|
KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE TOPLU YAPILARDA “ÜST YÖNETİM” KAVRAMINA İLİŞKİN BİR İNCELEME
Ülkemiz bakımından, gerek nüfus artışı, gerek büyük şehirlere göç, ekonomik ve soysal gelişme ve değişmelerin neden olduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacı ile özellikle büyük şehirlerimizde yapılaşmanın arttığı, yapılaşmada toplu yapıların büyük bir oran oluşturduğu gözlenmektedir. Sosyal ve ekonomik bu gelişmelerin hukuk dünyasında yansımasının olması bu bağlamda yasal düzenlemelerin yeni duruma uygun hükümler içermesi, yargı kararları ile kanun boşluklarının giderilmeye çalışılması kaçınılmazdır. Bu anlamda; 5711 saylı Kanun ile 634 sayılı Kanun’a (Kat Mülkiyeti Kanunu) getirilen ek ve değişik düzenlemeler kapsamında; Toplu Yapı ve Toplu Yapı Yönetimi kavramları irdelenmeli, mevcut uygulamalar ile mevzuat hükümleri karşılaştırılmalıdır.
“Toplu Yapı”nın günlük dilimizdeki kullanımının “site” olduğu ifade edilmelidir. Nitekim, Türk Dil Kurumu Güncel Türkçe Sözlük’te Site; “.*1. Genellikle belli meslek adamları için yapılmış veya belli amaçlarla kurulmuş konutlar topluluğu, iş merkezi. 2.*esk.*Şehir. 3. Kentlerde, belirli bir merkezden yönetilen, genellikle güvenliği sağlanmış toplu yerleşim merkezi. 4.*tar.*İlk Çağda kendi yasalarıyla yönetilen bir veya birkaç kentten oluşan devlet. 5.*bl.*Kişi veya kuruluşların Genel Ağ'da oluşturduğu değişik konulardaki bilgilendirici veya eğlendirici sayfalar.” olarak tanımlanmakta ve birden çok anlamı ifade etmek üzere kullanılmaktadır..
Yukarıda verilen tanımda esas alınan ana olgunun “konutlar topluluğu- toplu yerleşim merkezi” olmasına da uygun surette; doğan toplumsal gereksinimin giderilmesi için 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun’un 22 nci maddesi ile 634 sayılı Kanun’a 65 inci maddeden sonra gelmek üzere; “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı altında “Dokuzuncu Bölüm”, eklenmiştir. Gerçekten de 711 sayılı Kanun ile yasalaşan “Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Genel Gerekçesi’nde yer alan; “Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken uygulamada, belli bir arsa(parsel) üzerinde yapılmış ve yapılacak birden çok bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı söz konusu olmakta ve bütün olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yapı içinde kalmaktaydı. Bu nedenle, mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan faydalanma ana gayrımenkulün yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususlar düzenlenirken, tek yapı, tek parsel düşüncesinden hareket edilmiştir.
Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi, gecekondu olayının yanında parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken öngörülmemiş bu durum uygulamada özellikle yönetim ve ortak giderlere katılma açısından sorunlar ortaya çıkarmıştır. Kanun koyucu bu sorunlara belli ölçüde de olsa bir çözüm getirmek amacıyla 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla, Kat Mülkiyeti Kanununa "Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler" başlığı altında ek 3 üncü maddeyi ilâve etmiştir.
Toplu yapı uygulamasının yaygınlaşması ile birlikte, "bir arsa üzerindeki birden çok yapıya ilişkin getirilen hüküm de yetersiz kalmıştır. Toplu yapıda zorunlu olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının farklı parseller üzerinde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimimiz, farklı parseller üzerinde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının, sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda ortaya çıkardığı sorunlara cevap verecek çözümleri kapsamamaktadır.
Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bugün gelinen noktada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli ölçüde ayrıntılı düzenlemelere yer verilmesini zorunlu kılmaktadır.” ifadeleri bu durumu açıklamaktadır.
5711 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kanun’a eklenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler Başlıklı Dokuzuncu Bölüm hükümleri çerçevesinde, toplu yapı nedir, toplu yapılarda ortak yerlerden sayılmayı gerektirecek unsurlar nedir, toplu yapıların yönetimleri nasıl oluşturulur vb. konular değerlendirilmek ve uygulama ile karşılaştırılmak gerekmektedir.
Kanun’un 66 ıncı maddesi; Toplu Yapı’yı; “Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde tanımlamaktadır. Bu tanıma göre; işbu kanun hükümlerinin tatbiki için birden çok yapının toplu yapı olarak sayılması için ; onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır. Yine, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları da yasa tarafından aranılan şartlardandır. Dolayısı ile, fiziken bir arada bulunmasına rağmen alt yapı, ortak yerler ve yönetim bakımından bağlantılı olma koşulları sağlamayan yapılaşmalar ile bitişik veya komşu parsellerde yer almamasına karşın diğer koşulları taşıyan yapılaşmalar , 634 sayılı Kanun anlamında toplu yapı sayılmayacak ve bunlara Kanun’un toplu yapılarla ilgili özel hükümleri uygulanamayacaktır.
