|
RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPI
Konut, ticaret, tarım gibi hangi ihtiyacı karşılamaya yönelik olursa olsun, belediye ve mücavir sınırları içinde imar planı olan veya olmayan yerlerde yada belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşik alanı ve civarında veya dışında, planlı bir yapılaşma yoksa düzenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yapılaşmadan bahsedilemez. İmar planlarının yapılmış olması ya da imarın mevzuata bağlanması da aykırılıkları önlemeye yetmeyecektir. Bireysel ve toplumsal bir karar ve niyetle sağlıklı ve yaşanılabilir yapılaşma ortamının yaratılabilmesi mümkündür. Ancak, bu duyarlılığın her zaman gösterilmediği hallerde de, mevzuata aykırılığı teşvik ettiğiniz, aykırılığı derhal gidermediğiniz ve aykırılık halinde yaptırım uygulamadığınız, yasanın uygulanması ve denetiminde toplumsal katılım sağlayamadığınız sürece yaşanılır sağlıklı bir çevreyi yaratmak da mümkün olmayacaktır.
Bu kapsamda, idarenin imar programı ve imar planının mevcut ve bu amacı gerçekleştirmeye elverişli olup olmadığından ayrı olarak, İmar Kanunu 32. Madde kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında uygulanacak idari yaptırım incelenecektir.
3194 sayılı İmar Kanunu ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar başlıklı 32. Maddesinde;
“Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.” Denilmiştir.
Düzenlemenin incelemesine geçmeden önce, İmar Kanunu m32 de yer alan yapı, bina ve ruhsat kavramlarına bakmak gerekir.
YAPI : İmar Kanunu 5. Maddede yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Buna göre, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile her tesis yapıdır. Balkon, çatı, duvar gibi binanın inşaat ile yapılan her bir kısmı tek başına yapıdır.
BİNA :İmar Kanunu 5. Maddeye göre bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Yapı ile bina farklı kavramlardır. Her bina bir yapıdır ancak her yapı bir bina değildir.
Dolayısıyla İmar Kanunu 32. Maddeye göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara ilişkin düzenlemeyi, yasada tanımlanan bina kavramıyla sınırlı düşünmemek, binayı da içinde barındıran yapı kapsamında değerlendirmek gerekir. Yasanın ruhsat ve eklerine uygun yapılması şartı, binanın yeraltı inşaatı ile yapılan temelinden itibaren başlayıp, çatısı, duvarları gibi her bir yapıda aranmaktadır. Binadan bağımsız olarak yapılan bahçe duvarı da kendi başına yapı olduğundan, 3194 sayılı yasa hükümlerine tabi olacaktır.
3194 sayılı yasanın 2. Maddesine göre yasanın kapsamı; Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılardır.
RUHSAT : İmar mevzuatı açısından yapı ruhsatı, izne bağlı bir yapının yapılabilmesi için yetkili idarenin izin verdiğine dair, belirli bir ada ve parselde, kimin hangi tür inşaat yapacağına izin verildiğini, gerekli harç ve vergilerin de ödendiğini gösteren belgedir.
O halde yapı ruhsatı için öncelikle imar mevzuatına göre izne tabi bir yapı sözkonusu olmalıdır.
İmar Kanunu 21. Maddeye göre; Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
(26. Maddede kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsatı düzenlemekte olup, bu yapıların imar planlarına aykırı ve ruhsatsız yapılabileceği anlamı içermemektedir. Buradaki düzenleme, kamuya ait 26. Maddede yazılı yapı ve tesisler için yapı ruhsatı için gereken belgeler ve usul bakımından kolaylık sağlanmasına yöneliktir.)
Esasen 26. Maddede yazılı yapılar, yapı ruhsatı alınmasını zorunlu kılan 21. Maddenin istisnası değildir. Zira 26. Madde devamında, burada yazılı yapılar bakımından hangi hal ve şartta ruhsat verileceği belirtilmiştir.
