Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Kira Sözleşmesi Ve Tahliye Davaları

Yazan : Hanife Beyza Tuncer [Yazarla İletişim]
STJ.AVUKAT

Makale Özeti
İŞBU MAKALEDE KİRA SÖZLEŞMESİ VE HAKKINDA AÇILAN TAHLİYE DAVALARI İNCELENMİŞTİR.

KİRA HUKUKU
GİRİŞ
Kira,Türk Borçlar Hukuku 299.maddesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin
kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna
karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” tanımıyla anlaşılacağı üzere
kiraya veren ile kiracı arasında yapılan tam iki tarafa borç yükleyen,ivazlı ve iradi
sözleşmedir.
Kira sözleşmesi belirli bir süre veya belirsiz süreli olarak oluşturulabilmektedir.
O halde konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesi için sözleşmenin sona erdirebilmek için
1)bildirim yoluyla tahliye 2)dava yoluyla tahliye ile sona erdirilebilecektir.
1)BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYE
A)KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
TBK 347.m “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin
bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için
uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en
az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son
verebilir.”
Söz konusu kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere konut ve çatılı işyerlerinin belirli
süreli kira sözleşmesini sona erdirebilmek için:
aa)KİRACI
Belirli sürenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunması
gerekmektedir.Ancak dikkat edilmesi gereken bir husus vardır ki bildirimin adi yazılı şeklinde
yapılması gerekir.
TBK 348.m göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde
yapılmasına bağlıdır.”
O halde adi yazılı şekilde yapılmamış bir fesih ihbarının geçerliliğinden bahsedilemeyeceği
için sözleşme 1 sene daha aynı koşullarla uzayacağı anlaşılmaktadır.
Usulune uygun veya hiç yapılmayan fesih ihbarı ile 1 yıl daha uzayan kira sözleşmesi aynı
koşullarla devam eder ancak önceki kira sözleşmesinin rehin , kefalet gibi teminatları düşer.
347.madde de denildiği üzere kiraya veren,kira sözleşmesinin bitimine dayanarak
sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.Zira kanun belirli süreli kira sözleşmesinde kiracının
yararına ilgili maddeleri hazırladığı açıktır çünkü belirlenmiş sürenin sonunda yalnızca kiracı
fesih ihbarı koşuluna bağlı kalarak sözleşmeyi sona erdirecektir.
bb)KİRAYA VEREN
Kiraya veren ise belirli süreli kira sözleşmesinin ancak 10(on) yıllık uzama süresinin
sonunda sürenin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak “herhangi bir sebep
göstermeksizin” sözleşmeye son verebilecektir.
Kiracının fesih ihbarının TBK 348.maddesinde yazılı olması koşulu herhalde kiraya veren
içinde de geçerli olacaktır.Zira kiraya verenin adi yazılı bir fesih ihbarında bulunmaması
durumunda ihbar geçerliliğini koruyamayacaktır.
10 YILLIK SÜRE NE ZAMAN BAŞLAYACAKTIR?
8 sene süreyle yapılmış bir kira sözleşmesi,konutun süre sonunda kiraya verenin
sözleşmeyi TBK 347.maddeye göre sonlandırabilmesi için 8 sene sonunda 10 yıl daha
uzama süresini beklemesi kiraya veren için haksız sonuçlar doğuracağından 8 sene
sonunda 10 yıla tamamlanması için 2 sene daha beklenmesi gerektiği kabul edilmelidir.
B)KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Belirsiz süreli kira sözleşmesi; ya sarih bir şekilde yada zımni şekilde sözleşme metninde
bir süre belirlenmemesi ve kiraya verenin kiralananı kiracıya kiraya verdiği ve teslim ettiği
sözleşmedir.
TBK 347/2.maddesine göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise
kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
erdirebilirler”
Taraflar her zaman belirsiz süreli anlaşılan kira sözleşmesi için genel hükümlere göre fesih
bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceklerdir.
Süresi belirlenmemiş kira sözleşmesinde kiracı belirli süreli kira sözleşmesinde de olduğu
gibi sözleşmeyi sona erdirebilmesi için fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
TBK 328.m göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih
bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve
fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya
kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih
dönemi için geçerli olur. “
İlgili maddeden de anlaşılacağı üzere sözleşmede belirli bir süre öngörülmediği için
taraflardan birinin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için öncesinde fesih bildiriminde bulunması
koşula bağlanmış bu fesih bildirim süresinin kiralananın cinsine göre ayrıma tabii tutulmuştur.
Eğer kiracılar birden fazla olduğu durumdan fesih bildirimi ayrı ayrı her bir tarafa yapılması
veya varsa ortak temsilcisine yapılması gerekmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde taraflardan her biri fesih bildirim süresini taşınmaz mal
veya taşınır yapının yerel adetlerine göre uzatabilir veya kısaltabilmektedir.
