiralananda sınırlı aynî hak sahibi olması düzenlenmektedir. Bu madde 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
TBK. m. 311’e göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır”.
Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.
c. Tapu siciline şerh
Kanun’un tek fıkradan oluşan 312’inci maddesinde, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 255’inci maddesini26 karşılamaktadır.
Söz konusu maddeye göre, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir”.
Maddede, taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 255’inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medenî Kanunu’nun 1009’uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Kanun’a alınmamıştır
IV. KİRACININ BORÇLARI
A. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU
1. Genel Olarak
Kira bedelini ödeme borcu kiracının asli yükümlülüğündendir. Nitekim TBK. m. 313’e göre, “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür”.
818 sayılı Borçlar Kanununun 257’nci maddesinin kenar başlığında, “II. Kiranın tediyesi” şeklinde bir ibare kullanılmışsa da, maddenin içeriği, kira borcunun ifa zamanı ile ilgilidir. Her ne kadar, TBK.’nın kira sözleşmesinin tanımına ilişkin 299’uncu maddesinde, kiracının kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu belirtilmişse de, 313’üncü maddesinde, kiracının borçlarının sayılmaya başlandığı ilk madde olduğu göz önünde tutularak, kiracının aslî edimi olan kira bedelini ödeme borcunun, bu maddede de belirtilmesi, sistematik bakımdan doğru olmuştur.
2. İfa Zamanı
Kanun’un tek fıkradan oluşan 314’üncü maddesinde, kiracının kira bedelini ödeme borcunun ifa zamanı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 257’nci maddesinin birinci fıkrasını27 karşılamaktadır. 818 sayılı Borçlar Kanununun 257’nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Kiranın tediyesi” şeklindeki ibare, TBK.’da “2. İfa zamanı” şeklinde değiştirilmiştir.
TBK. m. 314’e göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”.
Maddede, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu; bu kuralın aksine sözleşme yapılabileceği veya aksine yerel âdet olabileceği açıklanmıştır.
İfa zamanının kira süresine göre belirlenmesine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanununun 257’nci maddesinin ikinci fıkrası28, Kanun’a alınmamıştır. Sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamışsa, uygulamada genellikle, kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutularak, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin hükme gerek duyulmamıştır.
3. Kiracının Temerrüdü
Kanun’un iki fıkradan oluşan 314 üncü maddesinde, kiracının temerrüdü düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 260’ıncı maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 315/I’e göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir”.
Birinci fıkrada, kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği hükme bağlanmıştır. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260’ıncı maddesinden farklı olarak, yapılacak bildirimin yazılı olması aranmıştır.
TBK. m. 315/II’ye göre “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar”.
Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260’ıncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında öngörülen süreler29, Kanun’da, “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde değiştirilmiştir. Böylece, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihin yasal sürelerin hesabında göz önünde tutulmayacağına ilişkin olarak fıkrada yapılan düzenleme, uygulamanın da benimsediği görüşe uygun hâle getirilmiştir. Öte yandan, kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider borcunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır.
B. ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU
Kanun’un üç fıkradan oluşan 316’ıncı maddesinde, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 256’ncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarını karşılamaktadır.
TBK. m. 316/I’e göre “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür”.
Yargıtay’ın çeşitli kararlarında kiracının ve kiracının kızının yahut karısının aynı binada oturan kiralayana hakaret etmesi30, gürültü ve şamata edip radyoyu son haddine kadar açması, kiracının kiralayanı ölümle tehdit etmesi, tavuk besleyerek etrafa koku yayıp pisletmesi gibi durumlar, kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcunun ihlali niteliğindeki davranışlar olarak değerlendirilmiştir31.
TBK. m. 316/II-III’e göre “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir”.
Böylece, bu gibi durumlarda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmış, hem de bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.
C. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU
Kanun’un tek fıkradan oluşan 317’inci maddesinde, kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258’inci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.
TBK. m. 317’ye göre “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır”.
D. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU
Kanun’un tek fıkradan oluşan 318’inci maddesinde, kiracının ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256’ncı maddesinin son fıkrasını karşılamaktadır.
TBK. m. 318’e göre “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur”.
E. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU
Kanun’un dört fıkradan oluşan 319’uncu maddesinde, kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmektedir.
