Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Aktif Makale Taşınmaz Hukuku İle İlgili İlginç Bilgiler

Yazan : Nezih Sütçü [Yazarla İletişim]
Avukat

Yazarın Notu
Bursa Barosu Dergisi, Sayı: 102, s. 55 ve devamında yayımlanmıştır.

TAŞINMAZ HUKUKU İLE İLGİLİ İLGİNÇ BİLGİLER1

Av. Nezih SÜTÇÜ

Taşınmaz hukuku ile ilgili ilginç kanun maddeleri ve Yargıtay kararlarını aşağıda paylaşacağım.

1)Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hisse Oranı Dikkate Alınmaksızın Paranın Paylaştırılması Mümkündür

YHGK, imar parsellerindeki hisse oranı yerine, imar uygulamasına tabi tutulan kadastro parsellerinin imar öncesi değerleri dikkate alınarak satış bedelinin paylaştırılması gerektiği görüşündedir.2

Örneğin, A ve B isimli iki paydaşın ½’şer oranda malik olduğu 2000 m2’lik imar parselinin ortaklığın giderilmesine dair davada, imar uygulaması yapılmadan önce A’ya ait 1000 m2 (1) nolu kadastral parsel imar ve kadastro yoluna cephe iken, B’ye ait (2) nolu kadastro parseli, A’ya ait parselin arkasında kalmaktadır. A’ya ait (1) nolu kadastro parseli 400.000-TL iken, B’ye ait (2) nolu kadastro parseli 100.000-TL’dir. Bir başka anlatımla arada 4 katı değer farkı vardır. İmar uygulamasından sonra açılan ortaklığın giderilmesi davasında kurulan hükümden sonra taşınmaz 1.000.000-TL’ye satıldığında, (500.000-TL A’ya; 500.000-TL B’ye şeklinde paylaştırılmayacaktır. Onun yerine, 1.000.000x(4/5)= 800.000-TL A’ya; 1.000.000x(1/5)=200.000-TL B’ye verilecektir.


2)Ortaklığın Giderilmesi Davasında İntifa Hakkıyla Yükümlü Satış

Ortaklığın giderilmesi davalarında (TMK m 699), taşınmazın intifa hakkıyla yükümlü olarak satılması söz konusudur. Çünkü ortaklar arasında çekişmeli olan mülkiyet hakkıdır ve sonuçlar da o hak yönünden oluşur, diğer hakların konusu aynı kalır, mahkeme kendiliğinden intifa hakkının para üzerinde devam etmesine karar veremez.3 Bu hususun yaratacağı olumsuzluğun giderilmesi için, bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlardan birinin intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunabileceğine ve satış yoluyla paylaşmada intifa hakkının buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinden devam edeceğine dair TMK m 700 hükmü getirilmiştir.4

Bu hükmün amacı, paydaşlardan birinin payı üzerinde yaratacağı intifanın, muvazaalı olduğuna dair açılacak dava ile kaldırılması külfetinden, diğer paydaşları kurtarmaktır. Şayet TMK m700 hükmü getirilmeseydi, bu tür bir intifanın kaldırılması için diğer paydaşlar, intifayı yaratanları davalı göstererek, “intifanın muvazaa nedeniyle iptalini” dava etmek zorunda kalacaklar, ortaklığın giderilmesi davası sözünü ettiğimiz bu davanın sonuçlanıp kesinleşmesini bekleyecekti.

Örneğin, imarlı ve üzerine çok miktarda daire inşa edilebilen bir taşınmazdan, bir inşaat şirketinin pay satın aldığını ve diğer paydaşların maddi güçlerinin bulunmaması nedeniyle önalım haklarını kullanamadıklarını farz edelim. Şirket yetkilileri, diğer paydaşlarla görüşerek onların paylarını da almak istediklerini bildirdiklerinde, şayet satım bedeli konusunda anlaşamazlarsa, değerli arsaya inşaat yapmak isteyen şirket, ortaklığın giderilmesi davası açacak ve taşınmazı ihalede satın alacaktır. Diğer paydaşların maddi güçleri ihalede daha yüksek pey sürmeye müsait olmadığı için büyük olasılıkla taşınmaz değerinden daha düşük bir rakamla şirkete ihale edilecektir. İşte bu tür bir riskle karşı karşıya olan diğer paydaşlar, kendi payları arasında intifa yaratabilirler. Paydaşlardan biri çıplak mülkiyeti üzerinde tutup, intifayı diğer paydaşa aktarabilir. Bunun tersi de olabilir. Tapuda bu şekilde muvazaalı olarak intifa hakkı yaratıldığında, 14.3.1960 tarih ve 1/3 sayılı YİBK gereğince taşınmaz intifayla yükümlü olarak satılacağından, yukarıda anlatıldığı gibi muvazaalı intifanın iptali için dava açılacak ve sonucu beklenecektir. İşte TMK m 700 hükmü, paydaşları bu tür bir dava açmak ve zaman kaybetmekten kurtarmaktadır.

Sonuçta her durumda, muvazaalı olarak, (örneğin, taşınmazın değerini düşürmek suretiyle, satışta kendisine avantaj sağlamak, satışı engellemez vs amacıyla) pay üzerinde üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurulduğunda, muvazaalı intifa hakkının terkini ve intifa hakkından arınmış olarak satışın yapılması dava edilebilir.5


3)Kat Mülkiyet Kanununa Tabi Ana Taşınmazın (Binanın) Tamamı Ortaklığın Giderilmesi Davasına Konu Olabilir

KMK m 54 gereği İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.

Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

Uygulamada, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmaz maliki-malikleri, başka bir taşınmazla imar uygulamasına tabi tutularak aynı taşınmazda paydaş haline getirilebilmektedir. Daha somut bir örnekle açıklayalım. İmar planı hükümleri ile binaların yaklaşma sınırları ve bahçe mesafeleri arttırılmış ve minumum arsa (parsel) büyüklüğü 3000 m2 olarak belirlenmiştir. Her biri 1/10 arsa payına sahip 10 daireden oluşan Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bir binanın 1000 m2 lik arsası ile yandaki 2000 m2’lik arsa imar uygulamasına tabi tutularak birleştirilmiştir. Eğer, 2000 m2 arsanın değeri, üzerinde 10 daire bulunan 1000 m2 lik taşınmazın değerinden fazla ise, 2000 m2 arsanın sahibi, 10 dairelik taşınmazın tamamını ihale yapılmaksızın satın alabilmektedir. Satın almaz ise, kat mülkiyeti kaldırılarak tüm taşınmaz açık arttırma yoluyla satılmaktadır.6

4)Belediyeler Paydaşı Olmadıkları Taşınmazlar İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir

İmar Kanununa göre belediyenin de paydaşı olmadığı taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı vardır. İmar Kanunu m 16 da aynen;

“Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama, işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği taktirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir”

denilmektedir. Yukarıdaki hükme istinaden imar uygulaması görerek, özellikle de , İmar Kanunu m 18 hükümleri gereği hisselendirilen taşınmazlar üzerindeki paydaşlığın giderilmesi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valilikler tarafından istenebilir. Esasında İdarelere karşı kamu alanında kalan yerler için açılan hukuki elatma nedeniyle tazminat davalarında, idarelerin yukarıdaki hükmü uygulamak ve ortaklığın giderilmesi davasını açmak suretiyle taşınmazlara çok düşük bedelle sahip olmaları imkanı vardır.

Fakat kanımca, hem paydaşlar hem de idare tarafından kamu alanında kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Çünkü, müşterek mülkiyete tabi olan ve imar planında park ve benzeri alanlarda kalan bir taşınmazın, hayatın olağan akışına göre kamulaştırma bedeli ile ortaklığın giderilmesi davasındaki satım bedeli arasında önemli oranda bir farklılık vardır.

a)Bu konuda yasal bir düzenleme yapılana kadar hem idarelerin hem de paydaşların açtığı ortaklığın giderilmesi davası hakkın kötüye kullanımı kapsamında değerlendirilerek reddedilmelidir (Bu konuda Yargıtay görüşüne ulaşılamamıştır). Bu mümkün olmaz ise,

b)Paydaşın kamulaştırmasız hukuki elatma nedeniyle açtığı davanın sonucu beklenmelidir . Bu da mümkün olmaz ise,

c)İdarenin taşınmazın kamulaştırılmasını reddeden kararına karşı açılan iptal davasının sonucu beklenmelidir. Bu da mümkün olmaz ise,

d)Kamu alanında kalan taşınmazın düşük bedelle satılması nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi için ilgili idare aleyhine tam yargı davası açılmalıdır. En son çare olarak ise,

e)Mülkiyet hakkının ihlali nedeniyle Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurulmalıdır.

Bu konudaki hukuki sorunun en köklü çözümü ise, park alanı gibi kamu hizmetine veya tesislerine ayrılmış taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açılmasının kanunla yasaklanmasıdır.


