I.Tapu Tahsis Belgesi
Tapu tahsis belgesi, İmar Affı Kanunu olarak da bilinen 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile düzenleme altına alınmıştır. İşbu kanunun gerekçesinde kanunun amacı, ekonomik ve sosyal nedenlerle birer çekim merkezi haline gelen kentlere akın eden vatandaşların mutlak olan barınak ihtiyaçlarının giderilmesi, imar mevzuatı ve planlara uygun hale getirilebilecek yapıların belli şartlarda hukukileştirilmesi olarak belirtilmiştir. En temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacını dahi karşılayamayacak durumdaki dar gelirli vatandaşların mağduriyetini gidererek bu durumda olanlara aileleriyle birlikte barınma olanağı sağlamak için hazine, belediye, il özel idaresi*ve vakıf arazisi*üzerine yapılan, barınma amacıyla ya da kısmen barınma kısmen işyeri olarak kullanılan kaçak yapıları meşrulaştırılmıştır. Tapu tahsis belgesi ise bu amacın bir görünümü olarak hukuk düzeninde yer bulmuştur.

II. 2981 SAYILI KANUNUN KAPSAMI

Kanunun kapsamını belirleyen 2981 sayılı kanunun 2. maddesi ile kanunun uygulama yönetmeliğinin 3. maddesi uyarınca:

(a)Belediye ve mücavir alan sınırları içinde 17.01.1957 tarihinden sonra yapılan gecekondu ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile bu tarihten sonra kurulmuş belediyeler ve yine bu tarihten onaylanmış mücavir alan sınırları içinde yapılmış olan,
b) 6785 sayılı Kanuna 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek 7 ve 8 inci maddeler gereğince çıkarılan yönetmeliğin 103 maddesi kapsamına giren,
*c) İstanbul Boğazı, Sahil şeridi ve öngörünüm bölgeleri ile Çanakkale Boğazı'nda 2 Haziran 1981 tarihinden önce yapılan gecekondular ile 1 Ekim 1983 tarihinden önce yapılan veya inşaasına başlanan gecekondu ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar
d) (b) bendi dışında kalan sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar
olarak tanımlanmıştır.
Gecekondular bu kanunun ile ilgili taşınmazlardan olsalar dahi her türlü gecekonduyu 2981 sayılı kanunun kapsamında değerlendiremeyiz. Danıştay 6. Daire’nin 2005/894E. 2007/1284 K., sayılı kararında “Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca 1967 yılında 775 sayılı Yasa uyarınca <Gecekondu Önleme Bölgesi> olarak ilan edilmiş bulunan bu alanda kalan gecekondular nedeniyle daha sonra 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan af başvurusunun kabul edilmesi suretiyle tapu tahsis belgeleri düzenlenmiş ise de, 775 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanması gereken bir alanda 2981 sayılı Yasa hükümlerine dayanılarak işlem tesis edilmesi mümkün değildir.” şeklinde ifade edilmiştir. 775 sayılı kanundan kaynaklanan bir düzenlemenin ardından 2981 sayılı kanun uyarınca hak sahipliği düzenlenmesi hukuka uygun bulunmamış, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile 2981 sayılı kanunun birbirini dışladığı karar altına alınmıştır.
2981 sayılı kanun m.14, bu kanundan yararlanamayacak olanlar kenar başlığıyla bazı yapılar kapsam dışında tutulmuştur.
************ a) Her ölçekte imar planında başka maksatla tahsis edilmiş alanlardaki sınai kuruluşlara ait olmayan tehlikeli madde depoları ile imar planında tehlikeli madde depoları için ayrılmış yerlerde bu depolar dışındaki her türlü ruhsatız yapılar,
************ b) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun yapı yasağı koyduğu alanlarda veya Milli Savunma Bakanlığına tahsisli olan veya tahsissiz olarak Milli Savunma Bakanlığınca kullanılmakta olan arsa ve araziler üzerinde inşa edilen yapılardan; bu Kanunun yürürlüğe giriş tarihinden itibaren 1 yıl içinde askeri makamlardan muhafazası için izin alınamayan yapılar,
************ c) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilmiş bulunan "Turizm Alanlarında" ve "Turizm Merkezlerinde" imar mevzuatına aykırı inşa edilmiş veya inşaası devam eden ancak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde yürürlükteki çeşitli ölçekli imar planlarıyla getirilmiş bulunan kararlara uygun hale getirilmeyen yapılar,
************ d) 5 Haziran 1945 tarih ve 4749 sayılı Kanunla onaylanmış bulunan Sivil Havacılık Anlaşması’nın 14 sayılı teknik mania esaslarına uymayan ve havaalanları civarında uygulanmak üzere 7 Ağustos 1978 tarih ve 7/16130 sayılı Kararnameye göre, Ulaştırma Bakanlığınca 1/1000 ölçekli harita üzerinde sınırları belirlenecek saha içinde bulunup da yapımcı veya yapı sahibine yapılan tebliğden itibaren 1 yıllık süre içinde tebliğ esaslarına uygun hale getirilmeyen yapılar,
************ e) İçme ve kullanma suyu temin edilen ve edilecek olan baraj, göl, gölet gibi satıhta bulunan su kaynaklarının mutlak ve kısa mesafeli koruma alanı ve içme ve kullanma suyu temin edilen yeraltı su kaynakları etrafında bırakılan koruma alanı içerisindeki yapılar,
************ f) 10 Kasım 1985 tarihinden sonra yapılan gecekondular ile inşaasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ve (...) (1) Çanakkale Boğazında 2 Haziran 1981 tarihinden sonra yapılan gecekondular ile 1 Ekim 1983 tarihinden sonra inşasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,
************ g) Karayolları kamulaştırma sınırına tecavüz edilen ve konut olarak kullanılan yapılarla kamulaştırma sınırına 10 metreden daha yakın olan ve konut dışı maksatlarla kullanılan yapılar, (Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde mal sahiplerine tebliğ edilmesinden en geç on sekiz ay içinde tecavüz durumları giderilmeyen yapılar bu Kanunun 4 üncü maddesinin (c) bendi kapsamına girer.
************ h) TCDD Genel Müdürlüğü mülkiyetinde bulunan gar, istasyon, lojman, liman sahalarıyla demiryolu güzergahları üzerinde TCDD Genel Müdürlüğünün izni alınmadan yapılan yapılar,*
************ i) Kıyı tanımına giren yerlerde gerçek kişilere veya hukuk tüzel kişilerine ait yapılar
olarak tahdidi biçimde sayılmıştır.