İmar mevzuatına göre, ruhsat gerektirmeyen yapı; Köylerde yapılacak yapılar ve uyulacak esaslar başlıklı 27. Maddede sayılı yapılardır. Maddeye göre; Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
27. maddede belirtilen istisna dışında, İmar Kanunu m21 devamında inşai faaliyet olarak görülmeyen bazı tadilat ve tamiratlar için yapı ruhsatı gerekmediği belirtilmiştir. Zira
kanunun 5. Maddesinde tanımlı yapı kavramı, yukarıda da belirtildiği gibi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile yapılmış olması gerekir. İnşai faaliyet olarak görülmemesi nedeniyle tek başlarına yapı kavramına girmeyen bazı tadilat ve tamirler 21. Maddenin devamında sayılmış ve ruhsat gerektirmediği belirtilmiştir.
Maddeye göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Burada sayılı tamir ve tadilatlar dışında, Belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliğinde belirtilen taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratların da ruhsata tabi olmayacağı belirtilmiştir. Buna göre, yasada sayılanlar arasında yer almasa bile, ilgili Belediyenin hazırladığı imar yönetmeliğinde sayılmış başka tamirat ve tadilatların da taşıyıcı unsuru etkilememek kaydıyla ruhsata tabi olmayacağı açıktır. Örneğin, yasada yazmasa bile ilgili yer İmar Yönetmeliğinde gabarisi değişmemek kaydıyla yapılan kot tadilatlarının ruhsata tabi olmadığı belirlenmiş olabilir. Bu durumda, belediyece hazırlanan İmar planında yer alan istisna uyarınca, bu yolda yapılan tadilat ruhsata tabi olmayacaktır.
İmar Kanunu 21. Maddede sayılı olan ve ilgili Belediye İmar Planında belirtilen istisnalar dışında, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 63. Maddede yazılı hususlar da ruhsata tabi değildir.
Yönetmeliğin 63. Maddesi ne göre;” Basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elemanların tamirleri ruhsata tabi değildir. Bunlardan iskele kurmayı gerektirenler için Belediyeye yazılı müracaat edilmesi zorunludur. Bu kapsamda kalmakla birlikte binanın ısı yalıtımını etkileyen işlemler yapılamaz.” Hükmü mevcuttur.
Yine yönetmeliğin 59. Maddesinde; Ancak, kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan karayolu, demiryolu, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santralı, sulama ve su taşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları (doğal gaz boru hattı ve benzeri), silo, rafineri gibi enerji, sulama, tabi kaynaklar, ulaştırma hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol kulübesi, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar inşaat ruhsatına tabi değildir. Bu tür yapı ve tesislerin inşasına başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu tarafından mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye bildirilmesi gerekir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; Belediyeden alınan imar durumuna göre kat nizamı, cephe hattı inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğu ilgili Belediyesine yazı ile bildirildiği takdirde, 58. maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.
İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, ilgili Belediye İmar Yönetmeliği dışında, Plansız alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde yer alan istisnalar dışında yapılabilecek tüm yapılar ruhsata tabidir. İnşasına yeni başlanan yapılar gibi, ruhsatlı binada ruhsata tabi inşai faaliyet için de yine izin alınması gerekmektedir.
İmar mevzuatına aykırı yapılar; ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık şartlarına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol yeşil alan, otopark gibi 3194 sayılı Kanunun 13. Maddesinde sayılan kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış umumi yerlere tecavüz n, kesin inşaat yasağı olan yerlerde yapılan yapılardır.*1
RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI OLARAK BAŞLANAN YAPILAR
İmar mevzuatına aykırı yapılardan, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılarla ilgili olarak İmar Kanunu m 32 de yer alan düzenlemede; “Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.”
İmar Kanununun 32. Maddesinde yer alan düzenlemede belirtilen yıkım ve mühürleme işlemleri öncelikle ruhsat gerektiren yapı içindir. Dolayısıyla yukarıda gerek kanun gerek tip imar yönetmeliği ve ilgili yer imar yönetmeliği kapsamında ruhsat aranmayacağı belirtilenler hakkında yasanın 32. Maddesine göre işlem yapılamaz.
