|
BELEDİYELERDE KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ İLE İLGİLİ BİR DEĞERLENDİRME
Giriş
Kamulaştırma işlemi Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamı veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. Kamulaştırma, mal sahibinin rızasıyla veya mal sahibinin rızası olmadığı koşullarda mahkeme kararı ile yapılmaktadır. Söz konusu idarenin yasal mal edinme yöntemi, belediyenin kamu hizmetleri için ihtiyaç duyduğu gayrimenkulleri maliklerinin rızası ile edinemediği zamanlarda, anayasanın vermiş olduğu yetki ile ve ilgili yasaların düzenlediği usullere uygun olarak belediyenin taşınmaz mal edinme çeşidi olup, kamu hizmetlerinin zaman kıstası bakımından en uygun zamanda yerine getirilmesi açısından da önem taşımaktadır. Amacı temel olarak kamu yararı olan bu yasal mal edinme usulünün Anayasal dayanağı ise 46. maddedir. Bu maddeye göre kamulaştırma devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin olarak ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kanunda gösterilen esas ve usullere göre zorla el atmaya yetkilidir" denilmektedir. Bu çerçevede Kamulaştırma işlemi sadece özel mülkiyete konu olan taşınmaz mallar üzerinde uygulanacak olup, bu işlemin devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından yapılması ise kamulaştırma işleminin taraflarını açıkça belirtmektedir. Konu itibariyle mahalli müşterek nitelikli hizmetleri etkili, verimli ve ekonomik bir şekilde sunma görevine sahip olan belediyeler için kamulaştırma işlemi önem teşkil eden bir mal alım usulüdür. Bu usul planlı bir şekilde yasal kaideler çerçevesinde kullanılması durumunda yerel yaşama katkı da sağlayacağı aşikardır. Kamulaştırma Süreci4650 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kanunun 1.maddesine “İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz” hükmü eklenmiş yeterli ödeneğin belediyelerde olması gerektiğini yoksa kamulaştırmanın başlamasının mümkün olmadığını ortaya koymuştur. 2942 sayılı Kanunun 5.maddesinde kamu yararı kararını alacak merciler belirtilmiş olup, a/3. fıkrasında “Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeninin” karar aldığı yine aynı kanunun 6.maddesinin a bendinde “… ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin” alacağını hüküm altına almaktadır. Yine aynı kanunun 6. maddesinin a/8 fıkrasında “Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu” , a/9 fıkrasında ise “Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu” kamu yararı kararı alacağını belirtmiş, 6. maddenin b bendinde İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, vali tarafından onaylanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kamulaştırmayı yapacak belediye, başlangıçta kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit etmesi gerekmektedir.
Belediye kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan belediyeye bildirmek zorundadır.
Kamulaştırma kararı alındıktan sonra belediye bu konuda mütehassis kişi, kurum ve kuruluşlardan faydalanarak, taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesinde en az 3 kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedel belirtilmeden, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın malikine resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Taşınmazın maliki on beş gün içinde ya belediyeyle anlaşır ve tutanaklar belediye ve malik tarafından imzalanıp anlaşmaya varılır ya da anlaşma yoluna gitmeyerek yargısal sürece olay götürülür.
Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, belediyenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Buna trampa yoluyla kamulaştırma usulü denilmektedir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, belediyenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir takdir komisyonuca tespit ettirilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin % 120’sini aşamaz.
Anlaşma yoluyla satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamadığı takdirde belediye taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat eder ve taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, tespit edilen bedel karşılığında, belediye adına teciline karar verilmesini ister. Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve belediye tarafından verilen belgelerin birer örneğini de ekleyerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiyeyle veya belediyece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara mahalle veya köy muhtarına şerh verdirilmek suretiyle bununla beraber tebliği çıkaran merci, muhatabın adresini resmî veya hususi müessese ve dairelerden gerekli gördüklerine sorar ve zabıta vasıtasıyla tahkik ve tespit ettirmek koşuluyla, malik yabancı memlekette oturuyorsa gerekli evraklarla birlikte malum adresine iadeli taahhütlü mektupla gönderir ve posta makbuzunu dosyasına koymak şartıyla duruşmaya çağırır. Duruşma günü mahkeme tarafından belediyeye de tebliğ edilir.
Kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete mevcut ise bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.
