|
KİRACININ KİRALANANI GERİ VERME BORCU
I) GENEL OLARAK
Kiralananın iadesi BK. m.266’da şu şekilde düzenlenmiştir :
Kiracı, kiralananı ne halde tesellüm etmiş ise kiranın hitamında o halde ve mahalli adete tevkifan geri vermekle mükelleftir.
Kiracı , akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eskilik yahut değişiklikten mes’ul değildir.
Kiracının kiralananı iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu asıldır.
Aynı husus , TC Maliye Bakanlığı Kira Kontratosu m.5’te şu şekilde anlatılmaktadır : ‘’ Kiracı kiraladığı şeyi ne halde buldu ise mal sahibine o halde ve adete göre teslim etmeye mecburdur. Kiralanan gayrimenkul içinde bulunan demirbaş eşya ve edevatı dahi kontrat müddetinin hitamında tamamen iade ile mükelleftir. Gerek bu eşya ve gerekse kiralanan şeyin teferruatı ve mütemmim cüzleri zayi edilir veya mutad üzere kullanılmaktan mütevellit noksandan ziyade kıymetlerine noksan arzı olursa kiracı bunları kıymetleri ile tazmine ve mal sahibi talep eylediği halde hali sabıka ircaa mecburdur[1].
Kira sözleşmesi sona erince kiracı kiralananı kiralayana geri vermekle yükümlüdür. (BK.md 266 f. I, md292 f. I). Bu yükümlülük kira akdinin yapısında vardır. Kiralayan aynı zamanda malik ise, onun mülkiyet hakkına dayanan ayni istihkak talebi (MK. Md.618), kira akdine dayanan şahsi nitelikteki iadeyi talep hakkı ile bir araya gelir, yarışır; kiralayan bu haklardan dilediğini kullanabilir. Eğer kiralayandan başka bir şahıs, kiralanan üzerinde mülkiyet iddia edecek olursa, vedia sözleşmesine özgü olarak benzer bir durumu düzenleyen BK md. 470 kıyas yoluyla uygulanmalı ve mülkiyet iddiasında bulunan şahıs kiralanan hakkında bir ihtiyati tedbir kararı almadıkça veya doğrudan doğruya kiracıya karşı istihkak davası açmadıkça, kiracı sözleşmenin sonunda şeyi kiralayana geri vermelidir[2] .
Geri vermenin tarzı ve kiracının geri vermedeki sorumluluğunun kapsamı bakımından adi kirada ve hasılat kirasında farklı bazı hükümler mevcuttur.
II) ADİ KİRADA
A) Geri Vermenin Tarzı ve Yeri
Kiracının akdin sona ermesindeki geri verme borcu, kiralayanın akdin başlangıcındaki teslim borcunun karşıtıdır. Bu yüzden, kiracının sadece kiralanan şey üzerindeki zilyetliğini bırakması, kiralananı terk etmesi geri verme borcunun yerine getirilmesi için yereli değildir. Bir konut veya işyeri kirasında kiracı veya temsilcisinin anahtarları kiralayana teslim etmesi gerekir[3]. Eğer kiralananın teslimi bir icra kovuşturması konusu olmuşsa, kiracının icra memuruna anahtarı teslim etmiş olması da kiracının teslim borcunu düşüren bir olaydır. İcra memurunun anahtarları kabulü, alacaklı adına ifayı kabulü anlamındadır[4]. Bu itibarla icra memuruna teslim edildikten sonra , kiralayanın icra dosyasını zaman zaman inceleme yükümünü ihmal ederek teslim olayından geç haberdar olması, kiracıyı sorumlu kılmaz. Başka bir anlatışla kiralayan anahtarı icraya teslimi ile onun teslim edildiğini kendisinin öğreniş tarihi arasındaki fasılanın kira parasını artık isteyemez.
Yargıtay’ın şu kararını belirtmekte fayda vardır:
KİRACININ MECURU TERK ETMESİ TESLİM DEĞİLDİR, ANAHTARLARIN TESLİMİNE KADAR KİRADAN SORUMLUDUR..
