|
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri-1:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1572.htm
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI:
KKİS, bir tarafta bir veya birden fazla, gerçek veya tüzel kişiliği haiz arsa sahibi (işsahibi) ile diğer tarafta arsa sahibine karşı bina yapımını üstlenen bir veya birden fazla, gerçek veya tüzel kişiliği haiz müteahhit (yüklenici) arasında akdedilir.
ARSA SAHİBİ:
KKİS'de arsa sahibi bir kişi olabileceği gibi inşaatın yapılacağı taşınmazın, birden fazla malikinin bulunması da mümkündür;
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 688. maddesine göre; birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan şeyin tamamına belli paylarla malik olması durumunda paylı mülkiyet sözkonusudur. Paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda, taşınmazı olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, paydaşlar oybirliğiyle aksini kararlaştırmadığı sürece bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu sebeple paylı mülkiyete konu taşınmaz için KKİS akdedilecekse bu sözleşmenin (aynı veya ayrı tarihlerde; tek sözleşmeyle veya ayrı ayrı sözleşmelerle) tüm paydaşlarla yapılması ya da bir veya birkaç paydaşla akdedilen KKİS'ne diğer paydaşların da onay (icazet) vermesi gerekir (Aynı yönde Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 15.03.2010 T., E: 2009/1822, K: 2010/1456 sayılı kararı). Aksi takdirde akdedilen KKİS, geçersizdir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.07.2011 T., E: 2011/1207, K: 2011/4455 sayılı kararında paydaşın zımnî onayını da geçerli saymıştır: "...Bilindiği üzere TMK'nın 692. maddesi hükmünce, (eski MK. 625/1) paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Buradan hareketle somut uyuşmazlıkta tapuda paydaş belediyenin 11.07.1995 günlü sözleşmede taraf olarak yer almadığından bahisle anılan yasa hükmüne istinaden sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülebilir ise de, önceki bozma uyarınca davacı arsa sahiplerince aleyhine dava açılıp asıl dava ile birleştirilmek suretiyle kendisine de husumet yöneltilen belediyenin, tapuda paydaş olduğu taşınmaza yapı ruhsatı verdiği, ilerleyen yıllar içinde de tadilatlar nedeniyle bu ruhsatı iki kez yenilediği, bu suretle bitme aşamasına gelen inşaatı kabullenerek 11.07.1995 tarihli diğer arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşmeye onay verdiğinin benimsenmesinde zorunluluk bulunmaktadır. O halde ortada geçerli ve ayakta bulunan, bugüne kadar da tarafların ortak iradeleri veya mahkeme kararı ile feshedilmemiş bir sözleşme mevcuttur..."
Paylı mülkiyette bir kısım arsa sahiplerinin, çeşitli sebeplerle müteahhitle sözleşme yapmak istemedikleri ve bu durumda müteahhitle sözleşme yapmak isteyen diğer arsa sahipleriyle anlaşmazlığa düştükleri sıkça görülmektedir. Uygulamada bu sorunun, tarafların istemine uygun bazı çözüm yolları vardır.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 701. maddesine göre; kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir ve elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyetinde birlikte tasarruf ilkesi geçerli olmakla; elbirliği mülkiyetine tâbi bir taşınmaz için KKİS akdedilecekse bu sözleşmenin de tüm elbirliği mülkiyeti ortaklarıyla akdedilmesi gerekir.
- Kendisine ait arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yaptıracak olan arsa sahibinin gerçek kişi veya kooperatifler, şirketler gibi tüzel kişiliği haiz kişiler olması da mümkündür.
KKİS akdedildikten sonraki aşamada arsa sahiplerinin müteahhit ile uyuşmazlığa düşmesi halinde; arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesi gerekip gerekmediği hususu, mevzuat çerçevesinde ve uyuşmazlık konusunun özelliğine göre değerlendirilir. Bu husus, yeri geldikçe değerlendirilecektir.
MÜTEAHHİT:
Arsa sahibine karşı inşaatın yapımını üstlenen bir veya birden fazla gerçek ve/veya tüzel kişi ve/veya adi ortaklıktır. KKİS'de birden fazla müteahhit varsa asıl olan, arsa sahibine karşı müteahhitlerin birlikte sorumlu olmasıdır. Müteahhit inşaatın yapımında, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, yapım işinin özelliği sebebiyle başka yüklenicilerle çalışabilir. Bu durumda da arsa sahiplerine karşı sorumlu olan, arsa sahipleriyle KKİS'ni akdeden müteahhide/müteahhitlere aittir.
KKİS, sözleşme taraflarının anlaşması şartıyla başka bir müteahhide devredilebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 205. maddesine göre; sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan (yeni müteahhit) ile devreden (müteahhit) ve sözleşmede kalan taraf (arsa sahipleri) arasında yapılan ve devredenin (müteahhidin) bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana (yeni müteahhide) geçiren anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tâbidir ve sözleşmenin devrinin geçerliliği de, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır.