TBK. m. 319/I’e göre “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür”. Hatta acil tamirat için, kiraya veren binanın geçici olarak boşaltılmasını isteyebilir32.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251’inci maddesinin birinci fıkrasında33 kullanılan “kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla” şeklindeki ibareye yer verilmemiş, ancak maddenin son fıkrasında “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” denilmek suretiyle, bu konuda kiracı yönünden gerekli hukukî koruma sağlanmıştır.
TBK. m. 319/II’ye göre “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür”. Maddenin ikinci fıkrasında, öğreti ve uygulamada kiracının borçlarından biri olduğu kabul edildiği hâlde, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 251’inci maddesinde yer verilmeyen, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu açıkça düzenlenmiştir.
Bu gösterme veya gezdirme borcunun yerine getirilmesinde kiracının yararları da göz önünde tutulmalı ve ona uygun olan zamanlarda talep edilmelidir (TMK. m. 2)34 .
TBK. m. 319/III-IV’e göre “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır”.
V. ÖZEL DURUMLAR
A. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI
1. Kiraya Veren Tarafından
Kanun’un iki fıkradan oluşan 320’nci maddesinde, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 251’inci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 320/I’e göre “Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir”.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 251’inci maddesinin birinci fıkrasından35 farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır.
Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:
1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektir-memesi;
2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.
TBK. m. 320/II’ye göre “Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır”.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
2. Kiracı Tarafından
Kanun’un üç fıkradan oluşan 321’inci maddesinde, kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklikler yapılması düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen yeni bir maddedir.
TBK. 321/I-II’ye göre “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez”.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin TBK.’nın 324’üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir.
TBK. m. 321/III’e göre “Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez”.
B. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ
Alt kira ilk kiralayanla kiracı arasında asıl kira sözleşmesi ve asıl kira sözleşmesindeki kiracı ile bir üçüncü kişi arasında bir başka kira sözleşmesi yapılmakta (alt kira sözleşmesi); asıl kira sözleşmesindeki kiralayanla alt kira sözleşmesindeki kiracı arasında doğrudan bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır36.
Kanun’un üç fıkradan oluşan 322’inci maddesinde, alt kira ve kullanım hakkının devri düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 259’uncu maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 12’nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.
TBK m. 322/I’e göre “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir”.
Maddenin birinci fıkrasında, alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkânları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmıştır. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devrin, alacağın devri hükümlerine tâbi olduğu konusunda bir duraksama yoktur.
TBK. m. 322/II’ye göre “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez”. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrıca kiraya verenin yazılı rızası aranmıştır.
TBK. m. 322/III’e göre “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir”.
Maddenin son fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 259’uncu maddesinin ikinci ve son fıkralarında37 olduğu gibi, alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan sorumlu olacağı ve kiraya verenin de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceği belirtilmektedir.
C. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ
Kanun’un üç fıkradan oluşan 323’üncü maddesinde, sözleşmenin devri niteliğinde olan kira ilişkisinin devri düzenlenmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 259’uncu maddesinin birinci fıkrasında “kiranın üçüncü bir şahsa ferağı” ifadesiyle, sadece ismen belirtilen, “III. Kira ilişkisinin devri” kenar başlıklı maddedir.
TBK. m. 323/I’e göre “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz”.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmış; ancak, kiraya verenin işyeri kiralarında haklı sebep olmadan bu rızayı vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. “Haklı sebep”, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hâkim tarafından belirlenecektir.
TBK. m. 323/II’ye göre “Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur”.
Maddenin ikinci fıkrasında, kira ilişkisinin devrinin, kira sözleşmesinin kiracı tarafını değiştirdiği açıkça ifade edilmiştir. Devir ile birlikte devreden kiracı, kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulacak ve devralan devredenin yerine geçerek, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Kiraya verenin rızasıyla bu devir gerçekleşmekle, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir.
TBK. m. 323/III’e göre “İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur”.
D. KİRALANANIN KULLANILMAMASI
1. Genel olarak
Kanun’un tek fıkradan oluşan 324’üncü maddesinde, genel olarak kiralananın kullanılmamasına bağlanan sonuçlar düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 252’nci maddesinin birinci fıkrasını tamamen, ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 324’e göre “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir”.
Maddede, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 252’nci maddesinin, aynı Kanun’un 264’üncü madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, TBK.’ya alınmamıştır. Bunun sebebi, saklı tutulan durumun, Kanun’un 331’inci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan “önemli sebeplerle fesih” olarak düzenlenmiş olmasıdır. Böylece, kiracının kiralananı kullanamaması Kanun’un 331’nci maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Kanun’un 324’üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır.