Y.13. HD. 06,03,2006 TARİHLİ 205/15987 ESAS 2006/3076 TARİHLİ KARARIDIR
Davacı kiracı, deprem sonrası mecurun kullanılamaz duruma geldiğini, kira sözleşmesini feshederek mecuru boşalttığını iddia ederek kira borcu olmadığının tespiti ile tahliyeden sonra ödediği ve teminat olarak verdiği miktarların istirdatını talep etmiştir. Mecurun terk edilmesi teslim değildir. Kiracının mecuru teslim ettiğini yasal delillerle ispat etmesi gerekir. Anahtar teslimine kadar kiracı kira bedelinden sorumludur. Dosya kapsamından kiracının anahtarı icra dosyasına teslim ettiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda kiracı bu tarihe kadar olan kiralardan sorumludur. Mahkemece açıklanan hususlar nazara alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.[5].
Kiracı bir emniyet zinciri veya kilidi taktırmışsa, ya bunu çıkarıp yerini tamir ettirmeli yada kiralayan çıkarılmasında ısrar etmezse bir tazminat istemeksizin yerine bırakmalıdır.
Taşınır bir şey kirasının sone ermesinde, akitte bu konuda bir açıklık yoksa, geri vermenin nerede yapılacağı genellikle akdin başlangıcında teslimin yapıldığı yere göre tayin edilmelidir. Kiralanan şey, tarafların kararlaştırdıkları yerde iade olunur. Şüphe halinde BK.’nın 73. maddesinin 2.bendine göre akdin inikadı zamanında eşyanın bulunduğu yerde iade edilmesi gerekir[6]. Örneğin bir kitaplıktan kitap kiralanmışsa yeni kitaplığa geri götürülmeli, kiralanan piyano kiracının evine teslim edilmişse kiralayan akdin sonunda bunu evden aldırmalıdır.
B) Geri Vermenin Zamanı
Geri verme akit sona erince yapılmalıdır. Geri vermenin akdin son gününde mi yoksa ertesi gün mü yapılacağı, kiralananın günün hangi saatine kadar boşaltılması gerekeceği mahalli örfe göre tayin edilmelidir. Mahalli adet tespit edilemezse, kiralananın akdin son günü iş saatleri içinde boşaltılması gerektiğine hükmolunmalıdır[7]. Ancak Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında olan yerlerde boşaltma davası aleyhine sonuçlanmadıkça kiracı, iade borcunu yerine getirmek zorunda değildir. Boşaltma kararı verilmiş olması halindeyse karar kesinleşmeden icra edilebildiği için bu kararın kendisine tebliği ile kiracı, kiralananı kiralayana iade etmelidir. Kiracını boşaltma kararını icra eden icra memuruna kiralananın anahtarını vermesi de iade borcunun yerine getirildiğini gösterir[8].
Kiracı geri vermenin gerektiği zamandan sonra da kiralananda kalmaya devam ederse kiralayan bu yüzden uğradığı zararın tazminini kendisinden isteyebilir; artık fazla kalınan günlere göre hesaplanacak bir kira değil, kiralayanın zararı daha fazla ise bu fazlayı da karşılayacak bir tazminat söz konusu olur[9]. Tazminat akitten doğan geri verme borcunun vaktinde yerine getirilmemesi dolayısıyla istenildiğinden, bu talep 10 yıllık zamanaşımına tabidir.[10] Kiralananı vaktinde geri verdiğini ispat külfeti kiracıya aittir[11].
Kiracı, kiralananı akdin sona erme gününden evvel terk ederse, anahtarları son güne kadar tutmakta haklı bir menfaati olmadıkça bunları da terk gününde geri vermelidir. Kiralayan sona erme gününden evvel anahtarları kabul ettiği taktirde artık kiracının merdivenleri temizleme, odaları havalandırma gibi yükümlülükleri de kalkar[12].
C) Kiracının Kiralananı İyi Halde Geri Verme Borcu ve Bu Borcun Yerine Getirilmemesinden Doğan Sorumluluğu
BK.md.266 f. I’ e göre ‘kiracı kiralananı ne halde tesellüm etmiş ise kiranın hitamında o halde mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.’; md.266 f.3 uyarınca da kiracının ‘kiralananı iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu asıldır.’[13].
