|
YAPI KAYIT BELGESİNİN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
11.5.2018 tarihinde kabul edilerek, 18.5.2018 tarih ve 30425 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun aynı gün yürürlüğe girmiştir. Kanunun 16. maddesi ile *3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununa geçici 16. madde eklenmiştir. Söz konusu maddeye göre 31.12.2017 tarihinden önce imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılar affedilmektedir. Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”ı öngören bir Tebliğ (RG: 6.6.2018, 30443) bulunmaktadır. Bu yapılara, başvuru sahibinin beyanına istinaden “Yapı Kayıt Belgesi” düzenlenmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarla ilgili olarak son dönemde verdiği kararlarında hiçbir alt ayrıma girmeksizin, yapı kayıt belgesi sunulması halinde, binanın yasal durumu hakkında değerlendirme yapılması gerektiğini kabul etmektedir.
* “… Davacı davasında davalı arsa sahibi ... ile aralarında 01.04.1987 tarihinde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, … , sözleşmeye güvenerek inşaat ruhsatı aldığını ve inşaata başladığını, 24 ay içinde inşaatı tamamlayarak oturabilir halde arsa sahibine teslim ettiğini, bu binaların 1990 yılından 2008 yılına kadar gerek kendisi tarafından gerekse davalı tarafından 3. şahıslara kiralandığını, ancak sonradan Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın ... 2. numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 21.06.1989 tarihli raporunda davaya konu taşınmazın 3. derecede doğal sit alanında kaldığının belirlenip belediye tarafından verilen inşaat ruhsatının iptâl edildiğini, inşaata başlandığı zaman tapu kaydında koruma kararı, sit alanı vs. gibi şerh bulunmadığını eğer böyle bir şerh bulunsaydı yada ... Belediye Başkanlığı tarafından böyle bir uyarı yapılsaydı inşaata başlamayacağını, ancak davaya konu taşınmazın kök kaydında sit alanı şerhi bulunduğunu, davalının bu durumu bildiğini, ancak kendisinden sakladığını ve dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, sözleşme öncesi imkânsızlık olduğunu ve bu sözleşmenin ifa edilememesinin arsa sahibinin kusurundan kaynaklandığını, bu sebeplerle iskan ruhsatının verilememesi ve kendisine düşen bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının değeri ve tescilinin yapılamaması sebebiyle mal varlığında oluşan zararların karşılığı olarak fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline, karar verilmesini istemiştir. Davalı savunmasında davacının kendisine düşen bağımsız bölümleri pansiyon ve otel olarak kiraya verdiğini, davacının belediyeden aldığı ruhsata aykırı bina yaptığını ve binaların tam ve eksiksiz olarak kendisine teslim edilmediğini, davacının inşaata başlamadan önce her türlü tedbiri almak zorunda olduğunu, davacı tacirin özen borcu olduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir…Dosya kapsamına göre taraflar arasında 01.04.1987 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, 1408-1987 tarihinde alınan ruhsata göre 18 daire, depo ve sığınak yapıldığı, belediye tarafından inşaatın 3. derece doğal sit alanı içerisinde kaldığından ve projeye, ruhsata aykırı inşaat yapıldığı gerekçesiyle ruhsatın iptaline karar verildiği, ... Tabiat Varlıklarını Korumu Kurulu'nun 30.05.1990-1360 Sayılı kararında yeni projenin ( revize projenin ) düzenlenip kurula iletilmesi halinde inşaattaki fazla kısımlar yıktırılarak inşaatın yasal hale getirileceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır… 3194 Sayılı Kanuna eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması sebebiyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bile bulunsa, temyiz aşamasında da Yargıtay'ca gözetilmesi gerekir. Mahkemece öncelikle davacıya “Yapı Kayıt Belgesi” düzenlenip düzenlenmediği konusunda süre verilip belgenin sunulması halinde binanın yasal durumu hakkında değerlendirme yapılması, bu belgenin düzenlenememiş olması halinde yukarda açıklandığı şekilde binanın yasal hale getirip getirilemeyeceğinin araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekir.”1