2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
Kanun’un iki fıkradan oluşan 325’inci maddesinde, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesinin sonuçları düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 252’nci maddesinin ikinci fıkrasını38 karşılamaktadır.
TBK. m. 325/I’e göre “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer”.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hatta, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Böylece, bir yandan, kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenlemeyle, kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur.
TBK. m. 325/II’ye göre “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür”.
Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 252’nci maddesinin ikinci fıkrasında39 olduğu gibi, denkleştirme (mahsup) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır.
E. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI
Kanun’un tek fıkradan oluşan 326’ıncı maddesinde, takastan feragat yasağı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, “V. Takastan feragat yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
TBK. m. 326’ya göre “Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler”.
Maddede, takastan önceden feragat edilebileceğine ilişkin TBK. m. 145’de bulunan kurala40 kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından emredici bir istisna getirilmiştir. Özellikle, uygulamada sıkça görüldüğü gibi, kira sözleşmelerinde kiraya veren lehine olarak, kiracının, meselâ kiralananın ayıplı olması sebebiyle sahip olduğu alacağının takas edilemeyeceğine ilişkin düzenleme yapılması engellenerek, bu konuda kiraya veren ile kiracı arasında, menfaat dengesi sağlanmıştır.
VI. SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Kira sözleşmeleri Borçlar hukukunun genel hükümlerine göre de sona erebilir. Öncelikle bu sebeplere kısaca değinmekte fayda vardır:
1. Kira sözleşmelerinin tarafları aralarında yapacakları “ikale anlaşmaları” ile bu anlaşmanın yapıldığı tarihte veya sözleşmede belirlenen tarihte kira sözleşmesinin sona ermesini kararlaştırabilirler.
2. Kiralananın kiraya verenin kusuru olmaksızın, mücbir sebep veya umulmayan hal sebebiyle tamamen yok olması halinde de sözleşme sona erecektir.
3. Kiracının kiralanana malik olması halinde de kira sözleşmesi sona erecektir.41
4. Gabin, hata, hile veya tehdit sebebiyle sözleşmenin iptali halinde de kira sona erecektir42.
Şimdi 6098 sayılı TBK.’da düzenlenmiş olan sona erme sebeplerini inceleyelim.
A. SÜRENİN GEÇMESİ
Kanun’un iki fıkradan oluşan 327’nci maddesinde, kira süresinin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 263’üncü maddesini karşılamaktadır.
TBK. m.327’ye göre “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür”.
Bunun için taraflardan birinin fesih veya feshi ihbarda bulunması da gerekmeyecektir43.
B. BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH BİLDİRİMİ
1. Genel Olarak
Belirsiz süreli sözleşmelerde feshi ihbar yoluyla sözleşme sona erdirililebilir. Türk Borçlar Kanunu feshi ihbar hakkını her iki tarafa da tanımıştır. Bu durumda Kanun’da öngörülen süreler içerisinde feshi ihbar yapmak kaydı ile yine Kanun’da öngörülen sürenin dolması ile sözleşme sona erer. Feshi ihbarda bulunmak için özel bir sebebin bulunması da gerekmez44.
Kanun’un iki fıkradan oluşan 328’inci maddesinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona ermesi genel olarak düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 262’nci maddesini kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 328/I’e göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır”45.
Maddenin birinci fıkrasında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, her birinin, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı belirtilmiştir.
TBK. m. 328/II’ye göre “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur”.
2. Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında
Kanun’un tek fıkradan oluşan 329’uncu maddesinde, belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 262’nci maddesinin ikinci fıkrasının (1) ve (2) numaralı bentlerini46 karşılamaktadır.
TBK. m. 329’a göre “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir”.
Maddede, taraflardan her birinin, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebileceği belirtilmektedir. Böylece, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 262’nci maddesindeki (1) ve (2) numaralı bentlerde kiralananın niteliğine göre öngörülen süre farklılıkları kaldırılmıştır.
Sonuç olarak, niteliğine bakılmaksızın taşınmazlar ile Türk Medenî Kanunu’nun 728’inci maddesinde tanımlanan taşınır yapılar bakımından aynı hukuksal rejim benimsenmiş, böylece bütünlük sağlanmıştır.
3. Taşınır Kiralarında
Kanun’un iki fıkradan oluşan 330’uncu maddesinde, belirsiz süreli taşınır kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 262’nci maddesinin ikinci fıkrasının (3) numaralı bendini47 karşılamaktadır.