Kiracı, kiralananı geri vermezden önce iyice temizlemeli, yerleri camları silmeli, ocaklardaki külleri atmalı, duvarlara çivi çakmışsa bunları çıkarıp yerlerini tamir etmeli, koydurduğu ve giderken götüreceği tesisat varsa onların da yerlerini iz kalmayacak şekilde eski haline iade etmelidir. Temizliğin ölçüsü, mahalli adete göre tayin edilir[14]. Kiracı kiralananı pis durumda teslim aldığını ispat edebilirse yine temizlemeden geri verebilir. Kiracının bulaşıcı bir hastalığı varsa dezenfeksiyon yaptırmalı, evde haşerelerin üremesine yol açmışsa, çıkmadan önce bunları yok edecek önlemleri almalıdır.
Temizlik ve eski hale getirme kiranın sona eriş gününde tamamlanmış olmalı, daha sonraya bırakılmamalıdır.
BK.md. 266 f. 2 gereğince; ‘kiracı akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eksiklik yahut değişiklikten mesul değildir. ’ Örneğin duvarların normal olarak radyatörlerin ısınması yüzünden kararması, havagazı ocağının, halıların normal kullanmadan ileri gelen eskimesi, perdelerin güneşten çürümesi yüzünden, kiracı sorumlu tutulamaz. Kiracı olağanüstü hallerden ileri gelen zarardan da kusuru olmadığını ispat ettiği taktirde sorumlu kılınamaz; kira akdinden hasar kiralayana aittir. Aynı hükmün TC Maliye Bakanlığı kira kontratosu m.6’da tekrarlandığını görmekteyiz. Kiracı kiraladığı şeyi kontratoya göre kullanmış olması hasebiyle onda ve eşyasında husule gelen eksiklik ve değişiklikten mesul olmayacaktır.[15]. İsviçre’de ‘’Arrete federal instituant des mesures kontre les abus dans le secteur locetif’’in 5. maddesi hükmü gereği olarak BK. M.266 f.2 nin karşılığı olan CO.art. 271 al. 2, emredici hukuk kuralıdır. Bu sebeple taraflar yapacakları sözleşmede bu hükmün aksini kararlaştıramazlar. O halde örneğin sözleşme ile öngörülmüş olsa bile kiracı, kiralananı iade esnasında kira konusu apartmanın badana edilmesi masraflarından sorumlu olmayacaktır. İktisadi yönden zayıf konumdaki kiracıyı koruma amacını güden bu hükmün emredici nitelikte olduğunun hukukumuzda da kabul edilmesi gerektiğini düşünmek yerinde olur[16].
BK.md. 266 f. 3’de kiracının şeyi iyi halde teslim aldığına ilişkin bir karine konulmakla beraber, şey kendisine geri verilen kiralayanın derhal bir talepte bulunmamasının, onun şeyi iyi halde aldığına delalet ettiği hususunda kanuni bir karine yoktur. başka bir deyimle; kiralananın ayıplı bir şekilde geri verilmesi halinde kiralayanın muayene ve ihbar külfetleri olup olmadığı hakkında kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte kiralayanın açıkça görülen ayıplara ve değişikliklere rağmen kiralananı teslim alırken ihtirazi kayıt ileri sürmemesi veya şeyi teslim aldıktan sonra makul bir süre içinde muayene etmemesi, şeyin ayıpsız teslim alındığına fiili bir karine teşkil eder; ancak kiralayanın ihtirazi kayıt ileri sürmemesi veya hemen muayene ve talepte bulunmaması onun haklarının düşmesini gerektirmez; meğer ki kiralayanın sonradan talepte bulunması iyiniyet kurallarına aykırı sayılsın. Bu taktirde onun hakkından feragat ettiği kabul edilebilir[17].
Kiralayan, şey ayıplı olarak geri verildiği taktirde kural olarak kabulden kaçınamaz. Yalnız tazminat talebi hakkını saklı tutabilir. Fakat şeyin eski haline getirilmesi nispetsiz derecede aşırı masrafı gerektirecekse şeyi kiracıda bırakıp tam tazminat isteyebilir. Kiralananın iyi halde geri verilmemesinden doğan tazminat talebi [18] akdi nitelik taşıyıp 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Kira sözleşmesinde , kiracının kiralananın eski hale getirilmesi için götürü bir tazminat ödeyeceğine dair önceden konulan hüküm bu tazminat miktarı gerçek masraflarla aşırı bir nispetsizlik arz edip iyiniyet kurallarına aykırı olmadıkça geçerli olur[19].
Kiracı muhtemel hasarlara karşı önceden bir güvence parası vermişse kiralayan tazminat alacağını bu paradan mahsup edebilir.
