|
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Anlamında Kiraya
Verenin Borçları
İşbu makale, sinellagmatik bir sözleşme olan kira sözleşmelerinde kiraya verenin yükümlülük ve borçlarının tespiti konusunda yapmış olduğumuz incelemelere ilişkin tarafınızı bilgilendirmek amacıyla tanzim edilmiştir.
Yeni Türk Borçlar Kanunu’nda kuşkusuz en büyük değişiklikler kira sözleşmeleri bölümünde yapılmıştır. Kira sözleşmesinin hukuki niteliği gereği kiracı, yüzyıllardır gerek hukuki düzenlemelerle, gerekse teamül kurallarıyla korunmaya çalışılmaktadır. Başta Türk Medeni Kanun’unun ikinci maddesinde yer alan ‘Dürüstlük Kuralı’ olmak üzere bir takım düzenlemeler kiracının gerçek anlamda korunması bakımından yeterli olmamaktadır. Bu nedenle 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin borçları başlığı ile düzenlenen hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile revize edilerek kanunda yerini almış ve bu suretle kiraya verene göre daha zayıf konumda bulunan kiracının gerçek anlamda korunması amaçlanmıştır.
Yeni Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Borçları
1- Teslim Borcu
Kira sözleşmesinin, kiraya verenin, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözlemle olarak tanımlayabiliriz. Kira sözleşmesinin unsurlarını ise; anlaşma, akdin konusunu oluşturacak mal veya hak, bir şeyin kullanılmasının devri, kira bedeli olarak sıralayabiliriz.
Kira sözleşmesi rıza-i bir akittir ve tarafların uygun irade açıklamalarıyla kurulur. Bu sözleşmenin tanımı ve unsurlarından da açıkça anlaşılacağı üzere, kiraya verenin asıl ve en önemli borcu kiralanan şeyi teslim etme borcudur.
Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi kiraya verenin teslim borcunu düzenlemektedir. Buna göre; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Yasa metnine bakılacak olursa, kanun koyucu, kiraya verene, kiralanan şeyi kullanıma elverişli bir biçimde, sözleşmede amaçlanan halde ve zamanında teslim etme ve sözleşme süresince bu fiili durumu idame ettirme yükümlülüğü yüklemiştir.
Teslim, Eşya Hukuku anlamında değerlendirilmelidir. Kanundaki teslim kavramı, kiracının, kullanıma elverişlilik değerlendirmesini yapabileceği şekilde şeyde fiili hakimiyetini sağlanmasını yani dolaysız zilyet kılınmasını ifade etmektedir. Kiraya veren asli zilyet, kiracı da feri zilyet sıfatına sahip olacaktır. Yani; bu sözleşme ile kiracıya fiili hâkimiyet sağlanacak ve bu hâkimiyet türü dolaysız hâkimiyet olacaktır. Bu suretle kiracı, fiili hâkimiyet durumunu kiraya verene bağlı kalmaksızın kullanabilecektir.
301. maddenin birinci fıkrasının Eski Borçlar Kanunu’nun 249/1. maddesinden farklı yanı; eski yasa metninde kiralanan şeyin ayıplı olmaması yasanın devam eden maddelerinde, ayıba ilişkin hükümlerinde, düzenlenmişti. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinin birinci fıkrasında, kiralanan şeyin zamanında ve sözleşme süresince devri hususuna yer vermekle, kiralanan şeyin ayıplı olmaması vurgulanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinin ikinci fıkrası; emredici düzenlemeye yer vermiştir. İşbu fıkra 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249. maddesinde yer almayan bir hükmü karşılamaktadır. Buna göre; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Bu demektir ki konut veya çatılı işyeri kiralarına, kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğunu kaldıran, sınırlandıran hükümler konulamayacaktır. Nitelikli teslim hükmüyle korunan sadece konut veya çatılı işyeri kiracıları da değildir. İkinci fıkranın ikinci cümlesi ile bu hüküm yasal düzenleme altına alınmıştır. Hükümlere aykırılık, kesin hükümsüzlük getirecektir, hükümsüzlük kısmi olacaktır. Bu hükümler ile kira sözleşmeleri bakımından genel işlem koşullarındaki haksız şartlara karşı zayıfı koruma ihtiyacı gözetilmiştir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olmamak şartıyla ve genel işlem koşulları dışında ayrı bir sorumsuzluk anlaşması müzakere edilmişse, kira sözleşmesinin yanı sıra yapılan bu sorumsuzluk anlaşmasının kabul edileceği Türk ve İsviçre Hukuku Doktrininde kabul görmektedir.
