|
I. KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ
A. GENEL OLARAK
Kiralayan, kira sözleşmesine konu olan bir malı kiracıya faydalanması için teslim eder ve kiracıda buna karşılık kiralayana para ya da bir bedel öder. Kira sözleşmesi taraflara bir takım haklar sağlarken, onlara bir takımda yükümlülükler yükler. Kira bedelini ifa borcu kiracının synallagma ilişkisinde yer alan asli edim yükümünü oluşturur. Kiracı ve kiralayan sözleşme serbestisi sınırlarları içerisinde kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira bedeli olarak kiracının bir miktar para ödemesi kararlaştırılır. Ancak misli veya misli olmayan bir eşyanın da kira bedeli olarak kararlaştırılması mümkündür[1].
Kiranın ödenmesi genellikle genel kurala aykırı olarak ( BK md 74 ve 81 ) hemen yerine getirilmez. Kiralayan kiralanan şeyi teslim borcunu hemen yerine getirirken; kiracı her ay, her üç ayda bir veya her altı ayda bir vs. belirli sürelerde ifa olunan kısmi ödemelerle borcunu yerine getirir. Bu süreler sözleşme veya yerel âdete göre belirlenir ( BK md 257/1 )[2]. Sözleşme veya yerel âdete göre bir süre belirlenmemişse, süre BK md 257/2 hükümleri nazara alınarak belirlenir. Buna göre kira süresi altı aylık veya 1 yıllık ise her altı ayın dolmasıyla; daha kısa süreli kiralarda her ayın dolmasıyla ve bunun dışındaki hallerde de kira süresinin sonunda ödenir[3].
Kural olarak kiracı borcunu, aksine bir sözleşme bulunmadığı sürece alacaklının ikametgâhında öder. Zira kira parası götürülecek borçlardandır. Kural olarak kira parasının memleket parası ile ve nakden ödenmesi gerekir. Bu sonuç BK md 83/1 deki genel kanun uygulamasıdır[4]. Ancak taraflar sözleşme ile yabancı para üzerinden de kira bedelini kararlaştırabilirler.
B.ÖDEME ZAMANI
Kira borcunun ödenme zamanı “sözleşmeye”, “örf ve adet”e ve “yasa”ya göre belirlenir. Kiracı kira bedelini öncelikle sözleşme de belirlenen zamanda ifa etmek zorundadır. Genellikle taraflar kira parasının peşin mi, aylık taksitlerle mi yoksa birkaç ayda bir mi ödeneceğini ararlarında kararlaştırırlar. Böyle bir kararlaştırma varsa ödeme zamanı ona göre belirlenir. Sözleşmede bir ifa zamanı kararlaştırılmamışsa kiracı kira bedelini mahalli âdete göre belirli olan zamanda ifa etmek zorundadır[5]( BK md 257/1). Ne sözleşme ne de mahalli âdete göre belirlenmiş bir ifa zamanı mevcut değilse kira bedeli, altı aylık ya da yıllık kiralarda her altı ayın dolmasıyla; daha kısa süreli kiralarda her ayın dolmasıyla ve bunun dışında ki hallerde kira süresinin sonunda ödenir[6]. BKT md 313 hükmüne göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür[7]. ” Kira sözleşmesindeki kira parasının her ay peşin ödeneceği yollu kayıt, kiraların her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar ödenmesini şart kılar[8]. Bu içtihadın dayanağı kiracı-kiralayan arasındaki devamlı ilişkinin gerekli kıldığı makul ölçüde bir anlayış ve hakkaniyet icabıdır[9].
Kira bedelinin sözleşmenin yapıldığı anda kesin olarak belirlenmesi zorunlu değildir. Kira bedelinin sonradan belirlenebilecek şekilde kararlaştırılması da mümkündür[10].
Belirsiz süreli( süresiz ) kiralarda, kira parasının ödenme zamanının belirtilmemiş bulunulması halinde kiranın hangi devrelere göre ödeneceğine dair kanunda açık bir hüküm yoktur. Bu hususta mahalli bir örf ve adette yoksa BK md 262 hükmü uyarınca feshi ihbarın yapılabileceği dönemler kira süresi olarak varsayılmalıdır[11].