Eğer yerel adet yok ise taşınmaz mal veya taşınır yapının fesih bildirim süresi
329.maddeye göre son 3 ay önce fesih bildirimi yapılması koşuluyla sözleşmenin son 6 ay
döneminde sözleşmeyi sona erdirmesi gerekmektedir.
Bildirim ve fesih döneminin hesaplanmasında kira başlangıç tarihi esas alınacaktır.Buna
göre 27.02.1998 yılında kiralanan taşınmaz malı taraflardan 2008 yılında fesh etmek
istediğinde sözleşmenin son tarihi 27.02.2008 olacaktır.Yerel adetler olmadığı vakit
328.maddeye göre son 6 aylık dönemi 27.08.2007 olacaktır.
Taşınır mal kiralarında ise TBK 330.m göre 3 gün öncesinde bildirim yaparak sözleşmeyi her
zaman sona erdirebileceklerdir.
Ancak bu maddenin bir istisnası vardır ki eğer bu mal kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği
kiraya verilmişse ve kiracı da bu malı özel kullanımı için kiralamışsa,bu halde 3 gün olan
fesih bildirimi yerine ,kiracı,3 aylık kira dönemi için en az 1 ay önceden yapacağı bir
bildirimle sözleşmeyi fesh edebilecektir.
KİRAYA VERENİN FESİH BİLDİRİMİ
TBK 347 “ “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
erdirebilirler” denilmektedir. O halde belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı yazılı fesih
bildirim süresine uyarak haklı bir sebebe dayanmadan her zaman , kiraya veren ise kiranın
başlangıç zamanından itibaren 10 yıl geçtikten sonra TBK 328.maddeye uyarak yazılı fesih
bildiriminde haklı bir sebebe dayanmadan her zaman sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Örneğin; 01.12.2000 yılında belirsiz süreli olan kira sözleşmesi yapılmış olsun.O halde
kiraya veren ise sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıl sonra yani 01.12.2010 yılından
sonra TBK 328.maddeye de riayet ederek yani aksine yerel adetler olmadıkça
01.06.2008-01.12.2008 dönemi arasında son 3 ay öncesinden 01.09.2008 tarihinde yazılı
bir fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir.
2)DAVA YOLUYLA TAHLİYE
Bildirim yoluyla tahliyenin neler olduğunu üstte açıklamıştık.Dava yoluyla tahliyede ise
tarafların neden tahliye istediğine göre değişmektedir.Eğer kira sürenin sona ermesi veya
kira bedelinin ödenmemesinden dolayı tahliye istenilecekse o vakit icra-iflas kanununa göre
tahliye edilecektir.Bu konuya ayrıca ve açıkça başka zaman değinileceği için aşağıda
açıklanmayacaktır.Sürenin bitimi ve bedelin ödenmemesi dışında kalan sebepler genel
hükümlere göre tahliye edilecektir.Kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden
dolayı tahliye yoluna başvurulabilecektir.
A)KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLER
aa) Konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye
TBK 350.m”Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle
kullanma zorunluluğu varsa, “
Kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi
nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kendisi,eşi,alt ve üst soyunun gereksinimi nedenine
dayanması zorunluluğu vardır.Kanunda sayılan kişilerin içermesi zorunlu olup yakın
arkadaş,tanıdık gibi kişilerin konut gereksinimine dayandırılamaz.Alt ve üst soydan
bahsedilirken kanunun lafzını dar yorumlamamak gerekir.Altsoydan kasıt çocuk değil
torun,torun çoğu gibi uzatılabilecektir.Kardeş,alt ve üst soy kapsamına girilmediğini belirtmek
isteriz.
Bakmakla yükümlü olduğu kişiler ise TMK 364.maddeye kıyasen yorumlanmalı yardım
etmediği takdirde yoksulluğa düşecek kimseler için bakmakla yükümlü olduğu kişi
kategorisine girebilecekir.O halde kardeş için alt-üst soydan kaynaklı konut veya işyeri
gereksinimine dayandıramadığımız halde yardım edilmediği halde yoksulluğa düşeceği vakit
“bakmakla yükümlü olduğu” gerekçesiyle konut gereksinimi sebebine
dayandırılabilecektir.Ancak kanun koyucu bakmakla yükümlü kılınan kişileri bir çerçeve
çizmiş ve MK364.maddede altsoy üstsoy ve kardeşler olarak daraltmıştır.Buna göre
kardeşlere bakmakla yükümlü olduğu kişi kategorisine koyabilirken gelin-damat gibi kişileri
364.maddede yer almadığı için TBK350.maddenin bakmakla yükümlü olduğu kategorisine
koyamamaktayız.
Konut veya işyeri gereksinimi zorunlu olması gerekmektedir yani kiraya verenin konut
veya işyeri ihtiyacı gerçek olmalıdır.Bu kapsamda kiraya verenin başka bir taşınmazı var ise
tahliye talebi red olunacaktır.Kiraya veren kişinin taşınmaz üzerinde malik olması da şart
değildir.Kiracı alt kiracıya da konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası
açabilecektir.
