|
DEVRE MÜLKTE YÖNETİCİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI
1.DEVRE MÜLKTE YÖNETİCİ
1.1.GENEL OLARAK
Devre mülkün varlığını sürdürebilmesi, kendisinden beklenen amacı gerçekleştirebilmesi iyi yönetilmesine bağlıdır. Devre mülk sahipleri sürekli olarak bir arada yaşamamaktadır. Özellikle büyük devre mülk organizasyonlarında birbirini tanımayan ve bir araya dahi gelemeyecek olan devre mülk sahiplerinin ayrıca ana taşınmazın idaresine katılma hak ve yükümlülükleri karşısında, devre mülk idaresinin yöneticiye bırakılması yerinde olacaktır. Böylece devre mülkün amaca uygun olarak işletilmesi sağlanacaktır.
Bu ihtiyacı kanun koyucu göz önüne almış ve ilgili hüküm ile devre mülke yönetici atanmasını öngörmüştür. Buna göre “devre mülk hakkı kurulan her yapı veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler verilebilir” denmektedir.[1] Ayrıca, devre mülk sözleşmesinin içeriğini düzenleyen KMK m.61/I. Fıkrada da devre mülk yöneticisinin seçimine yer verilmiştir.
1.2.DEVRE MÜLK YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Yasada yöneticinin hukuki niteliği ile ilgili hüküm mevcut değildir. Bu yüzden burada KMK’ ya bakmak gerekir. Kat mülkiyetinde yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.[2]
Devre mülk yöneticisi, yönetici seçilmekle, devre mülk sözleşmesi, devre mülk sahiplerinin müşterek mülkiyet hükümlerine göre aldıkları kararlar ve yasa hükümlerine göre yapılması gereken işleri yapmakla yükümlü hale gelecektir.
1.3.DEVRE MÜLKTE YÖNETİCİ ATANMASI
KMK’da yöneticinin hangi çoğunlukla ve nasıl atanacağına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Yalnızca, KMK m. 61/I. fıkrasında, devre mülk sözleşmesinin içeriği ile ilgili olarak, “yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklarının” devre mülk sözleşmesinde belirlenebileceği düzenlenmiştir.
Bu hüküm uyarınca devre mülk hak sahipleri yönetici atanması konusunda hüküm getirmişlerse öncelikle bu düzenleme geçerli olacaktır. Devre mülk sözleşmesine yöneticide aranacak özellikler, nasıl ve hangi çoğunlukla seçileceği, görev süresi, hangi hak ve yükümlülüklere sahip olacağı gibi hususlarda hüküm konabilecektir.
Devre mülk yöneticisini belirleyebilmek için hak sahiplerinin kendi oylarıyla olduğunu gördük ancak yöneticinin görev süresi ile ilgili bir boşluk varsa, sürenin 1 yıl olacağını teamüllerden de anlayabiliri hatta Yargıtay bir kararında bu konuya değinmiştir.
T.C. YARGITAY, 18. HUKUK DAİRESİ, E. 1997/7097, K. 1997/8577, T. 2.10.1997
ÖZET: Kat mülkiyeti kanununa göre, kat mülkiyetinde yönetici 1 yıl için seçilir ise de, Kat Mülkiyeti Kanununun devre mülk hakkı ile ilgili 61. maddesinde devre mülk sözleşmesinde yer almak üzere öngörülen hususlar istisnai hüküm teşkil etmektedir. Buna göre, devre mülk sözleşmesinde yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları tespit edilebilir.
DAVA: Dava dilekçesinde yönetimin yasal yönetici seçildiğinin tespiti, karşı dava ile de davalı- karşı davacının yönetici olduğunun tespiti istenilmiştir.
KARAR: Davacı, Akçabük Tatil Köyü ikinci kısım tabir edilen, her birinin üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti tesis edilmiş, parsellerin bağımsız bölümlerinde kurulu devre mülk sözleşmelerine ve yönetim planına göre davalı yönetici şirketin görev süresinin bittiğinin ve temsil ettiği devre mülk sahiplerinin yaptıkları toplantı sonunda seçilen yönetimin yasal yönetici olduğunun tespitini istemiştir. Davalı şirket de devre mülk sözleşmesi ve yönetim planlarına göre, kendisinin yönetim hakkına sahip olduğunun tespitini karşı dava olarak ileri sürmüştür.