D) Kiralayanın Sebepsiz Zenginleşmesi
Kiracı, kira sözleşmesinin uzun süreceğini göz önüne alarak kiralananda bir takım giderler yaparak onu ıslah etmiş ve sonra da sözleşme düşünülen süreden önce sona ermişse, kiracı yaptığı giderlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kendisine ödenmesini isteyebilir, bu istemin zamanaşımı kira sözleşmesinin sona ermesi gününden başlar[20]. Eğer kiracı sözleşmenin erken sona ermesine kendisi sebep olmuşsa bu yüzden sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanması iyiniyet kurallarına aykırı sayılmalı ve reddolunmalıdır[21].
III) HASILAT KİRASINDA
A) Genel Olarak Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı
Hasılat kirası sona erince, kiracı kira konusuna giren şeyleri ve bunların yerine ikamesi gerekenleri bulundukları hal üzere geri vermeye mecburdur. (BK . md. 292 f I). İkame BK. md. 279 gereğince eskilikten veya kullanmaktan dolayı telef olan önemsiz kıymetteki aletlerin ve avadanlıkların yerine başkalarının konulması kiralanan sürüde eksilen hayvanların yerine yenilerinin geçmesi bir emtia stoku olan mağazada satılan malların yerine yenilerinin konulması[22] hallerinde söz konusu olur.Buradaki ölçü iyi bir işletmenin yapılması halinde meydana gelecek değer azalmalarının tazmini şeklindedir.(BK 291/2,3)[23].
Nasıl bir ticari işletmeyi hasılat kirasına verenin kiracısını o işletmenin iş ilişkilerinde bulunduğu kimselere tanıştırması onu bu ilişkilere sokması gerekiyorsa aynı şeyi kiracı akdin sona ermesinde kiralayan için yapılmalıdır.
Kiracı kiralanan iyi işletildiği taktirde kaçınılması mümkün olan kıymet eksikliklerini tazminle yükümlüdür (BK.md.292 f. II) ; böylece o ancak kusuruyla iyi işletmemeden husule gelen veya BK.md. 279 f. II gereğince telafi etmesi gereken eksiklikleri tazmine mecburdur; kiracı kural olarak umulmayan halden ileri gelen kıymet azalmalarından sorumlu tutulamaz. Kötü işletmeye örnek olarak yetersiz tohum ekme veya gübreleme, daha az yoğun işletme gösterilmektedir.
Kiracı, iyi bir işletmenin gerektirdiği ıslahatı yapmışsa bunun, karşılığında hiçbir tazminat talep edemez.(BK. md. 292 f III). Fakat , kendisinin kiralanandan ayrılmasından sonra etkisini gösterecek (özellikle hasılat kirasının normal süresinden önce sona ermesi halinde ) ıslahat iyi bir işletmenin gerektirdiğini aşıyor ise , kiracı bunun masraflarının tazmin edilmesini isteyebilmelidir[24].
B) Defter Tutulması Halinde Geri Verme Yükümlülüğün Kapsamı
BK. md. 271 e göre hasılat kirasında ‘alat hayvan yahut zahire de dahil ise iki taraftan her biri diğerine bu eşyanın tamam ve imzalı bir defterini vermek ve bunların kıymetini müştereken taktir ve tespit etmekle mükelleftir.’ Bu kanuni mükellefiyet dışında tarafların hasılat kirası akdine koyacakları bir hükümle de kiralanana dahil olan şeylerin defterinin tutulmasını kabul etmeleri kabildir. Taraflardan biri müştereken defter düzenlenmesi hususundaki kanuni veya akdi mükellefiyetini yerine getirmekten kaçınacak olursa, diğer taraf mahkeme aracılığıyla defter tutulmasını isteyebilir. Tutulan defterin hükmü, mahiyetine göre çeşitli olur :
1) Defter asgari olarak kira başlangıcında malların mevcudiyetini, durumlarını ve icabında değerlerini tespit gayesiyle düzenlenmiş olabilir. Bu taktirde defter bu mevcudiyeti ve durumu ve değeri ispata yarar. Malların sadece müfredatı yapılmış, fakat durumları gösterilmemişse BK. md. 266 f. 3 e kıyasen onların iyi durumda teslim edilmiş olduğu karine olarak kabul edilir ; bu karinenin aksini ispat etmek mümkündür.
