|
TAPUSUZ TAŞINMAZIN MÜLK EDİNİLME ŞARTLARI
Tapusuz taşınmazların mülk edinilmesi TMK.m.713 ile Kadastro Kanunu'nun 17. maddesinde düzenlenmiştir. Genel düzenleme TMK.m.713'de düzenlenmiş olup çok fazla ayrıntı içermemektedir. Ancak genel düzenlemede özel kanun hükümlerinin saklı olduğu belirtilmiştir. Özel kanunlar incelendiğinde Kadastro Kanunu'nun 17. maddesi karşımıza çıkmaktadır. Bilindiği gibi tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.
A-) TMK.m.713'ün Aradığı Şartlar
TMK.m.713 'ün aradığı şart "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." şeklindedir. Yani taşınmaz üzerinde davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olarak 20 yıllık zilyetliği bulunan kişiler taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanabilecektir. Aynı maddede özel kanun hükümleri saklı tutulduğu için aşağıda incelenecek özel hükümlerde öngörülen şartların gerçekleşmesi de aranacaktır.
B-) K.K.m.17'nin Aradığı Şartlar
Yukarıda belirtilen açıklamalardan sonra Kadastro Kanunu 17. maddesi "Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir.
İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz." şeklindedir. Kanun koyucu tescil harici eş söyleyişle tapusuz taşınmazlar üzerinde mülk edinilmesinin şartlarını işbu madde ile açıklamıştır.
Kadastro Kanunu 'nun 17. maddesi tapusuz taşınmazların mülk edinilmesinde bir takım şartlar öngörmektedir. Bu şartlar;
B.1-) Taşınmazın Orman Sayılmayan Yerlerden Olması
Orman mevzuatına göre taşınmazın orman, orman sayılan yerlerden, ormandan açma, devletleştirilen ormanlardan, iadesi öngörülen alanlardan olup olmadı incelenmelidir. Bu inceleme alanında uzman bilirkişiler eliyle yaptırılmalıdır.
B.2-) Kamu Hizmetine Tahsis Edilmeyen Arazi
Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan tapusuz taşınmazlar, bazı durumlarda kamu hizmetine tahsis edilmiş olabilir. Bu tahsis resmi/idari tahsis olabileceği gibi fiili bir tahsiste olabilecektir. Örneğim köy yolu olarak kullanılan bir alan kamu hizmetine tahsisli yerlerdir. Bu sebeple kamu hizmetine fiilen tahsisli yerler taşınmaz başında keşif yapılması ile kolayca ortaya çıkabilir.
B.3-) Masraf ve Emek Sarfı ile İmar - İhya
Tapusuz/Devletin hüküm ve tasarrufu altında ki taşınmazlar genel olarak iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan ilki kadastro çalışmalarında tescil harici bırakılmadır. Tescil harici bırakılma taşınmazın taş ve kayalık, çalılık vb. olabileceği gibi tapuya kayıtlı olması gerekmeyen alanlardan da oluşabilmektedir. Bu ikinci durumun en tipik örneği yoldur. Zira yollar tapuya kaydı gerekmeyen alanlardır.
Masraf ve emek sarfı taşınmazın tarıma elverişli hale getirilmesini sağlamalıdır. Masraf ve emek sarfının aslında belli bir kriteri yoktur. Durum ve koşullara göre değerlendirme Mahkemece yapılmalıdır. Bu noktada Yargıtay genellikle tarıma el verişli olmayan alanın tarıma elverişli hale getirilmesini sağlayacak ölçü de emek ve masraf sarfını yeterli görmektedir. Yani yere, yapılan imar ihyaya, emeğe ve masrafa bakılarak değerlendirme yapılmaktadır. Ancak Yargıtay "…taşınmaz üzerine ev ve benzeri yapı yapmayı, dışarıdan toprak getirerek taşınmazı tarıma elverişli hale getirmeyi imar ihya olarak değerlendirilmeyeceğini… " (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 'nin 24.02.2015 tarih ve 2014/5752 E., 2015/861 K. Sayılı ilamı) de belirtmektedir.
B.4-) Tarıma Elverişli Hale Getirme
Kadastro Kanunu'nun 17. maddesine göre mülk edinilmesi için taşınmazın tarıma elverişli hale getirilmesi gerekmektedir. Bu sebeple özellikle köy içerisinde ev, ahır, kom, odunluk, araç park alanı olarak kullanılan taşınmazlar sadece bu sebeple mülk edinilemez. Tapusuz taşınmazın tarım yapılabilen bir hale getirilmesi şarttır. Taşınmaz tarıma elverişli hale gelecek ve diğer şartların birlikte gerçekleşmesi ile mülk edinilebilecektir.
