|
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 2:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1575.htm
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YA DA İŞ BEDELİNİN İNKARI:
Makalemizin 2. Bölümünde KKİS'nin geçerliliğinin resmî şekle tâbi olduğunu açıklamıştık. Burada inceleyeceğimiz konu ise KKİS'nin geçerliliği değil; varlığının ispatına ilişkindir. KKİS'nin geçerli olabilmesi için resmî şekilde akdedilmesi gereği ve bazı durumlarda resmî şekle riayet edilmeksizin akdedilmişse de TMK m.2'ye aykırı kabul edildiğinden sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülememesi konusu ile tarafların, aralarındaki akdi ilişkinin varlığını inkar etmeleri birbirinden farklı konulardır ve bu ikinci durum ispat hukukunun konusudur.
Taraflardan birinin aradaki KKİS'ne dair ilişkiyi inkarı halinde diğer tarafın HMK m.200 çerçevesinde akdi, yazılı kesin delille ispatı gerekecektir. KKİS, resmî şekilde veya yazılı olarak akdedilmişse ve diğer taraf imza inkarında bulunmaz veya sahtelik iddiasını ileri sürmezse akdî ilişki bu resmî şekilde ve/veya yazılı olarak düzenlenen akdin mahkemeye ibrazı ile kanıtlanmış olacaktır. Lakin KKİS, taraflar arasında sözlü olarak akdedilmişse Yargıtay; KKİS'nin, noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunlu olan akitlerden olması sebebiyle; sözleşmenin inkarı halinde, akdî ilişkinin varlığının tanıkla veya yemin deliline dayanılarak ispatlanamayacağını kabul etmektedir (Yargıtay HGK, 30.04.1997 T., E: 1997/15-146, K: 1997/372).
Bazen de KKİS, resmî şekilde akdedildiğinden ya da geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK m.2'ye aykırılık teşkil edeceğinden geçerlidir; fakat taraflar, sözleşme bedelini kararlaştırmamış olabilirler veya karşı taraf, iddia olunan sözleşme bedelini inkar edebilir. KKİS'de sözleşme bedeli yazılı kesin delille ispatlanamadığında; sözleşme bedeli/arsa payı-bağımsız bölüm paylaşım oranına dair uyuşmazlık; TBK m.481'den faydalanılarak ve inşaatın yapıldığı mahalde ve tarihte geçerli paylaşım oranı esas alınarak çözümlenir.
TBK m.481: "Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 13.06.2008 T., E: 2007/2782, K: 2008/3932: "...Bu davada çözümü gereken husus mevcut inşaattan davacılara ne miktar daire verileceğinin belirlenmesidir. Böyle bir belirleme için yazılı sözleşme yapılmadığından ve taraflar daire adedinde de anlaşamadıklarından mahkemece paylaşım şekli araştırılıp tesbit olunmalıdır. Öncelikle kat irtifakı tapusunun tesisi ile ilgili tüm belgeler getirtilip bu tapu kaydının tarafları bağlayıcı olup olmadığı üzerinde durulmalı; bağlayıcı olmadığının anlaşılması halinde davacılara ait taşınmazın konumu, miktarı, davacıların hisseleri, inşaat mahallinde mevcut paylaşım oranlarının araştırılması için gerekli resmi yerlere müzekkere yazılarak ve mahallinde bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak davacıların hak kazanacakları daire adedinin saptanması, 3 no'lu parsel üzerine Orman İdaresince konulan şerhin etkisi üzerinde de durulup dava tarihi itibariyle davacılara isabet edecek dairelerin mahalli rayiçlerden belirlenecek bedelinin davalı kooperatiften tahsiline ve mevcut tapu kayıtlarının davalı kooperatif üzerine geçirilmesine karar verilmelidir..."
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İŞİN SÜRESİ:
KKİS'de işin süresinden kasıt; müteahhidin işe başlaması gereken tarih ile inşaatı, KKİS'ne uygun olarak tamamlayıp arsa sahibine/sahiplerine teslim etmesi gereken tarih arası zaman dilimidir. İşin süresi, KKİS'nin tâli unsurlarından olmakla (TBK m.2); sözleşmede bulunup bulunmaması, akdin geçerliliğine etkili değildir.