Devre mülk yönetiminin uyuşmazlık konusu olduğu parseller üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti tesis edilmiş ve Herdir bağımsız bölüm üzerinde yasaya uygun biçimde devre mülk hakkı kurulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanununun 61. maddesinde sözü edilen devre mülk sözleşmeleri ile yönetim planlarında davalı Akyar Turizm ve Ticaret A.Ş.nin 10 yıllık süreyle ve temsilci ve yönetici olacağı, kabul edilmiştir. Ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili bu hüküm, sözleşmenin ve yönetimin planının tapuya tescilinden itibaren geçerlidir. Geçerlilik süresi ise, yönetim planından anlaşılacağı üzere 3.7.1999 gününe kadardır. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyetinde yönetici 1 yıl için seçilir ise de, Kat Mülkiyeti Kanununun devre mülk hakkı ile ilgili 61. maddesinde devre mülk sözleşmesinde yer almak üzere öngörülen hususlar istisnai hüküm teşkil etmektedir. Buna göre, devre mülk sözleşmesinde yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları tespit edilebilir.
O nedenle, tüm bağımsız bölümlerdeki devre mülk hak sahiplerini bağlayıcı nitelikte olan bu sözleşme ile yönetim planında öngörülen temsil ve yönetime ait hususlar kanuna aykırı değildir. O halde davacı ve karşılık davalının davasının reddi ile davalı ve karşılık davacının görev süresinin 3.7.1999 tarihine kadar olduğunun tespitine dair hükümde bir isabetsizlik yoktur.
Davalı ve karşılık davacı şirketin yönetici sıfatı, yukarıda sözü edilen devre mülk sözleşmesi ve yönetim planı hükümleri dairesinde devam etmekte ise de, bu husus, Kanunun devre mülk hükümleri ile düzenlenmeyen ve istisna kapsamında olmayan yasanın 38, 39 ve 41. maddelerinin denetime ilişkin hükümlerinin uygulanmasına engel değildir. Yönetici, devre mülk sahiplerine hesap vermek durumunda olduğu gibi, devre mülk malikleri de bu maddelerde sözü edilen denetimi devre mülk sözleşmesi ve yönetim planı hükümleri dairesinde icra edebilirler.
SONUÇ: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı - karşılık davacılar yararına takdir edilen 6.000.000’ar TL. Vekâlet ücretinin davacı- karşı davalılardan alınarak davalı - karşılık davacılara verilmesine, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 2.10.1997 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Eğer devre mülk sözleşmesinde yöneticinin seçimine ilişkin hüküm yoksa bu takdirde, boşluğun MK’ nun müşterek mülkiyete ilişkin 624. maddesi ve KMK’ nun 34. maddesinden kıyasen yararlanılarak doldurulması mümkündür.[3] Şöyle ki, KMK m. 34’ de, kat mülkiyetine bağlı ana taşınmaz yönetiminde görev alacak yöneticinin ana hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu oluşturan kat malikleri tarafından atanacağı öngörülmüştür. MK m. 624/III fıkrasında ise bazı idari işlerin ortak sayısı ve pay sayısının yarıdan fazlası bakımından çoğunluğu oluşturan ortaklar tarafından yapılabileceği düzenlenmiştir.
Bu iki hükümden hareketle devre mülkte yönetici atanmasının önemli idari iş olduğu devre mülk sahiplerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile atanabileceği görüşüne katılına bilinir.
1.4.DEVRE MÜLK YÖNETİCİSİ OLARAK ATANABİLECEK KİŞİLER
KMK’ nun ilgili hükmü uyarınca, ortakların “kendi aralarında veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci” tayin edebilecekleri hükmü getirilmiştir.
