Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale İmar Affı Düzenlemesinin Değerlendirilmesi (2018 İmar Barışı)

Yazan : Nezih Sütçü [Yazarla İletişim]
Avukat

İMAR AFFI DÜZENLEMESİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Nezih SÜTÇÜ1

28.2.2005 tarihinde kaleme aldığım ve Mart 2005 Legal Hukuk Dergisi sayısında “İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA SUÇUNUN TAHLİLİ” isimli makalemin “DEĞERLENDİRME VE SONUǔ bölümünde aynen;

“Ceza Kanununda İmar kirliliğine ilişkin düzenleme yapılması ve hapis cezasının öngörülmesi olumlu bir yaklaşımdır. Ancak öngörülen cezanın ertelenebilmesi veya paraya çevrilebilmesi, caydırıcı olmaması sonucunu doğurmaktadır. Kanımca bu uygulamanın sonu İmar affına varacaktır. Siyasi iktidarın imar affını gündeme getirmesi ve uygulaması önünde bir çok engel vardır. Bir çok sivil toplum örgütü böyle bir affa karşıdır. Ayrıca deprem gibi önemli bir olgunun varlığı da imar affının gündeme getirilmesini engellemektedir .

TBMM Meclis Araştırma Komisyonu Marmara depreminden sonra yaptığı araştırmada, deprem bölgelerinde hasar gören ya da yıkılan binaların %80 inin imar aflarından yararlandığını saptamıştır.

İmar konusunda af getirildiğinde ruhsatsız ve ruhsata aykırı binaların nasıl ve ne şekilde deprem mevzuatına uygun depreme dayanıklı hale dönüştürüleceği önemli bir sorundur. Olası bir depremde yıkılan binalara ruhsat ve izin verenler bunun doğuracağı olumsuz sonuçların altında kalabilir.

Bunun için hapis cezası öngörüp % 90 ı ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılardan oluşan ülkenin vatandaşlarını mahkemeye çıkarıp burada yargılamak ve mahkumiyetleri artmasından sonra gelen baskılarla bir imar affı ( imar barışı ) kanunu çıkartmak amacı taşınmaktadır düşüncesindeyim.

İddia ediyorum ki herhangi bir belediye sınırları içerisinde yapılacak detaylı bir incelemede binaların en az % 90 ı ruhsatsız ve/veya ruhsat ve eklerine aykırı çıkacaktır. Bu aykırılıkların sorumlusu kimdir?

Öncelikle şunu söyleyebilirim ki bunun sorumlusu kesinlikle vatandaş değildir. Bunun sorumlusu;

1-İmar planlarını yapmayan yönetim ve yönetenlerdir.

Örneğin halen Bursa’nın 1/25.000 ölçekli imar planları ortada yoktur. Bir kaos ortamında her belediye kendine göre bir yol – yöntem izlemektedir. Yapılan uygulama imar planlarının çoğu üst ölçekli planlara aykırıdır.

Ülkemizde önce bina , daha sonrada mevcut binalara göre planlama yapılmaktadır. Alt ölçekte günü kurtarmak üzere yapılan planlar ise bütünlüğü bozmakta, çarpık kentleşme ve sanayileşmeye neden olmaktadır.

2-Bürokratik engeller çıkaran yönetim ve yönetenlerdir.

Sanayici fabrika yapmak ve üretmek için , vatandaş barınmak için arsa aradığında ; henüz planlama yapılmadı, ne zaman yapılır bilemiyoruz , plan var ama şuyulandırma yapılmadan inşaata başlayamazsın, terk yapmadan ruhsat alamazsın, komisyon kararı, encümen kararı , meclis kararı v.s. bin bir zorluk ve güçlükle karşı karşıya bırakılmaktadır.

Tüm bunlara birde ruhsat alma ve inşaat yapma esnasındaki diğer bürokratik engeller ve harç , vergi, denetim masrafları ve diğer mali yükümlülükler eklendiğinde, ruhsat almak ve usulüne uygun inşaat yapmak ızdırap haline gelmektedir.

Bu engellemeler karşısında imar planı ve projesine uygun ancak ruhsat almadan bina yapan kişi kendisini meşru müdafaa veya zaruret halinde kabul etmektedir.

