|
Önalım hakkı, bir malın üçüncü kişiye satılması halinde hak sahibine tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. TMK’da paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı, tarım arazilerinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de tanınmıştır. Buna göre tarımsal bir arazinin satılması halinde sınırdaş arazi malikinin önalım hakkı bulunmaktadır.
Tarım arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılabileceği 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş olup bu hakkın kullanılmasına ilişkin ilgili Kanunda düzenlenmeyen hususlarda ise Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür.
5403 SAYILI YASAYA GÖRE ÖNALIM HAKKININ ŞARTLARI:
5403 sayılı Kanuna göre önalım hakkının kullanılabilmesi şartları;
A. Taşınmazların sınırdaş olması,
B. Taşınmazların hukuki olarak ve fiili kullanıma göre tarımsal arazi niteliğinde bulunması,
C. Taşınmazların aynı nitelikleri taşıması
D. Taşınmazların birlikte kullanım ile tarımsal bir bütünlük oluşturması
E. Taşınmazların birleştirilmesi halinde; 5403 sayılı yasanın 8. Maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarını geçmemesi,
F. Taşınmazın köy sınırlarında kalıp kalmadığı ile 5403 sayılı yasaya tabi olup olmadığının araştırılması ve davacının kötüniyetli olmaması
Gerekmekte ve zorunludur.
Tüm bu hususlar 5403 sayılı yasa ve Yargıtay uygulaması ile sabit olup; bu şartların hepsinin bir arada bulunması zorunludur. Bu şartlardan herhangi birinin yerine getirilmemesi halinde; davanın reddi gerekmektedir.
Aşağıda bu şartların her biri ayrı ayrı açıklanacak, kanun maddesi ve Yargıtay kararları ile somut olaya uygunluluğunun bulunup bulunmadığı tek tek incelenecektir.
A- ARAZİLER SINIRDAŞ OLMALIDIR.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun Önalım Hakkı başlıklı 8/i maddesi “Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” Bu maddeye göre ancak sınırdaş olan arazi sahipleri önalım hakkı kullanabilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/2908 E ve 2019/1158 K. Sayılı ilamında; “ Bu durumda mahkemece; taşınmaz başında fen bilirkişi ve ziraatçi bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak davacının 417 nolu taşınmazı ile davalının 418 nolu taşınmazının sınırdaş olup olmadığı, fen bilirkişine tespit ettirilip usulüne uygun anlaşılabilir şekilde krokide göstermesi istenilmeli, dava konusu taşınmazların fiili kullanım durumuna göre tarımsal arazi niteliği taşıyıp taşımadıkları tespit ettirilerek tarımsal bütünlük sağlanıp sağlanmadığı hususlarında ayrıntılı, denetime uygun rapor alınmalı ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.” Denilmektedir.
B- TAŞINMAZLARIN HUKUKİ OLARAK VE FİİLİ KULLANIMA GÖRE TARIMSAL ARAZİ NİTELİĞİNDE BULUNMASI GEREKMEKTEDİR.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/10136 E ve 2018/8793 K. Sayılı ilamında; “Davalı, çiftçi olduğunu, davacının ise çiftçi olmadığını, durumun çiftçi kayıt sistemindeki bilgiler ile sabit olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Somut olaya gelince; mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de, araştırma ve inceleme hüküm kurmak için yeterli değildir. Dava konusu davacı ve davalı taşınmazlarının fiili kullanım durumuna göre tarımsal arazi niteliği taşıyıp taşımadığı ve tarımsal bütünlük hususlarında yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Dava konusu taşınmazların fiili kullanım durumuna göre tarımsal arazi niteliği taşıyıp taşımadıkları tespit ettirilerek tarımsal bütünlük bulunup bulunmadığı hususlarının değerlendirilmesi, bilirkişilerden bu hususlarda ayrıntılı, denetime uygun rapor alınmalı ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir..” Denilmektedir.
C- D- TAŞINMAZLARIN AYNI NİTELİKLERİ TAŞIMASI VE TAŞINMAZLARIN BİRLİKTE KULLANIM İLE TARIMSAL BİR BÜTÜNLÜK OLUŞTURMASI GEREKMEKTEDİR.
Bu iki şart da zorunludur. Bu 2 şart dilekçemizin B bendinde incelenmiş olduğundan ayrıca açıklama yapılmayacaktır. Örneğin; Davacının taşınmazında köpek çiftliği bulunması halinde; taşınmazın tarımsal arazi niteliğini kaybettirmekte, aynı niteliklere haiz olmadıklarını göstermekte ve birlikte kullanım ile tarımsal bir bütünlük oluşturmayacağını ortaya koymaktadır. Kaldı ki; taşınmazların sınırdaş olmamaları da tarımsal bir bütünlük oluşturmayacaklarını göstermektedir. Yine örnek vermek gerekirse; davacının arazisinin çilek, davalının arazisinin ise tütün ekimi için kullanılması halinde; tarımsal bir bütünlük oluşmayacağı ve taşınmazların aynı nitelikte olmayacağı açıktır.
E- TAŞINMAZLARIN BİRLEŞTİRİLMESİ HALİNDE; 5403 SAYILI YASANIN 8. MADDESİNDE BELİRTİLEN ASGARİ TARIMSAL ARAZİ BÜYÜKLÜK MİKTARINI GEÇMEMESİ ŞARTTIR.
6403 sayılı Kanun Madde 8/3; “Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. “ denilmektedir.
Maddede asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazilerinde, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği; Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceği; tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.
Bu kertede; taşınmazların toplam büyüklüğünüm 5403 SAYILI YASANIN 8. MADDESİNDE belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarını geçip geçmeyeceği konusunda inceleme yapılmalıdır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/3645 E ve 2019/339 K. Sayılı ilamında;“Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın niteliği mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda tespit edilmemiş ise de 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta Kanunun 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de çok üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir” denilmektedir.
F- TAŞINMAZIN KÖY SINIRLARINDA KALIP KALMADIĞI İLE 5403 SAYILI YASAYA TABİ OLUP OLMADIĞININ VE DAVACININ KÖTÜNİYETLİ OLUP OLMADIĞININ ARAŞTIRILMASI GEREKMEKTEDİR.
İstanbul BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. Hukuk Dairesi 2017/2059 E ve 2018/339 K. Sayılı ilamında; “tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde dava konusu taşınmazın bulunduğu Sakarya İli büyükşehir belediyesi olmuş olup dava konusu taşınmazın imar durumu, köy yerleşik alan sınırı içerisinde kalıp kalmadığı araştırılmamış, incelenmemiş, değerlendirilmemiştir. Yapılan araştırma ve inceleme yetersiz olup hüküm vermeye elverişli değildir. Dava konusu taşınmazın imar durumunun araştırılması ve varsa imar planının getirtilmesi, köy yerleşik alan sınırı içerisinde kalıp kalmadığının, İmar Kanunu'nun 8/ğ ve 27/3. maddesi dikkate alınarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının, dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun kapsamında kalıp kalmadığının ve davacının 5403 sayılı Yasanın 8/i maddesi gereğince önalım hakkı bulunup bulunmadığının araştırılması, bu husustaki delillerin toplanması, incelenmesi, değerlendirilmesi ve kesin olarak belirlenmesi gerekir.” Denilmektedir. (EK-5)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/3645 E ve 2019/339 K. Sayılı ilamında; davacının TMK. MD.2 gereği iyiniyetli olması gerektiği vurgulanmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/2050 E ve 2018/7353 K. Sayılı ilamında; Somut olaya gelince; mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de, araştırma ve inceleme hüküm kurmak için yeterli değildir. Mahkemece aynı taşınmaza ilişkin başka önalım davası bulunup bulunmadığı araştırılmamış, taşınmazın başında keşif yapılarak kanuni şartların oluşup oluşmadığı irdelenmemiştir. Davacının 9 nolu taşınmazı ile davalının 13 nolu taşınmazının sınırdaş olup olmadığı, fen bilirkişisine tespit ettirilmemiştir. Dava konusu davacı ve davalı taşınmazlarının fiili kullanım durumuna göre tarımsal arazi niteliği taşıyıp taşımadığı hususlarında yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır.” Denilmektedir.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkının Koşulları Ve Yargıtay Kararları Işığında Hukuki Değerlendirme" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Musa Taçyıldız'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkının Koşulları Ve Yargıtay Kararları Işığında Hukuki Değerlendirme