III. Tapu Tahsis Belgesinin Verilmesi usulü

2981 sayılı kanunun “Tapu Verme” kenar başlıklı 10(a) maddesinde “hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verilir. Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder.” düzenlemesi yer almaktadır.
Lehine hak sahipliği tahsis edilmesini talep eden şahıs, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere; dışında ise valiliğe müracaat etmelidir. Müracaat, 2981 sayılı kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 8 Mart 1984’ten itibaren 6 ay içinde yapılmış olmalıdır. Bu süre geçtikten sonra müracaat etmek için ise müracaat bedeli olarak TL belediye veya il özel idaresi hesabına 2.000 ödenmelidir.
Yapılan müracaat, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından tespit edilir ve bununla birlikte mevzuattaki prosedür izlenerek gecekonduların tespit ve değerlendirmeleri yapılır. Yeminli Özel Teknik Büroları tarafından başvurucunun verdiği bilgiler doğrultusunda gerekli formlar doldurulur.
Mevzuat hükümleri uyarınca tespit kapsamı tarih açısından sınırlandırılmıştır. 10.11.1985 tarihinden önce başlanmış, temel inşaatı tamamlanmış veya sömel betonları dökülmüş olmak kaydı ile hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare etmekte olduğu arsa veya arazilerdeki mesken, kısmen işyeri veya konut olarak kullanılan veya evvelce konut olarak kullanılıp sonra işyerine çevrilen gecekondular ile imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapılar dahil tutulmuştur. Bir diğer sınırlama ise yapının alanına yönelik olarak getirilmiştir. 400 m2’den fazla bir alan için arazi tahsisi yapılamamaktadır.
Başvurucunun mülkiyetindeki yapının tespiti için baz alınan durum tapu tahsis belgesinin düzenlendiği andır. Kanunun yürürlükte olduğu dönemde mülkiyetinde olup sonraki bir tarihte satışı gerçekleştirilmesi, tapu tahsis belgesi düzenlenmesine engel teşkil etmez. Bu yönde verilen Danıştay 1. Daire’nin 1989/109 E. 1989/156 K. Numaralı kararında şu şekilde ifade edilmiştir; “Yasanın yürürlük tarihi olan 8 Mart 1984 gününde mülkiyetinde bulunmakla birlikte tapu tahsis belgesi düzenlenmeden önce, tapulu taşınmazını satan kişilerin sahip oldukları gecekondusu için hak sahibi olamayacaklarına dair bir hükmün Yasada yer almadığı gibi birden fazla gecekondusu olanların yukarıda belirtilen hükümlere göre hak sahibi olabileceği gecekondu dışında kalan gecekondularını satmasını engelleyen bir hükme de rastlanmamaktadır.”
Aynı kararın devamında ise Daire adına tahsis edilen yapının satışını engelleyen bir durumun olmadığını, yapıyı satın alan kişinin tapu tahsis belgesi talebinde bulunabileceği hatta tapu tahsis belgesi düzenlenen yapı için satış belgesi ile birlikte tescil talebinde bulunabileceğini şu şekilde ifade etmiştir. “2981 sayılı Yasa kapsamında bulunan bir gecekondunun tapu tahsis işlemi yapıldıktan sonra hak sahibi niteliklerini taşıyan bir kişiye satışının yapılması ve satış belgesi ve tapu tahsis belgesi ibraz edilmek kaydıyla tapu işlemlerinin satın alan kişi adına yürütülmesine, başvurusu yapılmış ancak tapu tahsisi henüz yapılmamış gecekondunun, hak sahibi niteliklerini taşıyan bir başka kişiye satılması ve tapu tahsis belgesinin satın alan kişi adına düzenlenmesine olanak tanınmıştır.”