Bu tür yapıların toplu olarak bulunduğu ve mahallelerin oluştuğu alanlardaki mevzuata aykırı yapılar hakkında kazanılmış haklar gündeme gelmektedir.

3-İmar mevzuatına aykırı yapılara zamanında müdahale etmeyen, bunlara göz yuman yönetim ve bu konuda ödenek ve imkanları sağlamayan ve düzenlemeleri yapmayan yönetenlerdir.

Yine ruhsatsız inşaata başlandığı sırada müdahalede bulunmayan ve inşaatın yapılmasına göz yuman idareler en büyük sorumludur.

Emek ve sermaye harcanmış bina bittikten sonra bunu yıkmak , hem bu emek ve sermayenin boşa gitmesine , hem de yıkım nedeniyle devlet ve vatandaşların mağduriyetine sebep olmaktadır.

Daha sonra imar mevzuatına aykırı yapıların plan tadilatları ile yasallaştırılması, bunları yapanlara cesaret vermektedir. Belediyelerin meclis gündemleri incelendiğinde, gündemlerin tamamına yakınının plan tadilatlarından oluştuğu görülecektir.

Böyle bir ortamda her türlü yolsuzluk ve rüşvete bulaşmış yerel ve genel yöneticilerin bu eylemlerinin cezasız kalması da, yapanın yanına kar kaldığı izlenimini vermekte ve yasa dışı yapılaşmayı teşvik etmektedir.

4-İmar mevzuatına aykırı yapılara alt yapı hizmeti götüren yönetimler ve hizmetlerin götürülmesine çanak tutan yönetenlerdir.

Bugün gecekondu bölgelerinde, hatta birinci derece doğal sit alanlarında yapılmış gecekondulara her türlü alt yapı hizmeti götürülmüştür. İmar kanunu madde 31 ile yapı kullanma izni olmayan binalara alt yapı hizmet ve tesislerinden yararlanma yasağı getirilmiştir.

Ancak yapılan yasal düzenlemelerle ve fiili uygulamalarla kaçak binalara asfalt , yol, su , elektrik, doğalgaz v.s. gibi hizmetler sunulmaktadır. Oy alma endişesi ile özellikle de seçim zamanları ikiyüzlü davranan ve vatandaşı bu tür yapılar yapmaya teşvik eden idareler ve idare edenler sorumlu değil de kim sorumludur ?

Bu tür çelişkilere pek çok örnek verilebilir. Örneğin 19.1.2002 ve 28.12.2003 tarihli resmi gazetelerde yayımlanan 2003 ve 2004 mali yılı bütçe kanunlarına konulan hükümlerle kullanma izni alınmayan veya verilmeyen yapılara alt yapı hizmeti götürülmesine imkan veren düzenlemeler yapılmıştır.

1319 s. Emlak Vergisi Kanunu m 2 de ruhsatlı-ruhsatsız ayrımı yapılmaksızın sabit inşaatların hepsinin bina tabirini kapsadığı, dolayısıyla kaçak yapılara ait emlak vergilerinin bina vergisi olarak alınacağı belirtilmiş, bu konuda Danıştay Kararları verilmiş, 6 nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği yayımlanmış ve bunlara istinaden belediyeler kaçak yapılardan hiç sıkılmadan bina vergisi almışlar ve almaktadırlar. Böylece bu binaların zımnen de olsa yasal oldukları kabul edilmektedir.

Kamulaştırma yapılırken, 2981 sayılı İmar Affı Kanunu m 13/b gereği gecekondu sahibine ayrıca enkaz bedeli verilebilmesi, kendi arsa veya arazisine ruhsatsız bina yapan kişiye de, bina bedelinin, binanın ruhsatlı-ruhsatsız olduğu dikkate alınmaksızın, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m 11 uyarınca ödenebilmesi, ortaklığın giderilmesi davalarında kaçak binanın muhdesat bedeli olarak dikkate alınması, kaçak bina yapımı konusundaki çelişkili durumlara bazı örneklerdir.

