Sözlesmeden dogan önalım hakkı malike mülkiyet hakkınıhukuksal islemle sınırlandırabilm imkanı vermektedir.. Bu çerçevede malikin birkisiye önalım hakkı tanımak için yaptıgı hukuksal islem önalım sözlesmesiolarak adlandırılmakta ve
bu sözlesme adi yazılı sekle tabi tutulmaktadır. Önalımsözlesmesinde özel kayıtların, özellikle önalım bedelinin kararlaştırılıp, kararlastırılmamasına göre hakkın içerigibasit
veya nitelikli önalım hakkı olarak belirlenmektedir.
Önalım hakkının yer aldıgı önalım sözlesmesi, kişisel birdoğurduğundan sadece taraflar arasındahüküm ifade eder. Hakkın tapuya serh edilmesi ile de hakkın sonraki maliklerekarsı ileri sürülmesi olanaklı halegelir.Serhin etkisi on yıl geçmekle sona ermektedir.
Sözlesmeden dogan önalım hakkının satımın hak sahibine alıcıveya satıcı tarafından bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satımdanitibaren iki yıl içinde kullanılması gerekmektedir. Bu hak serh edildigitakdirde tapu kütügünde malik olarak görünen kisiye, serh edilmemisse satıcıyakarsı dava açılmak suretiyle kullanılabilinir.
Hak sahibinin hakkını kullanmasıyla, malik ile aralarındabir satım iliskisi kurulmaktadır. Tasınmazın mülkiyeti dava sonunda alınankararın kesinlesmesi ile hak sahibine geçmektedir.
Eski MedeniKanunumuzun 658. maddesinde düzenlenen bu hak yeni TMK nın 735. Maddesinde düzenlenmiştir.
TMK.nın 735.maddesi“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan ön alım hakkı sözleşmedebelirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullaresas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiğitarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına vevazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”şeklindedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, mal sahibi taşınmazıhemen satmak istemiyorsa ileride satmasıihtimali varsa tesis olunur ve çok defa bu hak ile taşınmazın istenilmeyen birkişinin eline geçmesini önleme amacı güdülür. Yasal önalım hakkı ise paylımülkiyet konusu taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü bir şahsasatması halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı, aynı şartlarla, tek taraflıyönetilmesi ve varması gerekli bir irade açıklamasıyla satın alabilme yetkisiveren yenilik doğurucu bir haktır. Yasal önalım hakkının hukukî kaynağıkanundur. Bu hak Medenî Kanun’un 731 inci (EMK’nun 657 nci) maddesindenkaynaklanan taşınmaz mülkiyetinin özel hukuk nitelikli dolaylı birsınırlamasıdır. Kanun Koyucu’nun yasal önalım hakkını düzenlerken izlediğiamaç; paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek, payları mümkünolduğu ölçüde birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlararasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.
b) ÇEŞİTLERİ
Yasanın düzenleme şeklinden de anlaşılacağı üzere bu hakkı“yalın” ve “nitelikli” olmak üzere ikiye ayırmak doğru olur kanısındayız.( KARAHASAN M.R. a.g.e. sh.96)
aa) SÖZLEŞMEDEN DOĞAN YALIN ÖNALIM HAKKI
Taraflar arasında yapılan önalım sözleşmesi paydaş olmayanyeni bir kişiye bedel gösterilmeden yapılmış ise bu sözleşme alelade (yalın)sözleşmedir. Bu durumda önalım hakkı sahibinin yasal önalım hakkınınkullanılmasında olduğu gibi alıcının ödediği bedeli ödemesi gerekir. Alıcınınödediği bedelin saptanmasında yasal önalım hakkının kullanılmasında usul veesaslar göz önünde bulundurulur.
Tarafların önalım sözlesmesi ile özel hükümler öngörmemeleridurumunda, hak sahibinin hakkını dava yolu ile kullanmasına neden olan satım iliskisi yasal önalım hakkınınkullanılmasına yol açan satım iliskisinin aynısıdır. Yani önalım hakkınınkullanılması sonucu meydana gelen sözlesmesel iliskide tasınmaz maliki ileüçüncü kisi arasındaki iliski aynen varlık kazanmaktadır.
Önalım sözleşmesi tarafların önalım hakkının tanınmasınadair olan irade beyanlarını içermeli ve bu hakkın hangi taşınmazla ilgiliolduğunu göstermelidir. Hakkın kullanılma şartları ve özellikle önalım hakkısahibinin (şefi’in) ödemesi gereken bedel sözleşmede belirtilmese de olur. ZiraMK’nun 735 inci maddesinin 1 inci fıkrasına (EMK’nun 658/2) göre, başka türlüanlaşma yoksa, malın üçüncü kişiye satılmasındaki şartlar, önalım hakkıkullanıldığı taktirde aynen kabul edilmiş sayılır. İşte taraflarca önalımhakkının, kullanılma şartları ayrıca tayin edilmemiş ve sonuç olarak üçüncükişiye yapılan satıştaki şartların uygulanmasına rıza gösterilmiş iseniteliksiz (vasıfsız) önalım’dan bahsedilir. Fakat taraflar önalım hakkınınkullanılmasına ilişkin bazı şartlar ve özellikle belli bir bedel kararlaştırmışolurlarsa nitelikli (vasıflı) önalım söz konusu olur
bb) SÖZLEŞMEDEN DOĞAN NİTELİKLİ (MEVSUF) ÖN ALIM HAKKI
Taraflar arasında yapılmış olan önalım sözleşmesinde bedelbelirtilmiş ise bu durumda ön alım hakkı sahibinin bu hakkını kullanırkenödeyeceği bedel taraflarca tayin ve tespit edilip, tapu kütüğünü şerh edilmişise kendisine karşı dava ikame edilen alıcının bu bedele itiraz hakkı yoktur.