B.5-) İmar Planı İçerisinde Bulunmamak
Belediye teşkilatı bulunan yerlerde imar planları hazırlanmaktadır. İmar planları ile birlikte artık taşınmazlar halk ağzıyla arsa olmaktadır. Kadastro Kanunu imar planı içerisinde bulunan tapusuz taşınmazların imar ihya edilerek mülk edinilmesine cevaz vermemektedir. Zira arsalar genel anlamı ile tarım yapılan alanlar değildir. Arsalar konut, işyeri, sosyal tesis alanları vb. yapılan alanlardır. Arsalar imar ihya edilmese bile kullanıma uygun alanlardır. Zira taşlık alanda ufuk tefek çalışmalarla konut yapılabileceği herkesin malumudur. Yani ezelden beri imar planı içerisinde tapusuz alan olarak bulunan taşınmazların imar ihya ile mülk edinilmesi söz konusu değildir.
İmar planı içerisine dahil olan taşınmazlar, imar plandan önce ki dönemlerde Kadastro Kanunu ve Medeni Kanunun aradığı şartları birlikte gerçekleştirmesi halinde mülk edinilebilecektir. İmar planı dışında ki dönemde taşınmazın imar ihyasının tamamlanması ve tamamlamadan itibaren 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının gerçekleşmesi halinde 20 yıllık sürenin gerçekleşme tarihi itibari ile mülkiyet imar ihya edene geçecektir. Yani mahkeme değerlendirmesini imar planına dahil olunmayan dönemler için yapacaktır.
Kadastro Kanunu'nun 17. maddesi son olarak Kadastro Kanunu'nun 14. maddesine atıf yapmaktadır. Bu durum aşağıda ayrı bir başlık altında incelenecektir.
C-) K.K.m.14'ün Aradığı Şartlar
Kadastro Kanunu'nun 14. maddesinin 1. fıkrası şartları "Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir." şeklinde belirtmektedir. Çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetlik yukarıda TMK.m.713 'de incelendiği şekildedir. Bu sebeple değinilmeyecektir.
Tapusuz taşınmazın imar ihya hukuki sebebine göre mülk edinmek isteyen kimse, taşınmazın bulunduğu kadastro çalışma alanı içerisinde daha önceden sulu arazide 40 dönüm, kuru arazide 100 dönüm taşınmazı belgesiz zilyetlikle iktisap etmemiş olmalıdır. Eğer belgesiz zilyetliğe dayalı olarak belirtilen miktarlarda taşınmazlar mülk edinmek isteyen adına kayıtlı ise dava reddedilecek, mülkiyet kazanılamayacaktır. Belirtilen miktarlar kadar olmamakla birlikte, daha az miktarlarda adına belgesiz zilyetlikle taşınmaz tescil edilmişse, arada ki fark kadar taşınmaz adına tescil edilebilecektir. Yani 50 dönüm kuru arazi belgesiz zilyetlikle tescil edilmişse, 50 dönümlük kuru arazi imar ihya hukuki sebebine dayanılarak adına tescil edilebilecektir.
Özel bir durum olan ata (baba, anne, büyük baba, büyük anne vs.) zilyetliğine, yani eklemeli zilyetliğine veya satın alma yolu ile başkasının zilyetliğine dayanma durumlarında Kadastro Kanunu'nun 14. madde de aranan tescil limitleri, zilyetliğine dayanılan kimse için sağlanmalıdır.
D-) ZİLYETLİKTE ÖZEL DURUMLAR
(Eklemeli Zilyetliğin Söz Konusu Olması Hali)
TMK.713’te aranan 20 yıllık zilyetlik süresi hesabında aşağıda belirtilen özel durumlarda önem arz eden bazı özelikler söz konusudur. Bu sebeple ayrı bir başlık altında incelemenin doğru olacağı değerlendirilmiştir.
Özel durumların en dikkat çekeni ve en çok hata yapılanı eklemeli zilyetlik durumudur. Eklemeli zilyetlik bilindiği gibi iki halde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan ilki miras yolu (küllü halefiyet gereği) ile ikincisi sözleşme (cüzzi halefiyet gereği) ile devir durumunda ortaya çıkmaktadır. Bu sebeple aşağıda ayrı ayrı özel durumların değerlendirilmesi yapılacaktır.
A-) Miras Yolu (Külli Halefiyet) ile Eklemeli Zilyetlik
Miras yolu ile eklemeli zilyetlikte imar - ihya ile kendi adına tescil talep eden, Kanunun aradığı olağanüstü süreyi tamamlama konusunda miras bırakanının zilyetliğine dayanmaktadır. Miras bırakanı ve kendi zilyetliğinde geçirilen sürelerin toplamı 20 yıllık süreyi geçirmesi halinde süre yönünden şartlar sağlanmış olmaktadır. Ancak miras yolu ile eklemeli zilyetliğe dayanılması halinde Mahkemece bazı özel durumların araştırılması gerekecektir. Bu kapsamda;
A.1-) Aktif Dava Ehliyeti
Mahkemece, davacı tarafından miras yolu ile eklemeli zilyetliğe dayanıldığı takdirde aktif dava ehliyeti araştırılacaktır. Zira terekeye dahil mallar/haklar mirasçılar tarafından ancak birlikte (el birliği mülkiyet) kullanılabilmektedirler. Bu sebeple adına tescil talep eden kimse eğer miras bırakanının zilyetliğine dayanıyorsa aktif dava ehliyetine sahip olduğunu ispatlamak zorundadır.