1. derece doğal sit ve orman alanlarının yapılaşmasına olanak tanıyan tasarılar hazırlanması ve bunların meclisten geçirilmeye çalışılması, ekonomik kriz nedeniyle gelir elde etmek için gecekonduculara arsa satılmaya çalışılması, bu amaçlarla çıkarılan imar afları bunlara örnek olarak verilebilir. Özellikle üst üste çıkarılan imar afları gecekonduculuğu teşvik etmiş ve ticari bir meta ve rant vurgunculuğu haline getirmiştir. Gecekondu villalar, işyerleri , sanayi siteleri vs. bunlara örnek olarak verilebilir.

Bu ikiyüzlülük ve samimiyetsizlik kanunlara bile yansımış iken vatandaşa nasıl suç bulabiliriz? Peki ne yapılabilir?
1- Öncelikle mevcut yapılaşma hali hazır harita ve hava fotoğrafları ile tamamen tespit edilmeli ve imar mevzuatı bakımından milat sayılacak bir tarihe kadar bu tespitler tamamlanmalıdır.

İmar mevzuatına aykırı yapılmış yapı sahiplerinin çoğu cezadan kurtulmak için binalarını , hapis cezası hükümlerinin yürürlüğe girmesinden önce yaptıkları itirazında bulunacaklardır. Bu itirazları bertaraf etmek için hali hazır durumların belirli bir tarih itibarıyla tespiti büyük önem taşımaktadır .

Böyle bir uygulama ruhsata aykırı veya kaçak yapı sahiplerinin göstereceği emsaller hakkında neden işlem yapılmadığına dair itirazları da engelleyecektir. Çünkü bu konudaki itirazları ve karmaşayı önlemek ve içinden çıkılmaz hale son vermek gerekmektedir.

Bu konuda yaşadığım bir olayı paylaşmak istiyorum. Tarihi Arap Şükrü sokağında bulunan bir işletmenin önünde kaçak yapılmış binanın ve yola tecavüzlü müştemilatın yıkılmasını sağlamak için defalarca idareye tarafımdan dilekçe verilmişti. Sit alanında bulunan binanın yola tecavüzlü müştemilatının yıkımı gerçekleşti. Ancak ruhsatsız bina sahibi daha sonra o bölgedeki tüm ruhsatsız diğer binaların da yıkılması için idareye dilekçe verdiğinde, idarenin acz içindeki durumuna ve binaya müdahale edememesine şahit oldum. Hakikaten bu bölgedeki binaların çoğu ruhsatsızdı ve yıkılmaları imkansızdı.

Büyük bir çoğunluğu ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılmış binaların bulunduğu ülkemizde kanunun bitmiş yapılar bakımından tam anlamıyla uygulanmasının imkansızlığı ortadadır. Kaçak veya ruhsata aykırı binası yıkılan kişinin eşit davranılmasını ve aynı durumdaki diğer binalarında yıkılmasını talep etme hakkını doğuracağı olumsuz durumları engellemek ve ilgili idare ajanları ve yöneticilerinin zor durumda kalmalarını önlemek için bir milat tarihi belirlenmelidir.

2- Yapılaşmanın tamamlandığı alanlarda hali hazır durum dikkate alınarak derhal ıslah imar planları yapılmalıdır.

3- Yapılaşmaya henüz açılmamış alanlarda ise ; plansız hiçbir alan ve bölge kalmayacak şekilde üst ve alt ölçekli planlar hazırlanmalı, bu konudaki vakit kaybını önlemek için, en kötü plan, plansızlıktan daha iyidir varsayımı ile tip plan koşulları ve planlar hazırlanarak yürürlüğe konmalıdır.

4-Yıkım ve para cezaları derhal uygulanmalı bunun için yeterli ödenek ve personel ihdas edilmelidir.

5-TCK da İmar mevzuatına aykırı yapı yapanlar , yaptıranlar vs. yanında bu yapılara göz yumanlar hakkında da verilen hapis cezalarının para cezasına çevrilmeksizin ve ertelenmeksizin infazına yönelik düzenleme yapılmalıdır.

6- İmar mevzuatına uygun yapı yapımını özendirmek üzere, ruhsat alımı ve bina yapımı ile ilgili bürokratik işlemler ve maliyetler en aza indirilmelidir.

