|
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) olarak adlandırılan sözleşme, 1965 yılında kabul edilerek 1966 yılı başında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile doğup sonrasında ülkemiz inşaat sektöründe hızla yaygınlaşan bir sözleşme türüdür (Yargıtay İBGK, 30.09.1988 T., E: 1987/2, K: 1988/2). Sözleşme, yasalarımızda düzenlenen bir akit türü olmadığından (isimsiz akitlerden olduğundan) uygulamada çeşitli isimlerle anılmakta ise de; bu sözleşme için en çok kullanılan isim "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"dir. Sözleşmenin "kat karşılığı" inşaat sözleşmesi olarak adlandırılması doktrinde bazı yazarlarca eleştirilmekte ise de; sözleşmenin doğumunda nirengi noktasının Kat Mülkiyeti Kanunu olması sebebiyle sözleşmeye, "Kat Karşılığı" İnşaat Sözleşmesi denmesinin çok da yanlış olmadığı kanaatindeyim ve ben de bu makalemde sözleşmeyi "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olarak anacağım.
KKİS; yüklenicinin (müteahhidin), işsahibinin (arsa sahibinin) taşınmazı üzerine, işsahibi ile anlaştıkları şekilde bir eser (inşaat/yapı/bina) meydana getirip bu inşaatı arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği ve bunun karşılığında işsahibinin (arsa sahibinin) de, bu yapılan inşaatın bir bölümünü (bir kısım bağımsız bölümleri) veya üzerine inşaat yapılan taşınmazının bir kısım arsa payını veya kendisine ait başkaca bir taşınmazın mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretmeyi taahhüt ettiği, eser sözleşmesi ile taşınmaz mal satış vaadini içeren, tam iki tarafa borç yükleyen karma tipli bir sözleşmedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Genel Gerekçesi"nde: "uygulamada sıkça karşılaşılmakla birlikte, kendisine özgü yapısı olan sözleşmelerin de, gerektiğinde özel kanunlarla düzenlenmesinin daha isabetli olacağı düşüncesiyle, Tasarı metnine alınması uygun görülmemiştir" şeklinde açıklanan sözleşmelerden biri de KKİS'dir. Yasalarımızda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine dair açık bir düzenleme bulunmamakla beraber KKİS'nin, istısnâ akdinin (eser sözleşmesinin) özel bir türü ve istısnâ akdi ile taşınmaz mal satış vaadini içinde barındıran karma bir akit olduğu gerek doktrinde ve gerekse Yüksek Mahkeme kararlarında baskın olarak kabul gören görüştür.
KKİS'nin karma sözleşme niteliği, içerisinde iki ayrı sözleşme tipini (istısnâ akdini ve taşınmaz mal satış vaadini) barındırıyor olmasındandır. KKİS'nin en önemli özelliklerinden biri müteahhidin yapacağı binanın, işsahibinin taşınmazı üzerine yapılmasıdır ve bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği-Kapsam" başlıklı 718. maddesine göre; yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere (üst hakkı (TMK m.726), su, gaz, elektrik ve benzeri mecralar (TMK m.727), geçit hakları (TMK m.747 vd.) ve benzeri) yapılar, bitkiler ve kaynaklar ile arazi üzerindeki hava ve altındaki arz katmanları, o arazinin malikine aittir. Bu düzenleme çerçevesinde aksine bir yasal düzenleme veya aksine bir anlaşma olmadığı sürece inşaata konu olan yapıların (ayrık TMK m.728) arazinin sahibine ait olacağı da açıktır. Bu bağlamda KKİS'nde, sözleşmenin konusu inşaatın yapımının; arazinin altındaki, içindeki ve üstündeki tüm yapım faaliyetlerini kül halinde kapsamına aldığını; müteahhidin yapım faaliyetinin böylece kül halinde değerlendirilmesi gerektiğini ve bu yapım işinin KKİS'nin istısnâ akdi ayağını husule getirdiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Yine TBK'nın 475. maddesinin 3. fıkrasında "işsahibinin taşınmazı üzerine yapılan eser"den bahsediliyor olması da inşaat sözleşmesinin bir türü olan KKİS'nin, eser sözleşmesinin bir türü olarak değerlendirilmesinin, pozitif hukuka dayalı diğer sebeplerinden birini oluşturmaktadır. KKİS'de, yüklenicinin (müteahhidin) taraflar arasında akdedilen sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa edip işsahibine (arsa sahibine/sahiplerine) teslim edeceği inşaatın (eserin) karşılığı bedel müteahhide, aynî olarak ödenmektedir; ki bu durum da KKİS'nin taşınmaz satışı (sözleşmedeki ödeme taahhüdü açısından taşınmaz satış vaadi) ayağını oluşturmaktadır.
KKİS'de, belirtilen iki ayrı sözleşme türü kendi bağımsızlıklarını yitirerek karışıp KKİS'ni oluşturduğundan; KKİS'ne ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde; bazen sözleşmeyi oluşturan akitlerden eser sözleşmelerine ve/veya taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine ilişkin yasal düzenlemelerden yararlanılmakta ve bazen de bu sözleşmelere dair yasal düzenlemelerden ayrılarak niza için, sözleşme taraflarının çıkarları gözetilerek hakkaniyete uygun hukuksal çözümler üretilmeye çalışılmaktadır.
KKİS'nin konusu inşa edilen bir yapı (bina) olmakla; evleviyetle, konumuzla bağlantısı azımsanmayacak derecede önem arz eden İmar Mevzuatı'nı kısaca inceleyerek anlatımın faydalı olacağı kanaatindeyim.
İMAR MEVZUATI:
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar 3194 sayılı İmar Kanunu'na tâbidir. İmar Kanunu, kamu düzeni ile ilgili olup emredici niteliktedir.
09.05.1985 tarih ve 18749 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak, Kanunun 49. maddesi mucibince yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu'nun amacı; yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır. Bu çerçevede kısaca; İmar Kanunu'nun planlı bir yapılaşmayı amaçladığını söylememiz mümkündür. Bu meyanda Kanunun İkinci Bölümünde "İmar Planları" ile ilgili esaslara dair düzenlemelere yer verilmiş ve bu kısımda planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından bölge planları ve imar planları olarak ikiye ayrılmış; imar planlarının da "nâzım imar planı" ve "uygulama imar planı"ndan teşekkül ettiği düzenlemesi yapılmıştır. İmar mevzuatında bölge planları ve nazım imar planı ile uygulama imar planından müteşekkil imar planları dışında başkaca planlar da bulunmakla birlikte bu planlara sadece makalemiz konusu ile sınırlı olarak değinileceğinden burada, imar mevzuatındaki tüm planlardan bahsedilmeyecektir.
Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak planlardır. Bu planları gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır (Örn: GAP Planı).
Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planını tanımlamadan önce çevre düzeni planının ne olduğunu bilmekte fayda vardır. Çevre düzeni planı; konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1:25000, 1:50000, 1:100000 veya 1:200000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan planlardır.
İmar planlarından olan Nâzım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1:2000 veya 1:5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bir bütün olan planlardır. Uygulama İmar Planı ise; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nâzım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1:1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan planlardır. Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Etaplar halinde hazırlanması durumunda etap sınırlarının, varsa nazım planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekmektedir.
Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planına mevzii imar planı; her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen planlara revizyon planı; yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan planlara da ilave plan denmektedir.
İmar mevzuatında düzenlenen planlar, hazırlanmasına dair yetki ve görev bakımından farklı idarî birimler tarafından gerçekleştirilmektedir. 5393 sayılı Belediye Kanunu'nda nüfusu 5.000 ve üzerinde olan yerleşim birimlerinde belediye kurulabileceği ve il ve ilçe merkezlerinde ise belediye kurulmasının zorunlu olduğu belirtilmiş; belediye sınırlarının tespitine dair düzenlemeler yapılmıştır. Belediye sınırları içinde kalan yerlerin nâzım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır ve belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Nazım imar planı ve uygulama imar planları onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir; belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisi, onbeş gün içinde inceleyerek kesin olarak karara bağlar. Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir. İmar planları alenidir ve bu aleniyeti sağlamak ilgili idarenin görevidir. Mücavir alan da 3194 S.K'un 5. maddesinde "imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlar" olarak tanımlanmıştır.
Belediye sınırları ile mücavir alan dışında kalan inşaatlarda ise; 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu'nun 6. maddesine göre belediye sınırları il sınırı olan büyükşehir belediyeleri hariç olmak üzere ilin çevre düzeni planı, bayındırlık ve iskan ve belediye sınırları dışındaki imar, yol, su, kanalizasyon, katı atık ve çevre hizmetleri il özel idarelerinin; belediye sınırları il sınırı olan büyükşehir belediyeleri hariç il çevre düzeni planı ile belediye sınırları dışındaki alanların imar planlarını görüşmek ve karara bağlamak il genel meclisinin (5302 S.K. m.10) görev ve yetkileri kapsamında sayılmıştır ve belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü taktirde de onaylanarak yürürlüğe girer. Onaylanmış planlar, onay tarihinden itibaren herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede, nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyrulmak suretiyle bir aylık süre ile ilan edilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde valiliğe yapılan itirazlar, valilikçe onbeş gün içinde incelenerek gerekçeleri de belirtilmek suretiyle kesin karara bağlanır.
Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere göre yapılır. İmar Planlarının ilgili idarelerce onaylanmış olması, plan müelliflerinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
İmar Kanunu'nun 9. maddesindeki esaslara göre Bakanlığa verilen plan yapma, yaptırma, değiştirme ve re'sen onaylama yetkileri saklı kalmak şartıyla imar planları, ilgili idarece doğrudan veya ihale yoluyla yaptırılabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki vermek suretiyle de yaptırılabilir. İlgili idare, planlama grubunda görev alacakları Bakanlığa bildirmekle yükümlüdür.
İmar planları, gerek doktrinde ve gerekse Danıştay kararlarıyla "genel düzenleyici işlem" niteliğinde kabul edilmekte (Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu, 21.02.2008 T., E: 2006/1605, K: 2008/210) ve Danıştay kararlarında planlar arasında bir hiyerarşi olduğu ve bu hiyerarşi kapsamında alt ölçekli planların, üst ölçekli planlara uygun olması gerektiği belirtilmektedir (Örn: Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu, 15.12.2005 T., E: 2005/2477, K: 2005/2822).
İmar planlarına karşı bir aylık askı süresi içinde;
- askı süresi içinde bir itirazda bulunulmamış ise imar planının son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde;
- askı süresi içinde idareye başvuruda bulunulmuşsa;
* bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden 60 günlük dava açma süresi içinde veya
* son ilan tarihini izleyen 60 gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde;
idari dava açılabilir (Danıştay 6. Dairesi, 08.06.2011 T., E: 2010/12920, K: 2011/2120).
Bu süreler içerisinde dava açılmamış ise ayrıca; imar planının uygulanmaya konulması ve uygulama işlemi üzerine; uygulamaya dair işlem ile birlikte imar planına veya doğrudan işlemin dayanağı olan imar planına karşı da dava açılabilir ve bu davanın açılması süresi de uygulama işleminin süresine tâbidir.
İmar planları her ne kadar "düzenleyici işlem" olarak kabul edilmekte ve bu niteliği ile kişilerin müktesep haklarının sözkonusu edilemeyeceği kuralıyla paralelliği olması gerekmekte ise de; bu konuda, KKİS açısından da uygulama alanı bulacak, Danıştay kararlarıyla kabul edilen ayrık bir durum sözkonusudur.
Danıştay 6. Dairesi; davacıya ait taşınmazın bulunduğu alanın, onaylı planına göre tercihli konut alanında kaldığı ve Bodrum+Zemin+1. kat şeklindeki yapı için 9.3.2000 tarihinde yapı ruhsatı düzenlendiği, yapının bu ruhsata dayanılarak tamamlandığı; ancak davacılara ait yapıya ilişkin ruhsat ve dayanağı imar planının mahkeme kararıyla iptaline karar verilmesi üzerine idarenin, 9.8.2001 tarihinde bitmiş ve oturulur durumda olan yapıyı mühürlediği ve yapının ruhsatının iptali ile yıkımına karar verdiği ve davacının da idarenin bu kararının iptali istemiyle açtığı davada: "Davacının yapısı için inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da; İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası, hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Olayda, davalı idarece yapı bittikten sonra yapının mühürlendiği, inşaatın o tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edildiği anlaşıldığından yıkım kararının alındığı tarihte davacının yapının tümü için kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda, yapı bittikten sonra inşaat ruhsatı iptal edilerek yapının yıktırılmasına yönelik işlemin 1. kata ilişkin kısmında da hukuka uyarlık bulunmadığından mahkeme kararının bu bölümünde hukuki isabet görülmemiştir." gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur (Danıştay 6. Daire, 19.10.2005 T., E: 2005/3489, K: 2005/4902).
Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu da 23.10.2008 T., E: 2005/1721, K: 2008/1837 sayılı kararında aynı ilkeyi: "inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası, hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir." şeklinde belirtmiştir (Benzer bir karar: Danıştay 6. Dairesi, 07.03.2011 T., E: 2010/9076, K: 2011/469).
Neticeten Danıştay'ın; "ilgilinin hatası, hilesi ya da kusuru olmaması" şartıyla; ilgilinin, imar planının iptali kararı tarihine kadar, verilen yapı ruhsatına uygun olarak inşa ettiği yapı kısımlarını kazanılmış hak olarak değerlendirdiğini söylemek mümkündür.
Yalnız unutmamak gerekir ki imar planlarının iptali halinde önceki planın yeniden geçerlilik kazanıp yürürlüğe girmesi sözkonusu değildir. İmar planının yargı kararı ile iptali sonucu bu yer, plansız alan haline gelir. Buradaki yapılar da; ilgili idarece, iptal kararında belirtilen hususlara uygun olarak yeni imar planının yapılmasından sonra; oluşacak duruma göre değerlendirilir (Danıştay 6. Daire, 07.12.2004 T., E: 2003/2547, K: 2004/6226).
İmar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde belediyeler, imar planını tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. İmar programları, belediye meclisinde kabulü sonrasında kesinleşir. İmar programı içinde bulunan ve kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir ve ilgili kamu kuruluşları, kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri, imar programı süresi içinde kamulaştırırlar. İdare, ilgilisinin muvafakati olması şartıyla; ilgilisine, ödeyeceği kamulaştırma bedeli yerine, kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer de verebilirler.
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ:
Kadastro yapıldığı zaman var olan adaya "kadastro adası" ve kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parsele de "kadastro parseli" denir. İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri; malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı olmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirip bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve re'sen tescil işlemlerini yaptırma yetkisi belediye ve mücavir alan içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan dışında ise valiliğe aittir. İmar planındaki esaslara göre meydana gelen "imar adaları" içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmesi ile "imar parselleri" oluşur. Yani kadastro parselleri, imar uygulaması sonucunda yapılaşmaya uygun imar parsellerine dönüşmektedir.
Dönüşme süreci; imar planı olan bölgede düzenleme sahasının belirlenmesi; düzenleme sahasındaki kamusal alanlar toplam büyüklüğü ve düzenleme sahasının toplam büyüklüğünün oranlanarak DOP hesaplanması, DOP oranında bedelsiz terkler alınması ve terk sonrası kalan miktara yönelik olarak da imar planı ile oluşturulan yapı adalarından tahsis yapılması şeklinde özetlenebilir.
Düzenleme sahası, sınırı tesbit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır. İlgisine göre belediye ve valilikler, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde ve bir müstakil imar adasından küçük olmayacak şekilde düzenleme sahalarını tesbit edip uygulamasını yapmakla yükümlüdürler.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" (DOP) olarak düşülebilir. Alınacak DOP, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin %40'ını geçemez. Alınan bu paylar, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. DOP toplamı, bu hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olursa eksik kalan miktar, idare tarafından kamulaştırma yapılarak tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde DOP, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP alınamaz ise de; bu durum, o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani de değildir. Yargıtay, konuya ilişkin bir kararında bu durumu: "3194 sayılı İmar Yasasının 18/6. maddesi uyarınca, herhangi bir parselden bir defadan fazla Düzenleme Ortaklık Payı kesilemez. Dava konusu taşınmaz, 1986 yılında parselasyona tabi tutulmuş ve DOP oranı sıfır olarak gösterilmiştir. Bu nedenle ikinci kez imar uygulamasına tâbi tutularak 34 m2'lik kısmın Düzenleme Ortaklık Payı olarak kesilmesi yasaya aykırı olduğundan" şeklinde belirtmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 12.06.2012 T., E: 2012/6433, K: 2012/12582).
Veraset yolu ile intikal eden, İmar Kanunu'na göre şûyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç olmak üzere; imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
İmar planlarına göre yapılan ve belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe giren parselasyon planları, bir ay müddetle ilgili idarede asılır ve mutat vasıtalarla duyurulur ve bu sürenin sonunda da kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir ve tapu dairesi ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis eder. Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp idarece kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.
YAPI:
İmar Kanunu'nun "tanımlar" başlıklı 5. maddesinde yapı "karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler" olarak; bina ise "kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar" olarak tanımlanmıştır. İmar Kanunu'na göre yapı; kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde veya kendilerine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis bölgeleri ile, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. Bu meyanda imar mevzuatında yapının sadece binalardan müteşekkil olmadığını; yapı dendiğinde Kanunun 5. maddesindeki tanımlamayı gözönünde bulundurmamız gerektiğini unutmamalıyız.
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere bir bölgenin yapı yoğunluğu, düzeni ve esasları uygulama imar planı ile düzenlenmektedir. Bir yapının yapılabilmesi için, aşağıda da izah edeceğimiz üzere evleviyetle yapı ruhsatı alınmak gerekir. Uygulama imar planı olmadan yapıya, yapı ruhsatı verilemez; başka bir deyişle yapının yapılabimesi için uygulama imar planına uygun olarak ve bu planın uygulanması yolunda yapı ruhsatı alınıp inşaatın bu şekilde yapılması gerekmektedir (Danıştay 6. Daire, 03.05.2010 T., E: 2008/7572, K: 2010/4351).
YAPI RUHSATI:
İmar Kanunu kapsamındaki bütün yapılar için, Kanunun 26. maddesinde düzenlenen kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesisleri dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi (yapı ruhsatı) alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. İstisnaen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tâbi değildir.
Kanunun 26. maddesinin ayrık tutulması sebebi kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde yapı ruhsatı verilmesinin ayrı bir düzenlemeye tâbi tutulmasındandır. Buna göre; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak; projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, İmar Kanunu'nun 22. maddesinde sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.
Yapı ruhsatı almak için yapı sahipleri veya kanunî vekillerince dilekçe ile, ilgisine göre belediye veya valilik bürolarına müracaat edilir.
Yapı sahipleri veya vekilleri; yeni inşaat, ilâve ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. Tapu yerine geçen belgelerden kasıt; özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge ve kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.
Başvurulan ilgili idare, bu başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi (çap) ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç 2 iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç 5 iş günü içinde verir. Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre 3 iş günüdür. Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.
Tapu kayıt bilgilerinin Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminde (TAKBİS) bulunması halinde bu bilgilere ilgili idare tarafından TAKBİS üzerinden elektronik ortamda doğrudan erişilir. Yapı sahipleri veya vekillerinden ayrıca tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler istenmez. Ancak bu durumda, yapı sahipleri veya vekillerinden, başvuru dilekçelerinde TAKBİS üzerinden parsele ilişkin kayıtlara erişim için gerekli bilgileri beyan etmeleri istenmektedir.
Yapı sahibi ve vekilince ilgili kanun, plân, yönetmelik, Türk standartları, çevre şartları, fen, san’at ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere hazırlatılacak projeler şunlardır:
1) Mimarî proje ve yapı aplikasyon projesi;
2) Statik proje (ve statik projeye esas teşkil edecek zemin etüdü (jeoteknik etüt) raporu);
3) Mekanik tesisat projesi; mimarî projeye uygun olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporudur. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
4) Elektrik tesisat projesi; mimarî projeye uygun olarak, elektrik mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen kuvvetli ve zayıf akıma ilişkin elektrik iç tesisatı ile elektrik mühendisi ve makina mühendisince birlikte hazırlanan asansör projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
Yapı ruhsatı verilmesi aşamasında; elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat projelerinin idareye sunulması zorunlu değildir. Bu projeler duruma göre, yapı denetim kuruluşu veya projelerin uygulanmasının denetimine yönelik fenni mesuliyet üstlenen mühendisler tarafından ilgili kurumlara onaylatılır ve yapı ruhsatının verildiği tarihten itibaren otuz gün içinde ruhsat vermeye yetkili idareye verilir.
Yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler sırasında ilgili yapıya ait numarataj bilgileri ise; belediyelerin, numarataj işleminden sorumlu birimleri tarafından ilgili idareye elektronik ortamda sunulur. Başvuru sahiplerinden numarataj işlemine ilişkin belge istenmez.
Projelerin ve yapının özelliğine, mahallin şartlarına göre idarece ek olarak istenen ve ilgili mühendislerce hazırlanan arıtma, otomatik kontrol tesisatı, yangın algılama, tahliye ve söndürme gibi proje, rapor ve belgelerin, Bakanlıkça kabul ve tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk Standartları Enstitüsünce hazırlanan standartlara ve mevzuata uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Ayrıca; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi yapılarda, kuruluşun ilgili denetçi mimar ve mühendislerince incelenerek projelere uygun görüş vermiş olması zorunludur.
Projeler ilgili idare tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde incelenir, eksik veya yanlış yok ise uygun görüldüğü yapı sahibine yazılı olarak bildirilir. Bu bildirimin yapıldığı tarihten itibaren en geç 15 gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur. İnceleme sonucu eksik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde, tüm eksiklik ve yanlışlıkların gerekçeleri ile birlikte yazılı olarak açıkça belirtilmesi suretiyle projeler, tamamlatılmak üzere bu süre içinde ilgililerine iade edilir. İdarece bildirilen bu eksiklikleri tamamlayıp, yanlışlıkları giderdikten sonra yapı sahibi idareye tekrar başvurur. idare, bu başvuruya karşı, daha önce belirtilenler dışında başkaca yeni bir eksiklik veya yanlışlık öne süremez ve sözkonusu eksikliklerin giderildiğini tespit etmesi halinde durumu yazılı olarak yapı sahibine bildirir ve yapı ruhsatını düzenler.
Yapının kamu adına denetimine ilişkin bütün fenni mesuliyetler mimar ve mühendisler tarafından üstlenilmeden yapı ruhsatı düzenlenemez. Proje müellifliği ve yapım işlerinin denetimine dair fenni mesuliyet üstlenen mimarlar ve mühendisler, ilgili meslek odasına kayıtlı olmalıdır. İdare her proje için, yapı ruhsatı düzenleme aşamasında, proje müelliflerinden, fenni mesullerden ve fen adamlarından, şantiye şefleri ile yapı müteahhitlerinden mevzuata aykırı uygulama sebebiyle süreli veya süresiz olarak meslekî faaliyet haklarının kısıtlı olmadığına ilişkin sicil durum taahhütnamesi ister. Gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu tespit edilen mimar ve mühendislerin işlemleri tazmin ve hukuki sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere iptal edilir ve bu kişiler hakkında Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri gereği suç duyurusunda bulunulur. Ayrıca yapım işlerinde yapı müteahhidi, taşeron ve şantiye şefi olarak görev alanlar o yapıda, fenni mesul olarak görev üstlenemezler. Kamu kurum ve kuruluşlarında görevli olup, bu kurum ve kuruluşlara ait projeleri yapan ve 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun uyarınca mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip mimar ve mühendislerin, meslek odasına kayıt, büro tescili yükümlülükleri yoktur.
Yapıya başlama müddeti, yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte 5 yıl içinde yapı bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır ve bu durumda yeniden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz ise de; inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması hallerinde yeniden hesaplanacak harçtan, evvelce ödenen harç tutarı tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.
YIKIM KARARI: İmar Kanunu düzenlemeleri kapsamında yapı ruhsatı alınmadan yapılabilecek yapılar hariç olmak üzere; ilgili idare, yapı ruhsatı alınmadan yapıya başlandığını veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığını tespit eder veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olursa o andaki inşaat durumunu tespit eder ve yapıyı mühürleyerek inşaatın yapımını derhal durdurur. Alınan yapı ruhsatına aykırılık yapının bir bölümüne ilişkin ise ilgili idare sadece bu kısmı mühürler. İlgili idarenin yapıyı durdurma işlemi, yapının yapıldığı yere, yapı tatil zaptının asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş olur ve bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Danıştay 14. Dairesi, 01.06.2011 T., E: 2011/5192, K: 2011/5 sayılı kararında, herhangi bir şekilde tespit tutanağının değil yapı tatil zaptının tebliği gerektiğini: "3194 sayılı Yasa'nın 32.maddesine uygun şekilde yapı tatil tutanağı düzenlenmeden dava konusu yıkım işlemi tesis edilmiştir. Bu durumda, 3194 sayılı Yasaya uygun olarak düzenlenmeyen tespit tutanağına dayalı olarak tesis edilen dava konusu yıkım işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından," şeklinde belirtmiştir.
