Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Ayrık Nizam Yapılaşmada Sınır Duvarı İle İlgili Uyuşmazlıklar

Yazan : Nezih Sütçü [Yazarla İletişim]
Avukat

AYRIK NİZAM YAPILAŞMADA SINIR DUVARI İLE İLGİLİ UYUŞMAZLIKLAR

Nezih SÜTÇÜ1

İnceleme konumuz, imar planı bulunan ve ayrık yapılaşma hükümlerine tabi iki taşınmaz arasındaki sınıra inşa edilen duvarla ilgili uyuşmazlıklardır. Konu aşağıda soru-cevap şeklinde incelenmiştir.

1)SINIR DUVARLARI İLE İLGİLİ İMAR MEVZUATI HÜKÜMLERİ NELERDİR?

Sınırlarla ilgili olarak ilk önce uyulması gereken, imar planı notlarıdır (hükümleridir). Örneğin plan hükümlerinde bahçelerin duvar yerine birbirinden bodur bitkilerle ayrılması zorunluluğu getirilebilir. Bundan başka duvar yüksekliği için Yönetmeliklerin altında yükseklik öngörülebilir. Çok dik veya engebeli ya da jeolojik açıdan sakıncalı yerlerde ilgili idareler plan notları ile istinat (dayanma) duvarı2 yapılması zorunluluğu getirebilir. O halde ilk bakılacak şey plan hükümleridir (plan notlarıdır).

Genelde uygulamada, parsellerin tabi olduğu imar planı plan notlarına baktığımızda, belirtilmeyen hususlarda Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine (PATİY) atıf yapıldığı görülmektedir. Bu Yönetmeliğin ilgili hükümleri şöyledir;

m 55 -*Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafındaki cephe hatlarının önünde (0.50) m. yi, gerisinde ise (2.00) m. yi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri (1.00) m. yi aşmayan parmaklık yapılabilir. Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire Belediye yetkilidir.
m 31/4-d gereği, “Binaların yan ve arka bahçelerinde kazı ve tesviye yapılması hallerinde binalarda ve komşu parsellerde yer alan binalarda herhangi bir zarar oluşmaması bakımından projesine uygun olarak istinat duvarı da dahil gerekli tüm önlemler alınır”.
m 33/5 Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, Belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiç bir şekilde kullanma izni verilmez.
Geçici m 4 “Kotlandırma ve arka bahçelerin tesviyesi komşu parsellerdeki uygulamalara göre yapılır. Bu imar adalarında yapı yaklaşma mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçülerini imar durumu belgesinde belirlemeye ilgili idaresi yetkilidir”.

Konu ile ilgili Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinde ise;

“MADDE 7.33 BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ
1) Ön Bahçe Duvarları :
Bahçe duvarlarının yol üstüne isabet eden kısımlarının yaya kaldırımından itibaren yükseklikleri, har****a dahil (0.50) metreyi geçemez. Bu duvarların üzerinde ayrıca görüşü kapamayacak şekilde (1.00) metre yükseklikte parmaklık yapılabilir. Meyilli yerlerde yüksekliği yaya kaldırımından (1.00) metreyi aşmamak üzere kademelendirilebilir
Açık sinema, tiyatro, gazino gibi korunması gereken yerlerde, komşuların görüşüne engel olmamak şartıyla (3.00) metre yüksekliğinde duvar yapılmasına izin verilebilir. Bu yerler başka amaçla kullanıldığı takdirde duvar yıktırılır ve yönetmeliğin hükümleri uygulanır.
Resmi binalar ile sanayi tesislerinin bahçe duvarları bu madde hükümlerine tabi değildir.
2) Yan ve Arka Bahçe Duvarları:
Bu duvarların tabii veya tesviye edilmiş zeminden yüksekliği (2.00) metreyi geçemez. Doldurulmak suretiyle tesviye edilmiş bahçelerde bu yükseklik tabii zeminden itibaren ölçülür. Ayrıca bunların üzerine görüşe engel olmayacak şekilde (1.00) metre yüksekliğinde parmaklık yapılabilir.
3) İstinat Duvarı Yapılacak Yerler :
Dik eğimli ve tehlike gösteren veya bahçe seviyesi yola göre yüksek olan parsellerde, projesi yapılıp ilgili Belediyesince onaylanarak ruhsat verilmesi koşulu ile istinat duvarı yapılması zorunludur.
4) Bahçe düzenlemesi :
Ayrık ve ön bahçeli blok nizama tabi parsellerde bulunan bahçeler ile birden fazla istinat duvarı gerektiren bahçelerde, istinat duvarları arasındaki terasların bitkilendirilmesi, ağaç dikimi, zemin ve bahçe düzenlemesi yapılacaktır.
Arazi meyili nedeniyle bahçe düzenlemelerinde gerekecek istinat duvarlarının yüksekliği (2.00) metreyi aşamaz.
Ön bahçe mesafeleri içerisinde; bahçenin bina çıkma altına rastlayan kısımlarında yapılabilecek (0.40) metre derinliği aşmayan tesfiye niteliğindeki düzenlemeler haricinde yol seviyesinin altında hafriyat yapılamaz.
Bahçe düzenlemesi tamamlanmamış yapılara kullanma izni verilemez”

denilmektedir.