2- Vergi ve benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcunu düzenlemektedir. Buna göre; Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse, kiraya veren katlanır.
Yeni Borçlar Kanunu’nun bu maddesi, yürürlükten kaldırılmış bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258.maddesini karşılamaktadır. Bu hüküm emredici değildir, taraflar anlaşarak aksine sözleşme yapabilirler. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi E.6571/1967 ve K.9707/1967 Sayılı ilamı da bu yöndedir.
Kiranın devamı süresince, kiralanan şey için bir takım giderler yapılmak gerekebilir. Bu konudaki ilke şudur: Mülkiyet hakkından çıkan giderler (aksi kararlaştırılmamış veya kanunda açıkça öngörülmemiş ise) kiralayana aittir.
Zorunlu olmayan sigortalar (örneğin hırsızlık sigortası) kim yaptırmışsa onun üzerinde kalır.
Katma Değer Vergisine (KDV) tabi kiralama işlemlerinde mükellef esas olarak kiralayandır. Kiracının vergiden sorumlu tutulabilmesi için kiralayan ve kiracının bu konuda ayrıca ve açık olarak anlaşmaları gerekmektedir.
3- Yan Giderlere Katlanma Borcu
Geniş anlamda bir borç ilişkisinde bir tek borcun yer alması mümkün ise de çok kere birden çok borç yer alır ve hatta bunların bir kısmı tarafların karşılıklı borçlarıdır. Kira Sözleşmesi de geniş anlamda bir borç ilişkisidir ve sinellagmatik bir akittir. Bu nedenle kiraya verenin, kiralananı, kira süresi boyunca kullanmaya elverişli tutma yükümlülüğünün içeriği, bazı giderlerin yapılmasını kapsamaktadır. Borçlar Kanunu’nun 303. maddesine göre; Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Yan gider kavramından; geniş anlamı ile borç ilişkisinde asli borçlardan başka diğer yan borçlar ifade edilmektedir.
Kira sözleşmelerinde asli borçlar; kiralayan bakımından, şeyi sözleşmeye uygun olarak temin etme; kiracı bakımından ise kira bedelini ödemedir.
Aynı sözleşme içinde yer almakla beraber, aralarında değişim ilişkisi bulunmayan edimler ve yan borçlar için ödemezlik def’i kullanma imkânı yoktur. Örneğin, kira sözleşmesinde kiralanan şey kullanıma elverişli olarak teslim edilmemişse, kiracı ancak kira bedelini ödemekten kaçınabilir; yoksa kiralanan şeyi vermekten kaçınamaz.
Borçlu yan yükümlere uygun hareket etmez, bu yükümleri ihlal ederse, alacaklı sadece bundan doğan zararının tazminini talep edebilir. O halde kiracı kiralayana karşı edim (ifa) davası değil ve fakat sadece tazminat davası açabilecektir.
Su borusunun sızması, merdivenlerdeki otomatiğin bozulması, çatının damlaması, duvar sıvalarının dökülmesi, sokak kapısındaki kilidin işlememesi, lavabonun tıkanması gibi giderler yan gider olarak değerlendirilecektir. Yan giderler kavramını uyuşmazlığın çıkması halinde; mahkeme takdir edecektir. Ancak kanaatimizce, Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinin yorumu, kiraya verenin, kiralananı anlaşmaya uygun olarak teslim borcu bulunduğundan, eğer bu aksaklık kiracı tarafından bilinebiliyor olsaydı, kiracı işbu kira sözleşmesini imzalamayacak veya değişik şartlarda imza altına alacaktı sonucu doğuyorsa, yapılan gider, yan giderdir ve bunlara kiraya veren katlanmakla yükümlüdür. Bunun dışında kiracı veya üçüncü bir kişi tarafından kiralanan şeyin sözleşmeye uygun olarak kullanılması amacı dışında kalan amaçlarla, örneğin estetik kaygılarla yapılan masraflar, yapılan giderler kiracı tarafından karşılanacaktır.
Borçlar Kanunu’nun 303. maddesi emredici bir hüküm değildir, taraflar anlaşarak sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler.