Yine KKİS'ne, taraflarının anlaşması şartıyla yeni bir müteahhidin katılması da mümkündür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 206. maddesine göre; sözleşmeye katılma, mevcut bir sözleşmeye taraflardan birinin (müteahhidin) yanında yer almak üzere, katılan (yeni müteahhit) ile bu sözleşmenin tarafları (arsa sahipleri ve müteahhit) arasında yapılan ve katılanın (yeni müteahhidin), yanında yer aldığı tarafla (müteahhitle) birlikte, onun hak ve borçlarına sahip olması sonucunu doğuran bir anlaşmadır. Anlaşmada aksi kararlaştırılmamışsa, sözleşmeye katılan ile yanında yer aldığı taraf, sözleşmenin diğer tarafına karşı müteselsilen alacaklı ve borçlu olurlar ve sözleşmeye katılmanın geçerliliği, katılma konusu sözleşmenin şekline bağlıdır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİK ŞEKLİ:
Sözleşmelerin geçerlilik şekli konusunda genel kural; Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi 1. fıkrasında düzenlendiği üzere; sözleşmelerin geçerliliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı olmamasıdır. Bu düzenleme bize bir taraftan akitlerin geçerliliğinde şekil serbestisinin genel kural olduğunu söylemekte; diğer taraftan geçerlilik konusunda şekil serbestisinin birtakım istisnaları olduğunu vurgulamaktadır.
Makalemizin I. Bölümünde KKİS'nin, istısnâ akdinin (eser sözleşmesinin) özel bir türü ve istısnâ akdi ile taşınmaz mal satış vaadini içinde barındıran karma bir akit olduğunu ve yasalarımızda bu sözleşmeye dair özel bir düzenleme olmadığını belirtmiştik. Eser sözleşmeleri TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenmiştir ve eser sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle bağlı değildir. Ancak, müteahhidin inşa edeceği taşınmazın bedel karşılığı, kendisine aynî olarak ödeneceğinden; arsa sahibinin bu bedeli ödemeyi vaadettiği KKİS, doğal olarak taşınmaz satış vaadini içermektedir; bu sebeple de KKİS'nin geçerliliğinin, resmî şekilde (noter önünde re'sen düzenleme şeklinde) akdedilmesine bağlı olduğu, kabul edilmektedir. Çünkü; Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi 1. fıkrasında taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmiş olmaları gerektiği; Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi 2. fıkrasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı belirtilmiş; Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 1. fıkrası 3. bendi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak görevi noterlere verilmiş ve aynı Kanun'un 89. maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi "düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler"den sayılmıştır. Ayrıca Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7.fıkrasında da bu sözleşmelerin noterlerce yapıldığına ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda; KKİS, noterde düzenleme şeklinde akdedilmez; adi yazılı şekilde, sözlü olarak veya noterde imzaların onaylanması v.b. şekillerde akdedilirse; akdedilen KKİS, geçersiz bir sözleşme olacaktır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre KKİS'nin resmî geçerlilik şekil şartı, kamu düzenine ilişkindir ve doktrinde tartışmalı olmakla birlikte; taraflar ileri sürmese de mahkemenin, sözleşmenin geçerli olup olmadığını re'sen inceleyip değerlendirmesi gerekir.
Yukarıda izah edildiği üzere KKİS'nin geçerliliği noterde düzenleme şeklinde akdedilmesine bağlı ise de; bazı durumlarda tarafların noterde düzenleme şeklinde akdetmedikleri KKİS'nin kendilerini bağlayıcı olduğu; sözleşme taraflarının şekle aykırılığı ve buna bağlı olarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmelerinin TMK m.2'de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olduğu değerlendirmesi yapılmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.04.1997 T., E: 1997/15-146, K: 1997/372 sayılı kararında bu husus: "...Ancak geçerli bir sözleşme olmamakla birlikte taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmişlerse, yahut yüklenici inşaatı bitirmiş veya çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi de inşaatın devamı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veya arsa payı yüklenici adına geçirilmiş veyahut taraflar karşılıklı olarak ve kısmen edimlerini ifa etmişlerse bu takdirde sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu ileri sürülemez; zira bu, MK'nun 2. maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz..." şeklinde ifade edilmiştir.
TMK m.2; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasının hukuk düzenince korunmayacağı hükmünü amirdir. Sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması/dürüstlük kuralına aykırılık olarak değerlendirildiği durumlar:
1- Müteahhidin, Edim Borcunun Tamamını veya Büyük Bir Bölümünü İfa Etmiş Olması:
KKİS, noterde düzenleme şeklinde akdedilmemiştir; fakat müteahhit, şeklen geçersiz olan bu KKİS ile yükümlendiği inşaatı bitirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse; sözleşmenin, taraflar açısından bağlayıcı olduğu kabul edilir. Bu durumda KKİS'nin şeklen geçersizliğinin ileri sürülmesinin, TMK m.2'deki dürüstlük kuralına aykırı olduğu değerlendirilmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.02.1995 T., E: 1994/3473, K: 1995/587: "...davacı yüklenicinin, sözleşme gereğince inşaatı tamamen yapıp bitirdiği ve davalı arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim ettiği anlaşılmakta ise de; inşaatın bu haliyle henüz tasdikli projesinin yaptırılmadığı ve iskan ruhsatının da alınmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre, inşaatın tasdikli projesini ve iskan ruhsatını almak davacı yükleniciye aittir. Sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse de, yüklenici sözleşmede öngörülen inşaatı tümüyle yapıp bitirmiş ve arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümleri de teslim etmiş olduğundan artık bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek MK.nun 2. maddesindeki iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.03.2003 T., E: 2003/267, K: 2003/1342: "...mahallinde keşif yapılmak suretiyle sözleşme konusu inşaatın sözleşme hükümlerine uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığı, böylelikle davalıların edimlerini yerine getirmiş olduklarının tespiti halinde artık şekil şartına riayet edilmediğine dayanılarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin MK. m.2'ye aykırı olacağı ve bu nedenle davalıların haksız müdahalelerinden bahsedilemeyeceği gözetilerek davanın yine değişik bu gerekçeyle reddedilmesi, inşaatın tamamlanmamış ve edimlerin yerine getirilmemiş olması halinde ise davalılar bu korunmadan yaralanamayacakları ve dairemizce de aktin geçersizliğinin kural olarak saptandığı nazara alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken..."