Yapı sahibi; bu tebliğ edilmiş sayılma tarihinden itibaren 1 ay içinde yapı ruhsatını alarak veya yapısını, yapı ruhsatına uygun hale getirerek ilgili idareden mührün kaldırılmasını isteyebilir. Bu istem üzerine ilgili idare, yapı ruhsatının alındığını veya ruhsata aykırılık durumu sözkonusu ise bu aykırılığın giderildiğini tespit ederse mührü kaldırıp inşaatın devamına izin verir. Bu 1 aylık sürede yapı ruhsatı alınmaz veya yapı, ruhsata uygun hale getirilmez ise ilgili idare, yapı ruhsatını iptal eder ve ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan binayı, ilgili idare kurullarınca alınacak kararı müteakip yıktırır ve masrafını da yapı sahibinden tahsil eder. İdarenin aldığı bu kararlar hukuka aykırı ise ilgililer, alınan kararların iptali için idare mahkemesinde dava açabilirler.
Yıkım kararı sonrasında, kararın ifası öncesinde yapıdaki insan ve eşyanın tahliyesi hususunda;
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.10.2008 T., E: 2008/11325, K: 2008/18309 sayılı kararında; davacı belediye başkanlığının, ruhsatsız inşaatın yıkılabilmesi için insan ve eşyadan tahliyesine karar verilmesi istemli davasında; bu kabil davaların sulh hakimlerince karara bağlanmasına olanak veren 6785 Sayılı Kanun'un 3194 sayılı İmar Kanunu m.43/A ile yürürlükten kaldırıldığını ve 3194 S.K. m.32'de projeye aykırı yapıların yıktırılması görevinin belediye ve valiliklere verildiğini, ancak yıkımdan önce içindeki insan ve eşyanın tahliyesi hususu düzenlenmediğinden yasada boşluk olduğunu belirtmiş ise de;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 23.12.2009 T., E: 2009/4-561, K: 2009/577 sayılı kararında; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 43. maddesi ile yürürlükten kaldırılan 6785 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesinde tahliye konusunda açıkça sulh hukuk mahkemeleri görevli kılınmış iken, onun yerine yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesinde böylesi bir hükme yer verilmemiş olmasının bir unutma eseri değil, kanun koyucunun bilinçli tercihi olduğunu belirtmiş; bir idari makamın, kendi görev ve yetki alanına dahil olduğu kanunda açıkça belirtilen ve ilam alınmasına gerek görülmeyen bir konuda adli yargı yerinde dava açmasında hukuki yararı bulunmadığını; adli yargı yerlerinin böylesi bir davayı görüp sonuçlandırmalarının hukuken olanaklı olmadığını ve davacının sıfatı ve talep sonucu itibariyle, böylesi bir davanın idari yargıda açılmasına da olanak bulunmadığını belirtmiştir.
Yine Yargıtay 4. Hukuk Dairesi de, 07.12.2009 T., E: 2009/2151, K: 2009/13782 sayılı kararıyla; davacı belediye başkanlığının, bina içine ruhsat ve projeye aykırı olarak yapılan eklerin yıkımını sağlayabilmek amacıyla nüfustan ve eşyadan tahliyesine izin istemine ilişkin davasının hukuki yarar yokluğu sebebiyle reddi gerektiğine hükmetmiştir: "3194 Sayılı Yasa'nın 32/son maddesine göre projeye aykırı yapının yıkılabilmesi için konuttaki insan ve eşyanın tahliyesine karar verilmesini içeren istemlerin çözümü ilgili belediye ve valiliklere verilmiş; ancak, yıkımdan önce içindeki insan ve eşyanın tahliyesi konusunda mahkemelerden ayrıca karar alınması öngörülmemiştir. Bu yasal düzenlemeye göre eşya ve insandan arındırma işlemlerini kendi yasal kuralları çerçevesinde, yasal yetkilerini kullanarak gerçekleştirebilecek durumda olan davacının, ayrıca mahkemeden karar verilmesini istemekte hukuki yarar bulunmamaktadır"
İDARÎ MÜEYYİDELER: İmar mevzuatına aykırı fiil ve hallerin tespit edilmesi halinde; bu tespitten itibaren 10 iş günü içinde ilgili idare encümeni sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak İmar Kanunu'nun 42. maddesinde belirtilen idari müeyyideleri uygular.
Yapı ruhsatı almadan veya yapı ruhsatı ile ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı yapılan yapıda;
- yapının sahibine,
- yapı müteahhidine,
- aykırılığı idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere;
yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, Kanunun belirlediği alt sınırdan az olmamak üzere; Bakanlığın belirlediği yapı sınıfları ile gruplarına göre ve yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanarak, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için 3194 S.K. m.42'ye göre hesaplanacak idari para cezası verilir. İdarî para cezalarının hesaplanmasına esas alan, imar mevzuatına aykırılıktan etkilenen alandır.
İmar mevzuatına aykırılığın yapının inşaatı alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalarda; Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin % 20’si kadar idari para cezası verilir.
Yukarıdaki şekilde idarî para cezası gerektiren hallere göre belirlenen idarî para cezasına ayrıca, yapı;
- hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın % 30’u,
- kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın % 40’ı,
- uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın % 60’ı,
- mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın % 100’ü,
- uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın % 20’si,
- yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın % 80’i,
- özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın % 50’si,
- ruhsatsız ise cezanın % 180’i,
- ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si,
- yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın % 100’ü,
- inşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın % 10’u,
- inşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın % 20’si,
- çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın % 20’si,
de ayrı ayrı hesap edilerek ilave olunur.
Arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin 18. madde, müelliflik, fenni mesuliyet, şantiye şefliği, yapı müteahhitliği ve kayıtlara ilişkin 28. madde, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılara ilişkin 32. madde, umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılara ilişkin 33. madde, inşaat, tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetlere ilişkin 34. madde, bina ön cephe hattı ile yol arası ve tabii zeminin kazılmasına ilişkin 35. madde, kapıcı daireleri ve sığınaklara ilişkin 36. madde, otoparklara ilişkin 37. madde, kamunun selameti için alınması gereken tedbirlere ilişkin 40. madde ve arsaların yola bakan yüzlerine ilişkin 41. madde düzenlemeleriyle getirilen mükellefiyetleri yerine getirmeyen veya anılan maddelere aykırı davranan:
- yapı veya parsel sahibine,
- harita, plan, etüt ve proje müelliflerine,
- fenni mesullere,
- yapı müteahhidine,
- şantiye şefine,
ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere idari para cezası verilir.
Yapıldığı tarih itibarıyla plana ve mevzuata uygun olmakla beraber, mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği veya edeceği ilgili idare veya mahkeme kararı ile tespit olunan yapılarda, ilgili idarenin yazılı ikazına rağmen idarece tanınan süre içinde takviyede bulunmayan veya bu yapıları imar mevzuatına uygun şekilde yıkmayan yapı sahibine de idari para cezası verilir.
Açıklanan durumlara ilişkin fiil ve haller, yapının inşa edilmesi süreci içinde tekrar edilirse idari para cezaları bir kat artırılarak uygulanır.
Yukarıdaki haller sebebiyle 5237 sayılı TCK m.184 uyarınca mahkumiyet halinde; tahsil olunan idari para cezaları bu kişilere faizsiz olarak iade edilir.
Müelliflerin, fenni mesul mimar ve mühendislerin, yapı müteahhitlerinin, şantiye şefi mimar ve mühendislerin, imar mevzuatına aykırı fiillerinden dolayı verilen cezaları ve haklarındaki kesinleşmiş mahkeme kararları ilgili idarece, kendi kayıtlarına işlenmek ve ilgili mevzuata göre cezai işlem yapılmak üzere, üyesi bulundukları meslek odasına ve Bakanlığa bildirilir. Bu kişiler, verilen ceza süresi içinde yeni bir iş üstlenemezler.
Yapı müteahhidinin yetki belgesi, Bakanlıkça;
a) Yapım işinin, ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilmesi ve bu aykırılıkların 1 ay içinde giderilmemesi halinde 5 yıl,
b) Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde 10 yıl,
c) Bakanlıkça olumsuz kayıt değerlendirmesi yapılan hallerde 1 yıl,
süreyle iptal edilir. Yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhitleri, yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemez ise de mevcut işlerini tamamlayabilir. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmaksızın başlanılan yapının ruhsatı ise iptal edilerek yapı mühürlenir.
Yapı müteahhidi, yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarını ödememiş ve diğer sorumluluklarını yerine getirmemiş ise yetki belgesi, Bakanlıkça, 1 yıldan az olmamak üzere iptal edilir ve yapı müteahhidi, anılan sorumluluklarını yerine getirinceye kadar da yeni yetki belgesi alamaz.
5237 sayılı Kanun'da düzenlenen cezaî yaptırım: 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinde "İmar Kirliliğine Neden Olma" başlığı altında; belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde; yapı ruhsatı almadan veya alınan yapı ruhsatına aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişilerin; yapı ruhsatı olmaksızın başlatılan inşaatlarda kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişilerin hapis cezası ile cezalandırılacakları hükme bağlanmıştır. Bu kişiler, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirirse kamu davası açılmayacağı, kamu davası açılmış ise kamu davasının düşeceği, cezaya mahkum olunmuşsa mahkum olunan cezanın da bütün sonuçlarıyla ortadan kalkacağı düzenlemesi yapılmıştır.
Yargıtay 4. Ceza Dairesi, 06.06.2011 T., E: 2009/8724, K: 2011/7697 sayılı kararında "mücavir alanların" 5237 sayılı Kanun m.184'e tâbi olmadığını: "...Açıklanan yasal düzenlemelerden anlaşılacağı üzere, “belediye sınırı” terimi mülga ve yürürlükteki Belediye Kanunu'nda yasal bir idari kavram olarak gösterilmiş, İmar Kanununun 5. maddesinde mücavir alan tanımlanıp, 45. maddesinde mücavir alanın oluşturulma yöntemi düzenlenmiş ve mücavir alanlardaki ruhsat işlemlerinde belediye başkanlığı yetkili kılınmış, ayrıca İmar Kanununun 2, 5 ve 19. maddelerinde ise “belediye ve mücavir alan içinde” veya “belediye ve mücavir alan sınırları içinde” şeklindeki ifadelerde ‘mücavir alan’ teriminden başka ‘belediye sınırı’ teriminin de imar rejimi açısından anlamına işaret edilmiş ve bu şekilde ‘belediye sınırı’ teriminin salt idari bir kavram olmayıp, imar mevzuatı kavramı olduğu da gösterilmiş, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunun 184. maddesi ile imar kirliliğine neden olma suçu düzenlenirken de yasa koyucu tarafından bilinçli olarak “belediye sınırı” kavramı kullanılarak, maddenin 4. fıkrasında, suçla ilgili bu düzenlemenin 3. fıkra hariç, “ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde” uygulanacağı açıklanmış ve böylece, imar uygulaması bakımından belediye sınırı dışında ve fakat belediyenin ruhsatlandırma yetkisi içerisinde kalan mücavir alanlardaki bina ve yapılarla ilgili olarak belediyelerin İmar Kanununun 32 ve 42. maddelerindeki, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapımına ilişkin inşaatı durdurup mühürleme, imar planına veya ruhsata uygun hale getirilmezse yıkma ve idari para cezası uygulama şeklindeki idari yaptırımlar geçerli olmakla birlikte, yasakoyucunun yalnızca belediye sınırları veya özel imar rejimine tabi yerler içerisindeki ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapılması eylemlerini suç olarak düzenlediğinin anlaşılmasına ve mücavir alandaki kendi taşınmazı üzerinde ruhsatsız bina yapma eyleminin TCY’nın 184/1. maddesindeki suçu oluşturmayacağının anlaşılmasına karşın..." şeklinde açıklamıştır.
İmar Kanunu'nun 27. maddesinde; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin, köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmayacağı; ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olmasının da zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Burada etüt ve projelerin sorumluluğu, müellifi olan mimar ve mühendislere aittir. Bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir.
Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur ve tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların denetimine yönelik fenni mesuliyet İmar Kanunu m.28'e uygun olarak mimar ve mühendislerce üstlenilir.