* “…Davacı yüklenici... Kooperatifi asıl ve birleşen dosyalarda açtığı davalarında davalı arsa sahibi ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini bu sözleşme sebebiyle inşaatların yapımı için aralarında oluşan muarazanın önlenmesi, kendilerine inşaat işlemleri için yetki verilmesini, fazla imalât bedellerinin tahsili, tapu iptâl ve tescil, gecikme tazminatı ile açtıkları dava sebebiyle ödedikleri vekâlet ücretlerinin tahsiline karar verilmesini istemiş, davalı arsa sahibi tarafından açılan birleşen davalarda ise nama ifaya izin , gecikme tazminatı, dairelerin tahliyesi, sözleşmelerin geriye etkili feshi, yapıların yıkılması, arsaların temizlenmesi masrafları ile arsa vergilerinin yüklenici kooperatiften tahsili talep edilmiştir. …3194 Sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması sebebiyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bile bulunsa, temyiz aşamasında da Yargıtay'ca gözetilmesi gerekir. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden verilen kararın bozulması uygun bulunmuştur…”2
* “….Davacı davasında murisine ait gayrimenkulde, kat karşılığı inşaat yapmak üzere davalı ile aralarında 5 Mayıs 1999 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini bu sözleşmeye göre kendilerine verilmesi gerekirken verilmeyen birinci katta bulunan 1 numaralı dairenin kendilerine ait olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiş, davalı savunmasında davacının murisine karşı tüm hak ve yükümlülüklerini yerine getirdiğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir… Bilindiği üzere, imar mevzuatı kamu düzenine dair olup, buna aykırı inşaatın cezai işleme tabi bulunması karşısında, mahkemece, suç teşkil edecek bir yapıya yasallık kazandıracak şekilde varlığının tanınması uygun değildir. Belirtilen bu ilkelere göre davacının kendisine ait olduğunun tespitini istediği bağımsız bölümün bu kapsamda aidiyetine karar verilip verilemeyeceği hüküm yerinde tartışılmadan, sanki ortada yasal bir bina varmışcasına karar verilmesi yerinde görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda ... Belediye Başkanlığı'ndan gelen 29.05.2017 tarihli yazı cevabı da dikkate alınarak, yapı üzerindeki yıkım kararının kaldırılmadığı, yapının yasal hale getirilmediği ve mevcut haliyle yapının ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığının belirlenip, binanın mevcut haliyle yapının ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. … somut olay değerlendirildiğinde kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden verilen kararın bozulması uygun bulunmuştur.”3
* “…Davacı vekili, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2564 Ada, 1 ve 4 Parsel de kayıtlı bulunan taşınmaz hakkında, davalı yükleniciler ile yine davalı arsa sahipleri arasında 01.12.2010 tarihli, 39168 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve buna ek olarak 02.02.2012 tarihli protokol imzalandığını, bu sözleşmeler ile davaya konu 2. kat 17 numaralı bağımsız bölüm dairenin davalı müteahhit ...'e verilmesinin kararlaştırıldığını, inşaatta taşeron olarak üstlendiği işler sebebiyle yüklenicinin 24.03.2011 tarihli sözleşmeyle 17 numaralı daireyi taşeron müvekkiline vermeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen tapu devri yapılmadığını belirterek davalı adına olan tapunun iptâli ile davacı adına tescilini istemiş, davaya cevap veren davalılar ..., ..., davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermeyerek dolayısıyla reddi savunmuş, davalı ... ise davacı adına tescile muvafakat ettiğini bildirmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir….somut olay değerlendirildiğinde: yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi diğer bir deyişle kısmen iş bedeli olarak karalaştırılan 17 numaralı bağımsız bölümün tesciline hak kazanabilmesi, netice olarak davacının da 818 Sayılı BK'nın*162. maddesi uyarınca alacağın temliki hükümleri doğrultusunda tescil isteyebilmesi için yapının yasal olması zorunludur. 3194 Sayılı Kanun uyarınca iskân ruhsatı almak yükümlülüğü iş sahibine ait ise de taraflar aksini kararlaştırabileceklerinden sözleşmenin özel şartlar iskân alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğu anlaşıldığından mahkemece bu doğrultuda işlem yapılmalı, belediyeden işlem dosyası getirtilmeli ve iskânının alınıp alınmadığı belirlenmeli, alınmamış ise iskân alınması konusunda davacı tarafa yetki ve süre verilip bu konuda gerekli işlemlerin ikmâlinin sağlanması, iskân almaya elverişli değil ise tapuya hak kazanamamakla birlikte 3194 Sayılı İmar Kanunu geçici*16. madde hükümleri değerlendirilmeli ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden kısmen eksik inceleme sebebiyle kısmen de hükümden sonra yürürlüğe giren kanun hükmünün değerlendirilmesi zorunluluğu sebebiyle hükmün temyiz eden davalı ... ile dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ...yararına bozulması gerekmiştir.”4