İkinci durumda; KKİS, noterde düzenleme şeklinde akdedilmemiştir; fakat müteahhit, şeklen geçersiz olan bu KKİS ile yükümlendiği inşaatın büyük bir kısmını bitirmiştir. Bu durumda da; KKİS'nin şeklen geçersizliğinin ileri sürülmesinin, dürüstlük kurallarına aykırı olduğu kabul edilmektedir. "Büyük bir kısım"dan ne anlaşılması gerektiği veya "şeklen geçersizliğin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunun kabul edileceği inşaat seviyesi"nin ne kadar olduğu aslen, her somut olayın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi gereken bir mevzuudur.
Yargıtay'ın bu konuya ilişkin son zamanlardaki genel kabulü, inşaatın %90 ve üzeri seviyede tamamlanmış olması şeklinde tezahür etmekte ise de; her somut olay, kendi şartları dahilinde değerlendirilir. Bu meyanda inşaat, %90'ın altında bir seviyede iken de sözleşmenin, şeklen geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK m.2'deki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir ve mahkemece de bu şekilde değerlendirilebilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 14.06.2010 T., E: 2010/820, K: 2010/3360: "...adi yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yasal koşullarına uygun olarak büyük oranda tamamlanmış olması veya arsa sahiplerinin yükleniciye tapulu taşınmazın ya da paylarının kayden temlik etmesi gibi durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gereğince, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yanları bağlayıcı olur. Somut olayda ise; mahkemece, davaya dayanak alınan sözleşmelerin yanları bağlayıcı olup olmadığı incelenmemiştir..."
2- Arsa Sahibinin, Müteahhide Taşınmazı Tapuda Devretmiş Olması:
KKİS, noterde düzenleme şeklinde akdedilmemekle birlikte arsa sahibi, sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan taşınmaz devri yükümünü müteahhide, arsa payı olarak tapuda devretmişse; sözleşmenin, taraflar açısından bağlayıcı olduğu kabul edilmekte ve KKİS'nin şeklen geçersizliğinin ileri sürülmesinin de TMK m.2'deki dürüstlük kurallarına aykırı olduğu değerlendirilmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 02.06.2011 T., E: 2010/3018, K: 2011/3268: "... kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılıp resmiyet kazanması zorunludur. Haricen yapılan sözleşme geçersizdir. Dava konusu olayda sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa da tapuda devir yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Akdi ilişkinin sıhhati konusunda herhangi bir sorun kalmamıştır..."
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 03.07.2012 T., E: 2012/2227, K: 2012/4932: "...Yanlar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda pay devrini de içerdiğinden MK'nun 634, BK'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince geçerli hale gelebilmesi için resmi şekilde yapılması gerekli olup, sözleşme bu nedenle geçersiz ise de inşaatın ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması halinde geçersizlik iddiasının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarına aykırı kabul edilir. ( YİBK, 30.09.1988 T, 1987/2 E 1988/2 K. sayılı ) Dosya kapsamından davacının taşınmazını davalı kooperatife tapuda yapılan 09.07.2009 tarihli satış işlemiyle devrettiği anlaşılmaktadır. Bu itibarla artık sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi MK'nun 2. maddesindeki iyiniyet kuralarına aykırıdır..."
Bu konuda; arsa sahibinin kısmen ifası da aynı şekilde değerlendirilmektedir:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 09.02.2010 T., E: 2009/1004, K: 2010/662: "...Yanlar arasında düzenlenerek 16.01.2004 tarihinde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, BK'nın 213, Tapu Kanununun 60 ve Noterlik Kanununun 26. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de; sözleşmeye göre yükleniciye isabet eden bir kısım bağımsız bölümlerin tapuda yüklenici ve onun gösterdiği şahıslara devredilmiş olması sebebiyle geçerli hale gelmiştir..."
3- Sözleşme Taraflarının Edim Borçlarını Karşılıklı Olarak ve Tamamen İfa Etmiş Olmaları:
Sözleşme taraflarının, karşılıklı ve tamamen edim borcunu ifası halinde KKİS'nin şeklen geçersizliğinin ileri sürülmesi, yukarıda 1 ve 2 no'lu bentlerde ayrı ayrı bahsettiğimiz durumların birleşmesi olmakla; tabiidir ki, bu durumda da KKİS'nin şeklen geçersizliğinin ileri sürülmesi, TMK m.2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı sayılmaktadır. KKİS'de, müteahhidin, inşaatı yapıp arsa sahibine teslim etmiş ve arsa sahibinin de sözleşme bedeli taşınmazları tapuda müteahhide devretmiş olması halinde, taraflardan birinin sözleşmenin şeklen geçersizliğini ileri sürmesi, gerek doktrinde ve gerekse yargıtay uygulamasında, TMK m.2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı sayılmakta ve dikkate alınmamaktadır. Bu durumda sözleşmenin, tarafları bağlayıcı olduğu değerlendirilmektedir.