5)Yasal Önalım Hakkı, Aynı Anda Birden Çok Paydaş tarafından Hisseler Oranında Kullanılamaz

Birden çok paydaşın yasal önalım hakkını kullanmaları durumunda, 11.6.1947, 5/18 YİBK’na göre, önalım hakkını kullanan her paydaşın, satılan payı, taşınmaz üzerindeki payının oranına bakılmaksızın eşit olarak kazanmaları söz konusudur.7

Örneğin 3 paydaşlı bir taşınmazda, paydaşlar 1/10, 2/10 ve 7/10 paylara sahiptir. 2/10 pay sahibi, taşınmazı üçüncü kişiye sattığında, 1/10 ve 7/10 paylara sahip diğer iki paydaşın önalım hakkını kullanması halinde, her paydaş 1/10 pay alacak ve taşınmazdaki paylar, 2/10 ile 8/10 haline gelecektir.

Kanımca, bu gibi durumlarda, pay oranı dikkate alınarak değerlendirme yapılması daha doğru ve hakkaniyete uygun olurdu. Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri için sadece pay değil, paydaş çoğunluğu da aranmış (TMK m 691), paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülüklerin, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanması öngörülmüştür (TMK m 694). Örneğimizde, pay oranı dikkate alınarak önalım hakkının kullanımı belirlenseydi, 7/10 pay sahibi paydaş satılan 2/10 hissenin 7/8’ine; 1/10 paya sahip paydaş da 2/10 hissenin 1/8’ine sahip olabilecekti.

6)Önalım Davası Sonucunda Tapusu (Payı) Elinden Alınan Alıcı, Tapuda (Resmi senette) Yazılı Bedelden Daha Fazlasını Ödediğini İspatlasa Bile, Payını Satandan Bir Talepte Bulunamaz

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli8 ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m 734). Bu satış bedeli tapuda gösterilen bedeldir. Alıcı ve satıcı bedelde muvazaa yaparak, tapudaki satış bedelini gerçeğin altında göstermişlerse, bu muvazaayı üçüncü kişi niteliğindeki paydaşa karşı ileri süremezler.9 Aksinin kabulü halinde, alıcı ve satıcı her zaman bedelin tapuda daha düşük olduğunu ileri sürerek önalım hakkının kullanılmasına engel olabilirler.10 Tapuda gerçek satım bedelinin altında gösterilen bedel üzerinden, paydaşın önalım hakkını kullanmasından sonra, alıcı, gerçek bedel ile kendisine ödenen şufa bedeli arasında kalan farka karşılık gelen ve fazladan ödemek zorunda kaldığı tutarı, nedensiz zenginleşme hükümlerine göre, satıcıdan talep edebilmelidir. Ancak Yargıtay “kimse kendi muvazaasına dayanarak talepte bulunamaz" ilkesinden hareketle, bu yönde dava açılamayacağı görüşündedir.11 Yüksek Mahkemeye göre önalım hakkının kullanılması sebebiyle taşınmazı geri alınan alıcı, ödediği satış bedelinin, taşınmazın tapudaki değerinden fazla kısmını, satıcıdan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyemeyecektir.

Kanımca üçüncü kişinin açtığı dava nedeniyle düşük bedelden satışa konu tapusu iptal edilen alıcının, daha fazla bedel ödediğini ispat etmesine rağmen, satıcıdan bu fazlalığı istemesini önleyen yorum hakkaniyete aykırıdır. Şöyle ki, yüksek tapu harcı ödenmemesi için yapılan bedelde muvazaa, taraflar bakımından sözleşmenin tamamının geçersizliğine neden olmamalıdır. Çünkü TBK m 27/2 gereği, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının (bedeldeki fazlalık veya eksikliğin) hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez.12 Eğer alıcı, gerçek bedelin tapuda gösterilenden daha fazla olduğunu ve satıcıya ödendiğini ispatlarsa, sözleşmenin tarafları arasında bu bedelin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Satış bedelinin, sözleşmenin esaslı unsuru olduğu ve bu bedeldeki muvazaanın sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurduğu kabul edilse bile, tapuda yapılan devir ile ifa gerçekleştiğinden, tarafların birbirine karşı muvazaa iddiasında bulunması hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olacaktır.13 Sonuç olarak taraflar bakımından geçerli olan bedel dikkate alınarak değerlendirme yapılmalıdır. Ancak, tapudaki bedel tamamen sembolik olarak kararlaştırılmış ve aslında satım yerine başka bir amacın (örneğin alacaklılardan, mirasçılardan mal kaçırmanın) veya başka bir sözleşmenin (örneğin bağışın) yapılması amaçlanıyorsa, gerçekte bir bedel alınmadığından bunun iadesi de söz konusu olmayacak, sözleşmenin tamamının geçersiz sayılmasında, bedeldeki muvazaa destekleyici bir unsur olarak kabul edilebilecektir.14

Pay satıcısının, ileride pay alıcısına önalım davası açılmayacağı ya da açılsa bile fark bedeli kendisine iade edeceği konusunda verdiği taahhüt sonucunda sözleşme imzalanmışsa, fark bedelin rücu yoluyla pay satıcısından geri istenmesi konusunda bir tereddüt duyulmamalıdır.



7)Tamamı Satışa Konu Olan Tarlanın Komşu Malikinin Önalım Hakkını Kullanması Mümkündür

Tapuda kayıtlı 5 dönüm tarlayı satın aldınız ve tapusu cebinizde. Hisse satışı bulun madığından, önalım hakkının söz konusu olmayacağını düşünerek, satım bedelini de tapuda düşük gösterdiniz. Aradan 2 yıl geçmeden bir de bakmışsınız ki, komşu tarla maliki önalım hakkını kullanmış ve tapudaki satım bedelini ödeyerek, taşınmazın tamamını sizden talep ediyor. Evet talep edebilir.

15.5.2014 tarihli RG de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m 8/i hükmü ile tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikine önalım hakkı tanınmaktadır. Söz konusu hükümde aynen;

“Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır”.

denilmektedir.

O nedenle tarla satışlarında çok dikkatli olunmalı, müvekkillerin komşu taşınmaz maliklerinden önalım hakkını kullanmayacaklarına dair beyan almaları tavsiye edilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme için resmi şekil şartı yoktur. Bu vazgeçme beyanının yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Beyan, satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m 733/2).

Uygulamada önalım hakkının kullanılmasını önlemek için, muvazaalı olarak hisse üzerinde intifa hakkı veya ipotek kurulmakta, hisse haczedilmektedir. Hatta, muvazaalı olarak, tapu iptal tescil davası açtırılabilmektedir.

Sınırdaş parsel maliklerinin birkaç tanesinin ayrı ayrı önalım davası açmaları halinde, hükmün hangisinin lehine kurulacağı, ya da birden fazlasının lehine oranlamalı olarak hüküm kurulup kurulamayacağı üzerinde durmak gerekir. Yargıtay bu gibi durumlarda, önalım hakkını, komşu taşınmaz hissedarlarından birinin kullanamayacağını, tüm komşu taşınmaz maliklerinin birlikte hareket emesi gerektiğini kabul etmektedir.15

8)Terekeye Karşı Yapılan Mülkiyetten Kaynaklanan Haksız Fiil Niteliğindeki Muris Muvazaası Ve Elatmanın Önlenmesi Gibi Davaların Yanında Ehliyetsizlik, Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması, Hata, Hile, Gabin İddiasına Dayalı Davalar Tereke Adına Açılması Gerektiğinden, Mirasçılardan Bir Bölümünün Payları Oranında Açtıkları Dava Reddedilmektedir

Yargıtay uygulamasına göre, bu tip bir davanın mirasçılardan biri veya bir kaçı tarafından açılması halinde, terekeye iade şeklinde talepte bulunulması gerekmektedir. Terekeye iade talepli davada tüm mirasçılarının davaya muvafakatlarının sağlanamaması halinde terekeye atanacak temsilci marifetiyle davanın yürütülmesi zorunludur. Mirasçılardan biri veya bir bölümü tarafından payları oranında tapu iptal tescil olmadığı taktirde tazminat şeklinde açılan dava reddedilmektedir.16

Birden çok mirasçının bulunması halinde, mirasın intikaliyle paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Böylece, mirasçılar terekeye elbirliği mülkiyeti ile sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler (TMK m 640). TMK m 701/2 uyarınca, elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bir başka ifadeyle, tereke üzerindeki hak sahipliği ortaklardan tek başına hiçbirine ait olmayıp hak sahibi olan ortaklıktır.

