|
Yargıtay uygulamasında ifade edildiği üzere Kiracının, taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların ödenmesi talebiyle açacağı davada davanın açılış tarihi itibariyle taşınmazı tahliye etmiş olması gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2013 Tarihli, 2012/17141 Esas, 2013/9733 Karar sayılı kararında da davacı kiracının, davanın açılış tarihi itibariyle taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde kiralanan taşınmaza yapacağı faydalı masrafları talep edemeyeceği şeklinde hüküm tesis etmiştir. Bu tip bir durumda Yargıtay sadece taşınmazın satılması halinde kiracının yaptığı faydalı masrafların taşınmazın satıldığı tarihte kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışın isteyebileceğini belirtmektedir. Kararın özet kısmı aşağıdaki şekildedir;
“…davacı kiralananı kullanmaya devam etmektedir. Bu sebeple faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışı isteyebileceğinden mahkemece ek rapor alınarak ya da yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek, taşınmazın satıldığı tarihte kiralananın davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2013 Tarihli, 2012/17141 Esas, 2013/9733 Karar Sayılı Kararı)
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 25.11.2014 Tarihli, 2014/9045 Esas, 2014/12983 Karar Sayılı Kararında da taşınmaz tahliye edilip malike fesih ihtarnamesi gönderilmeden faydalı ve kalıcı masrafların talep edilemeyeceği belirtilmiştir;
“…Davacı 07.03.2013 keşide ve 08.03.2013 ve 12.03.2013 tebliğ tarihli ihtarla binadaki ayıbın bulunduğu ve ruhsat alamadığını, yedi gün içinde ruhsat alabilecek duruma getirilmesini, getirmediği takdirde yapılan imalat bedellerinin ödenmesini istemiş, sözleşmeyi feshettiğini bildirmemiştir. Öte yandan yargılama sırasında taşınmaza ait anahtarların teslim edildiğine ilişkin bir belge sunulmadığı gibi, davacı kiracı taşınmazı bırakıp terk ettiğini belirtmiştir. Davalılar vekilinin temyiz dilekçesi ekinde ibraz edilen, Bolu 6. Noterliğinin 14.06.2013 tarihli tutanakta, kiralanana ait anahtarların 14.06.2013 tarihinde teslim edildiği anlaşılmaktadır. Taşınmaz tahliye edilip anahtarlar teslim edilmeden kiralanana yapılan kalıcı ve faydalı masrafların istenmesi mümkün değildir. Her dava açıldığı tarihteki duruma göre yürütülür. Dava, anahtar teslim edilmeden önce 22.03.2013 tarihinde açıldığına göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2007 Tarihli, 2007/13-661 Esas, 2007/726 Karar Sayılı Kararında da aynı şekilde taşınmaz kiracı tarafından henüz tahliye edilmemişken kiracının taşınmaza yapmış olduğu masrafların talep edilemeyeceğine dair karar verilmiştir. Karar özeti aşağıdaki şekildedir;
“…Davacının dava tarihi itibarı ile taşınmazdan tahliye edilmediği 15.02.2000 tarihli sözleşmenin devam ettiği, bu nedenle davayı açmakta dava tarihi itibarı ile henüz dava hakkı doğmadığı gibi, dava açıldıktan sonra da davacının kullanmakta devam ede geldiği stadyumdan fiilen tahliyesinin gerçekleştiğine ilişkin davacı iddiası ve dosya kapsamı itibariyle oynanması gereken maçların oynanamadığının kanıtlanamadığı anlaşıldığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, kararın bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalının karar düzeltme istemi kabul edilerek, dairemizin onama kararı kaldırılmalı ve mahkeme kararı bozulmalıdır.”