1.4.1.GERÇEK KİŞİ YÖNETİCİ ATANMASI
Devre mülk ortakları gerek kendi aralarından gerek devre mülk hak sahibi olmayan, dışarıdan herhangi bir gerçek kişiyi yönetici olarak tayin edebileceklerdir. Bu durum KMK m. 61 f.2’ de belirtilmektedir. Fıkradaki “dışarıdan” sözcüğü mile ifade edilmek istenen devre mülk sahipleri haricindeki kişilerdir.[4]
Yönetici hukuki işlemleri ve maddi fiilleri yapabilmektedir. Bu özellik göz önüne alındığında yöneticinin fiil ehliyetine sahip olması gereklidir. Temyiz kudretine sahip, reşit ve kısıtlı olmayan herkes kural olarak yönetici olabilecektir.
1.4.2.TÜZEL KİŞİ YÖNETİCİ ATANMASI
Tüm ana taşınmazın idaresini düşünecek olursak bu boyutta bir hizmet, belirtilen işler için gerekli araç ve organlara sahip olarak yeterli sermayeyi bu amaca tahsis etmiş bir tüzel kişinin varlığına ihtiyaç gösterir. Ayrıca, sayısı yüzleri bulan bölümlerde en az 6-8 devre mülk sahibinin bulunduğunu düşünecek olursak, bu tür bir organizasyonun yürütülmesi için güvenilir bir tüzel kişinin yöneticiliği kanaatimce gereklidir.
1.4.3.YÖNETİM KURULU ELİYLE YÖNETİM
Devre mülkün, yönetim kurulu eliyle yönetimi hususunda KMK m. 34 f.1 kıyasen uygulanabilecektir. Buna göre, devre mülk sahipleri devre mülkün yönetimini kendi içlerinden veya dışarıdan seçecekleri üç kişilik bir yönetim kurulu eliyle gerçekleştirebileceklerdir.
Yönetim Kurulu üyeleri, yönetim işlerini yaparken birlikte hareket etmek zorundadırlar. Çünkü vekâlet sözleşmesine ilişkin BK m. 395 f. 2 hükmüne göre, birden fazla kimse, vekâleti birlikte kabul etmişlerse, bu görevin yerine getirilmesini başkasına devre izinli olmadıkça, vekâlet vereni sadece birlikte yaptıkları işlemlere bağlı kılabilirler. Bk m. 390 f.3 ise “vekil, başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre mecbur olmadıkça veya adet başkasını kendi yerine ikameye müsait bulunmadıkça müvekkilünbihi kendisi yapmaya mecburdur.” hükmünü taşımaktadır. Buna göre, devre mülk sahipleri, yönetim kurulu üyelerine yönetim işlerinin görülmesi için başkalarını vekil atama yetkisi vermişse veya halin icabına göre vekilin buna zorunlu olması ya da başka birini vekil atamanın adet gereği uygun sayılması durumlarında yönetim kurulu üyeleri vekâlet görevinin ifasını başkalarına devredebileceklerdir.
Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu ile yöneticinin sorumluluğu arasında fark yoktur. Yönetim kurulu üyeleri BK m.395 f.2 gereği yüklendikleri vekâlet görevi dolayısıyla, devre mülk sahiplerine karşı müteselsilen sorumludurlar.
1.4.4.ANA TAŞINMAZ YÖNETİCİSİNİN GÖREVLENDİRİLMESİ
Kat mülkiyetine bağlı taşınmazlarda kurulacak devre mülk hakkı açısından gerçekleşebilecek bir diğer ihtimal, ana taşınmazın bağımsız bölüm malikleri tarafından KMK m. 34 hükmünce atanmış yöneticilerin aynı zamanda devre mülk yöneticiliği ile görevlendirilmeleridir. Böylece ana taşınmaz yöneticisi KMK m. 35’te belirlenen görevlerin yanı sıra devre mülkün yönetimine ilişkin işleri de yürütecektir. Bu hüküm uygulamadaki gelişme göz önüne alınarak getirilmiş bulunmaktadır. Çünkü bir önceki başlıkta değindiğimiz gibi, yaygın alanda kat mülkiyetine geçilmiş tüm bağımsız bölümlerin devre mülke konu olduğu hallerde devre mülklerle birlikte ana taşınmazın idaresinin tek elden yürütülmesi çok yararlı olacaktır. Devre mülkün bu gelişmesi karşısında anılan uygulamanın bir zorunluluk haline geldiğini savunmak aşırı olmayacaktır.