İmar Planına uygun olarak alınan ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaat tamamlandığı sürece İmar Kanununun 32. Maddesine göre işlem yapılmayacağı muhakkaktır. İnşaat ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlanacağı ve bu inşai faaliyetin de belli bir zaman alacağı de fiili bir gerçektir. İmar planına uygun olarak ruhsat alındıktan sonra inşai faaliyet tamamlanmadan sözkonusu imar planının idarece değiştirilmesi, kaldırılması veya Mahkeme kararı ile iptali gibi durumlarda, kişilerin aldığı ruhsatın hükmü dolayısıyla inşaatın İmar Kanunu 32. Madde kapsamında değerlendirilmesinin nasıl yapılacağı uygulamada ortaya çıkabilecek sorunlardandır.
Planların idarece kaldırılması veya değiştirilmesi durumunda, bu planların yürürlükte oldukları süre içerisinde bu planlara dayalı olarak tesis edilen bireysel işlemler, kişiler bakımından sübjektif nitelikte kazanılmış hak doğuracaktır. İdari işlemlerin geriye yürümeyeceği şeklindeki idare hukuku ilkesi uyarınca kazanılmış haklar korunacaktır. Dolayısıyla böylesi bir durumda, verilen ruhsatın imar planının değiştirildiği, ortadan kaldırıldığı gerekçesiyle verilen ruhsat iptal edilerek, o tarihe kadar tamamlanmış olan örneğin kaba inşaatın yıkımına karar verilemez. Değişiklikten veya kaldırılmadan önceki plana göre verilen ruhsata uygun yapılan inşaat, kişi bakımından kazanılmış haktır. Ruhsata tabi yapı bakımından, imar planına göre inşaat ruhsatı verilip, imar planı, ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaata başlanıldıktan, kaba inşaat bitirildikten sonra imar planında değişiklik yapıldığı takdirde inşaat ruhsatı iptal edilerek, yıkım kararı verilemez.
İmar planının düzenleyici bir işlem olması, planın yapılması, değiştirilme veya kaldırılmasının yasada belirtilen koşullar dahilinde idarenin tek taraflı tasarrufuna tabi olması, kişilerin mevcut imar planında yapılabilecek değişiklikleri önceden bilebilmesinin de mümkün olmaması karşısında, yürürlükte bulunan hukuka uygun bir imar planına göre idarece verilen inşaat ruhsatı nedeniyle, bu plan ve ruhsata uygun inşaat yapması tabii olup aynı zamanda zorunluluktur.
Ancak, yine aynı biçimde gelişen bir olayda, imar planının Mahkeme kararı ile iptal edilmesi halinde, ortada hukuka aykırılığı Mahkeme kararı ile tespit edilmiş bir düzenleyici işleme dayanılarak tesis edilmiş bir idari işlem de sözkonusu olabilecektir. Zira bu durumda ruhsatın dayanağı olan imar planının hukuka aykırılığı tespit edilmiş ve tesis edildiği tarih itibariyle bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmış olacaktır. Burada artık verilen ruhsatın dayanağı düzenleyici işlemin hukuka aykırı olduğu tespit edildiğinde, buna dayalı verilen ruhsatın da esasen hukuki dayanağı kalmamış olacaktır. Bu durumda, idarenin hukuka aykırı olarak yaptığı düzenleyici işleme (imar planı) dayalı olarak yine planın iptali nedeniyle hukuki dayanaktan yoksun kalan ruhsata göre yapılmış inşai faaliyet nedeniyle kazanılmış haktan bahsedilecek midir? Bu durumda da aynen idarenin tek taraflı tasarrufuyla plan değişikliğinde olduğu gibi, Mahkeme kararıyla planın iptali halinde de, verilen ruhsata uygun inşaat yapan kişinin kazanılmış hakkı mevcuttur. Zira burada ruhsat alıp ruhsata göre inşaatını devam ettiren kişi, idare mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar hatası, hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam ettiğinden, planın iptal edildiğinden bahisle, inşaatın yıkımına karar verilemez
Mahkemece İmar planının yürürlüğünün durdurulması veya iptali kararı verildiği takdirde, idarece bu kararın gereklerine göre gecikmeksizin uygulanması amacıyla, plana göre yapılmakta olan yapıların mevcut durumunun tespitine yönelik olarak 3194 sayılı Yasanın 32. maddesine göre inşai faaliyete devam edilmesinin tedbir olarak mühürlenmek suretiyle durdurulması gerekmektedir. Mahkemenin iptal kararı vermesi halinde, inşai faaliyeti durdurulan yapıların, yeniden yapılacak olan imar planına uygun olması halinde daha önce verilmiş ruhsata göre devamına karar verilecektir. Aksi halde idare, iptal edilen plana göre verdiği ruhsatı iptal edecektir.