2)SINIR DUVARLARI RUHSATA TABİ MİDİR?

Görüldüğü üzere “bahçe duvarı” ve “istinat duvarı” olmak üzere iki ana tip betonarme duvar öngörülmüş durumdadır. İstinat duvarının ruhsata tabi olduğu ve projesine göre yapılması gerektiği yukarıdaki hükümlerle sabittir.

Bahçe duvarının da ruhsata tabi olması gerekir. Şöyle ki;

a)Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir (İmar Kanunu m 5). Buna göre beton bahçe duvarının “yapı” sıfatında olduğu tartışmasızdır.

b)Yapı, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir (İmar Kanunu m 20).

c)Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu m 21/3).

Görüldüğü gibi Kanunda bahçe duvarının ruhsata tabi olmadığına bir düzenleme yoktur. Nitekim Danıştay da bahçe duvarlarının ruhsata tabi olduğu; en azından mimari projede gösterilmesi gerektiği düşüncesindedir.

* “Dava, Ankara, Yenimahalle, Çayyolu Köyü, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan dubleks evlerden 5, 9, 13, 38 ve 39 kapı numaralı binaların önüne ve çevresine yaptırılan ruhsatsız duvarların 3194 sayılı İmar Yasası'nın 32. maddesi uyarınca yıktırılmasına ilişkin 7.3.2000 günlü, 651-1036 sayılı Yenimahalle Belediye Encümeni kararının iptali istemiyle açılmıştır… Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. ve 19. madde hükümleri dikkate alındığında, kooperatiflerde pay sahiplerinin ortak yerlerde kullanım hakkına sahip oldukları, ancak mimari projesinde veya imar planında özel hüküm olmaksızın bütün pay sahiplerinin rızası alınmadan ortak yerlerde inşaat yapılması, ortak yerin bir bölümünün ayrılıp kendi kullanımına özgülenmesinin mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır. Her ne kadar, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 64/4-6 maddesi ile bahçe duvarının ruhsata tabi olmadığı hükme bağlanmışsa da, yukarıda yer verilen açıklamalar karşısında, kooperatiflerde, imar planında veya mimari projede bahçe duvarı yapılmasına olanak tanınması halinde, yapılacak bahçe duvarının Yönetmeliğin anılan hükmüne göre ruhsata tabi olup olmadığının belirlenmesinin gerekeceği, aksi halde bu hükmün uygulanması olanağının bulunmadığı açıktır. Olayda, uyuşmazlığa konu taşınmazların yer aldığı kooperatifin ortak alanına yönelik olarak bahçe duvarı ile alanın bir kısmının taşınmaz maliklerince ayrılabileceği yönünde mimari projede hüküm bulunmaması ve imar planı notlarında da bahçe duvarı yapılmamak koşulu ile ifraza izin verileceğinin belirtilmesi karşısında, yapılan bahçe duvarlarının Ankara İmar Yönetmeliği kapsamında ruhsata tabi olmadığından söz edilemeyecektir. Bu durumda, ruhsatsız ve projeye aykırı olarak yapılan bahçe duvarlarının yıktırılmasına ilişkin işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir.”3

PATİY m 63 hükmünde, “Basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elemanların tamirleri ruhsata tabi değildir” denilmekteyse de, bu hükmün bahçe duvarı yapımı değil, tamiri ile ilgili olduğu açıktır. Bir başka anlatımla bahçe duvarının tamiri ruhsata tabi değildir. Yoksa yapımı değil!