IV. Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Çevrilmesi

Tapu tahsis belgesi, mülkiyeti değil, yalnızca şahsi hak sahipliğini gösteren bir belgedir. Tahsis edilen alanın mülkiyetinin tescili için yeterli değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun tapu tahsis belgesine ilişkin 1996/14-763 E. 1996/864 K. Numaralı kararında “İlgilisine ancak kişisel hak sağlayabilir ve salt tahsis belgesinin varlığı tahsis edilen yerin tahsis edilen adına tescilini sağlayamaz. Somut olayda tahsis belgesinin yerindeliği idari yargıdan da geçmek suretiyle kesinleşmişse de genelde idarece koşullarının gerçekleşmediği saptandığında iptal edilebilir. Anılan belge ancak bunu veren idarece taşınmazın bulunduğu yörede imar ıslah çalışmalarının başlaması halinde ilgilisine tapu verilmesi vaadini taşıyabilir. O itibarla da olayda uyuşmazlığın niteliği de gözetilerek öncelikle tapu tahsis belgesine konu yapılan taşınmazı kapsar biçimde yörede imar ıslah uygulamasına başlanmış olup olmadığının, başlanmışsa bu yerin herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilip edilmediğinin, davacıya dayandığı tahsis belgesine karşılık başka bir yerden tahsis yapılıp yapılmadığının kesin olarak saptanması gerekir.” şeklinde tapu tahsis belgesinin genel olarak özellikleri belirtilmiştir.
Yargıtay 14. Daire 2001/5435 E. 2001/5835 K. Numaralı kararına göre tapu tahsis belgesi münhasıran sahibine tapu iptali ve tescili isteme hakkı sağlamasa da ıslah imar planı yapılmış, taşınmaz müstakil imar planlarına bölünmüş ve tapuya işlenmiş ise şahsi hak sağlayan bu belge ile tescil talebinde bulunulabilir.
Bununla birlikte tapu tahsis belgesinin sağladığı şahsi hak üçüncü kişilere devredilebilir.
Örneğin; Yargıtay 14. Hukuk Daire 2004/7835 E. 2005/1766 K. Numaralı kararında “Ölünceye kadar bakım sözleşmeleri bakım borcuna karşılık, bir mamelek yahut bazı malların temlikini geçirim borcu yükleyen sözleşmelerdendir. Açılan bu davada, bakım borçlusu olan davacı, edimini yerine getirdiğini ileri sürerek 13.9.2000 tarihli biçimine uygun sözleşmenin konusu olan bakım alacaklısı üzerindeki tahsis belgesinin adına tescilini istemiştir. Mahkemece doğru olarak saptandığı üzere tahsis belgesi ilgilisine mülkiyet hakkı sağlamayan, yalnızca fiili kullanmayı belirleyen, kişisel hak kazandıran zilyetlik belgesidir. Bu özelliği gereği tapu tahsis belgesinin istisnalar dışında tapuya tescil olanağı yoksa da; davadaki istem, bakım alacaklısı adına olan tahsis belgesi ile kazanılan şahsi hakkın, davacı bakım borçlusuna geçtiğinin tespiti talebini de kapsayacağından, mahkemece tescil talebinin bu doğrultuda değerlendirilerek tespit hükmü kurulmak suretiyle dava kabul edilmelidir.” Tapu tahsis belgesi, ölünceye bakım sözleşmesi edimi olarak bakım borçlusuna ifa edilmiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2014/103 E. 2014/1502 K. Numaralı “… davalının ..ada ..parsel sayılı taşınmazda 10.01.1985 tarihli 634 nolu*tapu tahsisi*belgesi*ile kendisine*tahsis*edilen 276 m2'lik yerin 120 m2 kısmında bulunan gecekonduyu 35.000.000 TL bedelle davacıların murisleri E. Ö.'e satıp zilyetliğini devir ettiğini gösteren sözleşme ibraz etmişlerdir. Taraflar arasında düzenlenen bu 21.07.1992 tarihli sözleşme alacağın temliki hükümlerine tabi olması nedeniyle geçerli olduğundan işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.” kararı ile sahibinin, tapu tahsis belgesini satım sözleşmesine konu ederek üzerinde tasarrufta bulunulabileceği hüküm altına alınmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2013/269 E. 2013/2551 K. Numaralı kararında tapu tahsis belgesinin tescili için gerekli şartları belirtmiştir. Belirtilen şartları incelemek gerekirse:

a. Hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması
Hukuki yönden geçerli bir tapu tahsis belgesi diğer şartlar da mevcut olduğu takdirde tapu tescil talebine dayanak oluşturabilir. Mahkeme tarafından II ve III. başlıkta irdelenen hususlara uygun olmaması nedeniyle iptal edilen, idare tarafından kaldırılan ve 2981 sayılı kanunun 10. maddesinde belirtilen idareye re’sen terkin yetkisi verilen durumların gerçekleşmesi sonucu terkin edilen tapu tahsis belgeleri kullanılamaz.

b. Tahsise konu yerde 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca imar planı veya 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasa uyarınca ıslah-imar planlarının yapılmış olması
3194 sayılı İmar Kanunu 18. maddeye göre imar planı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında il idare kurulunca oluşturulan, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirme, bunları yeniden imar plânına uygun ada ve parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve re’sen tescil işlemlerini içeren planlardır.
3290 sayılı kanun ile bazı maddeleri değiştirilen ve bazı maddeler eklenen*2981 sayılı kanunun uygulanmasına dair yönetmelikte yapılan tanıma göre ıslah imar planı, “Düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır.”
Aynı yönetmeliğin 20. maddesinde ise ıslah imar planı yapılabilecek yerler düzenlenmiştir. Bu yerler; bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanları, üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arsa veya araziler, üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle, uygulama kabiliyeti kalmamış olan imar planı olan alanlar, ıslah imar planı olabilecek nitelikleri taşımadığı belediye ya da valilikçe belirlenen, özel parselasyon planı bulunan alanlardır.
Bahsi geçen durum Danıştay 6. Daire 2004/4546 E. 2006/4296 K. Numaralı kararında “…hak sahibi olduğu saptanan gecekondu sahiplerine tapu tahsis belgeleri esas alınarak tapularının verilmesi, bu Yasa hükümlerinin uygulandığı alanlarda belirli koşullarla yapılması öngörülen ve özel olarak düzenlenen*ıslah*imar*planlarının yapılıp onaylanması ve bu plan uyarınca*imar*parsellerinin oluşturulması koşullarına bağlanmış olduğundan, hak sahiplerine ancak*ıslah*imar*planı yapılmış olan yerlerden tapu verilmesi mümkündür.” şeklinde yer almıştır. Kararda da açık olarak belirtildiği üzere taşınmazın bulunduğu parseli içeren bir ıslah imar planı tescil için bir ön şarttır.

c. İlgilisine, tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması

İlgili kanun başvurucuların hak sahibi olabilmeleri için; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmama şartını getirmiştir.
Danıştay 6. Daire, 1991/1161 E. 1992/3272 K. Numaralı kararında“*tapu tahsis belgesinin verildiğinin ancak davacının müracaat formunda <arsam var> şeklinde beyanda bulunduğunun ve bu nedenle tapu tahsis belgesinin iptal edildiğinin anlaşıldığı, mahkemece verilen ara kararına cevaben Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünün yazısında İl sınırların da davacı adına kayıtlı gayrimenkul kaydı bulunmadığının belirlendiği, 21.4.1983 tarihli müracaat formunda <arsa> kısmının sehven işaretlendiğinin tespit edildiği, bu nedenle davacıya verilen tapu tahsis belgesinin iptali yolunda işlem tesisinde mevzuata uyarlık bulunmadığı…” gerekçesiyle dava konusu ilk derece mahkemesi tarafından verilen iptal kararını onamıştır. Tapu tahsis belgesi sahibinin arsası olduğuna dair sehven beyanda bulunması dahi idare tarafından işlemin kaldırılması için yeterli görülmüştür.

d. Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması
2981 sayılı kanunun 10. maddesi tahsise konu yerin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması gerektiğini açıkça düzenlemiştir. İlgili madde ise; “ Üzerinde yapılanma bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler valiliğin talebi üzerine, belediye veya özel idareler adına resen tapuya tescil edilir. Islah imar planlarında genel bütçeye dahil dairelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan veya ayrılacak olan veya bir kamu hizmeti için lüzumlu görülen arsa veya araziler eski sahibi kamu idarelerine veya o işe tahsil edilmek üzere hazineye aynı şartlarla geri verilir.
************ Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.” şeklinde kaleme alınmıştır.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1996/14-763 E. 1996/865 K. Numaralı kararında da tahsise konu yerin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması gerektiği açıkça zikredilmiştir.

e. Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile kesif yapılması

f. Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması

2981 sayılı kanun m.18’e göre arsa bedellerinin belediyeler ve valiliklerce tespitinde hak sahiplerinin beyanları esas alınır. İdarece gerekli görülmesi durumunda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre bedel tespiti yaptırılır. Beyan edilen değer, tespit edilen değerin 2/3 ünden düşük ise tespit edilen değer, aksi takdirde beyan edilen değer esas alınır.
2981 Sayılı Kanun Gereğince Kurulan Fonun Harcama Esaslarını Düzenleyen Yönetmeliğin 9. maddesindeki düzenlemeye göre, yapılmış gecekonduların sahipleri tarafından beyan edilen arsa veya arazi bedelleri, peşin veya ilk taksidi tapu tahsisi yapılan tarihten itibaren en geç 4 ay içerisinde ödenmek ve 4 yılda 12 eşit taksitle ödeme tamamlanmalıdır. Ödeme, arsa veya arazi sahibi kuruluşlarınca tahsil edilir ve tahsilin ardından derhal gecekondu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise, belediye emrinde oluşturulan, gecekondu belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise, valilik emrinde oluşturulan fon hesabına yatırılır.
Uygulama yönetmeliğinin 19. maddesine göre, arsa tahsis eden kuruluş tarafından arsa bedeli peşin veya ipotek temin etmek suretiyle alınır. Kanunun 9(b) hükmüne göre ise Vakıflar* Genel* Müdürlüğünün* idare* ettiği* arsa* veya* arazileri*üzerine yapılmış gecekondulardan alınan arsa bedelinin % 60'ı Vakıflar Genel Müdürlüğü idaresindeki Akar Toprak Fonuna, % 40'ı da bu Kanunun fon hesabına yatırılır.
2981 sayılı kanun m.9’a göre bedelden ödeme yapılmamış ise, 775 sayılı Gecekondu Kanununun 26’ncı maddesinde düzenlenen “arsa ve binaların halihazır durumları ile şahıslara veya kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis veya satışları valiliklerince tespit ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca onaylanan emsal bedel üzerinden” bedel tespit edilir ve tahsil edilmek suretiyle yeni sahibi adına tapuya tescil edilir. Binalar ve konutlar, valiliklerin teklifi üzerine, bu bedelin yüzde yirmi beşi (% 25) peşin olarak yatırılmak ve vade farkı alınmak kaydıyla taksitle de satılabilir.
g. İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekir

Düzenleme ortaklık payı, genel hizmetler için kullanılmak üzere ve düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında düzenlemeye konu edilen arsa ve arazilerin, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40’a varıncaya kadar kesilebilen tutar ve/veya zorunluluk dolayısıyla kesilememesi durumlarında sahibinin de uygun görmesi ile alınan parasal karşılıktır. Düzenleme ortaklık payı oranının üst sınırı %35 ile sınırlı iken 5006 sayılı kanun ile %40 olarak değiştirilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu m.18’e göre düzenleme ortaklık paylarının kullanılabileceği alanlar tahdidi olarak sayılmıştır. Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk ba1hçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesisler haricinde bir maksatla kullanılamaz.

h. Mahkemece, yukarıda belirtilen koşullar doğrultusunda yapılacak inceleme sonucunda, tescil isteğinin kabulü için yasal koşulların oluştuğu kabul edildiği takdirde, 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 10/C-2 maddesi gereğince tahsise konu yerde uygulanan düzenleme ortaklık payının (DOP) davacıyı da bağlayıcı nitelikte olduğu dikkate alınarak tahsis miktarından bu oranda yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilmelidir.

Yukarıda belirtilen şartları sağlayan hak sahibi, gerekli prosedürleri tamamlayarak tapu tahsis belgesi ile tapu siciline tescil talebinde bulunabilir. Tescil talebinde bulunurken aşağıdaki belgelerin talepçi tarafından ibraz edilmesi zorunludur. Bu belgeler: başvuru dilekçesi, noter onaylı beyanname ve taahhütname , tapu tahsis belgesi, imar affı müracaatı belgesi, 2000 TL’lik banka makbuzu, toprak parası ödenmiş ise banka dekontu, satışlı yerler için noter satış belgesi, vefat edenler için veraset ilamı, kimlik fotokopisi, bağlı bulunan muhtarlıktan form-5 belgesi, imar durumu ve bazı durumlarda nüfus kayıt örneği ve isim, soy isim değişikliklerinde mahkeme kararıdır.

