|
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ TAŞINMAZLARDA YÜZME HAVUZU
Nezih SÜTÇÜ1
Uygulamada yüzme havuzu yapımı nedeniyle doğan uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Soru – Cevap şeklinde hazırlanan makalede, bu uyuşmazlıkların neden ve çözümleri üzerinde durulacaktır.
1)Yüzme Havuzu Ruhsata Tabi midir?
İmar Kanunu “Tanımlar” başlıklı 5. maddesinde aynen;
“Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesislerdir.
Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır”
denilmektedir.
Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen (kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılarla ilgili) istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu m 21).
Kanundaki “yapı” tanımı çok geniş bir alanı kapsadığından, yüzme havuzunun bu tanım kapsamında kaldığı ve ruhsata tabi olduğu açıktır. Havuzun, prefabrik, betonarme, yığma, yer altına inip kaybolan vs şekilde yapılmasının bir önemi yoktur. Hatta, bir inşaat faaliyeti sonucu meydana getirilen betondan süs havuzu bile yapı kapsamında değerlendirilebilir. Ancak, belli bir derinlik ve genişlikteki süs havuzlarının ruhsata tabi olmayacağına dair belediyelerin hazırlayacağı imar yönetmeliklerinde düzenleme yapılması mümkündür. Örneğin 21.2.2015 tarihi itibariyle Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği 87.01/b maddesine göre, derinliği (1,00) metreyi geçmeyen süs havuzu yapımı ruhsata tabi değildir.
* “Dava, İstanbul, Bahçeşehir, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde ruhsatsız olarak yapılan havuz inşaatının 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca yıktırılmasına ilişkin ... günlü, ... sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, 6.11.2001 günlü tutanakla ... Blokların arka bahçe kısmına 1,80 metre derinliğinde, ( 8x17 ) m2 boyutunda yüzme havuzu inşaatının tespit edilerek mühürlendiği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin 14.01 maddesine göre derinliği 1,00 metreyi geçmeyen süs havuzlarının ruhsata tabi olmadığı, dava konusu yüzme havuzunun ise ruhsata tabi olduğu ve imar planı koşullarına göre ruhsat verilmesinin de mümkün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir…”2
Yüzme havuzu yapılırken, temel hazırlanmakta, beton dökülmekte, dolayısıyla bir inşaat faaliyeti meydana gelmektedir. Ayrıca, bu havuzun çalışması için, denge tankı, makine dairesi, devir daim pompası gibi tesis ve inşaatların yapılması da söz konusudur. Dolayısıyla yüzme havuzunun ruhsata tabi olduğu konusunda en ufak bir tereddüt yoktur.
Şişme naylon veya bezin içinin doldurularak meydana getirilen havuzlarda bir inşaat veya tesis unsuru bulunmadığından, bunların ruhsata tabi olmayacağı açıktır.
Açık yüzme havuzu taban alanına ve KAKS’a (emsale) (inşaat alanına) dahil değildir (Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği “Tanımlar” bölümü m 16/1 ve 16/4). Yönetmeliğin 6. maddesine göre, “tanımlar” ve “ruhsata” ilişkin hükümlerine aykırı şekilde idarelerce alt düzenleyici imar yönetmeliği çıkarılamayacağından, ruhsat vermeye yetkili idarelerin buna aykırı düzenlemeleri geçersizdir. O nedenle açık yüzme havuzu ile ilgili proje tadilatları yapılması ve tadilat ruhsatı alınmasında çok büyük zorluk yaşanmayacaktır.
Kapalı yüzme havuzu ise, taban alanı ve inşaat alanına dahildir.
Uygulamada, bahçedeki boş veya bahçe niteliğindeki alana sonradan yüzme havuzu yapılması söz konusu olmaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, otopark mevzuatı3 gereği zorunlu olarak ayrılması gereken otopark alanı yaratılmadıkça, mevcut-zorunlu otoparka sonradan yüzme havuzu yapılabilmesi mümkün değildir. Bu husus, yüzme havuzu ruhsata tabi olduğu için tadilat ruhsatı alımı sırasında idarece resen denetlenecektir.
2)Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı Yüzme Havuzu Yapımı Nedeniyle Ne Gibi Cezalar Söz Konusu Olur?