7- İmar mevzuatına aykırı yapılar nedeniyle verilen cezaların genel ve özel af kapsamına alınamayacağı, imar affı kanunu yapılamayacağına dair Anayasaya hüküm konulmalıdır.

Son Söz : Yeni Türk Ceza Kanununun 184. maddesi ile yapılan düzenlemenin imar mevzuatına aykırı yapılaşma ile samimi olarak mücadeleye uygun , etkin ve caydırıcı nitelikte olmadığı ve yapılacak bir imar affının ön koşullarını sağlamaya yönelik olduğu sonuç ve kanaatimde yanılmak dileğiyle... 28.2.2005.

Vardığım sonuç, 13 yıl sonra doğru çıkmıştır. Şimdi bundan sonra ne olacaktır?

TASARININ İRDELENMESİ

Tasarının değerlendirilmesi 7.5.2018 tarihi itibariyle yapılmış olup, bu tarih itibariyle, 30.4.2018 tarihinde TBMM’ye sunulan “Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı” Plan ve Bütçe Komisyonu’nunda beklemektedir. Tasarının 16. maddesine göre;

1)Yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması gerekmektedir.

SORUN 1: Ancak bu tarihten önce yapılmaya başlanmasına rağmen bitirilmemiş (bu tarih itibariyle yarım halde bulunan) binaların durumu ne olacaktır? Kanunda “yapılmış” yerine “yapımı tamamlanmış” veya bitirilmiş” ibaresinin kullanılması daha doğru olurdu. Aksi halde, Tasarının imar affına yönelik amacı dikkate alındığında, 31.12.2017 tarihine kadar ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapımına başlanmış tüm (örneğin kaba, karkas, subasman, temel vs. her aşamadaki) binaların kapsama girmesi söz konusu olacak ve bu durum bir kaos yaratacaktır. Çünkü binanın yapılma aşamasına kadar ki durumu yasal hale gelmiş olacaktır. Yarım haldeki binanın yasal hale gelmesi, ileride bunun tamamlanmasına imkan tanınması anlamına gelir. Ancak yarım haldeki binanın nasıl ve hangi şekilde ve hangi mevzuata göre tamamlanacağı önemli bir sorun olarak ortada kalacaktır. Eğer bu husus, Mecliste görüşülürken açıklığa kavuşturulmaz ise, sonrasında Kanunun inşaatın bitirilme tarihini ileri taşıyacak şekilde değiştirilmesi kuvvetle muhtemeldir.

SORUN 2: Yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapıldığı nasıl ispatlanacaktır? Kanımca, yapı hakkındaki yıkım, idari para cezası, yapı tatil ve tespit zaptı, inşaat ruhsatı, kullanma izni gibi idari kararlar yanında yapılan başvurular, gerek mahkeme gerekse taraflarca yapılan tespitler, uydu fotoğraf ve kayıtları, tapu kayıtları, idarelerdeki işlem dosyaları, belediye kayıtları vs. bir bütün olarak değerlendirilerek sonuca varılacaktır.

SORUN 3: Kanunda özellikle “yapı” tabiri kullanılmıştır. Bilindiği üzere, “yapı” kavramı “bina”dan daha geniştir. Çünkü, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesisler “yapı” iken, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar “bina”dır (İmar K m 5). Buna göre, İmar Kanunu gereği, “Yapı” tabiri “Bina”yı da kapsamaktadır. Bir başka anlatımla, her bina bir yapıdır, ama her yapı bir bina değildir. O halde, işyeri, konut gibi kullanılan yapılar (binalar) yanında, bahçe, istinat duvarı, yüzme havuzu, köprü, tünel, yol, telefon ve elektrik tesis ve direkleri, kanalizasyon, gaz, su ve benzeri yer üstünde ve yer altında yapılan tesisler, toprak doldurmalar , kazılar, yer altında yapay olarak açılan boşluklar, baz istasyonları gibi tesisler de Kanun kapsamındadır.

2)31.12.2018 tarihine kadar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya yetkilendireceği kuruluşlara hükümden faydalanma başvurusu yapılacaktır.