TBK. m. 330/I’e göre “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
TBK. m. 330/II’ye göre “Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur”.
Maddenin ikinci fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 262’nci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkranın uygulanması için, kiraya verenin söz konusu taşınırı meslekî faaliyeti gereği kiraya vermesi ve kiracının da söz konusu taşınırı özel kullanımı için kiralaması şarttır. Bu tür bir taşınırın kiracısı, sözleşmeyi, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önce yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilecektir. Kiracının bu madde uyarınca sözleşmeyi feshetmesi hâlinde, kiraya veren ondan tazminat isteyemeyecektir.
C. OLAĞANÜSTÜ FESİH
1. Önemli Sebepler
Kanun’un iki fıkradan oluşan 331’inci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak önemli sebeple fesih düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 331’e göre “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”.
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesinden48 farklı olarak kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmadığı gibi, böyle bir fesihte istenecek maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiş; aynı zamanda kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm de alınmamıştır. Ancak hâkime, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlama yetkisi verilmiştir. Böylece kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda, taraflardan her biri, fesih bildiriminin, fesih dönemlerinin sonu itibarıyla yapılması zorunluluğu olmaksızın, Kanun’un 368’inci maddesinde öngörülen sürelere uyarak, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir
2. Kiracının İflası
Kanun’un iki fıkradan oluşan 332’inci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının iflâsı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 261’inci maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 332’ye göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir”.
3. Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü hem onun mirasçıları için hem de kiraya veren için bir feshi ihbar hakkı doğurmaktadır.
Kanun’un tek fıkradan oluşan 333’üncü maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının ölümü düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 265’inci maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 333’e göre “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler”.
Maddede, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 265’inci maddesinden49 farklı olarak, kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiş; ayrıca, sözleşmenin bir yıl ve daha uzun süreli olması da aranmamıştır. Bu konuda düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeye etkili olmayacağı esası benimsenmiştir. Böylece yeni kira düzenlemesinin kiracıyı kollayıcı özüne sadık kalınmıştır. Madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel âdetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır. Burada, belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu olsa bile, kiracının ölümünün mirasçılarına sözleşmeyi feshetme hakkı vermesi sebebiyle bu fesih olağanüstü fesih niteliği taşımaktadır.
VII. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ
A. GENEL OLARAK
Kanun’un iki fıkradan oluşan 334’üncü maddesinde, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının kiralananı geri vermesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266’ncı maddesini kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 334’e göre “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir”.
B. KİRALANANIN GÖZDEN GEÇİRİLMESİ VE KİRACIYA BİLDİRME
Kanun’un tek fıkradan oluşan 335’inci maddesinde, kiralananın geri verilmesi sırasında, kiraya verenin kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirimde bulunma yükü düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen yeni bir maddedir.
TBK. m. 335’e göre “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır”.
VIII. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI
A. KONUSU
Kanun’un üç fıkradan oluşan 336’ıncı maddesinde, kiraya verenin hapis hakkının konusu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 267’nci maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 336’ya göre “Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz”. Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre bir hüküm değişikliği yoktur.
B. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE AİT OLAN EŞYA
Kanun’un iki fıkradan oluşan 337’nci maddesinde, kiraya verenin üçüncü kişilere ait olan eşya üzerindeki hapis hakkı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 268’inci maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 337’ye göre “Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.
Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder”.
Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.
C. HAKKIN KULLANILMASI
Kanun’un iki fıkradan oluşan 338’inci maddesinde, kiraya verenin hapis hakkının kullanılması düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 269’uncu maddesini karşılamaktadır.
TBK. m. 338’e göre “Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir”.
Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.
İKİNCİ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiraları hakkındaki düzenlemeler 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un yerini almak üzere getirilmiştir50.
I. UYGULAMA ALANI
Kanun’un iki fıkradan oluşan 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı düzenlenmektedir. 6570 sayılı Kanun’un 1’inci maddesini kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 339/I’e göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz”.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının daha yoğun koruma görmesi gereken konut ve çatılı işyeri kiraları açısından “uygulama alanı” düzenlemesi getirilmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’unun 1’inci maddesinden51 farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından ayırım yapılmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları kapsama alınmış ve bununla da yetinilmeyerek, bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı esası getirilmiştir. Yine 6570 sayılı Kanundan farklı olarak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilebilir. Bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hâkim tarafından çözümlenmesi gerekecektir.