Yukarıda daha önce açıklandığı üzere, yüzme havuzu yapımı ruhsata tabi olduğundan, ruhsatsız veya ruhsatına aykırı havuz yapımı nedeniyle İmar Kanunu m 32 ve 42 gereği yıkım ve idari para cezası verilmesi söz konusudur.
Ancak TCK m 184 gereği imar kirliliğine neden olma suçundan ceza verilebilmesi için, yüzme havuzunun kapalı şekilde yapılması gerekir. Çünkü, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Görüldüğü gibi burada yapı değil, bina yapan veya yaptıran kişinin cezalandırılması söz konusudur.
İmar Kanunu m 5 uyarınca bir yapının bina niteliğinde olması için,
1)Kendi başına kullanılabilmesi,
2)Üstünün örtülü olması,
3)İnsanların içine girebilmesi,
4)İnsanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yaraması,
gerekmektedir. Kapalı yüzme havuzunun bu unsurları taşıdığı açıktır. Fakat açık yüzme havuzunda, üstünün örtülmesi söz konusu olmadığından, böyle bir havuz yapan veya yaptıranın TCK m 184 gereği cezalandırılması mümkün değildir.
3)Bina veya Villalarımızın Bulunduğu Parsele Yüzme Havuzu Yapabilmek İçin Nasıl Bir Yol İzlemeliyiz?
Öncelikle yüzme havuzu yapılmak istenen site veya binanın bulunduğu parselin Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olup olmadığının tespiti gerekir. Eğer henüz inşasına başlanmamış veya inşa aşamasındaki bir taşınmaza yüzme havuzu yapılacaksa, buna tüm hissedarların izni gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanunu m 692 gereği, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Aynı şekilde, Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği 2. maddesine göre bu Yönetmelikteki, ruhsata ilişkin hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez. Ruhsata ilişkin Yönetmeliğin 57/3 maddesinde de;
“Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Yapı ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında veya süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde ayrıca bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Sözleşmesine ve mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur”
denilmektedir.
Buna göre, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmeksizin, gerek ilk ruhsata başvuru, gerekse inşaatların devamı sırasında tadilat ruhsatı ile yüzme havuzu yapılmasını öngören başvurunun tüm hissedarlar veya onların yetkilendirileceği kişi tarafından yapılması gerekmektedir.4
* “…Hisseli taşınmaz üzerindeki yapının ruhsata bağlanabilmesi için bütün hissedarların ruhsat başvurusunda bulunması veya muvafakat vermesinin şart olduğu hususu mülkiyet hakkının tabii bir sonucudur. Öte yandan, hisseli bir taşınmazda inşa edilen yapı için usulüne uygun olarak yapılmış bir imar affı başvurusundan söz edebilmek için tüm hissedarların imar affı başvurusunda bulunması gerekir. Bu durum karşısında; davalı idarece, davacıya ait imar affı başvurusunun değerlendirilmek suretiyle sonuçlandırılırken tüm hissedarların muvafakatını içeren veya her hissedarın ayrı ayrı af başvurularının bulunup bulunmadığı hususu incelenmeden tesis edildiği anlaşılan dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu mahkeme kararında sonuç itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır.”5
4)Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Kapsamına Ne Zaman Girilir?
Yukarıda açıklandığı üzere, yüzme havuzu yapabilmek için tüm taşınmaz maliklerinin oybirliği ile ruhsat başvurusu yapma zorunluluğu ancak Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan taşınmazlar bakımından geçerlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi taşınmazlar bakımından bu Kanun hükümlerinin uygulanması zorunluluğu vardır.
KMK m 9 da kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya katmalikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim plânında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıkların, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanacağı belirtilmiştir. Buna göre, KMK özel nitelikte bir Kanun olup, öncelikle uygulanması gerekir.
KMK m 3/3 gereği, kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olma iki temel şekilde gerçekleşmektedir.
1.Şekil: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK m 10). Bunun için, anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı ile tapuya yapılan müracaat sonucu Kat Mülkiyetine geçilmektedir (KMK m 12).
Görüldüğü gibi, kat mülkiyetine geçilmesi için, yapı kullanma izninin alınması, bir başka anlatımla yapının tamamen bitirilmesi ve ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir (İmar Kanunu m 30-31).
İmar Kanunu m 30 uyarınca, yapının biten kısmının kullanılmasına izin verilebilirken, bir başka anlatımla kısmi olarak yapı kullanma izni düzenlenebilirken, anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulmasının (KMK m 10/2) mümkün olmadığına dikkat edilmellidir.