* “…Davacı davasında davalılara ait 20 numaralı parsel üzerindeki 3 ayrı kattan oluşan apart daire inşaatını yaptığını, karşılığında kendisine verilmesi gereken 20 parseldeki apartın zemin kat ve çatı katındaki tapu hakkının kendisine verilmediğini belirterek davalının vefatı ile mirasçılara intikâl edecek hissenin iptâli ile adına tesciline, olmadığı takdirde söz konusu taşınmazların değeri olan 90.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece fesih noktasında taraf iradelerinin dava tarihi itibariyle buluştuğu, mülga 818 Sayılı BK 61 maddesi uyarınca davacının yaptığı masrafların bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebileceği, belediyeden alınan yazıya göre binaların taban alanı ölçülerinde ve projelerle farklılık gösterdiği, onaylı vaziyet planına uymadığı, ayrıca deniz cephesinde yapılan binaların bir kısmının kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde 20 metrelik mesafe içinde kaldığı, bazı binalarda ilave kat yapıldığı ancak ruhsata uygun hale getirilmesinin mümkün olduğunun belirtildiği, davacıya verilen süreye rağmen binanın yasal hale getirilmediği ve bu haliyle imalatın arsa sahibinin yararına olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir…. somut olay değerlendirildiğinde kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak*Yapı Kayıt Belgesi*alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden verilen kararın bozulması uygun bulunmuştur.”5
* “…Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan eksik iş bedeli alacağının tahsili istemine dair olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir… 3194 Sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde gereğince imara aykırı ve kaçak yapılar için*yapı kayıt belgesi*alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkânı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak*yapı kayıt belgesi*alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle 8.000,00 TL olarak talep edilen ve 3.669,35 TL olarak hükmedilen eksik iş bedeli talebinin mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden eksik iş bedeline dair olarak da hükmün, sair hususlar incelenmeksizin bu sebeple bozulması uygun bulunmuştur.”6
Yukarıdaki kararlar birlikte değerlendirildiğinde, Yargıtay’ın, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda, hiçbir ayrıma gitmeksizin yapı kayıt belgesinin dikkate alınması gerektiği görüşünde olduğu sonucuna varılmaktadır.
İmar Kanunu Geçici m 16 gereği;
Yapı Kayıt Belgesi: Yapı kullanma izni bulunmayan yapıların kullanım amacına yönelik, yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasını, İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptalini ve yapıda kat mülkiyeti kurulmasını sağlayan, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerliliği bulunan ve yapı malikinin talebi üzerine belirli bir bedel karşılığında düzenlenen belgedir.
Yapı kayıt belgesi yapının fen ve tekniğine, imara uygunluğunu sağlamaz. Çünkü, Geçici m 16/10 gereği, Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Yapı Kayıt Belgesi başvurusu, yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle yapılabilmektedir (Tebliğ m 4/2).
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar Kanun kapsamı dışındadır (Geçici m 16/9).
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İFA KAPSAMINDA YAPI KAYIT BELGESİNİN DİKKATE ALINMASINI GEREKTİRİR DURUMLAR NE OLABİLİR?
1)TARAFLARIN ANLAŞMASI
Arsa sahibi ve yüklenici anlaşarak, imar affı hükümlerinden yararlanmayı kararlaştırabilirler. Böyle bir sözleşmenin tüm arsa sahiplerinin oybirliği ile yapılması gerekir. Çünkü, TMK m 692 gereği, paylı mal üzerinde olağanüstü nitelikte bir tasarruf söz konusudur.
Ayrıca, İmar Kanunu Geçici m 16/9 gereği, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi mümkün değildir. “Üçüncü kişi” niteliğindeki arsa sahibinin arsası üzerine yüklenici tarafından yapılacak bina, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu oluşturduğundan, arsa sahiplerinin oybirliği gerekir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir (Geçici m 16/5). Dolayısıyla Kanun gereği yapı kayıt belgesinin alınmasından sonra kat mülkiyetine geçişte de oybirliği aranmaktadır.
