Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Konu Bağımsız Bölümlerin Alanının Belirlenmesinde Brüt-Net Alan Ayrımı

Yazan : Nezih Sütçü [Yazarla İletişim]
Avukat

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ALANININ BELİRLENMESİNDE BRÜT-NET ALAN AYRIMI

Av. Nezih SÜTÇÜ1

Uygulamada, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin alanlarının, sözleşmeye uygunluğu konusunda uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Uyuşmazlıkların çözümünde ise farklı sonuçlara ulaşılabilmektedir.

* “…Mahkemece bozma ilamına uyulduktan sonra mahallinde keşif yapılmış, yapılan bu keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda;*inşaatların*net*ve brüt m2'leri üzerinden ayrı ayrı hesap yapılmıştır. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, davaya konu 8 adet dublex ve 6 adet teras villada*net*yüzölçümleri üzerinden yapılan hesaplamaya göre 294,24 m2 eksiklik olduğu, brüt yüzölçümlerine göre yapılan hesaplamaya göre ise 6,58 m2 fazlalık olduğu belirtilmiştir. Daha önce açılan Alanya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/322 Esas-2008/571 Karar sayılı dava dosyasında hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda ise, davaya konu dairelerin*brüt*yüzölçümleri üzerinden yapılan hesapda, her bir villanın sözleşmede belirtilen yüzölçümlere göre 11,12 m2 daha küçük yapıldığı saptanmıştır. Görülüyor ki, her iki dava dosyasında alınan bilirkişi kurulu raporlarında villaların sözleşmede belirtilen*brüt*yüzölçümleri ile gerçekte yapılan*brüt*yüzölçümlerinin farkının hesabında fahiş fark bulunmaktadır. Mahkemece bu farkın nereden kaynaklandığı üzerinde durulmamıştır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, maddi gerçeğin ortaya çıkması için HMK'nın*281/3. maddesi uyarınca konusunda uzman yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak az yukarıda sözü edilen iki ayrı bilirkişi kurulu raporu arasındaki çelişkiyi gideren rapor alıp, daha önceki bozma ilamı da gözetilerek oluşacak sonuç doğrultusunda karar vermek olmalıdır. Değinilen çelişki giderilmeden yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir…”2

* “…yüklenicinin sözleşme gereğince inşaatı tamamladığı, yapı kullanma izin belgesinin alındığı dolayısıyla davacının TBK'nın 125/2 maddesine göre aynin ifa yahut tazminat talep etmekte haklı olduğu arsa sahibine verilmesi gereken A Blok 1 numaralı depolu dükkana ilave 40 m²'nin henüz onaylı projesinde ve tapuda verilmediği, A Blokta tadilat projesi yapılarak ilave 40 m²'nin arsa sahibine verilmesi gerekirken verilmediği, arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin toplam inşaat alanının ortak alanlar ve C Blok hariç 2037 m² olduğu, onaylı B Blok tadilat projesi kapsamındaki bağımsız bölüm tablosundaki brüt inşaat alanına göre bu alanın toplam inşaat alanının %40,76'sına denk geldiği, bu durumda arsa sahibine %1,24 ( 61,98 m² ) eksik alan verildiği eğer ilave 40 m² daha tadilat projesi ile tapunun arsa sahibine verilmesi halinde arsa sahibinin payının 2077 m² alacağı ve %41,56'lık oran durumunda dahi arsa sahibine %0,44 eksik inşaat verilmiş olacağı dolayısıyla arsa sahibine eksik bırakılan inşaatın 61,98 m²'lik kısmının dava tarihindeki rayiç değeri olan 46.481 TL'ye hükmedilmesi gerektiği, karşı davacı yüklenicinin sözleşme dışı işleri için istediği tazminatın, sözleşmenin anahtar teslimi yapılmış olması nedeniyle fazla imalat sayılmayacağı, eserin teslimi öncesi yapılan imalatların sözleşme dışı iş olarak kabul edilemeyeceği ayrıca yükleniciye sözleşmede belirlenenden daha az yer verildiği iddiası doğrulanmadığından karşı davanın reddine karar verilmiştir…”3

Bedel karşılığı inşaat yapım veya taşınmaz satım sözleşmesi bakımından da yapılacak bağımsız bölüm alanının brüt mü yoksa net mi olarak kararlaştırıldığı konusunda uyuşmazlıklar çıkabilmektedir.

* “Davacı davasında aralarında düzenlenen sözleşmeye göre davalıya ait olan arsa üzerine 2 katlı iki daireden oluşan bodrumsuz ev yapımını üstlendiğini, sözleşmede bedelin KDV dahil 175.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, yine sözleşmede her bir daire alanının ise 160 m2 olarak belirlendiğini, oysa her bir dairenin 195 m2 olarak toplam 390 m2 yapılıp 2011 yılında davalıya teslim edildiğini, fazla imalâtın bedelinin ödenmediğini belirterek fazlaya dair haklarının saklı kalması kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiş, davalı savunmasında davacının sözleşmeden doğan edimlerini ifa etmediğini binada eksik, kusurlu ve ayıplı imalâtlar yaptığını, davacının daha önce.... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açtığı davada bu iddiaları ileri sürmediğini bina alanının 160 m2 olmasından kastın, binanın*net*kullanım taban alanının 160 m2 olması demek olduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir… Dosya içerisine alınan inşaat ruhsatına göre*inşaat*alanının 352,00 m2 olarak belirtildiği,*inşaatın fiilen ruhsat ve projesine uygun olarak yapıldığı bilirkişi raporu ile saptanmıştır. Davalı tarafından sözleşmede kararlaştırılan 160,00 m2'lik alanın*net*alan olduğu bu sebeple fazla imalât bulunmadığı iddia edilmiş ise de bilirkişi raporunda*brüt*üzerinden değerlendirme yapılması gerektiği dolayısıyla yapılmış inşaatta sözleşmede kararlaştırılandan daha fazla m2 imalât yapıldığının kabulü gerektiği açıklanmıştır. Diğer taraftan davacının daha önce...2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/147 Esas sayılı dosyasında açtığı davasında fazlaya dair haklarını saklı tuttuğu, mahkemece de fazla imalâtlar ile ilgili bir değerledirmede bulunulmadığı anlaşılmaktadır. Bu sebeple mahkemece bilirkişiden alınacak ek rapor ile davacının fazladan yaptığı*inşaat*alanın bedelinin*inşaatın teslim edildiği anlaşılan 2011 yılı piyasa fiyatlarına göre bedelinin hesaplattırılıp bulunacak bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru olamamış, bozulması gerekmiştir.”4

* “… Davalının, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen bağımsız bölümün katalogda ve tasdikli projede belirtilen net alandan daha az alana sahip olması ile ilgili temyiz itirazı yönünden; Her ne kadar mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda bağımsız bölümdeki m2 eksikliği eksik ifa olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; bu hususun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 Sayılı Kanun'un*4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı açık olup, bu kalem yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…”5

YHGK bir kararında, brüt alana merdiven ve asansör boşluğunun dahil edilemeyeceği görüşünde olmuştur.6

Yüklenicinin üçüncü kişilere satımında da katalog veya web sitesi ya da broşürlerdeki brüt veya net alanların ne anlama geldiği önem taşımaktadır.7

Yargıtay, sözleşmede kararlaştırılan alanın net olarak belirtilmemesi halinde, brüt olarak dikkate alınması gerektiği görüşündedir.

* “…Yanlar arasındaki 23.10.2009 tarihli arsa payı karşılığı*inşaat*sözleşmesinin 2. maddesinde yapılacak işyerinin bodrum hariç 40 m² olacağı belirlenmiştir. Ne var ki, sözleşmenin 1. maddesi kapsamında belirtilen ve sözleşmenin eki olduğu konusunda herhangi bir çekişme bulunmayan krokide aynı işyerinin alanının 35,10 m² olarak tespit edildiği görülmüştür. Mahkemece yapılan değerlendirmede ise, aynı işyerinin 40 m² olması gerekirken, yerinde 30,20 m² olarak inşa edildiği kabul edilip, aradaki alan farkı üzerinden tazminata hükmedilmiştir. Oysa, sözleşme ve eki kroki arasında arsa sahibine ait işyerinin alanı hususunda çelişki bulunduğu açıktır. Bu durumda, mahkemece, tarafların bu hususta beyanları alınarak, çelişkinin giderilmesi, sözleşme ve krokide belirtilen alanlar ile fiilen yapılan işyeri alanının*brüt*mü,*net*alan mı olduğunun ortaya çıkarılması, taraflardan alınacak beyanlar ile çelişkinin giderilememesi halinde ise, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 16.9.2011 tarih ve 2010/2594 E., 2011/5114 K. sayılı ilamında da açıklandığı üzere sözleşmede ve eki krokide kararlaştırılan alanın*net*yüzölçümü olduğu belirtilmeyen hallerde, alanın*brüt*yüzölçümü olarak kararlaştırıldığının kabul edilmesi ve buna göre yeniden yapılacak bir değerlendirme sonucunda bilirkişi kurulundan alınacak ek rapor doğrultusunda bir hükme varılması gerekirken, sözleşme ve kroki arasındaki çelişki giderilmeden, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, bu sebeple kararın davalılar yararına bozulması, düzeltilerek onama ilamının ''SONUÇ'' bölümünün aşağıdaki şekilde kısmen değiştirilmesi gerekmiştir.”8

