Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Üst Hakkının Esasları Ve Yeni Medeni Kanunda Getirilen Yeniliklere Bakış

Yazan : Sinem Pelin Civelek [Yazarla İletişim]
Avukat

Makale Özeti
Üst Hakkı: Eşya Hukuku'nun çok iyi tanınmayan aktörlerinden...

ÜST HAKKININ ESASLARI VE BU HAKKA İLİŞKİN YENİ MEDENİ KANUNDA GETİRİLEN YENİLİKLERE BAKIŞ

1-Üst Hakkının Ekonomik ve Sosyal İşlevi Nedir?

2-Üst Hakkının Sağladığı Yararlar ve Yarattığı Zorluklar Nelerdir?

3-Türk Hukukunda Üst Hakkının Medeni
Kanunda Düzenlenişinin Tarihi Gelişimi Nasıldır?

4-Üst Hakkının Hukuki Niteliği Nedir?

5-Üst Hakkının Ana Özellikleri Nelerdir?

6-Üst Hakkı Nasıl Sona Erer ve Sona Ermenin Sonuçları Nelerdir?

7-Süresinden Önce Üst Hakkı Nasıl Arazi Malikine Devredilebilir?

8-Üst Hakkı İradının Teminatı Olarak İpotek Nasıl Tesis Edilir?


1- ÜST HAKKININ EKONOMİK VE SOSYAL İŞLEVİ NEDİR ?

Üst hakkından beklenen pratik yarar genel olarak şöyledir :

İnşaat için gerekli sermayeye sahip olmakla birlikte arsayı satın almaya mali kaynak bulamayan veya böyle bir kaynağa sahip olsa bile bunu arsa bedeline çeşitli nedenlerle ayırmak istemeyen bir kişi arsayı satın alarak onun bedelini peşinen ödemek yerine daha uygun ve genellikle uzun bir zamana yayılmış ödeme koşullarıyla arsa üzerinde kendisinin malik olacağı bir inşaat yapar yahut halen mevcut bir yapının maliki olur.Arsasını elinden çıkarmak suretiyle değerlendiremeyen veya bu suretle değerlendirmek istemeyen arsa sahibi ise bunu yapmak zorunda kalmaksızın arsasından üst hakkı ilişkisi boyunca rant elde ettiği gibi üst hakkı ilşkisi sona erince söz konusu yapının da maliki olur ve arsanın artan değerinden faydalanır.

Bu genel tespitten sonra üst hakkı kurumunun ekonomik işlevi aşağıdaki şekilde özetlenebilir.

1- Üst hakkı kurumu arazi mülkiyetinin devri sonucunu doğurmayıp, hak sahibine yalnızca arazi üzerindeki yapının mülkiyetini bahşettiğinden kamu malı niteliği taşıyan taşınmazların özel kişilere tahsisinde önemli bir rol oynar.

2- Taşınmaz maliki bireylerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin, taşınmazlarını değerlendirmek üzere üst hakkına başvurmasını cazip kılan sebepler arasında ise özellikle şunlar sayılmaktadır.

- Bu taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının üst hakkı tesisi yoluyla bunu tesis eden kişilerden çıkmaması nedeniyle artan taşınmaz değerinin bu kişilerden sonra gelen kuşaklara kalması
- Sürekli artan taşınmaz rantından üst hakkıyla yüklü taşınmaz malikinin yararlanması
- Bu rantı oluşturan üst hakkı iradının bizzat inşaat yapma ve onu kiralama durumunda katlanılacak masraf ve zihmetlere katlanmaksızın elde edilen risksiz bir gelir olması
- Üst hakkı ilişkisinin sona ermesi durumunda üst hakkı sahibi tarafından inşa edilen yapının yüklü taşınmaz malikine kalması ve onun tarafından eğer mümkün ise tekrar değerlendirilmesi.


2- ÜST HAKKININ SAĞLADIĞI YARARLAR VE YARATTIĞI ZORLUKLAR NELERDİR?

Üst hakkı devam ettiği sürece bu hakkın yükümlediği taşınmazın malikinin taşınmaz üzerinde hukuki tasarrufta bulunma özellikle satma olanağı da böyle bir taşınmaza talip olacakların sayısı sınırlı olduğu için fiilen kısıtlanmıştır. Diğer taraftan üst hakkı ilişkisi devam ederken genel ekonomik şartların ve taraflar ile onların haleflerinin kişisel özellik ve ihtiyaçlarının değişmesi ihtimalinin yarattığı güvensizlik de üst hakkına başvurmadan önce kişileri düşünmeye sevkeden bir başka neden olarak çıkar. Keza bir yandan üst hakkı sahibinin inşaat masrafları için sağladığı krediyi üst hakkı sona ermeden önce faiziyle birlikte geri ödemesi ve eğer üst hakkı tapuda taşınmaz olarak kayıtlı ve bu kredi için ipotekle kayıtlanmış bir hak ise ipoteği çözdürmesi zorunluluğu diğer yandan ise yine üst hakkı sona ermeden önce inşaatın kendini amorti etmesi gerekliliği de bir başka güçlük teşkil eder.

