|
2709 sayılı Anayasa’nın 35 inci maddesi Mülkiyet Hakkını; herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceği, mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamayacağı, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasını düzenleyen 13 üncü maddesinde ise temel hak ve hürriyetlerin özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabileceği hüküm altına alınmıştır.
Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 2’nci maddesinde; “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.” hükmü bulunmaktadır.
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina ise kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
Yapı kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
3194 sayılı Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
3194 sayılı İmar Kanununun 20 inci maddesinde; yapıların ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılacağı öngörülerek, aynı Yasanın “Yapı ruhsatı” başlıklı 21.maddesinin birinci fıkrasında, bu Kanun kapsamına giren bütün yapılar için 27.maddede belirtilen istisnalar dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınmasının mecburi olduğu hükmüne yer verilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinde; “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” hükümleri bulunmaktadır.
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler.
İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin 5 inci maddesinde “Düzenleme Sahalarının Tesbiti Esasları” başlıklı 5 inci maddesi “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir. Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilir.” hükümleri yer almaktadır.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin Parsellerde yapılanma şartları başlıklı 24 üncü maddesi “Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip Tapu'ya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.” hükmünü ihtiva etmektedir.
Mülkiyet hakkının özünü zedeleyen uygulamaların İmar Kanunu'nun 10. maddesine açıkça aykırı olduğu hususu göz önüne alındığında, davacının başvurusu üzerine İmar Kanunu'nun 10. maddesi hükmü uygulanmak suretiyle söz konusu taşınmazın imar programına alınması gerektiği Danıştay 6. Dairesinin, 17.01.2013 tarih ve E: 2009/9047, K: 2013/3 sayılı Kararında geçmiştir.
Parselasyon işleminin iptali yolunda verilen karardan sonra makul bir süre içinde yeniden bir parselasyon işleminin tesis edilmesi gerektiği Danıştay 6. Dairesinin, 19.10.1999 tarih ve E: 1998/4313, K: 1999/4953 sayılı Kararında geçmektedir.
İmar Kanunu’na göre, belediyeler tarafından gerçekleştirilen şuyulandırma (parselasyon) işlemleri, idari nitelik taşıyan işlemler olduğu, bu türdeki işlemler karşı idari yargı yerinde dava açılır ve işlemin iptali sağlanırsa, buna göre oluşturulan imar tescilleri sebepten ve illetten yoksun hale gelir ve geçmişi de kapsayacak şekilde yolsuz tescile dönüşeceği, böyle bir durumun ortaya çıkması ile de kadastral mülkiyet durumunun ihyası (eski haline getirilmesi) ve kadastral mülkiyete dayanılarak el atmanın önlenmesi davalarının açılabilmesi olanağı doğacağı Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.02.1994 tarih ve E: 1994/1514, K: 1994/1963 sayılı Kararında yer almaktadır.
Parselasyon işleminin yargı kararıyla iptal edilmesinden sonra ilk kadastral parsele (kök parsele) dönülmesi ve yargı kararının gerekçesi dikkate alınarak yeniden parselasyon işlemi yapılması gerekirken iptal edilerek hukuk âleminden kalkmış olan imar parselleri üzerinden yeniden parselasyon yapılması mümkün olmadığı Danıştay 6. Dairesinin 08.03.2006 tarih ve E: 2004/1082, K: 2006/953 sayılı Kararında yazılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca çıkarılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 24 üncü maddesinde bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği, hükme bağlandığı, Yukarıda anılan mevzuat hükümleri uyarınca asıl olan planlı gelişim olduğundan ve plana göre parselasyon işlemi yapılamadan yapı ruhsatı verilemeyeceğinden yörenin imar planlarının yapılmasından sonra işlemi yapılarak plana uygun yapılaşma olabilecek imar parsellerinin oluşturulması zorunlu olduğu Danıştay 6. Dairesinin 04.12.2013 tarih ve E: 2012/3814, K: 2013/7931 sayılı Kararında hüküm altına alınmıştır.
İmar parsellerinin oluşmasından sonra çekişmeli yapının inşaa edildiğinin saptanması halinde mutlak olarak davanın kabul edilmesi tecavüzlü durumun imar uygulaması ile meydana geldiğinin belirlenmesi halinde ise 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi hükmünün gözetilmesi gerektiği Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 02.07.2015 tarih ve E: 2014/8615, K: 2015/9639 sayılı Kararında yer verilmiştir.
Parselasyon planı yapılmamış olan yerlerde inşaat ruhsatı verilmesi mümkün olmadığı halde belediye başkanının hissedarı olduğu…parsel sayılı taşınmaza verilen inşaat ruhsatının iptal edilmemesi suretiyle imar mevzuatına aykırı uygulama yapan ilgililere isnat edilen eylemin, haklarında soruşturma yapılmasını gerektirecek nitelikte bulunduğu anlaşıldığı, Danıştay 1. Dairesinin 24.06.2009 tarih ve E: 2009/841, K: 2009/1071 sayılı Kararında geçmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi uyarınca yapılacak parselasyon uygulamasına karşı, kişi ancak kendi parseli ile ilgili dava açabilir ve iptal de yalnızca dava açılan parselle sınırlı kalır. Uygulamanın tümünü iptal etmez. Ancak, iptal edilen parselin etki sahasında olan bütün parseller de otomatikman etkileneceğinden, dava açılan parsel dışındaki parseller de dolaylı olarak etkilenecektir.
18 Uygulaması gören yerin malik yada malikleri mahkemeye başvurup, dava gereği uygulama iptal edilmişse, iptal davasına konu parselin geri döndürülmesinden diğer parseller de etkileniyorsa, etkilenen parsellerin tümünün geri döndürülmesi gerekir. Çünkü 18 inci Madde uygulamasında etkilenen parsellerin dayanağı Encümen Kararı iptal edildiği unutulmamalıdır. Yani Encümen Kararının İptal Edilmesi o kararda geçen tüm parselleri kapsayacağı yukarıda belirtilen içtihatlarda da geçmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi uygulaması yani parselasyon işlemleri kamu yararı, şehircilik ilkeleri, planlama esasları gibi sebeplerle mahkemeler tarafından iptal edilmektedir. Uygulama İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmişse; bu iptal gereği kararı uygulamayı yapan idareyi (uygulamayı yapan belediye ya da valiliği) ilgilendirir. 3194 sayılı Kanununun 18 inci Maddesi uyarınca yapılan parselasyon uygulaması iptal edilmişse ilgili idare;
– Kök parsele dönüş yani Geri dönüşüm cetveli hazırlamak suretiyle geri dönüşüm yapmakla yetinebilir.
– Geri dönüşümün yanı sıra yeni bir uygulama da yapabilir.
Ancak 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesi gereğince yapılan parselasyon uygulaması İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmişse; kök parsele dönüş cetveli (geri dönüşüm cetveli) hazırlanıp öncesine dönüş yapılmadan, iptal edilen parseller esas alınarak yeni bir uygulama yapılması doğru bir uygulama olmayacağı düşünülmektedir.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Belediyelerde Parselasyon İşlemleri Ve 18 Uygulamasıyla İlgili Bir Değerlendirme" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Emrah Şener Alpsoy'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Belediyelerde Parselasyon İşlemleri Ve 18 Uygulamasıyla İlgili Bir Değerlendirme