KKİS'de müteahhidin işe başlaması gereken zaman ve işin teslim edilmesi gereken tarih net olarak belirlenmiş; işe başlanması gereken zaman belirlenmeyip işin teslim tarihi belirlenmiş; işe başlanması gereken zaman belirlenip işin teslim tarihi belirlenmemiş ya da işe başlanması gereken zaman da işin teslimi tarihi de belirlenmemiş olabilir.
KKİS'de müteahhidin gerek işe başlama zamanı ve gerekse işin bitirilip inşaatın, arsa sahibine/sahiplerine teslimi zamanı oldukça önem arz ettiğinden ve bu konuda birçok niza çıktığından; âkitlerin, bu süreleri net olarak sözleşmede belirlemeleri oldukça menfaatlerine olacaktır.
KKİS, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Dolayısıyla arsa sahibi, müteahhitten işe başlamasını ve süresinde işi bitirip inşaatın teslimini talep edebilmesi için; kendisinin KKİS'de kararlaştırılan öncelikli edim borcu varsa evleviyetle bunu ifası gerekir. Arsa sahibinin öncelikli edim borcunun varlığı ve buna riayet etmemesi halinde; müteahhit, işe başlamaya ve inşaatı imal ve teslime zorlanamaz.
TBK m.97: "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir."
Örn: arsa sahibi, inşaatın yapılacağı taşınmazını müteahhide, sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde ayıpsız olarak teslim etmek zorundadır. Bu yükümünü ifa etmeyen arsa sahibi, müteahhitten, işe başlamasını talep edemeyecektir. Bu konuya "Tarafların Yükümlülükleri"ni incelerken ayrıntılı olarak değinilecektir.
KKİS'de müteahhidin işe başlama zamanı ve işi teslim süresi belirlenmişse; müteahhit, belirlenen zamanda işe başlayıp kararlaştırılan sürede inşaatı imal ve arsa sahibine teslimle yükümlüdür. Müteahhidin, buna uymaması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir. Böyle bir durumda arsa sahibi, TBK m.117'ye mesnetle müteahhidi ihtaren temerrüde düşürüp veya TBK m.124'teki hâllerden biri varsa müteahhide ihtar etmeden TBK m.125'teki seçimlik haklarını kullanabilir. Ayrıca KKİS'de bir ceza koşulu kararlaştırılmışsa; şartlarının vukuu halinde; bu ceza koşulunu da talep edebilecektir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 06.06.2011 T., E: 2011/2212, K: 2011/3319: "...Taraflar arasında Mersin 5. Noterliğinde imzalanan 15.01.1996 gün 2149 yevmiye no'lu düzenleme suretiyle kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 2. sayfa 1. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren her türlü ifraz, tevhit, tefrik, takas, yola terk, yoldan ihdas ve yapılı binaya verilecek arsanın terkleri verildikten sonra müstakil parseller yapılarak 6 ay sonra inşaata fiilen başlanılacağı ve ruhsat alınacağı, 3. maddesinde de inşaat süresinin ruhsat alındıktan sonra 4 yıl olacağı kararlaştırılmıştır. Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) 07.06.1996 tarihinde alınmış olup, sözleşmenin 3. maddesinde öngörülen 4 yıllık süre 07.06.2000 günü dolmasına ve davanın açıldığı 09.08.2008 tarihine kadar yaklaşık 12 yıllık süre geçmesine rağmen inşaatın tamamlanmadığı ve mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişi raporuna göre seviyenin %1,5 oranında olduğu ve bu suretle yüklenicinin temerrüdünün gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Bu halde BK'nın 106/1 ve 107/f.1-b.3 maddesi gereğince yüklenici temerrüdü gerçekleştiğinden sözleşmenin feshi koşulları oluşmuştur. Davacının davadan önce akdin ifasını bekleyerek bir kısım tasarruflarda bulunması, fesihten vazgeçmesi niteliğinde olmadığından fesih davasını açmakta kötüniyetli olduğunun kabulü de mümkün değildir..."
KKİS, eser sözleşmelerinin özel bir türü olmakla arsa sahibinin, sözleşmede kararlaştırılan teslim gününü beklemeden, TBK m.473/1'de düzenlenen sözleşmeden erken dönme hakkını kullanması da mümkündür.