Tahliye davası belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sona ermesinden sonra belirsiz
süreli kira sözleşmesinde ise fesih dönemi ve fesih süresine de uyarak kira sözleşmesini
sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava yoluyla tahliye davası açabilecektir.
Bu yasa hükmünden yararlanarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise;kiraya
verenin,söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde bir sebebe dayanmaksızın 3 yıl
boyunca eski kiracısından başka bir kiracıya kiralaması mümkün olmayacaktır.
bb)Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye
TBK350.m”Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise”
denilmektedir.O halde kiralanın “esaslı” bir değişim,onarım,genişletmesi ve bunların olması
esnasında kiralanın kullanımı imkansız olmalıdır.Kullanımı imkansız hale geleceği için kiraya
veren kira sözleşmesini tahliye davası yoluyla sona erdirilmesini isteyebilecektir.
Kiraya veren belirli süreli sözleşmede sözleşmenin sona ermesinden sonra belirsiz süreli
kira sözleşmesinde fesih dönemi ve süresine uyarak sözleşmeyi sona ermesinden itibaren 1
ay içinde dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.Bu davada kiraya veren dava
konusu olan kiralanın 350.madde hükmüne binaen kiralananın yeniden inşası esaslı bir
onarım,değişim,genişletilmesi olmalı ve bu işler taşınmazın kullanılmasının imkansız hale
getireceğini ispat etmesi gerekir.
Ayrıca söz konusu yeniden inşa ve imar çalışmalarının tamamlanmasından sonra da
eski kiracının işbu taşınmaz üzerinden öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmakta
olup,kiraya veren ise bu hususa ilişkin eski kiracıya bir yazılı bildirimde bulunması
gerekmektedir
.Bu öncelik hakkı eski kiracı için sonsuz değildir.Kiracı bu öncelik hakkını yazılı bildirimden
itibaren 1 ay içinde kullanması gerekmektedir.
cc)Yeni malikinin gereksinim sebebiyle tahliye
Kiralananın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malik aşağıdaki şartların gerçekleşmesi ile
kiracının tahliyesini isteyebilir.
TBK351.m“- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek
koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan
edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin
bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Bu durumda yeni malik veya kanunda sayılan kişilerin gereksinimi gerçek ve samimi
olmalıdır.
Yeni malik kiralananı edinmesinden itibaren 1 ay içinde yazılı olması şartıyla bildirimde
bulunması koşuluyla 6 ay sonrası kiracıya kiralananı tahliye etmesi için dava açabilir.Eğer
yeni malik 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmazsa kiracıları üstlenmiş olacaktır.
Eğer yeni malik kiralananı edindiği sırada kiracının kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan az
süre kalmışsa yeni malik tahliye dava açması için 6 ay süre beklemesine gerek yoktur.Kira
sözleşmesi ne kadar süre kaldıysa o süreden sonra tahliye davası açabilecektir.
Yeni malik sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde “ihtiyaç sebebine “dayanarak tahliye
davası açabilecektir.
B)KİRACIDAN KAYNAKLI SEBEPLE TAHLİYE DAVASI
TBK352.m göre”Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli
bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu
tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı,
bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira
sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için
kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve
bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava
yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde
belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira
sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde
sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Buna göre kiracıdan kaynaklı sebepleri 3’e ayırabiliriz.
1)KİRACIDAN YAZILI BİR TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE BULUNMASI SEBEBİYLE TAHLİYE
TBK352.”Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte
boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”
Kiraci taşınmazı teslim aldıktan sonra belirlemiş oldukları süre sonunda taşınmazı tahliye
edeceği konusunda anlaşmışlarsa ve bu süre sonunda kiracı taşınmazı tahliye etmemişse
kiraya veren bu süre sonundan itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini
isteyebilecektir.Eğer bu tahliyeyi taraflar yazılı bir belgeye dayandırmışlarsa buna TAHLİYE
TAAHHÜTNAMESİ denir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için;taahhüt taşınmazın tesliminden önce bizzat
kiracı tarafından yapılarak ve yazılı olma koşulu vardır.
2)İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE
TBK352/2 m göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve
daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini
ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya
veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden
başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”
Buna göre kiraya verenin kiracıdan kaynaklanan sebeple taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi
için iki haklı ihtar çekilmesine dayanarak sözleşmenin bitiminden 1 ay içinde kira
sözleşmesinin feshini dava yoluyla isteyebilecektir.
3)KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUNUN
VARLIĞI HALİNDE TAHLİYE
TBK 352/3.m “ Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması
sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla
sona erdirebilir.”
HANİFE BEYZA TUNCER
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Kira Sözleşmesi Ve Tahliye Davaları" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Hanife Beyza Tuncer'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
04-10-2021 - 11:57
(59 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Şu ana dek 1 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi : 1 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken, 0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
387
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 8 saat 7 dakika 19 saniye önce.
* Ortalama Günde 6,45 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 16342, Kelime Sayısı : 1840, Boyut : 15,96 Kb.
* Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 2175
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,03277802 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.