2.Şekil: Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, tüm hissedarların onamı ile mimari proje ve yönetim planına istinaden kat irtifakı kurularak, tapu siciline tescil gerçekleşebilmektedir (KMK m 14). Bir başka anlatımla, inşaata başlamadan önce veya inşaat devam ederken, yapılacak bağımsız bölümlerin tapudan satışını sağlayacak şekilde kat irtifakı kurulabilmektedir.
Uygulamada, yapılardaki ruhsata aykırılıklar nedeniyle yapı kullanma iznin alınamadığı durumlarda, kat irtifakı tapusu sahiplerinin bağımsız bölümlerini bu izin alınmaksızın kullanmaya başladıkları görülmektedir. Bu gibi durumlarda, fiilen binada oturan kişiler arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi gerekmektedir. İşte kanun koyucu bu boşluğu doldurmak için, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağını öngörmüştür (KMK m 17/3).6
5)Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Taşınmazda Yüzme Havuzu Yapımı İçin Oybirliği Gerekir Mi?
Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazda yüzme havuzu yapılması için oybirliği ile karar alınması zorunluluğu bulunmamaktadır. Çünkü KMK uyarınca;
1)Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri (KMK m 45),
2)Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerlerin açılması (KMK m 24/2),
3)Bağımsız bölüm ilavesi yapılması ve anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâveler de dâhil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden belirlenmesi (KMK m 44),
4)Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi (KMK m 42/4)
için kat maliklerinin oybirliği gerekmektedir.
Yüzme havuzu ise anagayrimenkulün ortak yerindeki inşaat ve tesis (KMK m 19) niteliğindedir.
Hatta, yüzme havuzu yapılması ile kat maliklerinin ortak yerden daha fazla, faydalı ve verimli bir şekilde yararlanması ve bağımsız bölümlerinin değerinin, havuz maliyetine oranla çok daha fazla artması söz konusu olduğundan havuz yapımının faydalı yenilik ve ilave kapsamında kaldığı (KMK m 42) kabul edilmelidir. Bu husus, aşağıda detaylı incelenecektir.
6)Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Taşınmazda Yüzme Havuzu Yapım Şartları Nelerdir?
5711 sayı ve 14.11.2007 tarihli Kanunun 8. maddesi uyarınca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklik sonucu Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddesinin 2. fıkrası aynen;
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz”
şeklini almıştır. Buna göre, bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile ortak yerlerde tesis yapma imkanı doğmuştur. 5711 sayılı Kanunun 8. maddesi ile ilgili 14.2.2006 tarihli 22. Dönem Adalet Komisyonu Raporunda,
(Kaynak: http://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem23/yil01/ss35.pdf ) aynen;
“İnşaat, onarım, boya ve badana gibi her konuda bütün kat maliklerinin yazılı rızasının aranması uygulamada ciddi sorunlar yarattığından bunun yerine yüksek oranlı bir yazılı rızanın alınması daha uygun olacağından 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasına "bütün kat maliklerinin" ibaresinden sonra gelmek üzere "beşte dördünün" ibaresi eklenmesi suretiyle, Tasarının çerçeve 8 inci maddesi kabul edilmiştir”
denilmektedir.
Kaldı ki KMK m 42’de de aynen;
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır”
denilmek suretiyle, ortak yerlerden faydalanmayı arttıracak yenilik ve ilaveler için pay ve paydaş çoğunluğunun yeterli olduğu belirtilmiştir.
Ancak yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler, çok masraflı ve lüks nitelikte ise, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir (KMK m 43).
Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde, yüzme havuzunun bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (KMK m 19) ile mi yoksa kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m 42) ile mi yapılmasının mümkün olduğu ve çok masraflı-lüks yenilik-ilave kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Aşağıda bunlar üzerinde detaylı durulacaktır.
7)Yüzme Havuzu Yapabilmek İçin, Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Mı (KMK m 19) Yoksa Kat Maliklerinin Sayı Ve Arsa Payı Çoğunluğu Mu (KMK m 42) Gerekir?
KMK m 19’da, “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça…” denildiğinden, burada kat maliklerinden birinin ortak alanda kendi menfaatine bir inşaat onarım ve tesis yapması kast edilmektedir.
KMK m 42’de ise, kat maliklerinin, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamayacakları (çünkü bunu yapmaları için KMK m 19 gereği tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası gereklidir) vurgulandıktan sonra, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâvelerin, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılacağı belirtilmiştir.