Ayrıca üst hakkı hukuki mahiyeti çeşitli toplumsal kesimlerde iyice anlaşılmadıkça kredi sağlamak için yeterli bir teminat objesi olarak da algılanmayabilir.


3 -TÜRK HUKUKUNDA ÜST HAKKININ MEDENİ KANUNDA DÜZENLENİŞİNİN TARİHİ GELİŞİMİ NASILDIR?

Üst hakkı, Medeni Kanunumuzda önce sadece 2 maddede düzenlenerek yer alır. Ancak günün gerekleri ve yapılaşma hareketlerindeki yoğunlaşma bu hakkın daha detaylı bir şekilde düzenlenmesini gerekli kılınca 14.11.1990 tarihli ve 3878 sayılı Kanunla, Medeni Kanuna Üst Hakkı ile ilgili 10 yeni madde (m. 751a-751j) ilave edilmiştir. Medeni Kanunumuzun kaynağını teşkil eden İsviçre Medeni Kanununa 1965 yılında üst hakkı ile ilgili 10 madde eklenmiş ve bizdeki 1990 değişikliği de bunu esas almıştır. Yeni Medeni Kanun’da da bu 10 madde temelde korunarak birkaç yenilik getirilmiştir.


4 - ÜST HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?


Üst hakkı, sahibine, yüklü taşınmazın altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkıdır ve bu nedenle de sınırlı ayni haktır.
( MK 826-1)


5 - ÜST HAKKININ ANA ÖZELLİKLERİ NELERDİR?


Özellik 1 :

Üst hakkı belirli bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulabileceği gibi bir diğer gayrimenkul lehine eşyaya bağlı irtifak olarak da kurulabilir.

Belirli bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulduğu hallerde taraflar üst hakkının devredilemeyeceğini ve mirasçıya geçmeyeceğini kararlaştırmamışlarsa üst hakkı devredilebilir ve mirasçıya geçebilir.
(MK 826 -2)

 Başkasına devredilebilen ve eşyaya bağlı olmayan üst hakkı, bağımsız bir şahsi irtifaktır.
 En az 30 yıl için kurulan üst hakkı ise sürekli niteliktedir. ( MK 826-3)

Üst hakkının bir diğer gayrimenkul lehine kurulabilmesi mümkündür. Bu durumda üst hakkı, eşyaya bağlı irtifak hükümlerine tabi olsa da MK. 826 ve devamındaki hükümlerin bir kısmı ( MK. m. 827, 828f.1, 829, 830 ) bu şekilde kurulan üst hakkına uygulanabilir. Bu açıdan bakıldığında eşyaya bağlı üst hakkı kurulabilse de MK. m 826 ve devamındaki hükümlerin aslında kişi lehine kurulan üst hakkına yönelik düzenlediğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Özellik 2 - Resmi Şekil Şartı

Üst hakkının kurulmasına ilişkin irtifak sözleşmesinin MK 827 uyarınca resmi şekilde yapılması gerekir.

Özellik 3 - Üst hakkının Kazanımı, Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasına İlişkin Hükümlerin Uygulanması

Üst hakkının kazanımı bu hakkın eşyaya bağlı veya kişiye bağlı devredilebilir bir hak olmasına göre değişmektedir.

a-) Eşyaya Bağlı Üst Hakkının Kazanımı :

Yararlanan gayrimenkulün mülkiyetinin temlik edilmesi ile alıcıya geçer. Bu durumda yükümlü gayrimenkule ait sayfaya herhangi bir kayıt düşülmez. Değişiklik, yararlanan gayrimenkulün sayfasında yapılır. Bu sayfadaki mülkiyet sütununda eski hak sahibinin üstü çizilip yenisinin adı yazılır. Yararlanan gayrimenkul sahibi değişse, üst hakkından faydalanacak kişi de değişmiş olur.

b-) Bağımsız Şahsi Üst Hakkının Kazanımı :

Yararlanan bir taşınmaz söz konusu olmadığından burada artık yükümlü gayrimenkulun sayfasındaki irtifaklar sütununa yapılan bir kayıtla, üst hakkının kazanımı gerçekleşecektir.

Özellik 4 - Üst hakkının taşınmaz olarak kaydedilebilmesi:

Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte bir şahsi hak ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir. (MK 826-3) Artık bundan sonra hakkın konusu olan bir yapı mevcut olsun olmasın üst hakkı bir taşınmaz gibi muamele görecektir.