Başvuru süresinin Bakanlar Kurulu Kararıyla 31.12.2019 tarihine kadar uzatılma ihtimali yüksektir.

3)Yapı sahibinin beyanına göre, yapının bulunduğu arsanın mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar, yapı kayıt sistemine kaydedilecektir.

4)”Yapı Kayıt Belgesi”nin verilmesi için;

a)Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya yetkilendireceği kuruluşlar tarafından yapının tespiti yapılacaktır.

Çok sayıdaki yapının varlığı nedeniyle Bakanlığın tek başına tespitte bulunamayacağı açıktır. Kanımca, riskli yapı tespitinde olduğu gibi (6306 SK Yön m 6/5), Kanun kapsamına girecek yapıların tespiti bakımından da yapı denetim kuruluşları görevlendirilecek ve bu kuruluşlar uygulamada etkin rol alacaklardır.

b)Tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti değeri toplamı üzerinden %3 oranında kayıt bedeli ödenecektir.

b1)Arsa Emlak Değerinin Bulunması: Arsanın emlak değeri ilgili belediyesinden öğrenilebilecektir. Bilindiği üzere 2002 yılında 4751 sayılı Kanunla Emlak Vergisinde “beyan usulü” kaldırılmış 1319 sayılı EVK m 29/a uyarınca vergi değerinin belirlenmesi resen yapılır hale gelmiştir. Buna göre, arsa ve araziler için, 213 sayılı VUK mükerrer m 49 gereği, asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca (VUK m 72-76) takdir olunan birim değerler dikkate alınacaktır.

Kıymet takdiri 4 yılda bir yapılmaktadır (EVK m 9/1-b, 11/a, 19/b, 21/a; VUK mükerrer m 49/b ). 2002-2006-2010-2014-2018-2022…. yıllarında kıymet takdirlerinin yapılması söz konusudur. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunmaktadır (EVK m 29/2). Ancak EVK geçici m 23 düzenlemesi ile takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50’sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlası esas alınacak ve takip eden 2019, 2020 ve 2021 yıllarında EVK m 29 kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanacaktır. Emlak değerinin hesaplanmasına ilişkin detaylar Maliye Bakanlığınca yayımlanan tebliğlerde yer almaktadır.

Yapı Yaklaşık Maliyeti: Yapı yaklaşık maliyeti, emlak vergisine esas bina değeri değildir. Şöyle ki, EVK m 29/b gereği binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare* normal inşaat* maliyetleri2 ile EVK m 29/a hükmüne göre belirlenecek arsa veya arsa payı değeri esas alınarak EVK m 31 uyarınca hazırlanmış bulunan Tüzük3 hükümlerinden* yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeller, vergi değeri olarak dikkate alınmaktadır. Ancak yapı kayıt belgesi verilirken bu bedel dikkate alınmayacaktır. Onun yerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayımlanan yapı yaklaşık maliyetlerine4 göre hesaplama yapılacaktır. Yapı yaklaşık maliyetleri yapı kamulaştırmalarında da dikkate alınmaktadır (KamK m 11/h). Emlak Vergisi’ne Matrah Olacak Vergi Değerinin Takdirine İlişkin Tüzük m 23 gereğince binanın yaşı ve inşaatın yaşına göre maliyetlerden aşınma payı düşülecektir.

Yukarıda belirtildiği şekilde, arsa emlak vergisi değeri ile bina değeri toplamı üzerinden kayıt bedeli ödenecektir.