KKİS açısından; yapı ruhsatı alınmadan yapılan veya yapı ruhsatı alınmakla beraber, alınan bu yapı ruhsatına tamamen aykırı inşa edilen yapılar "kaçak yapı"; yapı ruhsatı alınan fakat bu yapı ruhsatına kısmen aykırı olarak yapılan yapılar ise "kısmi kaçak yapı" sayılır. Kaçak ve/veya kısmi kaçak yapılar için ilgili idare, yukarıda izah ettiğimiz şekilde yapı tatil tutanağı düzenleyerek 3194 S.K. m.42 çerçevesinde ceza yaptırımı uygular.
KKİS'ne mesnetle ikame edilen davalarda, dava konusu yapı, kaçak veya kısmi kaçak ise mahkemenin evleviyetle bu yapının İmar Mevzuatına uygun hâle getirilebilip getirilemeyeceğini (başka bir deyişle yapının yasal hale getirilebilip getirilmeyeceğini) araştırması gerekir. Yapı, İmar Mevzuatına uygun/yasal hale getirilebilecekse mahkeme müteahhide, bu kaçak/kısmî kaçak yapının yasal hale getirilebilmesi amacıyla tüm yasal işlemleri yapabilmesi için yetki ve gereken süreyi vermelidir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 03.06.2009 T., E: 2009/15-178, K: 2009/242 sayılı kararında bu durumu: "...Çarpık ve düzensiz şehirleşmeyi önlemek amacıyla getirilen 3194 sayılı İmar Kanununun 21.maddesi uyarınca her türlü inşaat yapılması yerel idarelerden izin alınmasına bağlıdır. Ruhsatsız, başka bir anlatımla kaçak yapılar, aynı Yasanın 32.maddesi uyarınca yıktırılır; ayrıca, 42.madde de kaçak yapılarla ilgili gerek iş sahibi, gerek yüklenici yönünden cezai yaptırımlar getirmiştir. İmar Kanunu hükümleri kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemelerce re'sen gözönünde bulundurulur. İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. Diğer bir ifade ile bu tür yapılar hakkında tescil, tespit, nefaset farkı, eksik işler bedeli vs. talep edilemez. Ancak yıkım talebinde bulunulabilir. Nitekim bu husus H.G.K.'nun 17.11.1999 tarih ve 1999/15-653 E.-965 K.; 04.04.2001 tarih ve 2001/15-305 E.-336 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir. Somut olayda, dava konusu inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği mahkemece araştırılmamış ve bu konuda taraflara gereken mehil verilmemiştir. O halde, öncelikle bu hususun araştırılması" gerektiği şeklinde belirtmiştir.
Her ne kadar kaçak yapının -mümkünse- yasal hale getirilmesi yükümü müteahhide ait ise de; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi; 03.03.2009 T., E: 2008/6908, K: 2009/1163 sayılı kararında; şayet istekli ise; arsa sahibinin de kaçak/kısmi kaçak yapıyı yasal hâle getirmesi için mahkemece kendisine süre verilebileceğini belirtmiştir: "...Tamamen veya kısmen "kaçak" yapılan yapı, yasal ve teknik olanaklar varsa edimi kapsamında olduğundan öncelikle yüklenici tarafından; yüklenicinin bu yöndeki edimini ifa etmemesi durumunda ve istekli olması halinde arsa sahibi tarafından "yasal hale" getirilebilir.Bunun için onlara mahkemece uygun süre ve yetki verilmelidir..."
YAPI KULLANMA İZNİ (İSKAN RUHSATI):
Yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında ise bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten; İmar Kanunu'nun 27. maddesinde düzenlenen ve ruhsata tâbi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için de ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir.
Mal sahibi, yapı kullanma izni için müracaat ettiğinde; kendisine yapı kullanma izninin verilebilmesi için yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekmektedir. İlgili idare, müracaatı en geç 30 gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir; aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
İlgili idarece mal sahibinin müracaatı üzerine kendisine yapı kullanma izninin verilmiş olması yapı sahibini; kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıklardan doğacak mesuliyetlerden ve/veya her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetlerinden kurtarmaz.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesinde; inşaatın bitme gününün, yapı kullanma izninin verildiği tarih olduğu; yapı kullanma izni verilmeyen ve/veya alınmayan yapılarda yapı kullanma izni alınıncaya kadar ilgililerin, elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmayacakları; ancak, yapı kullanma izni alan bağımsız bölümlerin bu hizmetlerden istifade ettirileceği düzenlenmiştir.
Danıştay 6. Dairesi, 19.06.2006 T., E: 2004/2644, K: 2006/3240 sayılı kararında İmar Kanunu'nun 31. maddesindeki inşaatın bitme gününün yapı kullanma izninin verildiği tarih olduğu düzenlemesine ilişkin olarak: "3194 sayılı İmar Kanununun 31. maddesinde, "inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir" hükmü yer almış ise de, bu hüküm hukuken doğacak ihtilafları önlemeye yönelik olup yapı kullanma izni alınmasından sonra hukuki sorumluluğun ve hakların doğacağına ilişkin bir düzenlemedir. Diğer bir anlatımla, yapı kullanma izin belgesi binanın hukuken en son bittiği tarihi gösteren bir belgedir. İlgililer tarafından yapının daha önceki bir tarihte bittiğinin maddi delillerle ispatı hukuken olanaklıdır." yorumunu yapmıştır.
26.07.2008 tarihli ve 26948 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5784 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 25. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Geçici 11. maddede; 26.07.2008'e kadar yapı ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup, yapı kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde; ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve 26.07.2008'den itibaren başvurulması üzerine, kullanma izni alınıncaya kadar ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su ve/veya elektrik bağlanabileceği; bu kapsamda, ilgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinin söz konusu olması halinde aboneliği iptal edileceğinden, su ve/veya elektrik bağlanmasının herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmeyeceği; ancak, yapı ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartının 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış olan yapılarla ilgili olarak uygulanamayacağı ve 26.07.2008'den önce yapılan aboneliklerin de ait olduğu gruba dönüştürüleceği düzenlemesi yapılmıştır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi de 09.05.2011 T., E: 2011/1347, K: 2011/7383 sayılı temyiz incelemesinde; yapı kullanma izni olmayan bir binada kat maliki olan kişinin, elektrik aboneliği için idareye başvurusunun idarece reddi üzerine açtığı geçici abonelik tesisine karar verilmesi istemli davasına ilişkin olarak "3194 Sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 11. maddesi uyarınca dosyada yapı ruhsatı ile binanın statik açıdan sağlam olarak yapıldığına dair 26.11.2010 tarihli statik raporun mevcut olduğu, ayrıca dairemize intikal eden aynı binadaki diğer kat maliklerine ilişkin dosyalarda bulunan doğalgaz hizmetinden yararlanıldığı yönündeki faturaların bulunduğu anlaşılmaktadır. Öyle olunca, mahkemece İmar yasasının geçici 11. maddesindeki yasal şartların bulunduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir iken..."şeklinde karar vermiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'na yukarıda anıldığı şekilde eklenen geçici 11. madde öncesinde de 19.01.2002 tarihli ve 24645 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren, Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Ürettikleri Mal ve Hizmet Tarifeleri ile Bazı Kanunlarda Değişilik Yapılması Hakkında Kanun'un 2. maddesi ile İmar Kanunu'na eklenen geçici 10. maddede: "Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara belediyelerce yol, su, kanalizasyon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinin birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve bu Kanunun yayımı tarihinden itibaren altı ay içerisinde başvurulması üzerine kullanma izni alınıncaya kadar geçici olarak elektrik, su ve/veya telefon bağlanabilir. Bu madde kapsamında elektrik, su ve/veya telefon bağlanması herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmez." düzenlemesinin yer aldığını belirtmekte fayda görüyorum.
İmar Kanunu'nda yapı kullanma iznine dair düzenlemede başvurunun mal sahibince yapılacağı yazmakta ise de; KKİS'nde yapı kullanma izninin (iskan ruhsatının) alınması, müteahhidin "inşaatı teslimi şartı" olarak ya da "müteahhidin yükümlülüğü" olarak kararlaştırılabilir. Teslim, iskan ruhsatının alınmasına bağlanmamış ise (sadece yüklenicinin yükümü şeklinde kararlaştırılmışsa) iskan ruhsatı alınmadan yapılan teslim geçerlidir. Bu durumda iskanın alınmamış olması hukuki ayıp/açık ayıp olarak nitelendirilebilir. Fakat iskanın alınması teslim koşulu olarak kararlaştırılmışsa; ancak iskan ruhsatı alındığında geçerli bir teslimden bahsedilebilir (akitteki bu husus taraflar arasında HMK m.193 anlamında delil sözleşmesi sayılır). Yargıtay, KKİS'de anahtar teslimi şeklinde teslim öngörülmüş olmasını da; sözleşmenin, iskan alımını kapsadığı şeklinde yorumlamaktadır (Örn: 15. Hukuk Dairesi, 19.02.2008 T., E: 2007/1363, K: 2008/983; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.09.2007 T., E: 2007/3700, K: 2007/5356). KKİS'de genellikle yapı kullanma izninin (iskan ruhsatı) alınması yükümü müteahhide verilmekte ve bu yükümün teminatı olarak da; sözleşme bedeli olan ve inşa edilen yapıda müteahhide düşecek dairelerden biri/bir kısmı teminat olarak kararlaştırılmaktadır. Böyle bir durumda müteahhit, yapı kullanma izin belgesini almadığı sürece sözleşmeye göre teminat olarak tutulan bu dairenin kendisine devrini talepte haklı kabul edilmez.
Ayrıca 3194 sayılı Kanun'un 28. maddesi 10. fıkrasında: "Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Bu belgenin bir örneği, ilgili kurumlara ve ilgililerin kayıtlarına işlenmek ve değerlendirilmek üzere ilgili meslek odalarına ve Bakanlğa gönderilir." düzenlemesi yapılmıştır. Maddenin düzenleniş şeklinden anlaşıldığı kadarıyla; 17.12.2009 tarihli ve 27435 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 5940 sayılı Kanun'la 28. maddede yapılan bu düzenleme ile korunmaya çalışılan kesimin "tamamlanmış yapıdan" gayrimenkul satın alan kişiler olduğu kanaatindeyim.
15.08.2012 tarihli ve 28385 sayılı Resmi Gazete'de "Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Kullanılmasına İlişkin Mecburi Standard Tebliği" yayımlanarak, yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.
YAPI DENETİMİ:
Yapı Denetimine Tâbi Yapılar:
İmar planlarına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun ve kaliteli yapılar yapılması, ve can ve mal güvenliğini koruyucu yapıların inşaı için,
yapı projelerinin ve yapının denetimini sağlamak, yapıların denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacıyla;
kamuya ait yapı ve tesisler ile yapı ruhsatına tâbi olmayan yapılar dışındaki; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsayan;
4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu (Kanun), 13.07.2001 tarihli ve 24461 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak, yayımından 30 gün sonra yürürlüğe girmiştir.
(14.02.2012 tarih ve 28204 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan; Anayasa Mahkemesi Başkanlığı'nın 3.11.2011 T., 2010/75 E. ve 2011/42 K. sayılı kararını inceleyiniz:
"...29.6.2001 günlü, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 1. maddesinin ikinci fıkrasına, 30.6.2004 günlü, 5205 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle eklenen “… ile tek parselde, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam ikiyüz metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar …” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğuna ve İPTALİNE, 3.11.2011 gününde OYBİRLİĞİYLE karar verildi..."
- çelişki: 4708 sayılı Kanun'un 1. maddesi, 2 fıkrasını değiştiren 648 sayılı KHK m.24)
Yapı Denetimi Kanunu'nun uygulanması için önce Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illeri pilot iller olarak seçilmiş; 13.07.2010 tarihli ve 27640 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve 01.01.2011 tarihinde yürürlüğe giren Bakanlar Kurulu kararı ile de; Kanunun bütün illerde uygulanması kararlaştırılmıştır.
Yapı Denetim Komisyonu:
Kanunun uygulanmasında Bakanlığın iş ve işlemlerinin yürütülmesini sağlamak üzere Yapı Denetim Komisyonu (Bakanlık merkezinde Merkez Yapı Denetim Komisyonu/illerde İl Yapı Denetim Komisyonları (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri)) kurulmuştur.