Özellik 5 - Anlaşma Hükümlerinin Bağlayıcılığı

• Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmi senette yer alan özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır. MK 827 sınırlı bir şekilde Üst Hakkının ayni niteliklerini sıralayarak üst hakkını ya da yükümlü gayrimenkulü iktisap edenler ve bunların külli veya cüz’i haleflerinin bu hususlarda anlaşma ile bağlı olduklarını belirtmiştir.

• Eğer irtifak sözleşmesinde bir hastane yapılacağı kararlaştırıldıysa ne üst hak sahibi ne külli ya da cüz’i halefleri bir otel inşa edemezler.

• Yapının bakımı, kiraya verilmesi, işletilmesi gibi konular ise sadece tarafları ve külli halefleri bağlayacaktır. Bu hususlar maddede sayılmamıştır.


6- ÜST HAKKI NASIL SONA ERER VE SONA ERMESİNİN SONUÇLARI NELERDİR?


Taraflar irtifak sözleşmesinde üst hakkı için bir süre belirlemişlerse, bu sürenin bitiminde üst hakkı da sona erecektir. Mirasçıya geçmeyen şahsa bağlı üst hakkı, sahibinin ölümü ile sona erer. Eski Medeni Kanunu’muzda ( Madde 751/b) üst hakkının sadece süresi sona erince sona erme sonuçalarının doğacağını belirtmektedir. Yeni kanunda ise (Madde 828) düzenleme sadece sürenin geçmesi ile değil tüm sona erme hallerini kapsayacak şekilde kaleme alınmıştır.

Üst hakkı bağımsız ve sürekli bir hak ise tapu kütüğüne gayrimenkul olarak ayrı bir sayfaya kaydedilebildiğini daha önce belirtmiştik. Medeni Kanun’un 828. maddesi uyarınca bu sürenin sonunda bu sayfa kapatılacak ve bu irtifak hakkı, tapu memurunca sayfadan terkin edilecektir. Üst hakkı üzerindeki mevcut tüm sınırlı ayni haklar, yükümlülükler,sınırlamalar sayfanın kapatılmasını takiben sona erecektir. Unutulmamalıdır ki bu hak sahiplerinin MK 829. maddesine göre ödenecek bedele ilişkin hakları saklıdır.

Üst hakkının varlığı ve uygulanması , bütünleyici parça (mütemmim cüz) kuralına bir istisna oluşturmaktadır.Üst hakkının sona ermesi üzerine bu istisna ortadan kalkacağı için arazinin üzerindeki yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. (MK 828-f.1)

MK madde 829 uyarınca üst hakkının sona ermesi halinde, arazideki yapıların karşılığı olarak taşınmaz malikinin bir bedel ödemeyeceği esası getirilmiştir. Yine aynı madde bu kuralın aksinin oluşturulabileceğini; tarafların aralarında bir bedel kararlaştırabilmelerine imkan tanımaktadır. Yeni Medeni Kanun’da bu konuda getirilen değişiklik kavramlara ilişkindir. Eski Medeni Kanun ödenecek meblağı “tazminat” olarak nitelelendirirken Yeni Medeni Kanun, teknik anlamda bir tazminat söz konusu olmadığı, bunun bir denkleştirme bedeli olduğu gerekçesi ile ödenecek meblağı “bedel” olarak nitelendirmiştir.

MK madde 830’a göre Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Eski maddede (MK 751/d) doğrudan resmi şekle tabi olduğu belirtilmeyerek; resmi senette yer alması gerektiğinden bahsediliyordu. Bu durumda da fiilen bu bedel anlaşması, resmi senette yer alabilmek için resmi şekle tabi olmaktaydı. Getirilen diğer bir yenilik şerh verilebilinmesidir.

Eski Medeni Kanun’un 751/d maddesi, bedele ilişkin kararlaştırılan hükümlerin üst hakkını ve yükümlü gayrimenkulü iktisap edenler için bağlayıcı olduğunu kabul etmekteydi. Ancak Yeni Medeni Kanun’un 830. maddesinden bu kısım çıkarılmıştır yerine yukarıda belirttiğimiz gibi resmi şekle tabi olma ve şerh verebilme kuralları yer almıştır. Burada artık eşya hukukunun temel ilkeleri uygulanarak bu hükümlerin bağlayıcılığına dair bir sonuca varmak gerekecektir.

MK 829’a göre ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş “kalan” alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Burada bir kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Ancak bu ipotek, üst hakkı sahibi veya üst hakkı sahibinin rehinli alacaklıların talebi üzerine üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilmelidir. Unutulmamalıdır ki bu süre “hak düşürücü” bir süredir. Burada tescil kurucu etkiye sahiptir.

7 - SÜRESİNDEN ÖNCE ÜST HAKKI NASIL ARAZİ MALİKİNE DEVREDİLEBİLİR?


