|
AVM KİRA SÖZLEŞMELERİ VE GENEL İŞLEM KOŞULLARI
Makalemde yeni Borçlar Kanunu’nda getirilen ve AVM kira sözleşmeleri ve perakende için bir milat olacak olan genel işlem koşullarını açıklamaya çalışacağım. Yeni Borçlar Kanunu 01.07.2012 günü yürürlüğe girdi ve bence devrim niteliğinde yenilikler getirdi. Maalesef yeni kanun aynı anda yürürlüğe giren yeni Ticaret Kanunu’na dair tartışmaların gölgesinde kaldı ve çoğu çevre yeniliklerin farkında değil. Buna hukuk camiasının da önemli bir kısmı dâhil. Borçlar Kanunu en temel yasalardandır. Yeni Borçlar Kanunu, m.20-25 düzenlemeleri ile daha önce Yargıtay’ın hukuk ve adalet yorumları ve Medeni Kanun’da yer alan iyiniyet ve dürüstlük kurallarını bu kez altı maddede somutlaştırıp toparlayarak hayatımıza soktu. Neticelerinden biri şudur; 01.07.2012 gününden sonra AVM kira sözleşmelerinin büyük bölümü geçersiz kalacak.
Kiralayan tek taraflı olarak hazırladığı kira sözleşmesindeki düzenlemelerin ne anlama geldiğini kiracı adayına yeterince izah ettiğini ispatlamadığı sürece kira sözleşmelerinin büyük kısmı havada kalacak. Bu yapılsa dahi kiracı aleyhine birçok düzenleme geçersiz olacak. Bu düzenleme ile mahkemelere, AVM kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine olup dürüstlük kuralına aykırı sözleşme maddelerine müdahale yetkisi verilmiştir.
Bilindiği üzere AVM kira sözleşmeleri kiralayan tarafından veya çoğu zaman görüldüğü üzere kiralama ve yönetim şirketleri tarafından birçok kiracıya imzalatılmak üzere hazırlanmaktadır. Hazırlık aşamasında kiralayan tarafının avukatları bu sözleşmelere aşırı zorlama ile tek taraflı çok ağır hükümler koymaktadır. Mağazayı açma günleri, saatleri, mağazanın ince iş inşaatının kiracı tarafından yapılacağı, mağazayı açılışa yetiştirme tarihi, kiracının personeli, kiracının sigorta etme yükümlülüğü, verilecek teminat, ciro kirasının yanı sıra AVM terk edilmiş kasabaya dönse dahi ödenme mecburiyeti olan asgari kira bedeli, ortak gider, yönetimde hiçbir şekilde söz sahibi olamama ve sorgulayamama yükümlülüğü ve kiracının en küçük gecikme veya ihlalinde uygulanacak enflasyonun on katı tutarında faizler, muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar günümüzde AVM kira sözleşmelerinin ayrılmaz parçası olmuştur.
AVM kira sözleşmeleri tek taraflı hazırlanan ve bir tarafa sadece hak ve yetki diğer tarafa ise sadece borç ve yükümlülükler getiren metinler haline geldi. İşte yeni Borçlar Kanunu bu tür düzenlemelere ‘’Genel İşlem Koşulları’’ adını vermektedir. Diğer örnekleri banka Sözleşmeleri, abonelik sözleşmeleri vesairdir. Uzun yıllar AVM ve perakende sektöründe çalışan bir avukat olarak şu hususu görmekteyim; ülkemizde en ağır ve bir tarafın sömürüsüne dayanan sözleşme türü AVM kira sözleşmeleridir. Banka sözleşmeleri veya abonelik sözleşmelerine göre çok daha ağır bir hal almıştır. AVM kira sözleşmeleri uzun süreli olup kiracıların yoğun sermaye ve emeğini koyduğu ve öyleyse ben hesabımı veya aboneliğimi iptal ettirip gidiyorum deyip kurtulamadığı sözleşmelerdir. Hiçbir sözleşme örneğinde bu kadar tek taraflı bir kalem yoktur. Mahkemeye intikal eden ve dava haline gelen örneklerin neredeyse tümünde kiralayan taraf hiçbir sorumluluk kabul etmemekte, AVM kavramını dahi reddedip kiralanan yer kiracının kullanımına sunulmuştur deyip hiçbir talebinden vazgeçmemektedir. Kiralama yapan şirketler ise bu aşamada tümden ortadan çekilip hiçbir şekilde muhatap olmamaktadır. Kiracılar ise basiretli tacirin ne olduğu konusunda öğrenime tabi tutulup siz bu sözleşmeyi imzalamışsınız yerine getirin cevaplarıyla karşılaşmaktadır.
Yeni Borçlar Kanunu’nun m.20-25 hükümleri ülkemizde gerçekten büyük bir ihtiyaç halini almıştı. Ülkemizde AVM kiracı sayısı 40.000 rakamına ulaşmışken konunun kamu düzenine dair olduğu açıktır. Yeni Borçlar Kanunu Uygulanma ve Yürürlük Yasası’na göre emredici ve kamu düzenine dair yeni yasa hükümleri sözleşmenin ne zaman imzalandığına bakılmaksızın uygulanacaktır. Yani genel işlem koşulları düzenlemesi eski veya yeni olsun tüm AVM kira sözleşmelerini kapsamaktadır.
İsterseniz 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine bakalım. Sizleri kanun metni ile sıkmak istemem ama konunun AVM kiralayan ve kiracıları bakımından önemi büyüktür bu nedenle sabırla okumanızı rica ediyorum. Lütfen okurken düzenleyeni AVM kiralayanı olarak karşı tarafı ise kiracı olarak düşünün. Ardından izah etmeye çalışacağım;
‘’E. Genel işlem koşulları
I. Genel olarak
MADDE 20- Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Bu koşulların, sözleşme metninde veya ekinde yer alması, kapsamı, yazı türü ve şekli, nitelendirmede önem taşımaz.
Aynı amaçla düzenlenen sözleşmelerin metinlerinin özdeş olmaması, bu sözleşmelerin içerdiği hükümlerin, genel işlem koşulu sayılmasını engellemez.
Genel işlem koşulları içeren sözleşmeye veya ayrı bir sözleşmeye konulan bu koşulların her birinin tartışılarak kabul edildiğine ilişkin kayıtlar, tek başına, onları genel işlem koşulu olmaktan çıkarmaz.
Genel işlem koşullarıyla ilgili hükümler, sundukları hizmetleri kanun veya yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütmekte olan kişi ve kuruluşların hazırladıkları sözleşmelere de, niteliklerine bakılmaksızın uygulanır.
II. Kapsamı
1. Yazılmamış sayılma
MADDE 21- Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.
Sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan genel işlem koşulları da yazılmamış sayılır.
2. Yazılmamış sayılmanın sözleşmeye etkisi
MADDE 22- Sözleşmenin yazılmamış sayılan genel işlem koşulları dışındaki hükümleri geçerliliğini korur. Bu durumda düzenleyen, yazılmamış sayılan koşullar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu ileri süremez.
III. Yorumlanması
MADDE 23- Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaşılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır.
IV. Değiştirme yasağı
MADDE 24- Genel işlem koşullarının bulunduğu bir sözleşmede veya ayrı bir sözleşmede yer alan ve düzenleyene tek yanlı olarak karşı taraf aleyhine genel işlem koşulları içeren sözleşmenin bir hükmünü değiştirme ya da yeni düzenleme getirme yetkisi veren kayıtlar yazılmamış sayılır.
V. İçerik denetimi
MADDE 25- Genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz.’’
Görüldüğü üzere sessiz sedasız yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu, AVM ve perakende sektöründe çok önemli etkilere neden olacak gibi görünüyor. Nitekim AVM kira sözleşmelerinin tümü de kiralayan tarafça ileride birden çok kimseye imzalatılmak üzere hazırlanmakta olup yasaya göre ister tüm bir metin ister birkaç madde olsun, şekline bakılmaksızın genel işlem koşuludur.
Yine görüldüğü üzere kira sözleşmesinin herhangi bir yerine sıkıştırılan ve kiracının sözleşmeyi anlayarak imzaladığına dair maddeler de fark etmemektedir.
Hemen belirteyim ki hukukumuzda sözleşme özgürlüğü kuralı en temel kurallardan biridir. Yeni Borçlar Kanunu’nun genel işlem koşullarına dair düzenlemelerinden hemen sonra sözleşme özgürlüğüne dair aşağıdaki m.26 düzenlemesi bulunmaktadır.
‘’F. Sözleşmenin içeriği
I. Sözleşme özgürlüğü
MADDE 26- Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.’’
Anlayacağımız sözleşme özgürlüğü vardır fakat kanunda öngörülen sınırlar içinde olmak kaydıyla.
Peki, artık AVM kira sözleşmeleri, yönetim planları vesair hukuki metinler nasıl hazırlanıp görüşülmeli ve imzalanmalıdır? Öncelikle belirtmeliyim ki AVM kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet şartları, cezai şartlar, feragat ve peşin kabullenmeler geçersizdir. Kiralayan taraf, kira sözleşmesinden önce kiracıya sözleşmenin yazılı açıklamasını gönderip örneğin muacceliyet şartının, tacir olmanın, cezai şartın anlamını ve neticelerini izah etmeli imzasını almalı ve ardından kira sözleşmesini yollamalıdır diyebilirim fakat yine de dikkat etmemiz gereken nokta şudur: Yeni kanun m.25 aynen şöyle demektedir;
‘’ Genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz.’’
Peki, dürüstlük kuralları nedir? Bakalım Medeni Kanun m.2’ye;
‘’I. Dürüst davranma
MADDE 2.- Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.’’
Yani mahkemelerimiz tipik bir genel işlem koşulu olan AVM kira sözleşmelerinin içeriğine müdahale edeceklerdir. Düzenleme emredicidir.
Yukarıda bahsettiğimiz gibi sözleşme özgürlüğü kanunun öngördüğü sınırlar içinde mevcuttur, kanun da der ki; karşı tarafın durumunu ağırlaştırıcı ve dürüstlük kuralına aykırı genel işlem koşulu geçersizidir. Yani karşı tarafa izah edilmiş olsa dahi dürüstlük kuralına uymalıdır. Bu düzenleme mahkemelere çok geniş bir değerlendirme ve takdir hakkı vermektedir. Doğrusu da budur.
Henüz yasa yeni yürürlüğe girdi ve Yargıtay’dan bu manada bir dosya geçmedi ki emsal karar oluşsun. Bana soracak olursanız ben derim ki; tek taraflı cezai şart, kiracı şu kadar kirayı ödemezse geri kalan kiralar muaccel olur veya kiracı peşinen şunu bunu kabul etmiştir gibi genel işlem koşulları 01.07.2012 gününden sonra geçersizdir.
Tek endişem kiracıların bu haklarını bilmeleri noktasındadır. Türkiye AVM piyasasında haklarını bilen, bir AVM’ye yüzlerce bin TL’lik masraf yaparak mağaza açma niyetinde olan perakendecilerimiz ve özellikle de yerel girişimcilerimiz sunulan kira sözleşmelerini okumadan anlamadan imzalamakta sonrasında ise çok büyük mağduriyetler yaşanmaktadır. Henüz ülkemizde perakendenin temel kavramları dahi oturmamış ve tanımlanmamıştır. Örnek vermek gerekir ise; acaba bir AVM nedir diye sorsak, AVM ile Outletin farkı kısaca nedir desek kaç tane doğru yanıt alabiliriz?
GİK yani Borçlar Kanunu m.20-25’te hayatımıza giren genel işlem koşulları hepimize hayırlı olsun diyorum.
Av.Kemal Çelik
celik-hukuk@hotmail.com
05324416842
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Avm Kira Sözleşmeleri Ve Genel İşlem Koşulları" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Avm Kira Sözleşmeleri Ve Genel İşlem Koşulları