Kira parasının sözleşmede yazılı olan ödeme zamanlarında zımni değişiklik yapılıp yapılamayacağı konusunda Yargıtay’ın değişik içtihatları bulunmaktadır. Yargıtay bir kararında[12] “kira parasının sürekli bir şekilde aylık olarak ödenmesine karşı davacı alacaklının hiç ses çıkarmayarak uzun zaman bu ödemeleri kabul etmiş olması akdin kira ödenmesine ilişkin hükmün tarafların isteği ile zımni olarak değiştirildiği anlamına gelir.” şeklinde hüküm verdiği görülmüştür. Bu karar bilimsel öğretide, bu durumun kiralayanın hoşgörüsüne dayandığı ileri sürülerek eleştirilmiştir[13]. Öğretide hakim görüş; tarafların arasında tediye şeklinin değiştirilmesine ilişkin bir teamülün meydana gelebilmesi için kira paralarının sözleşmedeki şeklinden başka, belirli zamanlarda ve belirli miktarda oldukça uzun süre ödenmesi gerekir, şeklindedir.
C. ÖDEME YERİ VE ŞEKLİ
Kural olarak kiracı borcunu aksine bir sözleşme bulunmadığı takdirde alacaklının ikametgâhında ödeyecektir. Zira kira parası götürülecek borçlardandır. Bu nedenle kiracının parayı ya bizzat kiralayanın kendisine ödemesi ya da onun göstereceği bir banka hesabına yatırması gerekir. Bundan başka kiracı “ikametgâhta ödemeli posta havalesi” ile kira borcunu kiralayana gönderebilir.[14] Fakat ikametgâhta ödemeli olmayan adi posta havalesi ile gönderilen parayı kiralayanın kabul etme yükümlülüğü bulunmamaktadır yani kira borcunun adi posta havalesi ile gönderilmesi kanuni şekilde ödeme sayılmaz[15]. Ancak adi posta havalesi ile gönderilen kira parasını kiralayan ihtirazi kayıt öne sürmeksizin almış ise temerrüt oluşmaz. Ayrıca taraflar arasında bu konuda yerleşmiş bir uygulama var ise örneğin devamlı adi posta havalesi ile yapılan ödemeleri kiralayan kabul ediyor ise bu durumda da temerrüt oluşmaz.
Borçlu kira parasını alacaklının ikametgâhına götürmek veya gideri kendine ait olmak üzere göndermekle yükümlüdür. Kira parasını götürmek veya göndermek olgusu ifanın bir unsuru olup ancak kira parasının teslimi ile tamam olur. Bundan dolayı kiracı kirayı en geç ifa için belirlenen günde alacaklının eline geçecek şekilde erken göndermekle yükümlüdür, nakil daha uzun sürerse kiracı temerrüt haline düşer. Öyle ise kira parasının konutta ödenecek şekilde PTT idaresine yatırılması ile birlikte kiracı borcundan kurtulmaz[16].
Kiracı kira parasını konutta ödemeli olarak gönderdiği halde kiralayan kira bedelini kabul etmez ise artık kiracı değil kiralayan temerrüde düşmüş olur. Bu durumda kiracıya karşı temerrüde dayalı tahliye davası açılamaz.
Alacaklının ikametgâhında ifa gereken hallerde borcun doğumundan sonra alacaklının ikametgâhı değişmişse ve bu yüzden borcun ifası önemli derecede güçleşmişse borçlu borcunu alacaklının önceki ikametgâhında ifa edebilir. Şayet ikametgâh değişikliğinin meydana getirdiği güçlük önemli derecede değil ise bu güçlüğe katlanılmalıdır ancak ikametgâh değişikliğinin neden olduğu ek giderleri kiralayan yüklenmek zorundadır.(BK md 73/3 )[17].
Kiralayan kira bedelini almıyor ise kiracı mahkemeye başvurarak tevdi yerinin mahkemeden belirlenmesini talep edebilir( BK md 91 ). Ancak kiracı mahkemeye başvurmaksızın kira bedelini kiralayan adına kendi belirlediği bir banka veya notere tevdi etmiş olsa bile temerrütten kurtulmaz[18]. Kiracı mahkemenin belirlemiş olduğu tevdi mahalline yapacağı ödeme ile borcundan kurtulur. Kira bedelini ödediğini kiracı ispatlamak zorundadır. Kiralayanın kira bedelini almaktan kaçındığı kiracı tarafından tanıkla ispatlanabilir[19].
Kiracı kira parasını konutta ödemeli olarak gönderdiği halde kiralayan kira bedelini kabul etmez ise artık kiracı değil kiralayan temerrüde düşmüş olur. Bu durumda kiracıya karşı temerrüde dayalı tahliye davası açılamaz.