İdare, uygulamada, aslında ruhsata tabi olmayan birtakım faaliyetler nedeniyle İmar Kanunu 32. Maddeye göre işlem yapabilmektedir. Bu durumda, idarenin mühürleme ve yıkıma dair tesis ettiği işlemin kanuna açıkça aykırı olacağı ve iptal davasına konu edilebileceği de muhakkaktır.
Ruhsat gerektiren yapı bakımından ise, yasada öngörülen şartlara uyulmaksızın mühürleme ve yıkım kararı verilebildiği, bu durumun da yine iptal davasına konu edilebileceği açıktır.
Bu kapsamda, yasanın 32. Maddesinde öngörülen yıkım müeyyidesi verilebilmesi için izlenmesi gereken emredici prosedürün eksiksiz yerine getirilip getirilmediğine bakmak gerekmektedir.
MEVZUATA AYKIRILIĞIN TESPİTİ:
Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir.
İdare, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığını herhangi bir şekilde öğrenebilir. İdarenin kendi birimlerince kontrol sırasında öğrenmesiyle, ihbarla öğrenmesi arasında bir fark bulunmayıp bir önemi de yoktur.
İdare, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığını öğrendiğinde, o anki inşaat durumunu tespit edecektir. Tespit, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının belirlenmesine yönelik olduğundan, ruhsatsız olarak hangi inşai faaliyetlerde bulunulduğunun, ruhsat varsa ruhsat ve eklerine aykırı olan inşai faaliyetlerin tek tek yazılması gerekir. İdarenin yaptığı tespiti, imar mevzuatına uygunluğun sağlanması amacına yöneliktir. Yapı sahibi bakımından bilgilendirici bir işlemdir. Bu tespit ile yapı sahibine, hangi inşai faaliyetlerinin kanuna aykırı olduğu bilgisi verilmektedir.
O halde idare, bu kapsamda tutulan tespit tutanağını sadece kendisi bakımından İmar Kanunu 32. Ve 42. Maddeye esas olacak hukuka aykırılığın tespiti şeklinde görmemelidir. Burada amaç, ne ruhsat ve eklerine aykırı veya ruhsatsız yapı nedeniyle kişilere para cezası vermek ne de, bu yapının yıkılmasını sağlamaktır. Bu işlemdeki temel amaç, kişinin, hukuka aykırı faaliyetini sonlandırmak gerekirse menetmek böylece imar mevzuatına uygun yapı yapılmasını sağlamaktır.
İdarenin hem kendisi hem de yapı sahibi bakımından bilgilendirici işlem olan tutanağın düzenlenmesinde, mevzuata aykırı faaliyetlerin nitelik ve ölçüleri net biçimde belirtilmeli, ne gibi bir imara aykırılık bulunduğu ortaya konulmalıdır.
Yasada, bu tespitin Belediye veya Valilikçe yapılacağı belirtilmiştir. Uygulamada bu konuda aksi durumla pek karşılaşılmamakla beraber, sözkonusu tespiti yapacak kişinin, bu tespiti yapabilecek donanıma sahip fen adamı olması gerektiği açıktır.
