Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Kiranın Ödenmesinde Temerrüt Ve Mütemerrit Kiracıya Karşı İzlenecek Hukuki Yollar

Yazan : Mehmet Demirezen [Yazarla İletişim]
Avukat

KİRANIN ÖDENMESİNDE TEMERRÜT VE MÜTEMERRİT KİRACIYA KARŞI İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR



İÇİNDEKİLER

sayfa no
İÇİNDEKİLER……………………………………………………………..…1-2
KISALTMALAR…………………………………………………………..……3
KAYNAKÇA……………………………………………………………………4

I-GİRİŞ………………………………………………………………………....5

II-KİRA SÖZLEŞMESİ

A. GENEL OLARAK ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ………………………………………….6

B. ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI………………………………………..…6

1. Kiralayanın kullanılmasını kiracıya bıraktığı kiralanan; ………………………………6
2. Kiracının kiralananı kullanma karşılığı olarak ödediği kira parası……………………6
3. Tarafların karşılıklı anlaşması;……………………………………………………….......7

C. ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ………………………………………………...7

D. ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRALAYANIN BORÇLARI……………………….7

.1. Kiralayanın kiralananı sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim..7 borcu
2. Kiralayanın kiralananı sözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli halde bulundurma borcu……………………………………………………………………..7
3. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu…………………………………………………...7
4. Kiralayanın zapta karşı tekeffül borcu…………………………………………………...7
5. Kiralayanın kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borcu………………………….….8

E. ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ BORÇLARI…………………………....8

1. Kiracının kiralananı özenle ve tahsis gayesine uygun olarak kullanma borcu………..8
2. Kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcu…………………………...8
3. Kiralananın iyi bir durumda muhafazası için özen gösterme ve gereken ihbarları yapma borcu…………………………………………………………………………………..8
4. Kiracının kiralananı geri verme borcu………………………………………………..….8
5. Kiracının kira parasını ödeme borcu……………………………………………………..8

III-KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ VE SONUÇLARI

KİRA PARASININ ÖDENMESİNDE TEMERRÜT……………………………………....9

1.Temerrüt Hakkında Genel Bilgi…………………………………………………………...9
2. Temerrüt İhtarnamesi……………………………………………………………………10
3. İhtarlı Ödeme Emri………………………………………………………………………11

VI. KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ ÖDEME İDDİALARI

V-MÜTEMERRİD KİRACIYA KARŞI İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR

A. BORÇLAR KANUNUNA İLİŞKİN HUKUKİ YOLLAR

1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası …………………………………………………...12
1.a.Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme……………………....13
1.b.Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davalarında Yetkili Mahkeme………………………..13
1.c. Tahliye Davasında Dava Açma Hakkı………………………………………………...13
1.d. Tahliye Davası Kimler Aleyhine Açılabilir…………………………………………...14
2. Temerrüd Nedeniyle Kira Alacağının Tahsili ( Kira Alacağı ) Davası…………….…14

B. 6570 SAYILI KANUNA TABİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA
PARASININ ÖDENMEMESİ ÜZERİNE İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR

2.1. 6570 Sayılı Yasa’ya Tabi Kira Sözleşmelerinde Kira Parasının Ödenmemesinin Hükmü…………………………………………………………………………………....14-15

C. İCRA İFLAS HUKUNA İLİŞKİN İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR

1. Genel Açıklama………………………………………………………………………...…16
2. İcra Takibi Yapılarak, Kira Alacağının Tahsili Ve Kiracının Tahliyesi………….16-17
3. Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi Ve Sonuçları…………………………………...…..18
4. Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi Ve Sonuçları……………………………………...……19

VI- ÖRNEK DİLEKÇELER

1. Örnek Temerrüt İhtarnamesi…………………………………………………………...20
2. Örnek dava dilekçesi…………………………………………………………………......21
3. Örnek Ödeme Emri…………………………………………………………………..…..22


KISALTMALAR



ABD : Ankara Barosu Dergisi
AD : Adalet Dergisi
a.g.e. : adı geçen eser
AY : Anayasa
bkz. : bakınız
b. : bend
BK : Borçlar Kanunu
c. : cilt
çev. : çeviren
E. : esas
f. : fıkra
GKHK : Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun
HD. : Hukuk Dairesi
HGK. : Hukuk Genel Kurulu
HUMK : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu
İBD : İstanbul Barosu Dergisi
İBK. : İçtihadı Birleştirme Kararı
İİK : İcra İflas Kanunu
K. : Kanun
KMK : Kat Mülkiyeti Kanunu
karş. : karşılaştırınız.
m. : madde
MK : Medeni Kanun
n. : numara, not
RG. : Resmi Gazete
s : sayfa
sy. : sayı
TMK : Türk Medeni Kanunu ( yeni )
TTK : Türk Ticaret Kanunu
TKHK : Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
t. : tarih, tarihli
Teb. K. : Tebligat Kanunu
vd. : ve devamı
Yarg. : Yargıtay
YD. : Yargıtay Dergisi
YKD. : Yargıtay Kararları Dergisi


KAYNAKÇA

Erdoğan, C., Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1998

http://www.hukukrehberi.net/karisik/kirahukuku.asp Av.A.Şükrü İpek Trabzon Barosu Avukatlarından
http://sonmezhukuk.8m.com/tahliye.htm 2002 S.Sönmez

Kuru, B., Arslan, R., Yılmaz, E., İcra ve İflas Hukuku, Ankara, 1989

Kuru, Baki, Hukuk Muhakemeleri Usulü El Kitabı, İstanbul, 1995

Tunaboylu Müslim ,Kira hukuku ,1. Basım ,Ankara, Aralık 1999

Uyar, Talih., İcra Hukukunda Tahliye, Manisa, 1987

Yalçın, Ayhan, Ansiklopedik Hukuk Rehberi, İstanbul, 1985

Yalçın, Ayhan, Kiralayan-Kiracı İlişkileri, Geçit Kitabevi, İstanbul, 1999

Yavuz, Nihat., Türk Kira Hukuku, Yetkin Hukuk Yayınları, Ankara, 2003

Yavuz, C., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul, 2000

Yargıtay Kararları Dergisi
6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987
6. HUKUK DAİRESİ E. 1988/6494 K. 1988/11950 T. 9.9.1988
6. HUKUK DAİRESİ E. 1993/11824 K. 1993/12071 T. 17.11.1993
HUKUK GENEL KURULU E. 1987/12-305 K. 1987/565 T. 26.6.1987
6. HUKUK DAİRESİ E. 1998/2377 K. 1998/2369 T. 17.3.1998

I-GİRİŞ

Kiranın Ödenmesinde temerrüt ve mütemerrid kiracıya karşı izlenecek hukuki yollar da, sistematik olarak öncelikle kira sözleşmesinin tanımı daha sonra kira sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmuştur.
İnceleme konusu temerrüt kavramına ilişkin olduğu için temerrüt kavramı hakkında özellikle
kira hukuku uygulamasında ki temerrüt kavramı üzerinde açıklama yapılmıştır.
Konu, kiranın ödenmesinde temerrüt olduğu için kira parasını ödemekle yükümlü olan kiracı(borçlu) temerrüdü üzerinde detaylı olarak durulmuş. Kiralayanın (alacaklı) temerrüdüne ilişkin durumlar genel hatlarıyla ifade edilmiş bu durum hakkında detaylı bir açıklama yapılmamıştır.
Kira hukukunda temerrüt kavramı ile ihtarname veya ihtaratlı ödeme emri kavramları birbirinden ayrılmayacak derecede ilişki olduğundan ihtarname konusu ile ilgili detaylı açıklamalar yapılmış ve bu konu ile ilgili mümkün olduğunca çok Yargıtay kararı tez incelemesine konu edilmiştir.
Kira sözleşmesinde kiracı tarafın temerrüde düştüğü hallerde kiracıya karşı izlenebilecek hukuki yollar da üç farklı kanun çerçevesinde; Borçlar kanunu, 6570 sayılı kanun ve İcra İflas Kanunu, inceleme yapılarak açıklanmıştır.
Tezin en son bölümünde ise konu ile ilgili uygulamada sıkça görülen anlaşmazlıklar ve uygulamada sıklıkla yapılan hatalar ile ilgili Yargıtay kararları ve İçtihadı Birleştirme Kararlarına yer verilmiştir.