TBK m.473/1: "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir."
Yalnız eser sözleşmelerinde akitten dönme, dönme iradesinin karşı tarafa ulaşması ile olanaklı ise de; KKİS, aynı zamanda tapuda pay devrini de içermesi sebebiyle; KKİS'den dönmek için, dönme konusunda tarafların karşılıklı iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur.
TBK m.473/1'in arsa sahibine tanıdığı sözleşmeden erken dönme hakkı; TBK m.125'te düzenlenen dönme hakkından farklıdır. TBK m.125'te düzenlenen sözleşmeden dönme hakkı, alacaklının (arsa sahibinin), borçlunun (müteahhidin) "temerrüdü" sebebiyle sözleşmeden dönebilmesi hakkına ilişkindir. Oysa TBK m.473/1'de herhangi bir temerrüt durumu söz konusu değildir; başka bir deyişle TBK m.473/1 düzenlemesi teslimden önce sözleşmeden dönmeyi düzenlediğinden; işin teslimi için kararlaştırılan süre henüz gelmemiştir, böylece muaccel olmuş bir borçtan ve dolayısıyla temerrütten söz edilemeyecektir.
KKİS'de İşe Başlama Zamanı Kararlaştırılmamışsa:
Mevzuatımızda KKİS'ne dair özel bir düzenleme olmadığını; fakat eser sözleşmesinin özel bir türü olan KKİS'ne Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmelerine dair özel hükümlerinin kıyasen uygulandığını belirtmiştik. TBK'nın eser sözleşmelerine dair özel hükümlerinden mütevellit KKİS'de müteahhidin, işe zamanında başlaması gereği anlaşılmakta ise de; tarafların, işe başlama zamanını belirlememiş olmaları halinde müteahhidin, işe ne zaman başlaması gerektiğine dair TBK'da eser sözleşmelerine ilişkin özel bir düzenleme yoktur. Bununla birlikte, her borcun, doğumu anında muaccel olacağı genel kuralından (TBK m.90) ve TMK m.2'deki dürüstlük kuralından hareketle müteahhidin, KKİS'nin akdinden itibaren derhal işe başlaması gerektiğini söylememiz mümkündür.
Müteahhidin "işe başlaması zamanı"ndan kasıt; müteahhidin inşaatın yapımına başlayabilmesi için gerekli ön hazırlıklara başlama zamanıdır. Örn: KKİS'de taraflar, "müteahhit tarafından yapı ruhsatının alınmasından itibaren" inşaata başlanacağını kararlaştırmışsa bu sözleşmede işe başlama zamanı belirlenmemiş; inşaatın yapımına başlama zamanı belirlenmiştir. Çünkü sözleşmede müteahhidin, yapı ruhsatı almak için ön hazırlıklara ne zaman başlayacağı/yapı ruhsatı almak için ön hazırlıkları ne kadar sürede tamamlaması gerektiği belli değildir. Lakin bu durum, müteahhidin ilanihaye yapı ruhsatının alınması için ön hazırlıklara başlamayabileceği anlamına gelmez.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 10.07.2012 T., E: 2012/2688, K: 2012/4766: " ...Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler nedeniyle davacı arsa malikinin uğradığı kira kaybının tazmini istemine ilişkindir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde yaparak teslim etmektir. Sözleşme uyarınca işe zamanında başlama ve sürdürme borcu yüklenicinin eseri sadakat ve özenle meydana getirme borcunun sonucudur. Sözleşmede, inşaata başlama tarihinin gösterilmemesi, yükleniciye işe başlamak üzere dilediğince süre tanındığı anlamına gelmez. Sözleşmedeki teslim süresiyle ilgili hüküm makul bir süre olarak yorumlanmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde tamamlanacağı belirtildiğinden yüklenici inşaat ruhsatını almak için makul sürede merciine başvurmalıdır. Somut olayda olduğu gibi sözleşme tarihinden yaklaşık 35 ay sonra yapılan başvurunun makul sürede yapıldığını kabul etmek olanaklı değildir..."