Yapı kayıt belgesi alınmasına ilişkin yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşmenin adi yazılı veya resmi yapılma zorunluluğu yoktur. Her ne kadar TBK m 13 gereği kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunlu ise de, aynı madde uyarınca sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır. Tamamlanan yapı ile ilgili izinlerin alınması için yapılacak sözleşmelerin yan hüküm kapsamında değerlendirilmesi uygun olur. Ayrıca, yapı kayıt belgesi alınması ile ilgili olarak Kanunda özel bir şekil şartı öngörülmemiş, hatta yapı maliklerinden birisinin dahi başvurusu yeterli sayılmıştır (Tebliğ m 4/3). O nedenle, arsa sahiplerinin yapı kayıt belgesi alınmasına açık muvafakat vermeleri de geçerli kabul edilmelidir. Özellikle yapı kayıt belgesi alınması ve kat mülkiyetine geçiş için arsa sahiplerinin yükleniciye vekalet vermeleri halinde açık muvafakatın varlığı kabul edilmelidir.
Arsa sahiplerinin oybirliği sağlanamaz ve arsa sahiplerinden biri veya bir kısmı yapı kayıt belgesi alımına açıkça karşı çıkar ise, yapı kayıt belgesi alımına karşı çıkmanın hakkın kötüye kullanımı kapsamında kalıp kalmadığına göre değerlendirme yapılmalıdır. Bu husus aşağıda değerlendirilecektir.
2)ZIMNİ ANLAŞMA
Arsa sahibi veya yüklenici yapı kayıt belgesi alınmasına zımnen de muvafakat edebilir. Bu durum aşağıdaki şekillerde gerçekleşebilir;
a)Yüklenicinin veya arsa sahibinin yapı kayıt belgesi başvurusuna açıkça karşı çıkılmaz.
b)Yapının mevcut durumu kabullenilerek, arsa sahipleri tarafından kendilerine kalan bağımsız bölümler fiilen kullanılıyor ve kiraya verilmek suretiyle kullandırılıyordur.
c)Arsa sahibi ile yüklenici arasında devam eden davalarda (geriye veya ileriye etkili fesih, aynen ifa, müspet zarar tazmini, birlikte ifa vs.) yükleniciye yapı kayıt belgesi alınması için süre ve yetki verilmesine karşı çıkılmıyordur.
d)Arsa sahibinin nama ifaya yönelik davasında da yüklenici, arsa sahibine yapı kayıt belgesi alması için verilen yetki ve süreye itiraz etmiyordur.
Yukarıdaki hallerde ve benzerlerinde özellikle de yapı kayıt belgesi başvurusu yapılan ve tamamlanan binanın kısmen ya da tamamen bizzat kullanılması, kiraya verilmesi gibi eylemlerle varlığının tanınması ve benimsenmesi durumunda, zımni anlaşmanın varlığı kabul edilmeli ve yapı kayıt belgesine değer verilmelidir.
Bu gibi durumlarda, aksi sözleşmede kararlaştırılmadığı sürece inşaatı tamamlama yükümlülüğü yükleniciye ait olduğundan, yapı kayıt belgesi alınması ile ilgili masrafların yüklenici tarafından karşılanması esastır.
3)YAPI KAYIT BELGESİNE KARŞI ÇIKILMASININ HAKLI OLMAMASI VEYA HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI KAPSAMINDA KALMASI
Yapı kayıt belgesinin alınması ve bu belgeye istinaden kat mülkiyetine geçilmesi, yüklenicinin sözleşmeden doğan aynen ifa borcunun kısmi ifası niteliğindedir. Çünkü, yapı kullanma izni, yapının İmar Kanunu m 30/1 uyarınca ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur bulunmadığını tespit ederken, yapı kayıt belgesi, bu hususları tespit etmemektedir. Dolayısıyla yapı kayıt belgesi, olağan durumda sözleşmeye uygun teslimi ifade etmez. Yapının yasal kabul edilmesi ile sözleşmeye uygun olması ayrı şeylerdir.
Sonuç olarak yapı kayıt belgesine istinaden teslim kısmi ifa niteliğindedir. Borcun tamamı belli ve muaccel ise, alacaklı kısmen ifayı reddedebilir (TBK m 84). Ancak alacaklının kısmi ifayı reddetmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmamalıdır.
Yukarıda belirtildiği üzere yapı kayıt belgesi alınmasına zımni muvafakatın olduğu durumlarda, yapı kayıt belgesi alınmasına karşı çıkılması hakkın kötüye kullanımı kapsamında kalacaktır.
Bunlar yanında, binadaki imara aykırılığın binanın kullanılmasına fen ve sıhhi bakımdan sakınca yaratmadığı hallerde de yapı kayıt belgesi alınmasına karşı çıkılması da hakkın kötüye kullanılması kapsamında kalacaktır.