* “…Taraflar arasındaki sözleşmede arsa sahibine ait dairelerin 105 m2 olması kararlaştırılmıştır. Sözleşmede*net yüzölçümünün ne olacağı belirtilmediği için bu miktarın*brüt*yüzölçümü olarak kabul edilmesi zorunludur. Davacıya ait sekiz adet dairenin her birinin*brüt*yüzölçümlerinin 105 m2'den küçük olup olmadığı ayrı ayrı hesaplattırılıp, küçük yapılan toplam miktar bulunmak suretiyle bu konudaki istemin değerlendirilmesi gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki bu konudaki çelişki giderilmeden, son bilirkişi raporuna dayanılarak bu konuda hüküm kurulması hatalı olmuştur…”9

Yüklenicinin arsa sahibine, sözleşmede kararlaştırılandan daha düşük ölçüde bağımsız bölüm vermesi halinde, teslim tarihi itibariyle değer farkına hükmedilmesi gerekmektedir. Bir başka anlatımla teslim tarihi itibariyle bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan ölçüde yapılması halindeki değeri ile mevcut haldeki değerinin arasındaki fark arsa sahibine ödenmelidir. Sadece inşaat maliyeti dikkate alınarak yapılacak hesaplama, zararın tam olarak karşılanmasını sağlamayacaktır.

* “Yanlar arasındaki sözleşmede, arsa sahibine 135 m2 brüt alanlı daire verilecek iken fiilen 110 m2 alanlı daire inşa edilmiş ve aradaki fark arsa payı dikkate alınmadan hesaplanmıştır. Dairenin eksik alanlı yapılmasında oluşan zarar 135 m2 brüt alanlı dairenin dava tarihindeki mahalli rayiç değeri ile 110 m2 alanlı dairenin aynı tarihteki rayiç değeri arasındaki farktan ibarettir. Mahkemece bu alacak kalemi ile ilgili olarak belirtilen şekilde inceleme yapılarak sonuca varılmaması yerinde görülmemiştir.”10

• “Sözleşmenin 10. maddesine göre davacı arsa sahibine bırakılacak dairelerin brüt 77 m2 den küçük olamayacağı yanlarca kararlaştırılmıştır. Ne var ki davacı arsa sahibine verilen 11-2 ve 1 no.lu bağımsız bölümlerin sözleşmenin 10. maddesine nazaran toplam 38,43 m2 küçük yapıldığı bilirkişi raporu ile saptanmıştır. Davacı bu davasıyla anılan eksiklikler nedeniyle uğradığı zararın tahsilini davalıdan istemektedir. Öyleyse davacı zararının inşaat maliyet bedeli üzerinden hesaplanması yanlıştır. Anılan üç bağımsız bölümün brüt 77 m2 den küçük yapılması sebebiyle, her üç dairenin rayiç m2 bedelinin bilirkişi aracılığı ile saptanarak 38,43 m2 küçük yapılmadan dolayı davacının uğradığı zarar belirlenip, hasıl olacak sonuca uygun hüküm kurulması gerekirken inşaat maliyet bedeli esas alınarak karar verilmesi yasaya aykırı olup, karar bozulmalıdır.”11

Yargıtay, yüklenicinin, arsa sahibine ait bağımsız bölümü büyük yapması durumunda, bunun yapıldığı tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre imalat bedelini isteyebileceğini, dükkanın rayiç değeri dikkate alınıp, fazla m2’ye isabet eden rayiç bedelin istenemeyeceğini kabul etmektedir.

* “…Karşı dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, fazladan yapılan imalat bedelinin tazmini ve alacak istemine ilişkindir. Karşı davalılar hissesine isabet eden ve karşı davacı yüklenici tarafından imal edilen dükkanın 29,93 m2 büyük imal edilmesi sebebiyle hükmedilmesi gereken tazminatın, mahalli piyasa rayicine göre, sadece m2 olarak fazla imal edilen miktarın imalat bedeli olması gerekirken, dükkanın tümünün 1 m2'sinin imal edildiği tarihteki piyasa rayiç değerine göre hesaplama yapan bilirkişi raporuna itibar edilmek suretiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır…”12

Oysa arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılandan daha küçük yapılan bağımsız bölümün rayiç değerindeki düşüklüğün tazminini yükleniciden isteyebilmektedir. Çünkü bu durumda sözleşmeye aykırılık nedeniyle sorumluluk, dolayısıyla, zararın tazmini söz konusudur. Yargıtay görüşünün temelinde, sözleşme dışına çıkılarak fazladan bağımsız bölüm veya bağımsız bölümlerin alanlarında büyüme yapılmasının vekaletsiz işgörme sayılmasının bulunduğunu düşünmekteyim. Kanımca, yüklenicinin arsa sahibine sözleşmede kararlaştırılandan daha büyük bağımsız bölüm vermesi halinde, amaçsal yorum yapılarak, oluşan değer farkına paylaşım oranı uygulanarak yüklenicinin alacağının belirlenmesi en uygun ve adaletli çözüm olacaktır.


Yukarıda verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin alanları (yüzçöçümleri) konusundaki uyuşmazlıklar ve bunların hukuki sonuçlarına ilişkin emsal kararlar sunulmuştur.

Bu makalede öncelikle konuyla ilgili mevzuat detaylı bir şekilde ortaya konacak, devamında konunun değerlendirmesi yapılacaktır.


İNCELEME - DEĞERLENDİRME

A)“BRÜT” VE “NET” KAVRAMLARININ İNCELENMESİ

1)KELİME ANLAMI OLARAK:

“Brüt” konumuzla ilgili olarak Türk Dil Kurumu Sözlüğü”ne göre, “kesintisi yapılmamış”; “net” ise “kesintilerden sonra geri kalan miktar” anlamına gelmektedir.13

2)İMAR MEVZUATI ANLAMINDA:

Yargıtay bir Kararında, imar mevzuatına göre “brüt” kavramına dahil olacak unsurların belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir.

* “….Davacılardan Yasin Yıldırıma velayeten yüklenici ile yapılan 21.11.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özel şartlar bölümü 8. maddede 1. kattaki 1 no’lu dairenin brüt alanının 105 m2 olacağı yazılmış, diğer arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki 30.07.2007 tarihli inşaat sözleşmesinde ise daire alanı konusunda böyle bir kayıt konulmamıştır. Bu itibarla öncelikle daire alanının küçük yapıldığından bahisle bütün arsa sahiplerinin talepte bulunabilmeleri mümkün değildir. Bunun yanında mahkemece dava konusu dairenin 105 m2 yapılması gerekirken 75,56 m² yapıldığından bahisle eksik iş bedeline hükmedilmiş ise de, sadece 21.11.2007 tarihli sözleşmede yazılı olan bu kayıt “brüt” nitelikte olup, imar mevzuatına göre brüt kavramına dahil olacak unsurlar belirlenerek buna göre bir fark bulunup bulunmadığının tespiti gerekirken bu husus üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır…”14

a)Bağımsız bölümlerin alanlarıyla ilgili olarak 2.11.1985*tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği” hükümlerinde;

“m 4/21 Yapı İnşaat Alanı: Bodrumlarda iskan edilen katların %50’si ile asma kat, çekme kat ve çatı katları dahil, iskanı mümkün olan bütün katların ışıklıkları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Kapalı çıkmalar, açık ve kapalı merdivenler veya yapıya mahreç veren zemin kat dışındaki, açık koridorlar yapı inşaat alanına dahildir. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği (1.80) m. yi geçmeyen ve sadece tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ve yangın merdivenleri ile müştemilat (garaj, kalorifer dairesi, kömürlük, kapıcı dairesi, sığınak v.b.) bu alana dahil değildir. İskânı mümkün katlar ifadesi ile konut, işyerı, eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete, çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlar kastedilmektedir.
m 4/22- İnşaat alanı kat sayısı: İnşaat alanının imar parseli alanına oranıdır.
m 4/27-Taban (bina) alanı : -Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı azami alandır. Bahçede yapılan eklentiler (müştemilat) taban alanı içinde sayılır.
m 4/28-Taban alanı kat sayısı: Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.”

şeklinde tanımlama yapılmıştır.15 Daha sonra bu Yönetmeliğin "Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği" olan ismi 30.6.2001 tarihli ve 24448 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan değişiklik yönetmeliği (m 1) ile “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” şeklinde değiştirilmiştir. Adından da anlaşılacağı üzere, bu Yönetmelik planı bulunmayan alanlarda uygulanmakta olup, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin konusunu genelde planlı alanlardaki taşınmazlar oluşturmaktadır. O nedenle aşağıda daha sonra ismi “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”ne dönüşen “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği” üzerinde durulacaktır.

Yukarıda belirtilen tanımlar 2.11.1985*tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği” m 16/1-2-3-4 bentlerinde de vardır. Bu Yönetmelik m 16/5 hükmünde ayrıca Brüt İnşaat Alanı tanımı vardır. Buna göre;

“Brüt inşaat alanı: Binanın inşaa edilen bütün alanları toplamıdır. Bu alana ışıklıklar, her nevi hava bacaları, katta yapılacak açık verandalar ve saçaklar dahil edilmez.”

Benzer tanımlamalar Belediyelerin kendi çıkardıkları imar yönetmeliklerinde de yer almıştır.

b)“3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği”nin 16 ncı maddesinin birinci fıkrasının 3 ve 4 nolu bendi, 2.9.1999 tarih ve 23804 sayılı RG’de yayımlanan değişiklikle aşağıdaki gibi olmuştur.*

“m 16/3- Yapı inşaat alanı ( brüt inşaat alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir.
m 16/4- İnşaat alanı kat sayısı ( kat alanı kat sayısı-KAKS, emsal): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır."

c)“3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği”nin 16 ncı maddesinin birinci fıkrasının 3 ve 4 nolu bendi, 13.7.2000 tarih ve 24108 RG’de yayımlanan değişiklikle aşağıdaki gibi olmuştur.*

“m 16/3- Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.***
m 16/4- Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının*kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmayı, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır."

d)19.8.2008 tarihli ve 26972 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği”nin ismi “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” olarak değiştirilmiştir.

e)Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde 1.6.2013 tarih ve 28664 sayılı RG’de yayımlanan önemli değişiklikler yapılmıştır. Bunlardan en önemlisi, Yönetmeliklerde yer alan genel hükümler, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümlerin, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyecek olmasıdır (m 2). Buna göre artık Belediyeler Yönetmeliğin “Tanımlar”ını kendi çıkaracakları Yönetmeliklerle belirleyemeyeceklerdir. Değişiklikle getirilen geniş çaplı tanımlar ise şöyledir;*

“m 16/1-Taban alanı: Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı*dahil*yapıların tabi zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere*kanopiler*ve*arkatlar, yangın merdivenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar,*pergole, kameriye, üstü açık veya örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına*dahil*edilmez.
m 16/2- Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planında bu oran açıkça belirlenmemiş ise taban alanı katsayısı; ayrık veya blok nizam olan yerlerde %40’ı, bitişik nizam olan yerlerde ise %50’yi geçemez. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.
m 16/3-Yapı inşaat alanı: Işıklıklar, avlular ve iç bahçeler hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları*dahil*yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.
m 16/4- Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanına; Kanopiler, giriş saçakları, avlular, güneş, rüzgâr, yağmur ve kar etkisine karşı üstü örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemine oturan teraslar, çatı terasları ve çatı bahçeleri,Temelden çatıya taşıyıcı sistemle doğrudan bağlı olmayan binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan*arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,Kapıcı daireleri ve bahçıvan evlerinin toplam 75 m2’si, bekçi odaları ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,Sığınaklar ve ortak alan olarak ayrılan otoparklar,
Asansör boşlukları, sahanlıklar, ışıklıklar, çöp, atık ve hava bacaları, tesisat galeri, şaft ve bacaları,
Yapı inşaat alanının %3’ünü geçmeyen ortak alan veya binaya ait olan yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat alanları, kazan dairesi, teshin merkezi, bina ve tesise ait arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları ile silolar, trafolar, jeneratör,*kojenerasyon*ünitesi,*eşanjör*ve hidrofor bölümleri,Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan; ortak alan veya binaya ait jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açıkta kalan bodrum katlarının en altındaki tavan döşeme kotu yol kotunun altında olan ve yola cephesi bulunmayan bodrum katında yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; yapı inşaat alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar, konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm*bürüt*alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm*bürütalanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları*rüzgar*kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık; sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,Mescit, ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin, toplam yapı inşaat alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi*geçmeyen kısımları,Bulunduğu katın alanının toplam %25’ini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, diğer açık veya kapalı merdiven evlerinin 20 m2’si,dahil*edilmez. Uygulama imar planında emsal verilmeyen alanlarda, planda verilen veya yönetmelikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılması ile bulunur. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen*mekanların*hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsale konu edilmeyen*mekanlar*proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.”
m 16/41- Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5*cm’i*geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi*dahil*edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan*mekanlar*ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları*dahil*birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.
m 16/42- Eklenti Net Alanı: Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan*mekanların, (41) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır.
m 16/43- Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı: Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklentilerin net alanlarının toplamıdır.
m 16/44- Bağımsız Bölüm*Bürüt*Alanı: Bağımsız bölümün içerisindeki duvarlar, kolonlar, sıva payları, bağımsız bölümün merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler ile sadece bağımsız bölüme ait ve bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri*dahilkapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları*dahil*edilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları*dahil*birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır.
m 16/45- Eklenti*Bürüt*Alanı: Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölümden ayrı olan*mekanların*(44) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanıdır.
m 16/46- Bağımsız Bölüm Toplam*Bürüt*Alanı: Bağımsız bölüm*bürüt*alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin*bürüt*alanının ilave edilmesiyle hesaplanan toplam*bürüt*alandır.
m 16/47- Bağımsız Bölüm Genel*Bürüt*Alanı: Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel*bürüt*alandır.
m 16/48- Toplam yapı inşaat alanı: Bir parselde bulunan bütün yapıların yapı inşaat alanlarının toplamıdır.”

f)“Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”nin 16 ncı maddesinin birinci fıkrasının 1,2,3,4,44 nolu bendi, 8.9.2013 tarih ve 28759 sayılı RG’de yayımlanan değişiklikle aşağıdaki gibi olmuştur.*

“m 16/1-*Taban alanı:*Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı*dahil*yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere*kanopiler*ve*arkatlar, yangın merdivenleri veya müstakil yangın merdiveni olmayan yapılarda yangın merdiveni olarak kullanılan bina merdivenlerinden biri, temele kadar inen toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergola, kameriye, bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri, açık otoparklar, tamamen toprağın altında kalan; otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına*dahil*edilmez.”
“2)*Taban alanı kat sayısı (TAKS):*Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır.”
m 16/3- Yapı inşaat alanı:*Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları*dahil*yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.”
m 16/4-*Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal):*Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.*Katlar alanına;Teras çatılar ve çatı bahçeleri,*kanopiler, giriş saçakları, tabii veya tesviye zemine oturan avlular, sundurma gibi üstü hafif malzeme ile örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan*arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları*rüzgar*kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,Mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının %30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı,Ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi*geçmeyen kısımları,Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katta yapılan otoparklar ile konut, resmi kurumlar, eğitim ve sağlık tesisleri, ibadet yerleri, otel, opera, yurt, müze, kütüphane hariç umumi binaların teraslarında yapılan açık otoparklar,Ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6 m2’si ve ışıklıklar,Çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları,Yapı yüksekliği 60.50*m.’den*fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda emsale*dahil*katlar alanının % 3’ünü geçmemek koşuluyla sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,Bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör,*kojenerasyon*ünitesi,*eşanjör*ve hidrofor bölümleri,Bütün cepheleri tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’unu ve 3000 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,Bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve toplamda katlar alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar,Daha sonradan*hafredilerek*açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm*bürüt*alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm*bürüt*alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,Bulunduğu katın emsale*dahil*alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler,dahil*edilmez. Özel çevre koruma alanları, kıyı alanları, sit alanları ve orman alanları gibi korunan alanlara ilişkin planlarda emsal, TAKS, yapı yaklaşma mesafeleri ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez.Korunan alanlar hariç olmak üzere uygulama imar planında yapılaşma koşulları belirlenmeyen; nüfusu 5.000’in altında kalan yerleşmelerde TAKS:0.20’yi, kat adedi 2’yi, nüfusu 5.000’den fazla 30.000’ den az olan yerleşmelerde TAKS:0.25’i, kat adedi 3’ü, nüfusu 30.000’den fazla 50.000’den az olan yerleşmelerde TAKS:0.30’u, kat adedi 4’ü, nüfusu 50.000’den fazla olan yerleşmelerde ise TAKS:0.40’ı, kat adedi 5’i geçemez.*İmar planında TAKS ve KAKS verilmeyen parsellerde*2/8/2013*tarihinden sonra kat adedinin artırılmasına yönelik yapılacak plan değişikliklerinde bu alanlarda TAKS ve*KAKS’ın*verilmesi zorunludur, aksi halde bu parsellerde yapı ruhsatı düzenlenemez. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen*mekanlar*ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsal hesabına*dahil*edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alt bentte belirtilen emsal hesabı yapılırken, bağımsız bölüm*bürüt*alan tespit esaslarına göre işlem yapılır, ancak, bu hesaba bu bent uyarınca katlar alanına*dahil*edilmeyen alanlar, boşluklar dahil edilmez.
m 16/44-*Bağımsız bölüm*bürüt*alanı:*Bağımsız bölümün içerisindeki; duvarlar, kolonlar, sıva payları, merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler ile sadece bağımsız bölüme ait ve bağımsız bölümün içinden doğrudan bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri*dahil*kapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları*dahil*edilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları*dahil*birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır.”

g)3.7.2017 tarih ve 30113 sayılı RG’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m 70 ile “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” 1.10.2017 itibariyle yürürlükten kaldırılmış ve Yönetmeliğin alan kullanım tanımlarında belirtilen işlevlerin imar planlarında daraltılabileceği, ancak genişletilemeyeceği belirtilmiştir (m 5/4). Bundan başka, büyükşehir belediyeleri ile il belediyeleri, değiştirilemeyen hükümler dışında kalan hususlarda, beldenin tarihi ve yöresel şartlarını gözetmek kaydıyla Bakanlık onayına sunulmak üzere imar yönetmeliği hazırlayabilirler. İdarelerin imar yönetmelikleri yürürlüğe girinceye kadar uygulamalar bu Yönetmeliğe göre yapılır. Bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 uncu ve 20 nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz. Yönetmeliğin*planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle belirtilen*hükümleri saklı kalmak kaydıyla, ilgili idarelerin imar yönetmelikleri*uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanır (m 69). Yeni Yönetmelikteki tanımlar şöyledir;16

“m 4/1-ğ-1-* Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı (Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur.),
m 4/1-ğ-2-* Bağımsız bölüm genel brüt alanı: Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alanı,
m 4/1-ğ-3- Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.)
m 4/1-ğ-4- Bağımsız bölüm toplam brüt alanı: Bağımsız bölüm brüt alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin brüt alanının ilave edilmesiyle hesaplanan toplam brüt alanı,
m 4/1-v-*Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme ait olan yeri,
m 4/1-v-1-* Eklenti brüt alanı: Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölümden ayrı olan mekânların bağımsız bölüm brüt alanının belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanı,
m 4/1-v-2- Eklenti net alanı: Sadece bağımsız bölüme ait olan ve içerden bağlantısı bulunmayan, aynı veya farklı katlarda olup ayrı girişi bulunan mekânların, içindeki duvarlar arasında kalan ve bağımsız bölüm net alanında belirlenen esaslara göre hesaplanan temiz alanı,
m 4/1-şş-*Katlar Alanı: Bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamını,
m 4/1-tt- Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını,
m 4/1-bbbb-*Taban alanı: Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alanı,
m 4/1-cccc-*Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranını (Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.),
m 4/1-iiii-Toplam yapı inşaat alanı: Bir parselde bulunan bütün yapıların yapı inşaat alanlarının toplamını,
m 4/1-oooo- Yapı inşaat alanı:*Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını,

ifade eder.”

h)İnşaat ruhsatları ve yapı kullanma izinlerinde inşaat alanları ile ilgili bölüm bulunmaktadır. TS 8737 Formlar-Yapı Ruhsatı Standardı İle İlgili Tebliğ (RG: 27.5.2017, 30078) ve TS 10970 Formlar-Yapı Kullanma İzin Belgesi Standardı İle İlgili Tebliğ (RG: 6.8.2016, 29793) hükümlerine göre, inşaat ruhsatları ve yapı kullanma izin formlarında; “Kullanma Amacına Göre Yapının Bağımsız Bölümleri ve Ortak Alanları”; “Bağımsız Bölüm Sayısı” ve “Toplam Yüzölçümü” belirtilmek durumundadır. Tebliğlerde onaylı mimari projeye uygun olarak yapı inşaat alanı esası üzerinden belirlenen yüzölçümlerinin kaydedilmesi gerektiği belirtilmektedir. Bağımsız bölümlerin alanlarına, varsa eklentilerinin alanı da eklenecektir.

Tebliğler ekindeki açıklamalarda aynen; “Onaylı mimari projeye uygun olarak kullanma amacına göre konut, dükkan ve benzeri kullanma amaçları ile ortak alanlar olarak bu belgeye konu bina ve tesis için düzenlenecektir. Yapının bir daireli konut binası, iki daireli konut binası, üç ve daha fazla daireli konut binası, huzurevi, yetimhane, yurt, otel, motel, pansiyon, apart otel, lokanta, idari amaçlı postahane-banka-belediye hizmet-devlet hizmet-mahkeme, konferans-toplantı salonu, alışveriş merkezi, pasaj, mağaza, dükkan, pasaj içindeki dükkan, bina içinde işyeri, ticari depo, sanayi depo, ardiye, demiryolu-otobüs istasyon, radyo-televizyon yayın, telefon santral, yeraltı veya yerüstü garaj, fabrika, atölye, imalathane, mezbahane, mandıra, soğuk hava deposu, sinema, tiyatro, müze, sanat galerisi, konser salonları, arşiv, kütüphane, okul, metoroloji, devlet-özel-cezaevi-askeri hastane, sanatoryum, dispanser, sağlık ocağı, veteriner, kaplıca, spor (basketbol, tenis, yüzme, jimnastik, buz pateni vb.), ahır-ağıl-tavuk üretme-tahıl ambarı gibi tarımsal amaçlı, cami-kilise gibi dini amaçlı, cezaevi, karakol, askeri, itfaiye, tuvalet vb. kullanma amaçları ile yapıya ilişkin ortak alan ayrıntılı olarak belirtilecektir. Yapı içi ortak alan: yapı içindeki giriş holleri, ışıklıklar, merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. Bir yapıda birden fazla kullanma amacı var ise herbir kullanma amacı ayrı ayrı yazılacaktır. Mimari projeye uygun olarak sadece konut ve diğer kullanma amaçlı bağımsız bölümlerin sayıları kaydedilecektir. Toplam bölümüne yapıda kullanma amacı ayrımı yapılmadan toplam bağımsız bölüm sayısı kaydedilecektir. Konut birimi (daire), etrafı kapalı, tavanı örtülmüş, bir aile veya bir grup insanın diğer fertlerden ayrı olarak yaşamasına imkan sağlayan, doğrudan doğruya sokağa, koridora veya genel bir yere açılan, müstakil bir kapısı olan bina veya binanın bir bölümüdür. Bekçi, bahçıvan, kaloriferci, kapıcı gibi hizmetlilerin ikametine ayrılan daireler de konut birimi olarak sayılmalıdır. Onaylı mimari proje uygun olarak yapı inşaat alanı esası üzerinden belirlenen yüzölçümleri kaydedilecektir. Yapının ortak alanlarından olmayan bağımsız bölümün eklentisi olan alanlar bağımsız bölümün yüzölçümünde belirtilecektir. Toplam bölümü belge yapının tamamı için veriliyor ise yapı inşaat alanına eşit olacaktır” denilmektedir.

Sonuç olarak inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninde, eklentileri de dahil olmak üzere bağımsız bölümlerin cinsi, aynı cinstekilerin sayısı ve toplam alanı ile ortak alanlar ve bunların alanları belirtilmek durumundadır. İnşaat ruhsatı veya yapı kullanma izninde sadece aynı nitelikteki bağımsız bölümlerin toplam alanı belirtildiğinden, her bir bağımsız bölümün alanının ne kadar olduğu anlaşılamaz. Tebliğlerde, “yapı inşaat alanı esası üzerinden belirlenen yüzölçümlerinin” esas alınacağı belirtilmiş olup, En son yürürlükteki 3.7.2017 tarih ve 30113 sayılı RG’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m 4/1-oooo hükmüne göre;

“Yapı inşaat alanı:*Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını ifade eder”

Yukarıdaki tanım dikkate alındığında, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma iznindeki alanların toplamının, ortak alanlar da dahil olmak üzere genel brüt alanı ifade ettiği sonucuna varılmaktadır. Mimari projelerde “yapı inşaat alanı”, “bina net alanı”, “emsale dahil alan”, “emsal harici alan”, “ALAN HESAPLARI” bölümünde gösterilmekte17, buna göre otopark18, sığınak19, ağaç20, bina inşaat harcı21 vs. hesapları yapılmaktadır.

Görüldüğü gibi imar mevzuatında net ve brüt alanla ilgili tanımlarda sürekli değişiklik ve ilaveler meydana gelmiş, bunun sonucunda tanımlar anlaşılmaz ve karışık bir hal almıştır. Peki bu hususta çıkacak uyuşmazlıkları en aza indirmek için ne yapılabilir?


B)KAVRAM KARGAŞASINI ORTADAN KALDIRMAK İÇİN YAPILMASI GEREKENLER

1)Uygulamacıların imar mevzuatına göre belirlenecek “net” veya “brüt” alan tanımlarında, hangi tarih ve sayılı resmi gazetedeki mevzuatı esas aldıklarını belirtmeleri, hatta maddedeki tanımı olduğu gibi sözleşmeye aktarmaları uygun olacaktır. Çünkü, bu tanımlar sürekli değiştiği ve karmaşıklaştığı gibi, geçici maddeler, kazanılmış haklar vs. dikkate alındığında öncesindeki yönetmelik hükümlerinin dikkate alınması da söz konusu olabilmektedir. Bundan başka, sözleşme veya ruhsat ya da başka bir tarihteki mevzuat hükmünün dikkate alınacağı tartışması da yaşanabilir. Ancak, uygulamada hangi mevzuatın uygulanacağı hususunda gerekli özen ve dikkatin de gösterilmediğine tanık olunmaktadır. O nedenle imar mevzuatına göre sözleşme hazırlanmasını pek tavsiye etmiyorum.

2)Kanımca en doğru olanı, taraflara kalacak bağımsız bölümlerin bir avan (ön) proje üzerinde belirtilmesi, ebat ve alanlarının, içindeki piyesler (konut içindeki birimler) de (salon, oda, mutfak, banyo, hol, balkon, tuvalet vs) dahil olmak üzere tek tek gösterilmesidir. Eğer proje taslağı hazırlanmıyorsa, taraflara kalacak bağımsız bölümlerin değer olarak paylaşım oranı belirtilmelidir.

3)Mutlaka, proje değil de, düz çizgi ile gösterilen taslak plan veya krokiye göre paylaşım yapılacaksa, bağımsız bölümlerin duvarlarının iç kısımlarında kalan alan ile balkon alanları dahil olmak üzere yüzölçümleri belirtilmelidir. Uygulamada, “yürünebilir”, “silinebilir”, “süpürülebilir”, “halı ölçüsü” alan miktarları esas alınarak sözleşme imzalanabilmektedir. Ancak, balkonun veya ıslak hacimlerin süpürülmediği, silindiği, buralara halı serilmediği; küvet, klozet, mutfak tezgahı vs üzerinde yürünmediği gibi itiraz ve savunmalarla karşılaşmamak için, duvarların içinde kalan alanların ve balkon alanlarının toplamı üzerinden bağımsız bölüm alanının belirlenmesi daha uygundur.

4)İmar planı ve imar durumunun henüz netleşmediği durumlarda ise, taraflara kalacak paylaşım oranının değer üzerinden mutlaka belirtilmesi gereklidir.

Eğer yukarıdaki gibi açık ve net bir şekilde bağımsız bölümlerin alanları belirtilmemişse ne olacaktır?

C)SÖZLEŞMENİN YORUMLANMASI

Bağımsız bölüm/bölümlerin alanları şüphe uyandırmayacak biçimde belirlenmemişse, yorum kuralları devreye girecektir. Bu husustaki yorum kuralları bir bütün olarak değerlendirilerek, taraflara kalacak bağımsız bölümlerin alanları tespit edilmelidir. Bilindiği üzere, sözleşmede yer alan şartların anlamını ve bu şartların hangi hukuki sonuçlar için öngörüldüğünün tespiti için harcanan düşünsel çabaya sözleşmenin yorumu denilmektedir. Yorum ile hem irade açıklayanın hem de bu açıklamanın muhatabının, irade açıklamasına verdiği anlam tespit edilmeye çalışılır. Yorum ile ölü kelimelerin altına gizlenmiş canlı düşüncelerin ortaya çıkarılması sağlanmaktadır. Yorum ve tamamlama kuralları22 dikkate alınmak durumundadır. Yorum kuralları uygulanırken aşağıdaki tespitler bir bütün olarak değerlendirilip sonuca varılmalıdır. Buna göre taraflar arasındaki sözleşmede, teslim edilecek bağımsız bölümlerin alanlarının ne olması gerektiği konusunda açık bir hüküm yoksa;

1)Taraflar arasındaki paylaşım oranına bakılmalıdır.

Paylaşım oranı belirtilmemişse, sözleşme tarihindeki rayiç paylaşım oranına göre kıyaslama yapılmalıdır. Paylaşım oranı, bağımsız bölümlerin alanları ile ilgili en doğru fikri verir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılacak inşaattaki tüm bağımsız bölümlerin değerine paylaşım oranı uygulanarak taraflara kalması gereken bağımsız bölümler belirlendikten sonra, bu bağımsız bölümlerin alanları konusundaki uyuşmazlık hakkında yoruma başvurulmalıdır.

Örneğin, tüm bağımsız bölümleri eşit değerde olan ve 10 daire, 2 dükkandan oluşan bir inşaatla ilgili paylaşım oranı %50 ise, arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin alanlarının sözleşmede nasıl kararlaştırıldığına bakılmaksızın, 5 daire, 1 dükkanın arsa sahibine kaldığı kabul edilerek sonuca varılmalıdır.

Çok sayıda arsa sahibinin olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendisine kararlaştırılandan daha ufak bağımsız bölüm verildiğini iddia eden arsa sahibinin iddiası, inşaatın bütünü, arsa sahibinin hissesi ve paylaşım oranı dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

2)Borçlu lehine yorum yapılmalıdır.

Sözleşmede yapılacak inşaatla ilgili nitelikler iki sınır arasında kalacak şekilde belirtilmişse, yüklenicinin alt sınırın altında kalmamak üzere yaptığı imalat ayıplı veya eksik olarak nitelendirilemez.
• “Yanlar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaata sözleşmesinin 18. Maddesinde davacı arsa sahibine isabet eden dükkanın 3.5-4 m cepheli ve 50-60 m2 olacağı kararlaştırılmıştır… Davalı en az 3,5 m cepheli ve 50 m2 alanında dükkan yapmış olması halinde edimini tam olarak yerine getirmiş olacaktı…. ”23
• “Davacıya ait dairelerin "90-100 m2" olması öngörülmekle her bir dairenin 90 m2 olması halinde davalı edimini yerine getirmiş olacağından, mekan küçüklüğünün, diğer ifadeyle mesaha noksanlığının hesabında 95 m2 üzerinden hesap yapılmasında isabetli davranılmamış, teras kattan 16 m2'lik payın nasıl hesaplandığı da belli edilmemiş olduğundan inceleme ve rapor hüküm için yeterli değildir.”24

Sözleşmede ve eki krokide kararlaştırılan alanın net yüzölçümü olduğu belirtilmeyen hallerde, Yargıtay, yüklenici (borçlu) lehine yorum yaparak alanın brüt yüzölçümü olarak kararlaştırıldığını kabul etmektedir.25

3)Sözleşmeyi düzenleyen aleyhine yorum yapılmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin teknik kısmı olan plan ve projeler, kroki genelde yüklenici tarafından düzenlenmekte ve arsa sahibinin onayına sunulmaktadır. O nedenle, sözleşme, sözleşme eki plan, proje, kroki arasındaki çelişkilerde, yüklenici aleyhine yorum yapılmalıdır.
Örneğin, sözleşme ekindeki krokide arsa sahibine kalan zemin kattaki daire, üst katlardaki dairelerle aynı hizada gösterilmişken, ruhsat projesinde üst katlarda yapılan çıkmalar nedeniyle, üst kattaki dairelerden biraz daha küçük kalmışsa, tarafların durumu ve özellikle yüklenicinin işinin ehli ve uzmanı olduğu dikkate alınarak dürüstlük kuralı gereği yorum yapılarak eksiklik nedeniyle doğan zararın hüküm altına alınması gerekir.26
Aynı şekilde, bodrum kattaki daire paylaşımında sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça veya mimari projeye arsa sahibinin muvafakatı bulunmadıkça, taraflara kalacak dairelerin aynı nitelikte olması gerekir.
• “…Davacı arsa sahibi, kendisine ait olan bodrum kattaki 2 numaralı bağımsız bölümün, yükleniciye ait olan 3 numaralı bağımsız bölüme göre daha küçük olduğunu ve yükleniciye ait bağımsız bölümde iki adet balkon olmasına rağmen, kendisine ait bağımsız bölümde bir adet balkon olduğunu, bu durumun sözleşmeye aykırı olduğunu ileri sürerek, eksik iş bedeli isteminde bulunmuştur. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 2 numaralı bağımsız bölümün 61 m², 3 numaralı bağımsız bölümün 56 m² ve 2 numaralı bağımsız bölümün onaylı mimarı projesinde belirlenmiş olan ölçülere uygun olarak inşa edilmiş olduğu belirtilerek, eksik iş bedeli hesaplanmadığı belirtilmiş, ayrıca, keşif esnasında 3 numaralı bağımsız bölümde fiilen inceleme yapılmadığı anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki, sözleşmede bodrum katlardaki dairelerin ölçüleri ve özellikleri konusunda herhangi bir düzenleme yapılmamış ise de, daireler eşit ölçülerde ve özelliklerde olmalıdır. Ancak, buna aykırı olarak yapılan imalatın, mimarı projesine arsa sahiplerince onay verilmiş ise, artık anılan sebebe dayalı olarak eksik iş bedeli talep edilemez. Mimari projede arsa sahiplerinin onayı bulunmaması halinde ise, davacı tarafa ait bodrum kattaki 2 numaralı bağımsız bölüm iddia edildiği gibi, yükleniciye ait 3 numaralı bağımsız bölümden alan olarak daha küçük ve balkon sayısı yönünden eksik imal edilmiş ise, davacı tarafın bu kaleme dair isteminde haklı olduğunun kabulü gerekir…mahkemece, binanın imar işlem dosyası ve onaylı mimari projesi getirtilerek, arsa sahiplerinin, söz konusu mimari projeye onayı verip vermediklerinin araştırılması, arsa sahipleri mimari projeye onay vermiş iseler, şimdi olduğu gibi, bodrum kat daire alanına ve balkon sayısına dair eksik iş bedeli isteminin reddine, mimari projede arsa sahiplerinin onayı bulunmuyor ise, mahallinde yeniden yapılacak keşifte, bodrum kattaki 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümler yerinde incelenip, davacı tarafın ileri sürdüğü şekilde, daire alanları ve balkon sayılar yönünden bir eksiklik bulunup bulunmadığı, çatı terası su yalıtımının uygun olup olmadığı, davacının bu kalemlere dair istemlerinde haklı olup olmadığı hususlarında, bilirkişi kurulundan alınacak rapora göre bir karar verilmesi gerekirken, bu istemler yönünden, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.”27

4)Sözleşmedeki özel şartlar ve diğer hükümler yorumda dikkate alınmalıdır.
Taraflar sözleşmede yorum ile ilgili kurallar koyabilirler. Özellikle sözleşmedeki terimlerin ne anlama geldiği, kullanılan kısaltmaların neyi ifade ettiği, çelişki halinde sözleşme hükümlerinden veya eklerinden hangilerine öncelik tanınacağı vs. sözleşme ile kararlaştırılabilir. Bu durumda taraf iradelerine öncelik verilerek uyuşmazlık çözümlenmelidir. Açık olmayan konularda ise, sözleşme hükümleri ön plana alınarak yorum yapılmalıdır.
Sözleşme eki basit krokide bağımsız bölümler eşit şekilde gösterilmişse, alanlarının da eşit kararlaştırıldığı sonucuna varılmalıdır.
* “… Sözleşmede yüklenici ile gerek davacıların murisi, gerekse dava dışı diğer arsa sahiplerine bırakılacak dairelerin miktarı konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Sözleşme ekinde kroki mevcut ise de, ölçeksiz ve basit şekilde çizilmiş bir kroki olduğu gibi, bağımsız bölümlerin alanları da yazılmamıştır. Ancak krokide şekil olarak birbirine benzer görünen 3,6,9 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarındaki miktarlarının birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Sözleşme ve eklerinde taraflara bırakılan bağımsız bölümlerin alan ve sayı olarak miktarlarının gösterilmemiş ya da saptanamamış olması durumunda arsa sahipleri ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin eşit alanlı olarak yapılacağının kararlaştırıldığının kabulü gerekir.”28
* …sözleşmede dairelerin alanları, kaç oda şeklinde yapılacağı belirtilmemiş olup eki basit krokide de bütün daireler aynı biçimde gösterilmiş ve m2 olarak alanları da yazılmamış olduğundan kural olarak krokideki gösterilmiş şekliyle eşit olarak yapılacağının kabulü gerekmektedir.”29

Sözleşmede yüklenici ile arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin özelliklerinin aynı olacağı kararlaştırılmışsa, bu hüküm yüzölçümü bakımından da geçerli kabul edilmelidir.
Sözleşmede, bağımsız bölümlerin alanları gösterilmeksizin, sayısı belirtilmişse, alanlarının eşit olduğu kabul edilmelidir. Daha sonra yapılan projedeki sayı dikkate alınarak yorum yapılamaz.
* “Yanlar arasında imzalanan sözleşmenin 2’nci sayfasında inşaatın, zemin katta 3 dükkan ve her katta 2 daire olmak üzere 4 katlı olarak yapılacağı, yola göre girişten sağ taraftaki köşe dükkanın davacıya ait olacağı yazılı bulunmaktadır. Sözleşme hükmü bu şekilde olmasına rağmen inşaatın zemin katında 3 yerine 2 adet dükkanın yapıldığı anlaşılmaktadır. Dükkanların alanı sözleşmede belirtilmediğinden, kural olarak eşit alanlı yapılacağının kabulü zorunludur… Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan sözleşmedeki dükkan adedine ait hüküm gözetilmeden, projedeki dükkan adedi esas alınarak hüküm kurulması doğru olmamış, bu nedenle bozulması gerekmiştir.”30

Bir olayda işyerinin bodrum hariç 40 m² olacağı belirlenmiş, sözleşmenin 1. maddesi kapsamında belirtilen ve sözleşmenin eki olduğu konusunda herhangi bir çekişme bulunmayan krokide aynı işyerinin alanı 35,10 m² olarak tespit edilmiş, mahkemece yapılan değerlendirmede ise, aynı işyerinin 40 m² olması gerekirken, yerinde 30,20 m² olarak inşa edildiği kabul edilip, aradaki alan farkı üzerinden tazminata hükmedilmiştir. Yargıtay, bozma ilamında, tarafların bu hususta beyanları alınarak, çelişkinin giderilmesi, sözleşme ve krokide belirtilen alanlar ile fiilen yapılan işyeri alanının brüt mü, net alan mı olduğunun ortaya çıkarılması, taraflardan alınacak beyanlar ile çelişkinin giderilememesi halinde ise, sözleşmede ve eki krokide kararlaştırılan alanın net yüzölçümü olduğu belirtilmeyen hallerde, alanın brüt yüzölçümü olarak kararlaştırıldığının kabul edilmesi ve buna göre yeniden yapılacak bir değerlendirme sonucunda bilirkişi kurulundan alınacak ek rapor doğrultusunda bir hükme varılması gerektiğine hükmetmiştir.31
Arsa sahibine kalacak dükkanın genişliğinin sözleşmede belirlenmesine rağmen, dükkanın yüzölçümünün yazılmaması halinde, mevcuttaki yüzölçümde ve sözleşmedeki kararlaştırılan genişlikteki dükkan ile mevcuttaki dükkan arasındaki değer farkına hükmedilmelidir.
• “…Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki sözleşmesi gereğince davacı arsa sahibine verilmesi gereken dükkanın ön cephesinin 5 m² olması gerekirken 3.93 m² yapıldığı, bu nedenle değer ve kira farkı gerekçesiyle 45.133,25 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir… Taraflar arasındaki 26.11.2008 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesi uyarıca yüklenici, davacı paydaş arsa sahibine zemin katta vereceği dükkanın ön cephesini 5 metre yapmayı taahhüt etmiştir. Ne var ki, aynı sözleşmede bu dükkânın alanı ve genişliği konusunda yanlar arasında herhangi bir belirleme bulunmamaktadır. Bu durumda davacı yana isabet eden dükkânın mevcut alan ve cephe genişliği ile cephenin 5 metre olması halinde taşıyacağı değer arasındaki farkın hesaplatılarak hüküm altına alınması gerekirken, dükkan cephesinin 5 metre olması halinde dükkanın kazanacağı derinliği ile çarpımı sonucu ortaya çıkacak alanla şimdiki alan arasındaki farkın değerine hükmedilmesi doğru olmamıştır…”32

5)Tarafların içtimai durumları, yaşları, meslekleri vs. dikkate alınmalıdır.

İşinin ehli ve basiretli bir tacir olması gereken yüklenici ile ev hanımı, emekli, yaşlı, tecrübesiz arsa sahibi arasında yapılan sözleşmelerdeki çelişkili hükümler, yüklenici aleyhine yorumlanmalıdır.

6)İmar mevzuatı hükümleri dikkate alınmalıdır.

İmar mevzuatındaki inşaat ve bağımsız bölüm alanları ile ilgili detaylı açıklama ve tanımlar yukarıda yapılmıştır. Buradaki tanımların da yorumda dikkate alınması gerekir. Özellikle tarafların sözleşmede imar yönetmeliklerine açıkça atıf yapmaları halinde, mevzuat hükümleri ön plana alınarak değerlendirme yapılacaktır.

8)Hayatın olağan akışı ve teammüller dikkate alınmalıdır.

Yorum yapılırken, terimlere verilen genel anlam da dikkate alınmalıdır. Örneğin, halk arasında, zemin kat denilince, binanın toprakla temasının olduğu kat anlaşılmaktadır. 33

Bağımsız bölüm brüt ve net alanı ile ilgili olarak teknik eleman ve halktan kişilerle görüştüğümde değişik cevaplar aldım. Ancak yoğun olarak, brüt denildiğinde, bir katın alanının o kattaki eşit alanlı bağımsız bölüm sayısına bölünmesinin anlaşıldığı sonucuna varılmaktadır. Örneğin bir katın alanı dıştan dışa 500 m2 ve o katta 4 daire varsa, her bir dairenin brüt alanı 125 m2’dir. Bağımsız bölümün dıştan dışa ölçülen alanının da “brüt” alan olarak değerlendirilmesi gerektiği de yoğun olarak ileri sürülmüştür. Sonuç olarak arsa sahibinin inşaat işlerinden anlamayan sade bir vatandaş olması durumunda, dairenin balkonlar da dahil olmak üzere dıştan dışa oturduğu alanın brüt alan olarak algılandığı sonucuna vardım. Net alan ise, yine balkonlar dahil olmak üzere, bağımsız bölümün içte kalan alanlarını ifade etmektedir.

Görüldüğü gibi, brüt ve net bağımsız bölüm alanı konusunda, imar mevzuatındaki tanım ile halk arasındaki algı birebir örtüşmemektedir. Örneğin en son yürürlükte olan 3.7.2017 tarih ve 30113 sayılı RG’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4. maddesindeki tanımlar34 dikkate alındığında, net alana balkonların dahil edilmediği görülmektedir.

Yüklenicinin sözleşmeye, bağımsız bölümün genel brüt alanını belirten hüküm koyması halinde, bununla, bağımsız bölümün net alanı ile arada iki katına yakın fark oluşabilmektedir. Çünkü, “bağımsız bölüm genel brüt alanı” otopark, sığınak, sosyal tesis gibi ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle bulunmaktadır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m 4/1-ğ-2). Bu gibi durumlarda, taraflar arasındaki paylaşım oranı dikkate alınarak yorum yapılacaktır. Özellikle, başka arsa sahipleri de varsa, onlara verilen bağımsız bölümler ve paylaşım oranına göre arsa sahibine verilmesi gereken alan belirlenecektir.

Başka bir örnek vermek gerekirse, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dairelerin 140-150 m2 arasında yapılacağı kararlaştırılmıştır. Borçlu lehine yorum yaptığımızda, 140 m2’lik büyüklükte dairenin yapılmasıyla edim sözleşmeye uygun ifa edilmiş sayılmalıdır. Ancak dairelerin alanının brüt veya net olduğu konusunda yorum yapılırken, yine borçlu (yüklenici) lehine yorum yapılarak ortak alanlar da katılarak belirlenen ve daire alanının fiilen yapılandan daha büyük olmasını sağlayan brüt inşaat alanına göre bulunacak yüzölçümü esas alınmamalıdır. Tamamen alacaklı (arsa sahibi) lehine yorum yapılarak da, daire içindeki bölümlerin net alanı dikkate alınmayacaktır. Bu durumda 140 m2’nin hangi alana denk geldiği, teamüllere göre belirlenecektir. Arsa sahibinin inşaat işlerinden anlamayan sade ve orta zekalı bir vatandaş olması durumunda, dairenin balkonlar da dahil olmak üzere dıştan dışa oturduğu alan dikkate alınarak değerlendirme yapılacaktır.

10)Tarafların sözleşme boyunca sergiledikleri davranışlar da dikkate alınmalıdır.

Arsa sahibinin sözleşmenin kuruluşundan itibaren kendisine kalacak bağımsız bölümleri benimsemesi, uzun bir süre hiç ses çıkarmadan kullanmaya devam ettikten sonra, başka bir arsa sahibinin açtığı davadaki hükme istinaden talepte bulunması halinde, hata, hile şartları mevcut olmadıkça, bu talebi hakkın kötüye kullanımı niteliğinde sayılacak ve dikkate alınmayacaktır.




Yorum kurallarından hangisine öncelik verileceğinin belirlenmesinin önemi büyüktür. Yorum yapılırken çelişkiler giderilmelidir. Hangi sırada ve ne şekilde yorum kurallarının uygulanacağına dair tam bir uzlaşma yoktur. Fakat hangi yorum kuralına üstünlük tanındığı gerekçelendirilerek bu durum aşılabilir. Aşağıda bu hususta iki somut örnek olay verilmiştir.

ÖRNEK OLAY 1: Bu davanın en önemli konusu sözleşmenin 2. maddesinin yorumlanmasıdır. Bu maddede aynen; “3054 ada (5) parsel no.lu arsa üzerine taban alanı 113 m2, 7 kat çift daire şeklinde yapılacak ( C) blokta (14) adet daireler mal sahibinin uhdesinde kalacaktır.3057 ada (4) parsel nolu arsa üzerine yapılacak olan (A) ve (B) bloktan oluşan toplam (20) adet daireler müteahhitlerin uhdesinde kalacaktır”denilmektedir. Sözleşmedeki bu düzenleme gereğince, davacı-yükleniciler 160 m2 lik alana dairelerin yapıldığı gerekçesiyle fazla imalat bedelinin, teslim tarihi 1.1.2007 den itibaren avans faizi ile birlikte tahsili talebinde bulunmaktadırlar. Taraflar arasındaki sözleşmedeki “…üzerine taban alanı 113 m2…” şeklindeki ifadenin muğlak ve yoruma muhtaç bir ifade olduğu, hayatın olağan akışına göre kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsanın imar durumuna göre en elverişli şekilde değerlendireceği; yarattığı çelişkiye sözleşmeyi düzenleyenin katlanması ilkesi gereğince, sözleşme metnindeki açık olmayan hükümlerin, sözleşmeyi hazırlayan yüklenici aleyhine yorumlanması gerektiği; arsa sahibinin sözleşmenin imzalandığı sırada 1922 doğumlu ve 82 yaşında olması nedeniyle bu konulardan anlayan yaş ve mevkide olmaması da dikkate alınarak, tarafların o sözleşme ile ilgili uzmanlık durumları; yüklenicinin proje aşamasında fazla imalat konusunda arsa sahibini uyarmaması hususları dikkate alındığında yüklenici aleyhine yorum yapılarak yüklenicinin fazla imalat bedeline yönelik talebinin haklı olmadığına kanaat getirilmiştir.35

ÖRNEK OLAY 2: Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, Bursa 11. Noterliğinin 27.5.2010 tarih ve 12852 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre paylaşımın nasıl yapılacağı ve paylaşımda uyarlamadan kaynakladığına; 2)Yüklenicinin sözleşmeye taraf arsa sahiplerine B blok 2. Kat 20 nolu ; A blok 2. Kat 18 nolu; A Blok 2. Kat 23 nolu; A blok 2. Kat 17 nolu; A blok 1. Kat 6 nolu; A Blok 1. Kat 8 nolu daireleri teklif ettiğine, 3)Sözleşme tarihi 2010 itibariyle içinde bulunulan şartlara göre rayiç paylaşımın %30 arsa sahibi %70 yüklenici şeklinde olduğuna, bu orana yakın şekilde arsa sahiplerinin çoğuyla sözleşme imzalandığında, davacı arsa sahiplerine teklif edilen bağımsız bölümler dikkate alındığında paylaşımın %37,67 arsa sahiplerine kalacak şekilde olduğuna, %35 terk dikkate alındığında ise bu oranın %54 arsa sahiplerine kalacak şekilde gerçekleştiğine, 4)Yüklenicinin teklif ettiği bağımsız bölümlerin, gerek tüm ortak alanlardan düşen payların da dahil edilmesiyle hesaplanacak genel brüt bağımsız bölüm alanları bakımından, gerekse bağımsız bölümlerin yer aldığı kattaki kullandıkları alanlar bakımından sözleşmedeki brüt 600 m2 daire şartını sağladığına, 5)Çok sayıda arsa sahibi olması ve bunlarla anlaşma sağlanması; imar problemlerinin halledilmesi ve plan tadilatı yapılması; imar uygulaması, ifraz, tevhit, yola terk, yoldan ihdas işlemlerinin gerçekleştirilmesi; Belediyeye, imar uygulaması sonucu %35 terkin sağlanamaması nedeniyle, bu oranda terke karşı gelen arsa bedelinin ödenmesi (Ağustos 2014 itibariyle yoldan ihdas bedeli 125.000-TL + terke karşı gelen 625.000-TL toplamı 750.000-TL ödenmiştir); bölgenin sözleşme tarihi itibariyle konumu ve gecekondulaşma ile kaçak yapılaşmanın bulunduğu çöküntü, köhne niteliği; sözleşmenin imzalandığı sırada yeni imar durumuna göre inşaatın yapılacağının kararlaştırılması, ada bazındaki uygulamalarda emsal artışının normal ve hayatın olağan akışına uygun olduğu, tarafların bunu bilerek ve öngörerek sözleşmeyi imzaladığı; arsa sahibine verilecek bürüt 600 m2’nin rayiç paylaşımın oldukça üzerinde kaldığı hususları dikkate alındığında, sözleşmede kararlaştırılan brüt 600 m2’lik inşaat alanının uyarlanmasını gerektirecek bir durumun bulunmadığına, 6)Özellikle tarafların sözleşmenin kurulması aşamasında yeni bir imar durumunun çıkacağını öngördüklerine, bir başka anlatımla tarafların sözleşmenin imzalandığı sıradaki mevcut imar durumuna göre değil, ilerideki muhtemel daha elverişli imar durumunu dikkate alarak anlaştıklarına, o nedenle hakkaniyete uygun paylaşımın uyarlanamayacağına, 7)Dosyadaki bilirkişilerin üç önemli konuda değerlendirme hatası yaptıklarına, Bunlardan birincisinin, sözleşme konusu parselleri emsal 2,5 yerine, emsal 1.60 olan kuzeydeki yapılaşma kapsamında değerlendirmeleri; ikincisinin, bazı inşaat kısımlarının emsale dahil olmadığını gözden kaçırmaları ve toplam inşaat alanı ile emsale giren inşaat alanı ayrımını yapmamaları, üçüncüsünün ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmenin imzalandığı tarihteki değil, ileride alınacak imar durumuna göre paylaşımın gerçekleştirildiğinin gözden kaçırılması olduğuna, dair görüş ve kanaatimi bilgi ve takdirlerinize saygılarımla sunarım.5.3.2019”36

SONUÇ: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara kalacak bağımsız bölümlerin alanlarında (yüzölçümlerinde) ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları en aza indirmek için, taraflara kalacak bağımsız bölümlerin bir avan (ön) proje üzerinde belirtilmesi, ebat ve alanlarının, içindeki piyesler (konut içindeki birimler) de (salon, oda, mutfak, banyo, hol, balkon, tuvalet vs) dahil olmak üzere tek tek gösterilmesi gerekmektedir.

İmar planın netleşmediği hallerde ise, değere göre paylaşım oranı belirtildikten sonra, bağımsız bölümlerin yüzölçümünde, imar mevzuatındaki karmaşık ve sürekli değiştirilen tanımlar yerine, bağımsız bölümlerin duvarlarının iç kısımlarında kalan alan ve balkon alanları toplamından oluşan “net alan” tanımı getirilerek bunun dikkate alınmasının sağlanması gerekir.





























1 Bursa Barosu Avukatı.
2 Y. 15. HD. 7.10.2015, 1658/4850.
3 Y. 23. HD. 26.11.2018, 2016/882, 5486.
4 Y. 15. HD. 5.7.2017, 2016/1665, 2766.
5 Y. 13. HD. 31.3.2016, 2015/11681, 9142. Bu arada önemle belirtmek gerekir ki, karardan da anlaşıldığı üzere, TBK m 244 (BK m 215) uyarınca aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa, satıcı, eksiği için alıcıya ayıplı iş kapsamında tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklara bakan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Daire kararlarını direnme yoluyla inceleyen YHGK, yüzölçümü noksanlığını eksik iş olarak kabul etmektedir (Y. 15. HD. 22.2.2010, 2009/1389, 1028; Y. 15. HD. 17.6.2008, 1942/4021; YHGK 27.9.2000, 15-1134/1191; YHGK 9.12.1992, 15-649/732). Ayıplı-eksik iş ayrımının en önemli sonucu, ayıplı işte ayıp ihbarı yapılmamasının ayıptan doğan hakkın düşmesine neden olmasıdır (TBK m 474 (BK m 359); TBK m 223 (BK m 198)). Eksik işten doğan haklar ise muayene-ihbar külfetine gerek kalmaksızın zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından ayıp hükümleri yerine, genel hükümlerin uygulanması ve ayıplı-eksik iş ayrımının ortadan kaldırılması gerektiğine dair gerekçeli ve detaylı açıklamalar için bkz. SÜTÇÜ, Nezih, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Ankara, 2018, s. 808 vd.
6 YHGK 10.4.1996, 15-18/236.
7 YHGK 4.4.2018, 2017/13-1705, 745.
8 Y. 23. HD. 3.2.2015, 2014/5856, 521.
9 Y. 15. HD. 16.9.2011, 2010/2594, 5114.
10 Y. 15. HD. 6.11.2003, 2242/5293.
11 Y. 15. HD. 23.3.1992, 1991/4463, 1455, KOSTAKOĞLU, 2000, s. 577-578.
12 Y. 23. HD. 13.12.2012, 4916/7361; Aynı doğrultuda, Y. 15. HD. 4.10.1994, 951/5444; Y. 15. HD. 17.3.2008, 2006/7438, 1700.
13 http://sozluk.gov.tr/
14 Y. 23. HD. 6.3.2013, 6309/1309, Özel Arşiv.
15 Daha sonra, 2.9.1999 tarih ve 23804 sayılı RG’de yayımlanan değişiklikle 4/21-22 ve 28 nolu bentlerdeki tanımlar aşağıdaki gibi olmuştur.*
"m 4/21-Yapı inşaat alanı ( brüt inşaat alam ): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil, yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir.
m 4/22- İnşaat alanı kat sayısı ( kat alanı kat sayısı-KAKS, emsal): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır.
m 4/28) Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının parsel alanına oranıdır."
Plansız alanlarda uygulanan bu Yönetmelikteki tanımlar değiştirilmemiş olup, halen dahi yürürlüktedir.
16 Aynı tanım ve benzer hususlar, 20.5.2018 tarih ve 30426 sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren İstanbul İmar Yönetmeliği; 27.5.2018 tarih ve 30433 sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği; 8.6.2018 tarih ve 30445 sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği; 1.11.2018 tarih ve 30582 sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gaziantep Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği; vs. …….m 4 hükümlerinde mevcuttur.
17 TMMOB MİMARLAR ODASI MİMARLIK HİZMETLERİ ŞARTNAMESİ VE EN AZ BEDEL TARİFESİ (28.12.2011 tarih 42/31 no.lu MYK toplantısında görüşülerek kabul edilmiştir.) Kaynak: http://www.mimarlarodasi.org.tr/?sayfa=belge&sub=list&bid=220&mid=220
18 Otopark Yönetmeliği (RG: 22.2.2018, 3030) m 8/3 uyarınca otopark sayısı, açık tesislerde parsel alanı üzerinden, diğer yapılarda ise emsal hesabına konu alan üzerinden EK 1 de yer alan Yerleşim Alanlarında Otopark Aranması Gereken Kullanım Çeşitleri ve Bunlara Ait En* Az Otopark Miktarlarını gösterir cetvele göre belirlenmektedir.
19 Sığınak Yönetmeliği (RG: 25.8.1988, 19910) m 7 uyarınca belirli bir emsal alanından fazla yapılara sığınak zorunluluğu getirilmektedir (Sığınak zorunluluğu halinde, kişi başına en az net bir metrekarelik sığınak yeri ayrılmakta, kişi adedi her bir bağımsız bölüm için bir odalı konutlarda iki, iki odalı konutlarda üç, üç ve daha fazla odalı konutlarda dört olarak dikkate alınmaktadır, Sığınak Yönetmeliği m 8).
20 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG: 3.7.2017, 30113) m 23/6.
21 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu Ek Madde 4 uyarınca, Bina İnşaat Harcının matrahı, her bir konut veya işyeri biriminin ayrı ayrı inşaat sahasının yüzölçümleridir. Konut inşatlarında inşaat alanının tespitinde, sığınak, merdiven sahanlığı, müşterek garaj, depo, kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden gelen paylar ile kömürlükler hariç tutulur, özel garaj ve özel depo gibi müştemilat dahil edilir. İşyeri inşaatlarında, inşaat alanına müştemilat ve ortak yerlerden gelen hisselerin tümü dahildir. Matrahın hesaplanmasında metrekare kesirleri atılır. Uygulamada, ruhsat üzerinde yer alan konut ve işyeri alanları dikkate alınarak matrah belirlenmektedir.
22 KAPLAN, İbrahim, İnşaatın Teslim Süresinde Gecikmeler ve Müteahhide Süre Uzatımı Verilmesini Gerektiren Durumlar, Av. Dr. Faruk Erem Armağanı, 1999, s. 68-115; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 151-153; OĞUZMAN/ÖZ, Borçlar Hukuku Genel hükümleri, İstanbul, 2009, s. 151-152; FEYZİOĞLU, Necmeddin, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C 1, İstanbul, 1976 s. 350-361; EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C III, İstanbul, 1994, s. 198-214; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, Borçlar Hukukuna Giriş Hukuki İşlem Sözleşme, İstanbul, 2008, s. 331-341; AKSOY DURSUN, Sanem, Borçlar Hukukunda Hakimin Sözleşmeyi Tamamlaması, İstanbul, 2008, s. 92-110; ARSLAN, Ramazan, Medeni Usul Hukukunda Dürüstlük Kuralı, Ankara, 1989, s. 30-31; AKYOL, Dürüstlük, s. 24-41; AKYOL, Şener, Medeni Hukukta Çelişki Yasağı, İstanbul, 2007, s. 67-72; YAVUZ, Nihat, Türk Kira Hukuku, C 2, Ankara, 2003, s. 2278-2355; AYAN, Mehmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Konya, 2010 s. 150; KALKAN OĞUZTÜRK, Burcu, Güven Sorumluluğu Üzerine Genel Bir Değerlendirme, Prof. Dr. Hüseyin Hatemi’ye Armağan, İstanbul, 2009, s. 46; AKYOL, Yorum, s. 49 vd.;ARAT, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ankara, 2006, s. 35.
23 Y. 15. HD. 28.9.1994, 656/5298, KOSTAKOĞLU, s.585-586.
24 Y. 15. HD. 21.2.1994, 1993/2788, 929.
25 Y. 15. HD. 16.9.2011, 2010/2594, 5114; Aynı doğrultuda, Y. 23. HD. 6.3.2013, 6309/1309, Özel Arşiv.

26 YHGK 15.11.1995, 15-745/965.
27 Y. 23. HD. 6.10.2016, 730/4342.
28 Y. 15. HD. 29.11.2011, 363/6972, YKD, 2012/7, s. 1335 vd.
29 Y. 15. HD. 13.5.2008, 2007/4470, 3200.
30 Y. 15. 19.7.2010, 2009/3546, 4171.
31 Y. 23. HD. 3.2.2015, 2014/5856, 521, Özel Arşiv.
32 Y. 23. HD. 14.11.2013, 3725/7088, Özel Arşiv.
33 Y. 15. HD. 7.4.2004, 2003/4804, 1988.
34 Yukarıdaki A/2 nolu bölümde bu tanımlar verilmiştir.
35 Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/119 Esas sayılı dosyası hakkındaki teknik ve hukuki görüşlere dair verdiğim mütalaadan. Davanın mütalaa doğrultusunda hükme bağlanarak Yargıtay denetiminden de geçerek kesinleştiği ifade edilmiştir.
36 Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/484 Esas sayılı dosyası ile ilgili hukuki ve teknik görüşlere dair verdiğim mütalaadan. Dava halen derdesttir.
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

1


1
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Konu Bağımsız Bölümlerin Alanının Belirlenmesinde Brüt-Net Alan Ayrımı" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
03-07-2019 - 11:44
(17 gün önce)
Makaleyi Düzeltin
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Henüz hiç değerlendirilmedi.
Okuyucu
98
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 7 saat 20 dakika 30 saniye önce.
* Ortalama Günde 5,44 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 77365, Kelime Sayısı : 10068, Boyut : 75,55 Kb.
* 1 kez yazdırıldı.
* 1 kez indirildi.
* Henüz yazarla iletişime geçen okuyucu yok.
* Makale No : 2081
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,04492307 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.