4- Kiraya Verenin Kiralanın Ayıplarından Sorumluluğu
a- Kiralanın Teslim Anında Mevcut Bulunan Ayıplarından Doğan Sorumluluk
Yukarda anlatılan madde uyarınca kiralanan, kullanıma elverişli olmalıdır. Kiralananın bu niteliğe sahip olmaması ayıp olarak nitelendirilecektir ve kiralayanın sorumluluğunu doğuracaktır. Mecelle de ayıp; ayıp diye ehil ve erbabı beyninde malın bahasına iras-ı noksan eden kusur denir, diye tanımlanmıştır. Kira hukuku anlamında ayıp, en genel ifadeyle kiralanın sahip olduğu vasıfların-niteliklerin- kiralanın lüzumlu veya vaad edilen niteliklerinden, kısaca olması gereken niteliklerinden olumsuz yönde sapmasını, -nitelik eksikliğini- ifade eder.
a-1- Önemli Ayıp Bulunması Durumunda
Türk Borçlar Kanunu’nun 304. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiralanın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Önemli Ayıp; Kanun’un gerekçesinde tanımlanmıştır. Buna göre önemli ayıp; kiralanın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini olanaksız kılacak yahut da bu kullanma veya işletmeyi önemli surette azaltacak ayıplar demektir. Örneğin, yukarıdaki daireye ait pis suyun alt kattaki daireye akması( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.3848/1959- K.3237/1959 sayılı ilamı), tahtakurularının veya normal vasıtalarla başa çıkılamayacak surette farelerin kiralananı doldurmuş olması, katı yakıt pazarlama işi için kiralanan yere valiliğin yasaklama nedeniyle ruhsat verilmemesi (3. H.D. E.10123/1994- K.10964/1994 sayılı ilamı).
Önemli ayıp halinde kiralayanın sorumluluğu; yukarda belirtilen ilgili madde uyarınca kiracı ya borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere (BK md.123-126) veya kiralanın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluk hükümlerine ( BK md.305 vd.) başvuracaktır. Bu konuda kiracı seçimlik bir hakka sahiptir.
BK md.123: Taraflardan biri borcunu ifa etmede temerrüde düşmüşse diğer taraf, borcunu ifa etmesi için uygun bir süre verebilir veya hâkimden uygun bir süre verilmesini isteyebilir.
BK md.124: Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar; borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan borcunu ifa etmeyeceği anlaşılıyorsa, temerrüde düşen borçlunun bu borcunu ifa etmesi alacaklı için artık faydasız ise veya bir süre kararlaştırılmış ve borcun bu süre dışında ifa edilemeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.
BK md.125: Seçimlik Haklar: Borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemiş veya süre verilmesini gerektirmeyen bir hal var ise; 1. Alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. 2. Alacaklı birinci fıkradaki hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarının tazminini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. ( Sözleşmeden dönme halinde, borçlu temerrüde düşmede kusurunun bulunmadığını ispat etmedikçe alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması dolayısıyla uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.)
BK md. 126: Sürekli Edimli Sözleşmelerde: İfasına başlanmış olmak şartıyla, borçlunun temerrüdü halinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir. (Kira Sözleşmesi de sürekli edimli bir sözleşmedir)
Veya kiracı, Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi ve devamına başvurabilir. (Sonradan ortaya çıkan ayıplar konusunda anlatılacaktır)
a-2- Önemli Olmayan Ayıp Bulunması Durumunda
6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 304. maddesinin ikinci fıkrasına göre; Kiralanın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (TBK mad. 305)
Önemli olmayan ayıp; yasa metninde ve gerekçesinde tanımlanmış değildir. Kanaatimizce önemli olmayan ayıp; kira sözleşmesinin in’ikadı sırasında, kiracının bu sözleşme ile elde etmeyi öngördüğü ve uyuşmazlık çıkması halinde objektif kurallara göre tespit edilecek menfaatinin elde edilmesine yeter oranda cevap vermeyen nitelik eksikliğidir. Bu tür ayıplar önemli ayıp seviyesinde olmayan ayıplardır. Örneğin duvarların sürekli olarak nemlenmesi.
b- Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Sorumluluk
Kira sözleşmesi sürekli edimli bir akittir. Yani; kiracının menfaati zamana yayılmaktadır. Bu demektir ki kiralanan kira sözleşmesi süresince, sözleşmeye ve kullanıma elverişli bir şekilde bulunmalıdır.
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse ve bu ayıp önemli bir ayıp ise; kiracı,
1-Kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya
2-Kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da
3-Zararının giderilmesini isteyebileceği gibi;
4-TBK mad.305/2 uyarınca sözleşmeyi feshedebilir.
Kiralanan da sonradan bir ayıp çıkar ve bu ayıp önemli bir ayıp ise; kiracının TBK mad.305 uyarınca, dört seçimlik hakkı bulunmaktadır.(Kiracı bu haklardan dilediğini kullanabilir, birini kullanırsa diğer haklarından vazgeçmiş sayılır. TBK mad.305/1 son cümlesi özel bir istisna halini düzenlemektedir. Şöyle ki; sadece zararın giderilmesini isteme hakkında, bu hakkın kullanılması diğer hakların kullanılmasına engel teşkil etmez.)