6570 sayılı GKHK.’da “musakkaf taşınmaz” denildiği halde, 6098 sayılı TBK.’da sadece “konut” denmesinin sebebi konutun mahiyeti gereği her halükarda çatılı (örtülü) olmasındandır. Ancak işyeri için “örtülü işyeri” denilerek işyerinin örtülü olmayabileceği ancak bu Kanun’un sadece örtülü işyerlerine uygulanmasının öngörüldüğü içindir52.
TBK. m. 339/II’ye göre “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır”.
Ancak 6098 sayılı TBK.’da mabetlerin kiraya verilmesi yasağı – unutma sonucu olsa gerek – düzenlenmemiştir. Bir an önce bu eksikliğin giderilmesi gerekmektedir53.
II. BAĞLANTILI SÖZLEŞME
Kanun’un tek fıkradan oluşan 340’ıncı maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme konusu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı Kanun’da yer verilmeyen yeni bir maddedir.
TBK. m. 340’a göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir”.
Maddede, kiracıyı koruma amacıyla, kiracının yararı olmaksızın, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmenin kurulması veya devamının bir başka sözleşmeyle kiracılık ile ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanması hâlinde, kira ile bağlantılı bu sözleşmenin geçersiz olduğu hükme bağlanmıştır. Burada 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 20’nci maddesi anlamında her zaman ileri sürülebilen ve hâkim tarafından re’sen nazara alınması gereken kesin hükümsüzlük söz konusudur, burada geçersiz olan bağlantı sözleşmesidir. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; yani kısmi geçersizlik söz konusudur.
Kiracı, bu madde ile kiraya verenin kiracı karşısında güçlü olma konumunu kullanarak kiracılıkla ilgisi olmayan başkaca borçları kendisine yüklemesine karşı korunmuştur. Meselâ, kiracının kiralayana karşı kiralananı satın alma yükümü altına girmesi veya önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın almayı borçlanması ya da kiralananla ilgili bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi durumları geçerli olmayacaktır.
Öte yandan kiracılıkla bağlantısı bulunmayan, borç altına girmenin geçersiz olması bakımından, bu borçlanmanın kiraya verene veya üçüncü kişiye karşı olmasında fark yoktur. Her iki durumda da geçersizlik söz konusu olacaktır.
III. KULLANIM GİDERLERİ
Kanun’un iki fıkradan oluşan 341’ıncı maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderleri düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258’inci maddesinin ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 341’e göre “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır”.
Maddede, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel ve yedek bir düzenleme yapılarak, ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerine, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundaki düzenlemeden farklı olarak, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının katlanacağı hükme bağlanmıştır. Kiralananın boyanması, çatısının onarılması gibi kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurulmasıyla ilgili olan diğer yan giderler hakkında TBK.’nın 303’üncü maddesi uygulanacaktır. Ancak, aksine sözleşme veya yerel âdet olduğunda, bu yükümlülük, kiraya verene ait olacaktır. Yine aynı maddeye göre, yükümlü kim olursa olsun bu giderleri kanıtlayıcı belgelerin bir örneğini, istemesi hâlinde diğer tarafa verecektir.
IV. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ
Kanun’un üç fıkradan oluşan 342’inci maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının güvence vermesi konusu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanun’un 16’ncı maddesini kısmen karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 342’ye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür”.
Maddede, uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan “depozito” veya başka ad altında ve kira bedeli, dışında kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya başka bir zamanda güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, bu uygulamaya karşı kiracıyı korumak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu madde ile, bir yandan, sözleşme ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiş, öte yandan, bunun sınırları ortaya konulmuştur. Maddeye göre, güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamayacak; güvencenin para olarak verilmesi hâlinde kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması hâlinde ise bankaya depo edilmesi söz konusu olacak; banka da, bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek; kiraya verenin, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava ya da takip ile, kira sözleşmesi ile ilgili bir istemde bulunduğunu, bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda, banka, bu defa sadece kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlü olacaktır.
V. KİRA BEDELİ
A. GENEL OLARAK
Kanun’un tek fıkradan oluşan 343’üncü maddesinde, kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 9’uncu maddesini karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 343’e göre “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz”.
Maddede yapılan düzenleme ile, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Böylece, başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanımış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur. Nitekim, kira bedeline ilişkin böyle bir istisnanın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanun’un 9’uncu maddesinde54 yer verilen bu istisna, Kanun’da da aynen korunmuştur.
B. BELİRLENMESİ
Kanun’un dört fıkradan oluşan 344’üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanun’da da düzenlenmemiş olan yeni bir maddedir.
