|
HÂSILAT KİRASINDA KİRACININ ÖLÜMÜ ve SÜRESİZ AKDİN FESHİ[1]
Fransız hukukunda kira akdi, kiracının veya kiralayanın ölümü ile infisah etmezken, Alman, İsviçre ve Türk hukukunda kiracının vefatı akdin feshi sebebi olarak kabul edilmiştir. Bu hukuklara göre, kiracının ölümü ile kira akdinin fesh edilebilmesi, başlıca iki sebebe dayanır: Evvela, kiracının şahsi kabiliyeti nazara alınarak yapılan akit, kiracının vefatı ile artık kıymetini kaybeder. İkinci olarak da, kiracının mirasçılarını aynı akit ile ilzam etmek, onları iktisadi bir sıkıntı içinde bırakabilir[3].
Netekim, BK. m. 291’de “kiracı vefat ederse gerek mirasçıları gerek kiralayan altı aylık kanuni mehillere riayet şartıyla kiranın feshini ihbar edebilirler” hükmüne yer verilmiştir. Doktrinde çoğunlukta olan görüşe göre, bu hüküm adi kiradaki BK. m. 265’e uygundur[4]. O halde bu hüküm yorumlanırken m. 265’in de nazara alınması gerekir. BK. m.265’e göre “kiracının vefatı halinde gerek mirasçıları, gerek kiralayan bir sene veya daha uzun müddetli kiralarda kanuni mehillere riayet şartı ile, en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler.” Bu durumda hasılat kirasında da kiracının vefatı halinde, kiracının mirasçıları veya kiralayan, kiranın bir sene veya daha uzun müddetli olması şartı[5] ve altı aylık kanuni mehillere riayet şartı ile, en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler. Bir seneden daha az süreli kira anlaşmalarında bu fesih yolu kapalıdır. Sözkonusu bir senelik müddet, kiracının ölümünden sonra kalan müddet de değildir; mukavelede kararlaştırılan müddettir[6].
Madde metninde bahsedilen kanuni mehiller ile BK. m. 285’ teki mehiller kastedilmiş olup, BK.m.285’e uyulmak lazımdır. Yani, zirai gayrimenkullerde, ilk veya sonbahar mevsimleri için 6 aylık feshi ihbar müddetine uyarak, zirai gayrimenkullerin dışındaki hâsılat kiraları için sadece 6 ay önce yapılan bir feshi ihbar ile herhangi bir zaman için akdin tazminatsız feshi kabildir[7].
Feshi ihbar müessesesini iyice anlayabilmek için (feshi ihbar müddeti = ihbar süresi) ile (feshi ihbar miadını, “vadesi”ni = ihbar dönemi’ni) birbirinden dikkatle ayırmak lazım ve kafidir[8]. Kanun koyucu, hem kiracı hemde kiralayanın menfaatlerini düşünerek feshi ihbarın muayyen müddetler zarfında yapılmasını uygun görmüştür; o müddet içinde yapılan feshi ihbarın muhatabına vasıl oluşu ile birlikte derhal akdin münfesih sayılmasını da doğru bulmamış ve fesih için muayyen vadeler( miad’lar = dönemler ) kabul etmiştir. Akid ancak o dönemin sonundan itibaren infisah edecek ve binnetice kiracının kiralananı tahliyesi de o tarihten sonra vaki olacaktır. Bütün mesele feshi ihbar sürelerini, feshi ihbar vadelerine = dönemlerine uydurmaktadır[9].
BK.m.285’ fesih müddetlerinden bahsetse de yukarıdaki açıklamalar bağlamında feshi ihbar süresi hakkında tam bir açıklık yoktur. BK.m.265’te “en yakın vakit için” kanuni mehillere riayet ile akdin feshedilebileceği kaidesi kabul edilmişse de, en yakın vaktin ölçüsü meçhul kalmaktadır[10].
Bu hususta mukaveleye bir hüküm konması kabildir. Mesela, kiracının ölümünden itibaren iki ay zarfında akdin feshedilebileceği kararlaştırılabilir. Mukavelede bir hükküm mevcut değilse, bekleme müddeti herhalde kanuni mehilleri geçmemelidir. Yani, BK.285. I. m. de cari olan altı aylık mehli esas almak lazım geldiği gibi, zirai hâsılat kiralarında akdin ancak ilk ve sonbahar mevsimlerinde feshedilebileceği kaidesi de nazara alınmalıdır[11].
