|
İMAR AFFI KANUNUNUN (2018) DEĞERLENDİRİLMESİ (2)
Av. Nezih SÜTÇÜ
Daha önce sitede 7.5.2018 tarihi itibariyle imar barışı düzenlemesi ile ilgili değerlendirmelerde bulunmuştum. Bu tarihten sonra, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”ı öngören bir Tebliğ (RG: 6.6.2018, 30443); bu Tebliğde değişiklik yapılmasına ilişkin Tebliğ (RG: 20.9.2018, 30541); Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığının 6.7.2018 tarih ve 2018/8 ve 1787 sayılı Genelgesi yayımlanmıştır. Ayrıca Bursa Barosu Başkanlığının 6 Eylül ve 3 Ekim tarihlerinde düzenlediği konferanslarda konuşmacı olarak edindiğim birikimleri de ekleyerek aşağıdaki değerlendirmelerde bulunulmuştur.
KANUNUN İRDELENMESİ
11.5.2018 tarihinde kabul edilerek, 18.5.2018 tarih ve 30425 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun aynı gün yürürlüğe girmiştir.1 Kanunun 16. maddesi ile *3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununa geçici 16. madde eklenmiştir. Söz konusu maddeye göre imar mevzuatına aykırı yapılar affedilmektedir. Ancak halk arasında bunun “İmar Barışı” olarak bilinmesi istenmektedir. Ancak bu af adaleti ve toplumsal barışı sağlamak yerine iktidar ve muhalefet ayrımı olmaksızın oy alabilmek2 yanında gelir elde etme amacına yönelik çıkarılmaktadır. Bu da imar mevzuatına uygun davranan kişilerle, mevzuatı yok sayarak suç işleyen kişiler arasında adaletsizlik, eşitsizlik yaratmakta ve düzensizliğe neden olmakta, kuralsızlığı özendirmektedir. Bu olumsuzlukları örtbas etmek için, “af” yerine “barış” kelimesinin kullanıldığını görmekteyiz.3*
Yapılan düzenleme ile toplamda 40-50 milyar TL gelir öngörüldüğü; Türkiye’de bağımsız yapı sayısının yaklaşık 9 milyon 554 bin, bağımsız birim sayısının ise 26 milyon 358 bin civarında olduğu; bunların yaklaşık %50-%60’ının imara aykırı yapıldığı ifade edilmektedir.4 Şimdi düzenlemeyi detaylı inceleyelim.
“GEÇİCİ MADDE 16- (1)Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt**Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
(2)Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
(3)Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
(4)Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
(5)Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
(6)Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
(7)Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar5 üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa6 tahsis edilir.7Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır8. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü9 uygulanmaz.
(8)Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır10.
(9)Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler11 üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
(10)Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
(11)Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
(12)Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”
Madde gerekçesinde ise aynen;
“Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşüm daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla;
- 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak Yapı Kayıt Sistemine işlenmesi,
- Bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi, yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi,
- Maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi,
- Yapı Kayıt Belgesinden elde edilecek gelir, genel bütçeye gelir kaydedilecektir. Bu gelirler,şehirlerin yeniden inşaa ve imarında kullandırılması,
yönünde düzenleme yapılmıştır”.
denilmektedir.
Bu hususta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”ı öngören bir Tebliğ12 (RG: 6.6.2018, 30443)13 ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar (RG: (RG: 20.9.2018, 30541) yayımlanmıştır..
3194 sayılı İmar Kanunu geçici m 16. hükmü ve Tebliğ’e göre;
1)YAPININ 31.12.2017 TARİHİNDEN ÖNCE YAPILMIŞ OLMASI GEREKMEKTEDİR.
SORUN : Ancak bu tarihten önce yapılmaya başlanmasına rağmen bitirilmemiş (bu tarih itibariyle yarım halde bulunan) binaların durumu ne olacaktır? Kanunda “yapılmış” yerine “yapımı tamamlanmış” veya bitirilmiş” ibaresinin kullanılması daha doğru olurdu. Aksi halde, Kanunun imar affına yönelik amacı dikkate alındığında, 31.12.2017 tarihine kadar ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapımına başlanmış tüm (örneğin kaba, karkas, subasman, temel vs. her aşamadaki) binaların kapsama girmesi söz konusu olacak ve bu durum bir kaos yaratacaktır. Çünkü binanın yapılma aşamasına kadar ki durumu yasal hale gelmiş olacaktır. Yarım haldeki binanın yasal hale gelmesi, ileride bunun tamamlanmasına imkan tanınması anlamına gelir. Ancak yarım haldeki binanın nasıl ve hangi şekilde ve hangi mevzuata göre tamamlanacağı önemli bir sorun olarak ortada kalacaktır. Bu husus, Mecliste görüşülürken açıklığa kavuşturulmadığından, sonrasında Kanunun inşaatın bitirilme tarihini ileri taşıyacak şekilde değiştirilmesi kuvvetle muhtemeldir.
Bu hususta Tebliğ m 6/6 da aynen; “İnşaat halindeki yapılarda*31/12/2017*tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir” denilmektedir. Buna göre, eğer inşaatın kabası bitmişse, tamamının da bitirilmesi imkanı vardır. Bina temel seviyesinde ise, tamamlanması imkanı yoktur. Bodrum kat seviyesindeki inşaatın ise sadece bodrum katı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilecek ve bu katın tamamlanmasına izin verilecektir.
SORUN : Yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapıldığı nasıl ispatlanacaktır? Kanımca, yapı hakkındaki yıkım, idari para cezası, yapı tatil ve tespit zaptı, inşaat ruhsatı, kullanma izni gibi idari kararlar yanında yapılan başvurular, gerek mahkeme gerekse taraflarca yapılan tespitler, uydu fotoğraf ve kayıtları, tapu kayıtları, idarelerdeki işlem dosyaları, belediye kayıtları vs. bir bütün olarak değerlendirilerek sonuca varılacaktır. Ancak binanın içinde yapılan veya dışarıdan tespit edilemeyen esaslı tadilatlar bakımından, vatandaşın beyanına itibar söz konusu olacaktır.
SORUN : Kanunda özellikle “yapı” tabiri kullanılmıştır. Bilindiği üzere, “yapı” kavramı “bina”dan daha geniştir. Çünkü, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesisler “yapı” iken, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar “bina”dır (İmar K m 5). Buna göre, İmar Kanunu gereği, “Yapı” tabiri “Bina”yı da kapsamaktadır. Bir başka anlatımla, her bina bir yapıdır, ama her yapı bir bina değildir. O halde, işyeri, konut gibi kullanılan yapılar (binalar) yanında, istinat duvarı, yüzme havuzu, köprü, tünel, yol, telefon ve elektrik tesis ve direkleri, kanalizasyon, gaz, su ve benzeri yer üstünde ve yer altında yapılan tesisler, toprak doldurmalar, kazılar, yer altında yapay olarak açılan boşluklar, baz istasyonları gibi tesisler de Kanun kapsamındadır.
2)31.10.2018 TARİHİNE KADAR, ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA VEYA YETKİLENDİRECEĞİ KURULUŞLARA HÜKÜMDEN FAYDALANMA BAŞVURUSU YAPILMASI VE 31.12.2018 TARİHİNE KADAR DA YAPI KAYIT BEDELİNİN ÖDENMESİ GEREKMEKTEDİR.
Başvuru süresinin 31.10.2019 tarihine kadar; ödeme süresinin de 31.12.2019 tarihine kadar uzatılma ihtimali yüksektir. Çünkü, maddenin 2. fıkrasının son cümlesinde başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu belirtilmiştir.
Genelde başvuru ve ödeme süresinin uzatılması konusunda yetki verildiğinde, bunun kullanıldığına tanık olmaktayız. 2018 Aralık ayı sonu olan ödeme süresinin akabinde, Mart 2019 sonunda yerel seçimler yapılacağından, sürenin uzatılması ihtimali yüksektir. Bu durumda, başvuru süresi 31.10.2018 tarihinde bittiğinden, en geç bu tarih itibariyle başvuru süresinin uzatılması söz konusu olabilecektir. Uygulamada inşaatın en geç 31.12.2017 tarihine kadar yapılmış olmasına dair sürenin de 1 yıl uzatılacağı inancıyla kaçak yapılaşmanın arttığına tanık olunmaktadır. Ancak bunu öngören bir hüküm mevzuatta yoktur.
Firma/tüzel kişi yetkilisi/müdürü kendi kimlik numarası ile e-Devlet üzerinden başvuru yapabilecektir.14
SORUN: Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra cins tashihi ile kat mülkiyetine geçiş için yapı kayıt bedelinin iki katının ödenmesi öngörülmüşse de, bu husustaki başvuru ve ödeme için bir süre belirlenmemiştir. Bu durumda, yapı sahiplerinin ne kadar gecikirlerse, o kadar karlı çıkmaları söz konusu olacaktır.
3)YAPI SAHİBİNİN BEYANINA GÖRE, YAPININ BULUNDUĞU ARSANIN MÜLKİYET DURUMU, YAPI SINIF VE GRUBU VE DİĞER HUSUSLAR, YAPI KAYIT SİSTEMİNE KAYDEDİLECEK VE MALİKE YAPI KAYIT BELGESİ VERİLECEKTİR.
Kanun metninde beyana istinaden yapı kayıt belgesinin verilmesi açıkça düzenlenmemiş, sadece malikin beyanının kayda alınmasından bahsedilmiştir.
Ancak Tebliğ’de, Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabileceği; müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesinin talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınacağı; müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formunun müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulacağı, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasının sağlanacağı, Yapı Kayıt Belgesi formunun sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne) gönderileceği ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneğinin talepte bulunan yapı sahibine verileceği belirtilmektedir (Tebliğ m 4).
SORUN: Kanunda yapı malikinden bahsedilmediği halde, Tebliğde yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından başvurunun yapılması gerektiği ifade edilmektedir (Tebliğ m 4/2). Eğer taşınmaz üzerine malik dışındaki birinin (örn. kiracı, irtifak, intifa hakkı sahibi, satış vaadi alacaklısı vs.) yapı yapması halinde yapı sahibi sıfatıyla kanundan yararlanması mümkün olabilecek midir? Bakanlık sitesinde yapıyı yapan kiracının Kanundan yararlanmasının mümkün olmadığı belirtilmektedir.15 Kanımca üst hakkı (TMK m 726 ve m 826 vd.) sahibinin Kanundan yararlanabilmesi gerekir.