TBK. m. 344/I’e göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır”.
Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesi’nce iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.
TBK. m. 344/II’ye göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir”.
TBK. m. 344/III’e göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”.
Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.
TBK. m. 344/IV’e göre “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”.
C. DAVA AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ
Kanun’un üç fıkradan oluşan 345’inci maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresi ve kararın etkisi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı Kanun’da yer verilmeyen yeni bir maddedir.
TBK. m. 345/I’e göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir”.
Maddenin birinci fıkrasında uygulamada da kabul edilen esaslara uygun olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (uygulamadaki adıyla kira tespit davasının), her zaman açılabileceği belirtilmektedir.
TBK. m. 345/II’ye göre “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar”.
Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır.
TBK. m. 345/III’e göre “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”.
D. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI
Kanun’un tek fıkradan oluşan 346’ıncı maddesinde, kiracı aleyhine düzenleme yasağı ön-görülmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı Kanun’da yer verilmeyen yeni bir maddedir.
TBK. m. 346’ya göre “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir”.
Kiracının kira borcu bakımından korunmaması yönünde, uygulamada ortaya çıkan görüşler benimsenmediği için, madde ile, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş; kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sözleşme cezası (ceza koşulu) ödenmesi veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması şeklindeki anlaşmalar da geçersiz kılınmıştır.
VI. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
A. BİLDİRİM YOLUYLA
1. Genel Olarak
Kanun’un üç fıkradan oluşan 347’inci maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini kısmen karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 347/I’e göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”.
Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinde55 olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinden farklı olarak, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.
TBK. m. 347/II’ye göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler”.
TBK. m. 347/III’e göre de “Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir”.
Kiraya verenin sözleşmeyi bildirimle sona erdirme hakkının şartlarını kısaca şöyle sıralayabiliriz.
1. Belirli süreli bir kira sözleşmesi olmalı,
2. Kira süresi uzamalarla on yılı doldurmuş olmalı,
3. Uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bilirimde bulunulmalı,
4. Bildirim yazılı olmalı.
2. Bildirimin Geçerliliği
a. Şekil
Kanun’un tek fıkradan oluşan 348’inci maddesinde, sözleşmeyi sona erdirecek bildirimin geçerliliğinin tâbi olduğu şekil düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11’inci maddesini karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 348’e göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”.
b. Aile konutu
Kanun’un üç fıkradan oluşan 349’uncu maddesinde, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşulları düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı Kanun’da yer verilmeyen, ancak 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194’üncü maddesini kısmen karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 349’e göre “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”.
Madde, 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194’üncü maddesinin birinci, ikinci ve son fıkralarında56 yapılan düzenleme ile uyumlu olarak kaleme alınmıştır. Bu düzenlemede, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana (kiraya verene) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline geleceği öngörülmektedir. Kanun’da da, aynı esaslar korunmuş, buna bağlı olarak, maddenin son fıkrasında, kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.
B. DAVA YOLUYLA
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
Kanun’un tek fıkradan oluşan 350’inci maddesinde, kiraya verenden kaynaklanan gerek-sinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak 6570 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerini karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 350’ye göre “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.
Madde, 6570 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerinden’57 alınmıştır. Ancak, kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından, üstsoyunun (meselâ, babasının, büyük babasının) konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle de, dava yoluyla sone erdirilebileceği kabul edilmiş, “çocuk” sözcüğü yerine, “altsoy” terimi kullanılarak, 6570 sayılı Kanun’un uygulanmasında torun ve torun çocuğu gereksinimi bakımından ortaya çıkan olumsuz çözümlerin terk edilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca, “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler”in gereksinimi de sona erdirme sebebi sayılmıştır.
Maddenin (1) numaralı bendi ile, Türk aile içi ilişkileri dikkate alınmış, piyano, otomobil koymak veya hayvan bağlamak için gereksinimi geçerli sayan, ancak ana, baba ve kardeşlerin gereksiniminin dışlanması sonucunu doğuran düzenleme ve buna dayanan uygulama benimsenmemiş olmaktadır. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” çevresi ise, Türk Medenî Kanunu’nun 364’üncü maddesi58 gibi hükümlerle belirlenecektir. 6570 sayılı Kanun’da bir düzenleme olmamakla birlikte, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından uygulamada benimsendiği gibi, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabileceği açıklığa kavuşturulmuştur.