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 30.04.2013 Tarihli, 2013/2179 Esas, 2013/7564 Karar Sayılı Kararında ise konuya farklı bir açıdan bakılmış, dava tarihi itibariyle kiracının taşınmazı tahliye etmemiş olması ile sözleşmede yapılan masrafların malike bırakılacağına dair hükmün birlikte değerlendirilmesi gerektiğine değinilmiştir. Karar özeti aşağıdaki şekildedir;
“…Davalı ise, dava tarihi itibariyle kiralananın tahliye edilmediğini, sözleşmenin 9. maddesi hükmü uyarınca faydalı masraf bedelinin istenemeyeceğini savunmuştur. Kural olarak, kiracının akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yönelik değer arttırıcı masraf ve harcamaları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilmesi için konuya ilişkin sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmaması gerekir. Sözleşmede bir hüküm var ise tarafların ona göre hareket etmesi gerekir. Olayımıza gelince; sözleşmenin Özel şartlar 9. maddesinde; kiracının kendi konseptine uygun sabit olan ve olmayan tesisleri masrafı kendine ait olmak üzere yapabileceği, tahliye halinde kullanılan malzemelerin kiralananda bırakılacağı ve bunun için kiraya verenden masraf ve sair bedel talep edilemeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme hükmüne göre kiracının yaptığı masraflar nedeniyle kiralayandan herhangi bir bedel talep edemeyeceği öngörülmüştür. Serbest irade ile sözleşmeye konulan bu hükümler geçerli olup, tarafları bağlar. Anılan sözleşme hükmünün olaya ve tarafların hukuki durumuna etkisi mahkemece değerlendirilmiş değildir. Bu itibarla, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda anılan sözleşme hükmü de değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 15.06.2017 Tarihli, 2017/9322 Esas, 2017/10212 Karar Sayılı Kararında da kiracının kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflarının hesabı öncesi taşınmazın tahliye edildiğinin tespit edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Karar özeti aşağıdadır;
“…Bu durumda taşınmazın tahliye edildiğini tespiti halinde, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların zorunlu mu yoksa faydalı masraf mı olduğunun tespit edilerek, zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olduğu belirlenen imalatların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay’ın kira sözleşmesinde kiracının taşınmaza yapacağı faydalı ve zorunlu masrafların bila bedel bırakılacağına dair hüküm bulunması halinde kiracının bu masraflara ilişkin dava açamayacağına dair kararları da mevcuttur. Bu konuda Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 23.09.2004 Tarihli 2004/03222 Esas, 2004/12622 Karar Sayılı Kararında kira sözleşmesinde kiracı tarafından yapılan tadilat ve imalatların bedelinin istenemeyeceğine dair hüküm bulunduğundan kiracının taşınmaz malikinden faydalı masrafları isteyemeyeceğine dair hüküm tesis etmiştir. Kararın özet kısmı aşağıdadır;
“…01.01.1997 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 5. maddesinin 4. bendine "… kiracı iş yerinde yapacağı her türlü tadilat (asma kat, 2. asma kat, kepenk, elektrik tesisatı sıhhi tesisat, büro vs. inşaat ve ilaveler) için kooperatiften her hangi bir bedel talep edemez. Yapılan her türlü tadilat kira sözleşmesi sona erdiği anda eksiksiz ve tam olarak kooperatife teslim edilecektir …" hükmü tam olarak konulmuştur. Bu hükme göre davacı yapacağı her türlü tadilat ve imalat bedelini eksiksiz ve tam olarak davalı kiralayana bırakması gerekir. Öyle olunca davacı kiracı, sözleşme hükümlerine göre yaptığı tadilat ve ilaveden dolayı herhangi bir bedel talep edemeyeceği gibi, söküp götürdüğünün de bedelini ödemek zorundadır.” (Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 23.09.2004 Tarihli 2004/03222 Esas, 2004/12622 Karar Sayılı Kararı)
Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 23.10.2000 Tarihli, 2000/7424 Esas, 2000/8904 Karar Sayılı Kararında da benzer hususlar vurgulanmıştır; “Kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10 numaralı özel hüküm "kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bitiminde hiçbir güne bedel ve masraf ve tazminat istemeğe hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır" şeklinde düzenleme getirmiştir. Bu hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır.”
Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 22.09.1998 Tarihli, 1998/4140 Esas, 1998/5856 Karar Sayılı Kararında da kiracının faydalı ve zorunlu masrafları talep edebilmesi için taşınmazın ilk kiralandığı aşamada bu masrafların yapılması için taşınmazda müsait ortam bulunup bulunmadığı yani taşınmazın natamam olup olmadığı, taşınmazın bu şekilde teslimine dair var ise devir-teslim tutanağının olup olmadığının incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Konuya ilişkin karar özeti aşağıdadır;
“…işletmeye yapılan bazı faydalı masrafların da dava konusu edilmiş bulunması karşısında, mahkemece, gerçeğin ortaya çıkması için mahallinde keşif icrası ile davacının talep edebileceği faydalı masraf bulunup bulunmadığının tespiti, işletmenin davacıya ilk teslimine ait varsa devir-teslim tutanağının da getirtilerek şimdi yapılan devir-teslim tutanağı ile karşılaştırılması ve 5.7.1995 tarihli ihale şartnamesi hükümleri de gözönünde tutularak davacının talep etmekte haklı bir alacağının bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 22.09.1998 Tarihli, 1998/4140 Esas, 1998/5856 Karar Sayılı Kararı)
Kiracı, taşınmaza yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları Borçlar Kanununun 530.maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak malikin bu masraflar yönünden sebepsiz zenginleşeceği gerekçesiyle masrafın imalat tarihindeki değeri üzerinden yıpranma payı düşülmüş şekilde talep etmelidir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 15.06.2017 Tarihli, 2017/9322 Esas, 2017/10212 Karar Sayılı Kararında da kiracının kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi itibariyle TBK.m.530 kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteneceği, bu masraflar yönünden kiraya verenin sebepsiz zenginleşeceği, taşınmazın tahliye edildiğinin tespiti halinde zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olduğu belirlenen imalatların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar özeti aşağıdadır;
“…yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. Bu durumda taşınmazın tahliye edildiğini tespiti halinde, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların zorunlu mu yoksa faydalı masraf mı olduğunun tespit edilerek, zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olduğu belirlenen imalatların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 17.06.2015 Tarihli, 2014/7347 Esas, 2015/6077 Karar Sayılı Kararında da kiracının, taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek rakam üzerinden istenmesi gerektiğini belirtmiştir. Karar özeti aşağıdadır;
“…Davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK 530, BK.nun 414.md.) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Mahkemece hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında, davacı tarafından kiralananda yaptırıldığı ileri sürülen tadilat ve tamiratlardan hangilerinin faydalı ve zorunlu masraf niteliğinde olduğu, davacı tarafından sökülüp götürülmesi mümkün olanların hangileri olduğu hususunda bir belirleme olmadığı gibi imalat bedellerinin tahliye tarihindeki değerleri belirlenerek, yıpranma payı düşülmediğinden rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Bu durumda mahkemece, yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak kiracı tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan faydalı ve zorunlu gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerleri tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 24.09.2014 Tarihli, 2014/8903 Esas, 2014/10260 Karar Sayılı Kararında da faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin değerlerin imalat tarihi itibariyle olan değerinin belirlenmesi, belirlenecek değerden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerin taşınmaz malikinden talep edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Karar özeti aşağıdadır;
“…Davalının faydalı masrafların değerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince, mahkemece boya ve badana dışındaki masrafların faydalı ve zorunlu masraf olarak kabul edilmesinde bir yanlışlık yoktur. Hükme esas alınan bilirkişi raporunun alt kiracı tarafından alt kiraya verene karşı 11.2.2005 tarihinde açılan aynı nitelikli 2005 /46 esas sayılı dava sırasında alınan bilirkişi raporundaki değerleri esas alarak hesaplama yaptığı görülmektedir. Oysa 2005 /46 esas sayılı davadaki faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin değerlerin dava tarihi itibariyle hesaplandığı anlaşılmaktadır. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda imalatların imal tarihindeki değeri değil 11.02.2005 olan 2005/ 46 esasa sayılı dava tarihindeki değerleri hesaplanmıştır. Bu durumda imalatların imal tarihindeki değerlerinin tesbiti ile yıpranma payları düşülmüş şekilde değer tespiti içeren ek bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Kiracının zorunlu ve faydalı masrafların ödenmesi istemiyle açacağı davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 04.07.2017 Tarihli, 2017/1994 Esas, 2017/11007 Karar Sayılı Kararında kiracının kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkin açacağı davalarda uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığından görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğuna karar vermiştir. Karar özeti aşağıdadır;
“…01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun 4/1-a maddesine göre “Kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda” Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Somut olayda, dava, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup, uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmaktadır. Dava, 07/01/2014 tarihinde 6100 sayılı HMK'nun yürürlüğe girmesinden sonra açıldığına göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilir. Taraflar da yargılama bitinceye kadar görev itirazında bulunabilirler. Görev itirazı yapılmamış olsa bile re'sen mahkeme, ilk önce görevli olup olmadığını inceleyip karara bağlamalıdır.”