II- KİRA SÖZLEŞMESİ

A- GENEL OLARAK ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ:

Kira sözleşmesi kullanma ve yararlandırma hakkı veren bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde bir konunun sadece bir süre için başkasına terki söz konusudur ve kira sözleşmesinde konunun ait olduğu malvarlığında bir değişme olmaz. Kullanma ve yararlandırma hakkı veren sözleşmelerden en önemlisi ve uygulama alanı en geniş olanı Adi Kira Sözleşmesidir. Adi Kira Sözleşmesi Borçlar Kanunun Mad. 248–269 arasında düzenlemiş bulunmaktadır. Ayrıca
6570 sayılı Gayrimenkul kiraları hakkında ki kanun da adi kira sözleşmesini düzenleyen bir kanundur.
BK. 248 Hükmü adi kira sözleşmesini şu şekilde tanımlamaktadır. : “ Adi kira, bir akiddir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terketmeyi iltizam eder.”
Kira sözleşmesinin meydana gelebilmesi için öncelikle sözleşmenin niteliğine uygun icap ve kabulün bulunması gerekir. Ancak B.K. mad. 19–20 maddelerindeki prensiplere uymak ve hata, hile ikrah gibi iradeyi sakatlayacak unsurlardan uzak olması lazım gelir. En genel olarak ifade etmek gerekirse “Kiralayanın kiralanan malı kiracıya kullanması için bırakması ve buna karşılık kiracının da kiralayana kira parası ödemesi taahhütleri, adi kira sözleşmesinin niteliğindendir”
Adi kira sözleşmesi ayni bir sözleşme olmayıp rızai bir sözleşme niteliğindedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterlidir. Kiralanan malın kiracıya verilmesi sözleşmenin kurulması için şart değildir. Yukarıda izah edilmeye çalışıldığı gibi kira sözleşmesi hukuki nitelik olarak her iki tarafa da borç yükleyen karşılıklı sözleşmelerdendir. Buradan anlaşılması gereken husus adi kira sözleşmesinin diğer kullanma ve yararlandırma hakkı veren sözleşmelerden farklı olarak ivazlı kullanma hakkı veren bir sözleşme olduğudur. Çünkü kiracı, kiralananın kullanılması karşılığında kira parası ödeme borcu altına girmektedir. Kiracı adi kira sözleşmesiyle şahsi nitelikte bir hak(alacak) sahibi olmaktadır. Kira sözleşmesi ile kiracı kiralanan şey üzerinde ayni bir hak elde edemez. Ancak bu şahsi hakkın gayrimenkuller üzerinde; tapu siciline şerh edilmesi yoluyla kuvvetlendirilmesi mümkündür.
Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak uygulamada yazılı olarak Kira Kontratosu düzenlemek şeklinde kira sözleşmesinin yapıldığı görülmektedir.

B- ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI:

1- Kiralayanın kullanılmasını kiracıya bıraktığı kiralanan;
Kira sözleşmesinin var olabilmesi için ortada kira konusu bir malın olması gerekir. Bu şekilde adi kira sözleşmesinin konusunu teşkil eden şeyler, genellikle maddi eşyadır. Kiralananın taşınır, ya da taşınmaz eşya olması mümkündür.
2- Kiracının kiralananı kullanma karşılığı olarak ödediği kira parası;
Borçlar Kanunun çizdiği sınırlar içerisinde mad.19–20 kalmak şartı ile taraflar kira parasının miktarını tespit hususunda tamamen serbesttirler. Hatta kira parasının belirlenebilir olması dahi yeterlidir. 1
3- Tarafların karşılıklı anlaşması;
Tarafların kira sözleşmesi yapma hususundaki anlaşmaları, tarafların ehliyeti, sözleşmenin kurulması, temsil ve şekil gibi hususlar genel hükümlere tabidir.




C-ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ:

Kira sözleşmesinde sözleşme süresi belirtilebilir. Ancak sürenin belirtilmemiş olması, sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Böyle bir durumda belirsiz süreli bir kira sözleşmesi söz konusu olur. Belirli süreli bir kira sözleşmesinin sonradan belirsiz süreli bir kira sözleşmesine dönüşmesi de mümkündür. BK. Mad. 263 ‘e göre kira sözleşmesinin tarafları sözleşmenin süresinin bitiminden sonra dahi kiralayanın malumatı ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam edildiğinde yahut sözleşmenin feshedildiğine dair her iki taratanda bir ihbar yapılmadığında hilafına bir mukavele yoksa sözleşme gayri muayyen bir süre için yenilenmiş sayılır. 6570 sayılı kanun çerçevesinde de “kiracı kira müddetinin bitmesinden en geç 15 gün önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Her iki kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin zımnen yenilenmesi söz konusu olmaktadır.(2)
6570 sayılı kanuna tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin belirtilmemesi durumunda yapılan sözleşmenin 1 yıl için tarafları bağladığı kabul edilebilir. Ancak Yargıtay’ın yeni tarihli içtihadına göre 6570 sayılı kanuna tabi kira sözleşmelerinin belirsiz süreli olarak yapılması mümkündür.

D-ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRALAYANIN BORÇLARI:

1-Kiralayanın kiralananı sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim borcu;
BK. Mad.249 1.fıkrasında “kiralayan kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek. ile mükelleftir.” Kiralayan kiralananı, kiracının kullanmasına amade tutarak örneğin binalarda kiracının taşınmasına imkân verecek bir halde bulundurarak teslim borcu yerine getirilebilir.
2-Kiralayanın kiralananı sözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli halde bulundurma borcu; Bu yükümlülük sadece kiralananın maddi nitelikleriyle ilgili bir husus değildir. Kiralayanın kiracıyı rahatsız etmemesi, bayan kiracılara sarkıntılık yapılmaması, özellikle işyeri olarak kiralanan mecburlarda, kiracının ticari itibarı ve ticaret hayatı ile ilgili olarak kiracıyı zor durumda bırakmamak gibi konular kiralayanın bu yükümlülüğü kapsamına alınabilir.
3-Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu;
yukarıda 1ve 2 de açıklanan borçların kiralayan tarafından yerine getirilmemesi halinde kiralayanın ayıba karşı tekeffülünden söz edilebilir. BK. mad. 249 2.fıkra ve mad.250 kiralayanın yukarıdaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kiracının akdi feshedebileceği veya kira ücretinden münasip bir indirim talep edileceği ifade edilmektedir.
4-Kiralayanın Zapta Karşı Tekeffül Borcu;
BK. Mad. 253- 255 Kiralayanın zapta karşı tekeffül borcunu düzenlemiş bulunmaktadır. Kiralayanın kiralananı bütün sözleşme süresince kiracının kullanmasına elverişli halde bulundurma borcu, diğer bir yönü ile kiracının kiralanandan ihtilafsız, nizasız bir surette yararlanmasını temin yükümlülüğünü gerektirir.
5- kiralayanın kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borcu;
BK. Mad. 258 1. fıkrasına göre kiralananın mükellefiyeti ve vergileri kiralayana aittir. Yine kiralananla ilgili büyük (önemli) tamiratların yükümlülüğü de kiralayana aittir.




