Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Anayasa Mahkemesi Kararında “ Kentsel Dönüşüm”

Yazan : Av.M.Lamih Çelik [Yazarla İletişim]

Makale Özeti
MİD AGUSTOS 2013

ANAYASA MAHKEMESİ KARARINDA “ KENTSEL DÖNÜŞÜM”

Av.M.Lamih ÇELİK
Şanlıurfa Belediyesi Hukuk İşleri Müdürü




1.GİRİŞ

Anayasa Mahkemesi , kentsel dönüşümü düzenleyen 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesini kısmen iptal etti. Anayasa Mahkemesinin 18.10.2012 tarih ve 2010/82 E. 2012/159 K. Karar sayılı kararı 23 Temmuz 2013 tarih ve 28716 sayılı resmi gazete yayınlanmıştır. Bu çalışmamızda Anayasa Mahkemesinin Kentsel dönüşüme bakışını ve iptal gerekçelerini ele alacağız.

Kentler de tıpkı insanlar gibi bazı nedenlerden dolayı yıpranma ve özelliklerini kaybetme sürecine girmektedir. Ülkemizde gecekondu sorununa çözüm olarak görülen kentsel dönüşüm aynı zamanda yıpranan tarihi ve kültürel varlıkların korunması ve kullanılmasına yönelik olarak da kullanılmaya başlamıştır. Ancak kentsel dönüşümü bütünüyle ele alan bir kentsel dönüşüm yasası olmadığından, kentsel dönüşüm projeleri ve uygulamalarında, yetki karmaşası nedeniyle sorunlar yaşanmaktadır.

Kentsel Dönüşüm kavramını iyi anlayabilmek için öncelikle kenti tanımlamak gerekir. Ancak “ Kent” sosyolojiden mimariye kadar birçok disiplinin ortak alanı olduğundan ve her disiplinde kendi açısından tanımladığından kentin ortak bir tanımı bulunmamaktadır.

2.KENT NEDİR?

TDK Kent Bilim Sözlüğünde Kent; sürekli toplumsal gelişme içerisinde bulunan ve toplumun yerleşme, barınma, gidiş-geliş, çalışma, dinlenme gibi ihtiyaçlarının karşılandığı, pek az kimsenin tarım kesiminde çalıştığı, köylere bakarak nüfus yönünden daha yoğun olan ve komşuluk birimlerinden oluşan yerleşme birimi olarak tanımlanmaktadır.

“Kent,nüfusu belli bir büyüklüğü ve yoğunluğu aşan,ekonomisi tarım dışı etkinliklerde yoğunlaşan ve kendi nüfusundan başka,etki alanı içinde yaşayanlara da hizmet sağlayan yerleşmelere verilen addır. Karşıtı,görece küçük ve seyrek nüfuslu,ekonomisi tarım ağırlıklı kırsal yerleşme olan köydür.”

İdari ve demografik açıdan kent; belli bir nüfus büyüklüğüne ulaşan yerleşim birimidir. Ancak nüfus, bir kent için yeterli ölçüt olamaz. Ruşen Keleş’e göre de ülkemizde milyonluk kentlerin sayısının 7’yi bulduğunu bazıları bu sayılarla övünebileceğini ancak sağlıklı ve verimli bir kentleşmenin yanıltmayan ölçütü salt sayılar olamaz.Köyde ve kentte yaşamakta olan nüfusun köye ve kente,ulusal ekonomiye neler kazandırmakta olduğu dikkatle izlenmelidir.

Bu tanımlardan hareketle, kentin üç temel özelliği olduğunu söyleyebiliriz. Bunlar;nüfus yoğunluğu, yerleşmenin büyüklüğü ve heterojen yapıdır. Montreal Haklar ve Sorumluluklar şartı(2006) Kenti, ”tüm vatandaşlar arasında insanlık onuru, tolerans, barış, sosyal bütünlük ve eşitliğin tüm birimler arasında desteklendiği bir alan ve yaşayan bir mekan olarak tanımlanmaktadır. ” Avrupa Kentte İnsan Haklarını Koruma Şartı(2000) kenti, ”içinde yaşayanların tümüne ait kolektif bir mekan “olarak tanımlamaktadır.

3.KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Dönüşüm kavramı Türk Dil Kurumu tarafından “olduğundan başka bir biçime girme, başka bir durum alma, transformasyon” olarak tanımlanmaktadır. Tekeli’ye göre dönüşüm kavramı ile yapısal bir dönüşüm ifade edilmektedir.