Tespit ayrıntılı olmalı, nitelik ve ölçüleri belirli, açık net, anlaşılır şekilde hangi faaliyetin ne gibi bir aykırılık oluşturduğunun saptanarak tutanağa geçirilmesi gerekir.
Örneğin, idarece yapılan tespitte sadece “kapalı alan oluşturulduğu” şeklindeki ifade bu belirginlikten uzaktır. Sözkonusu kapalı alanın ebadı, niteliği, hangi bakımdan imara aykırı
olduğunun tutanakta belirtilmesi gerekir. Aksi halde, idarenin düzenlediği tespit tutanağı ve varsa bu tespit esas alınarak verilen mühürleme ve yıkım kararının iptali dava edilebilir.
İnşaatın o anki durumunun tespit edilmesi, inşaatın mühürlenerek durdurulması sonrasında faaliyet devam edilmesi halinde mühür bozma suçu oluşacağından ayrıca önemlidir.
YAPININ MÜHÜRLENEREK İNŞAATIN DURDURULMASI:
İdare, ruhsat gerektiren bir yapının ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığını, ayrıntılı, nitelik ve ölçüleri belirli, açık, net, anlaşılır şekilde, hangi faaliyetin ne gibi bir aykırılık oluşturduğunu tespit ettiği takdirde, yasaya göre yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Mühürleme işlemi Belediye veya Valilikçe yapılır. Kaymakamlığın mühürleme yetkisi yoktur. Belediyelerde, yapı hangi belediyenin yetki ve sorumluluğunda ise o belediye tarafından mühürleme yapılabilir. Bu sebeple, ilçe belediyesinin yetki ve denetiminde olan bir yapı hakkında büyükşehir belediyesinin mühürleme işlemi yapabilmesi mümkün değildir. Yada sit alanında, Koruma kurulunun mühürleme yapma yetkisi yoktur.
İdare, mühürleme işlemini ancak ruhsat gerektiren yapı hakkında yapabilir. Mühürlemeye konu yapının ruhsat gerektirip gerektirmediği İmar Kanunu, Tip İmar Yönetmeliği ve ilgili Belediye imar yönetmeliği hükümlerine göre belirlenecektir. Yapının, sayılı istisnalardan olmadığı sabit ise, ruhsat gerektirdiği, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılamayacağı yasa gereğidir.
Ruhsatlı bir binada, ruhsat ve eklerine aykırılık durumu binanın bağımsız bölümüyle ilgili ise, sadece o bölüme ilişkin kısım mühürlenir. Böylesi bir durumda, binanın tamamının mühürlenmesine karar verilemez.
İzinsiz inşai faaliyetin mühürlenerek durdurulduğu yapı tatil zaptında açıkça yazılır. Aynen yıkım kararında olduğu gibi, yapının mühürlenerek durdurulması da bir imar yaptırımıdır. Yapı tatil tutanağı, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir. Yapının, bu tarihten itibaren devamını durduran ve ancak gerekli izin alındıktan sonra mührün kaldırılarak inşai faaliyetin devamına olanak veren zorlayıcı nitelikte işlemdir. Yapı tatil zaptı ile, yapı mühürlenip durdurularak, yapıdaki aykırı inşai faaliyetin devam etmemesi ve yapı sahibinin aykırılıkları gidermesi dolayısıyla yapının imar mevzuatına uygun hale getirilmesini sağlamak amaçlanmaktadır.
Bu nedenle, mevzuata hangi bakımdan aykırılık teşkil ettiği açık net ve ayrıntılı biçimde tespit edilip açıklanan durum, yapı tatil zaptı ile yapı sahibine bildirilir. “Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.” Şeklindeki yasal hüküm, yapı sahibine bildirimi bizzat ilgilisine tebliğ şartına bağlamamıştır. Dolayısıyla, yapı tatil zaptının yapıya asılması ve muhtara bırakılması tebligat şartı için gerekli ve yeterli olup, yapı sahibinin tutanağı imzalaması veya tutanağın bizzat yapı sahibine tebliği zorunlu değildir. Yapı sahibinin, bu işleme karşı dava açma süresi, yapı tatil zaptının muhtara bırakılması ile başlar.