Bu çerçevede konuya müteahhit açısından bakacak olursak; müteahhidin işe zamanında başlamaması halinde, arsa sahibinin teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını haiz olmasını da gözönünde bulundurarak (TBK m.473) müteahhidin, inşaatın yapımına başlamadan önce KKİS'de yükümlendiği ve ifası gereken hazırlık çalışmaları varsa (inşaatın yapılacağı taşınmaz üzerindeki yapının yıkımı, imar işlemleri v.b.) bu hazırlık çalışmalarına; bu şekilde bir hazırlık çalışması yok, fakat KKİS'de inşaatın projelerinin çizimini üstlenmiş ve yapı ruhsatı alma görevi müteahhide verilmişse, buna dair işlemlere; yapı ruhsatı alınmış ve inşaatın yapılacağı taşınmaz da yapıma hazır halde ise inşaatın yapımı işine başlaması kendi faydasına olacaktır. Aksi davranış şekli; TBK m.473/1'e imkan vermesine ek olarak müteahhidin, özen borcuna aykırı davranması veya arsa sahibinin güvenini sarsması şeklinde de değerlendirilebilecek; arsa sahibine TBK m.112'ye mesnetle zararının giderilmesini talep imkanı da verebilecektir.
TBK m.112: "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür."
Konuyu arsa sahibi açısından değerlendirdiğimizde;
Yukarıda belirttiğimiz üzere; müteahhidin zamanında işe başlamaması halinde arsa sahibi, KKİS'den dönme ve TBK m.112'ye mesnetle zararının tazminini isteme hakkını haizdir. Yalnız incelediğimiz konuda müteahhidin işe başlaması gerektiği bu zaman, sözleşmede belirlenmemiştir. Her ne kadar bu durumda müteahhidin derhal işe başlaması gerekmekte ise de; niza haline dair doktrinde ve yargıtay kararları ile kabul edilen kural şudur: arsa sahibinden, sözleşmenin ifasını süresiz olarak beklemesi istenemez, yalnız arsa sahibi, sözleşmeden dönme hakkını ancak makul bir süre/tahammül süresi geçtikten sonra kullanabilir. Örn: inşaatın yapımına dair proje ve ruhsat işlemlerinin tamamlanıp inşaata başlanması için beklenmesi gereken tahammül süresi geçmeden arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması kabul görmemektedir (Yargıtay 15 HD, 26.04.2011 T., E: 2010/2618, K: 2011/2549).
KKİS'de işe başlama zamanı belirtilmemiş, fakat işin teslim tarihi belirtilmişse; önemli olan inşaatın süresinde tamamlanıp arsa sahibine teslim edilmesi olmakla müteahhidin, işe geç başlaması ya da işi yavaş yürütmesi -tek başına- arsa sahibine TBK m.473/1'e mesnetle sözleşmeden erken dönme hakkı vermez. Bu durumda inşaatın, sözleşmede kararlaştırılan sürede arsa sahibine teslim edilip edilemeyeceğine bakılır; inşaatın teslim tarihine kadar bitirilemeyeceği net bir şekilde anlaşılmakta ise arsa sahibi, TBK m.473/1'e mesnetle sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir.
Arsa sahibi, sözleşmeden erken dönme hakkını kullanmayarak, işin bitirilmesi gereken tarihi bekleyip TBK m.125/2-3'te düzenlenen sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.
KKİS'de işe başlama zamanının belirlenmediği ve müteahhidin de işe başlamadığı veya işe başlamasına rağmen yavaş yürüttüğü durumlarda arsa sahibinin, işe başlaması için makul bir süre vererek müteahhidi ihtarı, hem sözleşmenin muacceliyetini belirlemesi hem de ileride kullanabileceği seçimlik hakları yönünden kendisine fayda sağlaması açısından uygun olacaktır. Verilen sürenin makûl olup olmadığı, olayın özelliğinin gerektirdiği iyiniyet kurallarına riayet edilip edilmediğine bakılarak değerlendirilir.
Müteahhidin içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan dolayı süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyor veya borcun ifası arsa sahibi için artık yararsız kalmışsa; arsa sahibinin, müteahhide makul bir süre verip vermediğinin önemi yoktur.
Yargıtay 15 HD, 02.10.2007, E: 2006/4943, K: 2007/5921: "...davada inşaata hiç başlanılmadığı ve yıllardır boş durduğu iddia edildiğine göre inşaata hiç başlanılmamış ise 107. madde uyarınca yüklenicinin ayrıca temerrüde düşürülmesinin sonuca etkisi olmayacağından davacının derhal fesih hakkının bulunduğu kabul edilmelidir..."