2.YÖNETİCİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI
2.1.YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ
Yöneticinin görev ve yetkileri, devre mülk sözleşmesi veya devre mülk yönetim sözleşmesi ile belirlenebilecektir. Devre mülk sözleşmesi veya devre mülk yönetim sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde, devre mülk sahipleri topluluğunun yapılacak işin niteliğine göre alacakları kararla yöneticiye görev vermesi mümkündür.
Devre mülk yönetiminde işin niteliğinin nasıl saptanacağına ilişkin KMK m. 57 vd. da hüküm yoktur. Bu konudaki boşluğun KMK m. 652in yollaması ile KMK m. 35’ de düzenlenen kat mülkiyeti ana taşınmaz yöneticisinin görevleri ile doldurulması mümkündür.
KMK m. 35 ve yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevlerinin neler olduğunu tek tek saymıştır. Anılan hüküm, yedek hukuk kuralı niteliğindedir.[5] Kat mülkiyeti yönetim planı ile KMK m. 35’deki görevlere ek olarak yeni görevler getirilebileceği gibi, anılan hükümle yöneticiye tanınan yetkilerden bir kısmı yöneticinin elinden alınabilecektir.
Devre mülk yöneticisinin başlıca görevlerini şu şekilde saptamak mümkündür:
· Devre mülk hak sahipleri tarafından verilen kararların yerine getirilmesi
· Devre mülke konu taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
· Devre mülke konu taşınmazın sigorta ettirilmesi
· Devre mülkte konu taşınmazın ve eklentinin genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ile ana taşınmazın asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigortası ile KMK m. 35 hükmünce toplanacak avans ve masraflarını karşılamak için devre mülk sözleşmesinde gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her dönem süresinin başında devre mülk hak sahiplerinden avans olarak uygun miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
· Devre mülke bağlı taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve devre mülk hak sahiplerince yetkili kılınmışsa devre mülk kullanımının devre sonucu doğan bedellerin toplanması
· Devre mülke konu taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatların kabulü
· Devre mülkü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
· Devre mülke konu taşınmazın korunması ve bakımı için devre mülk hak sahiplerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması
· Devre mülke ilişkin, devre mülk sözleşmesinde ve ana taşınmaz yönetim planında belirlenen borç ve yükümlülüklerle diğer kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeyen devre mülk hak sahiplerine karşı dava ve icra takibi yapılması
· Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve devre mülke konu taşınmazın yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması, işlerini görecektir.
Yalnız devre mülk yöneticisinin görevleri bu sayılanlarla sınırlı değildir. İşin niteliğinin gerektirdiği tüm işleri devre mülk hak sahiplerinin menfaatine olarak yapmak gerekir.
KMK 48 f.1: Ana gayrimenkulün veya ana yapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Söz konusu taşınmazda yönetici yoksa durum bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine bildirilecektir.
KMK m.64 f.2:Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Denilmekle devre mülk yöneticisinin bu fıkra uyarınca taşınmazın idari yoldan boşaltılmasını sağlama yetkisinin olduğunu gösterir.
Devre mülk yönetimi konusunda kıyasen uygulanacağını belirtilen Kat Mülkiyeti Kanununun dışında, doğacak boşluklar Borçlar Kanununun vekâlet sözleşmesinin hükümleri ile doldurulacaktır. Devre mülk hakkının kat mülkiyetinde kanununda düzenlenen bir hak olduğu aşağıdaki Yargıtay kararında da belirtilmiştir.
T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2005/4824 K. 2005/10164 T. 15.6.2005
Temyize konu iş bu dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk satış sözleşmesinin feshi isteğine ilişkin olup devre mülk hakkı kat mülkiyeti kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Taşınmazın aynına taalluk etmekte olup, bu kabil satışlarda resmi şekilde yapılması gerekir. Uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinde görülmesi için geçerli bir sözleşme olması gerekir. Sözleşme resmi şekilde yapılmamıştır. Bu nedenle 4822 sayılı kanun ile değişik, 4077 sayılı kanundan kaynaklanan bir uyuşmazlık yoktur. Dava Borçlar Kanununun Genel Hükümlerine göre açılmış sözleşmenin iptali isteğine ilişkindir.