Tapuda hissesi olmadığı halde yükleniciden satış vaadine istinaden bağımsız bölüm alarak, bağımsız bölümü fiilen kullanan kişinin de yapı kayıt belgesi talebinin kabul edilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Tapu tahsis belgesine sahip kişi de yapı kayıt belgesi talebinde bulunabilecektir.
Tapuda gerek malik sıfatıyla gerekse de hiçbir şekilde yer almayan ancak mülkiyet iddiasında bulunan kişilerin, başvuru ve ödeme sürelerini kaçırmamak için doğrudan çevre ve şehircilik il müdürlüklerine başvurmalarında fayda vardır.
SORUN: TC vatandaşı olmayan nasıl müracaat yapacak? İkamet tezkeresi bulunan yabancı ülke vatandaşları e-Devlet şifresi alarak başvuruda bulunabilmektedir. İkamet tezkeresi olmayan ve kendilerine kimlik numarası verilmemiş yabancı ülke vatandaşları tarafından TC vatandaşlarına vekalet verilerek de başvuruda bulunabilecektir.16 Eylül 2019 itibariyle Suriye vatandaşlarının mülk edinme hakkı olmadığının bilinmelidir. Yabancıların mülk edinmesi ile ilgili olarak Tapu Kanunu m 35 ve m 36 hükümleri mevcuttur.17
4)”YAPI KAYIT BELGESİ”NİN VERİLMESİ İÇİN;
a)İMARA AYKIRI YAPININ TESPİTİ YAPILACAKTIR.
b)TESPİT SONUCUNDA ARSA EMLAK DEĞERİ İLE YAPI YAKLAŞIK MALİYETİ DEĞERİ TOPLAMI ÜZERİNDEN KONUTLARDA YÜZDE ÜÇ, TİCARİ KULLANIMLARDA YÜZDE BEŞ ORANINDA KAYIT BEDELİ ÖDENECEKTİR.
Kanunda şartların sağlanması halinde “Yapı Kayıt Belgesi verilebilir” ifadesi yer aldığından, idarenin takdir hakkı bulunduğu sonucuna varılmaktadır. Yapı kayıt belgesine ilişkin tüm şartların gerçekleşmesine rağmen, idarenin yapı kayıt belgesi vermemesi halinde, bu işleme karşı idari yargıda iptal davası açılabilecektir.
b1)Arsa Emlak Değerinin Bulunması: Arsanın emlak değeri ilgili belediyesinden öğrenilebilecektir. Bilindiği üzere 2002 yılında 4751 sayılı Kanunla Emlak Vergisinde “beyan usulü” kaldırılmış 1319 sayılı EVK m 29/a uyarınca vergi değerinin belirlenmesi resen yapılır hale gelmiştir. Buna göre, arsa ve araziler için, 213 sayılı VUK mükerrer m 49 gereği, asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca (VUK m 72-76) takdir olunan birim değerler dikkate alınacaktır.
Kıymet takdiri 4 yılda bir yapılmaktadır (EVK m 9/1-b, 11/a, 19/b, 21/a; VUK mükerrer m 49/b ). 2002-2006-2010-2014-2018-2022…. yıllarında kıymet takdirlerinin yapılması söz konusudur. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunmaktadır (EVK m 29/2). Ancak EVK geçici m 23 düzenlemesi ile takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50’sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlası esas alınacak ve takip eden 2019, 2020 ve 2021 yıllarında EVK m 29 kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanacaktır. Emlak değerinin hesaplanmasına ilişkin detaylar Maliye Bakanlığınca yayımlanan tebliğlerde yer almaktadır.
b2)Yapı Yaklaşık Maliyeti: Yapı yaklaşık maliyeti, emlak vergisine esas bina değeri değildir. Şöyle ki, EVK m 29/b gereği binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare* normal inşaat* maliyetleri18 ile EVK m 29/a hükmüne göre belirlenecek arsa veya arsa payı değeri esas alınarak EVK m 31 uyarınca hazırlanmış bulunan Tüzük19 hükümlerinden* yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeller, vergi değeri olarak dikkate alınmaktadır. Ancak yapı kayıt belgesi verilirken bu bedel dikkate alınmayacaktır. Onun yerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayımlanan yapı yaklaşık maliyetlerine20 göre hesaplama yapılacaktır. Yapı yaklaşık maliyetleri yapı kamulaştırmalarında da dikkate alınmaktadır (KamK m 11/h). Emlak Vergisi’ne Matrah Olacak Vergi Değerinin Takdirine İlişkin Tüzük m 23 gereğince binanın yaşı ve inşaatın yaşına göre maliyetlerden aşınma payı düşülmektedir..
Yukarıda belirtildiği şekilde, arsa emlak vergisi değeri ile bina değeri toplamı üzerinden kayıt bedeli ödenecektir.
Ancak Tebliğ’de yapı bedeli bakımından aşağıdaki düzenleme yapılmıştır. Buna göre;
Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli;
1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/*m2
2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2
3) 3-7 katlı binalar ve*entegre*sanayi yapıları için 1000 TL/m2
4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2
5) Lüks binalar, villa, alışveriş*kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2
6) Enerji üretim tesisleri için 2.000.000 TL/MW,”
“7) İskele, liman, tersane için 1500 TL/m2,”
“8) İstinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için 150 TL/m2,”
esas*alınmak suretiyle hesap yapılır. Binanın katları hesap edilirken bodrum katlar da hesaba katılır (Tebliğ m 5/1-b).
Burada bina bedelinden yıpranma payının düşülmediğine ve sadece yapı kayıt belgesi verilebilmesi için bir plan, çizim, proje, röleve veya krokiye vs. ihtiyaç bulunmadığına dikkat edilmelidir.
Tebliğ m 5/2-c uyarınca, yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş*kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2*ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilmektedir. Buna göre söz konusu yapılarda yapı bedeli 1000m2x2000TL/m2=2.000.000-TL’den ve bu tutara karşı gelen yapı kayıt bedeli de 2.000.000-TLx%5=100.000-TL’den az olmayacaktır.
SORUN: İstinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için yüzölçümünün nasıl dikkate alınacağı açıklanmamıştır. Kanımca, burada yapıdan kullanma veya yararlanma alanı dikkate alınmalıdır. Yüzme havuzlarında makine dairesi de dahil olmak üzere havuzun dıştan dışa alanı dikkate alınırken, istinat duvarlarında, duvarın dikey yüzölçümü göz önünde bulundurulmalıdır.
SORUN: Enerji üretim tesisleri için %3’mü yoksa %5 oranımı dikkate alınacaktır? Kanımca, ticari veya karma amaçlı güneş enerji santrallerinde %5 oranı uygulanırken, sadece konutlar için inşa edilmiş santraller için %3 oranı uygulanabilecektir.
SORUN : Eğer yapı arsa değil de arazi üzerine yapılmışsa ne olacaktır? Kanun hükmünde “yapının arsasının mülkiyet durumu”nun (Geçici m 16/1) ve “arsa emlak değeri”nin (Geçici m 16/2) esas alınacağı açıkça belirtilmektedir. O nedenle arsa niteliğinde olmayan yerlerde özellikle köylerde, araziler21 (boş topraklar, kayalar, sazlıklar, ekilmiş-sürülmüş topraklar, tarlalar, bağ-bahçeler, zeytinlikler, ağaçlıklar, ormanlar vs.) üzerinde yapılan yapıların Kanun kapsamına girmeyebileceği sonucuna varılabilir mi? O halde arsa üzerinde yer almayan tarımsal tesislere ait bina ve yapılar da Kanun kapsamına alınmamıştır denilebilir mi? Ancak Kanunun devamında, yapı kayıt belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazların Bakanlığa tahsis edileceğinden bahsedilmektedir. Hazineye ait “arsa” ibaresi yerine “taşınmaz” ibaresinin kullanılması, bir çelişki ve belirsizlik yaratmaktadır. Arsa-arazi ayrımına gitmeksizin Hazine taşınmazlarına yapı yapanlara bu taşınmazlar satılabilir ve üzerindeki yapılara kayıt belgesi verilerek mülkiyet devredilebilirken, kendi taşınmazına yapı yapanlara bu imkanın tanınmaması çelişki, adaletsizlik ve eşitsizlik yaratacaktır. Ayrıca, tarımsal amaçlı basit binalar için maliyet bedeli öngörülmesi, tarla vasfındaki yerlerin de kapsama alındığı anlamına gelmektedir. Daha sonra Tebliğin 5/a maddesinde yapılan değişiklikte de, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değerinin, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanacağı belirtilerek bu husustaki tereddütler giderilmiştir.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sıkça sorulanlar bölümünde22, kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapıların imar barışı kapsamına girdiği belirtilmektedir.
SORUN: Eğer bir parselde birden fazla bina varsa yapı kayıt belgesi nasıl düzenlenecektir? Kanımca burada yapı bazında kayıt belgesi verildiğinden, her bina için ayrı ayrı yapı kayıt belgesi düzenlenmelidir. Bu durumda, yapı kayıt bedeline esas arsa bedeli hesaplanırken, arsasının tamamı yerine her binanın toplam alanına göre binaya düşen arsa payı dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekir. Örneğin 20 villadan veya 3 apartman blokundan oluşan bir sitede her villa veya blok için yapı kayıt belgesi ayrı düzenlenmesi ve bunların yapı alanına denk gelen oranda arsa miktarı hesaplamada dikkate alınması gerekir.
Hisseli ve kaçak yapılaşmanın olduğu bir parselde de, her bir bina sahibinin, binasının arsa içindeki durumunu ölçtürerek ve kullandığı (hissesine isabet eden arsası) dikkate alınarak kendisine yapı kayıt belgesi alabilmesi mümkün olmalıdır.
Bu hususta Tebliğde; Arsa emlak vergi değeri hesaplanırken;
1) Hazineye ve belediyelere ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş yapılar için yapının oturum alanına karşılık gelen arsa payı üzerinden,
2) Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden arsa payı23 üzerinden,
3) Hisseli taşınmazlarda, yapı malikine ait hisse oranı üzerinden,
hesaplama*yapılacağı belirtilmektedir (Tebliğ m 5/a).
SORUN: Binadan ayrı yapılan ancak tapusu olmayan ve geliri kat maliklerine tahsisli dükkan, kış bahçesi, bekçi kulübesi, istinat duvarı, havuz, sosyal tesis gibi yapılar için, yapının alanı + arsanın tamamının bedeli toplamı üzerinden mi? yoksa yapının alanı + yapının zeminde kapladığı alana denk gelen arsa bedeli toplamı üzerinden mi? yapı kayıt bedelinin hesaplanacağı konusunda bir açıklık yoktur. Kanımca bu gibi durumlarda da yapının zeminde kapladığı alan dikkate alınmalıdır.
SORUN: Yapının maliyet bedeline esas alanının nasıl belirleneceğine dair bir açıklama bulunmamaktadır. Örneğin binanın dıştan dışa mı, içte kullanılan alanlarının mı, ortak alanlarda dahil olmak üzere tüm alanının mı vs. hesaplamada dikkate alınacağı belirtilmemektedir. Ancak Bakanlığın hazırladığı tanıtımlarda, ortak alanlarda (otopark, sığınak vs) dahil olmak üzere yapının tamamının maliyet bedeli hesabında dikkate alınacağı sonucuna varılmaktadır. Tebliğde de binanın katları hesap edilirken bodrum katların da hesaba katılacağı belirtilmektedir (Tebliğ m 5/b).
5)YAPI KAYIT BELGESİ ALINMASININ SONUÇLARI ŞUNLARDIR;
a)Yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak yapıya geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilecektir.
b)Yapıyla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir.
Bundan başka,
1)Yapı yasal kabul edileceğinden, işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanım izin belgesi aranmaksızın ilgili idaresince verilebilecektir (Tebliğ m 6/8).
SORUN: Burada yapı kayıt belgesi alınmasının her durumda yapıya işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesini gerektirdiği sonucuna varılmamalıdır. Örneğin yurt veya hastane binası olarak kullanılan yapı için alınan yapı kayıt belgesi, sadece yapı kullanma izni alınması ile ilgili şartı ortadan kaldırır. Bu yapıdaki faaliyete yönelik işyeri açma ve çalışma ruhsatı alabilmek için yapılması zorunlu diğer şartların (yangın merdiveni, asansör, jeneratör vs.) sağlanması zorunluluğu devam eder.
2)Yapı hakkında imar para cezası ve yıkım kararı verilemeyecektir. Bu hususta devam eden davalar düşürülecektir.
3)Yapının teminat olarak gösterilebilmesi ve kredi alınması kolaylaşacaktır.
4)Kentsel dönüşüm uygulamalarında yapı kayıt belgesi alınmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısımlarım bedeli dikkate alınacaktır. Örneğin 6306 SK m 6 uyarınca yapılacak değerlemelerde ve kamulaştırmalarda bu kısımlar dikkate alınacaktır. Kamulaştırma sırasında, hakkında yıkım kararı bulunan veya başkasının taşınmazına yapılan binalar (gecekondular) için enkaz bedeli ödenmektedir. Yapı kayıt belgesi ile bina tanınmış olduğundan, kamulaştırmalarda bina bedeli ödenmesi konusundaki tereddüt ortadan kalkacaktır.
SORUN : Sadece yıkım kararı ve idari para cezalarının iptal edileceğinin belirtilmesi bir eksiklik ve tereddüt yaratmaktadır. Yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan (TCK m 184)24 veya idarenin inşaatı mühürlemesinden sonra inşaata devam edilmesi nedeniyle mühür bozma suçundan (TCK m 203)25 ya da 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m 6526 gereği açılan kamu davalarının akıbeti ne olacaktır? Bundan başka tescilli eski eserlere yapılan müdahaleler nedeniyle açılan ceza davaları konusunda da belirsizlik vardır. O nedenle tüm idari ve adli yaptırımların iptal edileceğinin, verilen hükümlerin tüm sonuçlarıyla ortadan kalkacağının belirtilmesi tereddütleri önlerdi.
Yapı kayıt belgesi alınması, hatta kat mülkiyetine geçilmesi yapının riskli yapı olarak tespitine engel olmamaktadır.
SORUN: Kaçak veya ruhsata aykırı yapıya elektrik-su-doğalgaz vs. bağlanmış ve bu yapı hakkında yıkım ve imar para cezası kararı bulunmuyor ya da sadece para cezası verilmiş ve bu ceza ödenmiş ya da zamanaşımına uğramışsa27 ne olacaktır? Bu nitelikteki yapıların yapı kayıt belgesi almasında hukuki menfaatinin bulunduğu görüşündeyim. İdareler, özellikle de belediyeler, yetkili oldukları bölgedeki imara aykırı yapıların tespitine girişerek bu yapılar hakkında yıkım kararı verdiklerinde ve para cezaları uygulamaya başladıklarında, yapı kayıt belgesi alımında hukuki menfaatin olacağı açıktır. Çünkü Kanunda, sadece Kanunun yürürlüğünden önceki imar para cezaları ile yıkım kararlarının iptal edileceğine dair bir hüküm veya açıklama yoktur. Kanun kapsamında değerlendirme yapılabilmesi için yapının 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş olması yeterlidir. Bu tarihten önce yapılmış ancak yapı kayıt belgesi almamış binalar için, komşularla yaşanan tartışmalar sonucu, belediyelere şikayetler yapılması, belediyelerin de yapılar hakkında yıkım ve para cezası kararları verdikleri bilinen bir gerçektir. Yapı kayıt belgesine sahip olan yapıların malikleri, ilerideki yıkım ve para cezası tehdidinden veya tedirginliğinden kurtulacaktır.
SORUN: Zorunlu ortak alanlardaki aykırılıklar nedeniyle yapı kayıt belgesi düzenlenmesi, diğer kat maliklerinin haklarının çiğnenmesi sonucunu ve emredici düzenlemelere aykırılık sonucunu doğurmaz mı? Terasın kapatılması ya da bodrum katın konut/ticarete çevrilerek satılmış olması, bahçenin bir kısmının dükkan/daireye katılması, dubleks kat çıkılması gibi durumlarda, yapı kayıt belgesi alınabilmesi bir dereceye kadar kabul edilebilirse de, kat irtifaklı veya mülkiyetli yapıda zorunlu ortak alan niteliğindeki otopark, kapıcı dairesi, sığınak gibi yerlere kısmen veya tamamen el atılması halinde ne olacaktır? Bu hususta devam eden davaların akıbeti ne olacaktır? Kanun lafzına baktığımızda, bu gibi yerler için, diğer kat maliklerinin rızası olmaksızın yapı kayıt belgesi düzenlenebileceği sonucuna varılmaktadır. Ancak yapı kayıt belgesinin taraflar arasında görülen davalara bir etkisi yoktur. Bir başka anlatımla özel hukuk davaları yapı kayıt belgesinden etkilenmez. Kaldı ki ortak alana yapılan yapı, geçici m 16/9 uyarınca “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmaz” kapsamında değerlendirilmelidir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu m 16 gereği, kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibiyerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
c)Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı (konutlarda %6 ve ticaride %10) ödenir (Geçici m 16/5). Kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına, bir başka anlatımla, yapıların riskli alan içine alınmasına engel teşkil etmez (Geçici m 16/6).
Yukarıdaki hüküm ile yapı kayıt belgesinin, yapı sahiplerine bağımsız mülkiyet hakkı (ayni hak) kazandırması söz konusu olmaktadır. Çünkü, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre arsa payları tespit edilerek, bağımsız bölümler malikleri adına tescil edilecektir.
Bu hususta Tebliğ’de aynen;
“Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de*dahil*olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;
a) Yapı Kayıt Belgesi,
b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,
c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,
d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları28 veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB29 tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,
ile*birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur.*Bu sorumluluk gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.”
denilmektedir (Tebliğ m 6/4).
SORUN: Kanunda kat mülkiyeti tesisi için yapı kayıt bedelinin iki katının (konutlarda %6 ve ticaride %10) ödeneceği (Geçici m 16/5) belirtilmektedir. Bu durumda, yapı kayıt bedeli için ödenen miktar mahsup edilecek midir? Kanunun lafzına baktığımızda bunun mümkün olmadığı, yapı kayıt bedeli için konutlarda %3, kat mülkiyeti tesisi için de %6 olmak üzere %9 oranında bir ödemenin söz konusu olduğu sonucuna varılmaktadır. Ancak Tebliğde “daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin” ödenmesinin yeterli olduğu belirtilmektedir.30
SORUN : Burada maliklerin oybirliğinin aranması doğru olmamıştır. Nitelikli çoğunluk (örneğin 2/3 veya 4/5 kesirler sayılmaksızın pay ve paydaş çoğunluğu) aranması daha doğru olurdu. Özellikle, büyük ve yüksek katlı bloklardaki malik sayısının fazlalığı ve malikler arasındaki çekişmeler nedeniyle çoğunluğun sağlanması güç olacaktır.31 Ayrıca, taşınmazda sınırlı ayni hak sahibi, özellikle de lehine ipotek, intifa hakkı bulunanların, taşınmaza haciz koyanların vs. muvafakatı gerekecek midir? Kanımca, Kanunda “maliklerin muvafakatı” ibaresi geçtiğinden, sadece maliklerin başvurusu yeterlidir.
SORUN : Kanunda “imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi” şartı ile anlatılmak isten nedir? Eğer ruhsatsız taşınmazın tamamı bir umumi hizmet alanında kalıyorsa ne olacaktır? Yapının az bir kısmı umumi hizmet alanındaysa ne olacaktır? Maddenin lafzına göre (Geçici m 16/5), park alanı veya sosyal donatı alanlarındaki bir yapı için yapı kayıt belgesi aldıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi mümkün değildir. Çünkü, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra Tebliğin 6. maddesinin 4. fıkrasının c bendi uyarınca kat mülkiyetine geçiş aşamasında “İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge” alınması gerektiğinden kat mülkiyetine geçiş talebi reddedilecektir.
SORUN: Umumi hizmet alanında kalmayan hazine arazisi üzerindeki yapısı için yapı kayıt belgesi alan kişi, arazinin mülkiyetini elde etmeden önce yapıda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek midir? TKGM internet sitesi soru-cevap bölümünde taşınmazın satın alınmasından sonra cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işleminin yapılacağı belirtilmektedir.32
SORUN: Yapının üzerinde bulunduğu hazine arazisi çok büyükse ne olacaktır? TKGM internet sitesi soru-cevap bölümünde Bu durumda taşınmazın kullanılan kısma göre ifraz (ayırma) haritasının yapılarak müstakil tapu alınması, şayet ifrazı mümkün değilse hisseli olarak taşınmazın satın alınması gerektiği belirtilmektedir.33 Aynı husus Tebliğ m 7/2 hükmünde de yer almaktadır.
SORUN: Tarla niteliğindeki (imar planı kapsamı dışındaki) yerlerde cins tashihi veya kat mülkiyetine geçişin mümkün olup olmayacağına dair açık bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak Geçici m 16/5 hükmünde, “imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde” ibaresi bulunduğundan, imar planı olmayan yerlerde, kat mülkiyeti tesis edilemeyeceğine yönelik görüşler ileri sürülmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığının 6.7.2018 tarih ve 2018/8 ve 1787 sayılı Genelgesinden de zımnen bu sonuca varılmaktadır. Bir taşınmazda kat mülkiyeti tesisi için taşınmazın arsa niteliğinde olması şart değildir. Arsa niteliğinde olmasına rağmen projesi ve yapı kullanma izni alamayan bina söz konusu olabilir. Örneğin, nazım imar planında kalıp, arsa vasfında kabul edilen taşınmaz için uygulama imar planı yapılmadıkça, terk edilecek kısım netleştirilemez. Kanımca, imar planı bulunup bulunmamasının sonuca bir etkisi yoktur. Planın bulunması, bir başka anlatımla taşınmazın uygulama imar planı kapsamında kalması halinde, terk aranacaktır. Bir başka anlatımla eğer uygulama imar planı varsa umumi hizmet alanına denk gelen yer terk edilebilir. İmar planı yoksa, böyle bir şart aranmaksızın kat mülkiyeti tesis edilebilir düşüncesindeyim. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu m 12 uyarınca kat mülkiyeti tesisi için yapının mimari projesi ve yapı kullanma izni aranmaktadır. İmar planı bulunmayan alanlardaki yapılara ise, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (RG: 2.11.1985, 18916), gereği ruhsat ve yapı kullanma izni verilebilmektedir.
d)Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.
Burada hazine taşınmazı üzerinde, taşınmazın arsa mülkiyeti kazanılmaksızın yapı kayıt belgesinin düzenlenebilmesi imkanı vardır. Yapı sahibine bir nevi üst hakkı (TMK m 726 ve m 826 vd.) tanınmaktadır. Kanımca yapı kayıt belgesi alınması kat mülkiyetine geçiş için yeterli değildir. Hazine taşınmazının mülkiyetinin de kazanılması gerekir. Çünkü, yapı hariç, taşınmazın maliki Bakanlık olarak kalmaktadır. Bu durumda Tebliğe göre, yapı kayıt belgesi bedeli hesaplanırken binanın oturduğu arsa dikkate alınacaktır (Tebliğ m 5/1-a). Esasen Kanunda yapının malikinden bahsedilmeksizin “yapının bulunduğu arsa” kıstası dikkate alındığından sadece yapı değeri üzerinden kayıt bedeli alınmamalıdır.
SORUN: Eğer yapı için hazineye ecrimisil ödeniyorsa, arsa/arazinin mülkiyeti yapı kayıt bedeli ödeyen kişiye geçene kadar ecrimisilden sorumluluk devam etmelidir. Örneğin, kıyıya bir büfe yapmış tatil köyü işletmesi, büfeyi kayıt altına alarak, büfe için yapı kayıt belgesi düzenletmesine rağmen, ecrimisil ödemeye devam edecektir.
e)Yapı Kayıt Belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
SORUN: Kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına, bir başka anlatımla, yapıların riskli alan içine alınmasına engel teşkil etmemektedir (Geçici m 16/6). Bu hükmün karşıtından, kat mülkiyetine geçilmiş yapının, riskli yapı uygulamasına tabi olmayacağı sonucuna varılabilir mi? Veya yapı kayıt belgesi almış yapı riskli yapı olarak tespit edilemeyecek midir? Kanımca, yapı kayıt belgesi alınması veya kat mülkiyetine geçilmesi 6306 sayılı Kanun hükümlerinin tamamının uygulanmasını engellemez. Çünkü 6306 sayılı Kanun, çok önceden yapı kullanma izni bulunan binalarda dahi uygulanmaktadır.
f)Yapı Kayıt Belgesi, sahibine yukarıda sayılanların dışında imar açısından başkaca bir hak sağlamaz. Yapı Kayıt Belgesi alan yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Buna göre yapı kayıt belgesi alınması, taşınmazın kamulaştırılmasına engel olmamaktadır.
SORUN: Yürürlükteki imar mevzuatı mevcut binadan daha az büyüklükte veya daha az katlı bir inşaat alanı öngörüyorsa, malikler mevcut durumu koruma amacı taşıyacaklar, kentsel dönüşüme sıcak bakmayacaklardır. Örneğin, 10 katlı 100 m2 den 20 dairesi olan malik, imar durumuna göre ancak 5 kat ve 10 daire yapabiliyorsa, yapı kayıt belgesinden doğan hakkını sonuna kadar kullanma eğiliminde olacaktır. Dolayısıyla dönüşümün amacına ve teşvikine aykırı bir sonuç ortaya çıkacaktır.
g)Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
SORUN : Yapının yasal olduğu kabul edildikten sonra, sorumluluğun sadece depreme dayanıklılık yönünden malike yüklenmesi söz konusudur. Yasal olduğu kabul edilen binanın deprem yönünden sorumluluğunu malike yüklemek, sosyal hukuk devleti ilkesine aykırı olduğu gibi, diğer yönlerden (asansör, yangın, tesisat vs.) mevzuata ve emredici hükümlere aykırılıklardan devletin sorumluluğunun ortadan kaldırılması mümkün değildir. Devletin, tek taraflı olarak Anayasa’dan doğan sorumluluğunu kaldırması, idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğuna dair Anayasa m 125/son hükmüne de aykırıdır. Devletin vatandaştan yapı kayıt belgesi alarak yapıyı yasal kabul ettikten sonra, sorumsuzluğunu öngörmesi, bir başka anlatımla hem vatandaşa bedel ödetmesi, hem de doğacak risklerden kendisini bağışık tutması, nimet-külfet dengesine aykırı ve adaletsizdir.
6)BAKANLAR KURULUNUN VE BAKANLIKLARIN YETKİSİ:
Yapılan düzenleme ile;
a)Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya,
b)Kayıt bedelini yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye,
c)Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya,
Bakanlar Kurulu (yeni sistemde Cumhurbaşkanı) yetkili kılınmıştır.
Ayrıca geçici 16. maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenecektir (Geçici m 16/son).
SORUN: Yapıların durumları hakkında alt ayrımlar yapılmaması önemli bir eksiklik olup, eşitsizlik ve adaletsizlik yaratabilecektir.
Tamamen kaçak (ruhsatsız) yapılmış ve mevcut imar planına göre korunması mümkün olmayan (örneğin park alanında kalan, komşuya veya yola tecavüzü bulunan) bir yapı ile kaçak (ruhsatsız) olmasına rağmen, imar mevzuatına göre korunması mümkün olan (imarlı alanda kalan) yapının aynı değerlendirmeye tabi tutulması doğru değildir. Aynı şekilde kıyıdaki veya ormandaki yapı ile imarlı alandaki yapı bir tutulmamalıdır.
Yıkılmaya yüz tutmuş ve acilen önlem alınması gereken yapı ile iyi bir durumdaki yapı da bir tutulmamalıdır. Hatta yıkılma ihtimali olan yapılara kayıt belgesi verilmemelidir.
Hazine taşınmazına kaçak bina yapan ile kendi arsasına kaçak bina yapan da bir tutulmamalıdır.
Ruhsatı bulunmasına rağmen, 5 yıl içinde yapı kullanma izni almadığı için ruhsatı hükümsüz hale gelen bina ile tamamen ruhsatsız bina da bir tutulamaz.
Tüm bunlar yanında yapı maliyet bedelinin hesaplanmasında sadece binanın kat adedinin dikkate alınması, binanın yaşına göre yıpranma payının düşülmemesi de eşitsizlik yaratmaktadır. Gece kondu tarzındaki üç katlı bina ile üç katlı lüks binanın her ikisi içinde yıpranma payı da düşülmeksizin bina bedelinin 1000-TL/m2 olarak belirlenmesi ne kadar doğrudur?
Yukarıdaki örnekler çoğaltılabilir. Eşitlik ve adaletin sağlanması için alt ayrımlara gidilmesi zorunluluğu vardır.
7)KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAPI KAYIT BELGESİ DİKKATE ALINABİLECEKTİR.
Buna göre kentsel dönüşüm uygulamalarında, yapı kayıt belgesi dikkate alınarak maliklerin haklarının belirlenmesi söz konusu olacaktır. Örneğin, yapı kayıt belgesine bağlanmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısımlar dikkate alınacaktır.
8)ÖDEMELERİN YAPILACAĞI KURUM
Geçici m 16/2 gereği kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır.
Geçici m 16/7 gereği Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa (Çevre ve Şehircilik Bakanlığına) tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça (Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca) rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29.6.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü34 uygulanmaz.
Geçici m 16/7 gereği yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Yapı kayıt belgesi bedelinin taksitle ödenmesi söz konusu değildir.
SORUN: Kanunda tahsil edilecek paraların genel bütçeye kaydedileceği belirtilmektedir. Ancak, kentsel dönüşüm dışında başka amaçlarla (örneğin bütçe açığını kapatmak, borç ödemek, vatandaşlara verilen vaatleri tutmak amaçlı olarak) kullanılmasını engelleyici hüküm bulunmamaktadır. Aynı şekilde, belediyelerce tahsil edilen paraların da her türlü amaç için harcanabilmesi imkanı vardır.
9)HÜKMÜN UYGULANMAYACAĞI ALANLAR:
Bu madde hükümleri,
a)18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,
b)İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda (Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi),
c)19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde35 belirlenmiş Tarihi Alanda
uygulanmayacaktır (Geçici m 16/11).
Ayrıca üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler36 üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz (Geçici m 16/9).
Buna göre, başkasının arsasına taşkın veya haksız olarak yapılan yapı için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi mümkün olmayacaktır. Ancak üçüncü kişinin muvafakatı ile yapı kayıt belgesi alınabilir.
Bundan başka, sosyal donatı alanı bir imar planına dayanılarak belirlenmektedir. İmar Kanunu m 18/9-10 uyarınca hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şûyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz. O halde imar uygulaması yapılmadan önce inşa edilmiş ruhsatsız binalar imarlı alanda kalıyorken yapı kayıt belgesi düzenlenebilecektir. Bu yapılar sosyal donatı alanı için tahsisli hazine alanında kalırsa, yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecek ve İmar Kanunu m 18 hükmüne tabi olacaklardır.
SORUN: Kanunda çok sınırlı bir alan için istisna getirildiği görülmektedir. Oysa kıyılardaki (AY m 43), ormanlardaki (AY m 169-170)37, zeytinlik alanlardaki, milli parklardaki, her türlü sit ve koruma alanlarındaki yapılar da Kanun kapsamı dışına çıkarılmalıydı. Yapılan düzenleme, Anayasa’nın söz konusu alanları koruyucu hükümlerine aykırılık oluşturmaktadır.38
TKGM internet sitesinde, yapı tamamen veya kısmen mera, yaylak, kışlak, orman, SİT alanı, kıyı kenar çizgisi içerisinde ise, bu alanlardaki yapılar için yapı kayıt belgesi ve zemin tespit tutanağı düzenlenmiş olsa dahi tapu ve kadastro müdürlüklerinde işlem (cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri) yapılmayacağı belirtilmektedir.39
Kanun metninde, “…bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir” ifadesi yer almaktadır. Bir başka anlatımla yapı kayıt belgesi verilmesi konusunda idareye takdir hakkı tanınmış durumdadır. O nedenle yapının tamamen veya kısmen mera, yaylak, kışlak, orman, SİT alanı, kıyı kenar çizgisi vs içerisinde kalması halinde, İdarenin yapı kayıt belgesi vermemesi veya verilen belgeyi iptal etmesi söz konusu olabilir.
SORUN: Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmaz üzerinde bulunmayan, bir başka anlatımla kendi taşınmazı üzerine yapılmış, ancak civar taşınmaz maliklerinin menfaatine zarar veren yapılar bakımından Kanunun uygulaması sorunludur. Yargı aşamasındaki veya kesin hükme bağlanmış yıkım, ruhsat, yapı kullanma izni iptali, müdahalenin önlenmesi vs davaları ne olacaktır? Örneğin, imara aykırı olarak manzarasını kapayan yükleniciye karşı dava açan komşu taşınmaz malikinin aldığı ruhsat iptali ve yıkıma ilişkin karar nasıl uygulanacaktır. Yargı kararları veya dava konusu edilmiş işlemler ile ilgili istisnai hüküm getirilmemesi önemli bir sorun ve eksikliktir.
SORUN: Hazineye ait ve sosyal donatı için tahsisli araziler veya tescil harici alanlar üzerine taşkın olarak yapılan (kısmen bu alanlarda kalan) yapılar bakımından ne olacağı belirsizdir.40
Yukarıda daha önce açıklandığı üzere kendi arazisine ve bir kısım hazine arazisine giren yapının sisteme ne şekilde girileceği konusunda, kendi parseli üzerinden başvurunun yapılacağı, arsa yüzölçümü olarak ise kullanılan hazine arazisinin büyüklüğü de eklenerek aykırılık kısmında bu durumun belirtilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.41
SORUN: Sadece hazineye ait sosyal donatı için kesin tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar İmar Barışından yararlanamaz. Planda sosyal donatı olarak gösterilen fakat kesin tahsisi yapılmayan alanlarda bulunan yapılar için başvuru yapabilecek midir? Bakanlığın sitesindeki soru-cevap bölümünde buna olumlu yanıt verilmektedir.42 Buna göre, imar planında düzenleme ortaklık payından elde edilen park alanında kalan yapı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilirken, hazineye ait olan ve park alanı olarak tahsisi yapılmış bina için yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecektir.
10)YALAN BEYANIN SONUÇLARI
Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmesi Mümkün Olmayan Yapılar Bakımından Yalan Beyan; Tebliğ m 8/2 gereği, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek (üçüncü kişilere ait özel mülkler veya hazinenin sosyal donatı alanına tahsisi yapılan taşınmazları üzerine ya da 31.12.2017 tarihinden sonra yapılan) yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında*26/9/2004*tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206*ncı*maddesi43 uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmesi Mümkün Olan Yapılar Bakımından Yalan Beyan; Tebliğ m 10/2 uyarınca;“Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda;
a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206*ncı*maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
b) Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Müdürlüğe başvurulur. Müdürlükçe yapı mahallinde inceleme yapılarak Bakanlık resmi internet sitesinden yayımlanan düzeltme formu iki nüsha olarak doldurulmak suretiyle müracaat sahibine iade edilecek tutar belirlenir. Düzeltme formunun bir nüshası müracaat sahibinin talep dilekçesi ile birlikte resmi yazı ekinde iade işlemi yapılmak üzere il defterdarlık muhasebe müdürlüğüne gönderilir. İade işleminden sonra yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Düzeltme formunun onaylı ikinci nüshası, fazla ödenen bedele göre verilen Yapı Kayıt Belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve Yapı Kayıt Belgesi bu form ile birlikte hüküm ifade eder.”
SORUN: Yapı kayıt belgesi alabilecek yapılar bakımından, Kanunla düzenlenmesi gereken etkin pişmanlık hükümleri Tebliğ ile getirilmiştir. Kasten gerçek dışı beyanın ortaya çıkarılması halinde cezai sorumluluk doğacaktır. Yapı kayıt belgesi başvurusunda vatandaşın beyanı esas alınmakta olup, bir teknik eleman gibi yapının ölçümü kendisinden beklenemeyeceğinden, ölçümlemede yapılan basit hatalar nedeniyle ceza söz konusu olmayacaktır. Daha az yapı kayıt bedeli ödemek için, binanın alanı olduğundan çok küçük, katları olduğundan daha az gösterilir, başvuruda başka bir binanın resmi sunulursa burada artık kasten gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğundan, ceza verilebilme ihtimali artacaktır. Ancak, Tebliğ hükümlerine göre, kasten yalan beyanda bulunulsa dahi, eksik ödenen yapı kayıt bedelinin tamamlanması halinde ceza verilmekten vazgeçilecektir.
11)DİĞER SORUNLAR:
SORUN: Kat Mülkiyeti Kanununa tabi yapıdaki kat irtifaklı veya kat mülkiyetine geçilmiş bağımsız bölümdeki imara aykırılığın nasıl ve ne şekilde düzeltileceği kanunda öngörülmemiştir. Örneğin, ruhsatlı binada kendisine ait bağımsız bölüme ekleme yapan kişi, sadece o ekleme dikkate alınarak mı yoksa bağımsız bölümünün tümü üzerinden mi kayıt bedeli ödeyecektir? Fazlalık kısma ilişkin arsa bedeli nasıl belirlenecektir?
Tebliğ’de (Tebliğ m 5/1-c ve m 5/2), bu hususta sınırlı bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre;
Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı*ayrı*dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenir (Tebliğ m 5/1-c).*
Yapı malikleri;
a)Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir” (Tebliğ m 5/2-a).
Örneğin, yapı ruhsatı bulunmayan veya yapı ruhsatı olsa bile kullanma izni bulunmayan bir yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi ücreti hesaplanacak ve ödenecektir. Daha da somutlaştırırsak, 10 daireli bir bina ruhsatsız ise, daire sahipleri tüm bina için yapı kayıt bedelinden 1/10 oranında sorumlu olacaklardır. Sadece daire sahiplerinden birinin yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapması ve bedelin tamamını ödemesi halinde, diğer 9 malikten 9x1/10 payın ödenmesi için talepte bulunması mümkün olabilecektir. Yapı kayıt bedeli 42.000-TL olduğunda, bunun tamamını ödeyen daire maliki, geriye kalan 9 adet dairenin her bir malikinden 4.200-TL talep edebilecektir.
Somut bir örnekle açıklamak gerekirse, yapı kullanma izni bulunmayan emlak vergisi rayici 1000-TL/m2 olan 500 m2 arsa üzerinde, 10 daire ve altında 2 dükkanı bulunan bir 6 katlı binada (yapı maliyeti 1000-TL/m2) her bir dairenin alanı 100m2, toplam daire alanı 1000m2 ve işyerlerinin toplam alanı da 250m2 ise, ticari ve konut alanlarının arsaya karşı gelen miktarı;
500m2(1000m2/1250m2)=400m2 konut
500m2(250m2/1250m2 = 100 m2 ticari
(400m2x1000-TL/m2 + 1000m2x1000-TL/m2)x%3= 42.000-TL konut YKB
(100m2x1000-TL/m2) + 250m2x1000-TL/m2)x%5 = 17.500-TL ticari YKB
olacaktır.
SORUN: Burada imara aykırılıktan faydalanma oranına göre değerlendirme yapılmaması eşitsizlik ve haksızlık yaratacaktır. Örneğin, aynı binadaki 100 m2 lik bir daire ile 200 m2 lik dubleks dairenin yapı kayıt bedelinden eşit olarak sorumlu tutulmaları hakkaniyete aykırıdır.
SORUN: Sadece kendi bağımsız bölümündeki imara aykırılık yerine, tüm bina için yapı kayıt belge ücreti ödeme zorunluluğu getirilmesi hakkaniyete aykırıdır.
SORUN: Yapı kullanma izin belgesi olmayan yapılarda ayrı ayrı bağımsız birim olarak başvuru yapılması halinde başvuruların geçersiz sayılması söz konusudur. Çünkü her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenebilmektedir (Tebliğ m 4/5). Peki, yapı maliklerinden birinin yanlış veya hatalı beyanı veya yapı kayıt belgesi ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle diğer maliklerin haklarının olumsuz yönde etkilenmesi nasıl engellenecektir?
Kanımca birden fazla maliki olan yapılarda, her malik yapının kullandığı bölümüne karşı gelen sadece yapı alanı üzerinden hesaplanan yapı kayıt bedelini ödemek suretiyle yapı kayıt belgesi başvurusunda bulunabilmelidir. Burada, binanın bütünlük gösterdiği hallerde, yapı kayıt belgesi olmayan malik bakımından yıkım kararı uygulanamayabilirse de, para cezası uygulanabilir, elektirik-su-doğalgaz hizmetleri ve işyeri açma-çalışma ruhsatı verilmeyebilir. Bu şekilde arsanın büyüklüğüne bağlı olarak oluşan adaletsizlik de giderilmiş olur. Örneğin, 300 m2 lik aynı yapının 10.000 m2 taşınmaz ile 1000 m2 taşınmaz üzerine yapılmış olması halinde yapı kayıt belgesi ücretindeki fahiş farkın telafisi sağlanacaktır.
Mutlaka yapının arsasının da yapı kayıt bedeli hesabında dikkate alınması isteniyorsa, sadece yapının oturduğu alan dikkate alınarak değerlendirme yapılmalıdır.
SORUN: Karma kullanımlarda, ortak alanlardaki yapı kısımları ticari mi yoksa konut mu olarak değerlendirilecektir. Bu husus açık değildir. Örneğin, binanın zemin katındaki sığınak ve otopark yapı alanı olarak nasıl hesaba katılacaktır. Kanımca, burada Tebliğ mantığına göre, ortak nitelikteki alanların ticari ve konut kullanım oranına göre dikkate alınması gerekmektedir.
b)Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da*dahil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci fıkranın (c) bendi uyarınca hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. (Tebliğ m 5/2-b).
Yukarıdaki hüküm de açık değildir. Hükümden anlaşılması gereken şu olmaktadır. Öncelikle tüm binadaki konut ve ticari kullanımlar için ayrı ayrı yapı kayıt belgesi bedeli hesaplanacaktır. Bu bedel ile, aykırılığın olduğu bağımsız bölüm alanı/aykırılığın olduğu aynı nitelikteki tüm bağımsız bölümlerin alanı oranın çarpılması sonucu yapı kayıt bedeli hesaplanacaktır. Örneğin, yapı kullanma izni bulunan binadaki daireler kapalı çıkmaları dairelerine katmış ve tüm dairelerin kapalı alanı 80 m2 iken, 100 m2 olmuş, tüm binadaki konut kullanımları için hesaplanan yapı kayıt belgesi tutarı da 42.000-TL ise; toplam yapı alanı 100m2x10 daire=1000m2 olmaktadır. İmara aykırı olarak yapılan her bir daire için yapı kayıt bedeline esas alınacak tutar= 42.000TLx(100m2/1000m2)=4.200-TL bulunmaktadır.
Bir başka anlatımla, yapı kullanma izni bulunan, emlak vergisi rayici 1000-TL/m2 olan 500 m2 arsa üzerinde, 10 daire ve altında 2 dükkanı bulunan bir 6 katlı binada (yapı maliyeti 1000-TL/m2) her bir dairenin alanı 100m2, toplam daire alanı 1000m2 ve işyerlerinin toplam alanı da 250m2 ise, 100 m2’lik daire için yapı kayıt bedeli;
500m2x(1000m2/1250m2)=400m2 arsanın konut alanına isabet eden kısmıdır.
400m2x100m2/1000m2=40m2 daireye isabet eden arsa alanıdır.
(40m2x1000TL/m2+100m2x1000TL/m2)x%3=4200TL olur.
SORUN: Tebliğ’deki hesaplama tarzı hakkaniyete aykırıdır. Kanımca, yapı kullanma izni bulunan binadaki bağımsız bölüm kaç m2 fazladan yapılmış veya imara aykırılık ne kadar ise, ona karşı gelen tutar yapı kayıt bedeli olarak belirlenmelidir. Örneğimizde çıkmaları dairelerine katan ve 20 m2 kapalı alan kazanan her bir daire için yapı kayıt bedeli 20m2x1000TL/m2x%3=600-TL olmaktadır.
SORUN: Kısmi kullanma izni olan yapılarda hesaplamanın nasıl yapılacağı belirsizdir. Bilindiği üzere İmar Kanunu m 30 gereği, yapının kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için yapı kullanma izni düzenlenebilmektedir. 5 katlı bir binanın her katında alanları eşit 5 daire bulunduğu ve ilk 4 kat için yapı kullanma izni alındığı ancak bu 4 dairenin de ruhsata aykırılığı bulunduğu (örneğin 20 m2’lik balkonlarını salona kattığı) halde 5 katındaki dairenin projesinde yarısı (40 m2’si) teras olduğu halde daireye katıldığı için yapı kullanma izni bulunmuyor ise, 5. kattaki yapı kullanma izni bulunmayan bağımsız bölüm malikinin yapı kayıt belgesi başvurusunda ödeyeceği bedel ile yapı kullanma izni bulunan 4. kattakinin ödeyeceği bedel yüzölçümleri eşit olduğu için aynı mı belirlenecektir? Yapı kullanma izni olmayan bağımsız bölüm/bölümler ile yapı kullanma izni alınmış bağımsız bölüm/bölümler ayrı ayrı mı değerlendirilecektir? Tebliğ mantığına baktığımızda, yapı kayıt belgesi bakımından bunlara isabet eden kısımların ayrı değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varmaktayız. Bir başka anlatımla yapı kullanma izni bulunan kısımlar için bağımsız bölüm bazında yapı kayıt belgesi düzenlenebilirken, yapı kullanma izni olmayan bağımsız bölümlerin tümü dikkate alınarak yapı kayıt belgesi düzenlenecektir. Ancak imara aykırılık dikkate alınacak şekilde kat mülkiyetine geçişte, tüm maliklerin muvafakatı gerekecektir.
Daha somut bir örnek vermek gerekirse, 5 katlı bir binanın ilk üç katındaki 3 bağımsız bölümün yapı kullanma izni var, sonradan yapılan iki kat kaçak ise, kaçak kat malikleri kendi yapılarının (kaçak iki katın) tamamı için yapı kayıt belgesi aldıktan sonra, tüm kat maliklerinin onayı ile mevcut binada kat mülkiyetine geçilirken, tüm bina üzerinden mi yoksa sadece kaçak iki katlı bölüm üzerinden mi yapı kayıt bedeli ödeyecektir? Kanımca, sadece kaçak katlar dikkate alınmalıdır.
SORUN: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine ve imar mevzuatına aykırı yapılar ne olacaktır? Yüklenicinin yapı kayıt belgesi alması halinde imara aykırılık giderilmiş, sözleşme ifa edilmiş sayılacak mıdır? Örneğin, imara aykırılık nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş, ancak karar kesinleşmemiştir. Bu durumda, kanun yolu mahkemesi, yüklenicinin talebi üzerine yapıya kayıt belgesi alması ve kat mülkiyetine geçmesi için yetki ve süre vermek üzere dosyayı geri gönderecek midir veya görülmekte olan davada yükleniciye böyle bir imkan tanınacak mıdır? Yapının depreme dayanıklı olup olmamasına göre alt ayrımlar yapılacak mıdır? Kanımca, yapı deprem riski taşımasa bile, yapı kayıt belgesinin ve buna dayalı kat mülkiyeti tesisinin, yapı kullanma izni yerine geçmesi mümkün değildir. Çünkü yapı kayıt belgesi sözleşmenin aynen ifası sonucunu doğurmaz. Binanın ruhsat ve eklerine uygunluğunu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediğini tevsik eden yapı kullanma izninin alınması zorunluluğu vardır. Arsa sahibi yapı kullanma izni alınmamasından veya yapının imar mevzuatına aykırı yapılmasından doğacak risklere katlanmak zorunda bırakılamaz.
Kanunda üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapıların geçici m 16 hükmünden yararlandırılmayacağı belirtildiğinden (Geçici m 16/9) ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatı yapan yüklenici, üçüncü kişinin (arsa sahibinin) arsasına yapı inşa ettiğinden, tapuyu kısmen veya tamamen üzerine almış olsa dahi, arsa sahibinin muvafakatı olmaksızın geçici m 16 hükmü uygulanmayacak ve taraflar arasındaki sözleşme hükümleri geçerli olacaktır.
SORUN: Projesi bulunmayan ve mühendislik hizmeti görmemiş binalar ile yetkili kamu kurumları tarafından yıkılmasına karar verilen binalar Zorunlu Deprem Sigortası kapsamına girmemektedir (Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları m A.2, RG: 13.5.2011, 27933). Ruhsatsız veya ruhsata aykırı ya da hazine taşınmazına yapılan binalar, için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra DASK yaptırılabilecek midir?
SORUN: Tek bağımsız bölüm olarak kullanılan yapılarda ne olacaktır? Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş*kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2*ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilir (Tebliğ m 5/2-c). Örneğin bir hastanenin alt katı komple büyük bir markete çevrilmişse, kullanım alanı artmadığı (bir alan kazanılmadığı) halde, aykırılık nedeniyle hesaplanacak yapı kayıt bedeline esas yapı bedeli matrahı 2.000.000-TL’den az olmayacaktır. Bu da çok büyük alana sahip olmayan otel, imalathane, fabrika gibi işyerleri için hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracaktır.
Görüldüğü gibi Kanun ve Tebliğ büyük sorunlara gebedir.
SONUÇ: YUKARIDAKİ AÇIKLAMALARDAN ÖNEMLİ OLANLARI ÖZETLERSEK
YAPININ;
A)ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE AİT ÖZEL MÜLKİYETE KONU TAŞINMAZ VEYA
B)KESİNLEŞMİŞ PLANLAR NETİCESİNDE SOSYAL DONATI ALANI OLARAK BELİRLENMİŞ VE MALİYE BAKANLIĞINCA AYNI AMAÇLA DEĞERLENDİRİLMEK ÜZERE İLGİLİ KURUMLARA TAHSİS EDİLMİŞ HAZİNEYE AİT TAŞINMAZLAR
ÜZERİNDE OLMAMASI ŞARTIYLA;
YAPI KULLANMA İZNİ OLMAYAN YAPILARDA TÜM YAPI İÇİN, YAPI KULLANMA İZNİ BULUNAN YAPILARDA İSE, SADECE RUHSATA AYKIRI KISIM İÇİN YAPI KAYIT BELGESİ TANZİM EDİLMEKTEDİR. HER İKİ HALDE DE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ İÇİN YAPI KAYIT BELGESİ YANINDA, PARSELDEKİ MALİKLERİN OYBİRLİĞİ VE İMAR PLANLARINDA UMUMİ HİZMET ALANLARINA DENK GELEN ALANLARIN TERK EDİLMESİ44 GEREKMEKTEDİR.
SÖZ KONUSU DÜZENLEMEDEKİ TEMEL AKSAKLIKLAR ŞÖYLEDİR;
1)YAPI BEDELİ HESAPLANIRKEN YAPININ YIPRANMA PAYI DİKKATE ALINMIYOR. ÖRNEĞİN YENİ YAPILAN BİR KONUT İLE 30 YIL ÖNCE YAPILAN İÇİN AYNI YAPI KAYIT BEDELİ SÖZ KONUSU.
2)YAPI KULLANMA İZNİ OLMAYAN YAPILARDA;
a)İMARA AYKIRILIKTAN FAYDALANMA ORANINA GÖRE DEĞERLENDİRME YAPILMAMAKTADIR. ÖRNEĞİN, AYNI BİNADAKİ 100 M2 LİK BİR DAİRE İLE 200 M2 LİK DUBLEKS DAİRENİN YAPI KAYIT BEDELİNDEN EŞİT OLARAK SORUMLU TUTULMALARI SÖZ KONUSUDUR.
b)SADECE KENDİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDEKİ İMARA AYKIRILIK YERİNE, TÜM BİNA İÇİN YAPI KAYIT BELGE BAŞVURUSU YAPMA VE ÜCRETİ ÖDEME ZORUNLULUĞU GETİRİLMEKTEDİR.
OLMASI GEREKEN: BİRDEN FAZLA MALİKİ OLAN YAPILARDA, HER MALİK YAPININ KULLANDIĞI BÖLÜMÜNE KARŞI GELEN SADECE YAPI ALANI ÜZERİNDEN HESAPLANAN YAPI KAYIT BEDELİNİ ÖDEMEK SURETİYLE YAPI KAYIT BELGESİ BAŞVURUSUNDA BULUNMASIDIR.
3)YAPI KULLANMA İZİNLİ BİNALARDA, YAPI KAYIT BELGESİ ÜCRETİNİN SADECE MİMARİ PROJEYE AYKIRI KISIM ÜZERİNDEN BELİRLENMESİ GEREKİRKEN, BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TAMAMI ÜZERİNDEN BELİRLENMESİ SÖZ KONUSUDUR.
4)SADECE YAPI KULLANMA İZNİ OLAN-OLMAYAN AYRIMINA GÖRE DEĞERLENDİRME YAPILMASI HAKKANİYETE AYKIRI OLUP, ALT AYRIMLARA GİDİLMESİ GEREKİRDİ. ÖRNEĞİN PROJESİ BULUNAN VE BİR ŞEKİLDE MÜHENDİSLİK-MİMARLIK HİZMETİ ALMIŞ VE KAT İRTİFAKI KURULMUŞ BİNA İLE TAMAMEN RUHSATSIZ YAPILMIŞ BİNANIN AYNI ŞEKİLDE DEĞERLENDİRMEYE TABİ TUTULMASI KABUL EDİLEMEZ.
5)CİNS TASHİHİ VE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ İÇİN OYBİRLİĞİNİN ŞART KOŞULMASI BAŞVURU İMKANINI ZORLAŞTIRMAKTA; TAPUDA İŞLEM ZORUNLULUĞU GETİRİLEREK, MİMAR, HARİTA BÜROLARINA GÖREVLER VERİLMESİ DE BÜROKRASİ VE MALİYETİ ARTTIRMAKTADIR.
OYSA, MALİKLERE, NİTELİKLİ ÇOĞUNLUKLA (ÖRNEĞİN 2/3 VEYA 4/5 VE KESİRLER YOK SAYILMAK SURETİYLE) BAŞVURU İMKANI TANINMALI, BİNANIN 4 CEPHEDEN ÇEKİLMİŞ RESMİ İLE BU RESİMLERDE HANGİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HANGİ PAYDAŞLAR TARAFINDAN KULLANILDIĞININ BELİRTİLMESİ İLE NOTERDEN BUNA UYGUN YAPILACAK KULLANIM SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA İBRAZI İLE BEYANLAR HANESİNE KAYDI45 YETERLİ SAYILMALIYDI.
6)YAPI KULLANMA İZNİ OLMAYAN YAPILARDA, TÜM BİNA İÇİN YAPI KAYIT BEDELİNİ BİR MALİKİN ÖDEYEREK DİĞERLERİNE RÜCU ETME HAKKININ VERİLMESİ VE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞTE OYBİRLİĞİNİN ARANMASI, VATANDAŞLAR ARASINDA ÇATIŞMALARA; RAYİÇ BEDELDEN SATIŞTA RAYİCİN BELİRSİZLİĞİ, YAPI KAYIT BELGESİNDE RESEN DÜZELTMELER YAPILABİLMESİ, BU BELGENİN VERİLMESİNDE TAKDİR HAKKININ BULUNMASI VATANDAŞ İLE DEVLET ARASINDA ÇATIŞMALARA46 SEBEBİYET VEREBİLİR VE BARIŞ İÇİNDE SAVAŞLAR OLABİLİR.
7)YAPI KAYIT BELGESİ ALINDIKTAN SONRA CİNS TASHİHİ İLE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ İÇİN YAPI KAYIT BEDELİNİN İKİ KATININ ÖDENMESİ ÖNGÖRÜLMÜŞSE DE, BU HUSUSTAKİ BAŞVURU VE ÖDEME İÇİN BİR SÜRE BELİRLENMEMİŞTİR. BU DURUMDA, YAPI SAHİPLERİNİN NE KADAR GECİKİRLERSE, O KADAR KARLI ÇIKMALARI SÖZ KONUSU OLACAKTIR. 47
8)YÜRÜRLÜKTEKİ İMAR PLANININ DAHA ELVERİŞSİZ OLMASI HALİNDE, MALİKLER SAĞLIKSIZ BİNADA OTURMAYA ÖZENDİRİLMEKTEDİR.
9)YAPI KAYIT BELGESİ BAŞVURU HAKKININ SADECE MALİKE TANINMASI, MÜLKİYET İHTİLAFI OLAN TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN BAŞVURU VE ÖDEME İMKANINI ORTADAN KALDIRMAKTADIR.
1 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m 23 uyarınca, 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun (2981 sayılı İmar Affı Kanunu) yürürlükten kaldırılmış, ancak 6306 SK m 24/a uyarınca kaldırma hükmünün yürürlüğü 16.5.2023 olarak belirlenmiştir.
2 Seçimler öncesine denk getirilen Kanun Maddesi ile ilgili olarak muhalefet partilerinin ciddi bir eleştirisinin olmadığı görülmektedir.
3 “06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete`de yayınlanan*"Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar" hakkında tebliğin öncelikle yürütmesinin durdurulmasına ve takiben iptaline,**tebliğin dayanağı olan ve 11.05.2018 tarih ve 7143 sayılı yasa ile kabul edilen 3194 sayılı İmar Kanunu`nun geçici 16. maddesinin,*Anayasaya aykırılığına ilişkin iddiamızın Anayasa Mahkemesi`ne iletilmesi suretiyle, iptaline karar verilmesi talebiyle Şehir Plancıları Odası tarafından Danıştay Başkanlığı`na başvuruda bulunulmuştur”, Kaynak: http://www.spo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=9262&tipi=2&sube=10
4 Kaynak: https://www.dunya.com/ekonomi/imar-barisindan-beklenen-gelir-50-milyar-lira-haberi-414013
5 “Hazineye ait taşınmaz: Tapuda Maliye Hazinesi adına kayıtlı taşınmazları” ifade etmektedir, Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik m 3/d”, RG:10.10.2006, 26315.
6 İmar Kanunu m 5 ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununun*m 46 uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığına.
7 Bkz. “Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik”, RG:10.10.2006, 26315. Bu Yönetmelik m 3/ğ uyarınca; “ Tahsis: Mülkiyeti kendilerinde kalması koşuluyla kamu idarelerince, kanunlarında belirtilen kamu hizmetlerinin yerine getirilebilmesi amacıyla mülkiyetlerindeki taşınmazların, birbirlerine veya köy tüzel kişiliklerine; Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin ise, Maliye Bakanlığınca hizmetin devamı süresince kamu idarelerinin veya köy tüzel kişiliklerinin bedelsiz olarak kullanımına bırakılmasını ifade eder”.
8 Tebliğde satış bedelinin, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebileceği, taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanacağı belirtilmektedir (Tebliğ m 7/1).
Oysa, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun m 5 uyarınca hazineye ait taşınmazların satış bedeli taksitle de ödenebilir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir. Satış bedelinin belirlenmesi ve satış usulü ile ilgili detaylar “Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik” (RG:19.6.2017, 26557) hükümlerinde mevcuttur.
9 Söz konusu hükümle, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından belediyelere pay verilmesi öngörülmektedir.
10 5393 sayılı Belediye Kanunu m 18/e gereği, taşınmaz satışına karar vermeye belediye meclisi görev ve yetkilidir. Bkz. Belediyelerin Arsa, Konut Ve İşyeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması Ve Satışına Dair Genel Yönetmelik (RG: 29.9.2005, 25951).
11 3194 sayılı İmar Kanunu m 11 gereği, imar planlarında; meydan, yol, su yolu, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu taktirde, arsası hariç yalnız binanın hali hazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur. Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği taktirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar. Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere izin verilen taşınmazlardan projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz.
12 AY m 124- Cumhurbaşkanı”, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilirler. Hangi yönetmeliklerin Resmî Gazetede yayımlanacağı kanunda belirtilir.
“İdarenin düzenleme yetkisinin anayasada düzenlenmiş olan tüzük ve yönetmeliklerle sınırlı olmadığı, çünkü düzenli idare ilkesine de uygun olarak idarenin eşitlik ilkesini gözeterek bir düzenlemeyi bireylere uygulaması ile aslında zımni olarak düzenleyici işlem yaptığı ve bu işlemi açıkça da yapabileceği yani takdir yetkisini kullandığı her durumda bu yetkinin nasıl kullanılacağına dair yol göstermek üzere adsız düzenleyici işlem tesis edilmesinin, belirlilik ve düzenli idare ilkelerinin bir gereği olduğu yönündedir”, SEVGİLİ GENÇAY, Fatma Didem, Adsız Düzenleyici İşlemlerin Normlar Hiyerarşisindeki Yeri, AÜHFD, 63 (2) 2014: 397-417, http://dergiler.ankara.edu.tr/dergiler/38/1944/20361.pdf
Hukukta ikincil kaynakların ortak özelliği yeni norm koymaması, açıklayıcı, uygulama biçimini gösterici, uyarıcı nitelikte olmasıdır.
13 6085 sayılı Sayıştay Kanunu m 27/4 uyarınca, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerince mali konularda düzenlenecek yönetmelikler ile yönetmelik niteliğindeki düzenleyici işlemler, Sayıştayın istişari görüşü alınarak yürürlüğe konulacağından, Tebliğin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Maliye Bakanlığınca müştereken hazırlandığı ve Sayıştay görüşünün alındığı görülmektedir (Tebliğ m 11).
14 http://imarbarisi.csb.gov.tr/sss Soru 36.
15 http://imarbarisi.csb.gov.tr/sss Soru 10
16 http://www.gyoder.org.tr/uploads/imar_barisi_soru_cevap.pdf Soru 126
17 Tapu Kanunu m 35/1-“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez…”
18 Emlak Vergisine esas olmak üzere 2018 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetvel, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No:71) ekinde ve 18.8.2017 tarih, 30158 sayılı RG’de yayımlanmıştır.
19 Emlak Vergisi’ne Matrah Olacak Vergi Değerinin Takdirine İlişkin Tüzük, RG: 15.3.1972, 14129.
20 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çıkarılan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2018 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, 26.4.2018 tarih ve 30403 sayılı RG’de yayımlanmıştır. Tebliğe göre, birim maliyetler, KDV hariç, genel giderler (%15) ile yüklenici karı (%10) dahil olarak belirlenmektedir.
21 Arazi: Toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçasını ifade etmektedir (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m 3/ç).
22 https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/imar_barisi_sikca_sorulan_sorular.pdf Soru 1
23 Bunu yapının toplam alanına karşılık gelen arsa yüzölçümü olarak anlamak gerekmektedir.
24 TCK m 184/1-“Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır”.
25 TCK m 203-“Kanun veya yetkili makamların emri uyarınca bir şeyin saklanmasını veya varlığının aynen korunmasını sağlamak için konulan mührü kaldıran veya konuluş amacına aykırı hareket eden kişi, altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır”.
26 KTVKK m 65/1-1Tescil edilen sit alanları ve korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanlarının bu Kanuna göre tebliğ veya ilan edilmiş olmasına rağmen yıkılmasına, bozulmasına, tahribine, yok olmasına veya her ne suretle olursa olsun zarar görmesine kasten sebebiyet verenler ile izin alınmaksızın inşaî ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar, iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır”.
27 Yıkım kararının alınması ve uygulanması bakımından bir zamanaşımı öngörülmemiştir. Para cezası bakımından ise, Kabahatler Kanununun m 20/3 hükmüne göre, soruşturma zamanaşımı süresi nispî idarî para cezasını gerektiren kabahatlerde zamanaşımı süresi sekiz yıldır. Ruhsatsız yapı nedeniyle verilen para cezaları nisbidir. Soruşturma zamanaşımının dolması halinde kabahatten dolayı kişi hakkında idarî para cezasına karar verilemez. Zamanaşımı süresi, kabahate ilişkin tanımdaki fiilin işlenmesiyle veya neticenin gerçekleşmesiyle işlemeye başlar (Kabahatler Kanunu m 20/4). Kabahati oluşturan fiilin aynı zamanda suç oluşturması halinde suça ilişkin dava zamanaşımı hükümleri uygulanır (Kabahatler Kanunu m 20/5).
Kabahatler Kanunu m 21 gereği ise yerine getirme zamanaşımı süresi, cezanın miktarına göre, 3 yıldan 7 yıla kadar değişmektedir.
28 Serbest Harita ve Kadastro Mühendislik Müşavirlik Hizmetleri, “Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Harita Ve Kadastro Mühendisleri Odası Serbest Mühendislik Müşavirlik Büroları Tescil Yönetmeliği”(RG:11.3.2006, 26105) m 5 hükmünde belirtilmektedir.
29 5368 sayılı *Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun m 1/2 uyarınca Kadastro teknik hizmetlerinden tescile tâbi olmayan işlemlerin yapım ve kontrolü, tescile tâbi olan işlemlerin yapım sorumluluğu lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarınca yerine getirilir.
30 Bakanlığın internet sitesindeki soru-cevap bölümünde de Tebliğ’deki açıklama doğrulanmaktadır, http://imarbarisi.csb.gov.tr/sss/8-kat-mulkiyeti-ve-cins-degisikligi
31 Nitekim, “Daha önce kat irtifakı kurulmuş binalarda bu Kanundan istifade ile bağımsız bölüm kazanılmış ise, arsa payına bağlanmamış bağımsız bölüm sahibi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 44 üncü maddesi gereğince kat maliklerinin ittifakını sağlayamıyorsa, bu Kanuna göre bağımsız bölümüne ait tasdik edilmiş yapı ruhsatı ve kullanma izni belgesi ile arsa payına karşılık hesap edilen değeri, hak sahibi kat malikleri adına bir milli bankaya bloke ettikten sonra sulh mahkemesinde kendisine ait bağımsız bölüm için arsa payı ayrılarak tescilini ister. Mahkeme, mevcut belgelere dayanarak diğer kat maliklerinin muvafakatim aramaksızın arsa payını tespit ederek ilâve bağımsız bölümün tesciline karar verir. Tescil ilâmı gereğince her kat malikinin arsa paylarında resen düzeltme yapılır. Daha önce düzenlenmiş yönetim plânı ve diğer belgeler*yeni bağımsız bölüm malikini de bağlar. Bu işlemlerden sadece bağımsız bölümün kayıtlı değeri üzerinden tapu tashih harcı alınır" şeklindeki 2981 sayılı Kanunim 16 acı maddesinin sonuna eklenen fıkra Anayasaya aykırı bulunmamıştır, AYM 18.1.1989, 1988/3, 4 RG: 3.5.1989, 20157.*
32 https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/imar_barisi_sikca_sorulan_sorular.pdf Soru 7.
33 https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/imar_barisi_sikca_sorulan_sorular.pdf Soru 8.
34 Söz konusu hükümle, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından belediyelere pay verilmesi öngörülmektedir.
35 6546 SK m2/e-“e) Tarihi Alan: Ekli harita ve koordinat listesinde sınırları belirtilen ve bu Kanunla Başkanlığa tahsis edilen Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanını” ifade eder.
36 Hazineye ait taşınmazın tahsis bilgisi Milli Emlak Genel Müdürlüğü veya taşra teşkilatlarından alınacaktır, http://imarbarisi.csb.gov.tr/sss Soru 64.
37 “… ormanların tahribinin önlenerek ulusal ekonomiye katkısının sağlanması ve orman köylüsünün üretici haline getirilip kalkındırılması için orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin yalnızca orman köyleri halkının nakli ve yerleştirilmesi amacıyla değerlendirilmesi öngörülmüştür. Anayasa'nın 169. maddesindeki orman sınırlarının daraltılmasına olanak tanınan iki halde de, orman sınırları dışına çıkarma sonucu elde edilen alanların değerlendirilmesi açısından herhangi bir ayrım yapılamayacağı, bu yerlerden yararlanmaya ilişkin düzenlemelerin Anayasa'nın 170. Maddesinde öngörülen amaca uygun yapılması gerekeceği kuşkusuzdur. Bu durumda yasa koyucunun belirtilen alanların kullanıcılarına veya başkalarına, hatta orman içi köyler halkına satılmasını veya bu amaçla devredilmesini sağlayacak bir düzenleme yapması olanaklı değildir. Açıklanan nedenlerle, 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybetmiş yerlerin, orman sınırları dışına çıkarılarak 2981 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanması suretiyle satışı ve devri olanağını getiren itiraz konusu kural Anayasa'nın 169. ve 170. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir…”, AYM 27.9.1995, 13/51, RG: 28.11.2002, 24950.
38 Ayrıca Koruma Kanunları ile çelişki yaratılmaktadır. Örneğin; a) 26/1/1939 tarihli ve 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun, b) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu, c) Afete maruz bölgeye ilişkin hükümler içeren 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun, ç) 28/12/1960 tarihli ve 189 sayılı Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmıyanların Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanun, d) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, e) 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, f) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, g) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu, ğ) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu, h) 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, ı) 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, i) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu vs.
39 https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/imar_barisi_sikca_sorulan_sorular.pdf Soru 9.
40 TKGM sitesinde bu tür yapılar için yapı kayıt belgesinin düzenlenmesinin mümkün olmadığı ileri sürülmektedir, https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/imar_barisi_sikca_sorulan_sorular.pdf Soru 16.
41 http://www.gyoder.org.tr/uploads/imar_barisi_soru_cevap.pdf Soru 110.
42 http://imarbarisi.csb.gov.tr/sss Soru 16.
43 TCK m 206-“ Bir resmi belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kişi, üç aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır”.
44 Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arsa-arazi niteliğinde olmayan park alanı veya sosyal donatı alanlarındaki yapıya yapı kayıt belgesi aldıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi mümkün değildir.
45 TMK m 1012- “Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır”.
46 Yapı Kayıt Belgesi, önceki İmar Affı Kanunu olan 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun uyarınca verilen “Tapu Tahsis Belgesi”ne benzemekte olup, bu belge ile ilgili adli ve idari yargıda bir çok uyuşmazlıklar halen dahi yaşanmaktadır.
47 Tebliğde “daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin” ödeneceği belirtilmektedir (Tebliğ m 6/4).
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
27
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"İmar Affı Düzenlemelerinin Değerlendirilmesi İmar Barışı (2)" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
İmar Affı Düzenlemelerinin Değerlendirilmesi İmar Barışı (2)