Kiralayan çekince ileri sürmeksizin bir vade için makbuz verdiği takdirde önceki vadelere ait kira bedellerini de BK 88 hükmündeki karine gereğince almış sayılır. BK md 88 hükmü uyarınca “ faizden veya kira bedeli gibi muayyen zamanlarda ödenmesi lazım gelen sair borçlardan ihtirazi bir kayıt dermeyan etmeksizin bir taksit için makbuz veren alacaklı ondan evvelki taksitleri de tahsil etmiş sayılır.” [20]Ödenen kira taksiti aynı borcun ayrı tarihlerdeki muaccel olmuş kısımları ise kiralayan kısmi tediyeyi reddetmek olanağına sahiptir[21]. Bunun aksini ispat külfeti kiralayana düşer. Eğer önceki taksitler ödenmeden daha sonraki bir taksit ödeniyor ise kanun alacaklının bu hususu makbuza kaydetmesini aramaktadır.
Birikmiş kira bedeli bulunan kiracı bu borçlardan dilediğini ödeyebilir. Eğer ödemenin hangi döneme ait borç için yapıldığı kiracı tarafından açıkça bildirilmemişse kiralayan kiracıya verdiği makbuzla bu ödemeyi dilediği dönem kira parasına mahsup edebilir fakat kiracı bu mahsup şekline derhal itiraz ederse mahsup yine kiracının istediği borç üzerinden yapılır. Eğer kiracı derhal itiraz etmezse kiralayanın arzusu gerçekleşmiş ve ödemenin onun istediği döneme mahsuben yapılması kesinleşmiş olur. Kiralayan tarafından makbuz verilmemiş ve verilen makbuzda ödemenin hangi borç için yapıldığı açıklanmamış ise sorun BK md 86 hükmü uyarınca çözülür. Buna göre;
· Ödeme hangi borç muaccel olmuşsa ona mahsup edilir.
· Birden çok borç muaccel ise ödeme ilk takip edilen borç,
· Hiçbir icra takibi yapılmamış ise vadesi en önce gelmiş olan borç
· Birden çok borcun vadesi aynı gün gelmiş ise yapılan ödeme bu borçlara miktarlarıyla oranlı olarak,
· Borçlardan hiçbirinin vadesi gelmemişse ödeme alacaklı için en az güvencesi olan borç, mahsuba esas alınır[22].
Kira bedelinin memleket parası ile ve nakden ödenmesi gerekir. Taraflar aralarındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin Yabancı para ile ödemenin aynen veya fiili ödeme tarihinde ki Türk Lirası karşılığında olup olmayacağı BK. md 83 hükmüne göre çözümlenir[23].
Kiracının çekle veya bono vermek suretiyle kira borcunu ödeme teklifini kiralayan kabule mecbur değildir. Kiracının kira parasına karşılık verdiği emre muharrer senet ifa sayılmaz. Bu senet, kiracının borçlu olduğunu tevsik eden ( belgelendiren ) bir belge niteliğindedir[24].
Kira parasının başka bir kimseye ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile temerrüt ihtarını mutlaka kiralayanın çekmesi gerekir.
D. KİRALANANIN KULLANMASININ MÜMKÜN OLMAMASI HALİNDE KİRA PARASININ ÖDENMESİ
Kira parası, kiralanan şeyden kiracının fiilen yararlanmasının değil o şeyin kiracıya tesliminin karşılığıdır. Bu nedenle kiracının; keyfi olarak veya daha iyi bir yer bulduğu için kiralananı kira süresi sona ermeden terk etmesi, hasta olması veya memuriyet yerini değiştirmesi nedeni ile kiralananı kullanmaması kural olarak kiracıyı kira parasını ödemekten kurtarmaz. Kiralananın kullanılmasının mümkün olmamasına rağmen kira parasının ödenmesi durumu BK md 252 de düzenlenmiş bulunmaktadır. Şöyle ki “kiracı kendi kusurundan ya da şahsında hadis olan mücbir bir sebepten kiralananı kullanamadığı veya mahdut suretle kullandığı takdirde kiralayan kiralananı sözleşme dairesinde kullandırmaya hazır bulundurmuş oldukça, kiracı kiranın tamamını vermekle mükelleftir[25].” Ancak eğer kira konusu bir taşınmaz ise ve kiracının şahsında kendini gösteren engel onun kusurundan ileri gelmemiş, önceden görülmesi mümkün olmamış ve akdin devamını tahammül edilmez hale getirecek derecede önemli ise kiracı tam tazminat vermek ve BK md 262 veya BK md 285 hükümleri uyarınca feshi bildirme sürelerine (adi kiralarda 3 ay veya 15 gün )uymak koşuluyla akdi feshedebilir[26].