Akdin feshinde mirasın açılması değil; kiracının ölümü tarihi asıldır[12].
Akdin feshini talep eden mirasçı birden fazla ise, hepsinin birden feshin ihbarında bulunmaları lazımdır. Çünkü terekeye dâhil olan kira hakkı da, diğer mallar gibi “iştirak halinde mülkiyet” konusunu teşkil eder[13].
Mirasçıların mümessili varsa, hepsi namına ihbarda bulunabilir[14].
Gerek adi kirada gerek hâsılat kirasında bazen kiracı olarak birden çok kimseler bulunabilir. Bu müteaddit kiracıdan sadece biri ölmüş ise hüküm ne olacaktır? BK.m.285’te ve 291 de herhangi bir cevap yoktur[15]. Bazı yazaralar bu takdirde durumu diğer kiracılar veya kiralayan için akdin devamını tahammül edilmez bir hale getirip getirmediğini araştırmak ve şartları varsa BK.m.286’ya istinaden ve bittabii tazminat vererek feshetmek imkânını kabul etmektedirler[16]. Bu suretle, BK.m.291’e istinaden akdin feshedilemeyeceği zımnen ifade edilmektedir[17].
Hâlbuki BK.m.286’ya istinad eden mirasçı, tam bir tazminat vermekle mükellef tutulur. Buna mukabil, BK.m.291’e istinaden akit feshedebilirse, bu tazminat külfetinden kurtulur.BK.265.m. sinde “kiracının mirasçısının tazminat vermeden akdi feshedebileceği” hakkındaki hüküm, her ne kadar hâsılat kirasında, BK.291. m. de tekrar edilmemişse de bu kaidenin hâsılat kirasında da geçerli olmasına bir mani olmasa gerektir[18].
Borçlar kanunumuz akdin tazminatsız fesih imkânını yalnız kiracının ölümü için kabul etmiştir. Buna mukabil kiralayanın ölümü böyle bir fesih selahiyetini kiracıya ve kiralayanın mirasçılarına vermemektedir[19].
SÜRESİZ HÂSILAT KİRASI AKDİNİN FESHİ
BK.m.285’e göre süresiz hâsılat kirası akdi üç şekilde feshedilebilir:
1) Feshin ihbarının süresi, sözleşme ile tayin olunabilir. Tarafların tayin edeceği süre, işin mahiyetine göre, en münasip tarzda olmalıdır. Büyük bir işletme kirasının süresiz akdinin feshi için herhalde bir haftalık bir ihbar süresi kararlaştırılması, işlerin gidişine uygun düşmez.
2) Akitte bir fesih ihbar süresi yoksa örf ve adette geçen sürelere itibar olunur.
3) Ne akitte ve ne de örf ve adette bir süre yoksa kanunda tanınan altı aylık mehile riayet olunur[20].
Her üç şekilde de akdin feshedileceği, bir ihtar ile bildirilir. Yargıtay kararlarında, bu ihtarın resmi şekilde tanzim edilmesi hakkındaki fikir (bkz. 3. HD. 19/7/1931 tarih ve 9548/7481 sayılı karar), kanunun maksadına uygun olarak, değiştirilmiş ve şekil serbestisi esası kabul edilmiştir (bkz. BK.m.11)[21].
BK.m.285’te mehiller, hasılat kirasının konusunun zirai taşınmaz olup olmayışına göre farklı düzenlenmiştir.
a) Zirai Taşınmazlarda
Aksine bir sözleşme yapılmamışsa zirai taşınmazlarda feshi ihbar süresi yerel adetçe geçerli olan ilk ve sonbahar mevsimleridir[22].