E-ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ BORÇLARI:

1- Kiracının Kiralananı özenle ve tahsis gayesine uygun olarak kullanma borcu;
BK. Mad.256 1. fıkrası “kiracı kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ile mükelleftir” Yargıtay’ın örnek kararlarında kiracının muslukları zarar verecek şekilde açması ve suların taşmasına sebep olması, kiralananda kusuruyla yangın çıkarması, kiralananın tavanına kadar hurda demir ile doldurması özenle kullanma borcuna aykırılık olarak değerlendirilmiştir. İşyeri olarak kiralanan bir yerin konut olarak kullanılması da tahsis gayesine aykırılık meydana getirir.
2- Kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcu;
BK. Mad. 256 1. fıkrasına göre “kiracı. apartman kiralamasında bina dâhilinde oturanlara karşı icap eden vazifeleri ifa ile mükelleftir.” Bu borç ile ilgili olarak yazılı olmayan ahlak ve nezafet kuralları ile MK. deki iyi niyet hükümleri gözüne alınmalıdır.
3- Kiralananın iyi bir durumda muhafazası için özen gösterme ve gereken ihbarları yapma borcu;
BK. Mad.256 1. fıkrasında kiracının kiralananı özenli bir şekilde kullanma borcundan söz edilmektedir.
4- Kiracının Kiralananı geri verme borcu;
Bk. Mad 256 1. fıkrasında belirtildiği gibi “ kiralananı ne halde tesellüm etmiş ise kiranın hitamında o halde ve mahalli âdete tefvikan geri vermekle mükelleftir. Kiracı kiraladığı şeyi ne halde buldu ise mal sahibine o halde ve âdete göre teslim etmeye mecburdur. Kiralanan gayrimenkul içinde bulunan demirbaş eşya ve edevatı dahi sözleşmenin sona ermesinden itibaren tamamen iade etmekle mükelleftir.
5- Kiracının kira parasını ödeme borcu;
BK. Mad. 257’de kira parasını ödeme zamanı düzenlenmiştir. “Kiracı kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.” Kira parası aksine bir düzenleme öngörülmediği müddetçe kiralayanın ikametgâhında ödenir. Sözleşmede kesin ve açık olarak ödeme tarihleri belirtilmemiş, sadece her ay peşin olarak veya üç ayda ya da altı ayda bir peşin olarak ödenecektir denilmekle yetinilmiş ise Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre her ayın(ya da her dönemin başlangıcının) üçüncü günü akşamına kadar ödenebilir.
BK mad. 252’ye göre “kiracı, kendi kusurundan yahut şahsında hadis olan mücbir bir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde kiralayan, kiralananı akid dairesinde kullanmağa hazır bulundurmuş oldukça kiracı, kiranın tamamını vermekle mükellef olur.” Kiracı kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kendisinden kaynaklanan sebeplerle mecuru kullanmadığından veya tam olarak kullanamadığından bahisle kira ücretini ödememezlik veya eksik olarak ödeme yoluna gidemez.(3)

III-KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ VE SONUÇLARI

KİRA PARASININ ÖDENMESİNDE TEMERRÜT:

1- TEMERRÜT HAKKINDA GENEL BİLGİ:
Kiracı, kira bedelini sözleşmede kabul edilen veya mahalli adetle muayyen olan yahut BK mad. 257’de belirtilen zamanda ödemeğe mecburdur. Vadesi geçtiği halde ödemeyip biriken kira bedellerini, altı ay veya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde 30 gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmelerinde ise 6gün süre içerisinde kendisine ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Kiralayanın da bu sebeple tahliye davası açma hakkı doğmuş bulunur. Bu sürenin başlangıcı ihtarnamenin kiracıya tebliğini takip eden gündür.(4)
BK mad.260 2. fıkrası bu sürenin ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlayacağına ilişkindir. Ancak Yargıtay’ın 22.06.1966 tarih ve 8/8 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre bu süre ihtarnamenin muhataba tebliğinin ertesi gününden itibaren başlar.
Kira sözleşmelerinde genellikle kira süresi senelik olarak kabul edilmekte ve kira bedelinin de her ay veya senelik peşinen ödeneceği şartı konmaktadır. Peşinen ödeme şartı yukarıda izah edildiği gibi ve Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın (veya dönemin) üçüncü akşamına kadar ödenmesi gerekir. Sözleşmenin başlangıcı ay içinde bir gün ise ödemeler o tarihe üç gün ilave edilerek yapılabilir. Örneğin sözleşmenin başlangıcı 7.7.2005 ise en geç ayın 10’u akşamına kadar yapılmalıdır. Ancak sözleşmede açık olarak ...... tarihinde ödenecek diye bir kayıt varsa, o tarihte ödemenin yapılması gerekir. Kira sözleşmesinde ödemelerin senelik peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış fakat örneğin uzun süreden beri aydan aya ödeme yapılıyorsa ve kiralayanda uzun süre bu ödeme şeklini kabul etmiş ise taraflar arasında bu yönde bir teamül oluşmuş kabul edilir. Ve temerrütte bu ödeme şekli esas alınır. Kira bedelinin her yıl belli bir oranda artırılacağına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Temerrüdün tanımında da bahsedildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının temerrüt’e düşürülmesi için kiralayan tarafından kiracıya bir ihtarname keşide edilmelidir.






2-TEMERRÜT İHTARNAMESİ:

Kiralayan tarafından kiracıya gönderilecek temerrüt ihtarnamesinde :

- Talep edilen kira parasının, kira sözleşmesi altı ay veya daha fazla süreli ise otuz gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmeleri için ise altı gün içerisinde şahsına veya belli ettiği bir kimseye ödenmesinin yazılması,
- Bu müddet içinde “ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağı” hususunun ihtar edilmesi şarttır. (5)

Bu koşulları kapsamayan ihtarname geçerli sayılmaz ve bu ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davasının da reddi gerekir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
Gönderilen ihtarnamede istenilen kira ücretinin hangi seneye ve hangi aylara ait olduğunun belirtilmesi şarttır. ‘’Temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurabilmesi için, ihtarda istenen kiraların açıkça belirtilmesi,…..zorunludur’’(6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
6570 sayılı kanunun 7. maddesinin e bendine göre, iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davalarında veya diğer sebeplerle açılacak tahliye davalarında, gönderilecek ihtarnamelere ilişkin şekil şartı yoktur. Her türlü ihbar ispat etmek şartı ile geçerlidir.
Ancak kiracının temerrüdü sebebiyle BK mad. 260’a göre açılacak davalarda, gönderilecek ihtarnamedeyse, yukarıdaki şekil şartlarına uymak gerekir. İhtarnamede 30 gün veya 6 gün sürelerden daha az süreler verilmişse veya kira bedeli ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılacağı ihtar edilmemişse gönderilen ihtarname geçerli sayılmaz.