Devre mülk yöneticisi, görev ve yetkileriyle ilgili olan konularda devre mülk sahiplerini şüphesiz temsil edecektir. Devre mülk yöneticisinin genel yönetim işlerine giren konularda devre mülk sahiplerini temsilen dava açması veya devre mülk sahiplerine karşı açılan bir davada temsil etmesi mümkün olduğu halde, yönetim dişi niteliğinde olmayan bir hususta temsil yetkisi söz konusu olmayacaktır.
Devre mülk yöneticisine, devre mülk konusu taşınmazın yönetimiyle ilgili olmayan konularda devre mülk sahiplerince özel temsil yetkisi verilmiş olabilir. Yönetici bu davayı vekil aracılığı ile açıp yürütebilecektir. Örneğin yöneticiye devre mülk sahibi tarafından 3. kişiye karşı müdahalenin önlenmesi davası açma yetkisi verilse dahi bu davayı ancak bir vekil aracılığıyla açıp yürütebilecektir. Yönetici sadece temsilci sıfatına sahiptir.
2.2 YÖNEİCİNİN SORUMLULUĞU
Devre mülk yöneticisi devre mülk sahiplerine karşı vekâlet hükümlerine karşı sorumlu olacaktır.(BK.386 vd.) Bu sonuca hem KMK. m.38 maddesinin (Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur) yollamasıyla hem de devre mülk yöneticiliğinin özelliklerini dikkate alarak varmak mümkündür
Kat mülkiyeti kanunun yöneticinin hesap vermesine ilişkin39. Maddesinin devre mülkte uygulama imkânı yoktur [6] Çünkü devre mülkte kat mülkiyetinde olduğu gibi organize bir kurul yoktur. Sadece devre mülk sahiplerinin oluşturduğu bir topluluk mevcuttur. KMK 39 Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim plânında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Öğretide bazı yazarlar kat mülkiyetine ilişkin olarak görülen işin niteliğine göre kiracı ve sükna hakkı sahiplerine karşıda yöneticinin vekâlet hükümlerini uyarınca sorumlu olacağını söylemektedirler[7] ARPACI’nın belirttiği gibi bu hak sahipleri ile yönetici arasında vekâlet ilişkisi mevcut değildir. Vekâlet ilişkisi kat malikleri ile yönetici arasındadır.[8] Yasada (38) açıkça yöneticinin sorumluluğunun kat maliklerine karşı olduğu belirtilmektedir. Aynı şey devre mülk bakımından da geçerlidir. Devre mülk yöneticisi, devre mülk sahiplerine karşı sorumludur.
Devre mülk yöneticisinin görevlerini ifa etmesinden veya etmemesinden doğacak zararlardan sorumluluğu konusunda işçinin hizmet akdinden doğan sorumluluğuna ilişkin BK.320 vd. maddeleri kıyasen uygulanacaktır.
KMK. m. 48’in yukarıda da belirtildiği üzere, devre mülk taşınmazın tamamen ya da kısmen harap olması halinde durumun devre mülk yöneticisi tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu idaresine, devre mülk sahiplerine ve devre mülkte sınırlı ayni hakka sahip olanlara bildirmesi gerekir. Bu bildirim kat mülkiyetinde ki bildirime göre daha önemlidir. Çünkü devre mülk sahipleri devre mülkte sürekli oturmamakta ve ilgileri de az olmaktadır. Devre mülk harap olmasından doğan zararları bağımsız bölümü yıkılan maliklerle beraber devre mülk sahibi müteselsilen sorumlu olmalıdır.
2.3YÖNETİCİNİN HAKLARI
Yöneticinin hakları devre mülk sözleşmesinde, devre mülk yönetim sözleşmesinde belirlenebilecektir. Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Yöneticinin hakları konusunda BK. M. 394 kıyasen uygulanacaktır. Madde 394: Vekilin usulü dairesinde müvekkilünbihi ifa için yaptığı masrafı ve verdiği avansları, müvekkilin, faiziyle beraber vermesi ve vekilin deruhte eylediği borçlardan onu kurtarması lâzımdır.