Merkez Yapı Denetim Komisyonu, Bakanlık personeli arasından, biri başkan olmak üzere Bakanlıkça görevlendirilecek toplam yedi üyeden oluşur. Bakanlık; gerek görülen konular hakkında çalışmada bulunmak üzere, ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile meslek ve sivil toplum kuruluşlarının temsilcilerini de Komisyonda görevlendirebilir. Her il için, o ilde faaliyet gösterebilecek yapı denetim kuruluşu sayısını belirleme yetkisi Merkez Yapı Denetim Komisyonuna aittir.
İl Yapı Denetim Komisyonu (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü), Bakanlığın görevlendireceği en az genel müdür yardımcısı seviyesinde bir başkan ile en az şube müdürü seviyesinde dört üye olmak üzere, toplam beş üyeden müteşekkildir.
Yapı Denetim Komisyonu, Yapı İşleri Genel Müdürlüğü bünyesinde faaliyetlerini sürdürmekte ve görevlerini, Yapı Denetimi Dairesi Başkanlığı emrinde bulunan Belge İnceleme ve Denetim Şube Müdürlüğü eliyle yürütmektedir. Komisyon, başkanın yazılı veya sözlü daveti üzerine üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve komisyon kararları çoğunlukla alınır; oylarda eşitlik olması halinde başkanın bulunduğu taraf çoğunluk sayılır. Çekimser oy kullanılamaz.
Yapı Denetim Komisyonu üyeliği yapanlar, bu üyelik sona erdikten sonraki 2 yıl içinde, herhangi bir yapı denetim kuruluşu veya laboratuarın ortağı olamazlar.
Yapı denetim kuruluşuna izin belgesi alabilmek için; Yapı Denetim Kuruluşu ortakları, kuruluşun faaliyette bulunacağı ili belirten dilekçe ile Bakanlığa müracaat ederler. Dilekçe ve eki belgelerin uygun görülmesi halinde Yapı Denetim Kuruluşu'na, Yapı Denetim Komisyonunca tanzim edilen ve 3 yıl için geçerli olan ve süre sonunda vize edilerek geçerliğinin devamının sağlanabileceği yapı denetim izin belgesi verilir.
Laboratuarlar:
İnşaat ve yapı malzemeleri ile ilgili hammadde ve mamul madde üzerinde ilgili standartlarına ve/veya teknik şartnamelerine göre ölçüm, muayene, kalibrasyon yapabilen ve diğer özelliklerini tayin eden, yeterli alet, teçhizat ve personele sahip, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan (Yapı Denetim Komisyonu eliyle) izin belgesi almış tesislerdir. Laboratuarlar, şube açtıkları taktirde şubeleri için de izin belgesi almak zorundadırlar. Her yıl en az bir defa Yapı Denetim Komisyonunca veya Komisyonun görevlendirdiği elemanlarca denetlenir ve laboratuarların izin belgeleri her yıl vize ettirilir. Laboratuarlara yetki sınırı getirilmemiştir.
Laboratuarlar, yapı malzemesi kalite kontrolü konusunda laboratuar denetçi belgesine sahip en az bir inşaat veya kimya mühendisi, zemin deneyleri konusunda laboratuar denetçi belgesine sahip en az bir inşaat veya jeoloji ya da jeofizik mühendisi ile yardımcı teknik elemanlar istihdam ederler. Laboratuarda görev alacak denetçisi mühendis olabilmek için bu mühendisler, 5 yıllık fiili meslek süresinin en az 3 yılını ilgili alandaki laboratuarda çalışmış olmalı ve bu durumunu, ilgili kurum ve kuruluştan alınmış yazı ile belgelendirmelidir. Laboratuarda görev yapacak olanların denetçi belgesi, "zemin veya yapı malzemesi laboratuar denetçisi" adıyla düzenlenir.
YDK'nın, yapı müteahhidinden yaptırmasını istediği muayene ve deneyler belgelendirilir. Bu belgeler ve ilgili laboratuarın muayene ve deney bedelleri faturaları, hakediş raporunun ekinde ilgili idareye sunulur. Laboratuara, hizmet bedeli, hakedişin tahakkuk tarihinden itibaren en geç 7 iş günü içinde YDK tarafından ödenir.
Laboratuar görevlileri, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusuru oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise 2 yıldır.
İlgili idare laboratuarları ile yapı malzemesi üreten veya imal eden kuruluşların imal ettikleri malzemeleri test etmek üzere kurdukları laboratuarlarda, yapı denetimine ilişkin muayene ve deneyler yaptırılamaz.
Yapı Denetim Kuruluşları (YDK):
4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu kapsamındaki yapıların denetimi, yapı denetim kuruluşlarınca (YDK) yapılır. Yapı Denetim Kuruluşu: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan (Bakanlık) aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan, nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamı mimar veya mühendislere ait olan tüzel kişiliklerdir.
Yapı Denetim Kuruluşları; 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların denetlenmesi işinden başka; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki "riskli yapıların tespiti"nde de görev alabilirler. Bunun için ilgili YDK'nın, Bakanlıktan "riskli yapı tespiti lisansı" alması gereklidir.
İmar mevzuatı uyarınca öngörülen fenni mesuliyeti, ilgili idareye karşı üstlenen YDK, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan aldığı yapı denetim izin belgesi ile faaliyette bulunur. Bu izin belgesi için, öncelikle Yapı Denetim Sisteminde (YDS) bir hesap açılır; YDK, kendi bilgilerini bu sistemdeki "Belge Başvurusu" linkinden doldurarak başvurusunu yapar ve bu başvuru esnasında YDK'ya bir başvuru numarası verilir. YDK, Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'ne vereceği dilekçede, kendisine verilen başvuru numarasını da dilekçenin üzerine yazarak YDS üzerinden yaptığı başvuru sonucu sistemden alacağı kullanım sözleşmesini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Denetim Komisyonu'na teslim eder. Ya da YDK'nın ortakları, faaliyette bulunulacak ili de belirten dilekçeyi ve ekinde Bakanlığın belirlediği evrakları elden ve şahsen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Denetim Komisyonu'na teslim eder. Evraklar, Yapı Denetim Komisyonu'nca değerlendirir.
YDK'da ortak olabilmek için mimarlık, inşaat mühendisliği, makine mühendisliği veya elektrik mühendisliği diplomasına sahip olmak şarttır. Ortaklar birden fazla yapı denetim kuruluşuna ortak olamayacakları gibi başkaca ticari faaliyette de bulunamazlar. Kuruluşunda asgari; bir proje ve uygulama denetçisi mimar, bir proje ve uygulama denetçisi inşaat mühendisi, bir uygulama denetçisi inşaat mühendisi, bir proje ve uygulama denetçisi makine mühendisi ve bir proje ve uygulama denetçisi elektrik mühendisi istihdam etmekle mükelleftir. Genel olarak YDK, denetçi mimar ve mühendis ile yardımcı kontrol elemanları istihdam ederek çalışır.
YDK, Kanun kapsamında olup da herhangi bir başka YDK'ya izin belgesi verilmemiş olan illerde de belli şartları yerine getirmek koşuluyla şube açabilir. Yalnız YDK'nın şube açtığı ili merkez seçmiş, yeni bir YDK'ya izin belgesi verilirse, şubesi aracılığıyla faaliyet gösteren YDK, şubesinin bulunduğu bu ilde sorumluluğundaki işleri tamamlaR ve bunu müteakiben, şubesi için verilen izin belgesi iptal edilir.
Bir YDK'nın denetleyebileceği yapıların toplam inşaat alanı 360.000 m2’yi geçemez. Aynı proje dahilinde ve aynı alanda ise; kuruluş ve denetçileri için toplam yapı inşaat alanı sınırı aranmaz. YDK'nın denetlediği işlerin toplam alanı 360.000 m2'yi aşmamış olmak ve alınacak yeni işin son iş olması şartıyla; 360.000 m2 sınırı, YDK ve denetçileri için aşılabilir.
YDK'nın, ihbar veya şikayet üzerine ya da re'sen yapılan inceleme sonucu, aşağıda ayrıntılı inceleyeceğimiz denetim görevini yerine getirmediği veya herhangi bir şekilde 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu'na aykırı davrandığı anlaşılırsa, Valilik (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) tarafından; YDK ve YDK'da görevli mimar ve mühendisler hakkında, yapıya ilişkin bilgi formu (YİBF) esas alınmak ve her bir iş için ayrı ayrı olmak üzere, "teknik inceleme raporu" tanzim edilir. Bu inceleme raporunda; yapıdaki aykırılıklar, YDK ve YDK'da görevli mimar ve mühendislerin ne şekilde görevini ifa etmediği/kanuna aykırı fiillerinin ne olduğu, delilleri ile birlikte belirtilir ve YDK için YDK'nın yetkililerinin, YDK'da çalışan mimar ve mühendisler için bu mimar ve mühendislerin savunması alınarak, savunmaları da düzenlenecek inceleme raporuna eklenir. Hazırlanan inceleme raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na gönderilir; raporlar, Yapı Denetim Komisyonu tarafından incelenir. İncelemede, raporda eksiklik olduğu anlaşılırsa rapor, 15 gün içinde eksikliğin giderilmesini teminen iade edilir. Eksiklik giderildiğinde rapor, Yapı Denetim Komisyonu'nca incelenmek üzere tekrar Bakanlığa gönderilir.
Yapılan incelemede denetim görevini gereği şekilde ifa etmediği anlaşılan YDK ve YDK'da görevli mimar ve mühendisler hakkında, denetim faaliyetinin 1 yıla kadar geçici olarak durdurulmasına karar verilir. Geçici durdurma kararı, yapıya ilişkin bilgi formu esas alınarak her bir iş için ayrı ayrı olmak üzere, Yapı Denetim Komisyonu kararı ve Bakanlık Makamı’ndan alınacak olur ile tesis edilir. Denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına neden olan YDK mimar ve mühendisleri, durdurma süresi içinde hiçbir denetim faaliyetinde bulunamaz. Geçici Durdurma Kararı, Resmi Gazete'de yayımlanır. İlgili YDK hakkında birden fazla olur ile geçici durdurma kararı verilmiş ise de; bu kararlar, aynı Resmi Gazetede ilan edilebilir. Yalnız aynı Resmî Gazete’de ilân edilmiş olsa bile, herbir karar YDK'nın yapı denetimine son verilmesi ve izin belgesinin iptali için ayrı ayrı tekerrüre esas alınacaktır. Ayrıca son 3 yıl içinde 3 defa olumsuz sicil alan YDK'lar ile denetim faaliyeti dışında ticarî faaliyette bulunan YDK'lar hakkında da aynı şekilde geçici durdurma kararı verilir. Denetim faaliyeti geçici olarak durdurulan YDK, ilgili idareye de bildirilir. Hakkında geçici durdurma kararı verilen YDK'nın denetimini üstlendiği yapıların devamına izin verilmez. Bu sebeple, hakkında geçici durdurma kararı verilen YDK tarafından denetimi yapılan yapının sahibi, işinin devamı için başka bir YDK'yı görevlendirmelidir.
Hakkında, daha önce en az 2 defa geçici durdurma kararı verilmiş olan YDK'nın tekrar geçici durdurma kararını gerektirecek bir faaliyette bulunması halinde bu 3. aykırılıkta "YDK'nın denetim faaliyetine son verilmesi ve izin belgesinin de iptaline" karar verilecektir. Yalnız Yapı Denetim Komisyonu'nun bu 3. kararı vermesi sonrası ve Bakanlık "olur"u öncesinde; ilgili YDK'nın, kendisine daha önce verilen geçici durdurma kararları için mahkemeye, iptal ve yürütmeyi durdurma talebinde bulunup bulunmadığı araştırılır. YDK, önceki kararlara ilişkin olarak mahkemeye müracaat etmişse bakılır: yürütmeyi durdurma ve işlemin iptali yönünde mahkeme kararı yoksa bu 3. aykırılıkta "YDK'nın denetim faaliyetine son verilir" ve "izin belgesi de Bakanlıkça iptal edilir". Bu şekilde izin belgesi iptal edilen YDK'nın denetimini üstlendiği yapıların devamına izin verilmeyeceğinden; izni iptal edilen YDK tarafından denetimi yapılan yapının sahibi, işinin devamı için başka bir YDK'yı görevlendirmelidir.
İzin belgesi iptal edilmiş olan YDK'nın, kusurları mahkeme kararı ile kesinleşen mimar ve mühendisleri başka bir YDK'da da görev alamaz. Bu mimar ve mühendsilerin başka bir YDK'da görev almaları halinde, görev aldıkları YDK'ya da izin belgesi verilmez ve izin belgesi verilmişse, bu izin belgesi iptal edilir.