Şeklin geçersizliğini ileri sürmenin hangi hallerde hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği konusunda, ben de Sayın Oğuzman ve Sayın Öz'ün görüşüne katılmaktayım: "Hangi hallerin hakkın kötüye kullanılması sayılacağı önceden prensiplere bağlanamazsa da, İsviçre Federal Mahkemesi'nin ve Yargıtayımızın, şekil noksanlığı sebebiyle hükümsüzlüğü ileri sürme hakkının kötüye kullanıldığını kabul ettiği haller yol gösterici rol oynayabilir. Bu kararlarda, iki tarafın, bilerek serbestçe borçlarını ifa etmelerinden sonra şekil noksanlığı sebebiyle hükümsüzlüğün ileri sürülmesi, şekil noksanına hükümsüzlüğü ileri süren tarafın kasden sebep olmuş bulunması, hakkın kötüye kullanıldığının kabul edildiği başlıca örneklerdir. Fakat bunlar kesin prensipler değildir, henüz borçlar tamamen ifa edilmeden, hükümsüzlüğü ileri sürme hakkı kötüye kullanılabileceği gibi, borçlar ifa edilmiş olmasına rağmen hükümsüzlüğü ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılmasını teşkil etmemesi de kabildir. Hakim, her olayı kendi şartları içinde değerlendirmelidir. (Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN, Prof. Dr. M. Turgut ÖZ; Borçlar Hukuku Genel Hükümler; sayfa 129; İstanbul, 2009)"
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Adalet Komisyonu Raporu'nda da durum: "...Gerek yürürlükteki Borçlar Kanunumuzun ve gerekse Tasarının üzerine oturduğu temel felsefeyi ve karakteristiği doğru olarak ortaya koymak gerekir. Buna göre;...Borçlar Kanunu, şekil serbestisi üzerine kurulmuştur. Özel hâller dışında iradenin ve sözleşmenin kurulması yahut hüküm ve sonuç doğurması, herhangi bir şekle bağlı değildir (Tasarı m. 11). Doğruluk ve güven kurallarının (Türk Medenî Kanunu m.2), hakkın kötüye kullanılması yasağını; sözleşmenin yorumunda, tamamlanmasında ve şekle aykırılık itirazının değerlendirilmesinde önemli bir işlevi vardır. Bu itibarla Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesi ve hattâ 1 inci maddesi hükmü, Borçlar Kanunu karakteristiği içinde yer alır..." şeklinde ifade edilmiştir.
Görüldüğü üzere yukarıdaki durumlarda; noterde düzenleme şeklinde akdedilmeyen KKİS'nin şeklen geçersizliğini ileri sürmek, TMK m.2'deki dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmekte ve bu halde sözleşmenin, tarafları bağlayıcı olacağı değerlendirilmektedir. Daha açık bir ifadeyle; böyle bir durumda KKİS taraflarının hak talepleri, şeklen geçersiz de olsa, akdettikleri sözleşme çerçevesinde değerlendirilecektir.
SÖZLEŞMENİN ŞEKLEN GEÇERSİZ OLMASI HALİNDE TARAFLARIN HAK VE TALEPLERİ:
Taraflar arasındaki KKİS'nin noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılmamış olması ve olayda, yukarıda izah ettiğimiz dürüstlük kuralına aykırılık sayılabilecek hallerden herhangi birinin de bulunmaması durumunda KKİS, hukuken geçersiz addedilecektir. Sözleşme geçersiz olduğu için de müteahhit, yaptığı işin bedelini arsa sahibinden, KKİS'de kararlaştırıldığı şekilde aynî olarak talep edemeyecek; arsa sahibi de müteahhitten, akdettikleri sözleşmeye mesnetle herhangi bir talepte bulunamayacaktır.
Bu durumda sözleşme geçersiz olduğu için, feshinin veya iptalinin talebi de mümkün değildir. Ancak tarafların, sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep etmesinde hukukî menfaatlerinin varolduğu kabul edilmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 12.09.2007 T., E: 2006/4576, K: 2007/5239: "...Yanlar arasında imzalanan sözleşme tapuda pay devrini içeren "arsa payı karşılığı inşaat yapımına" ilişkindir. Tapuda geçirimin sağlanması için bu tür sözleşmelerin BK'nın 213, TMK'nın 706, T.K'nın 26 ve Noterlik Kanunu'nun 70. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Dava konusu olayda sonradan yükleniciye pay devri yapılmamış ve inşaat da kabule icbar edilecek bir seviyeye getirilmemiş olduğundan akdin geçerli hale geldiğinden ( daha doğrusu resmi şeklin gerçekleşmediğinin iddia edilmesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığından ), söz edilemez. Bu durumda ortada geçerli bir akit bulunmadığından akdin feshine değil, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmelidir..."
KKİS'nin şeklen geçersiz olması halinde tarafların, birbirlerinden isteyebileceklerinin neler olduğu ve bu istemlerinin hukukî mesnedi konuları doktrinde tartışmalı olmakla birlikte burada, bu tartışmalara girmeden sadece, Yargıtay'ın konuya ilişkin uygulamasına yer verilecektir.