Örneğin bina yapı denetimi hizmetinden yararlanmış, binanın kullanılması deprem veya afet bakımından bir sakınca oluşturmuyor ancak, sığınağı yapılmadığı, balkonları binaya katıldığı, çatısında dubleks kat veya fazla katlar yapıldığı, bahçe mesafelerine uymadığı, statiğine olumsuz etkisi olmayan diğer projeye aykırı imalat ve tadilatların bulunduğu, zemin katlarında ortak alanlar yerine dükkanlar yapıldığı, emsalin ya da taban alanının aşıldığı vs. gerekçelerle binaya yapı kullanma izni alınamıyorsa, bu aykırılıkların düzeltilmesine imkan tanıyacak yapı kayıt belgesi alınmasına karşı çıkılması hakkın kötüye kullanımı niteliğinde kabul edilmelidir.
Bu halde yapı kayıt belgesi dikkate alınmalı ve taraflar arasındaki uyuşmazlık yapı kayıt belgesine değer verilerek çözülmelidir. Arsa sahibinin yapı kayıt belgesine istinaden kat mülkiyetine geçiş için yetki vermemesi veya bu işleme bizzat katılmaması halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin nama ifası (TBK m 113) kapsamında yükleniciye bu hususta süre ve yetki verilebilmelidir.
4)ARSA SAHİBİNİN TAZMİNAT HAKKI:
Yapı kayıt belgesi alınması ile ilgili arsa sahibi ve yüklenici arasında imzalanan sözleşmenin koşullarına göre değerlendirme yapılacaktır. Örneğin arsa sahibi ile yüklenici yapı kayıt belgesi alma ve kat mülkiyetine geçme masraflarının ve fazladan veya daha büyük ya da daha küçük veya daha az yapılmış bağımsız bölümlerin paylaşımını sözleşme ile belirleyebilirler.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşme bulunmamasına rağmen, yapı kayıt belgesine zımni mufavakat verilmesi halinde, sözleşmedeki şartları sağlamayan bina nedeniyle uğranılan zararların tazmini yükleniciden istenebilecektir. Bir başka anlatımla, sözleşmeye aykırı ayıplı-eksik işler, ifaya ekli cezai şart, gecikme tazminatının da yükleniciden talep edilebileceği açıktır. Bunun yanında, arsa sahibi kendisine kalan bağımsız bölümlerin yapı kullanma izninin olmamasından doğan değer düşüklüğünü talep edebilir. Örneğin, yapı kayıt belgesi alınmasına rağmen, kat mülkiyetine geçiş sağlanmamışsa, bununla ilgili giderler ve dava masraflar yükleniciden talep edilebilir.
İmara aykırı yapı nedeniyle, gerek yüklenici, gerekse arsa sahibi, imar planı ve sözleşmeyle öngörülenden daha çok bir hakka sahip olmuşlarsa, bu fazlalıkların taraflar arsındaki sözleşme hükümleri dikkate alınarak paylaştırılmalıdır. Örneğin imar durumu ve sözleşmeye göre 20 daire yapılacak ve 10 tanesi arsa sahibine kalacakken (paylaşım %50 iken), 24 daire ve zemin katta da 2 dükkan yapılmış ise, bu fazla 4 daire ve 2 dükkan taraflar arasında yarı yarıya paylaşılmalıdır.
5)YAPI KAYIT BELGESİ ALINMASINA KARŞI ÇIKILMASININ HAKLI NEDENLERE DAYANMASI
Arsa sahibinin yapı kayıt belgesi alınmasına karşı çıkması bazı hallerde haklı kabul edilebilir. Özellikle binanın fen ve sıhhi bakımdan kullanılması sakıncalı olabilir. Örneğin;
1)Bina deprem mevzuatına aykırı yapılmış olabilir.
2)Bina uzun bir süredir boş ve atıl bir vaziyette ve yıpranmış halde olabilir.
3)Binadaki beton ve demir kalitesi çok düşük olabilir.
4)Bina projesiz ve denetimsiz inşa edilmiş olabilir.
6)Bina heyelan bölgesinde veya afete maruz (sel, taşkın vs.) bir bölgede kalabilir.
Yukarıdaki benzer hallerin varlığında, hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olmadıkça, arsa sahibinin yapı kayıt belgesi alınmasına karşı çıkması haklı nedene dayanır.