Nitekim 6100 sayılı HMK’nın “Sulh hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 4’üncü maddesinde; “(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, …görürler.” şeklinde düzenleme mevcuttur.
“…kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görevi alanında olduğu gibi bu davalara karşı açılan davalarda (karşı dava) sulh hukuk mahkemesinde görülecektir. Bu yolla yasa koyucunun basitlik ve sadelik amacıyla yargılamanın bitirilmesi değer ve tutarın önceliğinin göz ardı edilmesi gerçekleşmiş olmaktadır.” (Yargıtay Onursal Daire Başkanı Dr.Mustafa KILIÇOĞLU, Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, syf.979, 4.Baskı, Bilge Yayınevi, ANKARA, 2017).
“Haksız işgalci iddiası sulh mahkemesinde incelenir: “…Dava, haksız işgal tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece davalının haksız işgalci olmayıp, davalının paydaşlardan dava dışı G.E.D.’ın kiracısı olduğu, olayın bu özelliğine göre davanın kira alacağı davası olarak görülmesi gerektiğinden bahisle görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.”(Y6HD, 07.05.2013 T, 2013/14462 E, 2014/4990 K)” (Yargıtay Onursal Daire Başkanı Dr.Mustafa KILIÇOĞLU, Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, syf.1029, 4.Baskı, Bilge Yayınevi, ANKARA, 2017).
“Kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kiralananın erken tahliyesi nedenine dayalı makul süre kira alacağının tahsili için 21.03.2012 tarihinde açılmış olup dava tarihinde yürürlükte bulunan H.M.K. 4/1-a maddesi gereğince değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir: “…Bu nedenle mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esasına girilerek karar verilmesi doğru değildir. (Y6HD, 27/12/2012 T, 2013/6655, 2014/1001 K)” (Yargıtay Onursal Daire Başkanı Dr.Mustafa KILIÇOĞLU, Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, syf.1019, 4.Baskı, Bilge Yayınevi, ANKARA, 2017).
Konuya alt kiracının taşınmaza yaptığı masraflar açısından bakılacak olursa; öncelikle Yargıtay uygulaması ve doktrinde ifade edildiği üzere alt kira sözleşmelerinde ikinci kiracı, kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemek zorunluluğundadır. Hatta taşınmaz malikinin sonradan ikinci kiracı ile anlaşmış olması dahi, alt kiracıyı ilk kiracıya olan sorumluluklarından ve bu arada kira parasını ona ödemek yükümünden kurtarmaz.
“…İkinci kiracı, kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemek zorunluluğundadır. Hatta mal sahibinin sonradan ikinci kiracı ile anlaşmış olması dahi, kendisini ilk kiracıya olan sorumluluklarından ve bu arada kira parasını ona ödemek yükümünden kurtarmaz.”(Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat Yavuz, KİRA HUKUKU, syf.313, 5.Baskı, Adalet Yayınevi, ANKARA, 2017).
“…alt kiracının kira bedelini ödeme borcu kiracıya karşıdır; ana kiraya verene karşı değildir. Bu nedenle kiraya verenin alt kira sözleşmesi uyarınca ödenmeyen kira bedeli için kiracı yerine kendisinin hapis hakkını kullanması mümkün olmayacaktır. Hatta bu nedenle kiracı ana kiraya verene kira bedelini ödeme güçlüğü içinde bulunsa bile durum böyledir.” (Prof.Dr.Faruk ACAR, KİRA HUKUKU ŞERHİ, syf.493, 4.Baskı, Beta Yayınevi, İSTANBUL, 2017).