Uygulamada zaman zaman çekilen ihtarnamelerde kiranın ödenmemesi halinde kanuni yollara başvurulacağı ihtar edilmektedir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre bu ihtarname geçerli değildir. Zira kanuni yollardan ne kastedildiği açıkça belirtilmelidir. Kira alacağının tahsili için açılacak bir dava da kanuni bir yol olacaktır ama BK. Mad. 260 anlamında ihtar edilmesi gereken açık açık sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağıdır. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
İhtarnamede belirtilen 30 ve 6 günlük süreler geçtikten sonra kiracı tarafından kiralayana yapılan ödemeler kiracıyı temerrütten kurtarmaz.
İhtarnamede 30 gün yerine 1 ay ibaresi yer alması ihtarnameyi geçersiz kılar. Zira her ay 30 gün çekmez ve şubat ayında keşide edilen ihtarnamelerde ödeme süresi 1 ay olarak belirtilirse şubat ayı 28-29 gün olduğundan bu ihtarname geçersizdir.
Kira sözleşmesinde kiralayan birden fazla kişiyse ihtarnameyi hepsinin göndermesi şarttır. Kiralayanın ölümü durumunda hakları iştirak halinde mirasçılarına geçeceğinden bütün mirasçılarının ihtarnameyi göndermeleri lazımdır. İhtarnameyi kiralayanın vekili de gönderebilir.
Kira sözleşmesinde kiralayan tarafın malın maliki olma zorunluluğu yoktur. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik evvela kiracıya bir ihtarname göndererek kiralananın maliki olduğunu kiracıya bildirmeli bundan sonra kira ücretlerini kendisine ödemesi gerektiğini kiracıya ihtarname ile bildirmelidir. Bu ihtarname üzerine kiracı kira ücretini malik’e ödemez ise malik temerrüt ihtarnamesini kiracıya gönderir ve belirtilen süre geçtikten sonra kiracı halen kira ücretini malike ödemez ise kiracı temerrüte düşmüş sayılır.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı kiralayanındır. Ancak kiralayan olmayan malik yukarıdaki paragrafta bahsedilen prosedürü izleyerek kiracıyı temerrüte düşürdükten sonra tahliye davası açabilir.
Kiracı sayısı birden fazla ise bunların hepsine birden ihtarname göndermek gerekir.
Temerrüt ihtarnamesinin noter aracılığı ile yapılması şart değildir. Taahhütlü mektupla veya telgrafla da yapılması mümkündür. Ancak ispat zorluğu çekilmemesi için uygulamada en fazla noter aracılığı ile ihtarname gönderilmektedir.

3- İHTARLI ÖDEME EMRİ:

Genellikle temerrüt ihtarnamesi noter aracılığı ile gönderilmektedir. Ancak kiralayan ve/veya vekili icra müdürlüğüne müracaat ile otuz veya altı günlük ihtarlı ödeme emri de gönderebilir. İcra müdürlüğünce gönderilen ödeme emrinde temerrüt ihtarnamesinde bulunan hususların da bulunması şarttır. Ancak icra müdürlüğüne başvurulurken takip talepnamesinde BK mad. 260 ve İcra İflas Kanunu mad. 269’a uygun ihtarlı ödeme emrinin tebliği istenir. Aksi halde çıkarılacak ödeme emri temerrüt için geçerli olmaz.
Noterden temerrüt ihtarnamesi gönderildiğinde kiralayan daha sonradan icra takibine giremez. İhtarlı ödeme emri ile temerrüt ihtarnamesi arasındaki hukuki fark bundan ibarettir. 6
Ancak ihtarlı ödeme emri göndermek suretiyle kiracının temerrüte düşürülmesi faraziyesinde ihtarnameyi gönderen kiralayan kiracının tahliyesi için dava açmak hakkına sahip olduğu gibi yapılan icra takibinin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi halinde birikmiş kira alacaklarını da cebri icra yolu ile tahsil edebilme fırsatını da yakalamış olur.
Ödeme emri üzerine üzerine kiracı istenen kira parasını ödemeyip itiraz ederse kiralayan,
- isterse icra mahkemesine giderek itirazın kaldırılmasını isteyebilecek,
- isterse umumi hükümler dairesinde tahliye davası açabilecektir. Bu iki hakkın beraber kullanılması da mümkündür.
Ödeme emrinin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi durumunda ise İcra Mahkemesinde akdin feshi ve mecurun tahliyesi için dava açılabilecektir.





IV-KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ ÖDEME İDDİALARI

Kiracı , kiralayan tarafından istenilen kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmek zorundadır. HUMK mad. 288 de 14.07.2004 tarihli değişiklik ile ödendiği iddia olunan kira borcu 400.000.000 –TL (400,00 – YTL ) dan fazla ise bu hususu yazılı belge ile ispat etmek zorundadır. Tanıkla ispat mümkün değildir.
Ancak temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emrinde istenilen kira bedeli hususunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa öncelikle bu uyuşmazlığın taraflar arasında halledilmesi bu mümkün olmaz ise mahkemece bu hususun bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Kiracının temerrütte düşüp düşmediği bu meselenin halledilmesinden sonra ortaya çıkacaktır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan problemlerden biriside Su,Elektrik, aydınlatma-temizleme bedelinin ödenmemesinin ,kiracıyı temerrüde düşürüp düşürmeyeceği konusudur. Yargıtay 04.03.1968 tarihli 14 E. 7 K.nolu içtihatı birleştirme kararına göre yukarıdaki borçların ödenmemesi kiracıyı temerrüte düşürmez. Ancak bunlar adi alacak niteliğinde olup ayrıca talep ve dava edilebilirler.
Kiracı kira parasını posta yolu ile gönderiyorsa veya mahkemece gösterilen bir tevdi mahalli var ise bu mahallere ödeme yapılması için yapılan masraflara kiracı katlanmak zorundadır. Kiralayandan bu masrafları talep edemez.
Kiralayan temerrüt ihtarnamesinde veya ihtarlı ödeme emrinde kiracıdan fazla kira bedeli talep ederse , kiracı kiralayan fazla kira bedeli talep ediyor diye kira bedelini ödememe yoluna gidemez. Kiracı , süresi içerisinde asıl kira borcunu ödemez ise temerrütte düşer. (Yarg. 6. H.D. 27.04.1992 tarihli 5207 E. 5726 K. Sayılı kararı) (7)

Kiracı, kiralayan henüz bir temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emri göndermezden evvel kira ücretini kiralayana ödemek ister ancak kiralayan ücretini almak istemez veya Posta havalesi yolu ile gönderilen kira bedelini kabul etmez ve kiracıya geri gönderir ise ve daha sonrada BK mad.260 gereğince temerrüt ihtarnamesi gönderir veya ihtaratlı ödeme emri gönderir ise bu durumda, kiracı kiralayana kira bedelini ödemek istediğini ancak kiralayanın kira ücretini almak istemediğini bahane ederek kira bedelini ödememezlik edemez. Bu durumda kiracının yapması gereken gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira bedelini kiralayana veya onun belirttiği bir üçüncü şahsa ödeme yapmaktır. Veya bu yolu tercih etmek istemeyen kiracı Sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurabilir ve Tevdi Mahalli Tayin davası açabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kiracın talebini haklı gördüğü takdirde BK. Mad. 91’e göre belirli bir bankayı tevdi yeri olarak tayin edecektir. Kiracı kira bedelini tayin edilen bankanın ilgili hesap numarasına kira bedelini yatırabilecektir. Bu durumda kiracının temerrütünden söz edilemez.
Kiralayan kira bedelinin ödenmesi için kiracıya temerrüt ihtarnamesi (ihtaratlı ödeme emri) gönderir ve bunun üzerine kiracı süresi içerisinde kira bedelini ikametgahında kiralayana ödemek ister veya posta havalesi yolu ile ödeme yapar fakat kiralayan bu ödemeyi kabul etmez ise bu durumda kiracının temerrütünden bahsedilemez. Tam tersi bu durumda BK.mad. 90 gereğince kiralayan temerrüte düşmüş durumdadır. Bu durumla ilgili halen yürürlükte olan 11.03.1959 tarihli 23/20 sayılı İçtihatı Birleştirme kararı , kiralayanın ihtarname keşide edildikten sonra ödeme yapmak isteyen kiracının ödemesini almaktan haklı bir sebep olmaksızın kaçınması durumunda kiracının temerrütünden söz edilemeyeceği belirtilmiştir.