Önalıma ilişkinsözleşmede hakkın azami kullanma süresi yasada belirlenen on yıllık süredendaha kısa bir süre olarak belirlenmesine yasal bir engel bulunmamaktadır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanımı da yasadan doğanhakkın kullanılmasında olduğu gibi dava ikamesi suretiyle mümkündür
cc) ŞEKİL KOŞULU VE TAPUYA ŞERH EDİLMESİ SÜRE
Uygulamada ve öğretide önalım hakkı tesisine ilişkinsözleşmenin yazılı biçimde yapılmasının esas olduğu kabul edilmiştir. Yazılıbiçimde yapılmayan önalım sözleşmesinin hukuken var olduğunu kabul etmek mümkündeğildir.
TMK 1009. Maddesi arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satışvaadi, kira, alım, geri alım gibi sözleşmeden doğan hakların yanında önalımhakkının da tapu kütüğüne şerh edilebileceğini hükme bağlamıştır.
Hakkın doğumu sözleşmenin yazılı biçimde yapılmasına bağlıolup, şerh edilmesine bağlı değildir. Ancak şerhin tapu kütüğüne işlenmesihalinde kendisine karşı önalım kullanılacak olan alıcının bu sözleşmeden haberiolmadığı savunmasında bulunması mümkün değildir.
Burada bir hususadikkat edilmesi gerekir. Her ne kadar uygulamada ve öğretide sadece yazılışeklin varlığından bahsedilmekte ise de ön alım hakkının şerh edilmesi içinbuna ilişkin sözleşmenin noterlikçe tanzim edilmesi gerekir. Zira Tapu Sicil Tüzüğü’nün 55/c maddesihükmüne göre;
“ alım(iştira),sözleşmeden doğan ön alım (şuf’a) , satış vaadi, bağışlama vaadi ve katkarşılığı inşaat hakkı için noterlerce düzenlenmiş sözleşme … aranır.”
İleri bölümlerde ön alımla ilgili süreler incelenecekolmakla birlikte bir hususu burada belirtmek gerekir. Sözleşmeden doğan önalımhakkına bağlı şerhin hükmü TMK. 735/2 maddesi gereğince on yıl geçmekle sonaerer. Bir başka deyişle on yıldan fazla bir zaman önce sözleşmeye dayalı olaraktesis edilen ve tapuya şerh edilen önalım hakkı ile ilgili şerh devam etse dahihukuken bir değer ifade etmeyecektir.
Sözleşmenin tarafı olan ve sözleşme ile önalım hakkınıkazanan sözleşen , şerh sayesinde bu sözleşmeden doğan kişisel haklarınısonradan mâlik olan herkese karşı ileri sürme hakkını kazanır. Her ne kadarmadde metni “...şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre hermâlike karşı kullanılabilir” şeklinde ise de, aynı maddenin 2 nci fıkrasında“şerhin etkisi verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle düşer” denildiğinden,sözleşmesel önalım hakkı, şerhin verildiği tarihten itibaren azami on yıl içinüçüncü kişilere etkilidir. Bu sürenin dolmasından itibaren şerh kendiliğindendüşeceğinden, artık sonraki mâliklere karşı ileri sürülemeyecektir. MedenîKanun’un 735 inci maddesinin 1 inci fıkrasında yer alan “şerhte belirtilen sürede” deyimini aynı maddenin 2 ncifıkrasındaki hükümlerle birliktedeğerlendirildiğinde ;Taraflar, önalım hakkı için diledikleri süreyikararlaştırabilirler. Çünkü bu konuda yasanın öngördüğü herhangi bir süreyoktur. Bu süre on yılın üzerinde de kararlaştırılabilir ve şerh ettirilebilir.Ancak üçüncü kişiler yönünden bu şerhin süresi verildiği tarihten itibaren ençok on yıldır. Bu on yıllık süreden sonra şerhin etkisi kendiliğinden düşeceğindenönalım hakkı kararlaştırılan on yılın üzerindeki süre için (aynî tesiriolmayan) kişisel hak olarak devam edecektir. Eğer sözleşmenin tarafları önalımhakkı ve şerh için on yıldan daha az bir süre öngörmüş ise, şerhin etkisi de busüre için geçerli olur
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Avni Olcay'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
Şu ana dek 5 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi :
5 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken,
0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
23664
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :
* Son okunma 3 saat 27 dakika 10 saniye
önce.
* Ortalama Günde 5,71 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 13546, Kelime Sayısı : 1165,
Boyut : 13,23 Kb.
*
12 kez yazdırıldı.
*
1 kez arkadaşa gönderildi.
*
6 kez indirildi.
*
2 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 1561
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