Yukarıda açıklandığı üzere KMK m 19, bir veya birkaç bağımsız bölüm maliki lehine ortak yerlerde yapılan işleri kapsarken, KMK m 42, ortak yerlerde tüm bağımsız bölüm malikleri lehine yapılan işleri kapsamaktadır. O nedenle, tüm kat malikleri lehine yapılacak müdahalede pay ve paydaş çoğunluğu yeterli görülmüşken, kat maliki lehine ortak alana yapılan müdahale için daha büyük bir çoğunluk (4/5) aranmıştır.
Makale konumuz ile ilgili daha somut bir örnek vermek gerekirse, tek bir parsel üzerindeki villalardan biri veya bir kaçının önüne kendisi için yaptıracağı yüzme havuzu KMK m 19 kapsamında kalırken, tüm villa sahiplerinin yararlanması için yapılacak bir havuz KMK m 42 kapsamında kalacaktır.7
KMK m 19 kapsamında yapılacak bir uygulamada, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekirken, KMK m 42 kapsamındaki uygulamada, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gerekmektedir. Bir başka anlatımla, KMK m 19 uyarınca, kat maliklerinin rızası, kat maliklerinin yapacağı toplantıda alınacağı gibi, sonradan, adi yazılı, noterden, değişiklik projesi üzerine imza atılmak suretiyle vs. suretiyle de alınabilirken, KMK m 42 uyarınca kat malikleri toplantısı yapılarak karar alınması gerekmektedir. Her iki durumda da toplantıya veya karara katılanlar değil, tüm kat malikleri dikkate alınacaktır.
KMK m 19’de tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası öngörüldüğünden, bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak değerlendirme yapılacaktır. Arsa payının da beşte dördü bakımından çoğunluk sağlanması zorunluluğu yoktur. Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir sitede, 20x4/5=16 bağımsız bölüm sahibinin rızası yeterlidir. Bu 16 bağımsız bölümün arsa payının, toplam payın 4/5’ini de sağlaması zorunluluğu yoktur. 22 bağımsız bölüm olması halinde ise, 22x4/5=17,6 bağımsız bölüm sahibinin rıza göstermesi gerekir. Ancak küsuratlı kısmın ne olacağı hususunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu kısım tamamlanacak veya yok mu sayılacaktır? Örneğimize göre, 17 yoksa 18 bağımsız bölüm malikinin rızası gereklidir? Kanımca, küsuratlı nisaplarda, açık bir yasal düzenleme olmadığı sürece, o küsuratın tamamlanması gerekir. Çünkü, fazlalığın (küsüratın) ancak bu şekilde dikkate alınması söz konusu olur.
KMK m 42 kapsamındaki uygulamada ise, hem sayı, hem de arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması gerekir. Örneğin 20 veya 21 daireli bir sitede 11 daire sahibinin (9’a 11 veya 10’a 11) olumlu kararı yanında, bu dairelerin arsa payının da çoğunluğu sağlaması gerekmektedir.
Fakat, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade den toplu yapılarda (KMK m 66/1), toplu yapının ortak yerleriyle ilgili kararlarda arsa payı yerine sadece bağımsız bölüm sayısı dikkate alınacaktır (KMK m 69/2,3, m 70, m71/2). Buna göre toplu yapı kapsamındaki birinde 14 villa, diğerinde 9 villa olmak üzere iki adet parselde toplam 23 villa var ve 14 villanın bulunduğu parsele yüzme havuzu yapılacak ise, bununla ilgili KMK m 42 kapsamındaki kararın arsa payına bakılmaksızın 12 villa sahibi tarafından alınması mümkündür.8
Ortak yere yapılacak yüzme havuzu için kat malikinin onay vermiş sayılmasına mahkemece karar verilemez. Bir başka anlatımla, kanunla kat malikine verilmiş yetkinin, mahkeme eliyle kullanılması mümkün değildir.9
Yüzme havuzu yapılmasına muvafakat eden kat malikinin daha sonra haklı bir neden olmaksızın bundan cayması mümkün değildir.