* “…ön tarafta 1,00 m. yüksekliğinde, 8,00 m. uzunluğunda bahçe duvarı yapılmak suretiyle ilave inşaat yapıldığının, 29.02.2008 tarihli yapı tatil zaptı ile tespit edilmesi üzerine, dava konusu 13.01.2009 günlü, 115 sayılı belediye encümeni kararı ile anılan imalatların yıkılmasına karar verildiği, bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmıştır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 55. maddesinde bahçe duvarlarının hangi şartlarda ve ölçülerde yapılacağı düzenlenmiş olup, yapılacak olan bahçe duvarının bu şartlara ve ölçülere uyup uymadığının belirlenebilmesi ve imar düzeninin sağlanabilmesi için bahçe duvarı için ruhsat alınması gerekeceği tabiidir. Öte yandan; aynı Yönetmeliğin 63. maddesinde ruhsata tabi olmayan işler sayılırken basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımının ruhsat gerektirmediği belirtilerek bahçe duvarı yapımı ruhsat gerektirmeyen işler arasında sayılmamış, ancak bahçe duvarının tamirinin ruhsat gerektirmediği belirtilmiştir. Bu durumda, bahçe duvarı yapımı ruhsata tabi olduğundan, dava konusu 13.01.2009 günlü, 115 sayılı Belediye Encümeni kararının bahçe duvarına ilişkin kısmının iptali yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”4

3)SINIRDA YAPILAN DUVARIN MÜLKİYETİ KİME AİTTİR?

İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe5, her iki komşunun paylı malı sayılır (TMK m 721). Burada, müşterek mülkiyet hükümlerinin uygulanması için iki taşınmazı birbirinden ayıran yapının sınır üzerinde kalması gerektiği doktrinde kabul edilmektedir. Doktrin görüşüne göre, sınır çizgisinin iki yanında her iki taşınmaz üzerinde de yer alan bu iki parçanın birbirine eşit olması zorunlu değildir. Örneğin sınır çizgisi üzerindeki 30 cm genişliğindeki duvarın 20 cm’si (A) parselinde 10 cm si de (B) parselinde kalıyorsa yine müşterek mülkiyet hükümleri uygulanacaktır.6

Buna göre, sınırı belirleyen yapının sınır çizgisine bitişik ve sınırın yanında yer alması halinde, artık müşterek mülkiyet hükümleri uygulanamayacağı ve bütünleyici parça ilkesi gereğince, sınır yapısı, içinde kaldığı taşınmaz malikine ait olacağı kabul edilmektedir.7 Bu görüşe katılmıyorum. Sınır boyunca uzanan yapının bir kısmının sınır çizgisine bitişik, bir kısmının ise sınır çizgisi üzerinde olması durumunda nasıl bir değerlendirme yapılacaktır? Kanımca, amaçsal yorum ve değerlendirme yapılmalıdır. Sınırlık işlevi görme amacıyla yapılan yapının sınıra bitişik veya sınır üstünde kaldığına bakılmaksızın yapı üzerinde paylı mülkiyet hükümleri uygulanmalıdır. Özellikle, sınırla ve sınır yapısıyla ilgili kasti olmayan ölçme veya yapım sırasındaki hatalar nedeniyle sınır yapısının mülkiyetinin değişimine yol açacak yorumlara başvurulmamalıdır.

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.8 Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun (İmar Kanunu) hükümleri saklıdır (TMK m 749).

Buna göre sınırdaki duvarı kim yaparsa yapsın, bir başka anlatımla duvarın giderlerini kim karşılarsa karşılasın TMK m 749 gereği, paylı mülkiyet (TMK m 688 vd.) söz konusudur. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır (TMK m 688/2).

Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür (TMK m 750).

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir (TMK m 694).

Doktrin ve Yargıtay görüşüne göre ortak kullanım yetkisi sadece sınır yapısı için geçerli olup, sınır yapısı altındaki toprak parçasını kapsamaz.9

* “…Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davalı Kooperatifin 41 parsel sayılı taşınmaza yapmış veya yaptırmış olduğu*istinat duvarının temelini oluşturan pabuç kısmının davacının paydaşı olduğu 36 parsel sayılı taşınmaza toprak altından tecavüzlü olduğunun bilirkişi raporunda bildirildiği anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanununun 718. maddesi; " arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar" hükmünü; aynı Yasanın 683/2. maddesi de;" taşınmaz malikinin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açılabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir" hükmünü öngörmektedir. Somut olayda, her iki taşınmazın duvar pabucunun davacının paydaşı olduğu taşınmaza zemin altından tecavüzlü olduğu bilirkişi raporu ile saptandığına göre, yukarıda değinilen yasal düzenleme ve ilkeler gözetilmek suretiyle davanın kabülüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle reddedilmesi doğru değildir.”10

Taşıyıcı nitelikteki istinat duvarlarının altında inşaat ve duvar yapım tekniği gereği zorunlu olarak yer alması gereken pabuç kısımları bakımından yukarıdaki karar ve görüşe katılmak mümkün değildir. Ancak zorunlu olmayan toprak altı yapılar bakımından, Yargıtay ve doktrin görüşü kabul edilebilir.


4)PAYDAŞLARDAN BİRİ TARAFINDAN SINIR DUVARINA DOĞRUDAN MÜDAHALEDE BULUNULABİLİR Mİ?

Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m 737/1).

* “…İcra ve İflas Kanununun 30. maddesi hükmü gereğince de; bir işin yapılmasına dair olan ilamın icra müdürlüğüne verilmesi üzerine borçluya bir icra emri gönderilerek ilamda gösterilen süre içinde ve eğer süre verilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanları tayin edilerek icra müdürlüğü tarafından o işin yapılması emredilir. Borçlu emir gereğini yerine getirmezse lazım gelen masraf icra müdürü tarafından bilirkişiye hesaplattırılarak ayrıca bir hüküm gerekmeksizin bu masraf borçludan tahsil edilir. Dosya içerisindeki bilirkişi raporundan her iki taşınmaz arasında oluşan kot farkının davacı ve davalının farklı tarihlerdeki toprak tesviyesi sonucu meydana geldiği anlaşılmıştır. Bu nedenle mahkemece davalı A. Ç.'ın toprak kaymasına neden olan arazi tesviyesi şeklindeki elatmasının önlenmesine, taşınmazların ortak sınırına yapılacak istinat duvar bedelinin 1/2'şer oranında taraflara yükletilmesine karar verilmesi gerekirken istinat duvar bedelinin 1/2 payının davalı A. Ç.'dan tahsili ile davacı Y. O.'ya verilmesine şekilinde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”11

Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır (TMK m 738/1). Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla (İmar Kanunu) belirlenir (TMK m 739).

* “Dava, davacı ile davalı taşınmazları arasında bulunan istinat duvarının yıkılarak yeniden yaptırılması istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının taşınmazı ile davalı taşınmazı arasında kot farkı bulunduğu ve arazinin bu yapısı nedeniyle iki taşınmaz arasına istinat duvarının yapılmasının zorunlu olduğu tartışmasızdır. Esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Bilindiği gibi Medeni Kanunun komşuluk hukukuna ilişkin 737. ve 738. maddeleri kusursuz sorumluluk ( objektif sorumluluk ) ilkesini getirmiştir. Komşuluktan doğan uyuşmazlıkların çözümünde gözetilmesi gereken diğer bir ilke de özverinin ( fedakarlığın ) olaya en uygun düşecek şekilde denkleştirilmesidir. Başka bir deyişle, her taşınmazın maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerini kullanması için gerekli işlere ve bunların giderilmesine kendi yararlanma oranında katılmakla yükümlüdür ( M. Y. m. 750 ). Somut olayda zarar verici durumun davacının kusuruyla oluştuğunu kabul etme olanağı yoktur. Nevar ki, tabiat olaylarının zamanla ortaya çıkardığı ve giderilmesini kaçınılmaz hale getirdiği bir zararın varlığı da açıktır. O halde hak ve nefaset kuralları gözetilerek, yanların katılımları sağlanmak suretiyle uzman bilirkişi raporunda işaret edilen istinat duvarının müşterek yaptırılmasına karar verilmesi gerekirken tüm yaptırım ve giderlerinin davalılara yükletilmesi doğru değildir.”12

Yukarıdaki hükümler dikkate alındığında, sınır duvarına müdahalede, komşu taşınmaza ve taşınmaz üzerindeki şeylere zarar verilmemesi gerekmektedir.

Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (TMK m 730).13

Aynı şekilde, Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme* yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına* almak (TMK m 689).

Yargıtay’a göre sınır yapısının imar mevzuatına aykırı olması, komşu malike doğrudan bu yapıya müdahalede bulunma yetkisi vermez.

* “…Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının .. parsel sayılı, davalıların ise .. parsel sayılı taşınmazların maliki oldukları, davalıların kendi taşınmazı içerisine davacı parseli yönünde*istinat duvarı*inşaat ettikleri, bilirkişilerce bu duvarın evsafa uygun olmadığının ve yükseltilmesi gerektiğinin bildirildiği, davalıların eyleminden ötürü davacı parseli içerisindeki muhdesatın duvarının yıkıldığı, anılan muhdesatın imara aykırı olduğu anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekirki, TMK.'nun*683.maddesinde; malikin taşınmazı üzerinde yararlanma, kullanma ve tasrruf yetkilerine sahip olduğu ve 2. fıkrasında da, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebileceği öngörülmüştür. Somut olayda, muhdesatın duvarının yıkılmasının davalının eyleminden kaynaklanması halinde, bu eylemin karşılığı olarak elatmanın önlenmesine karar verilmesi ve varsa zararın giderilmesi yasal bir zorunluluktur. Muhdesat ya da binanın imara uygun olmaması imar mevzuatını, idari yaptırımı ve idari yargıyı ilgilendirip, kişiye başkasının taşınmazı üzerindeki imara aykırı olan bu yapının yıkılmasına neden olma hakkı vermez. Öte yandan, davalı tarafından inşa edilen*istinat duvarının yeterli olmadığı açıktır. Yasal ve yargısal uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca TMK'nun*750.maddesinin bu tür olaylarda uygulanabileceği de kabul edilmektedir. Hal böyle olunca, mahkemece yeniden keşif yapılarak varsa davacıya verilen zararın tespit edilmesi, ihtiyaca uygun olarak inşaa edilmesi istenilen*istinat duvarının nitelikleri ve maliyetinin belirlenmesi, bu arada TMK 'nun 750.maddesinin de gözetilmesi, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.”14