KKİS'de sözleşme bedeli aynî olmakla; KKİS'den tek taraflı irade beyanıyla dönmek mümkün değildir. Sözleşmeden dönmek isteyen arsa sahibi, müteahhidin dönme iradesini kabul etmemesi hâlinde, mahkemeye başvurarak sözleşmeden dönme konusunda karar alması gerekir.
KKİS'de İşin Bitirilmesi Zamanı Kararlaştırılmamışsa:
Sözleşmelerde, tarafların, işin bitirilmesi gereken zaman konusunda bir belirleme yapmamış olmaları halinde genel kural: işin makûl bir sürede yapılması gerektiğidir; ki işin süresi, KKİS'nin tâli unsurlarından olduğundan taraflar, işin bitirilmesi gereken zamanı kararlaştırmadıklarında uyuşmazlık, KKİS'deki işin özelliğine bakılarak belirlenir (TBK m.2/2).
KKİS'de işin teslimi gereken tarihin kararlaştırılmadığı durumlarda da arsa sahibinin TBK m.473/1'deki sözleşmeden erken dönme hakkını kullanması mümkündür.
Müteahhit, işe başlamış fakat işin ilerlemesi yavaş ise (müteahhit, işin ifasını ağırdan alıyorsa); arsa sahibi, müteahhide makûl bir süre vererek işin teslimine dair ihtarda bulunabilir. Müteahhit, bu ihtar sonrası işi hızlandırmayıp kendisine verilen sürede de inşaatı teslim edemeyecek durumda olursa arsa sahibi TBK m.473/1'e mesnetle sözleşmeden erken dönebilir. Örn: müteahhit, 10.05.2010'da akdedilen sözleşme ile işe başlamıştır. Her ne kadar sözleşmede teslim süresi belirlenmemiş ise de iş, 20 ayda bitirilebilecek bir iştir. Aradan 12 ay geçmesine rağmen müteahhit, inşaatı ancak %30 seviyesine getirebilmiştir. 20 ayda bitirilebilecek bir işte kalan %70'lik işin ifa edilebileceği süre (20X70/100) 14 aydır. Arsa sahibi, 10.05.2011'de gönderdiği ihtarname ile müteahhide, işi (10.05.2011+14 ay) 10.07.2012'de bitirip teslim etmesi gereğini bildirmiştir. 10.01.2012'ye gelindiğinde inşaatın seviyesi ancak %40'a ulaşabilmiştir. Bu durumda arsa sahibi, TBK m.473/1'e mesnetle sözleşmeden erken dönme hakkını kullanabilir.
İşin teslimi gereken tarihin kararlaştırılmadığı durumlarda arsa sahibinin, müteahhide makûl bir süre verdikten sonra bekleyip bu süre sonunda da işin tamamlanmaması halinde TBK m.125'teki:
- borcun ifası ile birlikte gecikme tazminatı isteme, - borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirip borcun ifa edilmemesinden doğan zararının giderilmesini isteme,
- sözleşmeden dönerek menfi zararlarının giderilmesini isteme,
şeklindeki seçimlik haklarından birini kullanması da mümkündür. Yalnız bu durumda Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulunun, 25.01.1984 T., Esas: 1983/3 , Karar: 1984/1 sayılı kararı ile kabul edilen sözleşmeden dönme hakkının kullanılması ile sözleşmeden dönmenin iyiniyet kurallarına aykırı sayılacağı ve bu sebeple ancak sözleşmenin feshinin istenebileceğine dair kuralı da unutmamak gerekir:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=5391
Müteahhidin içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyor veya borcun ifası arsa sahibi için artık yararsız kalmışsa; arsa sahibi, müteahhide süre vermeksizin de sözleşmeden dönebilir (TBK m.124).