V-MÜTEMERRİT KİRACIYA KARŞI İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR

A-BORÇLAR KANUNUNA İLİŞKİN HUKUKİ YOLLAR:

1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ön koşul yukarıda izah edildiği gibi kiracıya temerrüt ihtarnamesinin gönderilmesi gereklidir. Temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için BK. Mad. 260 uyarınca gönderilecek ihtarnamenin tebliğini izleyen 30(otuz) gün geçmesi gereklidir. 30 günlük süre henüz dolmadan açılan tahliye davaları süre yönünden reddedilir.. Bu hüküm BK tabi taşınmazlarda olduğu gibi 6570 sayılı yasanın kapsamına giren taşınmazlar içinde uygulanır. Ancak 30 günlük süre geçmeden açılan tahliye davasının süre yönünden reddedilmesi ihtimalinde ihtarname tebliğinden itibaren hesaplanan 30 günlük sürenin geçmesinden sonra süre yönünden reddedilen dava tekrar açılan yeni tahliye davası için kesin hüküm teşkil etmez.(6. HUKUK DAİRESİ E. 1988/6494 K. 1988/11950 T. 9.9.1988)


a) Temerrüt nedeniyle Tahliye davalarında Görevli Mahkeme:

Hukuk Usulü Muhakemesi Kanunu’nun 8. maddesine göre “ ...... kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye akdin feshi yahut tespit davaları bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davalar , Sulh Mahkemelerinde görülür.”

b) Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında Yetkili Mahkeme:

Tahliye davaları taşınmaz malın ayni ile ilgili olmadığından ya davalının ikametgahı mahkemesinde veya sözleşmenin icra mahalli mahkemesinde görülür. Genellikle sözleşmenin icra mahalli mecurun bulunduğu yer olduğundan ve davalının ikametgahı da orası olduğundan bu davalara genellikle mecurun bulunduğu yer mahkemesinde bakılır. Bu tür davalarda mahkemelerin yetkisi kamu düzeninden sayılmadığı için , taraflar kira sözleşmesinde yetkili mahkemeyi serbestçe tayin edebilirler. Ancak bilindiği üzere taraflar arasında akdedilen yetki şartı genel yetkili mahkemelerin yetkisini ortadan kaldırmaz. Kiralayan davasını dilerse yetkili kılınan mahkemede dilerse de davalının bulunduğu yer mahkemesinde açabilir.
c) Tahliye davasında dava açma hakkı:

Dava hakkı kiralayanındır. Kiralayan durumunda olmayan malik veya taşınmazı sonradan satın alan kişi , önceden kiracıya ihtarname göndererek malik olduğunu belirtmeli ve ayrıca aynı ihtarname ile kira bedellerinin kendisine ödenmesinin talep etmeli , ödeme yapılmadığı takdirde temerrüt ihtarnamesi keşide ettirmeli ve yasal süre içerisinde ödeme yapılmaz ise temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.
İştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde temerrüt nedeniyle tahliye davalarında M.K. mad. 630 uyarınca bütün paydaşların birlikte dava açmaları, yahut biri davayı açmış ise diğer paydaşların tamamının bu davaya katılmaları şarttır.
Müşterek mülkiyete konu olan taşınmaz malların tahliyesinde ise, M.K. 624 mad. gereğince davayı pay ve paydaş çoğunluğunu teşkil eden maliklerin açması veya bu şartın davanın devamı sırasında yerine getirilmesi gerekir.
Sözleşmeye göre kiralayan birden fazla ise mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle hepsinin birlikte dava açması gerekir. Ancak sözleşmede kiralayanlardan her birine yalnız başına dava açma hakkı tanınmışsa her biri temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiralayanlardan her birinin kira bedelinden alacağı pay belli ise , bunlardan her biri kendi payından dolayı yalnız başına temerrüt sebebiyle dava açabilir.




d) Tahliye davası kimler aleyhine açılabilir:

Tahliye davaları kiracı aleyhine açılır. Temerrüt ihtarnamesi ve ihtaratlı ödeme emri bölümlerinde anlatıldığı üzere ,kiracı birden fazla ise ihtarnamenin bütün kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında davalı olarak bütün kiracıların belirtilmesi gereklidir.
Kiracı bir tüzel kişilik ise o tüzel kişiliği temsil etmeye yetkili şahıs aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

2- Temerrüt nedeniyle kira alacağının tahsili (Kira Alacağı) Davası

Temerrüt nedeniyle kiralayan dilerse sadece ödenmemiş kira alacağının tahsili için kiracı aleyhine alacak davası ikame ettirebilir. Kiralayan kiracı aleyhine sadece alacağının tahsili amacı ile dava açmak niyetinde ise bu sefer görevli mahkeme konusunda dava konusu alacağın değerine bakılarak sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinde dava açmak gerekecektir.
Sadece alacağın tahsili amacıyla açılan bu davada kiracıya gönderilen ihtarnamenin önemi, istenilen asıl alacağa ilişkin temerrüt faizinin istenilmesinde ortaya çıkacaktır. Zira bir alacak davası anlamında kiracı kira bedelini süresinde yatırmadığı halde zaten kiralayan(alacaklı) tarafından bir alacak davası açılması için gerekli şartlar meydana gelmiştir. Sırf alacağın tahsil edilmesi amaçlanıyorsa yukarıda izah ettiğimiz şekilde v içerikteki bir temerrüt ihtarnamesinin kiracıya gönderilmesine gerek yoktur. Ancak kiralayan (alacaklı) kiracıdan ödenmemiş kira bedellerinin yanı sıra temerrüt faizini talep ettiği taktirde önceden gönderilmiş bir temerrüt ihtarnamesi gereklidir.
Kiracının kira ücretinin ödemesinde temerrüt, ve mütemerrit kiracıya karşı izlenecek hukuki yollardan bir tanesi de kira alacağına ilişkin alacak davasıdır. İzlenebilecek hukuki yollardan bir tanesi de bu yol olduğu için kısaca üzerinde durmak gerekmiştir. Ancak bu yol uygulamada genellikle kullanılmayan bir yoldur. Zira kira alacağına ilişkin bir alacak davası ikame ettirmek yerine aşağıda daha geniş olarak anlatılacağı üzere ;kira sözleşmesine dayanarak bir ilamsız icra takibi yapmak ve kira alacağını icrai yolla talep ve tahsil etmek hem usul ekonomisi açısından hem de kiralayan (alacaklının) talebine daha çabuk ulaşması açısından daha faydalı olacaktır kanaatindeyim.