Maddede, davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflâs Kanununun 272’nci maddesinin59 kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir.
b. Yeni malikin gereksinimi
Kanun’un iki fıkradan oluşan 351’inci maddesinde, yeni malikin gereksinimi sebebiyle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendini karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 351/I’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir”.
Maddenin birinci fıkrasında, yeni malikin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek amacıyla, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, Kanun’un 350’nci maddesinin (1) numaralı bendine uygun olarak, sınırlayıcı biçimde sayılmıştır. Ancak, maddede “ihtarname” yerine, yeni malikin kiracıya yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde olduğu göz önünde tutularak, “yazılı olarak bildirme” sözcükleri kullanılmıştır.
TBK. m. 351/II’ye göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir”.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle
Kanun’un üç fıkradan oluşan 352’inci maddesinde, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 352/I’e göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.
Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (a) ben-dinden60 alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.
TBK. m. 352/II’ye göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.
Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) ben-dinden61 alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir.
Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.
TBK. m. 352/III’ e göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”.
Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanun’un 7‘nci maddesinin son fıkrasından62 alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır.
6570 sayılı Kanun’un 7’nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Kanun’da yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanunu’nun 2’nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. TBK.’nın 352’inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.
3. Dava Süresinin Uzaması
Kanun’un tek fıkradan oluşan 353’üncü maddesinde, dava süresinin uzaması düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen yeni bir maddedir.
TBK. m. 353’e göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”.
4. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
Kanun’un tek fıkradan oluşan 354’üncü maddesinde, dava sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanun’un 8’inci maddesini63 kısmen karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 354’e göre “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”.
5. Yeniden Kiralama Yasağı
Kanun’un üç fıkradan oluşan 355’inci maddesinde, yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanun’un 15’inci maddesini karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 355/I’e göre “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz”.
Madde, 6570 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinden64 alınmıştır. Ancak, 15’inci maddenin birinci fıkrasında kullanılan “mücbir sebep” şeklindeki ibare yerine, Kanun’un 355’inci maddesinin birinci fıkrasında, “haklı sebep” ibaresi kullanılmıştır. Fıkraya göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır.
Fıkrada söz konusu edilen “haklı sebep”, kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır. Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir.
TBK. m. 355/II’ye göre de “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz”.
Maddenin ikinci fıkrasında da, yine birinci cümlede geçen “mücbir sebep” yerine, “haklı sebep” kullanılmıştır.
TBK. m. 355/III’e göre “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür”.
Maddenin son fıkrasında, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları belirtilmektedir.
Fıkrada yapılan düzenleme ile, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlere, 6570 sayılı Kanun’un 16’ncı maddesinde65 öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiştir. Bunun yerine, eski kiracıya, fıkrada belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bu tazminatın belirlenmesinde, eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönemin kira bedeli göz önünde tutulacaktır.
6. Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi
Kanun’un tek fıkradan oluşan 356’ncı maddesinde, kiracının ölmesi hâlinde, kira sözleşmesinin sürdürülmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 13’üncü maddesini karşılayan yeni bir maddedir.
TBK. m. 356’ya göre “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler”.
Böylece, kiracının ölümü durumunda, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmiştir.
Maddede yapılan düzenlemede, “kiracının mirasçılarına” özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medenî Kanunu’nun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, mirasbırakan konumundaki “ölen kiracı”nın küllî halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiştir. Bu nedenle, “ölen kiracının mirasçısı”, kira sözleşmesini Kanun’un 333’üncü maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir.
KAYNAKÇA
ARAL, Fahrettin, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007.
DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011.
DOĞAN, Murat / BAYGIN, Cem, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler, Hukuki Perspektifler Dergisi, S.04, Ağustos 2005.
TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt: I/2 (Kira ve Ödünç Verme Sözleşmeleri) İstanbul 1989.
YAVUZ, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2009.
ZEVKLİLER, Aydın / GÖKYAYLA, K. Emre, Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri, Ankara 2010.
DİPNOTLAR
1 Murat Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011, s. 5.
2 Doğan, s. 5.
3 BK. m. 248 “Âdi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.”
4 Murat Doğan / Cem Baygın, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler, Hukuki Perspektifler Dergisi, S.04, Ağustos 2005, s. 116.
5 Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2009, s. 255-256.
6 Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt: I/2 (Kira ve Ödünç Verme Sözleşmeleri)İstanbul 1989, s. 11.