Bu yasal düzenlemelere göre, miras ortaklığı mirasın tümü üzerinde söz konusu olduğundan, terekedeki paylar ayrılmaksızın ortaklığa dahil olan mirasçılara aittir. Tereke üzerinde ortaklık devam ettiği sürece, mirasçıların terekeye giren mallar (menkul-gayrimenkul) üzerinde somut ve bağımsız payları mevcut olmadığından, pay oranında tapu iptal ve tescil davası açılamamaktadır.
Ortaklardan her birinin, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceğine ve bu korumadan bütün ortakların yararlanabileceğine dair TMK m 702/4 hükmü ortaklığa ait mallara yönelik dışarıdan gelecek tehlikelere ve zararlara karşı koruyucu ve def’etmeye (TMK'nin 683/2.maddesinden kaynaklanan) ilişkin bir hüküm olarak değerlendirilmektedir.17
Kanımca mirasçıların bir kısmının payları oranında açtıkları tapu iptal ve tescil davasında, usul ekonomisi gözetilerek ve HMK m 115/2 uyarınca dava şartı noksanlığının giderilmesinin mümkün olduğu kabul edilerek, bu eksikliğin tamamlanması (tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi veya terekeye temsilci atanmak üzere dava açılması) için kesin süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması daha uygun olurdu.18

9)TMK m 1023 Hükmü İşlem Tarafı İçin Uygulanmaz

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m 1023).

Sahteliği bilmeden ve iyiniyetle sahte veraset ilamı veya vekaletle tapuda taşınmazı devraldınız. Kazanımınızın TMK m 1023 uyarınca korunması mümkün değildir. Çünkü siz bu durumda tapu kütüğündeki tescile dayanmış olmuyorsunuz. Ayni hak kazanımı tapu kütüğündeki tescil dışındaki başka nedenlerle sakatsa, kazanmak isteyenin iyi niyetli olması, TMK m 1023 hükmünden yararlanmaya imkan vermez. Bu kapsamda, kamu malının (Ör. Yolda kalan taşınmazın); ayni hak niteliği bulunmamasına rağmen bu nitelikte tescil edilmiş hakların (Ör. Alacak hakkının irfitak hakkı olarak tapuya kaydedilmesinin); ayni hakkın kazanılmasına yol açan hukuki nedendeki sakatlıkların (Ör. sahte mirasçılık belgesi); ayni hakkı kuran veya devreden kişinin hüvviyeti (Ör. sahte kimlik) veya ehliyetindeki sakatlıkların; temsilcisinin temsil yetkisindeki sakatlıkların (Ör. Sahte vekaletname) vs iyiniyetle ayni hak kazanımına imkan vermesi mümkün değildir.
Bu gibi durumlarda, yolsuz tescilin doğumuna esas teşkil eden sözleşmenin tarafı, tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanarak hareket etmemekte, kazanıma esas sözleşmenin kendisi sakat ve hukuka aykırı olmaktadır. Bir başka anlatımla, yolsuz tescile taraf olarak katılanlar (taraflar) ve onların külli halefleri (mirasçıları), tescilin olumlu hükmünden ve güven ilkesinden yararlanamazlar.19
Daha açık anlatmak gerekirse, yolsuz tescili meydana getiren işlemin (satış, bağış, ipotek vs.) taraflarından birisi, sahte hüviyet veya sahte vekalet kullanan taraf olup, o kişinin iyiniyetli olmadığı (kötü niyeti) hemen kabul edilmektedir. Ne var ki, işlemin diğer tarafı bu olasılıkta iyiniyetli olabilir. Ancak işlemin tarafı iyiniyetli olsa bile, hukukumuzda bu 1. elin iyi niyeti korunmamaktadır. Sebebi, tapu siciline itimat etmesi değil, işlem yaptığı kişinin vekaletine veya hüviyetine itimat etmiş oluşudur.
Yolsuz tescil tapuda bu şekilde 1. el ile yapılan akit sonrası oluşmaktadır. Ancak bu yolsuz tescilin tapuda oluştuğunu bilmeyen ya da bilecek durumda olmayan 2. elin 1023’e göre iyiniyeti korunacak ve gerçek malik tarafından 2. el aleyhine açılacak (tapu iptali ve tescil) TMK m.1025’e göre “tapu kaydının düzeltilmesi” davasında, 2. el iyiniyetli kabul edilirse, davanın reddine karar verilecektir (Davacı o takdirde, tapuda yolsuz tescili oluşturan kişi ve şartları varsa hazine aleyhine tazminat davası açabilecektir) (Not: Yolsuz tescil, muris muvazaası biçiminde, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla, tapuda görünüşte satış fakat onun altına gizlenmiş olarak gerçekte bağış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi şeklinde yapılmış ve daha sonra taşınmaz iyiniyetli 3. kişiye satılmışsa, tapu iptali ve tescil davasını kaybeden davacı, kendi aleyhine muvazaalı işlem yapan 1. el aleyhine tazminat davası açabilecektir).

10)Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Üzerine Her Durumda Tapuların Arsa Sahibine Geri Dönmesi

Yargıtay uygulamasında, arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili biçimde feshettiğinde, yükleniciden tapuda bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin üzerindeki tapu kaydı arsa sahibine geri dönmektedir.

Yargıtay’ın kararlılık kazanan görüşüne göre; arsa sahipleri teslimden evvel işin finansında kolaylık sağlamak üzere yükleniciye bir kısım pay devri yapmışsa bu devir "avans" niteliğindedir. Bu payın devredilmiş olması ne yükleniciye, ne de yükleniciden bu payları satın alan 3. kişilere eser bedeline hak kazanılmadığından ayni bir hak sağlamaz. Üçüncü kişiler burada, TMK’nın 3. maddesi hükmünce iyiniyet iddiasında bulunamaz. Daha açık bir anlatımla yükleniciye devri yapılan payların devir sebebi ortadan kalkınca avans niteliğindeki bu payların geri verilmesi arsa sahipleri tarafından her zaman istenebilir.20

Yüklenici ile üçüncü kişi arasında noterde yapılan satım vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi halinde dahi sonuç değişmemekte, tapular arsa sahibine geri dönmektedir.21 Oysa, yükleniciden resmi satış vaadi sözleşmesiyle bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi, bu sözleşmeyi tapuya şerh vermekle, şerh verilen hakka ait borç, eşyaya bağlı borç haline gelmiştir. Bu kuvvetlendirilmiş şahsi hak, kendisinden sonra ileri sürülen şahsi haklardan önceliklidir. O nedenle, arsa sahibinin önceden yükleniciye devrettiği arsa payları, sözleşmeden dönen arsa sahibine iade edilse de, üçüncü kişi bu arsa payları üzerinde yükleniciden kazandığı şerh edilmiş şahsi hakkını, arsa payları kendisine dönen arsa sahibine karşı ileri sürebilmelidir.22

Yükleniciye kalan bağımsız bölümü icrada yapılan satış sonucu iktisap eden yüklenicinin alacaklısının veya üçüncü kişinin dahi iyiniyetinin korunmayacağı kabul edilmektedir.23

Elden ele dolaşması mutad olan ve bir sicili bulunmayan taşınırlarda dahi, açık arttırmadan iyi niyetle alınan şeyin iadesinde, ödenen bedelin geri verilmesi koşulu vardır (TMK m 989/2).

Üçüncü kişinin, yükleniciye kalan bağımsız bölümü, arsa sahibinin vekili olarak hareket eden yükleniciden veya yüklenicinin talimatıyla doğrudan arsa sahibinden tapuda devralması da sonucu değiştirmemektedir.24
Yargıtay’ın tapuda önceden yapılan pay geçirimlerini “avans” olarak niteleyerek sonuca varması da tutarlı ve hukuka uygun değildir. Öncelikle “avans” olarak verilen para değildir. Bir taşınmazdır. Tapu sicilinin açıklığı ve sicile itimat prensibi gereği, iyiniyetle kazanılan ayni hakkın, yasada yer almayan “avans” adı altında ihdas edilen bir şahsi hakka feda edilmesi mümkün değildir. Yargıtay’ın görüşüne göre tapuda pay alan ayni hak sahibi ile satım vaadi ile pay alan şahsi hak sahibi arasında hiçbir fark yoktur.25 Yargıtay bu görüşü ile ayni-nisbi hak ayrımını ortadan kaldırmış olmaktadır26.
Yargıtay, yükleniciden tapuda bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin, bu bağımsız bölümü başka bir kişiye devretmesi durumunda da, geriye etkili fesihte tapunun arsa sahibine döneceğini kabul etmektedir.27

Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler gibi, onlardan bağımsız bölümü devralan diğer kişilerin de iyiniyetleri, tapu siciline itimat prensibi (TMK m 1023) gereği korunmalıdır. Özellikle, daha sonraki devirlerle bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişilerin kötü niyetli olduklarını kabul etmek mümkün değildir. Kaldı ki bu kişilerin inşaatın kat karşılığı yapıldığını bilmesi veya bilmeleri gerekmesi, kötü niyetli oldukları anlamına gelmez. İktisap sırasında yolsuz bir tescil olmadığına göre, iktisabın korunması gerekir.
Özellikle mesleğe yeni başlayacak arkadaşların Yargıtay uygulamasını bilmeleri gerekmektedir.