Mühürleme tutanağında, mevzuata aykırılığı tespit eden görevli fen adamının imzasının bulunması gerektiği de açıktır.
Yapı tatil zaptında bulunması gereken en önemli unsur, imar mevzuatına aykırılığın ne olduğudur. Yukarıda açıklandığı üzere, yapıdaki aykırılığın ne olduğunu net ve kesin biçimde ortaya koymayan tespite dayanılarak yapı mühürlenip durdurulamaz. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu durum, mühürleme ve yapı tatil zaptı düzenlenmesiyle amaçlanan ilgilinin, yapıyı mevzuata uygun hale getirmesine yönelik zorlayıcı bildirim olmasına aykırıdır. Şartları oluştuğunda idarece verilebilecek yıkım ve para cezasının da esaslı ve tek dayanağı olan yapı tatil zaptında, aykırılığın açıkça belirtilmemesi, verilebilecek bu cezaların da hukuki dayanaktan yoksun olmasına neden olacaktır.
Tutanakta bulunması gereken diğer esaslı bir unsur da, yapı sahibine süre verilmesidir. Burada, ruhsata bağlanma imkânı bulunmayan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı hakkında, yasada öngörülen sürenin verilmesine gerek olmadığını da belirtmek gerekir. Zira yasanın öngördüğü süre, ruhsata bağlanabilen aykırılıklar içindir.
Bir yapı, imar mevzuatına ve imar planına uygun yapılmış ancak ruhsat alınmamış olabilir. İmar mevzuatına uygun yapının sırf izin alınmadığı gerekçesi ile yıkımı yasanın amacına aykırıdır. Bu nedenle, izne bağlanma imkânı bulunan hallerde yasa koyucu, ilgilisine sözkonusu izni alabilmesi ve yapıyı yasal hale getirebilmesi için süre verilmesini öngörmüştür.
Yapı, hem ruhsatsız hem de imar planı ve imar mevzuatına aykırı olabilir. İdare, yapının mevzuat ve imar planına uygun hale getirilebileceğini tespit ederse, yapı sahibine bu imkânı tanımak zorundadır. Zira, yapı imar mevzuatı ve imar planına uygun hale getirilebildiğinde ruhsata da bağlanma olanağına kavuşacaktır. Yasanın amacı öncelikle imar mevzuatına uygun yapı yapılmasını sağlamaktır.
O halde, yapıda ruhsata bağlanabilen ve fakat ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı faaliyet bulunması halinde, yapı sahibine bir aya kadar süre verildiği belirtilmelidir. Bu sürenin verilmemesi, yasaya açıkça aykırılık olacağından, iptal davasında ileri sürülebilecektir. Yasada belirtilen bir aylık süre, asgari olmayıp azami süredir. Daha kısa sürede aykırılık giderilebilecek biçimdeyse, idare belirlediği süreyi verecektir. Ancak, idarenin verdiği süreden daha uzun zaman alabilecek durumlarda, yeterli sürenin verilmemesi de yasaya aykırı olacağından iptal davasına konu edilebilecektir. Ancak uygulamada, idare genellikle yasada belirtilen bir aylık süreyi tanımaktadır.
Verilen süreden maksat; yapının ruhsata uygun hale getirilmesi veya ruhsat alınması olduğundan, yapı sahibinin bu sürede ruhsat için başvuruda bulunması gerekmektedir.
Yapı sahibi, yapıyı mevzuata uygun hale getirdiği, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
YAPININ YIKIMI:
Ruhsata bağlanma imkanı bulunmayan yapıda verilen sürede aykırılığın giderilmemesi veya ruhsatlı binada ruhsat ve eklerine aykırılığın verilen sürede giderilmemesi halinde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan binanın yıkımına karar verilecektir.