Faaliyetin 3 defa durdurulması halinde; bu 3. durdurma kararı ile YDK'nın denetim faaliyetine son verilmesi ve izin belgesinin Bakanlıkça iptali düzenlemesinin Anayasa'ya aykırı olduğundan bahisle Anayasa Mahkemesi'ne yapılan başvuru, Anayasa Mahkemesi'nin, 21.01.2010 tarih ve Esas: 2008/94, Karar: 2010/13 sayılı kararıyla oyçokluğuyla reddedilmiştir.
YDK'nın yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; 4708 sayılı Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.
Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi:
Kanuna tâbi yapıların denetiminin yapılabilmesi için; YDK ile yapı sahibi veya yapı sahibinin vekili arasında yapı denetimi hizmet sözleşmesi akdedilir.
Kanun kapsamına giren yapıların sahipleri, yapının uygulama projeleri bitirildikten sonra yapı denetim kuruluşu ile akdettiği hizmet sözleşmesinin bir suretini yapı ruhsatı işlemlerini başlatmak üzere taahhütnamesi ekinde ilgili idareye sunar.
Yapı denetimi hizmetinin süresi, sözleşmenin imzalandığı tarihten başlar ve denetlenen yapı için yapı kullanma izninin alındığı tarihe kadar devam eder ve bu süre, yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasındaki yapım sözleşmesi süresinden az olamaz.
Yapı denetimi hizmet sözleşmesi bedeli:
Yapı denetim hizmet bedellerini karşılamak üzere, ilgili idare adına bankada bir yapı denetim hesabı açılır. Yapı sahibi, yapı denetim kuruluşu hizmet bedellerini bu hesaba yatırır. Yapı denetim kuruluşuna hizmet bedelleri, ilgili idarenin onayı ile bu hesaptan ödenir. Açılan bu hesap başka maksatlarla kullanılamayacağı gibi 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda belirtilen borçlar da dahil olmak üzere haczedilemez ve hesap üzerine tedbir konulamaz (5393 sayılı Belediye Kanunu m.15/son ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği m.25/2).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi de; yapı denetim hesabının haczi üzerine borçlu belediyenin haczedilmezlik şikayetini, "dava konusu hesaba dahil paralar İİK'nın 82/b-1 maddesi anlamında haczedilemez türden yapı denetim hesabına ait ise de hesaptaki paranın fiilen kamu hizmeti dışında kullanıldığı" gerekçesiyle reddeden yerel mahkeme kararını temyizen inceleyerek; 31.05.2012 T., E: 2012/2467, K: 2012/18711 sayılı kararıyla: "...belediyeler adına açılan yapı denetim hesaplarının temel dayanağının 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun olduğu ve bu paraların, yapı denetim hizmeti karşılığı, hizmet bedeli olarak anılan hesaba yatırıldığı ve belediye tarafından ise hizmeti veren yapı denetim kuruluşlarına ödendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, yapı denetim hesaplarındaki paraların, belediyelere ait paralar olmayıp, yapı denetim kuruluşlarının hizmet bedelleri olarak yatırılan paralar olduğu ve kamu hizmeti niteliğinde olan yapı denetimi işinde fiilen kullanıldığı sonucuna varılmış olmakla, 5393 sayılı Yasa'nın 15/son maddesi uyarınca haczi mümkün değildir... Bu durumda mahkemece yukarıda anılan yasal düzenlemeler uyarınca elde edilen gelirin nereye, ne şekilde harcandığına ve fiilen kamu hizmetinde kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın haczedilmezlik şikayetinin kabulüne karar verilmesi gerekirken" gerekçesiyle bozmuştur.
Daire, borçlunun yapı denetim kuruluşu şirket olması ve borcundan dolayı belediye nezdindeki yapı denetim faaliyetlerinden kaynaklanan alacakları üzerine haciz konulmasına dair borçlu yapı denetim şirketinin haczedilmezlik şikayetini kabul eden yerel mahkeme kararını: "...Borçlu yapı denetim şirketinin, verdiği yapı denetim hizmetinden kaynaklanan hak ve alacaklarının haczinin mümkün olmadığına dair İcra ve İflas Kanunda yasal bir düzenleme bulunmadığı gibi, bu konuda özel bir yasa hükmü de mevcut değildir. Mahkeme gerekçesinde dayanak yapılan 4708 Sayılı Kanunun uygulanmasına ilişkin Yapı Denetim Yönetmeliği'nin 25. maddesindeki düzenleme belediyenin borçları için yapı denetim hesabındaki paranın haczedilemeyeceğine ilişkin olup, olayda uygulama yeri yoktur. O halde, mahkemece şikayetin reddi yerine yazılı gerekçeyle kabulüyle haczin kaldırılması yönünde hüküm tesisi isabetsizdir." gerekçesiyle bozmuştur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.05.2011 T., E: 2010/28040, K: 2011/9342).
Yapı denetimi hizmet bedeli;
Hizmet süresi 6 aya kadar olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 2.57;
Hizmet süresi 1 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 2.71;
Hizmet süresi 1,5 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 2.85;
Hizmet süresi 2 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 3;
Hizmet süresi 2,5 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 3.30;
Hizmet süresi 3 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 3.63;
Hizmet süresi 3,5 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 3.99;
Hizmet süresi 4 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 4.39;
Hizmet süresi 4,5 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 4.83;
Hizmet süresi 5 yıl olan sözleşmelerde asgari hizmet bedeli oranı: % 5.31;
olmak üzere; asgari hizmet bedelleri oranlarından az olmamak şartıyla, projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fiziki, ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak, yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedilecek sözleşmede belirtilen bedeldir.
Yapı denetimi hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyeti ile hizmet bedeline esas oranın çarpımı suretiyle elde edilen bedeldir ve yapı yaklaşık maliyeti, Bakanlık tarafından her yıl yayımlanan "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"de belirlenen birim maliyetinin yapı inşaat alanı ile çarpımı ile bulunur. Yapının bünyesinde bulunup da söz konusu Tebliğde belirtilmeyen veya özellik arz eden yapım işlemlerinde; metraja dayalı maliyet bedeli hesaplanır ve yukarıdaki esasa göre hesaplanan toplam bedele ilave edilebilir.
Örn: 2012 yılı için "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri":
I. Sınıf A Grubu Yapılarda; m2'si 80,00 TL
I. Sınıf B Grubu Yapılarda; m2'si 140,00 TL
II. Sınıf A Grubu Yapılarda; m2'si 225,00 TL
II. Sınıf B Grubu Yapılarda; m2'si 305,00 TL
II. Sınıf C Grubu Yapılarda; m2'si 360,00 TL
III. Sınıf A Grubu Yapılarda; m2'si 475,00 TL
III. Sınıf B Grubu Yapılarda; m2'si 560,00 TL
IV. Sınıf A Grubu Yapılarda; m2'si 615,00 TL
IV. Sınıf B Grubu Yapılarda; m2'si 695,00 TL
IV. Sınıf C Grubu Yapılarda; m2'si 800,00 TL
V. Sınıf A Grubu Yapılarda; m2'si 1.015,00 TL
V. Sınıf B Grubu Yapılarda; m2'si 1.240,00 TL
V. Sınıf C Grubu Yapılarda; m2'si 1.400,00 TL
V. Sınıf D Grubu Yapılarda; m2'si 1.690,00 TL,
olarak belirlenmiştir.
Yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilen hizmet süresi, herhangi bir sebeple uzarsa, uzayan sürenin her altı ayı için yukarıda belirtilen hizmet oranlarına göre, işin kalan kısmını kapsayacak şekilde ilave hizmet bedeli ödenir. Sözleşmede belirtilen hizmet süresinin herhangi bir nedenle kısalması halinde ise; işin tamamı üzerinden, kısalan sürenin her altı ayı için yukarıda belirtilen hizmet oranları %5 azaltılarak ödenir.
Yeniden yapı ruhsatı almayı gerektiren yapım işlerinde yapı yaklaşık maliyeti, proje müellifince hazırlanan ve ilgili idarenin onayladığı keşif bedelidir. Tebliğ’de öngörülmeyen yapı sınıfı için yapı denetimi hizmet bedeli hesaplanmasında, yapılacak imalatların yaklaşık maliyeti esas alınır. Yapı yaklaşık maliyeti, denetim hizmeti verilen yılın fiyatları ile belirlenir. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetimi hizmet bedeli, uygulama yılının fiyatları ile değerlendirilir. Bu durumda yapı denetim kuruluşu, yapı sahibi ve yapı müteahhidi veya yapı müteahhidi adına şantiye şefi tarafından yıl sonu itibarı ile seviye tespit tutanağı tanzim edilir, yapı bölümünün kısmi oranı belirlenir ve söz konusu tutanak ilgili idarenin onayına sunulur. Ancak, bu oranın belirlenmesi sırasında taraflar arasında ihtilaf olması hâlinde, ilgili idareye müracaat edilerek, seviye tespiti yapılması talep edilir ve belirlenen bu oran üzerinden yapı denetim kuruluşuna ödemede bulunularak, yıl sonu itibarı ile hesap kesilir. Bu durumda doğabilecek bedel farkı, yapı sahibi tarafından yapı denetimi hesabına yatırılır. Yıl sonu itibarı ile hesap kesimi yapılmayan işler için bir sonraki yıla ait ödemede bulunulmaz ve bu yapıların devamına yapı denetim kuruluşunun önerisi ile ilgili idarece izin verilmez.
Yapı denetimi hizmet bedeline, katma değer vergisi ile YDK'nın talep ettiği ve taşıyıcı sisteme ilişkin olmayan malzeme ve imalâtlar konusunda yapı müteahhidince yaptırılacak olan laboratuar deneylerinin masrafları dâhil değildir. Yapı denetim kuruluşu, yapı sahibinden başka bir ad altında, ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz. Yapı denetimi hizmet bedelinin % 3’ü ruhsatı veren idarenin ve % 3’ü de Bakanlık bünyesinde bulunan döner sermaye işletmesinin hesabına aktarılır.
Toplam inşaat alanı 1000 m2 ve altında olan yapılarda yapı sahibi, denetim hizmeti bedelini hesaba def'aten yatırır ve ödeme makbuzunun bir suretini de ilgili idareye ve yapı denetim kuruluşuna verir.
Toplam inşaat alanı 1000 m2’nin üzerindeki yapılarda yapı sahibi, denetim hizmeti bedelini hesaba defaten yatırabileceği gibi taksitler halinde de yatırabilir. Bu durumda da yapı sahibi, ödeme makbuzunun bir suretini ilgili idareye ve yapı denetim kuruluşuna verir. Denetim hizmet bedelinin taksitli olarak ödenmesi halinde bu taksitler:
Ruhsat alınması aşamasında ödenecek olan proje inceleme bedeli: %10,
Kazı ve temel üst kotuna kadar olan kısım: %10,
Taşıyıcı sistem bölümü: %40,
Çatı örtüsü, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları, tesisatalt yapısı dahil yapının sıvaya kadar hazır duruma getirilmiş bölümü: %20,
Mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümü: %15,
İş bitirme tutanağının ilgili idare tarafından onaylanması: %5;
şeklinde ödenir. Müteakip bölümün hizmet bedeli yatırılmadığı takdirde, yapı denetim kuruluşunca yapı faaliyet durdurma tutanağı ile seviye tespit tutanağı tanzim edilerek, tanzim tarihinden itibaren 3 iş günü içinde ilgili idareye bildirimde bulunulur. İlgili idarece yapı tatil tutanağı tanzim edilir ve yapının devamına izin verilmez. Ayrıca bu hükümlere aykırı hareket eden ilgililer hakkında, 4708 sayılı Kanunun 9. maddesinde düzenlenen cezai hükümler uygulanır.
GÖREV VE SORUMLULUKLAR:
Yapı Denetimi Kuruluşlarının Görev ve Sorumlulukları:
1- YDK, proje müelliflerinin hazırladığı, yapının yapılacağı taşınmazın zemin ve temel raporları ile uygulama projelerinin ilgili mevzuata uygunluğunu inceler:
a- Yapının inşa edileceği parselin imar durumu belgesini, aplikasyon krokisini, tapu kaydı örneğini, zemin etüdü raporu ile gerekli diğer belgeleri kontrol ederek kopyalarını, dosyasında muhafaza eder.
b- Uygulama projelerinin ve hesaplarının; imar planına, imar yönetmeliklerine ve ilgili diğer mevzuata, mühendislik ve mimarlık proje düzenleme esasları ile şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol eder. İlgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tâbi olmayanlar için ilgili idareye uygunluk görüşü bildirir.