11)Alacağın Temliki Hükümlerine Göre Taşınmazın Elden Ele Dolaşması
Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre; yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, TBK m 183 (BK m 162) ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir28 (yüklenicinin temliki), yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.29 Gerek yüklenici, gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimi tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkeme; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini saptar. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa, yüklenici veya ondan bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin tescil talebi kabul edilmelidir.30
Eğer, eksik, ayıplı bırakılan bir iş veya cezai şart, gecikme tazminatı gibi ödenmesi gereken bedeller var ve bunlar da arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta (katlanılabilir seviyede) (tahammül sınırları içinde = tahammül edilebilir)31 ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bunları telafi etme olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.32
Yargıtay uygulamasına göre yükleniciden adi senetle bağımsız bölüm alan kişi bunu başkalarına adi senetle devredebilir. Bu şekilde taşınmazın adi senetle el değiştirmesine itibar edilebilecek ve mütevali temlikler33 neticesinde en son devralanın hakkı korunacaktır.34
Görüldüğü gibi taşınmazın adi senetle, bir alacakmış gibi elden ele dolaşması söz konusu olmaktadır.

12)İnşaat Sözleşmelerinde Süre Kararlaştırılmamış Olsa Bile Makul Sürenin Geçmesi İle Temerrüdün Oluştuğu Kabul Edilmektedir

Yargıtay, inşaata başlama ve inşaatı teslim tarihinin kararlaştırılmadığı sözleşmelerde, inşaata başlama bakımından temerrüdün oluşup oluşmadığına bakmaksızın işe derhal başlanıp, makul ruhsat alma ve ruhsat alındıktan sonra da makul bitirilme süresi üzerinden hesaplama yapılması gerektiği görüşündedir.35

Yargıtayın bu görüşüne katılmak mümkün değildir. Makul sürede işe başlamayan veya işi tamamlamayan yükleniciyi temerrüde düşürmeyen arsa-iş sahibinin, işe başlanmamasından doğan gecikmeye katlanması gerekir. Arsa veya iş sahibinin yükleniciye gönderdiği ihtarın hüküm ve sonuçlarını doğurduğu an itibariyle mevcut inşaat seviyesi belirlenmeli; bu seviyeden itibaren, inşaatın bitirilebileceği makul süre dikkate alınarak sonuca ulaşılmalıdır.

Yargıtay’ın, ifa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça her borcun doğumu anında muaccel olacağına dair TBK m 90 (BK m 74) hükmünden hareketle böyle bir yorum yapıldığı tahmin edilmektedir. Ancak bu hüküm, temerrüt değil, muacceliyetin belirlenmesi ile ilgilidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasıyla, yüklenicinin inşaatı teslim borcu doğmuştur ama, inşaatın yapım süresi dikkate alındığında, teslimin aynı anda muaccel olması imkansızdır.36 Hukuki ilişkinin niteliği gereği, teslim için makul süre sonunda muacceliyetin gerçekleştiğini kabul ettiğimizde, kesin veya belirli vade söz konusu olmadığından, kendiliğinden temerrüdün gerçekleşmesi mümkün değildir.37

Yargıtay’ın kökleşmiş kararları dikkate alındığında, inşaatın tamamlanma süresinin kararlaştırılmadığı sözleşmelerde makul süre sonunda temerrüt oluşmakta, gecikme tazminatı (özellikle kira kaybı) ve ifaya ekli cezai şart istenebilmektedir.

13)Kamu Alanında Kalan Yerlerde Hazinenin Sorumluluğu

Taşınmazın orman veya kıyı içinde kalması nedeniyle Hazine tarafından açılan tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz maliklerine hiçbir ödeme yapılmaksızın kabul edilmekteydi.

Ancak daha sonra, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğuna, devletin, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu edeceğine ve devletin sorumluluğuna ilişkin davaların, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görüleceğine ilişkin TMK m 1007 hükmü işletilmeye başlanmıştır.

Bunun yanında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemlerinin bir bütün oluşturduğu, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğu kabul edilmiştir. Bu durumda tapudaki yüzölçümünün gerçeği yansıtmadığının anlaşılması halinde, yüzölçümü azalmasından hazine sorumlu tutulabilecektir.38 (Not. TBK m 244 gereği, aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir).



14)Kadastro Kanunu m 12’deki Hak Düşürücü Sürenin Uygulanmayacağı Haller
3402 sayılı Kadastro Kanunu m 12 gereği, kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği (30 günlük ilan süresinin dolduğu) tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.39
Uygulamada, yanlış kadastro tespiti yapıldığı gerekçesiyle 10 yıl geçtikten sonra dava açmak isteyen vatandaşların talepleriyle karşılaşmaktayız. Bu gibi durumlarda 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçmesi nedeniyle dava açılamamaktadır. Ancak Yargıtay uygulamasına göre;
a)Kadastro çalışmalarında yol, taşlık, pırnallık gibi tespit (kadastro) dışı bırakılan ve tutanak düzenlenmeyen taşınmaz yönünden 3402 Sayılı Kanunun 12/3. maddesindeki hak düşürücü süre işlemeyecektir.40 Bundan başka;
b)Muris, kadastro tespitinin kesinleşmesinden önce değil de, daha sonra ölmüş ise, mirasçıların, muris muvazaası nedeniyle yolsuz tescili düzeltme davasını açma hakları murisin ölümünden sonra doğacağından, Kadastro Kanunu m12/3’teki 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanmayacaktır.**
Bilindiği üzere sahtecilik, vekaletin kötüye kullanılması, muris muvazaası41 gibi yolsuz tescile dayanan davalar ayni dava niteliğinde olup, zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi değildir.42
Miras bırakanın ölümü ile tereke mirasçılara intikal eder ve terekenin açılmasıyla mirasçılar tereke üzerinde hak sahibi olurlar. Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalarda, dava hakkı, miras bırakanın ölümü ile doğar.
10 yıllık hak düşürücü süre, ancak hakkın kadastro tespit tutanağının tanzim tarihinden önce doğması halinde uygulanabilir. Eğer miras bırakan kadastro tespitinden önce ölmüşse, mirasçılar 3402 sayılı yasa m 12/3’e göre 10 yıllık hak düşürücü süre içinde davalarını açmak zorundadırlar. Aksi halde dava hak düşürücü süre geçtiğinden reddedilir.
Eğer miras bırakan kadastro tespitinden (kadastro tutanağının tanziminden) sonra ölmüşse, 3402 sayılı Yasanın 12/3 maddesinde öngörülen hak düşürücü süre uygulanmaz.43
Somut bir örnekle açıklarsak, miras bırakan (M), taşınmazı 1955 yılında, mirastan mal kaçırma amacıyla üçüncü kişiye devretmiştir. 1971 yılında taşınmaz kadastro görerek üçüncü kişi adına tespit ve tescil edilmiştir. Miras bırakan (M)’nin 1996 yılında ölmesi üzerine, mirasçıları tarafından üçüncü kişi (ölmüş ise üçüncü kişinin külli halefleri=mirasçıları) aleyhine 10 yıllık sınırlayıcı süreye tabi olmaksızın (örneğin 2018 yılında) muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür.44
Yukarıdaki olayda (M) 1971 yılından önce (örneğin 1965 yılında) ölseydi, kadastronun kesinleştiği 1971 yılından itibaren 10 yıllık sürenin dolduğu 1981 yılından sonra (örneğin 1983 yılında) muris muvazaasına dayalı olarak açılan dava, 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçmesi nedeniyle reddedilecekti.