Kentsel dönüşüm ise , ”Kamu girişimi ya da yardımıyla, yoksul komşulukların temizlenmesi , yapıların iyileştirilmesi, korunması, daha iyi barınma, çalışma ve dinlenme koşulları, kamu yapıları sağlanması amacıyla, yerel tasar ve izlenceler uyarınca, kentleri ve kent özeklerinin tümünü ya da bir bölümünü, günün değişen koşullarına daha iyi çevre verebilecek duruma getirme” şeklinde tanımlanmaktadır. Kentsel dönüşüm, çeşitli nedenlerle eskimiş, yıpranmış, çöküntüye uğramış ya da bozulma süreci yaşamakta olan kentin önemli bir bölgesinin yeniden yaşama kazandırılması sürecidir.

“Kentsel dönüşüm; mekânın sadece fiziksel yenilenmesi değil, kent parçasının sosyal ve ekonomik açılardan da iyileştirilmesini hedefleyen bir planlama yaklaşımıdır. Bu hedefe ulaşabilme, planlama alanında yaşan halkın sosyo-kültürel ve ekonomik profili paralelinde kararlar üretilmesine bağlıdır. ”

Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES)‘ne göre Kentsel dönüşüm; fiziksel mekânın dönüşümünün yanı sıra, sosyal adalet ve gelişim, sosyal bütünleşme, yerel-ekonomik kalkınma, tarihi ve kültürel mirasın ve doğal çevrenin korunması, zarar azaltma ve risk yönetimi, sürdürebilirliğinin sağlanması vb. ilkeler çerçevesinde kapsamlı ve bütünleşik bir yaklaşımla ele alınması gereken bir konudur.

Anayasa Mahkemesine göre; “Kentsel dönüşüm, farklı nedenlerden ötürü zaman içerisinde eskimiş, köhneleşmiş, yıpranmış ya da kimi durumlarda terk edilmiş, vazgeçilmiş kent dokusunun, günün sosyo-ekonomik ve fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi, dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yeniden canlandırılarak kente kazandırılmasıdır. Kentsel dönüşüm ve gelişim uygulamaları, kullanılmayan kent arazisinin yeniden değerlendirilmesini, bu arazinin tarihi ve kültürel değerlerin korunması ve yenilenerek kullanılmasına yönelik fiziksel müdahaleler yapılmasını ayrıca, yapılacak fiziksel değişikliklerin yanında, kentin ekonomik olarak canlanmasını, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkının gerçekleştirilmesini ve kentlerde yeni kullanım ve oturma alanları oluşturmak sureti ile konut ihtiyacının giderilmesini amaçlamaktadır. Bu bakımdan, bu uygulamaların amaçlarını ifade etmede, Kanun’un genel gerekçesinde de belirtildiği üzere, “kentsel dönüşüm ve gelişim” kavramı, “kentsel dönüşüm” kavramına göre daha kapsayıcı bir tanımdır.”

4.KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI

“Kentler de, canlı varlıklar gibi, doğan, büyüyen, yapılar sürekli olarak değişen toplumsal birimlerdir. Kentlerin eskiyen kesimleri, gelişmiş ülkelerde olsun, gelişmekte olan ülkelerde olsun, zamanla yenileme gereksinmesi yaratır. Bu yenileme, kendiliğinden olabildiği gibi, planlı bir biçimde de olabilir. ”

“İsviçreli kentbilimci Hans Bernoulli, ”Kentlerin Organik Yenilenmesi”adlı yapıtında, kentlerin yenilenmesinin, kenti semtlere ayırarak planlı bir şekilde yapılmasını önermiştir. Bernoulli, her on yılda, bir mahallenin tümü ile yenilenmesini ve bu yenileme sırasında toprağın iyeliği(mülkiyeti) ile üzerindeki yapının iyeliğinin birbirinden ayrılmasını, toprağın giderek kamunun malı durumuna gelmesini önermiştir. ”

Kentsel dönüşümün amacı, fonksiyonunu kaybetmiş bina ve alanlara yeniden fonksiyon kazandırmak, çöküntü halindeki mahalleleri yenilemek, istihdam yaratmak, sosyal bütünleşme ve kültürel gelişme sağlamak, kentler arası yarışta kent için yeni bir imaj oluşturmak gibi sosyal ve ekonomik doğrultuda hedefler olabilir. “Bunlara ek olarak koruma, canlandırma, iyileştirme, yeni işlevler kazandırma, yeniden imar etme, hem yapıları, hem de bulundukları kent kesimlerini, yitirmiş bulundukları ekonomik ve toplumsal değerlerine ve fiziksel ölçülerine yeniden kavuşturmak da kentsel dönüşümün amaçları arasındadır. ”