Kanımca, komşu taşınmazdaki binalara ve diğer yapılara (örneğin yol, yüzme havuzu, foseptik vs.) zarar vermeyecek şekilde, imara aykırı sınır yapısını ortadan kaldıran ve bunu imara uygun bir şekilde yeniden inşa eden malik, yıkım ve ortadan kaldırma masraflarının tamamını, yeniden yapım masraflarının da yarısını karşı taraftan isteyebilmelidir. Özellikle imara aykırı sınır yapısı hakkında yetkili idare tarafından alınmış yıkım kararı bulunması halinde, komşu taşınmaza zarar vermeyecek şekilde sınır yapısını kaldıran malikin sorumlu tutulmaması gerekir. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun (İmar Kanunu) hükümlerinin saklı olduğuna dair TMK m 749 ve kazı ve yapılarda uyulması gerekli kuralların özel kanunlarla (İmar Kanunu) belirleneceğine dair TMK m 739 hükümlerinin dikkate alınması gerekir.


5)SINIR YAPILARI İLE İLGİLİ MUHTEMEL İHTİLAFLAR VE ÇÖZÜMLERİ

a)Düz Bir Alanda İki Taşınmazı Ayıran Sınıra Yapılan Duvar: Bu gibi hallerde, duvarın yanal yük taşıması, bir başka anlatımla istinat duvarı görevi görmesi söz konusu olmayacağından, sınır duvarı masraflarının taşınmaz malikleri tarafından ortaklaşa karşılanması gerekir. Taşınmaz maliklerinden biri daha önce usulüne uygun inşa ettiği duvarın bedelinin yarısını, komşu taşınmaz malikinden isteyebilmelidir. Duvarın usulüne uygun olması için;

-İmar planına ve mevzuatına,
-Sınıra,
-İnşa kurallarına,

uygun olması gerekir. Bu gibi durumlarda, sınır yapısının yapıldığı tarih değil de, bedelin komşu malikten istendiği tarih itibariyle maliyetin hesaplanması gerekir.

b)Eğimli Bir Alanda İki Taşınmazı Ayıran Sınıra, Düşük Kotta (Aşağıda) Kalan Taşınmaz Malikince Yapılan Duvar: Bu gibi durumlarda, eğer üstteki taşınmazda bir yapılaşma yok ve sınırda da yapı bulunmuyorsa, aşağı kotta kalan taşınmaz maliki, zemini düzelterek, sınır hizasında üstteki taşınmazın tabi zemin kotunun altına inerek duvar yapacaktır. Bu duvarın üstteki taşınmazdaki toprak itkisini de karşılaması için istinat duvarı şeklinde ve projesine bağlı olarak yapılması gerekir. Üst taraftaki parsel de imarlı ve buraya ileride yapı yapılması söz konusu ise, yapı yaklaşma mesafesi dikkate alınarak istinat duvarının projelendirilmesi ve yapılması gerekir. Bu gibi hallerde, düşük kottaki (aşağıdaki) taşınmaz maliki, üstteki malikten yapılacak duvarın masraflarının yarısını talep edebilir.

Eğer üstteki parselde bir yapılaşma var ve sınırda da yapı bulunuyor ve eğimin düşüklüğü veya tesviye edilecek toprağın fazla olmaması nedeniyle iki taşınmaz arasında yükseklik farkı çok değil ve yapı da mevcut hali veya ekonomik bir güçlendirme ile istinat duvarı görevini yerine getiriyorsa, duvarın inşa bedeli ve zorunlu ise güçlendirme bedeli toplamından oluşan tutardan komşu taşınmaz malikleri yarı yarıya sorumlu olmalıdırlar.