15)Kişiye Bağlı Olmaksızın Bağımsız Bölümün, Başka Bir Taşınmaza Malik Olması Mümkündür
Konuyu somut bir örnekle anlatalım. 20 adet dairenin bulunduğu sitedeki, sosyal tesis olarak tapuya kayıtlı binanın mülkiyetini almak isteyen bağımsız bölüm malikleri ne yapacaktır?
Daha da ileri gidersek, tapuda yolun karşısındaki bir parseli alarak buraya yüzme havuzu ve sosyal tesis yapmak isteyen kat malikleri, bu parseli nasıl ve ne şekilde sitenin ortak alanı haline getirebilirler?
Her bir malik adına taşınmazın tapuda devri gerçekleştiğinde, bu maliklerin bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi durumunda, ortak alanlardaki mülkiyetler devredilmediğinden sorunlar yaşanacaktır. Bir başka anlatımla, her kat malikinin hem ortak alan olarak kullanılan bağımsız bölüm veya taşınmazda hem de kendi bağımsız bölümünde malik olması, dolayısıyla bunların ayrı ayrı devri imkanının bulunması malik sayısının artmasına ve kullanımla ilgili sorunların doğmasına neden olacaktır.
İşte bu gibi durumlarda KMK m 10 hükmü devreye sokulabilir. KMK m 10/son da aynen; “Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir” denilmektedir.45 Aynı şekilde KMK m 67 de de “Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” denilmiştir.
KMK m 74 uyarınca, toplu yapılarla ilgili özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Kanundaki bütün hükümler toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır.
KMK m10 ve m 67 hükümlerine göre, ortak alan niteliğindeki taşınmaz (lar) veya bağımsız bölüm(ler) diğer bağımsız bölümler adına tescil edilebilmektedir.46 Bu durumda, taşınmazdaki bağımsız bölüm devredildiğinde, ortak alan olarak kullanılan bağımsız bölüm veya taşınmazdaki mülkiyet hakkı da devredilmiş olmaktadır.
16)Taşkın Yapılarda Taşırılan Miktar ve Fahiş Zarar Dikkate Alınmaksızın Yıkıma Hükmedilmesi
TMK m 72547 uygulamasında, kural olarak çaplı yerlerdeki tecavüzlerde, iyiniyetin bulunmadığı kabul edilmektedir.48 İyiniyet yapının yapıldığı tarih itibariyle arandığından, sonraki malikin kendisinin iyi niyetli olduğunu ileri sürmesi mümkün değildir.49
Yargıtay, TMK m 725 hükmünü uygularken, taşkın yapının ortadan kaldırılması çok fahiş bir zarara yol açsa dahi, iyi niyet yoksa, yıkıma karar verilmesi gerektiği görüşündedir.50 Hatta, 1 m2 yi bulmayan bir taşkınlığın, ortadan kaldırılması halinde, taşan anayapının tamamının zarar görmesi halinde dahi yıkıma karar verilmesi gerektiğine hükmedilmiştir.51
Bu gibi durumlarda, kararın İİK m 30 veya TBK m 113 kapsamında52 gerçekleştirilecek infazında sorunlar yaşanacaktır. Bir şeyin (işin) yapılmasına ilişkin ilamların infazı sırasında çıkan uyuşmazlıklar gerekirse yerinde keşif de yapılarak ve bilirkişiden rapor alınarak icra mahkemesi tarafından çözülecekse de53, infazı çok güç olan ilamın icrasının durdurulması da icra mahkemesinden talep edilemez.54 Bir mahkemenin verdiği ilamın, maddi anlamda kesin hüküm kapsamında karar vermeye yetkili olmayan icra mahkemesi tarafından icrasının durdurulması mümkün değildir.55 İnfazdaki imkansızlık veya güçlük yargılamanın iadesi nedeni de (HMK m 375) olamaz. Uygulamada taşılan arsa sahibine hakkından çok fazla tutarda yapılan ödeme ile sorunun çözümlenmeye çalışıldığı görülmektedir.
16)Teminat İpoteği Yerine Geri Alım Sözleşmesi
İpotek, borcun taşınmaz rehni ile teminat altına alınmasını ifade etmektedir. Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir (TMK m 881). Ancak borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m 873/2). O nedenle ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe (İİK m 145 vd.) geçilmesi gerekmektedir. Uygulamada bu yasağı aşmak için 5.2.1947 tarih 20/6 YİBK gereği resmi şekle bağlı olmayan yazılı inanç sözleşmesine ve inançlı temlik yoluna başvurulmaktadır.56
Bu gibi durumlarda her iki tarafın da ortak menfaatleri, geri alım hakkına ilişkin hüküm (TMK m 736) ile korunabilir.
Taşınmaza malik olmak isteyen kişi, taşınmazın bedeli kadar parayı malike taksitle veya peşin öder, malikin ödeme planına göre geri ödeyeceği miktarlar göre geri alım hakkını kullanma şartları da süreli olarak noterden düzenleme şeklinde yapılacak (TBK m 237/2) geri alım sözleşmesinde kararlaştırılabilir. Daha somut bir örnek vermek gerekirse, B taşınmazını A’ya 1.000.000-TL bedelle satmış ve tapuda devretmiştir. Devirden önce taraflar arasında noterden yapılan sözleşmeye göre, B, 1 yıl içinde 1.200.000-TL ödeyerek taşınmazı istediği zaman geriye alabilecektir. 1 yıl dolmasına rağmen, paranın tamamı ödenmez ise, taşınmaz A’nın olur.
Tapu kütüğüne şerh verilen geri alım hakkı, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m 736) (TBK m 238).
Geri alım hakkının kullanılmasından sonra, malikin, tapuda mülkiyeti geçirme borcu doğar. Borç yerine getirilmez ise, geri alım hakkı sahibi, TMK m 716/1 kapsamında mahkemeden hakka konu taşınmazın mülkiyetini talep edebilir.
18)Taşınmaz Malikinden Hisse Almak Mümkün Olup, Hissenin Kullanımı İle İlgili Sözleşme Yapılabilir (TMK M 689) (TMK M 695)

İmar Kanunu m 18/son uyarınca veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şûyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılmaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m 8 uyarınca, asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur. Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.57

Yukarıdaki sınırlamalar dışında, bir taşınmaz paylara ayrılıp (hisselendirilip), paylarda tasarruflarda bulunulabileceği gibi, taşınmazın bölünerek belli kısımlarının kullanımına yönelik anlaşmalar da yapılabilir. Bu uygulamalar şu şekilde gerçekleşebilir;

1)Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümdeki payın bölünerek satılması mümkündür. Örneğin bir dairenin tamamına sahip kişi bunun ½ hissesini üçüncü kişiye satabilir. Bu kişi de ½ payın ¼’ünü başka birine satabilir.

2)Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlar (TMK m 689 ve m 695). Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m 698/2).
a)Uygulamada ruhsatsız (kaçak) ve ruhsata bağlanması mümkün olmayan bir binadaki dairelerde oturan paydaşların haklarının nasıl belirleneceği ve tespit edileceği sorun olmaktadır. Bu gibi durumlarda, tüm paydaşlar binanın planını çizerek ve noterden yapacakları anlaşmada kullandıkları yerleri ve kullanma koşullarını belirleyerek bunu tapuya şerh verebilirler. Bu sözleşme üçüncü kişileri ve mirasçıları bağlayacağı gibi, ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde, bina bedeli bakımından da çıkacak uyuşmazlıkları ortadan kaldıracaktır.

b)Aynı şekilde yukarıda belirtilen sınırlamalara aykırı olmayacak şekilde, bir tarla veya arsa hisselendirilip, satılabileceği gibi, belli bölümlerinin belli paydaşlarca kullanılmasına yönelik anlaşma da yapılabilir.


19)Tapu Sicili İşlemleri ile İlgili Bilgiler

Kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, mahkemeler, icra müdürlükleri, bankalar ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından düzenlenen aynî veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikteki belgeler, tapu işlemi için elden ibraz edilemez. Bu belgeler 7201 sayılı Kanun hükümlerine göre müdürlüklere tebliğ edilir ( TST m 88). Ancak haciz, ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz gibi kısıtlayıcı şerhlerin elden ibraz edilmesi mümkündür.
Herhangi bir tapu dairesinde, başka ildeki taşınmazla ilgili tapu işlemi yapılabilir. Örneğin Bursa’daki bir vatandaş, Antalya’ya gitmeden, Antalya’dan ev, arsa, arazi satın alabilir. Hatta yurtdışından bile tapu işlemi yapılabilmektedir. Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik58 (Resmi Gazete Tarihi: 30.04.2011 Sayısı: 27920) bunu sağlamaktadır.

Tapu*Müdürlüklerince Daire Dışında Yapılacak Tapu İşlemlerinde Uyulacak Esaslar İle Bu İşlemlerden Alınacak Tazminatın Memurlar Arasında Dağıtımına İlişkin Yönetmelik (Resmi Gazete Tarihi: 22.10.2005 Sayısı: 25974) uyarınca, ilgililerin isteği üzerine, bir hakkın tesisi, tadili veya terkini* gibi* tapu işlemlerinin daire dışında yapılması mümkündür. Örneğin tapu memurunu eve getirip, evde satış işlemi gerçekleştirilebilir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 03 Eylül 2012 tarih ve B091TKG012100-108.02/17-7356 sayılı duyurusu gereği tapu sicilinden ilgilisi olmak kaydıyla fotoğraf çekilmesi mümkün olup, fotoğraf çekimi harca tabi değildir.