Yıkım kararı verilebilmesi için, yapı tatil zaptında belirtilen aykırılıkların giderilmemiş olması gerekir. Yapı tatil zaptında yazılı olanlar dışında bir aykırılık nedeniyle, önceki zapta dayanılarak yıkım kararı verilemez.
Yine yıkım kararı için, aykırılığın giderilmediğinin de tespit edilmiş olması gerekir. Verilen sürede aykırılığın giderilmediği tespit edilmedikçe yıkım kararı verilemez.
Mühürleme ve durdurma işleminden sonra, yıkım kararı verildiği tarihte de sözkonusu faaliyetlerin halen mevzuata aykırı olması gerekir.Örneğin, mühürleme ve durdurma işleminden sonra imar planında değişiklik yapılmış olsa ve mühürlenen yapı, yeni imar durumuna göre mevzuata uygun hale gelmiş ise, yıkım kararı verilemez. Ya da ruhsatlı ve bu ruhsata göre devam eden inşaatta, imar planının Mahkeme tarafından iptali halinde, yeni yapılan imar planına aykırılık teşkil ettiği gerekçesi ile tamamlanmış yapının yıkımına karar verilemez.
Bunun dışında, mühürleme işlemine karşı dava açılmış olup da, davada yürütmenin durdurulması kararı verildiği halde, bu mühürleme işlemine dayanılarak yıkım kararı verilemez. 2577 sayılı yasanın 28. maddesi uyarınca; yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez. Yürütmenin durdurulması kararı üzerine idare, en geç 30 gün içinde, inşaattaki mührü kaldırmak zorundadır.
Yapının yıkımı hakkında karar alınmadıkça yıkım gerçekleştirilemez. Bu konuda karar verme yetkisi Belediye Encümeni veya İl İdare Kuruluna aittir. Belediye başkanı, belediye meclisi, belediye imar müdürlüğü veya belediye bünyesinde başka bir makamın yıkım kararı verme yetkisi yoktur. Aynı şekilde, vali, kaymakam veya muhtarın da yıkım kararı verme yetkisi yoktur.
Verilen yıkım kararı kesinleşmedikçe yapı yıkılamaz. Yıkım kararı üzerine Mahkemece verilen yürütmenin durdurulması kararı üzerine, yapı yıkılamaz.
Yasada, yıkım kararı verilen yapının Belediye veya Valilikçe yıkılacağı belirtilmiştir. Bu durumda, yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilecektir. Buna göre idare, yıkım için harcanan masraf dışında herhangi bir artırma veya cezalı ödeme emri düzenlemek suretiyle fazlasını isteyemez. İdare, masrafı, yapı sahibi dışında başka birine de yükleyemez. Uygulamada, idarenin, yıkım masrafını İmar Kanunu 42. Maddeyi dayanak göstererek %20 fazlasıyla talep ettiği görülen durumlardandır. Ancak, bu uygulamanın yasal dayanağının bulunmadığı açıktır.
SONUÇ:
Gerek Anayasanın 35. Maddesine gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi hükümlerine göre korunan mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Yıkım kararı, özel mülkiyeti tamamen ortadan kaldırdığı için İdarenin kamusal nedenle sözkonusu kararı verebilmesi İmar Kanunu 32. Madde uyarınca yasayla düzenlenmiştir. Bu nedenle, Anayasal bir
hakkın kısıtlanmasında, yasanın öngördüğü yetki, sebep, şekil ve konu bakımından hiçbir aykırılık bulunmaması gerekir.
Yasa maddesi ile amaçlanan, imar mevzuatına uygun yapılaşmanın sağlanmasıdır.
O halde, idare, yapıda mevzuata aykırılığı somut biçimde tespit etmeli ve ortaya koymalıdır.
Tespit edilen aykırılığın devam ettirilmemesi için, ilgilisine aykırılıkları bildirmelidir.
Mevzuata uygun hale getirilebilecek aykırılıklar için, yapı sahibine uygun süre verilmelidir.
