Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Avm Kira Sözleşmeleri - Vekalet İlişkisi

Yazan : Av.Kemal Çelik [Yazarla İletişim]
celik-hukuk@hotmail.com Serbest Avukat İstanbul Barosu

Makale Özeti
AVM'lerde kiralayan ile kiracılar arasında aynı zamanda vekalet ilişkisi mevcut olup bu husus kiracıların yaşadığı birçok mağduriyetin çözümüdür.

AVM kiralayan ve kiracıları arasındaki ilişkinin temelini oluşturan kira sözleşmesini önemli özellikleri açısından birkaç makalede incelemek üzere bu makalede ilk olarak kiralayan ve kiracı arasındaki vekâlet ilişkisini açıklamaya çalışacağım. AVM kira sözleşmeleri aslında bir kira sözleşmesi değildir. İsmi yanıltmamalıdır. AVM kira sözleşmelerine yalnız kira sözleşmesi olarak bakmak ve onu bu şekilde değerlendirmek kiracıları mağdur eder. Taraflar da aslında kiralayan ve kiracı olmaktan ziyade ortak ve vekil/vekil eden konumundadır. Taraflar arasındaki sözleşme ise hukuki açıdan en doğru isimlendirme ile karma sözleşmedir yani kira, ticari ortaklık ve vekâlet ilişkilerini bir arada barındıran karma sözleşme.
Belirttiğim gibi bu makalemde önce AVM sözleşmelerinin vekâlet ilişkisi özelliği üzerinde incelemede bulunacağım. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmelerin kurulmasına dair 1. ve 2. maddesini hatırlatmakta fayda var.
‘’A. Sözleşmenin kurulması
I. İrade açıklaması
1. Genel olarak
MADDE 1-Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.
İrade açıklaması, açık veya örtülüolabilir.
2. İkinci derecedeki noktalar
MADDE 2-Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır.
İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar.
Sözleşmelerin şekline ilişkin hükümler saklıdır.’’
Görüldüğü üzere Borçlar Kanunu’na göre taraflar iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamakla aralarında sözleşme kurar. İrade açıklaması açık olabileceği gibi susmakla da olabilir. Taraflar arasında bir sözleşmenin kurulabilmesi için mutlaka o konuda yazılı anlaşma yapmaları gerekmez ve yine taraflar arasında açıkça konuşulup görüşülmese dahi işin mahiyeti gereği de taraflar arasında sözleşme kurulmuş olur. Yani AVM kira sözleşmesi olarak adlandırılan sözleşmelerde ve taraflar arasındaki ilişkide açıkça yazılmasa yahut açıkça konuşulmasa dahi vekâlet ilişkisi de kendiliğinden doğar. Çünkü AVM doğrudan kiralayan veya onun tek başına seçtiği kimseler tarafından yönetilmekte ve ortak giderleri de kiracılar ödemektedir. İşte bu hal Borçlar Kanunu’nda tanımlanan vekâlet ilişkisidir. Kiralayan vekil, kiracı ise vekil eden olmaktadır. Bu noktada tekrar Borçlar Kanunu’na bakalım;
‘’DOKUZUNCU BÖLÜM
Vekâlet İlişkileri
Vekâlet Sözleşmesi
A. Tanımı
MADDE 502- Vekâlet sözleşmesi, vekilinvekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Vekâlete ilişkin hükümler,niteliklerine uygun düştükleri ölçüde, bu Kanunda düzenlenmemiş olan iş görme sözleşmelerine de uygulanır.’’
Borçlar Kanunu’nun bu hükmünden yola çıkarak diyebiliriz ki; vekâlet öyle bir ilişkidir ki, vekilin üzerine aldığı bir işinveya hizmetin ifasını başkası adına ve hesabına, onun iradesine ve menfaatine uygun ve kısmen bağımsız olarak, sadece edim fiilinin gereklerini özen ve sadakatle yerine getirmeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

Buna göre vekil (yani AVM Kiralayanı)
-Üzerine bir iş alır veya hizmet görmeyi taahhüt eder.
-Bu ifayı başkası adına ve hesabına yapar (kiracılar adına)
-Vekil edenin (kiracıların) iradesine ve menfaatine uygun davranır.
-Vekil, işini kısmen bağımsız olarak yapar. Vekil,işin ifasıyla ilgili emir ve talimat alır; yer, zaman ve işin nasıl görüleceği konusunda ise bağımsızdır.
-Sadece edim fiilinin gereklerini yapmayı üstlenir.
-Vekil, edim sonucuna ilişkin bir taahhütte bulunamaz.
Örneğin: AVM, doğrudan kiralayanı veya onun seçtiği yönetim tarafından mükemmel yönetilir, uygun zamanda bütün halinde açılışı yapılır, kiracı karması, reklam-pazarlama, güvenlik, temizlik gibi işler başarılı şekilde yapılırsa kiralayan borcunu yerine getirmiş olur. Buna rağmen kiracılar yeterli ciroya ulaşamaz ise kiralayan vekil olarak sorumlu olmaz ve bu durumda kiralayanın lokasyon seçimi, mimari planlaması, AVM-OUTLET konsept seçimi vesaire davranışlarına bakılır ki yukarıda değindiğim gibi bu son değinilen hususlar sözleşmenin kira, ortaklık gibi diğer özelliklerine girer.Belirttiğim gibi bu hususları da takip eden makalelerimde incelemeye devam edeceğim. Önemli olan nokta kiralayanın bir vekil olarak borcunu özenle yerine getirmesi halinde vekillikten doğan sorumluluktan kurtulabilmesidir. Ayrıca kiracıların kiralayanı sorumlu tutabilmesi için zarar etmeleri şart değildir.Kiracı, emek ve yatırımının en iyi karşılığını beklemeye hak kazanır. Kiralayan AVM’yi kiralarken, yönetip tanıtırken kiracının en iyi faydalanabileceği şekilde başarılı olmak mecburiyetindedir. Borçlar Kanunu kiralayana bu borcuaçıkça yüklemektedir.
AVM kiralayan ve kiracısı arasındaki vekâletin kapsamını belirlemek için yine Borçlar Kanunu’nun ilgili m.504 fıkra 1 hükmüne bakalım;

‘’Vekâletin kapsamı
MADDE 504- Vekâletin kapsamı,sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.’’
AVM kira sözleşmelerinde standart olarak yönetimin kiralayan veya onun belirleyeceği üçüncü şahıslar tarafından yapılacağı ve kiracıların herhangi bir denetim veya oy hakkının bulunmadığı ifadesine yer verilir. Aynı şekilde kiracılar kiralamalara da karışamaz ve aynı AVM’de ilk kiralama veya açılıştan sonrayapılan kiralamalarda hangi marka veya işletmeye yer verileceğine tek başına kiralayan karar verir. AVM kiralayanı ile kiracısı arasındaki vekâletin kapsamı sözleşmelerde yer verilen bu hüküm ve işin niteliğine göre belirlenir.Kiracıların oy ve denetim hakkının bulunmamasına dair hükümler kanunun genel işlem koşullarına dair m.20-25 hükümleri karşısında sözleşmeye yazılsa dahi geçersiz olup bu konuya aşağıda ayrıca değinilecektir.
AVM kiralayanının vekil olarak borcunu nasıl yerine getireceğine dair hüküm BorçlarKanunu m.505’dir;
‘’II. Vekilin borçları
1. Talimata uygun ifa
MADDE 505- Vekil, vekâlet verenin açıktalimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir.
Bunun dışındaki durumlarda vekil,talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile,vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.’’
Görüldüğü üzere kiralayan yönetim ve kiralama yaparken kiracıların açık talimatına uymakla yükümlüdür. Elbette ki yönetimde birliğin sağlanması da zorunlu olduğundan ve işin mahiyeti gereği AVM’de onlarca ve bazen yüzden fazla kiracının farklı isteklerine uymak ve yerine getirmek mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda AVM kiralayanı ve yönetimi kiracıların genel menfaatine göre hareket etmek borcu altındadır. Örneğin bir anchor mağaza kiraya verilecekse yerine göre kiralayan en çok kira verene değil AVM ve dolayısı ile diğer kiracılara en çok katkı yapacak markayı tercih etmek borcu ile yükümlüdür.
Aynı zamanda kiralayan aksine teamül yani uygulama yoksa yönetimi şahsen yapmak zorundadır. AVM sektöründe yönetim ve kiralama faaliyetleri çoğunlukla yönetim şirketleri eliyle yapıldığından ve doğrusu da bu konuda tecrübeli, daha önce başarılı projeler gerçekleştirmiş yönetimler ile çalışmak olduğu için bu konuda tecrübesi olmayan kiralayanların kiralama ve yönetimi ehil yönetimlere bırakmaları kanunun getirdiği bir borçtur.
Aşağıdayer verdiğim Borçlar Kanunu m.506 hükmü çok açıktır;

‘’2. Şahsen ifa, sadakat ve özengösterme
a. Genel olarak
MADDE 506- Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri,vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.
b. İşin üçüncü kişiye gördürülmesi hâlinde
MADDE 507- Vekil, yetkisi dışına çıkarak işi başkasına gördürdüğünde, onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumludur.
Vekil başkasına vekâlet vermeye yetkili ise, sadece seçmede ve talimat vermede gerekli özeni göstermekle yükümlüdür.
Vekâlet veren, her iki durumda davekilin kendi yerine koyduğu kişiye karşı sahip olduğu hakları, doğrudan doğruya o kişiye karşı ileri sürebilir.’’
Vekil durumunda olan AVM kiralayanı kiracılarına karşı iyi bir surette ifa ile mükelleftir. Vekâlet sözleşmesi güvene dayalı bir sözleşmedir. Edim fiillerine yönelik bir sözleşmedir. Vekil gerekli edim fiillerini yapmak zorundadır. Öncelikle sadakat ve özenle yapması gerekir. Kiralayan veya seçeceği yönetim işini özenle yani itina ile yapmak zorundadır. Mümkün olan en iyi yönetim ve kiralama nasıl yapılır ise tam olarak o şekilde yapmaz ise sözleşmeye uymamış olur. Bu durumda kiracıların kira ve ortak gider ödeme borcu da ortadan kalkar nitekim AVM kira sözleşmeleri tek taraflı değil iki taraflı borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu özelliğe başka bir makalemde değineceğim.

AVM kiralayanları aynı zamanda sadakat borcu altındadır.Sadakat borcu;yapması gerekenleri yapmak, kaçınması gerekenleri yapmamaktır.Vekil her durumda zararlı davranışlardan kaçınmalıdır. Sadakat borcu özenden biraz daha geniştir. Özen borcu işin ifası sırasında geçerli iken, sadakat borcu sözleşme öncesi ve sonrası aşamalarında da geçerlidir. Eğer işi yaptıktan sonra elde ettiği sırları kasten açıklayacak olursa sorumlu olur. Sadakat borcunun ihlali halinde kiracının sözleşme bittikten sonra da kiralayanını dava etme hakkı saklıdır. Sadakat borcunu sadece sır saklama olarak anlamamak gerekir,menfaat çatışması halinde de sadakat olmalıdır. Vekil ile müvekkil arasında olabileceği gibi 3. kişi ile vekilin menfaati çatışabilir. Eğer menfaat çatışmışsa vekil bunu bildirmelidir. Vekil eden ile vekilin menfaat çatışmasında vekil müvekkilin zararına iş yapamaz. Uygulamada hepimiz biliyoruz ki kiralayanlar, kiralama ve yönetim yapanlar kiracıların ciro, mali durum ve benzeri en mahrem bilgilerini sistematik olarak kayıt etmekte ve kendi aralarında hiçbir sakınca görmeden paylaşmaktadır. Belirtmeliyim ki unsurları var ise bu davranış aynı zamanda TCK bakımından suç teşkil edebilir.(Bkz.TCK m.239 ticari sırların ifşası)

Açıkça görülebileceği üzere AVM kiracılarının hakları çok geniştir. Yaklaşık 20 yıldır avukat olarak AVM ve perakende sektöründe çalışıyorum ve üzüldüğüm konulardan biri kiracıların haklarını neredeyse hiç bilmemeleri ve sürekli olarak haksızlığa uğrayıp mağdur olmalarıdır.
Kiracısı karşısında aynı zamanda vekil konumunda olan kiralayan bu nedenle kiracısına ayrıca hesap vermek zorundadır. İlgili düzenleme Borçlar Kanunu m.508;
‘’Hesap verme
MADDE 508- Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.
Vekil, vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.’’

AVM kira sözleşmelerinde bulunan bazı ifadeler kiracıları aldatmaktadır. Yukarıda da değindiğim gibi kiracıların yönetimi belirlemede oy haklarının bulunmadığı,denetim yapamayacakları veya kiralayanın ciro düşüklüğünden, konseptin tutmamasından,ziyaretçi sayısının düşüklüğünden sorumlu tutulamayacağı gibi ifadelerin tümü tabirimi mazur görün ‘’Grimm Kardeşlerden Masallar’’ olup hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. Daha önce Medeni Kanun’un m.2 ve m.3 hükümlerinde yer alan dürüstlük ve iyi niyet kuralları karşısında şimdi ise Yeni Borçlar Kanunu’nun m.20-25 hükümlerinde düzenlenen genel işlem koşullarına dair düzenlemeleri karşısında yok hükmündedirler.Bu konu ile ilgili geniş bilgi için yine internette yayınladığım ‘’AVM Kira Sözleşmeleri ve Genel İşlem Koşulları’’ isimli makaleme bakabilirsiniz.
Sonuç olarak AVM kiralayanları kiracılarına karşı aynı zamanda vekil durumunda olup buna göre davranmak borcu altındadır. Kiracıların AVM’lerde yaşadığı birçok sorun ve mağduriyetin çözümü Borçlar Kanunu’nun vekâlet ilişkisine dair hükümlerinde fazlasıyla mevcuttur.
Av.Kemal Çelik
celik-hukuk@hotmail.com
05324416842
İstanbul Barosu
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Avm Kira Sözleşmeleri - Vekalet İlişkisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
04-09-2013 - 13:23
(2456 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Şu ana dek 1 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi : 1 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken, 0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
4906
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 3 saat 44 dakika 18 saniye önce.
* Ortalama Günde 2,00 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 16761, Kelime Sayısı : 1470, Boyut : 16,37 Kb.
* 2 kez yazdırıldı.
* 2 kez indirildi.
* Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 1699
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,04985690 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.