Vekil, vekâleti ifa dolayısıyla uğramış olduğu zarar ve ziyanın tazminini müvekkilinden isteyebilir. Meğerki müvekkil bu hususta kendisinin su'nu taksiri olmadığını ispat eyleye.
Buna göre;
●Yönetici vekilin sahip olduğu ücreti isteme,
●Yapmış olduğu masraf ve ödediği avansların devre mülk sahiplerince ödenmesini isteme,
●Devre mülk sahipleri hesabına girdiği borcundan kurtulmasını isteme
●Kendisine avans ve karşılık sağlanmasını isteme
●Uğradığı zararlarının tazminini isteme gibi haklara sahiptir.[9]
Kat mülkiyeti kanununu madde 40 da her ne kadar ücrete ilişkin hususlar açıklansa da devre mülk yöneticisin ücret isteme hakkını bu maddeye göre kıyasen uygulayamayız.[10] Devre mülk konusunda mülk yöneticisinin ücreti konusunda vekilin haklarına ilişkin BK. 386 son fıkra hükmü uygulanacaktır. Madde386- Vekâlet, bir akittir ki onunla vekil, mukavele dairesinde kendisine tahmil olunan işin idaresini veya tekabül eylediği hizmetin ifasını iltizam eyler.
Diğer akitler hakkındaki kanunu hükümlere tâbi olmayan işlerde dahi, vekâlet hükümleri cari olur.
Mukavele veya teamül varsa vekil, ücrete müstahak olur.
Vekâlet sözleşmesinde ücretin belirlenmesinin zorunlu olup olmadığı tartışmalı bir husustur. BK 386 son fıkraya göre ücret vekâletin kanuni ve zorunlu bir unsuru değildir. Ancak sözleşme ile kararlaştırılmışsa veya teamül varsa vekil ücrete hak kazanır. Bu hüküm Roma hukukundan günümüze gelmiştir, Roma hukukunda vekâlet, müvekkillin hak ve menfaatlerini korumak için hatır olarak vekil tarafından yerine getirilen onurlu bir meslek sayılıyordu. Vekil müvekkillini dava edebiliyor ama karşılığında bir ücret talep edemiyordu ancak müvekkil yapılan işin karşısında vekile onur hediyesi veriyordu. Artık günümüzde maddi eylemlere ilişkin vekâlet sözleşmeleri hariç vekilin hizmeti genellikle bir ücret gerektiren hizmetler olarak kabul edilmektedir.
Vekâlet sözleşmeleri için dile getirdiğimiz bu hususlar devre mülk yönetim sözleşmeleri inde geçerli olacaktır. Devre mülk yöneticisi de devre mülk sahipleri ile yaptıkları sözleşme hükümlerine göre ücret isteyebilecektir. Sözleşmede ücret tayin edilmiş ancak miktar belirtilmemişse sonradan ücret miktarı belirlenecektir.
Aslı sorun yönetici ile mülk sahipleri arasında ücrete dair herhangi bir hüküm olmadığı zaman karşılaşılmaktadır. KMK 40 devre mülk yöneticisinin ücrete ilişkin uygulamasında kıyasen uygulayamayız. Bunun için devre mülk yöneticisinin ücret isteyip istemeyeceğini teamüllere göre belirleyeceğiz, sonuç olarak devre mülk yöneticilerin ilişkin teamülleri tespit ettirilmelidir. Günümüzde ücretsiz iş görme alanı fazlasıyla daraltılmıştır. Ücretsiz iş görme daha çok yakın akrabalarda görülmektedir. Devre mülk sözleşmelerinin çoğunluğunu incelediğimizde yöneticinin ücrete ilişkin hükümlerinin varlığını görürüz bu durum ülkemizde devre mülk yöneticilerinin ücret aldığının bir teamül olduğunun göstergesidir.