Aksine anlaşma olmadıkça süresiz bir zirai taşınmaz hasılat kirasının feshi ilk veya sonbahar mevsimi için altı ay önce yapılacak bir ihbar ile mümkündür.(BK.m.285) Demek oluyor ki, feshi ihbar süresi her dönem için altı aydır. Örneğin 2008 ilkbaharı için akde son vermek istiyorsak ki, yerel adet genellikle ilkbahar mevsimi için Mart, sonbahar mevsimi için de Ekim ayını kabul etmektedir, en geç altı ay önce, yani 1 Eylül 2007 de veya daha evvel feshi ihbarda bulunmuş olmamız lazımdır; şayet 1 Eylül 2007 de değilde, diyelim, 1 Aralık 2007 de feshi ihbarda bulunmuşsak, artık 2008 ilkbaharı için akdin son bulduğunu söyleyemeyiz; 2008 sonbaharını beklemeye mecburuz[23].
b) Diğer Hâsılat Kiralarında
Diğer bütün hâsılat kiralarında ise, kanun ayrıca feshi ihbar dönemleri kabul etmemiştir. Onlarda sadece altı aylık feshi ihbar süresine uyulmak lazım ve kâfidir. Yani iki taraftan herbiri herhangi bir zaman için ( ilkbahar, yaz, sonbahar, kış ayrımı yapılmaksızın ) altı ay önce feshi ihbarda bulunur ve bu altı ayın sonunda akit bozulmuş olur (BK.m.285)[24].
Gerek adi kirada olsun, gerek hâsılat kirasında olsun, feshi ihbarların hüküm ifade etmesi için, muhataba süresi içinde ulaşmış olması lazımdır. İhbar süresi içinde yapılmakla beraber, ulaşma, süre geçtikten sonra vaki olmuşsa, bildirim o dönem için hüküm ifade etmez[25].
İÇTİHATLAR[26]
Feshi ihbarın; sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan şahsa değil, kiralayana yapılması gerekir.
...Kira sözleşmesi davacı Hazine ile davalı Şefika Tuncer arasında yapılmıştır. Ancak sözleşme Şefika adına vekili Bilal Tuncer adına imza edilmiştir. Bu husus Şefika’nın sözleşmenin tarafı olmasını önlemez. Bu itibarla feshi ihbarın da, Şefika Tuncer’e yapılması zorunludur. Halbuki feshi ihbar, vekili sıfatıyla Bilal Tuncer’e gönderilmiş ve ona tebliğ olunmuştur. Bilal Tuncer’in sözleşme yapılmakla artık sıfatı kalmamıştır. Davacı Hazine’nin muhatabı sözleşmenin tarafı olan Şefika Tuncer’in bizzat kendisidir. Bu bakımdan işbu feshi ihbara dayanılarak Şefika hakkında dava açılamaz... ( Y. 6. HD., 17.6.1982 T., E. 6488, K. 6556 )
İhtar karşı tarafa ulaşmakla sonuç doğurur.
...Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 21.6.1973 başlangıç tarihli olup bir yıl sürelidir. Aktin hitamında akit bozulmamış ve kiralayanın malumatı ile muhalefeti olmaksızın kiracı kiralananı kullanmaya devam etmiş olmakla akit seneden seneye yenilenmiştir. Sözleşmenin 8. maddesi kira aktinin ilk senesi için geçerlidir. Yenilenen aktin 21.6.1978 tarihi ile 21.6.1979 tarihi arasındaki kira dönemi için 6 ay evvel 23.8.1979 tarihinde tebliğ olunan ihtarla feshi ihbarda bulunulmuştur. İhtar karşı tarafa ulaşmakla hukuki sonuç doğuracağından tebliğ tarihi esastır. Yeni kira dönemi geçmeden de 18.10.1979 tarihinde dava açılmıştır. Bu durumda akit feshi ihbarla bozulmaya müsait duruma getirilmiştir. Bu durum nazara alınmadan süresinde açılmış bulunan davanın süresinde açılmadığından bahisle reddi usul ve kanuna aykırıdır ( Y. 6. HD., 12.6.1980 T., E. 1900, K. 6126 ).
Yarıcılık iştirakli hasılat kirasıdır. Zirai taşınmazlar dışındaki hasılat kirasına konu olan yerler için herzaman altı ay önce feshi ihbarda bulunmak kaydı ile o altı ayın bitiminde dava açılması mümkündür.