2) Defter düzenlenmesiyle taraflar aynı zamanda , defteri tutulan şeyin hasarının kiracıya ait olmasını sağlamak amacını gütmüş olabilirler. Defter tutmanın sadece ispat gayesiyle mi yoksa hasarı kiracıya yüklemek gayesiyle mi yapıldığı tarafların iradesine göre tayin edilir. Sözleşmede bu hususta bir açıklık yoksa BK. md. 293 f 1 uyarınca defterde gösterilen şeylerin hasarı kiracıya ait olur. Kiracı bunları aynı çeşitten ve değerleri de takdir edilmişse aynı değerde olarak geri vermek ve değer eksikliklerini tazmin etmekle yükümlüdür. Kiracı malın telef olmasında veya değerinin eksilmesinde kusuru olmadığını ispat ederek bu sorumluluktan kurtulamaz. Yani fevkalade halden de sorumludur. Ancak BK. md. 293 f 2 uyarınca kiracı noksan eşyanın kiralayanın kusuruyla yahut mücbir sebep etkisiyle telef olduğunu ispat ederse tazmin borcu düşer. Kira sözleşmesinde , kiracının, kiralayanın hafif ihmalinden ve mücbir sebepten doğan zararları da karşılayacağının kararlaştırılması kabildir.
3) Geri verme zamanında , vaktiyle tutan deftere göre bir değer artışı husule gelmişse , kiracı, ancak bu fazla değer kendi masrafları ve emeği sonucunda ortaya çıkmış olduğu taktirde , onun tazminini isteyebilir. (BK. md. 293 f. 3) ; yoksa para değerinin düşmesi ve fiyatların genel olarak artması sonucunda meydana gelen değer fazlasının tazminini istemeye hakkı yoktur. kiracının kiralanana getirdiği yeni şeyler eskilerin yerine kaim olanlardan değilse kiracı bunların akdin sona ermesi anındaki değerini talep edebilir. Defterde gösterilipte telef olan şeylerin yerine yenisin konulması defterdeki değerden daha pahalıya mal oluyorsa, hasar kiracıya ait olduğu taktirde , o, bu pahalı değeri tazmin etmelidir; ancak aşırı derecede fiyat artması halinde hakim iyiniyet kurallarına göre bu tazminat miktarını indirebilir. Buna karşılık , malların fiyatı düşmüşse, kiracının telef olan eski malın yerine ucuza aldığı yenisini koymak imkanı vardır. Diğer taraftan , mallar telef olmayıp ve herhangi bir hasara uğramayıp da sadece fiyatları düşmüşse, kiracı yeni fiyatlar üzerinden hesaplanan değer toplamının defterdeki değer toplamından düşük olması dolayısıyla bir tazminat ödemekle yükümlü tutulmamalıdır.
C) Tarımsal Taşınmazların Hasılat Kirasında Akit Sonunda Semerelerin Kime Ait Olacağı
Tarımsal taşınmaz kirasında , kiracı ürün yetiştirmek için emek harcamış ve masraf yapmış, ancak semerelerin toplanma zamanı gelmeden akit sona ermiş olabilir. Bu taktirde henüz toplanmamış semereler kiralanan taşınmazın mütemmim cüzleri olarak ( MK. Md. 620) kiralayana geri verilecektir.BK. md. 294 f. 1’de , kiracıya akdin sona ermesi anında henüz devşirilmemiş semereler üzerinde bir hak tanınmamakla beraber aynı maddenin ikinci fıkrasında , kiracının emek ve masraflarının karşılığını alamamasının adaletsizliğini gidermek amacıyla , kiracının, bunlar için, işlemekte olan kiralara mahsup edilecek bir tazminat isteyebileceği kabul edilmiştir.