Yeni Medeni Kanun’un 831. maddesi (eski 751/e) uyarınca üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Ancak 832. madde uyarınca (eski 751/f) malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir. Bu suretle, tarafların karşılıklı menfaatleri arasında adil bir denge kurulmaya çalışılmıştır. Bu bedelin ödenmesi veya güvence verilmesi suretiyle daha geç ödeme olanağı tanınmış olmakla arazi malikini diğer taraftan da bedelin ödenmesi veya güvence altına almasından sonra devre olanak tanımakla üst hakkı sahibini korumaktadır. Unutulmamalıdır ki MK madde 833 uyarınca üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi de süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbi olacaktır.


8 - ÜST HAKKI İRADININ TEMİNATI OLARAK İPOTEK TESİS ETME BORCU NASIL DOĞAR? ÖZELLİKLERİ NELERDİR?

Üst hakkını doğuran sözleşmede taraflar böyle bir hakkın kullanımı sağlarken bunu ivazsız kurabilecekleri gibi bir ivaz karşılığına da dayandırabilirler. Burada kararlaştırılan ivaz, üst hakkı sahibine ait şahsi bir borç olacaktır.

Eğer üst hakkı karşılığı ivaz bir irad olarak belirlenmiş ise MK 834 burada taşınmaz sahibi lehine bir ipotek tesis etme olanağı sağlayarak teminat getirmektedir. Ancak; herşeyden önce anılan ipotek tesis etme borcunun söz konusu olabilmesi için üst hakkının tapuya taşınmaz olarak kayıtlı bağımsız ve sürekli bir hak olması gerekmektedir. Böylece sürekli nitelikte olsalar bile tapuda taşınmaz olarak kaydedilmemiş bulunan yahut da sürekli nitelikte olmadıkları için tapuya taşınmaz olarak kaydedilmeyen bağımsız üst hakları için bu borç söz konusu olamaz. Bu ipotek ayrıca ancak üst karşılığı olarak irad tarzında borçlanılan edalar için sözkonusudur. Hatta Kanunun açık hükmüne göre buradaki ipotek iradların tümünün toplamı için değil, azami üç yıllık irad miktarının teminatı olarak tesis edilebilecektir MK 834. Yıllık iradlar toplamının (yıl olarak) üst hakkı süresine bölünmesiyle bulunacak olan miktarın üç katını oluşturan tutar için kurulacaktır. Buna göre sözkonusu ipotek icra yoluyla satışta terkin edilmeyecek,sırasını koruyacak ve cebri artırmadaki satıştan sonra da ödenmemiş iradlar açısından bir ayni teminat olmayı sürdürecektir. Yukarıda sayılan nedenler dolayısıyla bu ipotek dolaylı bir kanuni ipotektir.Yani yüklü taşınmaz malikinin tapuda taşınmaz olarak kayıtlı sürekli ve bağımsız üst hakkı üzerindeki ipotek hakkı, doğrudan doğruya kanundan doğmaz. Yüklü taşınmaz maliki, üst hakkı sahibinden sözkonusu teminat ipoteğinin kurulmasını (tescilin sağlanmasını) talep etme hakkına sahiptir.Bu talep sadece üst hakkı sözleşmesi ile irad ödeme borcu altına girmiş olan üst hakkı sahibine değil, halen üst hakkı sahibi olan kimseye de yani üst hakkını sonradan iktisap eden kişilere karşı da yöneltilebilir. Başka bir ifade ile ipoteğin tescili talep edildiği sırada kim üst hakkına sahipse talep ona yöneltilir. Bu nedenle burada üst hakkı sahibinin eşyaya bağlı bir borcu sözkonusudur. Kısaca borcun konusu, üst hakkı sahibi olan kişinin tapuda taşınmaz olarak kayıtlı olan üst hakkı üzerinde yüklü taşınmaz maliki lehine teminat ipoteği tescil ve tesis etmesidir. İpoteğin tescilini tapu memurundan talep yetkisi yüklü taşınmaz malikinin değil, üst hakkı sahibinindir.




ÜST HAKKININ ESASLARI VE BU HAKKA İLİŞKİN YENİ MEDENİ KANUNDA GETİRİLEN YENİLİKLERE BAKIŞ
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Üst Hakkının Esasları Ve Yeni Medeni Kanunda Getirilen Yeniliklere Bakış" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Sinem Pelin Civelek'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
07-04-2005 - 13:39
(3394 gün önce)
Makaleyi Düzeltin
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Şu ana dek 30 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi : 18 okuyucu (60%) makaleyi yararlı bulurken, 12 okuyucu (40%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
33759
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 5 saat 18 dakika 25 saniye önce.
* Ortalama Günde 9,95 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 15854, Kelime Sayısı : 2111, Boyut : 15,48 Kb.
* 75 kez yazdırıldı.
* 2 kez arkadaşa gönderildi.
* 63 kez indirildi.
* 16 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 188
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,07477188 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.