...Davacı, hâsılat kirası olarak dava konusu fındık bahçesini davalıya kiraladığını, 27.2.1985 tarihinde davalıya tebliğ edilen ihtarla akti fesih ettiğini iddia ile bu yerin tahliyesini istemiştir. Davalı vekili müvekkilinin dava konusu yerde yarıcı olduğunu, davacının bilahare bu taşınmazı iktisap ettiğini, yarıcılık süresinin 30 sene olduğunu, kaldı ki müvekkilinin haricen taşınmazı satın aldığını savunmuştur. Tapu kaydı ile kiralananın davacıya ait olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla harici satış savunmasına itibar etmek mümkün değildir. Davalının kiralananda eski malik zamanından beri yarıcı olduğunun kabulü gerekir. Gerek doktrinde ve gerekse uygulamada yarıcılık iştirakli hasılat kirasıdır. Zira mal sahibi bu gibi durumlarda işletmede bir faaliyet göstermeksizin hasılatın belli bir oranını almaktadır. Yarıcılığın adi ortaklıktan farkı budur. Çünkü adi ortaklıkta ortakların bir işletme oluşturması ve ortakların bu işletmede bizzat faaliyet göstermesi, kar ve zarardan sorumlu olmaları söz konusudur. Olayda hasılat kirası hükümlerinin uygulanması gerektiği sonucuna varıldığından feshi ihbarın ne zaman yapılacağı hususu önem taşımaktadır. Davalı yarıcılığın 30 yıllık bir süre ile yapıldığını savunmuşsa da bunu ispat edememiştir. Davacı da süre konusunda herhangi bir bilgi vermemiştir. Bu durumda akdin süresiz olduğunun kabulü icap etmiştir. Hal böyle olunca borçlar kanununun 285. maddesinin uygulanması gerekmektedir. Bu madde bütün olarak ele alındığından zirai taşınmazlar dışındaki hasıllat kirasına konu olan yerler için ( olayımızdaki fındık bahçesi de böyledir) her zaman altı ay önce feshi ihbarda bulunmak kaydı ile o altı ayın bitiminde dava açılması mümkündür. Feshi ihbar 27.2.1985 de tebliğ edildiğine, dava da bu tarihten altı ay sonra 1 Kasım 1985 de açıldığına göre dava koşulu yerine getirilmiştir... ( Y. 6. HD., 30.5.1986 T., E. 6257, K.7778 )
Hasılat kirasında altı aylık ihbar süresine riayet edilmelidir. Aksi halde sözleşme seneden seneye tecdit edilmiş sayılır.
...Taraflar arasındaki uyuşmazlık hasılat kirasından kaynaklanmaktadır. Davacı 1.11.1978 tarihli kira sözleşmesiyle 3 parça taşınmazını davalıya bir yıllığına kiraya vermiştir. Kira kontratı altına yapılan imzalı açıklamalarla davacı ve davalı kira sözleşmesini 1.11.1979 dan itibaren birer yıllık süre ile 31.10.1981 tarihine kadar uzatmışlardır. BK nun 287. maddesinde “kira muyyen bir müddet için akdolunupta, bu müddetin bitiminde, kiralayanın malumatıyla ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu... takdirde, hilafına mukavele yok ise, bir senelik bir müddetin bitiminden 6 ay evvel ihbar suretiyle fesholununcaya kadar seneden seneye tecdit etmiş sayılır” hükmü yer almaktadır.
Hasılat kirası taraflar arasında bu madde uyarınca 1981 yılından sonra seneden seneye yenilenmiştir. Son yenilenmenin sona erme günü 31.10.1985 tarihidir. Davacı 6 aylık ihbar süresine riayet etmeden 24.7.1985 tarihli 47285 sayılı ihtarıyla (Adana noterliğinin) yıllık kiranın 3 milyona çıkarılmasını, aksi halde akdi feshedeceğini bildirmişse de, kira müddeti sonu olan 31.10.1985 tarihinden önce yasada yazılı 6 aylık ihbar süresine riayet etmeden gönderilen bu ihtarın sonuç doğurmayacağı gözönüne alınarak 1.11.1985 tarihinden itibaren yeni bir yıllık kira süresinin taraflar arasında işlemeye başladığının kabulü gerekir ve 1.11.1985 tarihinden 31.10.1986 tarihi arasındaki kira parasını davalının davacıya ödemesi icap eder...( Y. 13. HD., 4.10.1988 T., E. 2733, K. 4423 )
Süresinden önce açılan tahliye davasının kabulü halinde sözleşmenin sona erme tarihi – Sözleşmenin sona erdiği tarihten, tarlanın kendisine teslim edildiği tarihe kadar ecrimisil istenebilir.