Yargıtay, KKİS'nin şeklen geçersiz olması halinde;
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.04.2003 T., E: 2002/6353, K: 2003/2228: "Taraflar, geçersizlik nedeniyle birbirlerine verdiklerini iade ile yükümlüdürler. Bu çerçevede, arsa sahipleri elatmanın önlenmesini de istediklerinden arsanın davacılara teslimine, davalı yüklenicinin elatmasının önlenmesine karar verilmesi gerekir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 24.01.2008 T., E: 2007/86, K: 2008/393: "...taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmamıştır. Sözleşmenin sadece noterde tasdik ettirildiği anlaşılmaktadır. İnşaat yüklenici tarafından tamamlanmadığı gibi yükleniciye tapu devri de yapılmamıştır. Bu yönler dikkate alındığında taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin bulunmadığı açıktır. Yapılan sözleşme yok hükmündedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin yok hükmünde olması durumunda taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri alabilirler..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 11.03.2008 T., E: 2007/1867, K: 2008/1561: "...kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ... resmi şekilde yapılmadığından geçerli değildir. Yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediği ve tapudan pay devri de yapılmadığından sonradan geçerli hale de gelmemiştir. Bu halde yüklenici yaptığı iş ve imalat bedelini iş sahibinin yararına olması koşuluyla sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Belediye işlem dosyası ve alınan bilirkişi raporundan inşaatın ruhsatsız ve kaçak olarak yapımına başlanmış olması nedeni ile belediye encümenince yıkım kararı verildiği anlaşılmakta ise de; inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmamıştır. İnşaatın ... yasal hale getirilmesi halinde ekonomik değeri haiz olacağı kabul edilmelidir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 11.07.2005 T., E: 2004/5895, K: 2005/4170: "...her iki sözleşme de geçersiz olup, yok hükmünde olduğundan, sözleşmeler yapılmamış gibi kabul edilerek sözleşmeden önceki duruma dönülmesi gerekeceğinden, davalı yüklenici tarafından önceki sözleşmeden sonra yapılan ve davacı arsa sahiplerinin işine yaramayacağı anlaşılan temel ve inşaatların kırılıp kaldırılması için bilirkişi tarafından belirlenen bedelin karar altına alınması gerekirken, bu konudaki istemin reddedilmesi de hatalı olmuştur..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 27.05.2008 T., E: 2007/4317, K: 2008/3411: "...Geçersiz ve bağlayıcı olmayan sözleşme gereğince, sözleşmenin tarafları, Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca ve haksız iktisap kuralları gereğince, karşılıklı olarak verdiklerini geri isteyebilecekleri gibi; karşı tarafın malvarlığında sebepsiz olarak sağladığı artışların karşılığını da talep edebilir. Davada, davacı yüklenicinin mimari proje, statik proje ile zemin etüdü ve iyileştirme projesi bedellerini davalıdan isteme hakkının bulunduğu mahkemece kabul edilerek bunların bedelleri toplamı olan 10.000,00 YTL.nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Oysa, tarafları bağlayıcı olmayan geçersiz bir sözleşme gereğince yapıldığı ileri sürülen proje ve zemin etüdü işleri sebebiyle davalının bu işlerden haklı bir neden olmaksızın yararlanmış olduğunun davacı tarafça yasal delillerle kanıtlanması zorunludur. Haklı bir neden olmaksızın ya da gerçekleşmemiş veya sonradan ortadan kalkmış bir nedene dayanılarak iktisapta bulunulmuş ise, zararına iktisapta bulunulan kimse, tazmin isteminde bulunabilir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.12.2011 T., E: 2010/6374, K: 2011/7212: "...Sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle tarafların müspet zararlarını talep etmeleri mümkün olmayıp verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istemeleri mümkün olduğu gibi menfi zararlarını da diğer taraftan talep edebilirler. Somut olayda davacı yüklenicilerin isteyebileceği menfi zararları, kanıtlayabildikleri inşaat gideri, proje giderleri, ruhsat harcı, proje tasdik ücreti, hafriyat harcı ve belediyeye ödenen otopark bedeli olup bunların sözleşme geçersiz olduğundan yapıldığı tarih itibariyle bedelleri güncelleme yapılmaksızın hüküm altına alınması gerekir..."
KKİS'nin geçersiz olması halinde; taraflar, geçersiz olan sözleşmeye mesnetle talepte bulunamayacaklarından; taraflar birbirlerinden, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedeli, kararlaştırılan gecikme tazminatı bedeli veya kararlaştırılmamış olsa da kira geliri kaybı, sözleşme bedeli, kâr kaybı, müspet zarar v.b. sözleşmeye bağlı taleplerde bulunamazlar.
Yargıtay, taraflar arasındaki KKİS'nin noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılmamış olması veya geçersizliğin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık sayılabileceği durumların bulunmaması halinde KKİS'ni, hukuken geçersiz addetmekte ise de; tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde birbirlerinden talep edebilecekleri kalemlerde; TBK m.82'deki 2 ve 10 yıllık sebepsiz zenginleşme zamanaşımını değil TBK m. 147/1-b.5'teki eser sözleşmelerine ilişkin 5 yıllık zamanaşımını uygulamaktadır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HALİNDE GEÇERLİK ŞEKLİ:
Taraflar, akdettikleri KKİS'deki hükümlerle bağlı olmakla birlikte bazen, KKİS'ni akdettikten sonra, sözleşmenin bazı hükümlerinde değişiklik yapmak veya sözleşmeye yeni hükümler eklemek isteyebilirler. Taraflar, bu değişiklikleri; bazen asıl sözleşme metnine çıkıntı ile veya metnin altına ek yaparak; bazen de asıl metin dışında başka bir sözleşme akdederek gerçekleştirmektedirler. Bu değişikliklerin ve/veya eklemelerin geçerlilik şeklinde kural: TBK m.13'teki, kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulmasının zorunlu olduğu; sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümlerin bu kurala dahil olmadığı ve bu kuralın, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanacağı, düzenlemesidir. KKİS'nin geçerliliği, resmî şekilde (noter önünde re'sen düzenleme şeklinde) akdedilmesine bağlı olduğuna göre; kuralımızı KKİS'ne uyarladığımızda; KKİS'nin değiştirilmesinde de resmî şekle uyulması gerektiğini; KKİS metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümlerin bu kurala dahil olmadığını söyleyebiliriz.