Yıkımın son çare olduğu gözardı edilmemeli ve yapı sahibinin mevzuata uygun hale getirmeme konusunda direnmesi halinde yıkım kararı verilmelidir.
İdare, İmar Kanunu 32. Madde uygulamasında, yasanın öngördüğü şekli koşulların yasanın amacının gerçekleştirilebilmesi için konulmuş geçerlilik koşulu olduğunu gözardı etmemelidir.
Yapı sahibinin, durdurma mühürleme işlemleri ve yıkım kararına karşı yasanın öngördüğü koşullara uyulmaksızın verildiği hallerde İdare Mahkemesinde iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.
Ruhsat gerektirmeyen bir faaliyetin ruhsata tabi olduğundan bahisle İdarece işlem yapılması dava sebebi olacaktır. Örneğin, çatı onarımı ve kiremit aktarılması, pergola yapımı veya bölme duvarı yapıldığından bahisle İdare işlem tesis ettiğinde, bu faaliyetler yasa ve yönetmeliğe göre ruhsata tabi olmadığından iptal davasına konu edilebilecektir.
Aynı şekilde, ilgili İmar planında ruhsat gerektirmediği belirtilen bir faaliyet nedeniyle işlem tesisi de yasaya aykırı olacaktır.
Ruhsata tabi olsun veya olmasın, idarenin, mevzuata aykırılığı somut biçimde ortaya koymadan işlem tesis etmesi halinde de iptal davası açılabilecektir. Örneğin, ruhsatsız inşai faaliyette bulunulduğu, yeni alan yapıldığı veya izinsiz değişiklik yapıldığı şeklinde aykırılığın ne olduğunu somut biçimde açıklamayan bir tespite dayanılarak işlem tesis edildiğinde de iptal davasına konu edilebilecektir.
Yapı tatil zaptının yapı yerine asılarak bir nüshasının muhtara bırakılmaması veya mevzuata uygun hale getirilebilecek aykırılıklar için yapı sahibine süre verilmemesi de işlemin iptali nedenlerinden olacaktır.
Kişilerin imar mevzuatına uymak yükümlülüğünün bulunduğu açıktır. Bu nedenle, sadece yeni yapı aşamasında değil, ruhsatlı olan binada da izne tabi yapı yapılacağı hallerde de ruhsat alınmasının gerektiği unutulmamalıdır. Öte yandan, idare de mevzuata uygun yapılaşmayı sağlayabilmek için yetki ve sorumluluklarını zamanında yerine getirmelidir. Planlı alanlarda dahi çoğu zaman mevzuata aykırı yapı devam ettirilmekte bina bittikten ve hatta kullanılmaya başlandıktan sonra idarece yaptırım uygulanmaktadır. İdarenin zamanında müdahale etmemesinin mevzuata aykırı yapılaşmanın gerekçesi yapılamayacağı, ruhsatsız yapının bir başkası için emsal teşkil edemeyeceği açıktır. Ancak, kamu hukukunu ilgilendiren imar mevzuatı konusunda sorumluluğun bireyler yanında ve hatta onlardan fazla idareye ait olduğu kanaatindeyiz. Selvi DEMİR
Avukat
Avukat
KAYNAKLAR :
İmar Hukuku –Doç. Dr. Halil Kalabalık-Seçkin 2005
Kaçak Yapı- Cafer Ergen- Av. Veli Böke- Seçkin 2006
İmar Kanunu ve Mevzuatı- Celal Karavelioğlu- Karavelioğlu Hukuk Yayınları- 2002
*1- (ERKELLİ) ,KIZIL, “2981 s İmar Affı Kanunu ve Bu Kanuna Dayanılarak Kurulan Yeminli Özel Teknik Büroların Faaliyet Süresi” s73
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Ruhsatsız Veya Ruhsat Ve Eklerine Aykırı Yapı- İmar K M32" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Selvi Demir'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Ruhsatsız Veya Ruhsat Ve Eklerine Aykırı Yapı- İmar K M32