BK. md. 294 hükmü , kira sözleşmesinin herhangi bir sebepten dolayı, hatta kiracının temerrüdü veya iflası dolayısıyla sona ermesi halinde dahi uygulanır. Sona ermenin mutlaka temerrüd veya önemli sebepler dolayısıyla fesihte olduğu gibi akdin normal süresinin bitiminden önce olmasına da lüzum yoktur. Akdin normal süresi sonunda henüz devşirilememiş semereler varsa yine bu hüküm uygulanır.[25]
Toplanmış olan semereler kiracının mülkiyetine geçmiş olacağından, bunlar BK.md. 294 e tabi değildirler. Diğer taraftan mal sahibinin bir alacaklısı kiranın devamı esnasında henüz toplanmamış ürüne haciz koydurduğu taktirde, kiracı, toplanma zamanında akit devam ediyorsa , bu hacze karşı istihkak iddiasında bulunabilir.[26] Bundan başka, Yargıtay’ın bir kararına göre[27] ‘294. maddedeki tabii semereden kiralanan yerde mevcut meyve ağaçları ve çayır vesaire gibi doğrudan doğruya kiralanan şeyin mütemmim cüzünün hasılatı maksut olup kuru tarla ve arsada kiracının kendi malından yetiştirdiği sebze gibi mahsullere bu maddenin şümulü yoktur; kiracının kira müddetinin sonunda bu sebzeleri alıp götürmeye hakkı vardır.’ Bu karar,ancak bir arsanın adi kiraya verilmiş olması halinde sınırlı olmak üzere tasvip edilebilir; yoksa bir tarlanın , isterse kuru olarak hasılat kirasına verilmesi halinde BK. md. 294 ün uygulanmaması için hiçbir sebep görülemez.
Kiracı, ürünün yetişmesine yarayan tarım masraflarından dolayı kiralayana karşı bir alacak hakkına malik olduğu cihetle, ürünün varlığı kiralananın zamanında boşaltılmaması için kiracının lehine haklı bir sebep teşkil etmez.[28]
D) İyi Bir İşletmenin Gerektirdiği Stokların Bırakılması
BK. md. 295 f.1e göre ‘kiralananı iade ve teslim eden kiracı, muntazam bir işletmenin icap ettirdiği nispette son senenin samanlarını , hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmaya mecburdur.’ Bu mecburiyet , bırakılacak şeylerin mahiyetinden de anlaşılacağı üzere , tarımsal taşınmazların hasılat kirasında söz konusu olur. Bırakılacak şeylerin mülkiyetinin kiracıya ait olmasına rağmen ona bırakma mükellefiyetin yüklenmesi onun kiralananı hasılata elverişli halde bulundurma mükellefiyetinin(BK. md. 278 f. 1) bir sonucudur.
Kiracı akdin başında aldığından fazla bırakıyorsa , ziyadesi için tazminat istemeye hakkı vardır ; aldığından az bırakıyorsa eksikleri tamamlamak yahut kıymet noksanını tazmin etmekle yükümlüdür( BK. md. 295 f. 2).
Kiracının iflası üzerine akit sona ermişse , kiralayanın BK. md. 295 te sözü geçen şeylerin bırakılmasına ilişkin hakkı sadece bir alacak hakkı olmakla birlikte bunların işletme ile olan gaye bağlılığı dolayısıyla aynen bırakılması istenebilir ; yani kiracının bırakma borcu İİK md. 198 f.1e rağmen para borcuna çevrilmelidir.
E) İade Yükümlülüğü Bakımından Adi Kira ile Hasılat Kirası Arasındaki Fark
BK.266 adi kira için söz konusu hükmü ifade ederken, kiralananı ne halde tesellüm etmiş ise o halde geri vermek mükellefiyetinden bahsetmektedir.
Halbuki hasılat kirası için BK 292 de ‘’bulundukları hal üzere iade mecburiyetinden’ bahsolunmaktadır.
Her halde , hasılat kirasındaki ‘bulundukları hal üzere iade’ terimini kiralanan ve teferruatının o halde gelmesinde kiracının kusur veya ihmali olması halinde dahi , akdin sonundaki durumu ile iadesi anlamında anlamamak lazımdır. Çünkü kiracıdan ‘’ işletildiği surette önlenmesi mümkün olan kıymet noksanları için tazminat’ talebine kiralayanın hakkı vardır. (BK 292/2). Esasen bu nedenledir ki ‘’kiracı kiralanan hakkındaki mecburi ihtimamı neticesi olan ıslahat için hiçbir tazminat talep edememektedir.’’(BK 292/3). Çünkü bu ıslahattan kiracı da layığı ile yararlanmış demektir. Kiracı madem ki ihmali halinde kiralananı iyi işletti taktirde önlenmesi kabil kıymet noksanlıklarından sorumludur, o halde bu hususun ispatı icap edecektir.