B- 6570 SAYILI KANUNA TABİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ ÜZERİNE İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR:

İnceleme konusu kira bedelinin ödenmesinde temerrüt ve mütemerrit kiracıya karşı izlenecek hukuki yollar olduğundan sadece BK. Mad. 260 çerçevesinde kiranın ödenmesinde temerrüt halinden bahsetmek konu hakkında yeterince aydınlatıcı olamayacaktır. Bu nedenle 6570 sayılı yasanın getirmiş olduğu bir takım özel düzenlemeler ve tahliye sebeplerinden de bahsetmek gerekmektedir.
6570 sayılı Yasa kiracıya karşı izlenecek yollar ve kiracıyı kiralanandan tahliye etmek için geçerli olan hal ve şartları ele almıştır. 6570 sayılı yasa mad. 7 de kiracıyı kiralanandan tahliye etmek için meydana gelmesi gereken hal ve şartlar belirtilmiştir. Ancak burada inceleme konusu ile bağlantılı olması sebebiyle sadece 6570sayılı yasa mad.7/e de belirtilen iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası konusu incelenecektir.

6570 Sayılı Yasa’ya tabi kira sözleşmelerinde kira parasının ödenmemesinin hükmü:

6570 sayılı yasa mad. 7/e ‘ye göre “kira bedelinde vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine ayrıca ihtara hacet kalmaksızın , kira müddetinin hitamında” kiralayan, tahliye davası açabilecektir. Kanun koyucu , kiracının sık sık kirayı vaktinde ödemeyerek kiralayanı mehil tayinine mecbur bırakması ,sonrada mehil içerisinde ödemede bulunarak tahliyeyi önlemesi yoluna gitmesine engel olmak için bu hükmü kabul etmiştir.
6570 sayılı yasa mad. 7/e hükmüne göre dava açılabilmesi için aşağıdaki şartlara uygun bir hukuki durumun meydana gelmiş olması gerekmektedir. (8)(9)
1- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi gerekmektedir. Yani; kiracı ödemesi gereken kira bedellerini süresi içerisinde en az iki defa ödememiş olmalıdır.
2- Bu iki ihtarın bir kira yılı döneminde yapılmış olması gerekmektedir. Mad. 7/e ‘nin metninde yer alan “bir yıl içinde” deyimi , “bir kira yılı içinde” olarak anlaşılmalıdır. İhtarın bir kira yılı içerisinde ayrı ayrı vadelere ilişkin olması gerekmektedir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1993/11824 K. 1993/12071 T. 17.11.1993)
3- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin
belirtilmesi.
İhtarın yazılı olarak yapılması gerektiği gibi ihtarnamelerde kira parası ve kirası ödenmeyen aylar(vadeler) açıklanmalıdır. İhtarda ayrıca verilen mehil zarfında sözleşmenin fesh edileceğinin veya kira parasının ödenmemesi durumunda , tahliye isteneceğinin belirtilmesine gerek yoktur. Bu madde hükmüne dayanılarak gönderilecek ihtarnamelerde BK mad. 260 anlamında gönderilmesi gereken ihtarnamenin şekil şartlarını taşımaları şart değildir.
3- Gönderilen ihtarnamelerin muaccel olmuş kira bedellerini kapsaması
gerekmektedir. Henüz muaccel hale gelmemiş kira bedellerinin istenilerek gönderilen bir ihtarnameye dayanılarak bu dava yoluna gidilemez.
Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre İİK mad. 272’deki bir aylık sürenin kıyasen uygulanması suretiyle tahliye davasının kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılması gereklidir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1993/11824 K. 1993/12071 T. 17.11.1993)
4- İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Bu süre mahkemece re’sen gözetilecektir.

Temerrüt sebebiyle tahliye davasına ilişkin usul hukuku kuralları İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasında da aynı şekilde uygulanır. Bu konulara yukarıda değinildiğinden tekrar olmaması açısından yukarıdaki açıklamalara atıfta bulunulmakla yetinilmiştir.

C- İCRA İFLAS HUKUNA İLİŞKİN İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR

1-GENEL AÇIKLAMA
Kiracı kira sözleşmesinden kaynaklanan borcunu kiralayana ödemediği taktirde ,kiralayan İcra İflas Kanunu çerçevesinde kiracının ödemediği kira bedellerini tahsil etmek amacı ile kiracı aleyhine icra takibi yapabilir. Kiralayanın kira alacağını tahsil amacı ile icra takibine başvurmasında bir takım pratik faydalar vardır. Öncelikle icra takibi yapıldığı taktirde kiralayan kiracı(borçlu) ‘ya karşı haciz tehdidi ile birikmiş kira alacaklarını tahsil edebilecek. Dahası kiralayan eğer tahliye talepli bir icra takibi başlatmış ise icra takibinin kesinleşmesinin ardından hem kira alacaklarını haciz yolu ile tahsil edebilecek hem de İcra Mahkemesinde veya Sulh Hukuk Mahkemesinde kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilecektir.
Kiralayan kiracının kiralanandan tahliyesini talep ettiği taktirde icra müdürlüğüne tahliye talepli olarak icra takibi yapılması talebinde bulunmalıdır. İcra müdürlüğü tarafından kiracıya gönderilecek ihtaratlı ödeme emri üzerine takibin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi halinde veya itiraz edilmiş olması durumunda itirazın kaldırılması veya itirazın iptal edilmesi durumunda kiralayan kiracıyı kiralanandan tahliye ettirebilecektir. İcra müdürlüğünce gönderilecek ödeme emri konusunda yukarıda ayrıntılı olarak açıklama yapılmıştır.
İcra iflas hukuku çerçevesinde borcunu ödemekte temerrüde düşen kiracıya karşı izlenecek hukuki yollar aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.