* “Yargıtay uygulamalarında kat mülkiyetine tabi herhangi bir bağımsız bölümde somut olayda olduğu gibi muvafakat alınmak suretiyle yapılan değişikliklere, muvafakat veren kişilerin daha sonra projeye aykırılık iddiasıyla dava açmaları Türk Medeni Yasası'nın 2. maddesine aykırı ve dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayan bir durum olarak kabul edilmektedir. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”10
Yönetim planında yüzme havuzu yapılması öngörülmüşse, mevcut havuzun yıktırılıp eski hale getirilmesi talep edilemeyeceği gibi, mevcut havuz için yapılacak ruhsat başvurusunda kat maliklerinin muvafakatına veya karar almasına da gerek yoktur.
* “Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının anataşınmazın onaylı projesine aykırı olarak ortak kullanım alanına havuz yaptırdığını belirterek hakim müdahalesi ile havuzun yıktırılıp eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece yaptırılan inceleme sonunda düzenlenen bilirkişi raporu esas alınarak davanın kabulüne ve projeye aykırı yapılan havuzun eski hale getirilmesine karar verilmiştir. Geri çevirme sonrası Tapu Müdürlüğünce gönderilen anataşınmaza ait 20.03.1993 tarihli yönetim planının 5. sayfasında yer alan 34. maddesinde "Her bağımsız bölüm maliki kendi bahçesine havuz veya veranda yapabilir, bahçe düzenlemesi yapabilir. Yapılan havuz, veranda bağımsız bölüm malikinin mülküdür. Hiç kimse bu mülkte hak iddia edemez." hükmünün yer aldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesine göre, anagayrimenkulün yönetim biçimi, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen yönetim planı bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini ( bağımsız bölümden devamlı surette yararlananları ) bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve yöntemince iptal edilmiş olmadıkça bu yönetim planı hükümlerinin uygulanması zorunludur. Somut olayda; anataşınmaza ait yönetim planının 34. maddesi ile bağımsız bölüm maliklerinin bahçesine havuz yaptırmasına izin verildiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”11
Bu hususta Danıştay da aynı görüştedir.
* “…Uyuşmazlık konusu olayda, 4.4.1969 tarihli yönetim planında ana yapının, bir bodrum, bir zemin, beş katlı, beş bağımsız bölüm ve dairelerin mesken olarak kullanılacağı belirtilmiş, bu bağlamda 3.kat müştemilat tam kat mesken olarak kabul edilerek, yönetim planı o tarihte bütün katların maliki olan kişi tarafından imzalanmıştır. Yönetim planı bağlayıcı nitelikte olduğundan, dava konusu yere ruhsat verilebilmesi için yeniden kat maliklerinin tamamının muvafakatının istenmesine gerek bulunmamaktadır. Bu itibarla, İdare Mahkemesince, inşaat ruhsatı verilmesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemlerin, 634 sayılı Yasa'nın 44. maddesinde öngörülen kat malikleri kurulu kararı alınması gerekirken bu kararın ibraz edilmediği gerekçesiyle ana yapıya ilave edilecek bölüm için iptaline karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir…”12
8)Yüzme Havuzu Yapılması Çok Masraflı-Lüks Yenilik-İlave Kapsamında Kalır Mı?
Çok Masraflı ve Lüks Olan Yenilik ve İlaveler”le ilgili KMK m 43 uyarınca, yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler;
1)Çok masraflı ise veya
2)Yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya
3)Anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa,
bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar (KMK m 43).13
Görüldüğü gibi, yapılacak yenilik ve ilavenin çok masraflı ve lüks sayılması, onun giderlerine katılmak istemeyen kat maliki bakımından önem taşımaktadır.
Burada yapılacak yüzme havuzunun, anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunması ihtimali azdır. Yüzme havuzu genelde bahçedeki boş bir alana yapılacaktır. O nedenle havuz yapımına katılmak istemeyen kat malikinden bunun bedelinin istenmesi mümkün olmayacaktır.
Bunun yanında, yüzme havuzu yapımının yapının özel durumuna göre lüks sayılması veya çok masraflı olması ihtimali de çoktur. Çünkü yüzme havuzu yapımı maliyetli bir iştir. Bağımsız bölümlerin sayısı, niteliği, değeri, içinde oturanların sosyal ve ekonomik durumları, yaşam tarzları gibi hususlar dikkate alınarak bu belirleme yapılacaktır. Örneğin, her bir dairenin değerinin 100.000-TL olduğu ve 10 daireden oluşan bir apartmanın bahçesine yapılacak havuz lüks ve çok masraflı sayılırken, seçkin bir semtteki 20 villadan oluşan bir sitenin içine yapılacak havuzun maliyeti sadece bir villanın satış bedeli 1 milyon liranın 1/10’una (100.000-TL) denk geliyorsa, yüzme havuzu yapımı çok masraflı olmayacak (villa başına ödeme 100.000/20 = 5.000-TL) ve villalarda oturanların, sosyal ve ekonomik seviyeleri dikkate alındığında lüks sayılmayacaktır.