Eğer devre mülk yöneticisi tüzel kişi ise TK. m.18 gereği tüzel kişi yöneticisi tacir sayılacaktır. TK. m 22 tacir, tacir olsun ya da olmasın ticari işletmesi ile ilgili hizmet sunduğu kişilerden ücret talep edebilecektir.
Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda kurulan devre mülkte, ana taşınmaz yöneticisi aynı zamanda devre mülk yöneticiliği görevini de yapıyorsa ücret nasıl belirlenecektir? Burada ikili bir ayrım yapmak gerekmektedir. Ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri devre mülke konu ise devre mülk yöneticisi ister devre mülk sahibi olsun ister dışardan olsun bir ücretinin istenmesini talep edebilecektir. Devre mülk yöneticisi aynı zaman da devre mülk sahibi ise KMK. 40 son fıkra uygulanarak yöneticinin normal yönetim giderlerinin yarısından muaf tutularak ücreti ödenmez. Çünkü bu hüküm kat mülkiyetinin yapısı dikkate alınan bir hüküm olup, devre mülkün yapısına uymamaktadır. Devre mülk yöneticisi, devre mülk sahibi olup olmadığına bakılmaksızın ücret istemelidir.[11] Taraflar ücretin miktarı konusunda anlaşırlarsa sorun yoktur. Anlaşamazlarsa ücret hâkim tarafından belirlenecektir. Eğer ana taşınmazın tamamı değil de bir kısmı bağımsız bölümleri devre mülke konu ise ana taşınmaz yöneticisi, devre mülk konusu olmayan bağımsız bölüm maliklerinden paylarına düşen ücreti isteyecektir. Devre mülk konusu bağımsız bölümlerde ise hem payları oranında o bağımsız bölüme olan ücreti hem de ayrıca devre mülk yöneticiliği için ayrı bir ücret isteyebilecektir. Zira ana taşınmaz yöneticisi ile devre mülk yöneticisinin görevleri aynı değildir.
3.YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi her şeyden önce devre mülk sözleşmesi, devre mülk yönetim sözleşmesi veya devre mülk sahiplerinin yönetici ile yaptıkları sözleşmelerde bir süre öngörülmüşse bu sürenin bitiminde son bulacaktır.
Yöneticinin devre mülk sona ermesiyle de sona erecektir. Zira yöneticinin varlığı devre mülkün varlığına bağlıdır. Devre mülkü sona erdiren başlıca sebepler şunlardır:
●Devre mülk taşınmazda ortaklığın giderilmesi,
●Devre mülk irtifak sözleşmesi belli bir süreye bağlanmışsa ise bu sürenin dolması,
●devre mülk taşınmazın yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi,
●devre mülk irtifakını devre mülk sahiplerinin kendi iradeleri ile son vermesi,
●devre mülk konusu taşınmazın kamulaştırılmasıyla devre mülk irtifakı sona erecektir
●devre mülk, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi bağımsız bölümde kurulmuş ise kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi ile devre mülk yöneticisinin görevi de sona erecektir.
Devre mülk yöneticisinin görevinin sona ermesi hususunda devre mülkün yapısının elverdiği ölçüde vekâlet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin BK. 396–398 hükümleri ve genel olarak sözleşmelerin sona ermesine ilişkin hükümler (BK.21.31) de uygulanacaktır.[12]
Borçlar kanununa göre vekâletten azil ve vekâletten istifa her zaman mümkündür. Ancak uygun olmayan bir zamanda yapılan vekâletten istifa karşı tarafın zararının tazmin borcu doğurmaktadır. KMK 41 uyarınca kat malikleri kurulu haklı bir nedenin çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebileceklerdir. Bu iki hüküm karşılaştırdığında normal vekâlet sözleşmesinin sona erdirilmesi için haklı bir sebebi aranmazken, kat mülkiyetinde yöneticilik görevinden azil için haklı bir sebebin varlığının arandığı görülmektedir.