Adi kira için BK 266/3 de : ‘kiracının kiralananı iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu asıl’ olarak kabul edilmiştir. Halbuki hasılat kirasında BK 292 de ve sair bir yerde bu hususa dair herhangi bir açıklık yoktur.
Baskın fikre göre deftere dahil bulunan eşyayı kiracının iyi bir halde teslim aldığı asıl addolunmak lazımdır. Fakat defter tanzim edilmemiş ise, kiralayan , iadesi talep olunan eşyayı kiracının iyi halde almış olduğunu ispata mecbur tutulmalıdır.
Bu itibarla hasılat kirasında, adi kiradan farklı olarak ‘kiracıya teslim edilen şeylerin bir (defterin tespiti) ne ’ ihtiyaç duyulur.
BK 271 de defter tespiti ‘kirada alat, hayvan yahut zahirenin de dahil olduğu hasılat kiraları için’ denilmişse de , buna ihtiyaç olan sair hallerde de defter tutmaya yasal bir engel yoktur. şu kadar ki BK 281 e giren hallerde her iki taraf diğerine söz konusu eşyanın tamam ve imzalı bir listesini(defterini), vermek ve bunların kıymetlerini müştereken taktir ve tespit etmekle yükümlüdür. Şayet iki taraftan biri buna yanaşmazsa , diğeri kiralananın ferilerini tespit için mahkemeden izin alabilir.
Hasılat kirasının konusu zirai bir işletme ise akdin sonunda henüz toplanmamış semereler üzerinde kiracının artık hakkı olmaz. Yalnız kiracı, hasılatı toplamak amacıyla yaptığı ziraat masrafını kiralayana tazmin ettirebilir. Ve bu tazminat işlemekte olan kira bedeli ile mahsup olunur.(BK 294). Buna mukabil kiracı muntazam bir işletmenin gerektirdiği nispette son senenin samanlarını , hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmaya mecburdur. Şu kadar ki kiracının bıraktıkları şayet aldığından fazla ise fazlası için tazminat istemeye hakkı vardır. Az ise noksanı ikmal veya tazmine mecburdur.(BK 295)
IV) Borçlar Kanunu Tasarısında Kiralananı Geri verme Borcu
Borçlar Kanunu tasarısında kiralananı geri verme borcu şu şekilde düzenlenmiştir:
MADDE 333- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
MADDE 334- Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
SONUÇ
Adi kirada ve hasılat kirasında kiracının kiralananı geri verme borcu, kanaatimce yan edim değil, asli edim yükümlülüğüdür. Normal kullanım sonucunda meydana gelen eksilmeler ve bozulmalar, iade anında kanımca da talep edilmemelidir. Atıfta bulunduğumuz yazarların eserlerinden yoğun olarak istifade edilerek hazırlanmış olan bu makale ile güncel bir soruna değinlimeye çalışılmıştır. Kaynakçada belirtilen hocalarımızdan yoğun biçinde faydalanılmış, bazen de eserden bire bir alıntı yapılmıştır.
[1]CEVDET YAVUZ,Borçlar Hukuku Özel Hükümler Dersleri 3. Baskı Betaş Yayıncılık 2004 s. 171.
[2]YAVUZ s. 171.
[3]Yargıtay. HGK. 21.2.1973, E. 444/k. 92 Sinerji İçtihat Proğramı ‘ Taşınmaz mal kiralarında gelenek; kiracının teslim borcunun anahtarın kiraya verene geri verilmesiyle düşeceği yolundadır.’.
[4]TURGUT UYGUR, Açıklamalı İçtihatlı Borçlar Kanunu, Sorumluluk ve Tazminat Hukuku Cilt 5 s.6216.
[5] Yargı Dünyası Dergisi, Aralık 2006 sayı 132.
[6] UYGUR, s. 6216.
[7] UYGUR, s. 6217.
[8] ZEVKLİLER A, Özel Borç İlişkileri s. 228.
[9] UYGUR, s. 6217 - Sözleşmede süre sonunda kiralananın teslim edilmemesi hali için bir tazminat veya cezai şart öngörülmüşse bu tazminat dışında bir de kira parası hükmolunamaz : Yargıtay 4. HD 27.1.1967 E. 965-11429/K.589:4.HD. 4.3.1967, E. 965-11430/K. 1964.