Aktif dava ehliyeti ile ilgili Yargıtay'ın pek çok kararı söz konusudur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 'nin 07.03.2016 tarih ve 2015/6249 E., 2016/6249 K. Sayılı ilamında "... Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, yapılan araştırma ve inceleme hükme YETERLİ DEĞİLDİR. Şöyle ki, öncelikle davacılar, taşınmazın miras bırakanlarından kaldığını ve zilyet olduklarını ileri sürerek DAVA AÇMIŞLARDIR. Mahkemece, davacıların murisinin başka mirasçısı olup olmadığı araştırılmamış, miras bırakanın başka mirasçı var ise taşınmazın ne şekilde (taksim, bağış, satış vs.) kendilerine intikal ettiği DAVACILARA AÇIKLATTIRILMAMIŞTIR. ...
O halde mahkemece sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için öncelikle, davacıların murisinin tüm mirasçılarını gösterir aile nüfus tablosu getirtilerek, murisin davacılar dışında başka mirasçısı bulunup bulunmadığı saptanmalı, davacılar dışında başkaca mirasçıların olduğu tespit edildiği takdirde, davacılar geçerli bir hukuki işleme dayanarak taşınmazların kendilerine kaldığını iddia etmedikleri veya iddia edip ispatlayamadıkları takdirde, muristen kalan ve terekeye dahil olan taşınmazlar için davacıların üçüncü kişilere karşı tek başına adına tescil istemiyle dava açamayacağı, bir başka anlatımla, aktif dava ehliyetlerinin bulunmadığı, zira davacıların taleplerinin diğer mirasçıların paylarını kapsamadığından ve aynı zamanda onlar adına da açılmadığından, davaya diğer mirasçıların katılmasına (icazet vermesine) ve tereke temsilcisinin de ve bir kısım mirasçının yalnız kendi payı için açtığı davaya icazet verip davayı devam ettirmesine olanak bulunmadığı göz önünde bulundurularak, başkaca bir araştırma yapılmaksızın davanın reddine KARAR VERİLMELİDİR...." demek sureti ile Mahkemece aktif dava ehliyetinin nasıl tespit edileceği açıkça gösterilmiştir.
A.2-) Tescil Limiti
Eklemeli zilyetlikte TMK.m.713, KK.m.17 ve KK.m.14' de aranan şatların tümü miras bırakan tarafından sağlanması gerekmektedir. Zilyetliğine dayanılan, bu şartları sağlamadığında adına tescil talebi olan kimsenin miras bırakanının zilyetliğine dayanması söz konusu değildir.
Bu kapsamda eklemeli zilyetlikte Kadastro Kanunu 14. maddesinin aradığı tescil limitlerinin zilyetliğine dayanılan kimse üzerinden de araştırılması gerekmektedir. Eğer miras bırakan adına aynı çalışma bölgesinde sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüm tescil edilmiş olmasının tespiti halinde, miras bırakanın zilyetliğine dayanılması söz konusu olmayacaktır. Bu durumun tespiti halinde davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.
B-) Sözleşme Yolu (Cüzzi Halefiyet) ile Eklemeli Zilyetlik
Sözleşme yolu ile eklemeli zilyetlikte imar - ihya ile kendi adına tescil talep eden, Kanunun aradığı olağanüstü süreyi tamamlama konusunda taşınmazı devir aldığı (satış, bağış vs. sözleşmelerle) kimsenin zilyetliğine dayanmaktadır. Devir aldığı kimse ile kendi zilyetliğinde geçirilen sürelerin toplamı 20 yıllık süreyi geçirmesi halinde süre yönünden şartlar sağlanmış olmaktadır. Ancak sözleşme yolu ile eklemeli zilyetliğe dayanılması halinde Mahkemece Tecil Limitine ilişkin özel durumu araştırması gerekecektir. Ancak bu özel durum az yukarıda miras yolu ile eklemeli zilyetlikte uzun uzun anlatıldığından dolayı ayrıca anlatılmayacaktır. Mahkemece tescil limitleri taşınmazı sözleşme ile devreden kimse içinde araştırılacaktır.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Tapusuz Taşınmazın Mülk Edinilme Şartları" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Ahmet Ali Ünaldı'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Tapusuz Taşınmazın Mülk Edinilme Şartları