...Taraflar arasındaki sözleşme tarla kirasına ilişkin olup hasılat kirası niteliğindedir. Sözleşme bir yıllıktır ve 15 ekim 1975 tarihinde bir yıllık süre sona ermiştir. Ne var ki sözleşme feshedilmediğinden seneden seneye yenilenmiş sayılmak gerekir. Davacı 14.3.1980 tarihinde bir yıllık sürenin sona ermesinden 6 ay evvel sözleşmenin feshini ihbar ettiğinden sözleşme 15..10.1980 tarihinde sona ermiştir. Her ne kadar dava bu tarihten önce 8.7.1980 gününde açılmışsa da davalı 30.4.1982 de davayı kabul etmiş ve mahkemece tahliyeye karar verilmiştir. Bu nedenle sözleşmenin tahliye davasının açıldığı 9.7.1980 tarihinde sona erdiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davacı sözleşmenin sona erdiği ve tahliye davasının açıldığı tarihten tarlanın kendisine teslim edildiği tarihe kadar ki süre için ecrimisil isteyebilir. Çünkü anılan tarihten sonra sözleşmenin sona ermesi nedeniyle davalının kiracılık sıfatı kalmamıştır...( Y. 13. HD., 3.3.1988 T., E. 47, K. 1211 )
KAYNAKÇA
FEYZİOĞLU F. Necmeddin, Borçlar Hukuku Hususi Kısım (Akdin Muhtelif Nevileri), Cilt 1, 1970, İstanbul
CANSEL Erol, Türk Hukukunda Hasılat Kirası,1953, İstanbul
UYGUR Turgut, Açıklamalı-İçtihatlı Borçlar Kanunu (Özel Borç İlişkileri), Cilt 4, 1992, Ankara
TUNÇOMAĞ Kenan, Borçlar Hukuku, 2.bası, 2.cilt, 1977
YAVUZ Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 3.bası, 2004, İstanbul
http://www.prizmahukuk.com
[1] Bkz: http://www.prizmahukuk.com/files/has...kdin-feshi.pdf
[2] Makale yazarı hakkında geniş bilgi için: http://www.prizmahukuk.com/HakanTOKBAS.html
[3] CANSEL Erol, Türk Hukukunda Hasılat Kirası,1953, İstanbul s.146
[4] Bkz. TUNÇOMAĞ Kenan, UYGUR Turgut, YAVUZ Cevdet
[5] FEYZİOĞLU’ndan naklen; Y.4.HD. nin 15.6.1936 – 4228/1487 sayılı kararından : “Kiracının vefatı halinde bir sene ve daha uzun müddetli icarlarda mirasçıların kira akdini bozmağa salahiyetleri vardır. Fakat bir seneden az müddetli kiralarda mucirin muvafakati olmaksızın mirasçıların akdi feshetmeğe hakları yoktur.”
[6] FEYZİOĞLU F. Necmeddin, Borçlar Hukuku Hususi Kısım (Akdin Muhtelif Nevileri), Cilt 1, 1970, İstanbul, s.458
[7] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.459
[8] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.448
[9] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.448
[10] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.147
[11] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.147
[12] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.147
[13] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.146
[14] Cansel’den naklen Code Civil Allemand Annote, t.II. D.2
[15] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.459
[16] FEYZİOĞLU ve CANSEL’den naklen MARTİN, Borçlar Kanunu Şerhi, s.340
[17] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.147
[18] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.147
[19] Netekim Y. 5. HD. nin 14.2.1952 – 6155/638 kararında da : “Kiralayanın ölümü ile kira akdi nihayet bulmayacağından men’i müdahale ve tahliye taleplerinin reddine dair verilen karar kanuna uygun görülmüştür” denmektedir.( FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.460 dipnot: 304)
[20] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.147 - 148
[21] Cansel Erol, ...Hasılat Kirası, s.148
[22] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.452
[23] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.452
[24] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.452
[25] FEYZİOĞLU, Borçlar (Hususi) , s.452
[26] UYGUR Turgut, Açıklamalı-İçtihatlı Borçlar Kanunu (Özel Borç İlişkileri), Cilt 4, 1992, Ankara, s. 783-786
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Hasılat Kirasında Kiracının Ölümü Ve Süresiz Akdin Feshi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Hakan Tokbaş'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Hasılat Kirasında Kiracının Ölümü Ve Süresiz Akdin Feshi