Aynı Kanun’un 67 nci maddesine göre; tapu sicilinde; toplu yapı kapsamında bulunan bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek sureti ile tescili gerekmektedir. Keza, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilmek gerektir. Buna ilişkin düzenlemenin yer aldığı 68 inci madde 3 üncü fıkra hükmü ise, toplu yapı uygulamasında kamuya ayrılan yerler hakkında yetkili kamu kurumu ile mutabakat şartına bağlı olarak ve ayrıca kamu kullanımını kısıtlamamak kaydı ile toplu yapı yönetimince üstlenilebileceği düzenlemesini içermektedir.
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapılarından her birinin yönetim faaliyetleri, o blokta bulunan bağımsız kat maliklerinden oluşan, “blok kat malikleri kurulunca” üstlenilecek olup, bu yönetim faaliyetleri; blok sorunları ile yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin faaliyetlerle sınırlıdır.
Diğer taraftan bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi de Kanun’da düzenlenmiştir. 69 uncu madde hükmüne göre; bu halde yönetim yetkisi; o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kuruluna” aittir. Yönetim planında, yönetim yetkisinin “ada temsilciler kurulu”na devrinin kararlaştırılması mümkün olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların ise bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerinden oluşacaktır. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Kuşkusuz, Yönetim planında farklı düzenlemelere yer verilebilecektir.
* Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulunca” yönetilir. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşulu ile, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim plânında, yönetim yetkisinin “toplu yapı temsilciler kuruluna” verilmesi mümkün olup, yönetim plânında aksi bir düzenlemeye yer verilmedikçe; “toplu yapı temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim planında ayrıca; “toplu yapı temsilciler kurulu” üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği hususlarına yer verilir, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu; “bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde tanımladığı toplu yapılar bakımından; 69 uncu madde kapsamında yönetim yetkisini, iki duruma özgü düzenlemektedir. Bunlardan ilki; bir adada birden fazla parsele ait yapılaşma oluşması durumu, diğeri ise ada kriterine bağlı olmaksızın kanun kapsamında toplu yapılaşma durumudur. Her iki halde de, toplu yapılaşmalarda, “üst yönetim” olarak adlandırılabilecek bir yönetsel organa işaret edilmektedir. Bu yönetim ise; toplu yapıya dahil bulunan gerek blok halindeki gerekse blok halinde olmayan yapılaşmalar bakımından, tüm bağımsız bölüm kat maliklerinden oluşması esasına bağlanmıştır. Yine kanun metni ile; blok halinde veya blok halinde olmayan yapıların yönetim veya temsilcilerinden, “Üst Yönetimin” oluşturulabileceği de ayrık hüküm olarak düzenlenmiştir.
Kanunun öngördüğü biçimde gerçekleşmemiş olan ve ancak fonksiyon olarak toplu yapılardaki ortak yerlerin yönetimini yürüten oluşumların, özellikle hukuksal ihtilaflardaki konumunun ayrıca değerlendirilmesi lüzumu da hissedilmektedir. Bu yönde değerlendirmeler bakımından Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin; 27.04.2009 tarih, 14684 E.-5645 K. Sayılı kararında özetle ifade edilen şu hususlar nazara alınabilecektir: “Davacı site yönetimi, kendileri ile davalı sitenin aynı taşınmaz üzerine inşa edilmiş iki ayrı site olduğunu, iki site yönetimi arasında imzalanan 29.2.2002 tarihli sözleşme ile davalı site içinde bulunan arıtma tesisinin ortak kullanımının kararlaştırıldığını, ancak davalı site yönetiminin arıtma tesisinden kendilerini yararlandırmadıklarını ileri sürerek bu husustaki muarazanın giderilmesini istemiştir.
Davalı davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, site yöneticiliğinin tüzel kişiliğinin ve bu nedenle taraf ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davalının husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, iki ayrı site yönetimi arasında imzalanan 29.2.2002 tarihli sözleşme uyarınca, davalı site içinde bulunan arıtma tesisinden davacının yararlandırılmamasına yönelik davalıca çıkarıldığı iddia edilen çekişmenin, giderilmesine ilişkindir. Ülkemizde yaşanan ekonomik sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla, inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda sitenin yönetilmesi gerekmektedir. O nedenle özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durumda hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksama olmamaktadır.”
Sonuç olarak, ülkemiz gerçekleri bakımından bir zorunluluk olarak ortaya çıkan toplu yapılaşmalar nedeni ile yasal düzenlemeler söz konusu olsa da, hukuksal ihtilaflarda yaşanan farklılıkların zaman zaman yasal düzlemde karşılığı olmasa dahi, hukukun genel ilkelerinin referansı ile çözüme kavuşturulması gerekmekle birlikte, toplu yapı yönetimlerinin, yasal koşullara uygun hale getirilmesine de bireylerin azami gayret göstermesi gerekmektedir.
*
*
*
*
*
*
*
*
*
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Toplu Yapılarda "üst Yönetim"" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Avukat Pervin Özbıçakçı'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Toplu Yapılarda "üst Yönetim"