IV. Gecekondusu Muhafaza Edilemeyen Hak Sahipleri

Islah imar planı yapılıp onaylanıncaya kadar hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde yapılmış, tehlike arz etmeyen ve Kanunun 14.maddesi kapsamında kalmayan gecekondular aynen muhafaza edilir.
Hazırlanan ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri ile, 2981 sayılı kanun m. 10(b) ve uygulama yönetmeliği m. 25/3 düzenlemesi uyarınca, hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün idaresinde olan veya Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir.
Yapılan ıslah imar planına uygun olmaması nedeniyle gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Yakın bölgelerde yapılmış ıslah imar planları içinde meydana gelen boş imar parselleri, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre verilir. Bununla birlikte, tarihi veya mimari bir eserin bütünlüğünü bozduğuna, belediye veya valilikçe karar verilen gecekondulara da tapu tahsis belgesi verilemeyeceğinden bu alanlarda kalan gecekondu sahiplerine başka bir yerden, belediye veya valilikçe öncelikle arsa tahsis edilir.
Danıştay 6. Daire 2004/4546 E. 2006/4296 K. Numaralı kararında “*Yasa hükümleri uyarınca, hak sahibi olduğu saptanan*gecekondu*sahiplerine tapu tahsis belgeleri esas alınarak tapularının verilmesi, bu Yasa hükümlerinin uygulandığı alanlarda belirli koşullarla yapılması öngörülen ve özel olarak düzenlenen ıslah imar planlarının yapılıp onaylanması ve bu plan uyarınca imar parsellerinin oluşturulması koşullarına bağlanmış olduğundan, hak sahiplerine ancak ıslah imar planı yapılmış olan yerlerden tapu verilmesi mümkündür. Diğer bir ifadeyle,*gecekondunun imar affı başvurusundan önce imar planı yapılmış ve bu plan koşullarının geçerli olduğu bir taşınmaz üzerinde bulunması halinde, bu*gecekondunun 2981 sayılı Yasa uyarınca bulunduğu yerde korunması ve hak sahibine bu yerden tapu verilmesi yasal olarak mümkün olmadığından, hak sahibi sıfatını taşıyanlara*gecekondu*önleme veya ıslah bölgelerinden veya yakın bölgelerde yapılmış ıslah imar planları içinde meydana gelen boş imar parsellerinden müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre tahsis yapılması gerekmektedir.” şeklinde hüküm kurmuştur. Aynen muhafaza edilemeyen gecekondu sahibinin tapu tahsis belgesiyle elde ettiği şahsi hak bu düzenleme ile korunmuştur.
Danıştay 14. Daire 2011/9305 E. 2013/5456 K. Numaralı kararı “yapı yerinde korunamıyorsa başka bir ıslah veya gecekondu bölgesinden ya da alanda üretilecek konutlardan davacıya tahsis yapılması gerekirken, kentsel dönüşüm alanında ne zaman yapılacağı belli olmayan konutlardan daire tapusu verileceğinden bahisle tesis edilen davaya konu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından, aksi yönde verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” yönündedir. Kararda, kentsel dönüşüm alanında tahsis edilecek yapıların hak sahibine belirsiz olması yönüyle koruma sağlamayacağı, korunamayan yapı için başka bir ıslah veya gecekondu bölgesi ya da alanda üretilecek konutlar tahsis edilmesinin asıl olması sebebiyle ilk derece mahkemesinin kararı hukuka uygun bulunmamıştır.
2981 sayılı kanunun uygulanmasına dair yönetmeliğin 25. maddesine göre, gecekondusu muhafaza edilemeyip tasfiye edilen hak sahiplerine enkaz bedeli, belediye veya valiliklerce tespit ediliri ve bu bedel, Kanun gereğince kurulan fondan hak sahiplerine ödenir.


V. KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KAPSAMINDA KALAN YAPILARDA HAK SAHİPLİĞİ

Sanayi devrimi ile birlikte kentler, geçirdikleri sosyal, ekonomik, teknolojik, ideolojik geçirdiği değişimlerle birlikte kent yapısı da bu etkenler doğrultusunda şekillenmiştir. Bu değişim ve dönüşümler, kimi zaman mekan ve yaşam kalitesini arttırıcı yönde olurken; kimi zaman da mekanın ekonomik, toplumsal, çevresel ve fiziksel çökme ve bozulması olarak kendini gösterir. Bu anlamda kentsel dönüşümü, çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü olarak tanımlayabiliriz.
Belediye Kanunu m.73’e göre belediye sınırlarında ise belediye; büyükşehir belediyesi sınırlarında ise büyükşehir belediyesi
-konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak,
-eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, -kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya
-deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla, belediye meclisi kararı ile kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.
Kentsel dönüşüm çalışmaları yerel yönetimlerin yer seçimi yaparak belediye meclis kararı alınması sonucu kentsel dönüşüm çalışmasının yürütülebilmesi için mülkiyet sahiplerinin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında hak sahipliği Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde düzenlenmektedir. 73. Madde “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.
(Ek cümle: 10/9/2014 - 6552/122 md.) Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.” hükmünü içermektedir.
Proje alanında kişilerin hak sahibi olabilmeleri için gayrimenkul sahipleri ile 2981 sayılı kanunla hak sahibi olmuş kişilere anlaşma şartı getirilmiştir.
Danıştay 6. Daire’nin bu hususla ilgili 2010/8785 E. 2011/293 K. Numaralı “ Yalı Mahallesi Kentsel Dönüşüm Alan sınırları dahilinde kalan zemin üstü tesislerinin (gecekondu) 4650 sayılı yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kamulaştırılmasının Belediye Encümeninin 08.05.2008 günlü, 1101 sayılı kararı ile uygun görüldüğü, bunun üzerine yasal prosedüre devam edilerek Döndü Dinç'in sahibi bulunduğu 6518/9 Sokak, No:21 adresinde bulunan tek katlı imar affı başvurusu olan zemin üstü için 24.11.2008 tarihinde Uzlaşma Komisyonu ile görüşmeye çağrıldığı ancak herhangi bir başvurusunun olmadığı, Döndü Dinç veya mirasçıları ile uzlaşma sağlanamaması üzerine Karşıyaka 3.Asliye Hukuk Mahkemesinde 2009/63 E. Sayısıyla kamulaştırma davası açıldığı…” kararında da ifade edildiği üzere öncelikle uzlaşma yolunun tüketilmesi gerektiği belirtilmiştir.
5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesi, “proje alan sınırları içerisinde kalan bölgede Proje için ihtiyaç duyulan arazi ve arsalardan, kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunanlar bedelsiz olarak Belediyeye devredilir. Gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerin haklarına konu gayrimenkuller, malikler ve hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalar çerçevesinde Projede kullanılır. Bu anlaşmaların usul ve esasları yönetmelikle belirlenir. Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller Belediye tarafından kamulaştırılabilir.
Malikler ve hak sahiplerinin belediye ile yaptıkları bu sözleşme borçlar hukuku anlamında bir sözleşme olup genel hükümler uyarınca geçersiz olmadığı müddetçe taraflar açısından bağlayıcıdır.
Usul ve esasların düzenlendiği 5104 sayılı kanun yönetmeliğinin üçüncü bölümü “2981 Sayılı Kanuna Tabi Tapu Tahsis Belgeli Gecekondulara Uygulanacak Esaslar” kenar başlığıyla bu yapılarla ilgili düzenlemeleri içermektedir. İlgili bölümdeki hükümler şu şekilde düzenlenmiştir;
“Madde 12: Tapu tahsisli gecekondu maliklerine nitelikleri Belediye Meclisince tespit edilecek konut verilir.
Madde 13:Tapu tahsis belgesi bulunan gecekondu maliklerine proje alanı içerisinde üretilecek ve nitelikleri Belediye Meclisince tespit edilecek hak sahipleri konutlarından verilmesi için konut sözleşmesi yapılır.

Madde 14:Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2 olup arsa borcu bulunmayan hak sahiplerine Belediye Meclisince belirlenecek büyüklükte bir adet konut verilir. Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2’den az olan maliklerin eksik arsa oranları, konut sözleşmesi ile Belediye Meclisince tespit edilecek konut büyüklüğünün inşaat maliyet bedeli oranı üzerinden hesaplanacak bedele, gecekonduya ait varsa arsa borcu da ilave edilerek, toplamdan; tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli düşülerek borçlandırma yapılır.

Madde 15:Tapu tahsisli tesis müştemilat ve ağaçların kıymet takdir bedelleri Belediye tarafından oluşturulacak kıymet takdir komisyonunca belirlenir. Maliklere verilecek konutların Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan inşaat maliyet değerleri üzerinden maliyet bedelleri belirlenerek maliyet bedellerinden enkaz bedelleri düşüldükten sonra kalan bedel sözleşme tarihinden itibaren bir sonraki aydan başlayarak taksitle ödenir. Taksit esasları Belediye Meclisince belirlenir.”