SONUÇ VE KANAAT: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1)Her türlü yüzme havuzunun ruhsata tabi olduğuna (İmar Kanunu m 5 ve m 21),
2)Açık yüzme havuzlarının taban alanı ve inşaat alanına dahil olmadığına, kapalı yüzme havuzlarının ise dahil olduğuna (Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği m 16),
3)Açık yüzme havuzu “bina” olarak değerlendirilemeyeceğinden, böyle bir havuzun yapılması nedeniyle imar kirliliğine neden olma suçundan (TCK m 184) ilgililere ceza verilemeyeceğine,
4)Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmeksizin, gerek ilk ruhsata başvuru, gerekse inşaatların devamı sırasında tadilat ruhsatı ile yüzme havuzu yapılmasını öngören başvurunun tüm hissedarlar veya onların yetkilendirileceği kişi tarafından yapılması gerekeceğine (TMK m 692 ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği m 57),
5)Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi bir taşınmaz üzerine yüzme havuzu yapılması ile kat maliklerinin ortak yerden daha fazla, faydalı ve verimli bir şekilde yararlanması ve bağımsız bölümlerinin değerinin, havuz maliyetine oranla çok daha fazla artması söz konusu olduğundan havuz yapımının faydalı yenilik ve ilave kapsamında kaldığına (KMK m 42), kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile vereceği bir kararla yüzme havuzunun yapılabileceğine, toplu yapı hükümlerine tabi olunması halinde, sadece paydaş (bağımsız bölüm sayı) çoğunluğunun alacağı kararın yeterli olacağına,
6)Ancak tek bir veya bazı bağımsız bölüm maliklerinin yararlanacağı şekilde havuz yapımının KMK m 19 kapsamında kaldığına ve buna tüm kat maliklerinin beşte dördünün onay vermesi gerektiğine,
7)Ortak yere yapılacak yüzme havuzu için kat malikinin onay vermiş sayılmasına mahkemece karar verilemeyeceğine, bir başka anlatımla, kanunla kat malikine verilmiş yetkinin, mahkeme eliyle kullanılmasının mümkün olmadığına,
8)Yüzme havuzu yapılmasına muvafakat eden kat malikinin daha sonra haklı bir neden olmaksızın bundan cayamayacağına,
9)Yönetim planında yüzme havuzu yapılması öngörülmüşse, mevcut havuzun yıktırılıp eski hale getirilmesi talep edilemeyeceği gibi, havuz için yapılacak ruhsat başvurusunda kat maliklerinin muvafakatına veya karar almasına da gerek olmadığına,
10)Yüzme havuzunun çok masraflı ve lüks ilave-yenilik kapsamında kaldığına (KMK m 43) ve yüzme havuzundan faydalanmak istemeyen kat malikinin, havuzun yapım giderine katılmak zorunda olmadığına,
dair kanaatimi içeren makalemi okuyucuların bilgisine sunarım.22.2.2015. Nezih Sütçü.
1 Bursa Barosu Avukatı.
2 Dan 6. D. 15.12.2004, 1834/6658.
3 3194 sayılı İmar K m 37/2 uyarınca, otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez. Bu Kanunun 44. maddesine dayanılarak çıkarılan Otopark Yönetmeliği uyarınca, (Resmi Gazete Tarihi: 01.07.1993 Resmi Gazete Sayısı: 21624); işyerlerinde emsal hesabına konu her 50 m2 alan için bir otopark yeri ayrılması mecburidir (m 5/a). Yapılacak yapılara bu Yönetmelikte belirtilen esaslara ve belediye meclislerince alınacak kararlara göre bina otopark yerleri ayrılmadıkça yapı ruhsatı, bu otoparklar inşa edilip hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanma izni verilemez (m 7). Binaların, imar planı ve mevzuat hükümlerine göre belirlenen ön ve yan bahçe mesafeleri, otopark olarak kullanılamaz (m 4/b). Binek otoları için birim park alanı en az 20 m2 dir (m 4/d). Parselinde otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediyesince veya valilikçe bu Yönetmelik hükümlerine göre belirlenecek otopark bedeli alınır (m 4/f-2). Otopark yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda (parselin çok ufak olması, yapının tarihi nitelikte bulunması, topoğrafya vs. nedenlerle) ise bedelinin belediyesine ödenmesi söz konusudur.