Duruşma günü hakim, taşınmazın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar bedelde anlaşır ise 2942 sayılı Kanunun 10. maddesinin 8/2 fıkrasının ve devamında ki hükümler uyarınca işlem yapar. Bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası içinde duruşma günü tayin eder, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmazın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı ihtisas odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yeri göz önünde bulundurarak her il için on beş ile yirmi beş, ayrıca il merkezleri için il, ilçeler için ilçe idare kurullarınca bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından on beş bilirkişi her yıl Ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adresleri bildiren listeler valiliklere verilir. Bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esasları, Türk Mühendis ve Mimarlar Odaları ile Valiliklere verilir. Bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esasları, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin görüşü alınmak suretiyle Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının birlikte hazırlayacakları bir yönetmelikle belirlenir. 24.11.2006 tarih ve 26356 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan “Kamulaştırma Davalarında Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların Nitelikleri Ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmeliğin” 5. maddesinde bilirkişilerde aranacak nitelikler sayılmıştır.İhtisas odalarının liste veremediği veya verilen listeden fiilî ve hukukî sebeplerle bilirkişi seçiminin imkânsız olduğu il ve ilçelerde, kamulaştırılan gayrimenkul malın cins ve özelliğine göre, Bayındırlık ve İskân, Tarım ve Köyişleri ile Çevre ve Orman Bakanlıklarının taşra teşkilâtı ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarından alınacak fen adamları ile bilirkişi kurulu tamamlanır. Bunların da bulunmadığı veya fiilî veya hukukî sebeplerle bilirkişi seçimine imkân olmadığı takdirde, komşu illerin oda listelerinden, yoksa yukarıda belirtilen resmî daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile kurul tamamlanır. Mahkemelere gönderilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıda gösterilen kimseler arasından taraflar bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde bilirkişiler hakim tarafından resen seçilir. Hakim, bilirkişilere yemin ettirir. Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 2942 sayılı kanununu 11 ve 12. maddeleri hükümlerine göre tayin ve takdir ederek, raporlarını on beş gün içerisinde mahkemeye intikal ettirirler. Taraflara tebliğ edilir. Hakim duruşmaya tarafları veya vekillerini ve bilirkişileri çağırıp, beyanları alır, itirazları dinler. Eğer gene mutabık kalınmasa yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulur. Bu kurul tarafından hazırlanan rapor kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir. Tarafların kamulaştırma bedeline ilişkin temyiz hakları saklıdır.[FONT='Arial','sans-serif'] Yargıtay5. Hukuk Dairesi 2009/2421 E.N, 2009/5586 K.N. kararında “arsa niteliğindeki taşınmaz kamulaştırma bedelinin tespiti için oluşturulacak bilirkişi kurulunda, inşaat mühendisleri veya mimarlarının bulunması gerekir ve[FONT='Arial','sans-serif'] uzman olmayan bilirkişi kurulunun verdiği raporlar geçersizdir” hükmünü vermiştir.
Trampa yoluyla kamulaştırmada ise belediye kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı veya arta kalan bedeli vermez ise tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesi mahkemece istenir. Yargıtay 5.hukuk dairesinin 07/10/2004 tarih ve 2004/9396 esas ile 2004/9607 karar numaralı içtihatta belediyenin ödevlerini yerine getirmesi şeklindedir.
Hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.
Malikin Taşınmazını Geri Alması
Belediye tarafından kamulaştırılan taşınmaz, usulüne uygun kullanılmadıysa taşınmazın eski sahibi tarafından geri alma hakkı doğmaktadır. Bu hak kamulaştırmanın beşinci yılında başlar ve bir yıl süre içerisinde geri alma davası açılarak kullanılır. Kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyen taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, taşınmazın sahibi tarafından alınmış kamulaştırma bedellerini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmazını geri alabilir. Geri almanın oluşabilmesi için kamulaştırmanın kesinleşmiş olması gerekmektedir. 2942 sayılı Kanunun 23. Maddesi ikinci fıkrasında “Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.” denilmiş ve dikkat edilmesi gereken en önemli husus olarak içtihatlarda yer almıştır.
Kamu yararına yönelik birden fazla taşınmaz malların bir bütün olduğu kabul edilir ve 5 yıllık zaman en son kamulaştırılan taşınmazın tarihinden itibaren başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09/02/2005 tarih ve 2004/5-176 E.N, 2005/43 K.N. kararında “aynı amaç için kamulaştırılan taşınmazların, eski malik tarafından geri alınabilmesi için gereken 5 yıllık süre aynı amaç için kamulaştırılan başka taşınmazın en son kamulaştırılma tarihinden itibaren başlar” denilmiştir.
Kamulaştırılan taşınmaz, amacına uygun olarak bir bölümü kullanılması durumunda arta kalan yerin ise boş bırakılmasında bir sakınca bulunmamaktadır. İhtiyacından arta kalan kesimin ihtiyaç fazlası olarak bırakılması eski taşınmaz malikine tapu iptal ve tescil hakkı da vermeyecektir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 23.2.2004 tarih ve 2004/1419 E.N, 2004/1592 K.N. içtihadı da bu yöndedir.
Sonuç
4650 sayılı Kanunla “Kamulaştırma Kanunun” da bir takım değişiklikler yapılmıştır. Buna göre belediyeler kamulaştırma kararı almadan önce yeterli ödenekleri ayırmak zorundadırlar. Eklenen yeni fıkrayla taşınmazların sahipleri maddi açıdan korunmuş, mahalli müşterek hizmetleri ifa eden belediyeler ise zaman ve bedel hususu ile işlerin ivediliği açısından zora sokulmuştur. Dolayısıyla belediye, ilgili taşınmazı kamulaştırmada ilk önce pazarlık usulünü uygulayacaktır. Komisyonlar kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelini belirleyecek ve taşınmazın trampa ya da satın alma yoluyla devralınmak istendiğini taşınmazın malikine bildirilecektir. Eğer malik kamulaştırma işlemini kabul ederse 15 gün içerisinde komisyonun belirlediği rakamı geçmemek koşuluyla pazarlık yapabilir. Anlaşma bir tutanağa işlenir ve malik tapuda feragat verdikten sonra, kamulaştırma bedeli ödenir. Eğer bir anlaşmaya varılmazsa uzlaşma devreye girecek ve oluşturacağı komisyon tarafından yeniden bedel tespitine gidecektir. Görüldüğü gibi kanun taşınmazın maliki ile belediyeyi sürekli uzlaştırmaya yönlendirmekte ve komisyonların önemini artırmaktadır. Ayrıca bedel davaları ile belediye tarafından açılan tescil davaları ayrı şekilde açılamamaktadır. Bu ise süre kazanılmasını sağlamaktadır. Bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esasları, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin görüşü alınmak suretiyle Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının birlikte hazırlayacakları bir yönetmelikle belirlenmesi ise hem tarafsızlığı hem de hakkaniyet çerçevesinde kamulaştırma bedelinin oluşmasını sağlamaktadır.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Belediyelerde Kamulaştırma" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Emrah Şener'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Belediyelerde Kamulaştırma