5.KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN YASAL BOYUTU
“Kentsel dönüşüm projelerinin yapılmasını ve uygulanmasını gösteren genel bir düzenlemeye ihtiyaç duyulsa da, kentlerin sorunlarının birbirinden farklı olması nedeni ile sadece bu konudaki genel bir düzenleme yetersiz kalacaktır. Çünkü, kent sorunlarının farklılığı, kentsel dönüşüm projelerinde farklı senaryo ve farklı yöntemler uygulanmasını gerektirmektedir. Bu durumda, farklı kentler ve durumlar için özel düzenlemeler yapılması yerindedir. ” Ancak uygulamadaki usul, süre ve kısıtlamalar, plan ve projelerin üst planlara ilişkileri bakımından genel bir düzenleme yapılması zorunludur.
Kentsel dönüşüm konusunun 3194 sayılı İmar kanunu yerine 5393 sayılı Belediye kanununda veya başka kanunlarla düzenlenmesi nedeniyle imar ve planlama konusunda ikili bir yapı oluşturmaktadır, bu da planlamanın ve planın tekliği ilkesine zarar vermektedir.
Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES) ile “Planlama ile ilgili yasal düzenlemelerin ve yetkili idarelerin çokluğu, var olan planlarda çok sayıda değişikliğe yol açmakta, farklı kurumların yetki alanında bulunan üst ölçekli planların, gerek kullanım amacı gerekse fiziksel kararları bakımından birbirleriyle bağlantısı kurulamamaktadır. Yerleşme ve yapılaşmaya ilişkin kentleşme ve imar konularında düzenleyici ve denetleyici rollerin merkezi düzeyde tek bir kurumda, yerel planlama ve uygulama yetkilerinin ise yerel yönetimlerde bütünleştirilmesi gerekmektedir. Bu, bütünsel bir stratejiye dayalı, olarak Şehircilik ve Mekânsal Planlama Çerçeve Yasası çıkarılması hedeflenmiştir.
Kentsel Dönüşüm planlaması esas olarak yerel nitelikte bir kamu hizmeti olduğundan, sorumluluğun belediyelere bırakılması Avrupa Yerel Yönetimler Özerklik Şartının bir gereğidir. Yasalardaki belediyenin yetkilerini TOKİ ile paylaştırılmasının bu şarta aykırı olduğu görüşündeyiz.
Belediyeler, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları,rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilirler.
Anayasa Mahkemesi bu fıkranın iptal edilmesini şu gerekçeyle red etmiştir.“kentler sürekli değişen ve gelişen alanlar olduğundan, kentlerin her geçen gün değişen ihtiyaçlarının önceden belirlenmesinin güçlüğü nedeniyle, bu ihtiyaçların nasıl karşılanacağının kanunlarda tüm detaylarıyla öngörülmesi mümkün değildir. Kaldı ki, 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesinde kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla uygulanabileceği; uygulama yapılacak alanın ise belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması, büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması gerektiği belirtilerek bu yetkinin çerçevesi de belirlenmiştir.
Öte yandan, belediyelere verilen bu yetki sınırsız olmayıp, başta kamu yararının sağlanmasının yanı sıra, hizmet gerekleri, şehircilik ve planlama ilkeleri ve bu yetkiyi öngören yasal düzenlemelerdeki amacın gerçekleştirilmesi ile sınırlıdır. Diğer taraftan, idare, takdir yetkisini kullanırken, hukukun genel ilkelerine ve hakkaniyete de uymak zorundadır. İdarenin yaptığı her eylem ve işlemde bu ilkelere uygun hareket etmesi bir zorunluluktur. Zira hukuk devleti ilkesinde idarenin hukuka bağlılığı esas olup idarenin faaliyetlerinin hukuka uygunluğu yargı denetimine tabidir.”
Belediye Kanunu’nun 73. maddesi belediyelere, Büyükşehir Belediyeleri, Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerine Büyükşehir belediyesinden izin olmak şartıyla kentsel dönüşüm uygulamaları yapmak konusunda yetki vermiştir. (Kültürel ve tabii alanların yenilenmesi 5366 sayılı yasada düzenlendiğinden belediyeler bu yerlerdeki yenileme projelerinin 5366 sayılı yasaya uygun olarak yapmak zorundadırlar. ) “Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilanıyla birlikte, bu alanlarda ilçe belediyelerinin imar mevzuatından kaynaklanan tüm yetkilerinin, yerinden yönetim ilkesine aykırı bir şekilde ortadan kaldırılarak büyükşehir belediyelerinin yetkili kılındığı, büyükşehir belediye meclisinin uygun görmesinin bütünüyle takdire bağlı, keyfi ve belirsiz bir yetki olmasının yanında, bu keyfi yetkinin aynı büyükşehir belediyesi içinde bir ilçe belediyesi için kullanılıp diğeri için kullanılmamasının da imar bütünlüğünün keyfi olarak bozulmasına ve kamu düzeninin sarsılmasına neden olacağı “itirazlarını Anayasa Mahkemesi yerinde görmemiştir.
“Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. ”(5393 s. k. m. 73/8) Bu düzenleme belediyelerin inşaat şirketine dönüşme tehlikesini barındırmaktadır. Belediyenin esas görevinin proje ve planlama olduğu unutulmamalıdır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73.maddesine göre;
Kentsel Dönüşüm Amaçları;
- konut alanları oluşturmak,
-sanayi alanları oluşturmak,
-ticaret alanları oluşturmak,
-teknoloji parklar oluşturmak,
-kamu hizmeti alanları oluşturmak,
-rekreasyon alanları oluşturmak,
- her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak,
-Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek,
-Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak,
-Deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
Uygulama Şartları:
Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.”
4 Temmuz 2012 tarih ve 28343 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “ Kamunun Mülkiyetinde Veya Kullanımında Olan Yerlerde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı İlân Edilmesinin Usul ve Esaslarına İlişkin Tebliğ “e göre ;“Belediye tarafından, mevcut durumun tespiti için; gerekçe raporunu , her biri ayrıca CD’ye de kaydedilmiş olmak üzere, alanın hâlihazır yapısına ilişkin bilgileri ve haritaları, kadastral bilgileri, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan gayrimenkullerin bilgilerini ve bu gayrimenkullere ilişkin olarak ilgili kamu kurum ve kuruluşuna bilgi verdiğine dair yazıyı, ada-parsel listesini, alan sınırlarını gösteren krokiyi ve koordinat listesini, var ise 1/1.000 ölçekli uygulama imar planını ve 1/5.000 ölçekli nâzım imar planını, milletlerarası anlaşmalardan doğan kazanılmış haklara ilişkin bilgileri, datum ve projeksiyon bilgilerini ve alan ve çevresine ait yüksek çözünürlüklü ve güncel ortofoto veya uydu görüntüsü gibi raster veriler üzerinde çizilmiş olan planı ihtiva eden bir dosya hazırlanır.(m.6) ve Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilânına ilişkin belediye meclisi kararıyla birlikte hazırlanan dosya Çevre Ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir.Bakanlık; kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilân edilmesi talep edilen alanın, afet riski altındaki alanlar ve yenileme alanları gibi diğer alanlar ile bir ilişkisinin bulunup bulunmadığı yönünden gerekli incelemeyi yapar. Bakanlıkça, talep dosyası üzerinde yapılan inceleme neticesinde, herhangi bir eksiklik bulunmadığının tesbit edilmesi üzerine, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilân etmeye ilişkin talep teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.(m.8)
Proje Alanı:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın;
- üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması
- yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi,
-Alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması,
-Etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilecek alanının; Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. (Bu düzenleme ile münferit bir yapının korunması veya daha küçük ölçekli bir alanın yenilenmesi söz konusu olabilecektir. Eski düzenlemede bu olmadığından eleştirilmiştir. ) Kentsel dönüşüme konu olacak alanlar, gecekondu bölgeleri, doğal yıkım riski bulunan alanlar, kent merkezlerindeki çöküntü alanları, tarihsel dokuyu taşıyan alanlar ve binaların dışında kalan parklar, oyun alanları, meydanlar, sokaklar gibi kamunun kullanımında olan alanlardır.
Büyükşehirlerde Yetki Durumu:
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
(İlçe belediyelerinin tek başına kentsel dönüşüm ve gelişim projesi yapması gerekir çünkü belediye hizmetlerinin yerine getirilirken halka yakınlık esas alındığında hizmetlerin yerine getirilmesinde halka yakın olan ilçe belediyelerinin etkin olması gerekmektedir. Ayrıca Avrupa Yerel Yönetimler Özerklik Şartı’nın 4. maddesinin 3. fıkrasında “Kamu sorumlulukları genellikle ve tercihen vatandaşa en yakın olan makamla tarafından kullanılacaktır. ”hükmü yer almaktadır. )
Büyükşehir Belediyesinin Yetkileri:
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin;