4 Danıştay avukata verilen genel dava vekaletnamesi ile avukatın ruhsat başvurusu yapamayacağı görüşündedir, Dan. 6. D. 22.11.2001, 2000/3765, 5865.
5 Dan. 6. D. 17.9.2007, 2005/2410, 4902.
6 “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17/son maddesinde; "kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi, ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır" kuralı düzenlenmiştir. Her ne kadar, tapudan gelen cevapta taşınmaz üzerinde henüz kat mülkiyeti kurulmadığı belirtilmekte ise de, mercice yukarıda belirtilen kural gereğince taşınmazın fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı ve bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün kullanılmaya başlanıp başlanmadığı kat irtifakı kurulup kurulmadığı araştırılarak sonucuna göre karar vermek gerekirken henüz kat mülkiyetine geçilmediği nedeni ile itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi isabetsizdir”, Y. 12. HD. 8.4.2003, 5198/7707.
7 Aynı şekilde, çatıya tüm apartmanın su ihtiyacı için hidrafor tesisi yapılması KMK m 42 kapsamındayken, sadece bir kat malikinin kendisi için yaptırdığı depo KMK m 19 kapsamında kalacaktır, Y. 18. HD.18.5.1992,2999/4090; Y.18. HD. 23.6.1992,5163/5829.
8 Bir olayda, davacılar, Konut Yapı Kooperatifi üyeleri olduklarını, kooperatife ait arsalar üzerine villalar yapılarak ferdi mülkiyete geçildiğini, dava konusu 111 ada 1 nolu parselin ise üyeler adına paylı mülkiyet üzerine tescil edildiğini, ancak daha sonra genel kurul kararı ile parsel üzerine yüzme havuzu yapılmasına karar verildiğini, Türk Medeni Kanununun 692. maddesi gereğince paylı mülkiyet üzere olan taşınmazda böyle bir karar alınamayacağını ileri sürerek elatmanın önlenmesi, yıkım ve eski hale getirme isteklerinde bulunmuşlardır… Mahkemece, taşınmaz üzerine yapılacak havuzdan tüm paydaşların yararlanacakları, davacıların paylarının kullanmalarına engel bir durumun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Yargıtay, site yöneticiliğinin tüzel kişiliği olmadığını, bu nedenle taraf ehliyetinin de bulunmadığını o nedenle de site yöneticiliğine yönelik açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, sonradan taşınmazda paydaş olan site yöneticileri davaya dahil edilmişlerse de ıslah yoluyla dahi olsa hasım değiştirilmesine olanak bulunmadığı gözetildiğinde, kendilerine taraf sıfatı vermeyeceğini belirterek, Yerel Mahkeme kararını değişik gerekçeyle onamıştır, Y. 18. HD. 18.1.2008, 2007/10368, 288.
9 Y. 18. HD. 8.3.2005, 2004/10220, 1932; Y. 18. HD. 12.7.2005, 5037/7473; Y. 18. HD. 13.5.2003, 3088/3954.
10 Y. 18. HD. 15.6.2010, 1416/9003; YHGK 12.5.2010, 18-269/268; Y. 18. HD. 28.9.2004, 4909/6579; Y. 18. HD. 20.5.2004, 3437/4269; Y. 18. HD. 27.6.2002, 6512/7325; Y. 18. HD. 8.5.2002, 4708/5408.
11 Y. 18. HD. 22.3.2011, 2649/3830.
12 Dan 6. D. 15.2.2005, 2003/4450, 867.
13 Yüzme havuzundan yararlanmak istemeyen kat malikinin kiracısı, sitenin genel giderlerine katıldığını savunarak, ortak kullanım alanında inşaa edilen havuzdan yararlanmasının engellenmesine nedeniyle müdahalenin önlenmesi davası açamaz, Y. 18. HD. 27.6.2000, 7218/7966.
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
1
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Taşınmazlarda Yüzme Havuzu" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Taşınmazlarda Yüzme Havuzu