Evleviyetle belirtmek gerekir ki; KKİS'nin asıl metni üzerine herhangi bir şekilde ek veya metinde değişiklik yapılması halinde bunların geçerliliği için aşağıda belirlenen kurala uymak gerekir:
Noterlik Kanunu m.81: "Noterlik işlemlerinde, ilgilinin imzasını ve noterin onayını taşımıyan çıkıntılar geçerli değildir. Çıkıntılar el yazısı ile yapılamaz. Tamamlanmasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptali veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değişmemek şartiyle düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası, noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kâğıda yazılır.
Şu kadar ki, yeni işlem başka bir noterlikte yapılırsa, bu noterlik, yeni işleme ait kâğıdın bir nüshasını, gerekli açıklama yapılarak ilk işleme ait kâğıda bağlanması için o işlemi yapan noterliğe gönderir."
Taraflar, resmî şekilde akdettikleri KKİS'de kararlaştırdıkları paylaşımda/sözleşme bedelinde değişiklik yapmak isterlerse; bu değişikliğe dair akdedilecek sözleşmenin geçerliği de, asıl sözleşme gibi resmî şekle tâbidir:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 11.07.2012 T., E: 2012/4156, K: 2012/5335: "...Taraflar arasında imzalanan 06.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde davacı yükleniciye toplam 7 adet bağımsız bölüm verilmesi, bunlardan 6 adedinin inşaatın kabasının bitiminde tapusunun devredilmesi, kalan bir adet tapunun iskan alımından sonra devredilmesi kararlaştırılmıştır. 25.12.2008 tarihinde imzalanan harici sözleşmeyle bağımsız bölümlerin asıl sözleşmeye göre yerleri değiştirilmiş ise de bu değişiklik esaslı nitelikte bulunduğundan ve ek sözleşmede asıl sözleşmenin biçimine uygun olarak re'sen düzenleme şeklinde yapılmadığından BK'nın 12. maddesi uyarınca geçerli olduğu kabul edilemez..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.07.2011 T., E: 2010/2138, K: 2011/4447: "...Asıl sözleşmede davalının yapacağı imalata birim fiyatlara %20 kâr eklenmek suretiyle bedelinin ödeneceği kabul edildiği halde iptali istenen ek sözleşmede iş bedeli birim fiyatların bir katı olarak artırılmak suretiyle uygulanacağı benimsenmiştir. Ek sözleşmedeki bu değişiklik asıl sözleşmeyi esaslı surette nakzeden bir husus olup Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca geçersizdir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 26.12.2007 T., E: 2007/5787, K: 2007/8251: "...Somut olayda, tescili talep edilen bağımsız bölümün asıl sözleşmedeki paylaşıma göre davalı yükleniciye ait olup bu bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngören tarihsiz ek sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle BK.nun 12. maddesi hükmü karşısında geçersiz bulunmaktadır..."
Ek sözleşme ile; KKİS'de bulunmayan cezai şart/maktu gecikme tazminatı kararlaştırılmak istenirse veya KKİS'de bulunan bir cezai şartın/gecikme tazminatı tutarının artırılmasına ilişkin ek sözleşme yapılmak istenirse; bu ek sözleşmelerin geçerliği de, asıl sözleşme gibi resmî şekle tâbidir:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 09.11.2006 T., E: 2005/6737, K: 2006/6400: "...06.04.2002 tarihli ve taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan ek protokolün 10. maddesinde, yüklenici davalının 15.08.2002 tarihinde binanın iskanını almış vaziyette binayı tam ve sözleşme koşullarına göre teslim etmediği takdirde, geciktiği her ay için 5000 Euro cezai şartı davacı arsa sahibine ödemeyi yüklenici davalının kabul ettiği hükme bağlanmıştır. BK'nın 12. maddesi hükmü gereğince; borcun içeriğini genişleten veya yasal şekle bağlı olarak yapılmış sözleşmede var olan herhangi bir kaydı kaldıran veya değiştiren, sözleşmeden doğan borçları ağırlaştıran sözleşmelerin de asıl sözleşmenin yapıldığı şekle uygun olarak yapılması zorunludur... kat karşılığı inşaat sözleşmesin 4. maddesi hükmüyle kararlaştırılan "ifaya ekli ceza" tutarı, yanlarca adi yazılı şekilde yapılan 16.04.2002 tarihli ek sözleşmenin 10. maddesi hükmü ile artırılmış ise de, BK'nın 12. maddesi hükmü gereğince, yüklenicinin sorumluluğunu ağırlaştıran bu ek sözleşme, asıl sözleşmenin tabi olduğu zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmış olmadığından davalı yükleniciyi bağlayıcı değildir ..."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.03.2003 T., E: 2003/15-124, K: 2003/175: "...Davacı vekili, davacı ile davalılardan Y____ A.Ş. arasında 13.11.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, sözleşmenin 13. maddesinde cezai şart konusunun taraflarca daha sonra kararlaştırılacağının hükme bağlandığını, ... taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen tarihsiz ek sözleşmeyle, asıl sözleşmenin 13. maddesine atıf yapılmak suretiyle, o maddede belirtilen cezai şart parasının taraflarca 50.000 Dolar olarak kararlaştırıldığı, bu cezai şart sözleşmesinin, atıfta bulunduğu inşaat sözleşmesinin hiçbir maddesini değiştirici ve tadil edici mahiyette olmadığının belirtildiği anlaşılmaktadır.