Üst parseldeki sınır yapısı, alttaki parselin projesine uygun zemin tesviyesi neticesinde çok yukarıda kalıyor, istinat duvarı görme işlevini kaybediyor ve hatta yıkılma tehlikesi doğuyorsa ne yapılacaktır? Bu halde üstteki parselin inşa ettiği duvarın imar mevzuatına (ruhsat ve projesine ve tekniğine) uygun olup olmadığına bakılacaktır. Duvar imar ve fen kurallarına uygunsa, üstteki parsel malikinin kazanılmış hakkı korunmalı ve alt parselde yapılacak sınır yapısının tüm masrafı bu parsel malikince karşılanmalıdır. Daha önce üst tarafta yapılan duvarın korunması mümkün olmuyorsa, bunun üst taraftaki taşınmaz üzerindeki binalara zarar vermeden ortadan kaldırılması masrafları da alt parsel malikince karşılanmalıdır.

Daha önce üst parsel malikinin inşa ettiği duvar, imar ve fen kurallarına15 uygun değilse, bu duvarın ortadan kaldırılması masrafları üst parsel malikince karşılanmalı, yeniden yapılacak duvarın maliyeti de taraflar arasında bölüşülmelidir.

c)Eğimli Bir Alanda İki Taşınmazı Ayıran Sınıra Üst Kotta (Yukarıda) Kalan Taşınmaz Malikince Yapılan Duvar: Bu halde, daha önceden alt parsel maliki tarafından bir sınır yapısı inşa edilmemişse, üst parsel malikince, ruhsat ve projesine uygun olarak yapılacak istinat duvarı bedelinin yarısı alt parsel malikinden istenebilmelidir. Alt parsel maliki imar durumuna göre yapacağı binanın kotunun da dikkate alınarak duvar yüksekliğinin belirlenmesini talep edebilmelidir.

Eğer, alt parselde imar mevzuatına uygun yapılmış sınır yapısı var ve bu yapı üst tarafta yapılacak yapılar bakımından da istinat duvarı görevini yerine getirebilecekse, üst parsel maliki duvarın yarı bedelinden sorumlu olmalıdır. Güçlendirme (özellikle payandalama) ile duvarın sağlamlaştırılması gerekiyorsa, duvar ve güçlendirme bedelinden taraflar yarı yarıya sorumlu olmalıdırlar.

Alt parseldeki sınır yapısı imarına uygun değil ve güçlendirme ile de imara uygun hale getirilemiyorsa, bu duvarın yıkım masrafından alt parsel maliki sorumlu olmalı, yeniden yapılacak duvar maliyeti de taraflar arasında yarı yarıya karşılanmalıdır.

6)SINIR YAPILARI İLE İLGİLİ YARGITAY GÖRÜŞLERİ

Yargıtay da sınır yapıları ile ilgili masrafların taraflar arasında hak ve nefaset kurallarına göre paylaştırılması gerektiği görüşündedir.

* “…ihata duvarının davalının eyleminden kaynaklı yıkılıp-yıkılmadığının, davacının bir zararının doğup doğmadığının ortaya konulması,*istinat duvarının yapılmasının zorunlu olup -olmadığının saptanması, muarazanın ne şekilde giderileceğinin duraksamaya yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi, varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Duvarın yapılmasının zorunlu olduğu sonucuna varıldığı taktirde; komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıkların çözümünde, gerekli işlere ve bunların giderilmesine tarafların yararlanma oranları gözetilerek özverinin (fedakarlığın) olaya en uygun düşecek şekilde denkleştirilmesi gerektiği kuşkusuzdur. O halde, hak ve nesafet kuralları çerçevesinde giderlerine tarafların ne şekilde katkı sağlayacağının belirlenmesi gerektiği de gözardı edilmemelidir.”16

* “…Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının taşınmazı ile davalı taşınmazı arasında kot farkı bulunduğu ve arazinin bu yapısı nedeniyle iki taşınmaz arasına istinat duvarının yapılmasının zorunlu olduğu tartışmasızdır. Esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Bilindiği gibi Medeni Kanunun komşuluk hukukuna ilişkin 737. ve 738. maddeleri kusursuz sorumluluk ( objektif sorumluluk ) ilkesini getirmiştir. Komşuluktan doğan uyuşmazlıkların çözümünde gözetilmesi gereken diğer bir ilke de özverinin ( fedakarlığın ) olaya en uygun düşecek şekilde denkleştirilmesidir. Başka bir deyişle, her taşınmazın maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerini kullanması için gerekli işlere ve bunların giderilmesine kendi yararlanma oranında katılmakla yükümlüdür ( M. Y. m. 750 ). Somut olayda zarar verici durumun davacının kusuruyla oluştuğunu kabul etme olanağı yoktur. Ne var ki, tabiat olaylarının zamanla ortaya çıkardığı ve giderilmesini kaçınılmaz hale getirdiği bir zararın varlığı da açıktır. O halde hak ve nefaset kuralları gözetilerek, yanların katılımları sağlanmak suretiyle uzman bilirkişi raporunda işaret edilen istinat duvarının müşterek yaptırılmasına karar verilmesi gerekirken tüm yaptırım ve giderlerinin davalılara yükletilmesi doğru değildir...”17

Yargıtay, düşük kotta kalan taşınmaz malikinin yaptığı hafriyat sonucu, yukarıda kalan taşınmazdaki toprak kaymasını önleyecek duvarın bedelinin, üst kottaki taşınmaz malikince tazminat olarak istenemeyeceği, ancak duvarın yapımı ile ilgili karar verilebileceği görüşündedir.

* “…İcra ve İflas Kanununun 30. maddesi hükmü gereğince de; bir işin yapılmasına dair olan ilamın icra müdürlüğüne verilmesi üzerine borçluya bir icra emri gönderilerek ilamda gösterilen süre içinde ve eğer süre verilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanları tayin edilerek icra müdürlüğü tarafından o işin yapılması emredilir. Borçlu emir gereğini yerine getirmezse lazım gelen masraf icra müdürü tarafından bilirkişiye hesaplattırılarak ayrıca bir hüküm gerekmeksizin bu masraf borçludan tahsil edilir. Davacı, davalı şirketin*müşterek*sınırda yapmış olduğu kazı işlemi nedeniyle davalı A. Ö.'e ait taşınmazın kodunun düşürüldüğünü, buna karşılık davacı taşınmazının yüksekte kaldığını, davalıların*müşterek*sınıra bir duvar*veya set çekmemesi nedeniyle davacı taşınmazında toprak kayması meydana geldiğinden, kendisine ait taşınmazın yapısının bozulup bozulmadığı, bu halin kalıcı olup olmadığı, istinat*duvarı gerekip gerekmediği ve zararın miktarının tespiti için Osmaneli Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/15 D. İş sayılı dosyasında tespit yaptırmış, yargılama sırasında da taşınmazların bulunduğu yerde keşif yapılarak aynı konuda bilirkişi raporları ve ek raporlar alınmıştır. Davaya konu olayda, öncelikle yukarıda sözü edilen fen bilirkişi ve inşaat bilirkişi raporları değerlendirilerek davalının komşuluk hukukuna aykırılık teşkil eden davranışının ne şekilde giderilmesi gerektiği belirlenerek buna ilişkin hüküm kurulması, hükmün infazının da yukarıda belirtildiği şekilde yapılması gerekir. Ancak davacının bu yönde bir talebi olmadığından ve*duvarı bizzat kendisinin yapması için gerekli olan*bedeli talep ettiğinden mahkemece bilirkişi raporları ile belirtilen miktar kadar tazminata karar verildiği görülmüştür. Taraflar arasındaki çekişmenin yukarıda belirtilen yönteme göre değerlendirilerek sonuçlandırılması gerektiği halde sadece tazminata hükmedilmesi doğru değildir. Bu nedenle mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan yasa hükümleri gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”18

Bir başka kararında ise duvar yapımı olmadığı taktirde, bedelinin tahsili şeklinde terditli talepte bulunulabileceğini kabul etmiştir.

* “…Davacı, 62 ada 23 parselde kayıtlı 3 katlı kargir binanın maliki olduğunu, davalılara ait komşu 62 ada 24 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapmak için açılan temel kazısı sırasında hiçbir emniyet tedbiri alınmaması nedeniyle kendisine ait binanın balkonu ve ikinci kata çıkış merdivenlerinin tamamen yıkıldığını, inşaatın devamı halinde toprak kayması ve binanın tamamen yıkılması tehlikesinin bulunduğunu, Sulh Hukuk Mahkemesinde yaptırdığı tespitte, davalıların acilen iki parsel arasına*istinat duvarı*yapmasının gerektiği, aksi halde binanın ve arsanın ağır şekilde zarar göreceğinin tespit edildiğini ileri sürüp tespit edilen işlerin mahkemece verilecek makul sürede davalılarca yapılmasını, olmazsa söz konusu*istinat duvarı için 8.625.000.000 TL. ayrıca yıkılan merdiven ve balkonun eski hale getirilmesi için 862.500.000 TL. masrafın yasal faizi ile ödenmesini istemiştir…Mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir… özellikle davalıların yol açtıkları komşuluk hukukundan kaynaklanan zararın giderilmesi bakımından kurulan hükümde bir isabetsizlik bulunmadığına göre…”19


SONUÇ: İmar planı bulunan eğimli arsalarda, sınır yapıları ile ilgili ihtilafları en aza indirmek için öncelikle plan kapsamındaki parsel veya parsellere ileride yapılacak yapıların alacağı tahmini kotlar20 belirlendikten sonra; sınır yapısının projelendirmesinin ve inşasının buna göre yapılması sağlanmalı; daha sonra diğer (komşu) parsele inşaat ruhsatı verilirken, ruhsat tarihi itibariyle belirlenecek duvar bedelinin yarısının, duvarı yapan parsel malikine ödenmesi zorunluluğu getirilmelidir.




1 Bursa Barosu Avukatı.
2 Türk Dil Kurumu Sözlüğüne göre “istinat duvarı”, toprak veya yapının kaymasını önlemek için yapılan, direnç sağlayan duvardır. Kanımca, yatay yükleri taşıyan duvarlara istinat duvarı denmelidir.
3 DİDDGK 30.11.2006, 2003/792, 1440.
4 Dan. 14. D. 13.9.2012, 2011/8559, 5400.
5 Müşterek mülkiyetten farklı bir ilişki olmasını sağlayacak nedenler; 1-Tarafların aralarında yaptıkları ve müşterek mülkiyetten faklı bir ilişkiyi öngören sözleşme; 2-Müşterek mülkiyetten değişik bir ilişkiyi konu alan yöresel örf ve adet; 3-Müşterek mülkiyet ilişkisinden başka mülkiyet ilişkisini öngören özel düzenleme, şeklinde üç grupta toplanabilir, ZEVKLİLER, Aydın, Gayrimenkul Sınır İhtilafları, Ankara, 1976, s. 73-78
6 ZEVKLİLER, s. 65.
7 ZEVKLİLER, s. 60.
8 Doktrinde bu hükmün şöyle anlaşılması gerektiği ifade edilmektedir; “Her malikin kendi taşınmazı üstünde komşu taşınmaza taşmayacak biçimde ve sınırlandırma ödevi yapmak üzere diktiği sınır yapılarından doğan giderler bu malike ait olur. Ancak sınır yapısı, sınır çizgisi üstüne ve her iki taşınmaza da taşacak biçimde dikilmişse, bu taktirde bu gibi yapılar hakkında geçerli olan müşterek mülkiyet ilkesi gereğince he iki komşu da sınır yapısından doğan giderlere ortaklaşa katlanırlar”, ZEVKLİLER, s. 90.
9 ZEVKLİLER, s. 86.
10 Y. 1. HD. 30.5.2012, 3458/6387.
11 Y. 14. HD. 17.2.2014, 2013/14811, 1998.
12 YHGK 23.11.2005, 1-623/642; Y. 1. HD. 11.11.2004, 9489/10999.
13 Ortak duvar başlangıçta komşu taşınmaz malikleri tarafından yeterince sağlam yapılmamışsa ya da eksik-ayıplı yapılmışsa, komşulardan birinin zarar verici davranışı ile yıkılıp, ötekine zarar vermişse, komşunun zarar verici davranışının sınır yapısının eksik yapımı dolayısıyla doğup doğmadığı; eksik yapı olmasaydı da komşunun davranışının zarar doğurup doğurmayacağı; eksik yapının zararın doğmasına hangi oranda etkili olduğu gibi hususlar dikkate alınıp değerlendirme yapılmalıdır. Eğer zarar, beraberce yapılan sınır yapısının eksikliğinden doğmuşsa, tazminatın yarı yarıya indirilmesi gerekir, ZEVKLİLER, s. 93.
14 Y. 1. HD. 5.3.2012, 2011/14593, 2232; Y. 1. HD. 6.10.2005, 9565/10537.
15 Örneğin betonarme yapı inşa kurallarına uyulmamış, barbakan bırakılmamış, duvar arkasına drenaj yapılmamış vs.
16 Y. 1. HD. 17.10.2012, 13187/11479; Y. 1. HD. 28.2.2012, 2011/12660, 2042; Y. 1. HD. 30.9.2010, 7847/9657.
17 YHGK 23.11.2005, 1-623/642; Y. 1. HD. 11.10.2004, 9489/10999.
18 Y. 14. HD. 31.3.2014, 4449/4213.
19 Y. 1. HD. 6.10.2005, 9565/10537.
20 Binalara kot verilmesi ile ilgili detaylar, PATİY m 30-31 ve İmar Yönetmeliklerinde vardır.
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

1
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Ayrık Nizam Yapılaşmada Sınır Duvarı İle İlgili Uyuşmazlıklar" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
16-02-2016 - 01:19
(2954 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Şu ana dek 14 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi : 14 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken, 0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
125609
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 10 dakika 42 saniye önce.
* Ortalama Günde 42,52 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 34123, Kelime Sayısı : 4638, Boyut : 33,32 Kb.
* 17 kez yazdırıldı.
* 8 kez indirildi.
* 15 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 1889
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,02675700 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.