- her ölçekteki imar planı,
- parselasyon planı,
- bina inşaat ruhsatı,
- yapı kullanma izni
- Vb. tüm imar işlemleri
- 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
Kanun teklifinde işyeri açma ve çalışma ruhsatlarını da geçici süreyle Büyükşehir belediyelerinin vermesi öngörülüyordu ancak bu kısım yasalaşırken çıkarıldı, dolaysıyla bu yetkiler işyeri açma ve çalışma ruhsatını kapsamadığını rahatlıkla söyleyebiliriz.
Anayasa Mahkemesine göre “Büyükşehirlerin giderek artan ve karmaşık bir hâl alan sorunlarının, şehrin her yerinde aynı nitelikte olmaması, diğer bir ifadeyle, şehrin değişik yerlerinde birbirinden tamamen farklı nitelikte sorun ya da ihtiyaçların ortaya çıkması nedeniyle, büyükşehir belediyelerinin sahip oldukları yetkileri, büyükşehir sınırlarının farklı yerlerinde hizmet veren ilçe belediyeleri için aynı şekilde kullanmamaları, kamu hizmetinin gereğinden kaynaklanmaktadır.”
Anlaşma ve dava :
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Anayasa Mahkemesine göre“mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır” kuralının, bir yandan büyük maliyetleri olan ve yapım aşaması kent yaşamını olumsuz yönde etkileyebilen kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin, belediyeler ve gayrimenkul sahipleri arasında açılan davalar nedeniyle sürüncemede kalmasını, diğer yandan gayrimenkul sahiplerinin mülkiyet haklarının ihlal edilmesini önlemek amacıyla kabul edildiği anlaşılmaktadır. Dava konusu kuralın, hâkimlerin görevlerini bağımsızlık içinde, Anayasa’ya, kanuna ve hukuka uygun olarak vicdanî kanaatlerine göre hüküm vermelerini engelleyen bir yönü bulunmadığı gibi yargı yetkisinin kullanılması bakımından mahkemelere ve hâkimlere emir ve talimat verilmesine yol açan bir yönü de bulunmamaktadır.
Devir ve Muafiyet:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir.
Anayasa Mahkemesine göre; “bu kural ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkullerin harca esas değer üzerinden belediyelere devredileceği hükme bağlanmıştır.
Anayasa’nın 123. maddesinde belirtilen idarenin bütünlüğü ilkesi gereğince devlet, mülkiyetinde bulunan kamu mallarını kendi içindeki bir kurumdan, bir başka kuruma bedelli ya da bedelsiz devredebilir. Anayasa’da buna engel teşkil eden herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla, kanun koyucunun kamu mallarının, kamu tüzel kişiliği olsun ya da olmasın, bir idareden başka bir idareye bedelli ya da bedelsiz devredilmesi konusunda, anayasal sınırlar içinde kalmak, kamu yararı ve hizmetin gereklerini dikkate almak koşuluyla takdir yetkisi vardır.”
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.
2981 sayılı kanun kapsamında uygulama:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 2981 sayılı Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.
2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir.
Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.
“Dava konusu kural gereğince proje alanı içindeki gayrimenkul sahipleri ve 2981 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olan kişilerin belediye ile anlaşmaları ya da anlaşmamalarının sonuçları, 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesinin sekizinci ve dokuzuncu fıkralarında açıklanmıştır. Buna göre, bu kişilerin belediye ile anlaşmaları halinde, 73. maddenin sekizinci fıkrası gereğince, gayrimenkulleri üzerindeki inşaatlar belediyeler tarafından yapılacak veya yaptırılacak; dokuzuncu fıkrası gereğince de, bu inşaatların proje ortak giderleri (bu giderler yapılan anlaşma sırasında dikkate alınmış olacağından) belediyeler tarafından karşılanacaktır. Hak sahiplerinin belediye ile anlaşmamaları halinde ise belediye kendisi ile anlaşmayan kişilerin gayrimenkullerini kamulaştırabilecek ya da kendilerine proje alanında 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilebilecektir. Bu kişilerin gayrimenkullerinin kamulaştırma dışında kalması ya da proje alanında ayrı ada ve parselde imar haklarının verilmemesi durumunda, proje alanındaki hakları mevcudiyetini sürdürecek ancak sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorunda kalacaklar, bu ortak giderleri ödemeden kendilerine inşaat ruhsatı, bina kullanma izni verilmeyecek, su, doğalgaz ve elektrik bağlanmayacaktır.