YDK, zemin ve temel etüdü raporunun uygunluğunu denetlerken, bünyesinde konu ile ilgili yeterli teknik eleman yoksa, hizmet satın alabilir.
c- Yapı ruhsatı vermeye yetkili idare dışındaki kurumların da onayına tâbi elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat projelerini ilgili mevzuata göre inceleyip bunların, yapı ruhsatının alındığı tarihi izleyen 30 gün içinde ve usulüne uygun olarak onaylanmasını sağlar. Onaya ilişkin belgeyi de, yapı ruhsatı vermeye yetkili idareye sunar. Bu süre içinde söz konusu projelere ilişkin onaylar idareye sunulamazsa idare, inşaatı durdurur.
d- Uygun gördüğü projeleri, YDK adına ilgili denetçi mimar ve mühendislerine imzalatıp tasdik eder. Projelerde hata, eksiklik veya yetersizlik olduğunda bunların giderilmesini sağlar.
e- Proje müelliflerinin ilgili meslek odasına üyeliğinin devamını, mesleki kısıtlılığının olup olmadığını kontrol eder.
2- İlgili idareye, denetimini üstlendiği yapıya dair taahhütname verir. Projeler, ilgili idarece onaylandıktan sonra yapı ruhsatında kendisiyle ilgili bölümü imzalar ve yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren 7 gün içinde Bakanlığa, yapıya ilişkin bilgileri bildirir. Ayrıca Bakanlıkça onaylanan yapı bilgi formunun aslını da ilgili idareye vermekle yükümlüdür. Bu belgelerde noter tasdiki aranmaz.
3- Yapının, yapı ruhsatı ve ekleri ile ilgili mevzuatına uygun yapılmasını denetler:
a- Yapı sahibi ve yapı müteahhidiyle ya da yapı müteahhidi adına şantiye şefiyle işyeri teslim tutanağı imzalayarak tutanağı, 3 iş günü içerisinde onay için ilgili idareye sunar.
b- İlgili idare nezaretinde, arsanın köşe noktalarını teknik elemanlarına (dışarıdan hizmet satın alıp teknik eleman görevlendirmişse bu kişilere) tespit ettirip yapının, vaziyet planına uygun biçimde arsaya aplike edilmesini sağlar.
c- Beton kalıbı, demir teçhizatı ve gerekli diğer tesisatları kontrol eder, tutanak tanzim edilmeden beton dökümüne izin vermez:
Beton, uygulama denetçisi inşaat mühendisi veya kontrol elemanı inşaat mühendisi ya da yardımcı kontrol eleman nezaretinde dökülür. Beton numuneleri; döküm yerinde, yapı denetim elemanlarının huzurunda, deneyi yapacak laboratuarın teknik elemanlarınca ve ilgili standartlara uygun olarak alınır. Şantiyede beton numunelerinde yapılacak deneylerin sonucu olumlu olursa beton dökümüne izin verir. Diğer beton numuneleri, deneyi yapacak laboratuara, bu laboratuarın teknik elemanıyla gönderilir. Beton dökümünü müteakiben tutanak tanzim edilir.
d- Yapım işinde kullanılan malzemeleri ve yapılan imalatı, laboratuarda muayene ettirip deneylerini yaptırır; sonuçlarının standart ve şartnamelere uygun olup olmadığını kontrol eder. İlgili teknik şartnamelere ve standartlara aykırı olduklarını saptadığı malzemelerin imalatta kullanılmasına izin vermez ve durumu, ilgili idareye ve malzeme denetimi ile ilgili kuruluşlara bir raporla bildirir. Buradaki laboratuardan kasıt; inşaat ve yapı malzemeleri ile ilgili hammadde ve mamul madde üzerinde ilgili standartlarına veya teknik şartnamelerine göre ölçüm, muayene, kalibrasyon yapabilen ve diğer özelliklerini tayin eden, Bakanlıktan izin almış tesislerdir.
e- Yaptırdığı muayene ve deney sonuçları, ilgili standartlara ve şartnamelere uygun değerlerde ise; raporunu, o imalatı içeren hakediş ekinde ilgili idareye verir. Uygun değilse; laboratuarda düzenlenme tarihinden itibaren 3 iş günü içinde raporunu ilgili idareye verir ve hatalı imalatlar giderilinceye dek yapı imalatının durdurulmasını sağlar.
f- Yapılan imalatların hepsinin, yapı sahibinin isteğine bağlı yapılan ve yapı ruhsatına bağlanmış ek işlerin; proje eki mahal listesine ve projelerine uygun olup olmadığını, yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasındaki sözleşmede belirtilen niteliklere uygun yapılıp yapılmadığını denetler.
Yapı ruhsatı ve eklerine aykırı imalat belirlerse yapının o anki durumunu fotoğrafla tespit ederek yapının müteahhidini iadeli taahhütlü posta yoluyla yazılı olarak uyarır ve bu yazıda aykırılığın giderilmesi için yapı müteahhidine süre verir; bu yazının bir örneğini ilgili idareye de gönderir. YDK'nın verdiği sürede yapı müteahhidi, kendisine bildirilen eksiklikleri gidermezse; YDK, verdiği sürenin bitimini takip eden 3 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla ilgili idareye bildirimde bulunur.
g- Yapı ruhsatına ve eklerine aykırı iş yapan işçi ve usta varsa; durumu, yapı müteahhidine yazılı olarak ihtar eder. İhtara rağmen aykırılık devam ederse; durumu; yazılı olarak ilgili idareye bildirir.
h- YDK, yaptığı tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin birer nushasını ilgili idareye verir. Şantiyede yapılan denetim sonuçlarının işlendiği ve şantiye şefi tarafından şantiyede muhafaza edilen yapı denetleme defterini takip eder. Yapı denetleme defteri, YDK'nın şantiyedeki denetim sonuçlarının işlendiği defterdir.
ı- İmalat veya malzemede eksiklik veya kusur bulunmadığı hallerde tanzim ettiği tutanakları hakediş ekinde ilgili idareye verir.
i- Denetim işlerine ait hakedişlerin tahakkuka bağlandığı tarihte düzenleyeceği faturanın bir örneğini ilgili idareye verir.
j- Her yılın sonu itibarı ile yapı sahibi ve yapı müteahhidi veya yapı müteahhidi adına şantiye şefi ile birlikte yapının fiziki durumunu belirleyen seviye tespit tutanağını tanzim eder ve bu tutanağın bir suretini ilgili idareye verir. Yıl sonu seviye tespitinde ihtilaf olursa ilgili idareden, seviye tespitinin yapılmasını ister.
k- Yapının elektrik aboneliği sırasında düzenlenecek belgeleri, denetçi elektrik mühendislerine kontrol ettirir.
l- İnşaat alanında işçi sağlığı ve iş güvenliği ile çevre sağlığı ve güvenliğinin korunması için gereken tedbirlerin alınıp alınmadığını kontrol ederek iş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirler alınmadığı takdirde yapı müteahhidini yazılı olarak uyarır ve bu uyarısına uyulmadığı takdirde de durumu, ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirir.
m- Bünyesinde görevli denetçi mimar ve mühendisler ile kontrol ve yardımcı kontrol elemanlarının Bakanlıkça düzenlenen meslek içi eğitime katılmalarını sağlar.
4- Yapı, ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğinde ilgili idareye rapor verir:
a- Yapı, ruhsata ve eklerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğinde; iş bitirme tutanağını düzenleyerek onaylanmak üzere ilgili idareye verir. Yapı kullanma izninin alınmasını müteakiben ilgili idareye, idarenin istediği yapı denetimine ait diğer bilgi ve belgeleri de verir.
b- Yapı ile ilgili olarak ısı ihtiyacı kimlik belgesinin, kanal bağlantısının yapıldığına ilişkin tutanağın, binanın yapı aplikasyon projesine uygun şekilde aplike edildiğini gösteren vaziyet planı ve bağımsız bölüm planını içeren belgenin, elektrik, telefon ve doğalgaz tesisatlarının, yangın algılama, tahliye ve söndürme sisteminin projelerine uygun şekilde yapılmasını denetleyerek bunlara ilişkin uygunluk belgelerini ve asansörün ilgili idarece tescilini temin eder. Bu işlemlerin usulüne uygun yapıldığına dair raporu ve yapının cephe fotoğraflarını iş bitirme tutanağına ekler.
YDK, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusuru oranında sorumludur. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin (iskan raporunun) alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise 2 yıldır. YDK; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
Denetçi, Kontrol Elemanı ve Yardımcı Kontrol Elemanının Görev ve Sorumlulukları :
İlgili mühendis ve mimar meslek odalarına üyeliği devam eden ve Bakanlıkça denetçi belgesi verilmiş olan mühendis ve mimarlara denetçi mimar ve mühendis; yapım işinin denetlenmesi hizmetlerini bizzat yapıda ve şantiye sahasında, denetçi mimar ve mühendislerin sevk ve idaresi altında, gerektiğinde onlara danışarak yapmak ile görevli olan mimar ve mühendislere kontrol elemanı; denetçi mimar ve mühendislerin sevk ve idaresi altında ve kontrol elemanları ile birlikte yapı denetimi faaliyetlerine katılan teknik öğretmen, yüksek tekniker, tekniker ve teknisyenlere yardımcı kontrol elemanı denir.
1- Denetçiler, YDK ile akdettikleri hizmet sözleşmesi ile çalışırlar. Denetimini üstlendiği yapı ile ilgili olarak da YDK'ya ve ilgili idareye taahhütname verir. Sevk ve idaresi altında bulunan kontrol ve yardımcı kontrol elemanlarının sorumluluğundaki işlerle ilgili aylık raporlar hazırlatarak YDK'ya sunar.
2- Proje müelliflerince hazırlanan projelerin mevzuata uygunluğu ile detay ve hesapların doğruluğunu, proje ve uygulama denetçisi mimar ve mühendisler kontrol eder. Eksiklik ve/veya hata olması durumunda bunların giderilmesi sağlar. Eksiklik ve hatası bulunmayan projeleri, ilgili denetçi mimar ve denetçi mühendis onaylar.
3- Yapı ruhsatının alınması sonrası yapı sahibi, yapı müteahhidi veya yapı müteahhidi adına şantiye şefi tarafından işyeri teslim tutanağını tanzim ederek ilgili idarenin onayına sunma görevi YDK'nın ilgili denetçilerindedir.
4- İşyeri teslimi yapıldıktan sonra, (ihtisas alanlarına göre ) ilgili denetçiler, kontrol elemanları ve var ise yardımcı kontrol elemanları, temel bölümünün inşası sırasında gerekli denetim ve gözetimleri yapar ve temel kalıp ve donatı imalatı kontrol tutanağını, temel topraklaması kontrol tutanağını ve temel beton döküm tutanağını tanzim ederek, yapılan işlemlerin uygunluğu onaylar.
5- Yapının taşıyıcı sisteminin imalatı sırasında, beton kalıbı, demir teçhizatı ve gerekli diğer tesisat kontrol edip tutanak tanzim edilirek beton dökümüne, uygulama denetçisi inşaat mühendisi veya kontrol elemanı inşaat mühendisi veya varsa yardımcı kontrol elemanı gözetiminde izin verilir. Yapıda gerçekleştirilecek her bir beton döküm işi için ayrı ayrı tutanak hazırlanır.
6- Yapının çatı örtüsü, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları ile tesisatlara ait imalatların tamamlanıp sıvaya hazır hâle gelmesi ve iş bitimine kadar olan son bölümünde ise bodrum, zemin, asma, normal kat ve çatı katlarının dış duvarları ve iç duvarları kontrol tutanakları, elektrik tesisatı duvar boruları kontrol tutanağı, elektrik kablo çekimi ve tali pano kontrol tutanağı, çatı konstrüksiyonu, ısı yalıtımı, su yalıtımı ve çatı örtüsü kontrol tutanağı, temiz su boru tesisatı hidrolik basınç testi kontrol tutanağı, pis su boru tesisatı sızdırmazlık testi kontrol tutanağı, yapının sıvaya hazır duruma geldiğini belirten tutanak, elektrik ana pano kontrol tutanağı ve mekanik tesisat montaj tutanağı tanzim edilir.
Yukarıda sayılan işlemler, ihtisas konusuna göre ilgili denetçi, kontrol ve var ise yardımcı kontrol elemanlarının denetiminde sürdürülür.
Denetçi mimar ve mühendisler, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusuru oranında sorumludur. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise 2 yıldır.