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse ve bu ayıp önemli olmayan bir ayıp ise; kiracı;
1-Kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya
2-Kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da
3-Zararının giderilmesini isteyebilir.
Ayıbın giderilmesini talep etme hakkında, normal kullanmadan doğan temizleme ve düzeltme giderleri ile kiracının kusurundan meydana gelen masraflar buraya girmezler. Örneğin tuvaletin kokmaması için yapılan temizlik masrafları veya kiracı çocuklarının muslukları kırması gibi. Kiralanın badana ve boyası konusunda ise; Yargıtay ilke olarak normal kullanmadan hâsıl olan yıpranma ve dolayısıyla boya ve badananın eskimesi nedeniyle tazminat istenemeyeceği kanısındadır. (13. HD. 16.1.1979; 5564/50). Ayıbın giderilmesi için kiracı somut ihtilafa göre takdir edilecek uygun bir mehil vermelidir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse; TBK mad.306/1 uyarınca, kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya ürün kirası ise kiralanın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Kiralayan kiracının bu taleplerini yerine getirmez kiralanandaki ayıp da kiralanın kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde engelliyor veya tamamen ortadan kaldırıyorsa, kiracı fesih hakkını kullanabilir.
Kiraya veren ayrıca kiralananda değişiklik meydana getirecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır. Bu yönde davranışları sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.
Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim hususunda; Yargıtay’ın kullandığı formül şudur:
Ödenecek Kira= Kararlaştırılan Kira x Ayıplı Haldeki Kira/Ayıpsız Haldeki Kira’dır. Ayıplı kira bedelini bilirkişi takdir edecektir. Burada kiralayanın kusuru aranmaz. Ancak kiracının işbu seçimlik hakkını kullanabilmesi için; kullanma ve yararlanma önemli ölçüde sınırlanmış olmalıdır. İşbu husus içtihat ve doktrinel uygulamalar ile her somut olaya göre tespit edilecektir. Kiracı bu hakkını, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın kiraya veren tarafından giderilmesine kadarki süre için kullanabilir. Kiraya verenin öğrenmesi hiçbir şekle bağlanmamıştır. Kiraya veren kendisi de öğrenmiş olabilir.
Zararın giderilmesini isteme hususunda; Borçlar Kanunu’nun 305.maddesi zarar türünü belirlememiştir. Bu nedenle kiracı olumlu zararının (örneğin kar yoksunluğu veya çatıdan sızan suyun malları ıslatmasından doğan zararlar.) tazminini kiralayandan talep edebilir. Bu hakkın kullanılabilmesinin şartı ise; kiraya verenin kusuru şartıdır. Kiraya veren kusurlu olmadığını ispatla mükelleftir.(TBK mad. 308)
Kira sözleşmesinin feshi hususunda; Kiralanandaki ayıp nedeniyle sözleşmenin bozulmasının sonuçları dönme suretiyle geriye değil ve fakat fesih aracılığıyla ileriye etkilidir. Bu hakkın kullanılmasının şartı ise; ayıbın önemli olmasıdır.
5- Üçüncü Kişilerin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Kiralayanın Sorumluluğu
Kiralayan ve Kiracı dışında kalan üçüncü bir kişinin ileri sürmüş olduğu hakka, zapta karşı tekeffül denilmektedir.
5-a- Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Önce Üstün Hak Sahibi Olması
TBK mad.309: Bir üçüncü kişinin kiralanan da kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
Bu madde ile kastedilen üstün hak kavramı; ayni hakkı karşılamaktadır. Bu kapsamda; mülkiyet hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı sayılabilir.(Ayni haklar tapuya tescil edilerek doğan haklardır ve bu haklarda numerus clausus, yani sınırlı sayı ilkesi geçerlidir) Buna karşın istisna-i bir durum olmakla beraber, uygulamada sıklıkla görülen üstün şahsi hakların bazılarından dolayı da üçüncü kişiler hak iddia etmektedirler. Bu hallerde de kiraya veren bu üstün hak iddiasının muhatabı olacaktır. Ancak bu şahsi hakkın böyle bir hüküm doğurabilmesi için işbu hakkın tapuya şerh edilerek etkisinin güçlendirilmiş olması gerekmektedir. Örneğin; üçüncü kişi kiralayan ile akdettiği kira sözleşmesinin kiracı ile daha önceki bir tarihte yapılmış olduğunu iddia ve ispat edebilir.