SORUN 4: Eğer yapı arsa değil de arazi üzerine yapılmışsa ne olacaktır? Kanun Tasarısında, “yapının arsasının mülkiyet durumu”nun ve “arsa emlak değeri”nin esas alınacağı açıkça belirtilmektedir. O nedenle arsa niteliğinde olmayan yerlerde özellikle köylerde, araziler5 (boş topraklar, kayalar, sazlıklar, ekilmiş-sürülmüş topraklar, tarlalar, bağ-bahçeler, zeytinlikler, ağaçlıklar, ormanlar vs.) üzerinde yapılan yapıların Kanun kapsamına girmeyeceği sonucuna varılmaktadır. O halde arsa üzerinde yer almayan tarımsal tesislere ait bina ve yapılar da Kanun kapsamına alınmamıştır denilebilir mi? Ancak Tasarının devamında, yapı kayıt belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazların Bakanlığa tahsis edileceğinden bahsedilmektedir. Hazineye ait “arsa” ibaresi yerine “taşınmaz” ibaresinin kullanılması, bir çelişki ve belirsizlik yaratmaktadır. Arsa-arazi ayrımına gitmeksizin Hazine taşınmazlarına yapı yapanlara bu taşınmazlar satılabilir ve üzerindeki yapılara kayıt belgesi verilerek mülkiyet devredilebilirken, kendi taşınmazına yapı yapanlara bu imkanın tanınmaması çelişki, adaletsizlik ve eşitsizlik yaratmaktadır.

5)Yapı Kayıt Belgesi alınmasının sonuçları şunlardır;

a)Yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak yapıya geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilecektir.

b)Yapıyla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir.

SORUN 5: Sadece yıkım kararı ve idari para cezalarının iptal edileceğinin belirtilmesi bir eksiklik ve tereddüt yaratmaktadır. Yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan (TCK m 184) veya idarenin inşaatı mühürlemesinden sonra inşaata devam edilmesi nedeniyle mühür bozma suçundan (TCK m 203) açılan kamu davalarının akıbeti ne olacaktır? O nedenle tüm idari ve cezai yaptırımların iptal edileceğinin belirtilmesi tereddütleri önleyecektir.

c)Yapı ruhsatı almış yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ve maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, üçüncü fıkrada belirtilen %3 olarak belirlenen bedelin iki katı (%6) ödenir.*Kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek-1 inci maddesinin uygulanmasına, bir başka anlatımla, yapıların riskli alan içine alınmasına engel teşkil etmez.

Yukarıdaki hüküm ile yapı kayıt belgesinin, yapı sahiplerine bağımsız mülkiyet hakkı (ayni hak) kazandırması söz konusu olmaktadır. Çünkü, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre arsa payları tespit edilerek, bağımsız bölümler malikleri adına tescil edilecektir.

SORUN 6: Maliklerin yarısı ile kast edilen nedir? Pay olarak mı yoksa pay ve paydaş olarak mı? Kanımca burada bir ayrım getirilmediğinden pay ve paydaş çoğunluğunun birlikte aranması gerekmektedir.

SORUN 7: Kanunda, yapılacak masrafın arsa payı oranında muvafakat vermeyen maliklerden istenebilmesine dair hüküm koyulmaması bir eksiklik oluşturmaktadır.

d)Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Burada hazine taşınmazı üzerinde, taşınmazın mülkiyeti kazanılmaksızın yapı kayıt belgesinin düzenlenebilmesi imkanı vardır. Yapı sahibine bir nevi üst hakkı (TMK m 726 ve m 826 vd.) tanınmaktadır. Çünkü yapının mülkiyeti, yapan kişiye ait olmakta ve yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulabilmektedir (TMK m 726/1,2). Bu durumda yapı kayıt bedeli %6 olarak alınacaktır. Ancak yapı hariç, taşınmazın maliki Bakanlık olarak kalmaktadır.

SORUN 8:Taşınmazın mülkiyetinin yapı sahibine geçmediği anda, kayıt bedeli sadece yapı değeri üzerinden mi yoksa yapı+arsa değeri üzerinden mi alınacaktır? Kanımca, arsa yapı sahibinin mülkiyetinde olmadığından, sadece yapı değeri üzerinden kayıt bedeli alınmalıdır. Ancak ileride hazine taşınmazının rayiç değerden satın alınması halinde bu bedele yapı kayıt bedelinin de eklenmesi gerekir. Fakat böyle bir uygulama için açık yasal düzenleme yapılmalıdır.

e)Yapı Kayıt Belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.

f)Yapı Kayıt Belgesi, sahibine yukarıda sayılanların dışında imar açısından başkaca bir hak sağlamaz. Yapı Kayıt Belgesi alan yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

g)Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

SORUN 9: Yapının yasal olduğu kabul edildikten sonra, sorumluluğun sadece depreme dayanıklılık yönünden malike yüklenmesi söz konusudur. Yasal olduğu kabul edilen binanın deprem yönünden sorumluluğunu malike yüklemek, sosyal hukuk devleti ilkesine aykırı olduğu gibi, diğer yönlerden (asansör, yangın, tesisat vs.) mevzuata ve emredici hükümlere aykırılıklardan devletin sorumluluğunun ortadan kaldırılması mümkün değildir. Devletin, tek taraflı olarak Anayasa’dan doğan sorumluluğunu kaldırması, idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğuna dair Anayasa m 125/son hükmüne de aykırıdır. Devletin vatandaştan yapı kayıt belgesi alarak yapıyı yasal kabul ettikten sonra, sorumsuzluğunu öngörmesi, bir başka anlatımla hem vatandaşa bedel ödetmesi, hem de doğacak risklerden kendisini bağışık tutması, nimet-külfet dengesine aykırı ve adaletsizdir.

Ayrıca yapılan düzenleme ile;

a)Bakanlar Kurulu, %3 oranını iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, ayrıca bölgelere göre kademelendirmeye ve başvuru süresini bir yıla kadar uzatmaya yetkili kılınmaktadır.

b)Kentsel dönüşüm uygulaması için ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara, yapı kayıt belgesi alma zorunluluğu getirilmektedir.

DİĞER SORUN VE ELEŞTİRİLER:

1-Kanun bir bütün olarak değerlendirildiğinde, boğazlardaki, kıyılardaki, ormanlardaki, zeytinlik alanlardaki, milli parklardaki, her türlü sit ve koruma alanlarındaki yapılar için istisna getirilmediği görülmektedir. Bu da Anayasa’nın söz konusu alanları koruyucu hükümlerine aykırılık oluşturmaktadır.

Oysa 2981 sayılı Kanun (önceki İmar Affı Kanunu) m 3 uyarınca İstanbul ve Çanakkale Boğazları ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, Askeri Yasak Bölgeleri ve Güvenlik Bölgelerinde, Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar istisna tutulmuştur.

2-Yapıların durumları hakkında alt ayrımlar yapılmaması önemli bir eksiklik olup, eşitsizlik ve adaletsizlik yaratmaktadır.

Tamamen kaçak (ruhsatsız) yapılmış ve mevcut imar planına göre korunması mümkün olmayan (örneğin park alanında kalan, komşuya veya yola tecavüzü bulunan) bir yapı ile kaçak (ruhsatsız) olmasına rağmen, imar mevzuatına göre korunması mümkün olan (imarlı alanda kalan) yapının aynı değerlendirmeye tabi tutulması doğru değildir. Aynı şekilde kıyıdaki veya ormandaki yapı ile imarlı alandaki yapı bir tutulmamalıdır.

Yıkılmaya yüz tutmuş ve acilen önlem alınması gereken yapı ile iyi bir durumdaki yapı da bir tutulmamalıdır. Hatta yıkılma ihtimali olan yapılara kayıt belgesi verilmemelidir.

Hazine taşınmazına kaçak bina yapan ile kendi arsasına kaçak bina yapan da bir tutulmamalıdır.

Ruhsatı bulunmasına rağmen, 5 yıl içinde yapı kullanma izni almadığı için ruhsatı hükümsüz hale gelen bina ile tamamen ruhsatsız bina da bir tutulamaz.

Yukarıdaki örnekler çoğaltılabilir. Eşitlik ve adaletin sağlanması için alt ayrımlara gidilmesi zorunluluğu vardır.

3)Kat Mülkiyeti Kanununa tabi yapıdaki kat irtifaklı veya kat mülkiyetine geçilmiş bağımsız bölümdeki imara aykırılığın nasıl ve ne şekilde düzeltileceği kanunda öngörülmemiştir. Örneğin, ruhsatlı binada kendisine ait bağımsız bölüme ekleme yapan kişi, sadece o ekleme dikkate alınarak mı yoksa bağımsız bölümünün tümü üzerinden mi kayıt bedeli ödeyecektir? Fazlalık kısma ilişkin arsa bedeli nasıl belirlenecektir?