Belediye tarafından oluşturulan kıymet takdir komisyonları tarafından bina müştemilat ve ağaçlar için yapı bedeli ve enkaz bedeli tespit edilir. Uygulamada ise 5104 sayılı kanun, kanunun uygulama yönetmeliği ve belediye meclisi kararı ile yapı belediyeye devredilir. Yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca devredilen taşınmazlar için yalnızca enkaz bedeli belediye tarafından ödenmektedir. Devreden kişiler yalnızca enkaz bedelinin değil, *tüm yapı bedelinin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek bakiye bedelin tahsili için icra takibi başlatmıştır. Takibe yapılan itirazlar için açılan ve ardından temyiz edilen itirazın iptali davalarında Yargıtay 13. Dairesi kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki tapulu, tapu tahsis belgesiz tapusuz ve tapu tahsis belgeli yapılara ilişkin kararları bulunmaktadır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2015/20273 E., 2016/682 K. Numaralı kararında “Çözülmesi gereken sorun davacıya yapı bedelinin tamamının mı yoksa sadece enkaz bedelinin mi ödenmesi gerektiği hususudur

…

Belirtilen düzenlemelerin incelenmesinde, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde arsa üzerindeki yapılara ait enkaz bedelinin esas alınacağının öngörüldüğü anlaşılmaktadır.*
Öte yandan tarafların anılan mevzuat hükümleri çerçevesinde imzaladıkları ... Dönüşüm ve Gelişim Projesi Tapu Tahsis Belgeli Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesinde hak sahibinin alacağı belirlenirken arsa üzerindeki tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli esas alınarak bakiye alacağın belirleneceğinin kararlaştırıldığı açıktır.
Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme; özel hukuk hükümlerine tabi ve geçerli bir sözleşme olduğundan taraflar yönünden bağlayıcıdır.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde, gerek 2981 sayılı Kanun'un 13. maddesinin (b) fıkrası; gerek ... Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin 14. maddesi ve gerekse tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları ve kendileri yönünden bağlayıcı sözleşme hükümleri uyarınca tapu tahsis belgeli gecekonduların bulunduğu arsa üzerindeki yapı ve müştemilatlar ile ağaçlara ait bedelin belirlenmesinde enkaz bedelinin esas alınması gerekmektedir. Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2015 gün 2014/13-1500 esas, 2015/1519 karar numaralı kararı da bu yöndedir.
Yukarıda belirtilen açıklamalar bir bütün olarak değerlendirildiğinde davacının sözleşme kapsamında davalıya devrettiği gecekondusu için sadece enkaz bedeli isteyebileceği, enkaz bedelinin de davacıya ödenmiş olması karşısında davacının başka bir şey talep edemeyeceği anlaşıldığından davanın tümüyle reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece değinilen bu yön göz ardı edilerek yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” biçiminde ifade edilmiştir. Gerek açık kanun hükmü gerek aralarındaki sözleşmeye binaen davacıların yapı bedelini talep etme olanakları mevcut değildir.
Kararda zikredilen Hukuk Genel Kurulu kararında “tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde, gerek 2981 s. Kanun'un 13 üncü maddesinin (b) fıkrası; gerek Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin 14 üncü maddesi ve gerekse tarafların serbest iradeleriyle imzaladıkları ve kendileri yönünden bağlayıcı sözleşme hükümleri uyarınca tapu tahsis belgeli gecekonduların bulunduğu arsa üzerindeki yapı ve müştemilatlarla ağaçlara ait bedelin belirlenmesinde enkaz bedelinin esas alınması gerekmektedir.” şeklinde hükme bağlanmıştır.

VI.SONUÇ

 ŞİMŞEK, Suat, İmar Hukuku, Ümit Ofset Matbaacılık, Ankara, Ocak 2010, s.25
 http://emektd.com.tr/Images/Uploads/Files/1608130308_imaruygulamasiveduzenlemeortaklikpayi.p df
SELİM,Ertan, Kentsel Dönüşüm Projelerinin Sosyoekonomik Boyutlarının İncelenmesi Yüksek Lisans Tezi, Konya, 2011, s.3 http://acikerisim.selcuk.edu.tr:8080/xmlui/bitstream/handle/123456789/1702/294466.pdf?sequence=1 (Akkar, 2006:29).
 TMMOB Şehir Plancıları Odası Bursa Şubesi, Kentsel Dönüşüm ve Bursa Raporu

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 20081* Karar: 2017 / 3330*
 Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 10724*Karar: 2017 / 370, Esas: 2016 / 27463*Karar: 2017 / 3682, Esas: 2015 / 4452*Karar: 2016 / 648*
 Aynı yönde bkz. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 1585*Karar: 2016 / 6956, Esas: 2014 / 39510*Karar: 2014 / 39791, Esas: 2015 / 32960*Karar: 2016 / 17735, Esas: 2015 / 37215*
Karar: 2016 / 4190*