Ancak kiralananın kullanılmasını kısmen veya tamamen ortadan kaldıran sebep genel ve objektif olursa yani kullanma imkânsızlığı herkes için aynı surette söz konusu ise o zaman BK md 117 hükmü gereğince kira sözleşmesi kendiliğinden son bulur. Örneğin kiralananın yanması halinde kira ilişkisi tamamen ortadan kalkar ve bunun sonucu olarak ta kiracıdan geriye kalan süre için ücret istenilemez[27]. BKT md 323’e göre de “kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.”
Kiralayan giderlerden tasarruf ettiği miktarı ve kiralananı diğer surette kullanmak sebebiyle elde ettiği menfaati kiraya mahsup etmek zorundadır.( BK md 252/II)[28].
BKT md 324 ‘e göre kiracı, kiralananı sözleşme süresi içinde kiralayanın onayı olmaksızın boşaltırsa kira sözleşmesi devam eder ve kiracı kira parasını ödemek zorundadır. Ancak boşaltılan kiralanan yeri kira süresi bitmeden kiralayanın başkasına kiralamasının mümkün olması halinde bu yola başvurması MK md 2 de gösterilen iyiniyet ilkesi gereğidir[29]. Örneğin sözleşmeyi tek taraflı bozup kiracının kiralananı boş bırakması halinde mal sahibi sözleşme hükümlerince nasıl olsa kira parasını eski kiracıdan alacağını düşüncesiyle yeni bir kiracı aramayarak kiracıdan zarar istemesi iyiniyet kurallarına aykırıdır. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre çıkılan günden başlayarak eski kira üzerinden ne kadar süre içinde yeni bir kiracı bulunulabilecek ise o devreye ilişkin zararın tutarının bilirkişiye incelettirilmesi gerekir[30].
II. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİNİN TEMİNATI
( KİRALAYANIN HAPİS HAKKI )
A. GENEL OLARAK
Kanun, taşınmaz kiralarında kira parasının ödenmesini teminat altına almak üzere, kiralayana kiralananda bulunan menkul eşyalar üzerinde hapis hakkı tanımıştır[31]. Taşınır kiralarında hapis hakkı yoktur. Taşınmaz kiralarında kiralayana tanınan bu hak yalnızca taşınmazın süslenmesi, döşenmesi, ondan yararlanılmayı sağlamak için getirilmiş bulunan taşınırlar içindir. Bu gibi mallara kiralayan el koyar ve kira parası kendisine ödenmeden geri vermez. Eğer kira parası hiç ödenmezse kiralayan el koyduğu kiracıya ait malları icra memurluğu aracılığıyla paraya çevirterek bu malların bedelinden alacağını elde edebilir[32].
Kiralayanın hapis hakkına ilişkin olarak ayrıca İİK. md 270-271 de de düzenlemeler mevcuttur.
Kiralayanın hapis hakkı MK 950-953 maddelerinde tanınan hapis hakkından daha geniştir ve daha başka özellikler gösterir. MK’ na göre uygulanacak hapis hakkı ancak alacaklının elinde bulunan eşyalar üzerinde kullanılabileceği halde; kiralayanın hapis hakkı, borçlu kiracının zilyetliğindeki eşyalar üzerinde kullanılır. MK hapis hakkına ilişkin hükümlerinde, hapis hakkına konu eşya ile borç arasında sıkı bir ilişki arandığı halde, kiralayanın hapis hakkı konusunda böyle bir bağlantı aranmamaktadır. Eşyanın kiralanan yerin içinde olması yeterlidir.
Hapis hakkı rehin hakkından da farklıdır. Rehin hakkı alacağın tamamen ödenmesine kadar rehnedilen şeyin tümü üzerimde baki kalırken; kiralayanın hapis hakkı, kira borcunun kısmen ödenmesi halinde o kısmi ödeme oranında düşer, fakat borcun yeniden doğması oranında tekrar doğar[33].