Görülmekte olan davadaki talep, ek sözleşmedeki bu cezai şart parasının tahsili istemine ilişkindir.
...somut olayda olduğu gibi, miktarının sonradan ayrıca belirleneceği açıklanmış olsa bile, bir sözleşmede tür ve miktarına açıkça yer verilmeyen bir seçimlik cezai şartın sonradan kararlaştırılması, sözleşmenin cezai şart borçlusu aleyhine değiştirilmesi, dolayısıyla, sözleşmeye o yolda yeni bir hüküm eklenmesi niteliğindedir. Dolayısıyla, buna ilişkin işlemin, asıl sözleşmenin tabi bulunduğu şekle uygun olarak yapılması, geçerlilik şartıdır.
... Bir an için, eser sözleşmesinin yasaca herhangi bir geçerlilik şartına tabi tutulmamış olması nedeniyle, yüklenicinin eser sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmemesi halinde ödeyeceği cezai şartın sonradan ek sözleşmeyle kararlaştırılmasının da herhangi bir şekle tabi bulunmayacağı kabul edilse dahi, BK.'nun 16. maddesinin açıklanan düzenlemesi karşısında somut olayda ek sözleşme yine de hukuken geçerli olamayacaktır. Zira, taraflar eser sözleşmesini re'sen düzenleme şeklinde yapmış olmakla, o sözleşmedeki edime ilişkin cezai şartı içerecek sonraki sözleşmenin de aynı şekilde yapılacağını kararlaştırmış sayılırlar. Eş söyleyişle, burada eser sözleşmesinin zorunlu olmadığı halde resmi şekilde yapılmış olması, tarafların, eser sözleşmesine ilişkin değişikliklerin de ancak aynı şekilde yapılması halinde geçerli olacağına ilişkin, Borçlar Kanunu'nun 16. maddesi anlamında bir kararlaştırma içinde bulunduklarının kabulünü gerektirir.
...Hal böyle olunca, taraflar arasındaki tarihsiz ek sözleşme hukuken geçersizdir; davacının bu geçersiz sözleşmeye dayanarak cezai şart parası istemesine hukuken olanak yoktur..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 10.10.2005 T., E: 2004/6725, K: 2005/5304: "...Taraflar arasında 4.1.1996 tarihinde re'sen düzenleme şeklinde kat karşılığı eser sözleşmesi imzalanmıştır. 5. maddesinde işin süresi kararlaştırılmış, 6. maddede, zemin kat dükkanın süresinde teslim edilmemesi durumunda rayiç kira bedelinin % 75'ini talep edebileceği kabul ve taahhüt edilmiştir. Yine taraflarca imzalı 11.1.1996 tarihli harici sözleşmede, kira bedelinin aylık 1000 USD'nın altında olamayacağı belirtilmiştir. BK.nun 12. maddesi gereğince şekle bağlı sözleşmedeki esaslı değişiklik, asıl sözleşmeyle aynı biçimde yapılmadığı durumda geçerli kabul edilemez ..."
TBK m.13 gereği, esaslı değişiklik kabul edildiğinden KKİS'nin şekline tâbi olan ve böylece resmî şekilde akdedilmezse geçersiz olan ek sözleşmede kararlaştırılan husus, taraflarca ifa edilmişse; bu ifa sonrası ek sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.01.2007 T., E: 2005/7490, K: 2007115: "...Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payının intikalini de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Resmi şekilde yapılan bu sözleşmelerin değişikliğini içeren ek sözleşmelerin de aynı şekilde BK.nun 12. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmaları zorunludur. Yasal düzenleme bu şekilde olmasına rağmen, Yargıtay uygulamasında, aslının tâbi olduğu şekil şartına uygun düzenlenmeyen ve bu nedenle geçersiz olan ek sözleşmelerin de tamamen ifa edilmeleri halinde geçersizliklerinin ileri sürülemeyeceği kabul edilmektedir..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 05.07.2004 T., E: 2003/6868, K: 2004/3746: "...BK. 12. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılan sözleşmenin adi yazılı sözleşme ile değiştirilmesi mümkün değildir. Ne var ki değişiklik sözleşmesi ifa edilmişse artık bunun geçersizliği ileri sürülemez. Uygulanmakla değişiklik sözleşmesi geçerli hale gelmiştir ( Yarg. 15. HD. 16.04.1996 tarih E. 1698, K. 2144 sayılı kararı ). Somut olayda; 10.09.1998 tarihli ek protokol haricen düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz ise de, davalı kooperatif 19.01.2001 günlü cevabi ihtarında ve davaya cevabında, doğan gecikmeler karşılığında iki seferde arsa sahiplerine toplam 1.500.000.000 TL, o günki kurla yaklaşık 500.000 DM tutarında tazminat ödediğini savunduğundan mahkemece bu husus üzerinde durularak bedel ödenmesi karşılığında süre uzatımı verilip verilmediği tesbit edilip bedel ödenmiş ise ek sözleşmenin geçerli hale geldiği kabul edilerek..."