Asıl kiraya veren tarafından alt kiracının fuzuli şagil olduğu iddiaları açısından konuya bakacak olursak; Yargıtay uygulamasında da belirtildiği üzere fuzuli şagil olduğu iddia olunan kişi tarafından gönderilen kira bedeli uzun zamandan beri kiralayan tarafından itiraz edilmeksizin alınmışsa, bu halde onun kiracılığı kabul edilmiş sayılacağından bu kimsenin artık fuzuli şagil olarak kabulüne olanak yoktur. Yine asıl kiraya veren tarafından, havalesi alınan kira bedeli itirazsız kabul edilmiş ise havale edilen kira bedeli üzerinde anlaşma sağlandığının kabulü gerekir.
Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.4.1977 tarih, 2002/408 sayılı kararında da vurgulanmıştır; “…Fuzuli şagil olduğu iddia olunan kişi tarafından gönderilen kira bedeli uzun zamandan beri kiralayan tarafından itiraz edilmeksizin alınmışsa, bu halde onun kiracılığı kabul edilmiş sayılacağından bu kimsenin artık fuzuli şagil olarak kabulüne olanak yoktur.” (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat Yavuz, KİRA HUKUKU, syf.316, 5.Baskı, Adalet Yayınevi, ANKARA, 2017).
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 18.10.1978 tarih, 6795/7145 sayılı kararında da; “…kaldı ki 21.6.1974 tebliğ tarihli ihtarnameye rağmen davacı bu davayı yaklaşık 3 sene sonra açmıştır. İhtarnamenin tebliğ tarihi ile davanın açılış tarihi arasında iki kira döneminden fazla süre geçtiğine göre bu halde davacının akde aykırılığına zımni muvafakatını gösterir. Bu durumda red kararı verilmesi gerekirken boşaltma kararı verilmesi, usul ve kanuna aykırıdır.” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Müslim TUNABOYLU, Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, syf.1156, Yetkin Yayınevi, ANKARA, 2013).
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 29.06.1992 tarih, 7468/8294 sayılı kararında da; “…davalı fuzuli şagil olmadığını 3 yıldan beri kira sözleşmesine dayanarak kiralananda oturduğunu kira bedellerini muntazaman ödediğini savunmuştur. Davacının 9.11.1989 tarihinden itibaren adına açılan Samsun Akbank Şubesine yatırılan kira paralarını aldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar 22.7.1991 tarihli Akbank Merkez Şubesi müdürlüğüne davacı tarafından gönderilen dilekçede bankaya yatırılan paralar ile ilgili hesabın sahibi olduğu hesabına davalı (Ö.) tarafından yatırılan parayı kendisine karşı her türlü davayı açmak ve yatırılan paraya itiraz hakkı saklı kalmak şartı ile alacağının hesaplara işlenmesini talep ettiğini bildirmiş ise de davalının 13.8.1991 tarihinde açılmış olması kiralananda ilgili kira paralarının ödemelerinin ise 1989 yılından beri devam edip gelmesi karşısında davalının kiracı sıfatı ile kiralananda oturduğunun ve fuzuli şagil olmadığının kabulü gerekir. Davanın bu nedenle reddi gerekirken tarafların fiili ve hukuki durumuna ters düşen gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Müslim TUNABOYLU, Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, syf.1142, Yetkin Yayınevi, ANKARA, 2013).
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 23.2.1981 tarih, 1648/3016 sayılı kararında da; “…Kiracı ile birlikte kiralanana giren kişileri kiraya veren görmüş ve uzun süre bunların kiracı ile oturmalarına ses çıkarmamışsa bunların fuzuli şagil olarak kabullerine olanak yoktur.” (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat Yavuz, KİRA HUKUKU, syf.316, 5.Baskı, Adalet Yayınevi, ANKARA, 2017).