Taşınmaz hukuku konusunda uygulamada yaşadıklarımdan ilginç gördüklerimi not alarak bu çalışmayı daha da geliştirmeyi umuyorum. Saygılarımla…










1 Bursa Barosu Dergisi, Sayı: 102, s. 55 ve devamında yayımlanmıştır.
2 “…Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kural satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Ancak bu kuralın mutlak olarak uygulanması imar ile şuyulandırılan taşınmazlar arasında değer farkı varsa hakkaniyete ve adalete uygun olmayan sonuçlar doğuracaktır. Çünkü satış bedelinin paylara göre dağıtılması halinde daha az değerli taşınmaz maliki daha değerli taşınmaz maliki aleyhine olmak üzere haksız menfaat elde edecektir. İşte bu halde imar parselinin satış bedelinin paylara göre dağıtımının talep edilmesi hakkın kötüye kullanımını oluşturacağı gibi daha değerli olan parsel maliklerinin mal varlığının daha az değerli parsel maliklerine geçmesine yol açacaktır. Hakkaniyete aykırı durumu önlemek için her bir kadastro parselinin imar parseline kattığı değer nispetinde satış bedelinden faydalanması esasına dayalı bir paylaşım yapılmalıdır. Zira imar hukukunda mülkiyetin korunması asıldır. O halde mahkemece imar uygulamasına tabi tutulan kadastro parsellerinin imar öncesi ön, arka ve yan cephede oluşu göz önünde tutularak her birine konumları itibariyle her birinin değeri ayrı ayrı tespit edilip bunların tüm imar parseli satış bedeline olan oranını bularak, satış bedeli bu orana göre paylaştırılmalıdır. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 12.10.1968 gün ve 1966/6-651 E., 1968/654 K.; 13.10.1971 gün ve 1967/6 E., 1971/587 K. sayılı kararlarında da aynı sonuca varılmıştır…”, YHGK 14.6.2017, 14-2196/1112.
3 YİBK 14.3.1960, 1/3.
4 Yargıtay, 4721 Sayılı TMK’nın yürürlüğe girdiği 1.1.2002 tarihinden önce kurulmuş intifa hakları bakımından TMK m 700 hükmünün uygulanamayacağını, dolayısıyla intifa hakkının buna dair paya düşecek bedel üzerinde devam etmesi suretiyle satışın yapılmasına karar verilemeyeceğini kabul etmektedir, Y. 14. HD. 17.9.2013, 11698/11748. Her ne kadar 01.01.2002 tarihinden önce kurulmuş olan intifa hakları bakımından, TMK m 700 hükmünün uygulanamayacağı ve taşınmazın intifayla yükümlü olarak satılacağı Yüksek Daire’ce kabul edilmiş ise de, muvazaalı işlemlerin zamanaşımına tabi olmadığı kuralı uygulanarak, diğer paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasından önce ya da sonra “muvazaalı intifanın iptaline dair” bir dava açıp intifayı kaldırabilirler ve ondan sonra kurulacak hükme göre taşınmazın satılarak paydaşlığının giderilmesi kararında, “taşınmazın intifa ile yükümlü olarak satılması” yönünde bir ibare yer almayacak ve taşınmaz intifa ile yükümlü olarak satışa arz edilmediği için, ihalede satış değeri rayiç bedele ulaşabilecektir.
5 Y. 14. HD. 19.10.2010, 8306/10795; Y. 14. HD. 13.10.2005, 8705/9022; Y. 14. HD. 6.7.2005, 5514/6897; Y. 1. HD. 20.6.2001, 7162/7453.
6 Y. 18. HD. 9.11.2010, 5315/14890.
7 SİRMEN, A. Lale, Eşya Hukuku, Ankara, 2013, s. 460; Birden çok paydaşın önalım hakkını kullanması halinde, her birinin payının, payları oranında büyeceğine dair görüş için bkz. EREN, Fikret, Mülkiyet Hukuku, Ankara, 2014, s. 95.
8 Uygulamada, taşınmaz satımına dair senette satış bedeli düşük gösterilmişse, önalım sahibinin bu hakkını düşük miktar üzerinden kullanabileceği, ona karşı bedelde muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir. Buna karşılık satış bedelinin daha yüksek gösterildiğini iddia eden önalım hakkı sahibine, iddiasını ispat imkanı sağlanarak, önalım hakkını bu bedel üzerinden kullanma fırsatı verilmektedir. Ancak bilirkişilerin rayici daha düşük belirleyen raporları tek başına ispat için yeterli görülmemektedir, OĞUZMAN / SELİÇİ /OKTAY-ÖZDEMİR, s. 312; ERDOĞAN, Celal, Açıklamalı ve İçtihatlı Ortaklığın Giderilmesi ve Şufa Davaları, Ankara, 1991, s. 942; TUNABOYLU, Müslim, Önalım, Alım, Geri Alım Davaları, Ankara, 2003, s. 363. Satıştan çok uzun bir süre sonra kullanılan önalım hakkı bakımından ise, dava tarihi itibariyle taşınmazın belirlenen değeri dikkate alınabilir, ŞIPKA, Şükran, Türk Hukukunda Kanuni Önalım Hakkı, Ankara, 1993, s. 79.
9 YAKUPPUR, Sendi, Tapu Kütüğüne Güven İlkesi, İstanbul, 2016, s. 173; ATAMULU, İsmail, Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa, Ankara, 2017, s. 233-234.
10 Alıcı ve/veya satıcının VUK m 371 kapsamında pişmanlık ve ıslah (düzeltme) dilekçesi vererek, tapuda gösterilen bedeli yükseltmeleri, alıcının tapudaki bedel üzerinden önalım hakkını kullanmasını engellemez, ATAMULU, Muvazaa, s. 238-239. Uygulamada, alıcı ve satıcının anlaşarak, satıcının bedeldeki aşırı düşüklük nedeniyle gabine (aşırı yararlanmaya) (TBK m 28) (BK m 21) dayanarak alıcı aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması ile sorunun aşılmasına çalışılmaktadır. Bu da bedeldeki kısmi muvazaanın doğurduğu hukuki sonuçların , başka bir muvazaalı işlemle ortadan kaldırılması niteliğinde olmaktadır.
11 YHGK 11.5.2011, 13-173/291.
12 Benzer görüşler için bkz. ATAMULU, s. 230-231, dipnot 48.
13 ATAMULU, s. 229-233.
14 Benzer görüşte, YAKUPPUR, s. 172-173.
15 Y. 14. HD. 26.4.2016, 2015/18958, 5114.