Vekâlet sözleşmelerinde müvekkil birden fazla ise her birinin vekili azil etme hakkına sahip olmasına karşın kat mülkiyetinde ve devre mülkte kat maliklerinden veya devre mülk sahiplerinden her birinin böyle bir hakkı yoktur. Kat mülkiyetinde olduğu gibi devre mülkte de yöneticinin atanması ve azli devre mülk sahiplerinin pay ve paydaş çoğunluğunun oyu ile mümkündür.
Devre mülk alıcıları satış sonrası hizmetlerin aksamayacağına güvenerek devre mülk satın almaktadırlar. Devre mülkün işletilmesinden, personelinden, araç ve gereçten sorumlu olan yöneticinin haklı bir sebep olmadan azil edilmesi veya görevinden istifa etmesi devre mülk alıcılarını güvensizliğe itecektir.
Ayrıca öğretide taşınmazların yönetimi sözleşmelerin kendine özgü yapısı olan sürekli sözleşmeler olduğu kabul edilmektedir. Devre mülk yönetim sözleşmesinin de taşınmazları yönetim sözleşmesinin özel bir türü olarak sürekli bir sözleşme olarak kabulü gerekir. Dolayısıyla bu sözleşme ile yönetici kesintisiz bir hizmeti üstlenmiş olacaktır.
Bu nedenlerle devre mülk sözleşmesi, devre mülk yönetim sözleşmesi veya genel hükümlere göre yapılacak sözleşme ile yöneticinin azledilmeyeceği ve istifa edemeyeceği kararlaştırılabilecek midir? Öğretide[13] acentelik, taşınmazların yönetimi, kıymetli evrakın idaresi gibi bazı atipik vekâlet sözleşmelerinde BK 396’daki sebep göstermeksizin tek taraflı geri alma hakkının uygulanmayacağı sadece haklı nedenlerle fesih yoluna gidilebileceği kabul edilmektedir.
PEYER belirttiğimiz atipik vekâlet sözleşmelerine BK 396 uygulanmayınca bu sözleşmelerin sona ermesi açısından MK.m.1’e göre doldurulması gereken bir boşluğun doğmayacağını savunmaktadır. Yazara öre, bu sözleşmeler “sürekli sözleşmelere haklı nedenlerle son verilebileceği ilkesine dayanılarak sona erdirilebilecektir.” Yazar her somut olayda karşı tarafın sözleşmesin bir süre devam ettirilmesindeki yararına rağmen, sözleşmeye erken son vermeyi gerektiren objektif olarak haklı sebeplerin var olmadığının hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak tespit edebileceğini belirtmektedir.[14]
Taşınmazların yönetimi sözleşmesinin özel bir türü olan devre mülk sözleşmelerinde de yukarıda belirtilen görüşler geçerli olacaktır. Yöneticinin istifa edemeyeceği ve azledilemeyeceği devre mülk sözleşmesi, devre mülk yönetim sözleşmesi veya genel hükümlerle göre yapılacak olan sözleşme ile kararlaştırılabilecektir.
Devre mülk sözleşmesi veya diğer sözleşmelerde yöneticinin azil ve istifasının geçerli olmayacağına ilişkin hükümlerin yanında hangi durumların gerçekleşmesinin haklı neden sayılacağının belirtilmesi yararlı olacaktır böylece tarafların keyfi davranışları önlenmiş olacaktır. Haklı nedenler sözleşme ile saptanmasa dahi haklı nedenlerin var olup olmadığı hâkim kendisi hakkaniyet kurallarına göre belirleyecektir.
[1] KMK m. 61
[2] KMK m. 38
[3] ÖZMEN, 230
[4] ERBERK,36
[5] ARPACI, Kat Mülkiyeti,223
[6] ÖZMEN
[7] AYBAY, SANAL: Açıklamalı, içtihatlı KMK, İstanbul 1983
[8] ARPACI, Kat mülkiyeti, 241
[9] Vekilin hakları, müvekkillin borçları konusunda TANDOĞAN 574 vd.
[10] ÖZMEN 236–237
[11] ÖZMEN
[12] TANDOĞAN 607 vd.
[13] PEYER naklen TANDOĞAN
[14] PEYER naklen TANDOĞAN
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Devre Mülk Yöneticisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Selim Balku - Nilüfer Çetin'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Devre Mülk Yöneticisi