Kiracının işbu hakkını ileri sürebilmesi için, Yargıtay uygulamaları gereğince, üçüncü kişinin üstün hak iddiasını mutlaka dava yoluyla (kiracı veya kiralayana karşı) kullanmış olması gerekir. Bu davayı savunacak kimse kiralayandır. Kiralayan bu davada başarısız olursa; kiracının uğradığı tüm zararları tazminle yükümlü olacaktır. Kiralayan ücretin tamamı değil, zapttan sonraki zamanlar için almış olduğu kiralar ve doğrudan doğruya el atmadan doğan zararları tazminle sorumludur. (TBK mad. 192 ve 193 kıyas yolu ile uygulanarak)
5-b- Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması
5-b-1:Kiralananın El Değiştirmesi;
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. (TBK mad.310)
El değiştirme nedenleri; kiralanan şeyin üçüncü kişiye temliki, kiralayan ile üçüncü kişi arasında bir sözleşmeden (satım, trampa, bağış, ölünceye kadar bakma sözleşmesi…) veyahut kiralayana karşı başlatılmış icra-i takipten veya onun aleyhine doğmuş bir iflas kararından doğabilir ya da miras payının intikali hususunda, şirketlerin birleşmesi durumunda söz konusu olabilir.
Bu durumun somut özeti; yeni devralan eski malikin haklarına halef olur. Fakat kiracı, eski malikin ödediği kira miktarı borcundan kurtulacağından, yeni malik aynı süre ile ilgili olarak ikinci defa kira parası isteyemez. Ancak yeni malik, satın aldığı tarihten başlayarak eski malikten satış tarihinden sonraya ait kiracının kendisine ödediği kiraları isteyebilir.
5-b-2:Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen sınırlı bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır. (TBK mad.311) Kiracı bu halde kiracılık hakkını bu sınırlı ayni hak sahibine karşı da kullanabilecektir.
Bu hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen yeni bir hükümdür. Burada önemli olan “kiracının hakkını etkileyen” ya da “malik değişikliği ile aynı sonucu doğuracak” sınırlı bir ayni hak söz konusudur. O nedenle kiralanan üzerinde bir geçit hakkının tanınması maddenin kapsamına dâhil edilemez.
Ayıba karşı tekeffülde Eşya Hukukunun önemli bir ilkesi olan çatışma kuralına paralel olarak bu son anlatılan iki durum kanunda düzenlenerek yerini almıştır. Buna göre; ayni haklar ile şahsi haklar arasında bir çatışma söz konusu olursa; ayni hakka öncelik tanınır. Ayni haklar arasında çatışma olması durumunda ise; mülkiyet hakkı ile diğer ayni haklar arasında bir çatışma söz konusu olursa, sınırlı ayni hak sahibine öncelik tanınır. Çünkü; bu sınırlı ayni hakkın genelde mülkiyet hakkı sahibi rızasınca tesis edildiği kabul edilmektedir. Sınırlı ayni haklar arasında çatışma çıkması durumunda ise; zaman olarak önce tapuya tescil edilmiş bulunan sınırlı ayni hakka öncelik tanınır. Bu kuralın tek istisnası rehin hakkı bakımından geçerlidir. Şöyle ki; rehin hakkında dereceler sistemi geçerlidir. İşbu dereceler tapuya tescil edilir. Bu derelerden hangisi zaman olarak önce tescil edilmişse, o derecede kayıtlı bulunan alacağın alacaklısına öncelik tanınır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi de bu ilkeye paralel olarak düzenlenmiştir. Şöyle ki; Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Böylelikle bu şahsi hak etkisi kuvvetlendirilmiş hak sıfatına haiz olacak ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir.
Neticeten: Kira sözleşmelerinde zayıf olan taraf genellikle kiracı taraftır. Bu nedenle kanun koyucu hukuk ve teamül kurallarıyla kiracıyı korumaya çalışmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiralayanın borçları başlığı ile getirilmiş olunan ve yukarda anlatılmış bulunan hükümler, kiracının etkin bir şekilde korunmasını sağlamıştır. Yukarda sayılan maddeler Borçlar Kanunu’nda yürürlüğü 8 yıl ertelenen maddeler arasında yer almaz.Yürürlüğü ertelenen maddeler; 323., 325., 331., 340., 342., 343., 344., 346. ve 354. maddelerdir. Belirtilmelidir ki günlük yaşamın sayısı çok kira sözleşmesi ilişkileri, kendi bolluğuna; yargıya yansıyacak uyuşmazlıklar, düzenlemeler doğrultusunda haklarında söylenecek söz bolluğunu da ekleyecektir.
Av. Selçuk ÇELİK
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kiraya Verenin Hak Ve Yükümlülükleri" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Selçuk Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kiraya Verenin Hak Ve Yükümlülükleri