[10] Yargıtay 4.HD. 16.7.1959,E. 958-4051/K.5612(Sinerji İçtihat Proğramı).
[11] Yargıtay 4.HD 26.6.1958 E.6238/K.4414 (Sinerji İçtihat Proğramı).
[12] Yargıtay 4.HD 15.11.1966 E.966- 1144/K. 9904(Sinerji İçtihat Proğramı).
[13] Yargıtay 13.HD 26.10.1978 , E. 9009/K 4160, YKD c. V (1979) s. 4, sh.535-536 : ‘kiralananı ortak olarak kiralayanlardan birinin sonradan ortaklıktan ayrılması, taraflar arasındaki sözleşme istekleriyle bozulmadığından, ayrılan ortağı kiralananı kira sonunda aldığı halde geri verme borcundan kurtarmaz.’ (Sinerji İçtihat Proğramı).
[14] Örneğin duvarların da silinip silinmeyeceği, mutfağın yeniden badana yaptırılıp yaptırılmayacağı gibi. Her halde akitte bu hususta bir kayıt yoksa, kural olarak kiracıya yeniden boya yaptırma mükellefiyeti yükletilemez. Federal mahkemeye göre, tavanların yeniden beyaz badanalanması alelade bir temizlemeyi aşar ve BK.md 266 f 2 ye girer ve aksine mahalli adet olsa biler kiracı bundan sorumlu tutulamaz.
[15] YAVUZ , s. 171.
[16] YAVUZ , s. 171.
[17] TANDOĞAN, s.187, KARAHASAN M.R. Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri , Betaş Yayıncılık,
4. C:.633-634.
[18] Yargıtay 13. HD. 17.10.1978, E. 4049/K. 4232, YKD. c. V(1979), S. 5. sh 679 ‘bilirkişi raporunda hor veya normal kullanma kalemleri ayrılmamış ve ancak binanın mükemmel hale gelmesi için gerekli giderlerden söz edilmiştir. Her iyinin daha mükemmeli yapılabileceğine göre bilirkişi raporundaki bu sözler hor kullanmanın karşılığı olamaz. O halde mahkemece bu yön gözetilerek hangi kalem zararın hor kullanmadan meydana geldiği bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmek ve yalnız bu kalem zarara hükmedilmek gerekir. ’ (Sinerji İçtihat Proğramı).
[19] TANDOĞAN, s. 188, KARAHASAN, 4. C:s.634, ZEVKLİLER, s. 228.
[20] Yargıtay 13. HD. 14.2.1983 E. 8405/K. 841, YKD. c. IX 1983 8.9 sh 1349 -1351: ‘davacı kiralananda yaptığı faydalı işleri boşaltma sonucu kiralananda bırakmak zorunda kaldığından , alıp götürmesinin olanaksızlığından söz ederek yaptığı giderlerin ödetilmesini istemiştir. Bu işlere başlangıçta davalı kiralayanın muvafakati olduğu kanıtlanmamıştır. Bilirkişi raporunda belirtilen davacının kendi mesleğinin gereği olarak işlerindeki malzemenin korunması ve cephe görüntüsü için yapmış olduğu bu işlerin sökülüp götürülmesi olanağı da bulunduğuna göre bedeli davalı kiralayandan istenemez.’ (Sinerji İçtihat Proğramı).
[21] TANDOĞAN, s..188
[22] Böyle bir mağazada , kiracı , kira başlangıcında aldığı fakat kira sonunda modası geçmiş emtiayı değil onların yerine koyacağı piyasada geçen malları geri vermekle yükümlüdür.
[23] ZEVKLİLER, s. 229.
[24] Yargıtay 6.HD. 16.4.1968 E. 105/K. 2017 (Sinerji İçtihat Proğramı).
[25] Yargıtay 4. HD. 31.10.1949 E. 5872/K. 5618(Sinerji İçtihat Proğramı)
[26] Yargıtay HGK. 12.1.1966 E.76 –İİ/K. 4, Son İçt. 1966, no. 223, sh. 292 vd. (Sinerji İçtihat Proğramı)
[27] Yargıtay 3. HD. 13.1.1945 E. 427/K. 552(Sinerji İçtihat Proğramı)
[28] Yargıtay 3. HD. 20.6.1957 E. 4856/K. 4173(Sinerji İçtihat Proğramı)
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Doğanay İğde'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu
