|
SİCİLE GÜVEN İLKESİNİN MEDENİ KANUN'UN 1023. MADDESİ UYARINCA AÇIKLANMASI
Taşınırlar üzerindeki hâkimiyetin belirlenmesi zilyetlik yoluyla sağlanırken, taşınmazlar üzerindeki bu hâkimiyeti, tapu sicili yoluyla söz konusu olur. Tapu sicili, her ne kadar bir deftere verilen ad olarak bilinse de; aslında tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği bir bütündür. Temel sicil tapu kütüğüdür ve taşınmaz üzerindeki tüm ayni haklar bu defterde gözükür (1).
Tapu sicili sistemine egemen olan bazı ilkeler mevcuttur. Bunlar; taşınmaza sayfa açılma ilkesi, taşınmaz üzerinde ayni hak kazanılması için tescil gerekliliği ilkesi, tescilin illi olması ilkesi, tescilin yolsuz da olsa iyi niyetli üçüncü kişiler için hüküm ifade etmesi ve sicilin açıklığı ilkesidir (aleniyet).
Taşınmaz üzerinde ayni hak kazanılması için tescil gerekliliği ilkesi
Tapu siciline egemen olan ilkelerden biri olan sicilin açıklığı ilkesi, Medeni Kanun’un 1020. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”
Sicilin açıklığı ilkesi, sicile güvenin kaynağıdır. Tapu sicil kurumunun amacının, taşınmaz üzerindeki ayni hakları açıklamak olduğu göz önünde tutulursa, bu sicilin kamuya açık, yani ilgili kişilerin incelemesine açık olması gerektiği kolayca anlaşılabilmektedir (2). Medeni Kanun’un 1020. maddesinde de bu durum açıkça belirtilmiştir.
Söz konusu maddedeki önemli olan bir husus da, kamuya açıklık prensibinin ilgili olduğunu inanılır kılan herkes için geçerli olduğunun belirtilmesidir. Bu hüküm, rastgele herkesin tapu sicilini inceleyebileceği anlamını taşımamaktadır. Örneğin, evlenmek istediği kişinin malvarlığını öğrenmek amacıyla, bir kimsenin tapu sicilini inceleyebilmesi mümkün değildir. Çünkü ilginin hukuken korunmaya layık bir ilgi olması gerekmektedir. Merak, tapu sicilini incelemek için bir sebep teşkil etmez (3).
Tapu Kütüğüne (Tescile) Güvenin Korunması (MK. 1023)
Tapu kütüğüne yapılmış olan her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Diğer bir deyişle, tescil edilmiş olan her ayni hakkın geçerli olarak varlık kazandığı kabul edilir. Bu hüküm, tescilin olumlu hükmü olarak kabul edilmektedir (4). Ancak, bazı durumlarda, tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmayabilir, tescil geçerli olmayabilir veya tescil isteğinde bulunan kişinin hak üstünde tasarruf yetkisi bulunmayabilir. Bu gibi durumlarda tescil, yolsuz tescil olarak adlandırılır.
Bunun yanında, geçerli bir tescil de, ayni hakta sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuzlaşmış ve gerçek hak durumunu göstermeyen bir tescil haline gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda, iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, yolsuz bile olsa, tescilin olumlu hükmü uygulanır. İyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (5). Çünkü her ne kadar tescilin yolsuz olduğu anlaşılsa da, sonraki kötü niyet önceki iyi niyeti bozmayacağından; mülkiyet korunacaktır.
Medeni Kanun’un 1023. maddesinde de bu duruma açıkça yer verilmiştir. Söz konusu hükümde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” denmektedir.
Bu hükmün uygulanması için bazı şartların varlığı aranmaktadır. Bunlar;
1. Kazananın üçüncü bir kişi olması
Sicildeki tescile güvenerek iyiniyetle ayni hakkı kazanan kimse, üçüncü bir kişi olmalıdır. Tescilin dayandığı hukuki ilişkinin tarafları ve bunların külli halefleri, üçüncü kişi sayılmadıklarından dolayı, bu kişiler MK. 1023’ün sağladığı korumadan yararlanamamaktadırlar. Çünkü söz konusu kişiler üçüncü kişi sayılmayınca, ayni hakkı kazanmak isterken tapu sicilindeki yolsuz bir kayda güvenmiş olmazlar (6).
2. Üçüncü kişinin sicildeki yolsuz tescile dayanmış olması
İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının dayanağı, yolsuz bir tescil olmalıdır. Bu gibi durumlarda, iyiniyetle iktisabın korunması için, tapu kütüğndeki tescil, yolsuz bir şekilde yapılmış olmalıdır. Tescilin yolsuz olmasından kasıt, söz konusu tescilin bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanması ve hukuki sebepten yoksun bulunmasıdır. Gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuzluk, tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık sebebiyle, tescilin yapıldığı andan itibaren mevuct olabileceği gibi, sakat bir terkin veya tadil yüzünden de olabilir. Bunun yanında, tescil başlangıçta hak durumuna uygun olarak yapılmış olsa da, hakta meydana gelen bir değişiklik veya hakkın sona ermesi, hakkın sahibinin değişmesi gibi durumlarda da sonradan gerçeğe uygunluğunu yitirebilir (7). Bu gibi durumlarda, iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabının korunması amacıyla, MK. 1023 hükmü uygulama alanı bulur.
3. Üçüncü kişinin bir ayni hak kazanmış olması
MK. 1023’te de belirtildiği gibi, iyiniyetli üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak mülkiyeti veya bir hakkı kazanabilmeleri için, söz konusu hakkın bir ayni hak olması gerekmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere, bu haklar mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni haklardır (8). Böyle bir hakkın şerh verilmiş olması da durumu değiştirmez. Bu durumda, kişisel hak sahipleri gerçek malike karşı MK. 1023’e dayanamazlar.
4. Üçüncü kişinin kazanımında tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması
İyiniyetli üçüncü kişilerin MK. 1023’ten yararlanabilmesi için, kendi kazanımının, ayni hak üzerinde tasarrufta bulunanın bu konudaki yetkisizliği dışında kalan diğer tüm unsurlarının geçerli olması gerekmektedir. Örneğin, üçüncü bir kişinin adına yapılan tescilin hukuki sebebi geçerli değilse veya tescil isteminde bulunan kişi ayırt etme gücünden yoksunsa ya da özel mülkiyete elverişli olmayan bir taşınmazın bir şekilde tapu siciline kaydedilmiş ve mülkiyeti de özel bir kişi adına tescil edilmişse, bu durumda üçüncü kişinin kazanımında iyiniyetin korunması gibi bir durum söz konusu olamayacaktır. Bu durumda, söz konusu madde uygulama alanı bulmaz (9).
5. Üçüncü kişinin kazanımının iyiniyetle olması
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için bu kişinin tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gereklidir. Yani, üçüncü kişinin, Medeni Kanun’un 3. maddesinde belirtilen iyiniyet çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, temsil yoluyla gerçekleşen kazanımlarda, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır (10). Üçüncü kişinin, tescile kanıt oluşturacak belgelere bakma gibi bir zorunluluğu yoktur. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini biliyor ya da şüphelenmesi gereken bir durum varken bunu incelemekten kaçınmış veya gerekli özeni göstermemişse, bu halde iyiniyet iddiasında bulunamayacaktır. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığının kanıtı genellikle zor olduğundan dolayı iddia eden taraf bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin çabuk bir şekilde olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı kabul edilmiştir (11).
MK.1023’ün uygulanmadığı durumlar
MK. 1023’ün uygulama alanının bulunmadığı bazı durumlar da mevcuttur. Bu durumlarda, sicildeki yolsuz kayda rağmen MK. 1023’ün uygulanması mümkün olmaz.
Bunların ilki çift tapu durumudur. Bir taşınmazın kütükte iki ayrı sayfaya farklı kimseler lehine kaydedilmesi durumudur. Mükerrer tapu olarak da adlandırılır. Bu gibi durumlar için, doktrindeki hâkim görüş, çift tapuda MK. 1023’ün uygulanamayacağı yönündedir. Çift tapu durumunda birbirine aykırı iki bilgi kaynağı içeren tapu sicili, kendisiyle çelişkiye düşmüş olarak kabul edilir ve aleniyet hükmünü kaybettiği savunulur. Bu nedenle de aleniyet ilkesine bağlı olan sicile güven ilkesi uygulanmaz (12).
İkinci olarak, eşyaya bağlı irtifaklarda da MK.1023 uygulama alanı bulmaz. Eşyaya bağlı irtifakların kurulması ve sona ermesi için tescil ve terkin işlemlerinin, yararlanan ve yüklü taşınmazın sayfasında ayrı ayrı yapılması gerekmektedir. Bu irtifak hakkının yararlanan ve yüklü taşınmazlardan yalnız birinin sayfasına tescil edilmesi halinde bu durumda sayfalar arasında çelişki olacağı için sicil, aleniyet hükmünü kaybedecektir. Bu nedenlerle, iyiniyetli üçüncü kişi MK. 1023’ten yararlanamayacaktır (13).
Üçüncü ve son olarak, bağımsız ve sürekli haklarda da MK. 1023 uygulama alanı bulamamaktadır. Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebileceği öngörülen bağımsız ve sürekli haklar, başkalarına devredilebilen ve süreklilik gösteren üst hakkı ve kaynak hakkı gibi irtifak haklarıdır. Bu haklar ancak, yüklü taşınmazın sayfasına irtifak hakkı olarak tescil edilirlerse, tapu sicilinin ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilirler. Bu nedenle, irtifak hakkı yüklü taşınmazın sayfasına hiç tescil edilmemiş veya tescil edilmekle birlikte sonradan sına erdiği için terkin edilmişse, bağımsız ve sürekli hak için tapu kütüğünde açılmış olan sayfadaki yolsuz tescil MK. 1023’ten yararlanamayacaktır (14).
KAYNAKÇA
OĞUZMAN, M. Kemal / SELİÇİ, Özer / OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, 13.
Bası, İstanbul 2011
SİRMEN, Lale: 2006-2007 Yılı Eşya Hukuku Ders Notları
1 M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 13. Bası, İstanbul 2011, s. 123-124
2 Oğuzman/Özer/Seliçi, a.g.e. 137
3 Oğuzman/Özer/Seliçi, a.g.e. 138
4 Lale Sirmen, 2006-2007 Yılı Eşya Hukuku Ders Notları, 4. Fasikül, s. 109
5 Sirmen, a.g.e. 109
6 Sirmen, a.g.e. 110
7 Oğuzman/Özer/Seliçi, a.g.e. 223
8 Sirmen, a.g.e. 111
9 Sirmen, a.g.e. 111
10 Sirmen, a.g.e. 112
11 Sirmen, a.g.e. 112
12 Sirmen, a.g.e. 113
13 Sirmen, a.g.e. 113
14 Sirmen, a.g.e. 113
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Sicile Güven İlkesinin Medeni Kanun'un 1023. Maddesi Uyarınca Açıklanması" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Aslı Aydın'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Sicile Güven İlkesinin Medeni Kanun'un 1023. Maddesi Uyarınca Açıklanması