Müteahhidin Teslime İlişkin Gecikmede Kusurlu Olmaması:
İnşaatın, KKİS'nde belirlenen sürede tamamlanmaması veya arsa sahibinin, müteahhide verdiği makûl sürede işin bitirilememesi müteahhide atfı kabil bir kusurdan kaynaklanmıyorsa; gecikmeye neden olan ve müteahhidin kusuru olmayan süre, sözleşme süresine eklenir. Örn: Arsa sahibinin müteahhitten KKİS dışında ilave istemlerde bulunması, inşaat sürecinde husule gelen mücbir sebep halleri veya müteahhitçe yapılması gereken idari işlemlerde idareden kaynaklı gecikmelerin olması gibi durumlarda bunlara ilişkin süreler, sözleşme süresine eklenerek işin teslim süresi belirlenecektir. Yine yukarıda da belirttiğimiz üzere; arsa sahibinin öncelikli edimi söz konusu ve arsa sahibi, bu edimini ifa etmemişse yaşanan gecikmede müteahhide atfı kabil bir kusurdan bahsedilemez.
Yargıtay 15 HD, 14.03.2011 T., E: 2010/419, K: 2011/1495: "...Davacı arsa sahipleri dava dilekçelerinde dava tarihine kadar geçen süre içerisinde davalının inşaata başlamadığını iddia ederek sözleşmenin feshi ile sözleşmenin 6.7.3. maddesinde kararlaştırılan cezai şarttan kaynaklanan paylarına düşen 17.856,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.
Taraflar arasında düzenlenen 24.8.2006 tarihli sözleşmede 6.7.1.1. maddesinde inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 30 aylık sürede bitirilmesi kararlaştırılmıştır. Dosya içerisinde bulunan belgeler, İdare Mahkemesi kararları ve bilirkişi raporunda açıklandığı üzere 3194 Sayılı Kanun'un 18. maddesi uygulaması, belediyenin imar durumunu onaylaması, ilave blok için gerekli izinlerin alınması işlemlerinin en son 03.01.2008 tarihinde tamamlandığı anlaşılmıştır. Bu tarihe ruhsat alınması için gereken makul sürenin de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Diğer taraftan sözleşmenin sürelerle ilgili 6.7.3.2. maddesinde müteahhidin "haklı bir sebep olmaksızın" işe başlamaması halinde arsa sahibi tarafından kendisine 30 günlük süre tanınacağı kabul edilmiştir. Davacı arsa sahiplerince çekilen 22.04.2008 tarihli ihtarda davalıyı 30 günlük sürenin verildiği anlaşılmakta ise de idari işlemler sebebiyle müteahhidin haklı sebebi bulunmakta olup temerrüde düştüğü de kabul edilemez. Bu sebeple davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 29.01.2008 T., E: 2007/7750, K: 2008/507: "...ruhsat alma mükellefiyeti kendisine ait olan yüklenicinin iradesi dışında inşaat ruhsatının geç alınmasının bürokratik engellerden kaynaklanması durumunda gecikme varsa taraflara kusur izafe edilemeyeceğinden bu gecikmeden kusursuz olan yüklenicinin sorumlu tutulması mümkün değildir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 11.12.2007 T., E: 2006/7442, K: 2007/7996: "...davalı, Devrek'te yaşanan sel felaketi ile deprem nedeniyle projenin değişmesinin görüşüldüğünü, bu hususların inşaatın yapımını geciktirdiğini savunduğuna göre davalı savunması üzerinde durulmalı, belediyesinden sorulmalı, deprem ve selin inşaat süresine etkisi araştırılarak mücbir sebep var ise bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle ilave süre hesaplattırılmalı..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 22.11.2007 T., E: 2007/239, K: 2007/7413: "...işin teslimini engelleyen ve davalının elinde olmayan sebeplerle teslimde gecikme olmuş ise yüklenicinin bu süre için tazminatla sorumlu tutulması düşünülemez. Dava konusu olayda davacı arsa sahibinin Belediyeye arsanın bir bölümünü hibe ettiği bilahare hibeden rücu için dava açıldığı davanın uzunca bir süre devam ettiği anlaşılmaktadır. Davanın açılması işin uzamasına sebep olmuş ise bu sürenin, bu arada oluşan deprem nedeniyle varsa gerekli sürenin, arsa sahibi A Blokun kaba inşaatı bittiğinde tapu ferağı vermekle yükümlü tutulduğundan bu konuda temerrüde düşürülmüş ise yeterli sürenin, keza 14.12.1998 tarihli ek sözleşmede bir kısım imalat değişikliklerine yer verildiğinden değişikliklerin etkisi varsa bu iş için gerekli sürenin teslim süresine eklenmesi gereklidir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.03.2005 T., E: 2004/7535, K: 2005/1259: "...sözleşme tarihinden sonra arsanın bulunduğu yerdeki merdivenli yaya yolunun araç trafiğine açılması nedeniyle araç asansörü yönünden tadilat projesine ihtiyaç duyulduğundan, davalı yüklenici tarafından 14.04.1997 tarihinde Belediye'ye müracaat edilerek tadilat projesinin onaylanması istenmiş ilgili belediye 05.05.1997 tarihinde imarın 7720 ada 11 sayılı parselin parselasyon planının iptal edildiğini, iptal edilen adalardan herhangi bir işlemin yapılmayacağını bildirmiş, alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere yasağın kalkması ile tadilat ruhsatı 14.08.1997 tarihinde alınabilmiştir. Parselasyon planlarının iptali ve bu nedenle geçen süre davalı yüklenicinin kusuruna dayalı olmayıp, idari makamlardan kaynaklanan mücbir sebep olarak kabul edilmesi, gecikme süresinin ... bu yön değerlendirilerek tespit edilmesi zorunludur..."