2-İCRA TAKİBİ YAPILARAK ÖDENMEYEN KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ VE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracı kirayı ödemez ise kiralayan borçlu kiracıya karşı ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Kiralayanın yalnız ödenmeyen kiranın tahsili için yaptığı böyle bir takip normal genel haciz yolu ile takiptir(İİK 58-144). Kira alacağının tahsili için yapılan genel haciz yolu ile takipte yalnız kira alacağı tahsil edilebilir ;kiracının tahliyesine karar verilemez.
Fakat kiralayan (alacaklı),kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa o zaman ilamsız tahliye takibi yapmalıdır.
Adi kira (BK.260) ve hasılat kirasında (BK .288) kiracı kirayı zamanında ödemez ise kiralayan kiracıya kiranın ödenmesi için (adi kirada 30 veya 6 gün ,hasılat kirasında 60 günlük ) bir süre vererek bu süre içinde kira ödenmezse kira sözleşmesini fesih edeceğini kiracıya ihtar edebilir. Kiracı bu süre içinde kirayı ödemezse ,kiralayan kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açabilir ve bu davada ödenmeyen kirayı da isteyebilir.
İİK 269-269d maddelerine göre kiralayanın kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi ile açacağı tahliye davasını birleştiren bir ilamsız tahliye takibi yolu kabul etmiştir . Buna göre kiralayan kiracısına karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister. Kiracı kirayı ödemezse tetkik merciinden veya Sulh Hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.
Kira alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge bulunsa bile kiralayan İİK 269-269d maddelerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Belirtmek gerekir ki 6570 sayılı kira kanununa tabi bir gayrimenkul’un kirasını ödemeyen kiracıya karşı da ;İİK m.269 ve devamı hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapılabilir.
İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi,HUMK’un yetkiye ilişkin hükümlerine göre belirlenir (İİK m.50 ). Bu nedenle genel yetkili icra dairesi HUMK m. 9 a göre borçlunun ( kiracının ) ikametgahında ki icra dairesidir.
Takibin konusu da para alacağı olduğunda ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para ( kira ) alacağı alacaklının ikametgahında ödeneceğinden ( BK.m 73. 1 ) kiralayan alacaklı kendi ikametgahında da tahliye talepli ilamsız takip yapabilir .Yerleşik içtihatlarda bu yöndedir. (12. HD 29.01.1987 tarih 5308/939,12 HD 15.09.1988 tarih 12230 /9706)
Ayrıca ilamsız tahliye takibi kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir. Kira sözleşmesinde yetki şartı bulunsa bile kiralayan kanunen yetkili icra dairesinde ilamsız tahliye takibi yapabilir çünkü yetki sözleşmesi kanunen yetkili olan genel ve özel yetkili icra dairelerinin yetkisini kaldırmaz. Yerleşik Yargıtay görüşü de bu yöndedir.“ Kira sözleşmesinde gösterilen borçlu adresi Beyoğlu ilçesi içindedir ödeme emri de bu adrese tebliğ edilmiştir . sözleşmede başka bir yerin yetkili gösterilmiş olması İİK 50. , HUMK 9. maddesinde belirli asıl yetkili yerde dava ve takip hakkını ortadan kaldırmaz bu nedenlerle yetki itirazının reddi gerekir. ( 12 HD 30.06 .1983 tarih 4246/5417 )”
İlamsız tahliye talebi alacaklı sıfatı ile kiralayan tarafından yapılır ; kiralayan kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir. Fakat kiraya veren taşınmazın maliki olmasa bile kiralayan sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir Kiralayan taşınmazını başkasına temlik eder ise yeni malik ilamsız tahliye takibi yapabilir . Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan varsa ilamsız tahliye talebinin kiralayanların tümü tarafından birlikte yapılması zorunludur.
İlamsız tahliye takibi borçlu sıfatı ile kiracıya karşı yapılır,kiracı ölmüş ise ilamsız tahliye takibi kiracının bütün mirasçılarına karşı yapılır.10 Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde kiralayanın kiracıların tümüne karşı birlikte tahliye takibi yapması zorunludur.
Kira sözleşmesinde kiracının adresi yazılı ise takip talebinde kiracının adresi olarak kira sözleşmesinde ki adresinin gösterilmesi ve ödeme emrinin de bu adrese gönderilmesi gerekir .
Kiralayan tahliye talepli ilamsız takip talebinde ilk önce ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ister diğer bir deyim ile kiralayan istediği kiranın tutarını takip talebinde göstermelidir. Alacak yabancı para ise alacağın hangi tarihte ki kur üzerinden talep edildiğinin gösterilmesi gerekir .
Kiralayan ilamsız tahliye talebinde kiranın ödenmesinden başka kiracının tahliyesini ister . Kiralayan takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş ve tahliye talebinde bulunmamış ise icra dairesi borçluya 13(eski uygulamada örnek no:51) örnek no’lu ödeme emri gönderemez. Göndermiş olsa bile alacaklı böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden veya sulh hukuk mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez.Eğer takip talebinde sadece kira alacağı istenmiş ise takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir bu nedenle icra dairesi borçluya genel haciz yoluna ilişkin 7(eski uygulamada örnek no:49) örnek numaralı ödeme emri gönderir. (‘’Olayımızda davacı, İcra Dairesinin takibine ve o takip dolayısıyla davalıya tebliğ olunan ihtarlı ödeme emrine dayanarak bu davayı açmıştır. İhtarlı ödeme emrinin dayanağı olan bu talepnamede kiralananın tahliyesinin istendiğine ilişkin bir istek bulunmadığından, davacının iradesine uygun olmayan ihtarlı ödeme emrine itibar olunamaz. Mahkemece tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1996/3427 K. 1996/3582 T. 8.4.1996’’)


Yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise kiralayanın takip talebine yazılı kira sözleşmesinin aslını veya bir örneğini eklemesi ve bundan başka kiracı sayısı kadar örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir . Ayrıca dayandığı yazılı kira sözleşmesinin tarihini takip talebine yazması gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile ilamsız tahliye talebinin yapılabilmesi için YAZILI bir kira sözleşmesinin bulunması şart değildir. Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması halinde kiracı süresinde itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılır ve kiralayan icra mahkemesinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı süresinde ödeme emrine itiraz eder ve fakat itirazında kira akdini açık ve kesin olarak inkar etmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira akdini inkar ederse kiralayan icra mahkemesinde tahliye isteyemez. Bu durumda sulh hukuk
mahkemesinde tahliye davası açabilir.

3. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE SONUÇLARI:

Borçlu kural olarak 7 gün olan itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir. 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş olan borçlunun itiraz süresi geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir. Süresi içinde yaptığı itirazda kısmi itirazda bulunmuş ve fakat itiraz ettiği ( veya kabul ettiği ) kira miktarını açıkça göstermemiş ise ödeme emrine hiç itiraz etmemiş sayılır. Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır. İtiraz süresi içinde icra hakimliğine yapılan itiraz geçersizdir.
İlamsız tahliye takibi kesinleşirse alacaklı hemen haciz ve tahliye isteyemez çünkü borçlu 30 , 6 veya 60 günlük ödeme süresi içinde borcu yani kirayı ödeyebilir.
Borçlu bu süreler içinde bu borcunu icra dairesine öderse ilamsız tahliye takibi son bulur ve alacaklı haciz yahut tahliye isteyemez.
Borçlu kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 ( 6 veya 60 ) günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş ise kira borcundan sayılmayan FAİZ ,İCRA GİDERLERİ VE VEKALET ÜCRETİ aynı süre içinde ödememiş olması nedeni ile icra hakimliğinden borçlunun tahliyesi istenemez.” Temerrüt dolayısı ile tahliye için kira borcunun süresinde ödenmemesi gerekir . Borçlu süresinde kira borcunu ödediğini ve alacaklının faiz ve sair giderler yönünden takibini devam ettirmekte muhtar bulunduğu düşünülmeksizin bunların ödenmediğinden bahisle tahliye kararı verilmesi isabetsizdir.(10) -12. HD. 16.10.1978 Tarih 8138 E. 8183 K – YKD 1979 /3 sayfa 380”11

4.ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ VE SONUÇLARI:

Borçlu 7 günlük süre içerisinde kira akdine ve kira akdi dışında ki nedenlere dayanarak itiraz edebilir.
Borçlunun kiranın daha az olduğu ,ödendiği ,muaccel olmadığı ,takas gibi sebeplerle ödeme emrine itiraz etmesine kira akdi dışındaki itirazlar denir. Kira akdi dışındaki itirazlar nedeni ile de ilamsız tahliye takibi durur . Borçlu bu iddialarını İİK 269 / c deki belgelerden biri ile ispat edebilir. Buna karşılık alacaklı kiranın istediği kadar veya borçlunun bildirdiğinden daha yüksek olduğunu İİk 269 daki belgelerden biri ile ispat edemez ise icra mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verir.
İİK 269 / c ye göre bu belgeler borçlu noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış bir makbuz veya belge ,resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge,imzası alacaklı kiralayan tarafından ikrar olunmuş bir adi makbuz veya belgelerdir. Borçlunun gösterdiği makbuz veya belge altındaki imza alacaklı tarafından inkar edilirse İİK m 68 hükmü kıyasen uygulanır yani tetkik mercii hakimi bu imzayı İİk m 68/a daki usule göre inceler veya bilirkişiye inceletir ,bu inceleme sonunda imzanın alacaklıya ait olduğu anlaşılırsa icra mahkemesi alacaklının itirazının kaldırılması ve tahliye talebini reddeder ve alacaklıyı sözü edilen belgenin taalluk ettiği değer veya miktarın %10 u oranında para cezasına mahkum eder.
İcra mahkemesinin tahliye veya tahliye talebinin reddi kararı İİK.363 /3 . maddesine göre temyiz edilebilen kararlardır.İcra mahkemesinin tahliye kararının yerine getirilmesi (borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması ) için tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez.