Taraflar, KKİS'de inşaatın süresi ve/veya inşaatın teslim tarihini kararlaştırmamışlarsa; inşaatın süresini ve/veya inşaatın teslim tarihini resmî şekle tâbi olmaksızın ek sözleşme ile belirleyebilirler:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 14.03.2005 T., E: 2004/4510, K: 2005/1405: "...Yanlar arasında düzenleme biçiminde yapılan 30.7.1997 tarihli daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 6. maddesinde arsa sahibine ait dairelerin iskân ruhsatının kooperatif tarafından alınacağı ve dairelerin anahtar teslimi olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede inşaatın süresi ve teslim tarihi ile ilgili hüküm bulunmamaktadır. Kooperatif yönetim kurulu üyeleri 30.9.2000 tarihli "taahhütnamedir" başlıklı belge ile arsa sahibine ait dairelerden başlamak üzere inşaatı 2001 yılı inşaat sezonu sonuna kadar bitireceklerini kabul ve taahhüt etmişlerdir. Taahhütnameyi imzalayanlar, sözleşmeyi imzalayanlarla aynı kişiler olup kooperatifi temsil ve ilzama yetkileri bulunmaktadır. BK.nun 12. maddesine göre, geçerliliği resmi şekle bağlı eser sözleşmelerini tâdil eden sözleşmelerin de resmi biçimde yapılması gerekir. Sözleşmenin tâdilinden maksat; tarafların ana sözleşmeyle yükümlendikleri borçları ağırlaştıran değişikliklerdir. Bu nitelikte olmayan, yani sözleşmeyi bozmayan ve değiştirmeyen fer'i ve mütemmim koşulların resmi biçimde yapılma zorunluluğu yoktur. Kooperatifi temsil ve ilzâma yetkili kişilerce adi yazılı olarak düzenlenen taahhütname, ana sözleşmedeki borçları ağırlaştırıcı nitelikte değişiklikleri içermediğinden geçerlidir ve kooperatifi bağlar. Taahhütnameye göre davacıya ait dairelerin 2001 yılı inşaat sezonu sonunda yani en geç 31.12.2001 tarihinde teslimi gerekmektedir..."
Herhangi bir niza halinde; KKİS'de, sözleşmenin metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümlerden ne anlaşılması gerektiği, KKİS'ne ek olarak akdedilen sözleşmenin resmî şekilde akdi gerekip gerekmediği ayırdedilip durum ona göre değerlendirilecektir.
Değişikliğe dair ek sözleşmenin, ana sözleşmenin (KKİS'nin) geçerlik şekliyle aynı şekilde (resmî düzenleme şeklinde) akdedilmesi gereğinde genel olarak kabul edilen kural: sözleşmeyi değiştiren ek sözleşmede kararlaştırılan hususlar, anasözleşme ile çelişkili ise ve akdedilen ek sözleşme ile sözleşme taraflarına edim borcunu ağırlaştırıcı ek yükümlülükler getirilmişse bu ek sözleşmenin de ana sözleşmenin geçerlik şekline tâbi olduğu yönündedir.
KKİS'nin Tapuda Kat İrtifakı ile Değiştirilmesi Halinde Geçerlik Şekli:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre; henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilir; kat irtifakının kurulup tapu siciline tescili için arsa sahibinin/arsa sahiplerinin istemde bulunması gerekir. Arsa sahibinin/arsa sahiplerinin bu istemle başvurularında; mimari projeyi ve yönetim plânını da tapu idaresine vermeleri lâzımdır.
(07.07.2009 tarihli ve 27281 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 5912 sayılı Kanun'un 2. maddesi ile; kat irtifakı kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken "kat irtifakı listesi"ne ilişkin düzenleme yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece artık kat irtifakı kurulurken tapu idaresi noterden tasdikli liste talep etmeyecektir.)
Kat irtifakı kurulması için tapuya başvuruda:
- arsa sahibinin/arsa sahiplerinin veya arsa sahibini/arsa sahiplerini temsille işlem yapılmakta ise temsille işlem yapan kişinin kimlik belgesinin,
- 1'er adet fotoğraflarının,
- Yapı veya yapıların dış cepheler ile iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki/maliklerinin tamamı tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî projenin,
- Anagayrimenkulün yönetimini düzenleyen, her sayfası bütün maliklerce imzalanmış yönetim planının,
tapu idaresine verilmesi gerekmektedir.
Kat irtifakı harca ve vergiye tâbi olmamakla birlikte; işlemde döner sermaye işletmesinin her yıl belirlediği tarifeye göre ücret alınmaktadır.
KKİS'de tarafların belirledikleri paylaşım şekli, tapuda kat irtifakı kurulması aşamasında KKİS'nin taraflarının iradeleri ile değiştirilirse; bu değişikliğin geçerli olduğu kabul edilmektedir. Çünkü yukarıda izah ettiğimiz şekilde kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulmaktadır (634 S.K. m.10). Bu durumda KKİS'nin resmî şekilde akdedilmesi gereğinin mesnedi olan satım vaadi ayağını oluşturan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme bedelinin taahhüdü, fiili olarak tapuda devir olarak ifa edilmektedir. Yalnız bunun kabulü için arsa sahibinin iradesinin bu yönde olduğunun imzası ile tasdik edilmiş olması gerekir. Aksi takdirde; yani, arsa sahibi müteahhide bu konuda vekalet vermiş ve müteahhit, verilen vekalete mesnetle işlem yapmışsa veya arsa sahibi sözleşme dışı üçüncü bir kişiyi temsilci atamış ve tapudaki işleme dair imzalar, bu temsilci tarafından atılmışsa arsa sahibi sözkonusu değişikliğin geçerli olmadığını ileri sürme imkanını haiz olacaktır. Bu durumda değişikliğin bağlayıcı olup olmadığının duruma göre değerlendirmesi yapılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 3:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1579.htm
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 2 (Sözleşmenin Tarafları Ve Geçerlik Şekli)" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nevra Öksüz'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri - 2 (Sözleşmenin Tarafları Ve Geçerlik Şekli)