5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi incelendiğinde, proje alanı içindeki gayrimenkul sahipleri ve 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olmuş kişilerin belediye ile anlaşmaları ya da anlaşmamalarının sonuçlarının düzenlendiği görülmektedir. Dolayısıyla bu kişilerin belediye ile anlaşma yapmaya zorlandıkları söylenemez. Bu nedenle dava konusu kuralda bu kişilerin haklarıyla ilgili bir belirsizlik bulunmamaktadır.

2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine ise dava konusu kural gereğince, gecekondularının enkaz ve ağaç bedelleri verilecek veya belediye imkânları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilecek ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilecek, bu durumda enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilecektir.

2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahipleri, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalmaksızın, kendilerine ait olmayan arazi veya arsalar üzerine, sahiplerinin rızasını almadan izinsiz yapı yapan ve kanuni düzenlemelerden yararlanamayan kişilerdir. Bu kişilerin ekonomik ve sosyal nedenlerle gecekondu yaptıkları ileri sürülebilir ise de bu nedenlerin kişilere başkalarına ait arsa veya arazilere el koyma hakkı verdiği kabul edilemez. Bu nedenle, bu kişilerin gecekondunun ağaç ve enkaz bedeli dışında bir hakları bulunmamaktadır. Bunun da ötesinde, gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımının önlenmesi amacıyla kabul edilen 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nda, Kanun’a aykırı durumlarını devam ettiren ve sahipleri tarafından yıktırılmayan yapıların, enkazı sahiplerine ait olmak üzere belediyelerce yıktırılacağı ve yıkım masrafının % 10 fazlasıyla ilgiliden alınacağına dair hükümler yer almaktadır.

Dava konusu kural, 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahipleri, gecekondunun ağaç ve enkaz bedeli dışında hak sahibi olmasalar da, fiilen oluşan sosyal gerçeği gözeterek, bu kişilere enkaz ve ağaç bedellerinin verilmesi yerine, belediyenin imkânları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı yapılabileceğini öngörmektedir. Bu kişilerin gerçekte hak sahibi olmadıkları dikkate alındığında, konut ya da arsa satışının, belediyelerin imkânlarına bağlı kılınmaması, belirli bir bütçeyle kamu hizmeti veren belediyelere altından kalkamayacakları bir sorumluluk yüklemek sonucunu doğurur. Dava konusu kural ile kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin kamu yararına yönelik amaçları ile proje alanındaki gayrimenkul sahipleri ve 2981 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olan kişilerin mülkiyet hakları arasında adil bir denge kurulmuş; 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine de belediyenin mali imkânları ölçüsünde hak tanınmıştır.”
Projenin yapılması:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Anlaşma sağlanmayan malikler:
Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
Bilindiği ve 16.5.1956 gün 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, usulü dairesinde verilmiş bir kamulaştırma kararı olmadan ve bedeli ödenmeden taşınmazına el konulan kimse, ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, değer karşılığının verilmesini de isteyebilir. Ancak burada kişilerin el atmanın önlenmesi davası açmasının yolu yasayla kapatılmıştır.Buna göre taşınmaz maliki el atmanın önlenmesi davası açamaz sadece bedel davası açabilecektir.
Projenin ortak giderleri:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır.
Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır.
Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır.
Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES)ne göre;Kentsel dönüşümden etkilenen grupların analizi, kamunun rolü, proje ortaklarının belirlenmesi, tarafların finansal yükümlülükleri, uygulama araçları, projeden etkilenen tarafların hak ve sorumlulukları, elde edilecek getirinin paylaşımı ve ek getirinin kamu yararına değerlendirilmesi gibi hususların kapsamlı bir şekilde ele alındığı çalışmaların yapılması gerekmektedir.

“Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri, büyük mali kaynakları gerektiren projelerdir. Projeleri uygulayacak belediyeler bu kaynakları, kamu imkânlarını kullanarak, kendi bütçelerinin yanı sıra iç ve/veya dış kredilerle temin etmeye çalışmaktadırlar.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulandığı alanlarda, yol, elektrik, su, kanalizasyon, iletişim, doğalgaz vb. klasik altyapının yanında, halkın dinlenme, eğlenme ve bilgilenme gibi ihtiyaçlarının giderildiği sosyal altyapı da yapılmakta ve sonuçta bu iki alt yapı, gelişmiş altyapıyı oluşturmaktadır. Gelişmiş altyapının, bu altyapının bulunduğu yerlerdeki gayrimenkullerin değerinde önemli bir artış meydana getirdiği açıktır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri için kamu imkânları kullanılarak yapılan harcamaların en kısa zamanda kamuya döndürülerek, yeniden kamu hizmetine sunulması büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, belediyelere, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılan proje ortak giderlerine katılmayanlar yönünden öncelikle tahsil etmek amacıyla dava konusu cümlede yer alan yetkilerin verilmesinin hukuk devleti ilkesine aykırı bir yönü bulunmadığına karar verilmiştir.
Mülkiyete sınırlama getirilmesi:
Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.
“ Gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullerinin proje alanı içinde olduğunu öğrenmeleri ya da belediyelerin bu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikleri takip edebilmeleri, belirli bir süre içinde bitirilmeleri gereken kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin tebligat, yazışma ya da ilan gibi işlemlerden kaynaklanan nedenlerle aksamaya uğramaması bakımından büyük önem taşımaktadır.

Fıkrada yer alan düzenlemenin, gayrimenkul üzerindeki tasarruf hakkını ortadan kaldıran ya da belirsiz bir süreç başlatan bir yönü bulunmamaktadır. Bu nedenle, düzenleme mülkiyet hakkına getirilen bir sınırlama olarak nitelendirilemez. Nitekim fıkranın ikinci cümlesinde söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişikliklerin belediyeye bildirileceği belirtilerek, gayrimenkul üzerinde mülkiyetin devri ya da herhangi bir hak tesis edilmesi gibi tasarruflarda bulunulması sonucunda, tapu kaydında değişiklik meydana gelebileceği ifade edilmiştir.”
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır.
Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. (bu fıkra iptal edildi)
Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez. (bu fıkra iptal edildi)
İPTAL GEREKÇESİ;