4)Yargı aşamasındaki veya kesin hükme bağlanmış yıkım, ruhsat, yapı kullanma izni iptali, müdahalenin önlenmesi vs davaları ne olacaktır? Örneğin, imara aykırı olarak manzarasını kapayan yükleniciye karşı dava açan komşu taşınmaz malikinin aldığı ruhsat iptali ve yıkıma ilişkin karar nasıl uygulanacaktır. Yargı kararları veya dava konusu edilmiş işlemler ile ilgili istisnai hüküm getirilmemesi önemli bir sorun ve eksikliktir.

5)Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine ve imar mevzuatına aykırı yapılar ne olacaktır? Yüklenicinin yapı kayıt belgesi alması halinde imara aykırılık giderilmiş, sözleşme ifa edilmiş sayılacak mıdır? Örneğin, imara aykırılık nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş, ancak karar kesinleşmemiştir. Bu durumda, kanun yolu mahkemesi, yüklenicinin talebi üzerine yapıya kayıt belgesi alması ve kat mülkiyetine geçmesi için yetki ve süre vermek üzere dosyayı geri gönderecek midir veya görülmekte olan davada yükleniciye böyle bir imkan tanınacak mıdır? Yapının depreme dayanıklı olup olmamasına göre alt ayrımlar yapılacak mıdır? Kanımca, yapı deprem riski taşımaşa bile, yapı kayıt belgesinin ve buna dayalı kat mülkiyeti tesisinin, yapı kullanma izni yerine geçmesi mümkün değildir. Çünkü yapı kayıt belgesi sözleşmenin aynen ifası sonucunu doğurmaz. Binanın ruhsat ve eklerine uygunluğunu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediğini tevsik eden yapı kullanma izninin alınması zorunluluğu vardır. Arsa sahibi yapı kullanma izni alınmamasından veya yapının imar mevzuatına aykırı yapılmasından doğacak risklere katlanmak zorunda bırakılamaz.

6) Projesi bulunmayan ve mühendislik hizmeti görmemiş binalar Zorunlu Deprem Sigortası kapsamına girmemektedir (Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları m A.2.4, RG: 13.5.2011, 27933). Ruhsatsız veya ruhsata aykırı ya da hazine taşınmazına yapılan binalar, için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra DASK yaptırılabilecek midir?

Görüldüğü gibi Tasarının Kanunlaşması halinde büyük sorunlar doğacaktır. Kanımca, Tasarının mevcut şekliyle kanunlaşmasından sonra, Anayasa Mahkemesine başvurulması halinde, tümden iptali kuvvetle muhtemeldir.

























1 Bursa Barosu Avukatı – İnşaat Mühendisi
2 Emlak Vergisine esas olmak üzere 2018 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetvel, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No:71) ekinde ve 18.8.2017 tarih, 30158 sayılı RG’de yayımlanmıştır.
3 Emlak Vergisi’ne Matrah Olacak Vergi Değerinin Takdirine İlişkin Tüzük, RG: 15.3.1972, 14129.
4 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çıkarılan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2018 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, 26.4.2018 tarih ve 30403 sayılı RG’de yayımlanmıştır. Tebliğe göre, birim maliyetler, KDV hariç, genel giderler (%15) ile yüklenici karı (%10) dahil olarak belirlenmektedir.
5 Arazi: Toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçasını ifade etmektedir (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m 3/ç).

---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

1
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"İmar Affı Düzenlemesinin Değerlendirilmesi (2018 İmar Barışı)" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
» Makale Bilgileri
Tarih
07-05-2018 - 03:50
(72 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Henüz hiç değerlendirilmedi.
Okuyucu
4925
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 1 saat 6 dakika 11 saniye önce.
* Ortalama Günde 68,40 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 29011, Kelime Sayısı : 3942, Boyut : 28,33 Kb.
* 1 kez yazdırıldı.
* 5 kez indirildi.
* 10 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 2029
Yorumlar : 1
2018 yılı imar barışı;konusu ve sorun çözücü ozelliği itibaryle iyi yerinde ve zamanında çıkarılmlş bir yasa olduğunu düşünüyorum.hazine ve belediye adına olan taşınmazlar üzerindeki yapılar kapsama a... (...)
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,03752089 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.