Özellikle, statik yönden sakıncalı olup, en ufak bir depremde hasar görme veya yıkılma ihtimali olan bir yapıyı, arsa sahibinin kabul etmeye zorlanamayacağı açıktır.
Ayrıca Kanunda deprem nedeniyle sorumluluk bina malikine yüklenmektedir. Arsa sahibi bunu kabul etmek zorunda bırakılamaz ve bu sorumluluğun altına girmeye zorlanamaz.
Yukarıdaki durumların varlığında, arsa sahibinin yapı kayıt belgesine rağmen yıkım talep etmesi mümkündür.
Arsa sahibini fen ve sıhhi bakımından kullanılması sakıncalı binayı kabule zorlamak, Anayasamızın sözleşme özgürlüğüne yönelik düzenlemesine (AY m 48) aşırı müdahale oluşturacağı, gibi, yaşam hakkına (AY m 17), mülkiyet hakkına (AY m 35), sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına (AY m 56) yönelik düzenlemelerine de aykırıdır.
Örneğin, içindeki demiri çok yetersiz veya betonu çok kalitesiz olan ve güçlendirme ile de korunması mümkün olmayan bir yapıyı arsa sahibinin kabule zorlanması, içinde oturmaya ve onu kullanmaya mecbur bırakılması ne kadar doğrudur?
Fen ve sıhhi bakımdan kullanılması sakıncalı olan binayı haklı nedenlerle kabul etmek istemeyen arsa sahibi ne yapabilir? Bu gibi durumlarda arsa sahibi aşağıdaki yollara başvurabilir.
1)Öncelikle yapı kayıt belgesi alınmasının sözleşmeyi ifa anlamına gelmediği, bunun kabul edilmemesi gerektiği, yönünde yargı organları önünde mücadele edilmeli, Anayasa Mahkemesine kadar tüm müracaat imkanı kullanılmalıdır.
2)Yapının riskli yapı olduğu iddiasıyla başvurular yapılarak, riskli yapının yıkılması mücadelesi başlatılmalıdır.
3)Yapı kayıt belgesinin iptali için idari yargıda dava açılmalıdır. Bu davada özellikle, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapıların Kanun kapsamı dışında (Geçici m 16/9) olduğu belirtilerek, üçüncü kişi niteliğindeki arsa sahibinin muvafakatının sağlanması gerektiği savunulmalıdır.
4)Kat mülkiyetine geçiş için oybirliği gerektiğinden, kat mülkiyetine geçişe onay verilmemelidir.
Yukarıdaki şekilde mücadele eden arsa sahibinin, binanın afet, özellikle de deprem sonucu yıkılması nedeniyle oluşacak zarardan bir sorumluluğu doğmayacaktır.
Yargı organlarının da yukarıda belirtilen ayrımı dikkate alarak karar vermesi doğru bir yaklaşım olur. Açık bir yasal veya idari bir düzenleme yapılana kadar, mahkemelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatın mevcut haliyle fen ve sıhhi bakımdan kullanılmasının mümkün olup olmadığına veya hangi önlemler alınmak suretiyle kullanılabileceğine dair bilirkişiden görüş alarak karar vermesi hakkaniyet ve adalete uygun düşecektir.
Yasama veya yürütme organın, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından, ruhsat vermeye yetkili idaresinden veya yapı denetim şirketinden ya da Bakanlık’tan statik uygunluk raporu alınmasını şart koşan düzenlemeye yapması en doğrusudur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu binanın fen ve sıhhi bakımdan kullanılmasının sakıncalı olduğu ve arsa sahibinin yapı kayıt belgesi alınması suretiyle aynen ifaya açık veya zımni muvafakatının bulunmadığı hallerde, yapı kayıt belgesi alması için yükleniciye süre ve yetki verilmesi uygun değildir.
1 Y. 15. HD. 21.5.2018, 1074/2079.
2 Y. 15. HD. 12.7.2018, 1861/3068.
3 Y. 15. HD. 29.5.2018, 1368/2209.
4 Y. 15. HD. 12.7.2018, 1104/3037.
5 Y. 15. HD. 9.7.2018, 1739/2959.
6 Y. 15. HD. 4.7.2018, 737/2880; Aynı doğrultuda, Y. 15. HD. 10.10.2018, 1073/3723; Y. 23. HD. 27.9.2018, 2016/2304, 4341.
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
1
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Yapı Kayıt Belgesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Etkisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Yapı Kayıt Belgesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Etkisi