7 Doğan, s. 10,
8 Tandoğan, s. 2.
9 Doğan, s. 7.
10 Aydın Zevkliler / K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri, Ankara 2010, s. 178.
11 Doğan, s. 7.
12 Tandoğan, s. 14.
13 Fahrettin Aral, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007, s. 207.
14 Doğan, s. 7.
15 Doğan, s. 12.
16 Yavuz, s. 284-286.
17 Tandoğan, s. 114.
18 Doğan / Baygın, s. 120.
19 Yavuz, s. 288.
20 Yavuz, s. 288-289.
21 Yavuz, s. 289.
22 Doğan, s. 14.
23 Doğan, s. 14.
24 818 sayılı BK. madde 254:
İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.
Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.
Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.
25 Doğan / Baygın, s. 121.
26 818 s. BK. m. 255: “Bir gayrimenkulün icarında akdin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf mukavele edebilirler.
Bu şerh, sonraki maliklere müstecirin icar akdi dairesinde gayrimenkulden intifaına müsaade etmek mecburiyetini tahmil eder”.
27 818 s. BK. m. 257/I: “Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur”.
28 818 s. BK. m. 257/II: “Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, icar altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır”.
29 818 s. BK. m. 260: Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.
Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.
30 Y. 6. HD., T. 28.04.1987, E. 1987/3708, K. 1987/5313, YKD. 1987, s. 1321;Y.6. HD. T. 13.09.1995, 7661/7909, YKD. 1996, s. 26.
31 Bu kararlar için bkz. Tandoğan, s. 148.
32 Tandoğan, s. 151.
33 818 s. BK. m. 251/I: “Mecur, icare müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; müstecir, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur”.
34 Doğan, s. 20.
35 818 s. BK. m. 251/I: “Mecur, icare müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; müstecir, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur”.
36 Yavuz, s. 303.
37 818 s. BK. m. 259/II-III: “İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.
Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır”.
38 818 s. BK. m. 252/II: “Bu takdirde mucir, sarfıyattan tasarruf eylediği miktarı ve mecurun diğer suretle kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur”.
39 818 s. BK. m. 252/II: “Bu takdirde mucir, sarfıyattan tasarruf eylediği miktarı ve mecurun diğer suretle kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur”.
40 6098 s. TBK. m. 145: “Borçlu, takas hakkından önceden de feragat edebilir”.
41 M. Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt 1, İstanbul 2008, s. 388.
42 Doğan, s. 22-24.
43 Tandoğan, s. 195; Doğan, s. 24.
44 Doğan, s. 26.
45 818 s. BK. m. 262/I: “İcar için ne sarih ne de zımmi bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek müstecir gerek mucir, ihbar suretiyle akdi feshedebilir”.
46 818 s. BK. m. 262/II: “Akitte, hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir:
1 - Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır, ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.
2 - Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile”.
47 818 s. BK. m. 262/II: 3 - Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile”.
48 818 s. BK. m. 264: “Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartiyle ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.
İcar bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise, mucir veya müstecire verilecek tazminat altı aylık bedeli icardan az olamaz.
Müstecir kendisine tazminat verilmedikçe mecuru terke icbar olunamaz.
49 818 s. BK. m. 265: “Müstecirin vefatı halinde gerek mirasçıları gerek mucir, bir sene veya daha uzun müddetli icarlarda kanuni mehillere riayet şartiyle, en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler”.
50 Doğan, s. 29.
51 6570 s. GKHK. m. 1: “Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.
Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz”.
52 Doğan, s. 32.
53 Doğan, s. 38.
54 6570 s. GKHK. m. 9: Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz”.
55 6570 s. GKHK. m. 11: “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır”.
56 4721 s. TMK. m. 194: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur”.
57 6570 s. Kanun m. 7: Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında, tahliye davası açabilirler.
58 4271 s. TMK. m. 364: “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.
Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır.
Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır”.
592004 s. İİK. M. 272: “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır”.
60 6570 s. GKHK. m. 7/I: “a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi”,
61 6570 s. GKHK. m. 7/I: “e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında”
62 6570 s. GKHK. m. 7/son: “Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur”.
63 6570 s. GKHK. m. 8: “- Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz”.
64 6570 s. GKHK. m. 15: “Kiralayan 7’nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.
ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.
Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz”.
65 6570 s. GKHK. m. 16: “Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca adli para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır”.
---------------
Arş. Gör. Yusuf GÜLEŞCİ
Melikşah Üniversitesi Hukuk Fakültesi
İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku ABD
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Yusuf Güleşci'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi
