|
6502 Sayılı TKHK’nın EMLAKÇILIK SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ
LLM. Av. Ömer Faruk İLGÜN
Ankara Barosu
SİMSARLIK (TELLALLIK) SÖZLEŞMESİ
Simsarlık sözleşmesi, “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.”olarak ifade edilmiştir.
TBK’nın 521. Maddesinde, “Simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşunun gerçekleşmesi halinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”
Simsarlık ücreti belirlenmemiş ise tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ücret ödenir. Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
Taşınmaz Simsarlığının Uygulamada Görünümü (Emlakçılık)
Türkiye uygulaması itibariyle Tellallık (simsarlık) Sözleşmesi ile ilgili hükümler, çoğunlukla emlakçı ile müşteri arasında uyuşmazlıklarda tatbik alanı bulmaktadır.
Tellallık(simsarlık)sözleşmesi ile ilgili 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çok önemli bir değişiklik getirmiştir.
6502 Sayılı TKHK’nın 3/L “ Tüketici işlemi: Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi,”ifade eder.
Buna göre simsarlık/emlakçılık sözleşmesi bu Kanun kapsamına alınmıştır.
Bu nedenle tüketici şikâyetlerinin çözümü için tellallık sözleşmesinin yasa kapsamına alınması çok isabetli olmuştur. Simsar (Tellal) Emlakçı ile sözleşme imzalayan tüketici artık bu düzenleme ile yaşanması muhtemel bir çok mağduriyet bu yasa ile korunma altına alınmıştır. Bu konuda Tüketici Mahkemelerinin verecekleri kararlarda Kanunun ruhuna uygun olarak ve tüketiciyi koruyacak şekilde kararlar vermesi amaçlanmaktadır.
Tellallık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır.(Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S.8975)
Tellallık sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında karşılıklı hak ve borç doğran bir sözleşmedir. Bu nedenle emlakçı sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirdiğinde, ücrete hak kazanacaktır. Sözleşmede emlakçı ve müşterinin her ikisinin de imzasının olması zorunlu geçerlilik şartıdır.
Sözleşmenin Unsurları
Sözleşmenin tarafları simsar ve iş sahibi olup unsurları bağımsızlık, geçicilik, yazılı şekil, aracılık ve ücrettir. Simsar iş sahibinin çalışanı değildir. Faaliyetini bağımsız olarak yerine getirir. Simsarlık sözleşmelerinde belirli bir süre öngörülmektedir. Süre belirtilmemesi halinde bir tarafın diğer tarafı sonsuza dek kendisine bağlı tutması sonucu ortaya çıkacaktır. Ancak simsarlık sözleşmesinde gerek simsarın gerekse müşterinin bu şekilde süre belirtilmeksizin imzaladıkları sözleşme ile bağlılıkları kural olarak devam edecektir. Bu durumda sözleşmenin bu şekilde süresiz olarak belirtilmesi her şeyden önce Türk Medeni Kanunu hükümleri gereğince iyiniyet ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile karşılaşacaktır. Bunun için sözleşmeden dönmek isteyen tarafın sözleşmedeki makul süre geçtikten sonra sözleşmede süre belirtilmediği bu durumun ise hakkın kötüye kullanılması ve iyiniyet kaideleri gereğirnce sözleşme ile bağlı olmadığını ve sözleşmenin feshini isteyebilecektir. Bunun uygulamada sıkça karşımıza çıkan bir şeklide emlakçı ile sözleşme imzalayan müşterinin emlakçılık sözleşmesinde süre belirtilmediği durumda "emlakçıya ihtarname çekerek sözleşme gereğince sözleşmenin ifasını öncelikle siteme ve aracılık edimini yerine getirmesini öncelikle istemesi ve makul bir süre vererek sözleşmeyi fesih ettiğini bildirmek" olacaktır.
Simsarlık sözleşmesinde başlangıç tarihi belirtilip 6 ay 1 yıl gibi süreler öngörülmektedir. Uygulamada bildirim yapılmadıkça sözleşmenin uzayacağı belirtilmektedir. Burada önemli olan uzamanın sonsuza dek olmamasıdır. Sözleşmenin her defasında uzayacağı şeklinde ibare varsa, bu durum genel işlem şartları ya da haksız şart olarak değerlendirilebilecektir.
Bilindiği üzere Türkiye uygulaması itibariyle Tellallık Sözleşmesi ile ilgili hükümler, belki %90 oranında Emlakçılarla ilgili uyuşmazlıklarda tatbik alanı bulmaktadır. Diğer bir anlatımla tellallık sözleşmesi ile ilgili aksaklıkları, eksiklikleri ve gereksinimleri en yakından bilen ve bunun yarar ve sıkıntılarını adeta burun buruna yaşayan meslek erbabı emlakçılardır.
Ülkemizdeki uygulamada “taşınmaz (gayrimenkul) tellallığı”, genel olarak “emlak komisyonculuğu” olarak adlandırılmakta; bu işi meslek edinen kişilere de “emlak komisyoncusu” ya da kısaca “emlakçı” denilmektedir. Bu kapsamda “gayrimenkul tellallığı sözleşmesi”ne de, ”emlak komisyonculuğu sözleşmesi” adı verilmektedir. Esasen “emlak komisyonculuğu” şeklindeki isimlendirmenin, hukuk tekniği ve literatürü açısından “taşınmaz tellallığı”nı tam anlamıyla ifade etmediği açıktır. Çünkü tellallık ile komisyonculuk birbirinden pek çok nokta itibariyle farklı sözleşme tipleridir. Örneğin komisyoncu, bir sözleşmeyi kendisi adına yapar; tellallıkta ise sözleşme, tellal adına değil fakat aracılık edilen kişiler adına yapılır. Ne var ki bugün gelinen nokta itibariyle -yanlış da olsa- bu yaygın uygulamadan dönülemeyeceği bir başka gerçektir. Bütün bu nedenlerle biz, yazımızda hukuki düzenlemeye bağlı kalarak “tellallık” ve “gayrimenkul tellallığı” kavramlarını kullanacağız; ancak “gayrimenkul tellallığı”nı meslek olarak icra eden kişilerin, bunu “emlak komisyonculuğu” olarak algılamasında da -konunun meslek erbabı tarafından kolay anlaşılırlığını sağlamak açısından- bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur.(TBK.520/3)Yazılı yapılmayan simsarlık sözleşmesi geçersiz olup bu geçersizlik hali hâkim tarafından resen dikkate alınacak bir durumdur.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde ücretin yazılması zorunlu unsur değildir. Sözleşmede ücret yazılmasa dahi simsar ücrete hak kazanır. Ücretin tespiti için TBK.522. maddesine müracaat edeceğiz. TBK. nın 522. maddesine göre "Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir."
Yer Gösterme Belgesi
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde uygulamada en çok karşımıza çıkan şekli yer gösterme belgesidir.
Yer gösterme belgesi, sözleşmesi imzalanır iken aslında sadece müşteri ile emlakçının sözleşmesi bulunmaktadır. Oysa TBK.nu 520/1. maddesinde " Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir."ifadesi yer almıştır.
Kanunun bu açık ifadesinde kural olarak emlakçının satıcı ve alıcıyı bir araya getirmesi ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi aranmaktadır.Ancak burada unutulmaması gereken husus müşteri ile emlakçı arasında imzalanan sözleşmede bu durum taraflarca aksini kararlaştırabilmektedir.Bunun anlamı aslında emlakçı ile müşteri arasında imzalanan yer gösterme sözleşmesi ile emlakçı yer göstermesi ile gezdirdiği taşınmazın müşteri tarafından satın alınması veya kiralanması halinde emlakçıya ücret ödeyeceğini taahhüt etmektedir.Konunun sorunlu alanı da işte tam burada ortaya çıkmaktadır.
Kanun koyucu özellikle uygulamada bu konuda çıkan sorunları çözmek için özellikle tüketicinin taraf olduğu taşınmaz simsarlığı sözleşmelerini 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına almıştır.
Birden çok simsar ayrı ayrı herkes kendisi için görevlendirilmişse, müşteri bunlardan birisi ile olan ilişkisi diğerine etkili olmaz. Bunun anlamı taşınmaz bir şekilde kiralanır veya satılır ise simsar ile aynı yer için birden fazla farklı simsar ile sözleşme imzalanır ise her bir emlakçı ayrı ayrı ücrete hak kazanır. Bu nedenle tüketici olan müşterinin bu konuda çok dikkatli olması gerekir.
Emlakçı ile sözleşme imzalayan tüketici müşterinin taşınmazın maliki olması gerekmez. Kişi kendisine ait olmayan bir taşınmaz için emlakçı ile bir sözleşme imzaladığında emlakçı sözleşme ile borcunu ifa eder taşınmaz kiralanır veya satılır ise bu halde sözleşmeyi imzalayan kişi bu halde emlakçıya ücret ödemek zorundadır.
Emlakçılık ücretinin tesbiti için tüketici müşteri ile emlakçı arasında imzalanan sözleşmede kararlaştırılan bedel önemlidir. Sözleşmede gösterilen değerden farklı bir miktar örneğin satım sözleşmesinde farklı ücret kararlaştırılsa bile sözleşmede belirtilen değer dikkate alınacaktır.
Emlakçı ile tüketicinin imzaladığı sözleşmede ücretin aşırı olması halinde borçlunun istemi üzerine bu ücretten hâkim tarafından indirim yapılabilir. TBK. nın madde 525'e göre "Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir."
Emlakçı, taşınmazın maliki satıcı ile taşınmazın alıcısını bir araya getirerek emlakçılık sözleşmesi imzalamaları halinde taşınmazın alıcısının bu taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi halinde emlakçıya ücret ödemek zorundadır. Bu durum tüketiciler tarafından mağduriyete neden olunmaması için sözleşmede bu durumun açıkça belirtilmesi yararlı olacaktır. Tüketici ile emlakçı arasında imzalanan sözleşmede örneğin alıcı taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi halinde tüketicinin her iki tarafın komisyon ücretini ödeyeceğine dair hüküm ifaya ekli cezai şart niteliğindedir. Taraflardan biri tüketici olması halinde TBK.nın 182/son maddesi gereğince söz konusu cezai şartın fahiş olup olmadığını mahkemece gerekir ise resen dikkate alacaktır.Fahiş olması halinde cezai şart tenkise tabi olacaktır.
Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellâliye, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. md. 404/1). Tellallık sözleşmesinde kural olarak: vekillik kuralları uygulanır (BK. md. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK md. 404/3).
Tellallık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır. (Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S.8975) Somut olayda yanlar arasında düzenlenen sözleşme göz önüne alındığında bu sözleşmenin aracılık etme tellallığı olduğu anlaşılmaktadır.
Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle yasaca (BK. md. 404) ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve o nedenle de bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır.
Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. md. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. 405/2). (Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2002 C. 2, S.1124 vd.;Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, S.705 vd).
Emlakçılar daha sonra yer gösterdikleri taşınmazın, gezdirilmediği savunması ile karşılaşmamaları için mutlaka gezdirilen taşınmazın tüm nitelikleri yazılarak gezdirildiğinin açıkça sözleşmede belirtilmesi ve o kısmın imza altına alınması yararlı olacaktır. Yer gösterme sözleşmesinde yer alan düzenlemeler kanunda yer alan haksız şartlar denetimine tabi olacaktır. Yeni dönemde özellikle müşteri sözleşme hükümlerinin müzakere edilmediği savunmasını ileri sürebilecektir.
Bu haliyle simsarlık sözleşmesinin TKHK’nın görevi içerisinde düzenlenmesinin yararlı olduğunu söylemek doğru olacaktır. Bu kapsamda emlakçılık sektörünün 6502 Sayılı TKHK’na uygun olarak sözleşme içeriklerini düzenlemesi yararlı olacaktır.
KAYNAKÇA:
Çağlar Çağlayan Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması Ankara Barosu Dergisi 2016/1 Sayfa.443
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"6502 Sayılı Tkhk’nın Emlakçılık Sözleşmesine Etkisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Llm. Av. Ömer Faruk İlgün'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
6502 Sayılı Tkhk’nın Emlakçılık Sözleşmesine Etkisi