B. HAPİS HAKKININ KONUSU VE KAPSAMI
Kiralayanın hapis hakkı ancak taşınmaz kiralarında söz konusu olabilir, menkul kiralarında kiralayanın hapis hakkı söz konusu olmaz.
Kiralayan hapis hakkını gayrimenkulün içinde bulunan menkul eşya üzerinde kullanabilir. Örneğin bir konuttaki halı, koltuk, masa, bir fabrikadaki makineler, bir dükkândaki raflar gibi. Kiralanan taşınmazdan yararlanma ile ilgili hayvanlar örneğin kiralanan ahıra konulan atlar, kiralanan çiftlikteki bekçi köpeği üzerinde de hapis hakkı kullanılabilir. Bu duruma göre kiracının elbiseleri, traş makineleri, taşınabilir spor veya müzik aletleri alıkoymanın konusunu oluşturmazlar[34].
Kiralayanın hapis hakkı ikinci kiracının( alt kiracı ), birinci kiracıya olan borcu nispetinde ikinci kiracı ( alt kiracı ) tarafından kiralanan içine getirilen eşyaları da kapsar ( BK md 267/2 ).
Kiracının alacaklıları tarafından haciz edilmesi caiz olmayan eşya üzerinde karalayanın hapis hakkı yoktur. ( BK md 267/3 )[35]. Böylece İİK md 82 hükmü uyarınca haczi caiz olmayan nesneler üzerinde hapis hakkı kabul edilmemiştir. Nitelikleri bakımından paraya çevrilme olanağı bulunmayan kimlik belgesi, diploma gibi nesneler yönünden de hapis hakkı mümkün değildir.
Kiralayanın hapis hakkı kira parasının temini için gerekli miktarla sınırlı olmalıdır. Kiralayanın kira alacağı eğer 2000 yeni türk lirası ise kiracının 20.000 yeni türk lirası tutarında ki eşyasını hapsetmesi caiz olmaz. Alacağı karşılayacak miktardan fazlasını kiralayan serbest bırakmak zorundadır. Şu kadar ki, iyiniyet kuralları ile sınırlı olmak üzere eşyayı seçmek yetkisi kiralayana aittir[36].
C. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE AİT EŞYA ÜZERİNDE HAPİS HAKKI
Kiralananda bulunan üçüncü kişilere ait eşyalarda bazı şartlar altında hapis hakkının kapsamına girerler. Zira hapis hakkının mutlaka kiracıya ait eşya üzerinde olması gerektiğine dair bir kural bulunmaktadır. Bu konuda kiralayanın iyiniyetli olup olmamasına göre bir ayrım yapmak gerekir.
1. Kiralayanın İyiniyetli Olması
Kiralayan iyiniyetli ise yani kiracının bu eşyaların maliki olmadığını bilmiyorsa ve bilmesi de gerekmiyorsa kiralanan dahilinde bulunan eşyalar üzerinde hapis hakkına sahip olur[37]. İyiniyetin belirlenmesinde bu menkul eşyanın kiralanana getirildiği an esas alınır. Bununla beraber kiralayan kiracının getirdiği eşyanın ona ait olmadığını sözleşmenin devamı esnasında öğrenmişse en yakın zamanda sözleşmenin feshini ihbar etmezse hapis hakkını kaybeder (BK md 268/2 )[38]. Feshi ihbar söz konusu olan hallerde, feshi ihbar edilmediği takdirde hapis hakkı feshi ihbar edilmiş olsaydı ne nispette ileri sürülebilecek ise o nispette baki kalır yani feshi ihbar etmeyen kiralayan kullanmadığı feshi ihbara ait dönemin sonuna kadar işlemiş olan kira bedeli için hapis hakkını muhafaza eder[39].
Bunun dışında sahibinin elinden rızası hilafına çıkmış eşyalar üzerinde kiralayan iyiniyetli olsa bile hapis hakkını kullanamaz. Çünkü bunlar üzerinde hak iddia edenin iyiniyetine bakılmaksızın beş yıl içinde zilyetliğin iadesi( menkul )davsı açılabilir[40]. Bu nedenle kiracının üçüncü kişiden çaldığı eşya üzerinde kiralayan iyiniyetli olsa bile hapis hakkına sahip olamazken, kiracının üçüncü kişinin kendisine ödünç verdiği taşınır eşya üzerinde mülkiyet iddiasında bulunduğu hallerde iyiniyetli kiralayan hapis hakkını bu eşya üzerinde kullanabilir [41].