16 Y. 1. HD. 9.9.2015, 2014/16745, 10585; Y. 1. HD. 6.4.2015, 2014/2309, 4851; Y. 1. HD. 2.6.2015, 7440/8078; Y. 1. HD. 26.9.2013, 8630/13437.
17 Y. 1. HD. 13.3.2014, 1388/5531.
18 Nitekim terekeye iade talepli davada bu şekilde hareket edilmektedir, Y. 1. HD. 22.2.2013, 1674/2472.
19 Detaylı bilgi için bkz. OĞUZMAN / SELİÇİ / OKTAY-ÖZDEMİR, s. 207 vd.; SİRMEN, A. Lale, Eşya Hukuku, Ankara, 2013, s. 225; AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku, C I-II-III, Konya, 2014, s. 216-217; G. AKİPEK, Jale G./AKINTÜRK Turgut: Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 368.
20 GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C II, İstanbul, 2010, s. 229-231. Anayasa Mahkemesi de benzer görüştedir, AYM 20.7.2017, Başvuru no: 2014/12321, RG: 27.9.2017, 30193; YHGK 25.10.2000, 1-1295/1563, İzmir Barosu Dergisi, 2002/4, s.121 vd.; Aynı doğrultuda, YHGK 25.10.2000, 1-1280/1554, TURAN, s. 197-198; YHGK 15.2.1995, 1-15/70; YHGK 30.11.1994, 15-552/779, TURAN, s. 211-212; Y. 1.HD. 24.12.1993, 15195/15902, TURAN, Ahmet Uğur, Sözleşme Hukukundan Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları, Ankara, 2008, s. 229; Y. 15. HD. 27.5.2008, 1818/3391; Y. 15. HD. 24.3.2003, 620/1470; Y. 15. HD. 23.12.1999, 3754/4919. Y. 15. HD. 11.7.2011, 2010/6384, 4530; Y. 15. HD. 17.10.2002, 2314/4710; Y. 15. HD. 27.2.2001, 623/1073; Y. 15. HD. 27.4.1998, 176/1669; Y. 23. HD. 11.6.2012, 2482/4067, YKD, 2012/7, s. 1373 vd.; Y. 15. HD. 11.6.2012, 2706/4360; Y. 23. HD. 11.6.2012, 2482/4067; Y. 15. HD. 14.5.2012, 2011/6559, 3377; Y. 15. HD. 15.1.2004, 2003/3199, 126; Y. 15. HD. 5.11.1998, 3058/4073; Y. 15. HD. 7.4.1997, 1159/1866; Y. 15. HD. 7.2.2002, 191/560; Y. 15. HD. 30.4.1998, 1364/1746; Y. 15. HD. 13.1.2003, 2002/6085, 68; Y. 15. HD. 11.6.2012, 2706/4360, YDD, 2013/4, s. 135 vd.; Y. 15. HD. 17.5.2012, 734/3568; Y. 15. HD. 24.3.2003, 4015/1657.
21 Y. 14. HD. 5.12.1989, 5705/10388, ERMAN, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, 2007
s. 172, Yazar, üçüncü kişinin malik sıfatını taşıyan yüklenici ile yapılmış ve tapuya şerh edilmiş kişisel hakkının şerhten sonra ayni hak kazanan arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi gerektiğini ifade etmektedir, ERMAN, s. 171-172. Şerhin iyiniyetle kazanılması konusunda bkz. Öz, Turgut, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, İstanbul 1989, s. 262; KURT, Leyla Müjde, (6098 Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre) Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü, Ankara, 2012, s. 340, dipnot 624.
22 KURT s. 339-340.
23 Y. 15. HD. 17.6.2010, 2009/1989, 3468, Yargı Dünyası Dergisi, 2011/1, s. 161-162; Aynı doğrultuda, Y. 15. HD. 23.12.1999, 3754/4919.
24 AYAN, Serkan, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara, 2008, (İnşaat) s. 301-303; YHGK 17.12.2008, 15-769/752, Kazancı Hukuk Dergisi, Sayı: 57-58/Mayıs-Haziran/2009, s. 226 vd.; LEGAL Hukuk Dergisi, 2009/3, s. 842 vd. Y. 15. HD. 27.10.2005, 375/5775, İstanbul Barosu Dergisi, 2006/2, s. 863 vd.; Aynı doğrultuda, Y. 15. HD. 16.3.2005, 534/1536; AYAN, bu durumda, temsil yetkisinin soyutluğu ilkesi nedeniyle, asıl sözleşmenin geriye etkili feshinin, temsil yetkisini de geriye etkili olarak sonra erdirmeyeceğini ifade etmektedir, AYAN, İnşaat, s. 302; Y. 1. HD. 16.5.1999, 12494/14214. Y. 23. HD. 11.6.2012, 2482/4067, YKD, 2012/7, s. 1373 vd.
25 KIRCA, Çiğdem, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ankara, Aralık 2006 s. 96; DARENDE, M. İhsan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmenin Üçüncü Şahıslar Üzerindeki Etkileri, Erişim Tarihi: 11.4.2009 hukukcu.com/modules/smartsection/makepdf.php?itemid=169, s. 3.
26 Yargıtay’ın benzer bir tutumuna, taşınmaz satım vaadlerinde öncelik sırasının belirlenmesinde de rastlamaktayız. Yargıtay, önceki tarihli olan ancak, tapuya şerh verilmemiş satım vaadi sözleşmesi alacaklısının hakkını, sözleşmeyi şerh verdirmiş, fakat sonraki tarihli satım vaadi alacaklısının hakkına üstün tutmaktadır, SURLU, Mehmet Handan, Gayrimenkul Satış Vaadi Davaları, Ankara, 2007, s. 189; Aksi görüşte; ÖZMEN, Saba/ YÜCE, Melek Bilgin, Taşınmaz Satış Vaadlerinde Tarih Önceliğine Üstünlük Tanıyan Yargıtay Kararlarına İlişkin Düşünceler, Prof. Dr. Hayri Domaniç’e 80. Yaş Günü Armağanı, İstanbul, 2001, C II, s. 951-952 vd. Yazarlar, Yargıtay’ın bu uygulamasını şiddetle ve haklı olarak eleştirmektedirler.
27 Y. 15. HD. 28.9.2010, 2009/3593, 4847, YKD, 2010/12, s. 2251 vd.; THD, 2011/5, s. 121; Aynı doğrultuda, Y. 14. HD. 28.9.2010, 2009/3593, 4847. YHGK 23.5.2001, 1-422/434.
28 Aynı görüşte, KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul, 1959, s. 194.
29 Ancak arsa sahibinin üçüncü kişiye yapacağı satımlar bakımından böyle bir uygulama söz konusu değildir, CURA, Aykut, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklar, Bursa Barosu Dergisi, 1989/2, Sayı: 35, s. 42.
30 SURLU, Mehmet Handan, Tapu İptali Tescil Davaları, Ankara, 2008, (Tapu İptali), s. 21 vd.; ENGİN, Baki İlkay, Alacağı Temlik Edenin Garanti Sorumluluğu, Ankara, 2002 s. 14; Y. 15. HD. 13.3.2002, 2001/5364, 1113.
31 Yargıtay, inşaatın seviyesinin %95 ini tahammül sınırına esas almaktadır (“Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen eser sözleşmesinde binanın dış cephe sıvasının yüklenici tarafından yapılacağı, sigorta pirimlerinin yüklenici tarafından ödeneceği ve iskan ruhsatının alınması için gerekli olan giderlerin yüklenici ve arsa maliki tarafından kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerle orantılı olarak ödeneceği kabul edilmiştir. Dosyaya sunulan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, yukarıda belirtilen hususların yerine getirilmediği, ancak yükleniciye ait olan bu edimlerin yerine getirilmemesinin davalının şahsi hak kazanmasına ve tescil kararı verilmesine engel teşkil etmeyeceği belirtilmiş olup, mahkemece de bu yönde karar verilmiştir. Ancak; davalının temyiz dilekçesi ekinde sunduğu makbuz ve bilirkişi raporu ile, binanın eser sözleşmesindeki koşullara uygun olarak yapılmadığı, sigorta pirimlerinin davalı tarafından ödendiği ve iskan ruhsatı için gerekli olan giderlerden yüklenici payına düşen kısmın karşılanmadığı sabittir. Belirtilen bu hususlar yargılama aşamalarında da saptanmıştır. O halde mahkemece, uzman bilirkişi aracılığı ile, inşaatın sözleşmedeki şartlara göre hangi seviyede tamamlandığı saptanmalı, %95 ve onu aşan seviyede ise kalan eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için yüklenicinin ödemesi gereken miktar belirlenmeli ve Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca toplam bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi için davacıya önel verilmeli ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir”, Y. 14. HD. 18.10.2001, 5681/6884; Aynı doğrultuda, Y. 14. HD. 20.9.2001, 4798/5758; Y. 14. HD. 23.11.2006, 11752/13727; Y. 14. HD. 5.12.1995, 7194/9114. Yargıtay bir Kararında inşaatın %92 oranında tamamlanmasını tahammül sınırı içinde görmemiştir, Y. 14. HD. 7.4.2003, 2288/2798, SURLU, Tapu İptali, s. 26; Başka bir olayda ise %94,5 seviyesi ileriye etkili fesih için yeterli görülmüştür, Y. 14. HD. 15.12.2009, 9979/14119.
32 YHGK 7.11.2001, 14-957/814; Aynı doğrultuda, YHGK 5.11.1997, 14-671/879; YHGK 26.2.2016, 2014/23-569, 181.
33 Mütevali temliklerde, en son temlik alan, kendisine alacağı temlik edene veya temlik konusu alacağın borçlusuna (TBK m 186)(BK m 165) başvurabilecektir. Aradaki kişilere başvurması mümkün değildir. Örneğin, yüklenici (Y); arsa sahibi (A) dan olan alacağını, (T1)’e; (T1) (T2)’ye; (T2) de (T3)’e temlik ettiğinde, (T3), sözleşmenin nispiliği ilkesi nedeniyle aradaki kişilere (Y ve T1’e) başvuramaz. Çünkü müteselsil sorumluluk ya sözleşmeden ya da kanundan doğabilir (TBK m 162) (BK m 141). Alacağın temliki ile ilgili düzenlemede (TBK m 183-194) (BK m 162-172), temlik edenlerin müteselsil sorumluluğu öngörülmemiştir. Mütevali temliklerde, temlik edenlerin en son temlik alana karşı müteselsil sorumluluğunu öngören başka bir kanun hükmü de bulunmamaktadır. Kanımca, (T3) yükleniciden, temlike konu bağımsız bölümün rayiç değerini müsbet zarar olarak talep edemez. Çünkü temlik edenin sorumluluğu menfi zararla sınırlandırılmıştır. Bir başka anlatımla, (T3) sadece temlik sözleşmesinin tarafı olan T2'den, temlik sırasında ödediği ivazı faizi ile beraber (menfi zararını) geri isteyebilecektir (ÜÇER, Temlik, s. 430). Çünkü, Kanunla (TBK m 193) (BK m 171/1) temlik eden T2'nin, temlik alan T3'e karşı, temlik konu bağımsız bölümün rayiç değerinden (müspet zarardan) sorumluluğu bulunmamaktadır. Yasa, bu sorumluluğu sadece temlik sırasında verilen ivazın (ve faizlerinin) iadesi ile sınırladığı için, ortada bir sınırlı sorumululuk söz konusudur. Ayrıca, T2'nin bu sorumluluğu alacağının temlik edenin garnati sorumluluğu çerçevesinde bir kusursuz sorumluluk halidir. Fakat, (T3), borçlu (A)’nın (arsa sahibinin) edimini (tapuda devir borcunu) haksız olarak yerine getirmemesi durumunda, şartları varsa, ondan müspet zararını isteyebilmelidir. Çünkü alacağın devri ile alacakla ilgili olan bağlı hakların da (yenilik doğuran haklar gibi) devralana geçmesi söz konusudur (TBK m 189/1)(BK m 168/1) (ÜÇER, Mehmet, Roma Hukuku’nda ve Karşılaştırmalı Hukukta alacağın Temliki, AÜHFD, Cilt 54, Sayı 3, 2005, s. 424-425) (ARSEBÜK, Esat, Alacağın Temliki ve Borcun Nakli, AÜHFD, Cilt 11, Sayı 1-4, 1954, s. 8) (ARIKAN, Mustafa, Türk Özel Hukukunda Alacağın Temliki, SÜHFD, Cilt 13, Sayı 1, 2005 s. 148-151) (DAYINLARLI, Kemal, Alacağın Temliki, Ankara, 2000, s. 242). Alacağa bağlı değil de, alacağı doğuran hukuki ilişkiye (esas sözleşmeye, örneğin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine) ait veya bağlı yenilik doğuran haklar, temlik alana intikal etmez. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme hakkı; hata, hile, ikrah gibi irade fesadı hallerinde sözleşme ile bağlı olunmadığını beyanda bulunma hakkı; ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sözleşmeyi fesih veya semenin tenzilini talep hakkı temlik alana intikal etmeyip, sözleşmenin tarafı olmakta devam eden temlik edene ait haklardır ve sadece onun tarafından kullanılabilir (ÜÇER, s. 425). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin bu sözleşmeden doğan ve bağımsız niteliği bulunabilen (asıl sözleşme içinden ayrılabilen ve kısmi ifaya konu olabilen) alacağı bakımından yenilik doğuran hakkın kullanımı söz konusudur.
34 Y. 14. HD. 16.2.2001, 730/1159; Aynı doğrultuda, Y. 14. HD.20.6.2012, 7972/9413.
35 Y. 15. HD. 20.2.2017, 2016/1991, 691; Y. 23. HD. 12.11.2012, 4645/6625; YHGK 21.3.2012, 13-164/219; Aynı doğrultuda, YHGK 16.1.2013, 2012/13-592, 65. Y. 13. HD. 4.11.2015, 28900/31883; Y. 13. HD. 11.4.2016, 2013/33202, 10205; Y. 13. HD. 31.1.2017, 2015/36816, 1009.
36 ATAMULU, s. 104-105.
37 AYAN, s. 101-103; KURT, s. 93-94; ŞAHİN, Turan, Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü, Ankara, 2012, s. 74-75; YENER, Mehmet Deniz, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, İstanbul, 2011, s. 11-13.
38 Y. 20. HD. 8.6.2017, 2015/15666, 5168.
39 Aynı Kanun m 13/B-a hükmünde, tapuda kayıtlı taşınmaz mala kayıt sahibi veya mirasçılardan başkası zilyet bulunuyorsa; kayıt sahibi veya mirasçılarının, kadastro teknisyeni huzurunda*muvafakatları*halinde, zilyet adına tescilin gerçekleştirileceği ifade edilmiştir.
Yargıtay, bu gibi durumlarda (Kadastro Kanunu m.13/B-a uyarınca yapılan tespitlerde), aşağıda sunulan 01.04.1974 gün ve ½ sayılı İBK’nın uygulanamayacağını kabul etmiş, muvafakat beyanının şekle bağlı olmaması gerekçesi ile, yalnızca danışıklı (muvazaalı) satışı geçersiz saymış ; gizli sözleşme ile olan bağışlamayı ve buna dayanarak gerçekleştirilen kadastro tespitini ise geçerli saymıştır, Y. 1 HD 22.11.1984, 11652/12356; Y 1 HD 13.09.1991, 8510/9363; YHGK 19.06.1996, 1-336 E. – 493 K; Y. 1 HD. 30.06.2005, 7097/8181; Y. 1 HD 06.03.2003, 2002/13296, 3301.
Yukarıdaki kararların doğru ve haklı olarak eleştirisi (“Yargıtay’ın 01.04.1974 gün ve ½ sayılı İBK’nın Kadastro Kanunu m.13/B-a Uyarınca Yapılan Tespitlerde Uygulanamayacağı Yönündeki Görüşünün Eleştirisi”, İ. Sungurbey Hoca’ya vefa borcunun yerine getirilmesi amacıyla yapılan bir armağan, İstanbul Barosu Dergisi, 1998, Sayı 2 – Haziran s. 402 vd.) üzerine, Y. 1. HD, 02.07.2014, 8196/2765 sayılı kararında, “ortak miras bırakan Emine ve davacılar murisi Fatma davaya konu taşınmazların öncesini teşkil eden taşınmazlardaki miras paylarını haricen davalılara sattıklarını ve davalılar adına tespite muvafakat ettiklerini beyan etmişlerdir. Kadastro Kanunu 13/B-a maddesine göre kadastro teknisyeni huzurunda verilen muvafakat bildirimi, resmi memur önünde serbest irade ile belirtilen tescil isteme beyanı olarak görüldüğüne, Y.H.G.K.nun yukarıda bildirilen kararlarına göre de murisin bizzat tapu memurunun önüne giderek beyanda bulunması şart olmadığına, her ne şekilde ve her ne yolla olursa olsun murisin iradesinin resmi memura ulaştırılması ve bu iradenin tapudaki muvazaalı devir işlemine esas olması önemli olduğuna göre, kadastro tutanağına karşı yapılan işlemlerin 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında kalmadığı söylenemez...”denilmiştir.
Ancak YHGK, miras bırakanın tapulama sırasında tapulama teknisyeni huzurunda verdiği ve imzası tahtında tapulama tutanağına alınan yerlerin davalılar adına tespitine muvafakatini içeren tek taraflı beyanı olup, taşınmazların davalılara devrini sağlayan bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı gerekçesiyle muris muvazaasına ilişkin 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağını kabul etmektedir, YHGK 10.6.2015, 2014/1-52, 1524.
40 Y. 16. HD. 31.10.2012, 6974/8554; Y. 8. HD. 18.6.2013, 4852/9379.
41 Bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun kılmak amacıyla, iradesini bağış yerine satış olarak açıklaması durumunda, saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçıların satış sözleşmesinin danışıklı olduğunu ileri sürerek dava açma hakları vardır, YİBK 1.4.1974, ½.
42 YHGK 25.5.2011, 2-295/359.
43 Y. 1. HD. 18.3.2014, 2013/5749, 5818.
44 Y. 1. HD. 1.2.2012, 927/694.