Yalnız borçlunun tahliyesi için icra mahkemesinin tahliye kararının borçluya tefhim yada tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. İİK m.269 /c)



VII- ÖRNEK DİLEKÇELER

1. Örnek Temerrüt İhtarnamesi


İ H T A R N A M E


K E Ş İ D E C İ Kiralayan)

V E K İ L İ :.............................

M U H A T A P Kiracı)

M E V Z U U :Kira parasının ödenmesi ihtarını havidir.

1-Muhatap yukarıda belirtilen adreste 1.9.2005 başlangıç tarihli kira akdi ile kiracı bulunmaktadır.

2-Daha önceki ödenmeyen veya eksik ödenen kira alacaklarımız saklı kalmak kaydı ile Şubat 2002 ve Mart 2002 kirası olan 1.000.000.000.-TL kiranın ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ödenmesi,aksi takdirde akdin feshi ile mecurun tahliyesinin mahkemelerden talep edileceği,masraf ve ücreti vekaletin muhataba yükleneceğini ihtar ederim.

Keşideci




Sayın Noter;
Üç nüshadan ibaret bu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini,bir nüshasının dairenizde saklanarak,bir nüshasının da tebliğ şerhini havi olarak tarafıma iadesini saygılarımla istirham ederim.


Keşideci





2-Örnek dava dilekçesi

.................... SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE


D A V A C I : (Kiralayan)

V E K İ L İ :...............................................

D A V A L I Kiracı)


D A V A :................................................

S E N E L İ K K İ R A :.-YTL

O L A Y L A R :1-Davalı yapmış olduğu 1.9.2001 başlangıç tarihli sözleşme
ile .......................................... adresindeki mecurda aylık .........YTL bedelle kiracı olarak bulunmaktadır.

2-Sözleşmeye göre kira bedeli her ayın biri ile beşi arasında peşin
olarak ödenmesi gerekir. Ancak kiracı uzun süreden beri kiralarını düzenli olarak yatırmamaktadır. Bunun üzerine İstanbul 12.İcra Müdürlüğü 2006/..... nolu icra dosyası ile takibe konmuş 30 gün ihtarlı örnek 13 ödeme emri../../.... tarihinde bizzat davalıya tebliğ edilmiştir. Ödeme emrinin tebliğ tarihinden sonra 30 gün geçtiği halde bir ödeme yapılmadığından borçlunun temerrüde düşmesi nedeniyle işbu dava açma gereği hasıl olmuştur.

D E L İ L L E R :İstanbul 12.İcra Müdürlüğü 2006/..... Nolu icra dosyası Sözleşme, banka kayıtları v.s. delail

N E T İ C E İ T A L E P:Yukarıda izah etmeye çalıştığım nedenlere binaen;
1-Temerrüt nedeniyle akdin feshi ile mecurun tahliyesine
2-Mahkeme masraf ve ücreti vekaletin davalıya yüklenmesine karar ittihaz buyurulmasını saygılarımla talep ve istirham ederim.


Davacı




3- Örnek Ödeme Emri

T.C.
Örnek No : 13**
...................... İcra Dairesi
Dosya No : ........................

ADÎ KİRAYA VE HASILAT KİRALARINA AİT TAKİPTE
ÖDEME EMRİ

1-Alacaklı ve varsa kanuni temsilcisinin ve .................................................. ..................
vekilinin adı, soyadı ve yerleşim yerindeki .................................................. ..................
adresi; alacaklı yabancı ülkede oturuyorsa .................................................. ..................
Türkiye’de göstereceği yerleşim yerindeki .................................................. ..................
adresi : .................................................. ................

2-Borçlununve varsa kanuni temsilcisinin adı, .................................................. ...................
soyadı ve yerleşim yerindeki adresi, alacaklı .................................................. ..................
tarafından biliniyorsa vergi kimlik numarası : .................................................. ................

3-Alacağın Türk parasıyla tutarı, faiz miktarı ve .................................................. ..................
işlemeye başladığı gün; alacak veya teminat .................................................. ..................
yabancı para ise alacağın hangi tarihteki kur .................................................. ..................
üzerinden talep edildiği ve faizi : .................................................. ................

4-Bir terekeye karşı yapılan takiplerde mirasçıların .................................................. .................
adı, soyadı ve yerleşim yerindeki adresleri : .................................................. ................

5-Sözleşme ve tarihi : .................................................. ................

Yukarıda yazılı borcu işbu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren .................. gün içinde ödemeniz; borcun bir kısmına veya tamamına veya alacaklının takibine karşı bir itirazınız varsa, yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren .............. gün içinde açıkça ve sebepleri ile birlikte İcra ve İflâs Kanununun 62 nci maddesi hükmü gereğince dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz; kira aktini ve sözleşmedeki imzanızı kesin ve açık olarak reddetmediğiniz takdirde, akdi kabul etmiş sayılacağınız; yukarıdaki süreler içinde borcu ödemeniz veya itiraz etmezseniz, alacaklının icra mahkemesinden tahliyenizi isteyebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edilebileceği ihtar olunur.?
(İİK m.269)
......./......./..........
1 Yavuz C, Borçlar hukuk Özel Hükümler, Beta Yayınevi sf.135
2 Yavuz C, Borçlar hukuk Özel Hükümler, Beta Yayınevi sf.144

3 Yavuz C, Borçlar hukuk Özel Hükümler, Beta Yayınevi sf.135

4 Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.504
5 Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.506

6 - Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf..508
7 Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.510

8 Erdoğan C,Tahliye-Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları sf.1126,1127

9 Yavuz C, Borçlar hukuk Özel Hükümler, Beta Yayınevi sf.163
10 Kuru B. İcra ve İflas Hukuku sf.1809
11 – Yargıtay Kararları Dergisi 1979 /3 sf. 380
? A- Ödeme süresi; Borçlar Kanununun 260 ıncı B- İtiraz süresi; Ödeme süresi otuz ve altmış gün
maddesi gereğince, altı ay veya daha fazla olan adî ve hasılat kiralarında itiraz süresi yedi
süreli adî kiralarda otuz gün, daha az süreli gün, ödeme süresi altı gün olan adî kiralarda ise
olanlarında altı gün, aynı Kanunun 288 inci üç gündür.
maddesi uyarınca hasılat kiralarında altmış
gündür.


**: Bu örnek, bu yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 51’e karşılık gelmektedir.
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Kiranın Ödenmesinde Temerrüt Ve Mütemerrit Kiracıya Karşı İzlenecek Hukuki Yollar" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Mehmet Demirezen'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
» Makale Bilgileri
Tarih
30-03-2007 - 23:30
(2699 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Şu ana dek 14 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi : 13 okuyucu (93%) makaleyi yararlı bulurken, 1 okuyucu (7%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
68832
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 3 saat 47 dakika 1 saniye önce.
* Ortalama Günde 25,49 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 55506, Kelime Sayısı : 8234, Boyut : 54,21 Kb.
* 17 kez yazdırıldı.
* 2 kez arkadaşa gönderildi.
* 44 kez indirildi.
* 20 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 554
Yorumlar : 1
Makalenizi okudum.Bilmediğim ve öğrenmek istediğim konularda fikir sahibi olarak,oldukça yararlandım.Bir avukatın kaleminden bu bilgilere ulaşmak biz vatandaşlar için bir şanstır diye düşünüyorum.Teşe... (...)
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,10668302 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.