“Dava konusu kuralların kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygun olmadığı tespit edilenlerin, projeye aykırı olarak varlıklarını devam ettirmelerine engel olmak amacıyla kabul edildiği anlaşılmakla birlikte, inşaatların durdurulduktan sonra, toplamda on yıla varabilecek uzunca bir süre içinde ve bu sürenin sonunda ne gibi bir işlem yapılacağına dair bir düzenleme içermedikleri görülmektedir. Devam eden bir inşaatın beş ya da on yıl gibi uzun bir süre durdurulması, hak sahiplerinin bu süre içinde hakları üzerinde tasarruf etmelerine engel olacağı gibi bu sürelerin sonunda inşaatlara durdurulmalarından önceki haliyle devam edilebilmesi de oldukça güçtür.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin planlandığı şekilde hayata geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında, mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının demokratik toplum düzeninin gerekleriyle çelişen bir yönü bulunmamakta ise de dava konusu kurallarda yer alan beş ve on yıllık süreler, kişisel yarar ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozarak mülkiyet hakkının ölçüsüz biçimde sınırlandırılmasına, hakkın özüne dokunarak kullanılamaz hale gelmesine yol açabilecek niteliktedir. Açıklanan nedenlerle, dava konusu kurallar Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptalleri gerekir.” (Anayasa Mahkemesi’nin 18/10/2012 tarihli ve E.: 2010/82, K.:2012/159 sayılı Kararı )
Belediyenin imar uygulama yetkileri:
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla;
- imar uygulaması yapmaya,
- imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye
- bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya
- hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.
Kamulaştırma işleri
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir.
Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES)nde “Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerdeki imar uygulamalarında eş değerlilik ilkesinin (taşınmaz değerinin) esas alınmasını da içeren örnek çalışmaların yapılması gerekli görülmektedir. Belirlenecek usul ve esaslara göre yerel yönetimlerin dönüşüm uygulamalarında anılan yöntemi kullanmaları önem arz etmektedir.”denilmektedir.
Mirasçılık belgesi çıkarma yetkisi
Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.
“Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin planlanan zamanda bitirilebilmesini sağlayan en önemli etkenlerden biri de proje alanındaki gayrimenkuller üzerinde hak sahibi olanların belli olmasıdır. Dava konusu kuralın, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların belediye tarafından kamulaştırılması sırasında, kamulaştırma işleminin sürüncemede kalmadan bir an önce sonuçlandırılabilmesi için hak sahibi olan mirasçıların belirlenmesi ya da işlemin o sırada tapudaki kayıt maliki muhatap alınarak yapılması amacıyla kabul edildiği anlaşılmaktadır.
Ölen kişinin mirasçılarını belirleyen, aksi ispatlanıncaya kadar geçerli olan veraset ilamı, mirasçı sıfatını taşıyan kimseler tarafından alınabilmekte ise de, bu belgenin kamulaştırma işlemine muhatap olacak hak sahiplerini belirleyebilmek amacıyla belediye tarafından çıkarılmasının ya da belediyenin kamulaştırma sırasında tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmasının mülkiyet hakkını sınırlandıran bir yönü bulunmamaktadır.” (Anayasa Mahkemesi’nin 18/10/2012 tarihli ve E.: 2010/82, K.:2012/159 sayılı Kararı )
Ortak proje yapılması
Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. (Birden fazla belediyenin sınırlarında kalan alanlarda bu madde işletilebilir. )
TOKİ’nin yetkileri
Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.
Kentsel dönüşümde halkın katılımı yeterli kadar sağlanamadığı görülmektedir. Her ne kadar belediye kanunun 20. maddesine göre meclis toplantılara halka açıksa da gerek halkın ilgi göstermeme gerekse gündemden haberdar olmaması ve görüş beyan etme yetkisinin olmaması nedeniyle bu düzenlemenin yetersiz olduğu ortadadır. Kent konseyleri de örgütlü yapılara yer vermekte ve düzenli toplanmamaktadır.
Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES) de Kent Konseylerini düzenleyen mevzuatın gerekli mali ve idari düzenlemeler yapılarak gözden geçirilmesi, katılımın ve örgütlenmenin sokak, yapı adası, mahalle düzeyinden başlayarak daha yaygın ve tüm toplumsal kesimleri kapsayan biçime getirilmesi ve uygulamanın yaygınlaştırılması hedeflenmiştir.
6.SONUÇ
“Kentsel dönüşüm, gecekondu ıslahı diye bildiğimiz şeyin genişletilmiş şeklidir amaç olarak. Gecekondu bölgelerinin göze daha hoş görünür bir şekle sokulması isteniyor. Modern bir kent diye bazı kimselerin kafasındaki imaj, bu kavram çerçevesinde yerleştirilmek isteniyor. Biraz daha genişletiyorlar tarihsel vesaire, yapıtların etrafında bulunan yerlerin düzenlenmesi, afet alanlarını da sokmaya çalışıyorlar içine ama asıl gecekondu alanlarının temizlenmesidir. Gecekondu alanlarının temizlenmesi konusunda en doğru sözü Manuel Castel söylemiştir:” gecekondusunu yıkmak, onunla belli bir anlaşmaya vararak kişiyi alıp, başka bir yere götürüp yerleştirmek, apartmanlara, yüksek katlı yapılara ile neye ulaşılmak isteniyor? Yapılmak istenen şey, burada aslında yoksulluğu bir yerden alıp başka bir noktaya taşımaktan başka bir şey değildir. Önemli olan, yoksulluğun kendisini ortadan kaldırmaktır. ”Kentsel dönüşüm projelerinde olan şey de budur. Yoksulu gecekondusundan alıp bir apartman dairesinde yoksulluğunu sürdürür hale getirmekten başka bir yararı yoktur. ”
Merkezileşen gecekondu arazileri kıymete binince bu yerler, maddi güçleriyle iyi yaşamayı hak edenlerin havuzlu, golf sahalı, lüks kapalı sitelerine yer açmak için sakinlerinden ‘temizleniyor’ ve yoksullarının kentlerde tutunabilmeleri zorlaşırken kentsel mekân zenginler /yoksullar şeklinde ayrışıyor. Bu tehlikeye dikkat çekerek kentsel dönüşümün sosyal boyutunun ihmal edildiğini ve bu konuya daha duyarlı olunmasını bekliyoruz
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Anayasa Mahkemesi Kararında “ Kentsel Dönüşüm”" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.M.Lamih Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
13-01-2017 - 12:54
(1375 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Şu ana dek 1 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi : 1 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken, 0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
3280
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 13 saat 44 dakika 40 saniye önce.
* Ortalama Günde 2,38 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 36500, Kelime Sayısı : 4512, Boyut : 35,64 Kb.
* 1 kez yazdırıldı.
* Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 1943
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,04021692 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.