İlgili İdarenin Görev ve Sorumlulukları:
Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir belediyeleri ile diğer belediyeler, bu alanlar dışında kalan alanlarda valilikler ile yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip diğer idarelere, ilgili idare denir. Mevzuat çerçevesinde belirlenen görevlerini süresinde ve eksiksiz ifa ile mükellef olan ilgili idare:
1- Yapı ruhsatı müracaatına esas olan ve YDK'nın uygun görüş verdiği belgeleri inceleyip eksiklik veya yanlışlık bulunmuyorsa yapı ruhsatını düzenlemekle; yapı ruhsatının vizeler bölümüne YDK'nın denetçilerinin imzalarını aldıktan sonra ilgili bölümü inceleyip neticede eksik vize işlemi varsa bunları YDK'ya tamamlatmakla görevli ve yetkilidir.
2- Yapıda eksiklik tespit edilirse veya yapıdan sorumlu bulunan denetçi mimar ve mühendis, kontrol veya yardımcı kontrol elemanları görevlerinden ayrılmışsa ya da benzeri nedenlerle, YDK'nın talebi ile inşaatı durdurur ve eksiklikler giderilmeden inşaatın devamına izin vermez.
3- Yapı denetim hizmet bedellerini tahsil eder, yapı denetim hizmet bedellerine esas hakedişleri onaylar ve YDK'ya öder.
4- Yapı sahibi, YDK'nın hizmet bedeli taksidini veya kısmi taksidi peşin olarak yatırmazsa yapının inşaasının devamına izin vermez.
5- Yapı sahibi, yapı denetimi hizmet sözleşmesine aykırı davranırsa yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur; yapı denetimi hizmet sözleşmesine aykırı davranan YDK ise, durumu, Yapı Denetim Komisyonuna bildirir.
6- YDK ile YDK'nın mimar ve mühendislerinin yapı denetimine ait sicillerini verir.
7- YDK'nın görevden ayrılması, denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulması, izin belgesinin iptal edilmesi veya YDK'nın mimar ve/veya mühendislerinden birinin herhangi bir sebeple yapı ile ilişiğinin kesilmesi halinde; yapı sahibi, yeniden bir YDK'yı görevlendirmedikçe veya YDK, ayrılan mimar ve/veya mühendislerin yerine yenisini işe başlatmadıkça yapının devamına izin vermez. 3 iş günü içinde yapının o andaki durumunu belirleyen bir tespit tutanağı düzenleyerek bu tutanağın bir kopyasını da Yapı Denetim Komisyonuna gönderir. Görevden ayrılan denetçinin yerine 30 gün içinde yenisi görevlendirilmezse yapı tatil tutanağı düzenler.
8- Bir sonraki yıla devreden işlerde, yıl sonu itibariyle seviye tespit tutanağı düzenler,
9- İlgili idare, inşaatın tamamlanmasını müteakiben tanzim edilen iş bitirme tutanağını inceler ve 15 iş günü içinde onaylar; varsa eksikliklerinin neler olduğu belirterek, giderilmesini yazılı olarak bildirir. Eksikliklerin giderildikten sonra, verilen iş bitirme tutanağını 2 iş günü içinde onaylar.
10- Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara yapı kullanma izni belgesi düzenler.
11- Yapı ruhsatını ve yapı kullanma izni belgesini düzenleyen ilgili idare görevlileri, görevlerinin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan her türlü yapı kusurundan ve böylece meydana gelen zararlardan dolayı, tâbi oldukları mevzuat çerçevesinde sorumludurlar.
Yapı Müteahhidi ve Şantiye Şefinin Görev ve Sorumlulukları:
Yapı sahibine karşı yapım işini taahhüt eden veya ticari amaçla ya da kendisi için şahsi finans kaynaklarını kullanarak yapım işini üstlenen, ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek ve tüzel kişilere yapı müteahhidi; konusuna ve niteliğine göre yapım işlerini yapı müteahhidi adına yöneterek uygulayan, mühendis veya mimar diplomasına sahip teknik personele şantiye şefi denir.
1- Gerçek kişiler, kooperatifler ve tüzel kişiler tarafından yaptırılan her türlü yapı inşası işinin bir yapı müteahhidi tarafından üstlenilmesi mecburidir. Yapı müteahhidi, üstlendiği işi, yapı sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle, fen ve sanat kurallarına ve yapı sahibi ile akdettiği sözleşmeye uygun ifayla mükelleftir.
2- Yapım işleri yürütülen şantiyede, mühendis veya mimar diplomasına sahip bir şantiye şefinin bulundurulması mecburidir. Yapı müteahhidi, inşaatta görevlendireceği şantiye şefi ile akdettiği sözleşmenin bir suretini YDK'ya verir. Şantiye şefliğini, mühendis veya mimar diplomasına sahip olan yapı müteahhidi üstlenmişse şantiye şefliği sözleşmesi aranmaz. Yapı sahibi ile yapılan sözleşmede bu hususun belirtilmesi gerekir.
3- Yapı müteahhidi, inşaat ve tesisat işlerinde yetki belgeli usta çalıştırmak zorundadır.
4- Şantiye şefi; yapıyı ilgili mevzuat hükümlerine, ruhsata ve eki projelere, denetçi mimar ve mühendis ile kontrol ve yardımcı kontrol elemanlarının talimatlarına uygun olarak inşa ettirmek, yapı denetimi sırasında bizzat hazır bulunup denetimin uygun şartlar altında yapılmasını sağlamak, yapı denetleme defterini şantiyede muhafaza etmek, bu defterin ilgili bölümünü ve YDK'nın düzenlediği tutanak ile belgeleri imzalamakla yükümlüdür.
5- Yapı müteahhidi, şantiye şefinin herhangi bir sebepten dolayı yapı ile ilişiğinin kesilmesi hâlinde, durumu, en geç 3 iş günü içinde YDK'ya bildirir. Bunun üzerine YDK ve yapı müteahhidi, seviye tespit tutanağı düzenleyerek ilgili idareye verir ve yeni bir şantiye şefi görevlendirilinceye kadar, yapı müteahhidi inşai faaliyeti durdurur.
6- Yapı müteahhidi veya yapı müteahhidini temsilen görevlendirilen şantiye şefi, yapılacak imalatı, imalata başlamadan en az 1 gün önce YDK'ya haber vermek zorundadır. Aksi takdirde, işin denetimsiz ilerlemesinden doğabilecek her türlü sorumluluk yapı müteahhidine ve şantiye şefine aittir.
7- Yapı müteahhidi ve yapı müteahhidini temsilen görevlendirilen şantiye şefi, yapım işlerindeki kusurlardan dolayı müteselsilen sorumludurlar.
Yapı müteahhidi, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusuru oranında sorumludur. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise 2 yıldır.
Proje Müellifinin Görev ve Sorumlulukları :
Mimarlık, mühendislik tasarım hizmetlerini iştigal konusu olarak seçmiş, yapının etüt ve projelerini hazırlayan gerçek ve tüzel kişiye proje müellifi denir.
1- Proje müellifi, yapı ruhsatına esas olan uygulama projelerini ve zemin etüdü raporları da dâhil olmak üzere her türlü etüde dayalı çalışmaları mevzuata uygun olarak yapmak ya da yaptırmakla; ilgili meslek odasına üyeliğinin devam ettiğine ve mesleki kısıtlılığı olmadığına dair taahhütnameleri, incelenip uygunluk görüşünü bildirmek üzere YDK'ya vermekle görevlidir.
2- Ruhsat eki projelerin birbiri ile uyumlu olması şarttır. Birbiriyle uyumlu olmayan projelerden doğan sorumluluk sırasıyla; proje müelliflerine, YDK'ya, proje ve uygulama denetçisi mimar ve mühendislere ve ilgili idareye aittir.
Proje müellifleri, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusuru oranında sorumludur. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise 2 yıldır.
Yapı Sahibinin Görev ve Sorumlulukları:
Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişilere yapı sahibi denir. Yapı sahibi;
1- Yapı denetimi hizmet sözleşmesini bizzat veya hukuken temsile yetkili vekili aracılığı ile imzalamak zorundadır.
2- Aynı zamanda YDK denetçisi ise, yapı sahibi olan denetçiye görev verilmemek kaydı ile, yapı sahibinin mensubu olduğu YDK'nın işin denetimini üstlenmesi mümkündür.
3-Yapı denetimi hizmet bedeli taksitlerini zamanında ödemek ile yükümlüdür.
4- Projede, mahal listesinde, metrajda ve yapı yaklaşık maliyetinde bulunmayan herhangi bir imalatı, ruhsata bağlanmadığı sürece yapı müteahhidinden ve/veya yapı denetim kuruluşundan isteyemez.
5- Tamamlanan yapıyı, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmeksizin kullanıma açamaz.
6- İşin fiziki olarak bittiğini gösteren iş bitirme tutanağının ilgili idarece onaylanmasından sonra yapılacak olan değişikliklerden sorumludur ve yapı kullanma izin belgesi alınmış bir yapıda, yapı ruhsatı düzenlenmeksizin değişiklik yapılamaz.
4708 sayılı Kanun Kapsamında Cezai Yaptırım:
Kanun'un uygulanması sırasında, icrai veya ihmali davranışla görevini kötüye kullanan YDK ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri ile yapı müteahhidi, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri, 6 aydan 3 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
YDK ortak ve yöneticileri ile mimar ve mühendisleri, laboratuvar görevlileri; Kanuna çerçevesinde yapmaları gereken denetimi yapmadıkları halde yapmış gibi belge düzenlerlerse veya denetimi yapmalarına rağmen gerçeğe aykırı olarak belge düzenlerlerse 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun resmi belgede sahtecilik suçuna ilişkin hükümlerine göre cezalandırılırlar.
YDK'nın izin belgesi alma aşamasında gerçeğe aykırı belge düzenlendiği, izin belgesi verildikten sonra anlaşılırsa izin belgesi derhal iptal edilir.
4708 sayılı Kanun'a aykırı fiillerden dolayı hükmolunan mahkeme kararları, kesinleşmesi akabinde, Cumhuriyet Başsavcılıklarınca, Bakanlığa ve mimar ve mühendislerin bağlı olduğu meslek odalarına bildirilir.
YDK ile denetçi mimar ve mühendisleri; eylem ve işlemlerinden dolayı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun fenni mesul için öngördüğü hükümlere tâbidirler.
FENNİ MESULİYET:
Yapı ruhsatına tâbi olup da 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu'na tâbi olmayan yapılarda; denetime yönelik fenni mesuliyet, 3194 sayılı İmar Kanunu m.26 ve 28 uyarınca mimar ve mühendislerce üstlenilir.
Yukarıda da değindiğimiz üzere İmar Kanunu'nun 26. maddesi kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerine verilecek ruhsata ilişkin düzenlemeyi havidir ve kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara; imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olması, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetinin, bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi halinde avan projeye göre ruhsat verilir. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara ise; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde yapı ruhsatı verilir.
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak/yaptırılacak yapılar ve Yapı Denetimi Kanunu kapsamı dışındaki ruhsata tâbi tüm yapılarda, yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte, imar mevzuatına, uygulama imar planına, yapı ruhsatı ve ekleri etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilip edilmediğini denetleme görevi fenni mesul mimar ve mühendislerine aittir. Fenni mesulu bulunmadığı takdirde bu yapılara inşaat izni verilmez. Fenni mesuller, mesuliyetini üstlendikleri yapı ile alakalı olarak yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamazlar. Ayrıca yapı sahibi, yapının fenni mesuliyetini üstlenemez.
Yapı sahibine ve idareye karşı sorumlu olan fenni mesuller, uzmanlık alanlarına uygun olarak yapıda yetki belgesi olmayan usta çalıştırılması, şantiye şefi bulundurulmaksızın yapım işinin sürdürülmesi, yapının mevzuata aykırı yapılması halinde, durumu 6 iş günü içinde ilgili idareye yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Fenni mesulün istifası veya ölümü halinde, fenni mesuliyet başka biri tarafından üstlenilmedikçe yapının devamına izin verilmez. Fenni mesulün istifa etmişse bu fenni mesulün, istifa tarihinden önce yapılan işlere dair sorumluluğu devam eder. Yeni atanan fenni mesul de kendisinden önce yapılan işlerin denetlenmesinden ve eksiklik ve hata var ise giderilmesini sağlamaktan ve bildirimde bulunmaktan sorumludur. Varsa eksiklik ve hatalar giderilmedikçe inşaatın devamına izin verilmez.
____________
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri-2:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1575.htm
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri-1 (İmar Mevzuatı Ve Yapı Denetimi)" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nevra Öksüz'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri-1 (İmar Mevzuatı Ve Yapı Denetimi)