2. Kiralayanın Kötüniyetli Olması
Kiralayanın kötüniyetli olması halinde üçüncü kişiye ait menkul eşyalar üzerinde, kural olarak hapis hakkı olmaz. Alt kiracının getirdiği eşyalara ilişkin BK md 267/2 hükmü bu kuralın istisnasıdır[42].
D. HAPİS HAKKININ TEMİN ETTİĞİ ALACAKLAR
Hapis hakkı geçmiş bir senelik ve işleyecek altı aylık kirayı temin eder. Geçmiş bir yılın sonu ile başlayacak 6 ayın başlangıcı, takip talebinin yapıldığı veya iflasın açıldığı tarihten önceki son kiranın muacceliyet tarihine göre hesaplanır. (BK md 267/1). Örneğin 1,5 seneden beri kiracısından kira bedelini alamayan kiralayan bu bedelin ancak 1 yıllığı için hapis hakkını kullanabilir[43]. Bu devreye ait kira bedeli kavramına kararlaştırılan kira bedeli ile kiracıya ait bulunan merdiven, elektrik, su, temizlik, takip ve mahkeme masrafları da geçmiş günler faiziyle dahil edilebilir. Ancak kiracının kiralayana ödemekle mükellef olacağı tazminat (örneğin BK md 264)[44] dolayısıyla kiralayanın hapis hakkı yoktur çünkü bu tazminat alacağıdır ve kira alacağına dahil edilemez[45].
E. HAPİS HAKKININ KULLANILMA TARZI
1. Sulh Hâkimine Başvurma
Hapis hakkının kullanılması her şeyden önce hak konusunu teşkil eden taşınır şeylerin kiralanan taşınmazdan dışarıya çıkarılmasını önlemek şeklinde olur. BK md 269/1 hükmü uyarınca kiracı kiralanandan çıkmaya ya da onun içinde bulunan nesneleri alıp götürmeye kalkışırsa, kiralayan alıkoyma hakkına dayanarak kira parasının güvenceye bağlamak için gereken miktarda nesneyi sulh hakimine başvurma yoluyla alıkoyabilir[46]. Gerekirse eşyanın kaçırılmasının önlemek için zabıtadan yardım alabilir. Fakat kiralayan, kendiliğinden kiracının eşyasına el koyarak hapis hakkının kullanmak yoluna gidemez[47]. Yargıtay’ın bir kararında[48] “hapis hakkının tanınması için gerekli şartların gerçekleşmesine rağmen kiracının eşyalarına mahkemeye başvurmaksızın el koyan kiralayanın durumu suç teşkil eder. Kiralayanın fiilen, kiralanan yerin kapısını kilitlemek suretiyle eşyaları hapsetmiş olması haksız fiil teşkil eder ve tazminat isteme hakkını doğurur. Ancak, kiracının kira borcunu ödememiş olması olayı da bu fiile ilişkin birlikte kusur teşkil eder ve BK md 48 yolu ile BK md 44 ün tazminat isteği karşısında tatbik edilmesi gerekir.”şeklinde karar verdiği görülmektir. Ancak Fevzioğlu; BK md 52/1 deki şartlar oluşmuş ise kiralayanın, hükümet kuvvetleri müdahalesini sağlayıncaya kadar bizzat kendisinin eşyanın çıkmasına engel olabileceği görüşündedir[49].
Borçlu kiracı borcunu karşılayacak derecede para ve diğer teminatı depo ettiği takdirde hapis hakkından kurtulur.
2. İcra Dairesine Başvurma
Kiracı kiralanan yerden kira paralarını ödemeden çıkmak teşebbüsünde bulunduğu takdirde kiralayan Sulh Hâkimine başvurarak bu eşyaların hapsedilmesi konusunda bir tedbir kararı verilmesini isteyebileceği gibi, İcra dairesine başvurarak İİK 270. maddesine dayanarak ( hapis hakkının geçici muhafazası ) icra dairesinden yardım isteyebilir[50]. Sulh hâkimi tarafından hapis hakkı konusunda bir ihtiyati tedbir kararı alındığında, bu kararı yerine getirecek icra memuru tarafından gerekli saklama tedbirleri alınır. İcra memurunun İİK md 270 e uygun olarak yardımı istenmişse, icra memuru kirada bulunan taşınmaz mala giderek içindeki taşınır eşyanın yani hapis hakkına konu olacak eşyanın defterini düzenler[51]. Bundan sonra alacaklı olan kiralayana rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinde bulunması için on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir[52]. Alacağına kavuşamayan kiralayan hapis hakkına konu eşyanın paraya çevrileceğini kiracıya ihbar ettikten sonra icra memurundan rehnin paraya çevrilmesine ilişkin hükümlerin uygulanmasını ister böylece takip sonunda kiralayan, hapis hakkına dayanarak hapis hakkına konu eşya üzerinde öncelikle alacağını tahsil etme imkanına sahip olur.
Kiralayan kiracının kiralanan yerden çıkmak veya eşyayı alıp götürmek niyetinde bulunduğunu ispata mecburdur.
Bir görüşe göre; daha sonra yürürlüğe giren İİK md 270 hükmünün icra memurunu yetkili kılması karşısında BK md 269 hükmü ( sulh mahkemesinin yetkili kılındığına dair ) örtülü olarak kaldırılmıştır[53].
Yargıtay’a göre ise; hapis hakkına ilişkin kararı sulh mahkemesi verebileceği gibi icra memuru da doğrudan hapis hakkını uygulayabilir yani her iki makamda yetkilidir[54].
3. Gizlice Veya Cebirle Götürülmüş Eşya Üzerinde Hapis Hakkı
Gizlice yani kiralayanın eşyanın kaldırıldığını bilmeden veya bilmesi lazım gelmeden veya cebirle, kiralayanın karşı koymasına rağmen götürülmüş eşya, götürüldükleri tarihten itibaren 10 gün içerisinde icra dairesinin emri veya zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. Talep icra dairesine yapılmalıdır. Ancak gecikmesinde sakınca bulunan hallerde ( örneğin kamyon kapıya dayanmışsa) doğrudan zabıtanın veya köy muhtarının da yardımı istenebilir. Üçüncü kişilerin bu arada iyiniyetle kazandıkları haklar saklıdır ( İİK md 271 ). İhtilaf halinde mahkeme basit yargılama usulü ile sorunu çözer ve karara bağlar[55].
F. HAPİS HAKKININ DEVRİ
Kiralayanın kira alacağını devrettiği üçüncü şahsa hapis hakkını da devredip devredemeyeceği öğretide tartışmalıdır. Bir kısım yazarlar hapis hakkının kiralayanın şahsına özgü olmak üzere tanınmış bir imkân olduğunu ileri sürerek başkasına devrinin mümkün olmayacağı görüşündedirler. Ancak uygulama ve doktrinde hâkim görüş; kira alacağının temliki halinde hapis hakkının da onun bir feri olarak devre dahil olduğu yönündedir[56].
[1] Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 1, İstanbul 2008, sf 375 -376.
[2] BK md 257 - Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.
Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, icar altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır.
[3] Aydın Zevkliler, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2002, sf 222.
[4] Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 1, İstanbul 2004, sf 304.
[5] İsmail Kayar, Borçlar Hukuku Genel Hükümler- Özel Borç İlişkileri, Ankara 2002, sf 242.
[6] Yarg. 3HD 19.01.1993, E. 7801, K. 289 (www.kazancı.com).
[7] www.adalet.gov.tr
[8] Müslim Tunaboylu, Açıklamalı İçtihatlı Kira Hukuku – Tahliye- Uyarlama- Tespit- Alacak Davaları Cilt1, Ankara 2000, sf 118; Yarg. 6HD 16.03.1998, E. 2204, K. 2286 ( İhtarnamede ödeme için bir süre verilmesine gerek yoktur. Sözleşmede kira paralarının aylık peşin ödeneceği yazılı bulunduğundan engeç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödenmesi gerekmektedir.) (www.kazancı.com).
[9] Nihat Yavuz, Türk Kira Hukuku, Ankara 2003, sf 1132.
[10] Kayar, sf 242.
[11] Fevzi Necmeddin Fevzioğlu, Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri, İstanbul 1980, sf 533-534.
[12] HGK 21.11.1962, E. 124, K. 75 (N. Yavuz, sf 1132, dp 255 nakden)
[13] Fevzioğlu, sf 569.
[14] HGK 16.10.1996, E. 6-598, K.706 (Davalı, ihtarın tebliğinden önce istenen ay kira parasını konutta ödemeli olarak davacının adresine gönderdiğine ve bu paradan halen davacı tarafından alınması için emrine amade tutulduğuna göre davalı kendi üzerine düşen edimini yerine getirmiştir. Davalının konutta ödemeli olarak kira borcunun PTT'ye yatırdığı tarih alacaklıya ödediği tarih olarak kabul edilmek gerekir) (www.kazancı.com).
[15] Zevkliler, sf 221.
[16] N.Yavuz, sf 1130.
[17] N. Yavuz, sf 208.
[18] Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt 2, İstanbul 4. Bası, sf 168.
[19] YİBK 11.03.1959, E.23, K. 20, RG.10268 (Gümüş, sf 379, dp 1889 nakden).
[20] Yarg. 3HD 26.11.1979, E. 6593, K.6749 (Tarafların düzenledikleri senette 1.10.1978 tarihinden 1.10.1979 tarihine kadar yıllık kira parası olan 6000 liranın davalı tarafından ödendiği yazılı olduğu gibi bu yönde taraflar arasında uyuşmazlık da bulunmamaktadır. Sözü geçen belgede ihtirazi bir kayıt dermeyan edilmediğine göre böyle bir makbuz veren davacı BK. nun 88. maddesi hükmüne göre önceki kira yılına ait kira parasını da tahsil etmiş sayılır.) (www.kazancı.com).
[21] N.Yavuz, sf 209 -210.
[22] Safa Reisoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler İstanbul 2005, sf 275.
[23] Tandoğan, sf 56; N. Yavuz, sf 171, Yarg. 12HD 04.03.1998, E.1953, K.2605 (www.kazancı.com)
[24] Yarg. 3HD 01.07.1999, E. 6714, K. 7070; Yarg. 6HD 09.12.1998, E. 12744, K. 12943. (www.kazancı.com)
[25] C.Yavuz, sf 307.
[26] Tandoğan, sf 169-170.
[27] N. Yavuz, sf 1078.
[28] Fahrettin Aral, Borçlar Hukuku özel Borç İlişkileri Genişletilmiş 5. Bası, Ankara 2003, sf 276.
[29] C.Yavuz, sf 308.
[30] Yarg. 13HD 11.03.2003, E. 3743, K. 2686; Yarg. 13HD 12.06.1978, E. 2613, K. 2775,
(www. kazancı.com)
[31] Aral, sf 277.
[32] Zevkliler, sf 218 - 219.
[33] N. Yavuz, sf 1193.
[34] Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2002, sf 921.
[35] C.Yavuz, sf 309.
[36] N. Yavuz, sf 1194.
[37] Yarg. 13HD 25.11.1974, E. 5595, K. 3189 (Davacı hapsedilen eşyanın kiracıya ait olmadığını kiralayan alacaklının bildiğini yahut ta bilmesi gerektiğini ileri sürmemiştir. Mücerret eşyanın kendisine ait olduğunu ispat etmesi davanın kabulü için yeterli bulunmamaktadır. Mercice isteğin hüküm altına alınması bozmayı gerektirir.) (www.sinerji.com)
[38] Aral, sf 277.
[39] Tandoğan, sf 177-178.
[40] Zevkliler, sf 220.
[41] Gümüş, sf 384 -385.
[42] Aral, sf 277.
[43] Fevzioğlu, sf 558.
[44] Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir. İcar bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise, mucir veya müstecire verilecek tazminat altı aylık bedeli icardan az olamaz.
[45] Fevzioğlu, sf 559.
[46] Karahasan, sf 922.
[47] Yarg. 3HD 25.03.1957, E. 2467, K. 2080 (N. Yavuz, sf 1197, dp 398 nakden).
[48] Yarg. 4HD 12.03.1981, E. 1602, K. 3057. (www.sinerji.com)
[49] Fevzioğlu, sf 559.
[50]Madde 270 - Kiralayan evvelce yapılması lazım gelen icra takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir. (B.K. 267, 269, 281) Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir. İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoluyla takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.
[51]Yarg. 12HD 22.06.1992, E. 6945, K. 8543 (www.sinerji.com)
[52] Tandoğan, sf 182.
[53] Karahasan, sf 922 ; Zevkliler, sf 220.
[54] Yarg. 12HD 24.05.1979, E. 4596, K.4738(Zevkliler, sf 220 nakden)
[55] Gümüş, sf 387.
[56] Fevzioğlu,sf 561 ; N. Yavuz, sf 1199.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kira Bedelinin Ödenmesi Ve Kiralayanın Hapis Hakkı" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Emel Durmuş'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kira Bedelinin Ödenmesi Ve Kiralayanın Hapis Hakkı