Arsa Sahibinin Müteahhide ,Sözleşmeden Sonra Ek Süre Vermesi:
KKİS'de işin teslim süresi kararlaştırılmış olmasına rağmen arsa sahibi, işin devamı sürecinde kendi rızasıyla müteahhide ek süre vermiş olabilir. KKİS akdedildikten sonraki bir dönemde arsa sahibince müteahhide ek süre verildiği her türlü delille ispatlanabilir ise de; ispat kolaylığı açısından verilen ek sürenin arsa sahibinin imzasıyla te'yit edilip yazılı şekilde alınması, olası bir niza halinde müteahhide fayda sağlayacaktır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 30.10.2003 T., E: 2003/1400, K: 2003/5095: "...Yüklenici davalı, inşasını yüklendiği arsa sahiplerine ait 8 adet dairelerin tesliminde 31.12.2000 tarihinde borçlu temerrüdüne düştüğü halde; yanlar arasında "tutanaktır" başlıklı ve 29.5.2001 günlü adi yazılı ek sözleşme yapılmış ve bu sözleşme tarihinden itibaren işin teslimi için davacı arsa sahiplerince, yükleniciye 15 gün ek süre verilmiştir. Bu sözleşme kapsamına göre de, A ve B Bloklardaki davacılara ait dairelerin tesliminin 14.6.2001 tarihine kadar uzatılmış ve bu tarihten önceki gecikme süresinin haklı nedenlerle olduğuna yönelik olarak yanların iradelerinin birleştiğinin kabulü gerekir..."
Burada belirttiğimiz sözleşme sonrası müteahhide verilen ek süre ile; taraflarca KKİS'de kararlaştırılan cezalı süre farklıdır ve bunları birbirine karıştırmamak gerekir.
Bu bölümün sonunda belirtmekte fayda vardır ki;
Doktrinde bazı yazarlar KKİS'de, inşaatın teslimi süresi gelmeden önce arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmak yerine TBK m.125/2'ye mesnetle, borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini müteahhide bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan müspet zararının giderilmesini de isteyebileceğini savunmaktadırlar. Yine Yargıtay da bir kısım kararlarında somut olay bazında BK m.106'daki (TBK m.125) seçimlik hakların kullanılabilmesinden bahsetmektedir. Bu görüşe katılmamakta isem de; konunun değerlendirilmesi ve somut olaya ilişkin herhangi bir niza hâlinde uygulamada kabul görebilen bu görüşün de gözönünde bulundurulmasında ve TBK'nın genel hükümlerinde düzenlenen duruma ilişkin prosedüre uyulmasında fayda olduğu kanaatindeyim. Konuyu uygulamaya ağırlık vererek inceleme amacımdan mütevellit makalemizin diğer bölümlerinde yeri geldikçe bu husus da belirtilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 4:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1662.htm
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 3 (Sözleşmenin İnkarı Ve İşin Süresi)" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nevra Öksüz'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 3 (Sözleşmenin İnkarı Ve İşin Süresi)
