GİRİŞ: 11 Ocak 2011 tarihinde kabul edilerek 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (ki bundan böyle BK olarak anılacaktır) 6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanunu 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10. Maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır. Yürürlük Kanunu’nun Geçici 1. maddesiyle 6570 sayılı Kanunun 12. Maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca açılmış ve henüz karara bağlanmamış olan davaların Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmesine, bunlardan temyiz aşamasında bulunanların ise Yargıtay’ın ilgili dairesinde, ayrıca bir işlem yapılmasına ve karar verilmesine gerek olmaksızın görülmelerine devam edileceği düzenlenmiştir. [i]
Yürürlük Kanunu’nun “Kazanılmamış Haklar” başlıklı 4. Maddesinde, 01.07.2012 tarihinden önce gerçekleşmiş olup da bu tarihte henüz herhangi bir hak doğurmamış fiil ve işlemlere de BK hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir.
KANUNUN UYGULAMA ALANI
BK, Kira Sözleşmelerini düzenlediği Dördüncü Bölümündeki İkinci Ayrımı, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’na ayırmıştır. Kanunun 339. Maddesi 6570 S.Y.’dan farklı olarak Belediye Sınırları dışında kalan konut ve çatılı işyeri kiraları için de uygulanacağından daha çok taşınmazı kapsayıcı bir düzenlemeye gitmiştir. Bununla birlikte niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında BK’daki hükümlerin uygulanmayacağı düzenlenmiştir.
KİRACININ EDİMLERİ / BORÇLARI
Yan giderleri ödeme: BK’ya göre, sözleşmede aksi öngörülmemişse yahut aksine yerel adet yoksa kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlü olduğu gibi bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermekle de yükümlüdür.
Güvence verme: Kira sözleşmesiyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Güvence parası kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek şartıyla vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacak, güvence bir kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilecektir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle, yahut da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiraya verenin kiracı hakkında hukuki yola başvurusu mevcutsa bu durumu kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde bankaya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Kira bedeli: Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanmak üzere taraflar kira bedellerindeki artışları belirleyebilirler.
* Ancak bu artışlar bir önceki kira yılında ÜFE endeksindeki artış oranını geçemeyecektir.
* Taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelindeki artış ÜFE endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde Hakim tarafından belirlenecektir.
* Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse 5 yıl geçmediği sürece kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu getiren anlaşmalar geçersiz olduğu gibi, böyle bir durumda sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar da geçersizdir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. (BK m. 346)
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Yasa, kira sözleşmesinin sona ermesinde Bildirim yoluyla yapılan fesihler ve Dava yoluyla yapılan fesihler olmak üzere ikili bir ayrıma gitmiştir.
A- Bildirim Yoluyla Fesih:
Bildirim yoluyla yapılan fesihlerin yazılı şekilde yapılması “geçerlilik” şartıdır.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az 15 gün önce sadece Kiracıya kira sözleşmesini fesih hakkı verilmiştir.
Kiralayanın sözleşmeyi fesih hakkı 10 yıllık uzama süresi ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak suretiyle mevcut olup, herhangi bir fesih sebebi gösterilmek zorunluluğu yoktur.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirebilir.
Taşınmaz aile konutu ise kiracı eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemeyecektir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olmuşsa kiraya veren fesih bildirimini yahut fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresi varsa bunu hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
B- Dava Yoluyla Fesih:
a) Kiraya verenden kaynaklanan sebepler:
aa) İhtiyaç, yeniden inşa ve imar sebepleriyle;
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunması halinde kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Ancak bu sebeple yapılan sözleşme feshinde kiraya veren –haklı sebep olmaksızın- üç yıl geçmediği sürece kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansızsa kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Ancak bu sebeple yapılan sözleşme feshinde kiraya veren –haklı sebep olmaksızın- taşınmazı eski hali ile üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Bu sebeple yapılan sözleşme fesihlerinde eski kiracının kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılacak bir dava ile, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmak suretiyle belirlenecek tarihten itibaren BİR AY İÇİNDE açılacak dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
bb) Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle;
Taşınmazı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa edinme tarihinden başlayacak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da bu hakkını kullanabilir.
b) Kiracıdan kaynaklanan sebepler:
Tahliye Taahhüdü: Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenen kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltılmamışsa kiraya veren taraf, bir ay içinde icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş olması sebebiyle kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarlara kiracı sebep olmuşsa, kira süresinin ya da kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesi feshedilebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması sebebiyle tahliye: Kira sözleşmesinin kurulması esnasında kiraya veren bu durumu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi feshedebilir.
[i] 6570 Sayılı Yasanın Madde 12 - Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mutat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir.
Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"6098 Sayılı Yeni Borçlar Kanunu’na Göre Kira Ve Taşınmazın Tahliyesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. İlknur Sezgin Temel'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
Şu ana dek 9 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi :
9 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken,
0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
29749
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :
* Son okunma 2 gün 13 saat 42 dakika 50 saniye
önce.
* Ortalama Günde 7,02 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 10297, Kelime Sayısı : 1443,
Boyut : 10,06 Kb.
*
7 kez yazdırıldı.
*
12 kez indirildi.
*
6 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 1520
6098 Sayılı Yeni Borçlar Kanunu’na Göre Kira Ve Taşınmazın Tahliyesi