“…bir şeye (örneğin devir yasağını içeren sözleşmeye rağmen başkasına devir edilme eylemine) uzun süre ses çıkarmamak suretiyle üstü örtülü olayı (maddi bir vakıa) olarak sayılması nedeniyle tanıkla ispat edilebilir.” (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat Yavuz, KİRA HUKUKU, syf.316, 5.Baskı, Adalet Yayınevi, ANKARA, 2017).
Yargıtay’ın asıl kiraya verenin ilk kiracı ile alt kiracı arasındaki kira sözleşmesini feshetme yetkisi olmadığına, zira feshin bozucu yenilik doğuran bir hak olmasından ötürü yalnızca sözleşmenin taraflarına tanınan bir yetki olduğuna, asıl kiraya verenin alt kira sözleşmesinin tarafı olmadığından tek taraflı olarak alt kira sözleşmesini feshedemeyeceğine dair kararları mevcuttur.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 29.5.2014 tarih, 15378/7083 sayılı kararında; “…kira sözleşmesi ancak ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile (franchise sözleşmesinin) sona erdirilmesi alt kira ilişkisini ortadan kaldırmaz.” (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat Yavuz, KİRA HUKUKU, syf.317, 5.Baskı, Adalet Yayınevi, ANKARA, 2017).
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 18.09.1979 tarih, 3749/6561 sayılı kararında; “…otel davacılar tarafından değil diğer paydaşlar tarafından kiraya verilmiştir. Akde aykırılık nedeni ile ancak akitler dava açabilir. Kiracı ile arasında akdi bir ilişki bulunmayan davacıların dava hakkı bulunmadığı düşünülmeden karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Müslim TUNABOYLU, Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, syf.1154, Yetkin Yayınevi, ANKARA, 2013).
“…Kiraya verenin alt kira sözleşmesini feshetme yetkisi yoktur. Zira fesih bozucu yenilik doğuran hak olma özelliğinin yanı sıra sadece sözleşme tarafına verilmiş bir yetkidir. Kiraya veren her ne kadar TBK m.322/3’de alt kiracıya doğrudan başvurma imkanı verilmiş olsa da, bu imkan fesih yetkisini kapsamaz.” (Prof.Dr.Faruk ACAR, KİRA HUKUKU ŞERHİ, syf.496, 4.Baskı, Beta Yayınevi, İSTANBUL, 2017).
“…Öte yandan kiraya veren alt kira sözleşmesine taraf değildir. Haliyle bu sözleşmeye karşı üçüncü kişi konumundadır.” (Prof.Dr.Faruk ACAR, KİRA HUKUKU ŞERHİ, syf.479, 4.Baskı, Beta Yayınevi, İSTANBUL, 2017).
“…Ana kira sözleşmesinin kiraya vereni, alt kira sözleşmesinin dışında yer alır. …alt kiracıyla sözleşmesel ilişkisi bulunmayan ana kiraya verenin, alt kiracının örneğin özenle ve sözleşmeye uygun kullanıma riayet etmesini sözleşme temelli olarak talep etmesi mümkün olmayacaktır (sözleşmenin nisbiliği ilkesi). Hatırlatmak gerekir ki, alt kiracı haksız zilyet değildir. Kiraya verenin dolaylı zilyetlik ve mülkiyet hakkına dayalı koruma enstrümanları da tam etkin olarak kullanılamayacaktır.” (Prof.Dr.Faruk ACAR, KİRA HUKUKU ŞERHİ, syf.489, 4.Baskı, Beta Yayınevi, İSTANBUL, 2017).
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde alt kiracının da asıl kiraya verene ait taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep hakkı olduğu düşünülebilir. Ancak dava şartlarına ilişkin yukarıda ilk kiracı yönünden yapılan değerlendirmeler, alt kiracı yönünden de geçerlidir.
AV.ALİ MERT KARAKILÇIK
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Alt Kiracının Taşınmaza Yaptığı Zorunlu Ve Faydalı Masrafları Talep Hakkı" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Ali Mert Karakılçık'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Alt Kiracının Taşınmaza Yaptığı Zorunlu Ve Faydalı Masrafları Talep Hakkı