45 5711 sayılı Kanunun 3. maddesiyle KMK m 10’un sonuna eklenen fıkranın gerekçesinde aynen; “Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle tescil edilebileceği öngörülmüş, bu suretle, bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir şahsa değil, diğer bağımsız bölümlere bağlanmıştır. El değiştiren bağımsız bölümlerin yeni maliklerinin kendiliğinden, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümün de müşterek maliki olmaları sağlanmıştır. Böylelikle ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerle ilgili olarak eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerinin uygulanması amaçlanmaktadır” denilmektedir.
(www.tbmm.gov.tr/sirasayı/donem23/yil01/ss35.pdf).
46 Kanımca, KMK m 10/son, m 67 ve m 74 hükümleri olmasaydı dahi, tüm kat malikleri lehine arsa payları ile oranlı olmak üzere intifa hakkı tanınarak sorun aşılabilirdi. KMK m 6/2 de bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamayacağı belirtilmiştir. Bu hükmün aksinden, kat mülkiyeti ve diğer kat maliklerinin hakları ile bağdaşan sınırlı ayni hakların tesis edilebileceği sonucuna varılır. Ayrıca KMK m 9 da genel hükümlerin uygulanabileceği belirtilmiştir.
47 TMK m 725-“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir”.
48 Y. 14. HD. 14.3.2002, 1087/1820.
.49 ÖZMEN, Saba, Kooperatifler Kanunu Değişikliği ve Yeni Örnek Anasözleşmeler Karşısında Türk Borçlar Ticaret Hukuku Açısından Konut Yapı Kooperatiflerinde Ortaklık Payı Dışındaki Ödemelerin Niteliği ile Bu Borçlarda Temerrüdün Hüküm ve Sonuçları, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Ankara, 1990/4, s. 50, 83. Yargıtay, kooperatifin veya kooperatif yüklenicisinin yaptığı taşkın inşaat nedeniyle ortakların da sorumluluklarının devam ettiğine karar vermiştir, Y. 1. HD. 13.4.1992, 886/4830, TURAN, s. 845-846.
50 Y. 1. HD. 22.5.2002, 3798/6571; Y. 1. HD. 27.6.2002, 6195/8019; Y. 1. HD. 4.12.2008, 10469/12788.
51 Y. 14. HD. 3.7.2006, 6217/7799.
52 İİK m 30 hükmüne göre ilamın infazı icra dairesi tarafından başkasına yaptırılmakta iken, TBK m 113 hükmüne göre, alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere işi başkasına yaptırması söz konusudur. TBK m 113 alacaklıya ilave bir imkan tanıyarak edimin ifası bizzat alacaklı tarafından mümkünse, alacaklıyı ifaya yetkili kılmaktadır.
53 UYAR, Talih, İİK Şerhi, C 2, s. 2784.
54 “…ilamların infazı sırasında icra müdürlüklerince ilamın hüküm kısmı dikkate alınarak kararların infazının yapılması gereklidir. İcra dairesi, ilamların hüküm bölümünü aynen infazla görevlidir. Sınırlı yetkili icra mahkemesinin hükümde yer almayan bir hususu yorum yoluyla ilama eklemesi ya da var olan bir hususu çıkarması olanağı yoktur. Bu bakımdan takibe konu ilamın hüküm kısmı ilamlı icranın şeklini de belirler. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.12.2005 gün ve E:2005/12-730, K:769; 25.6.2008 gün ve E:2008/12-451, K:453; 17.6.2009 gün ve E:2009/12-239, K:2009/268 sayılı ilamları ). Bunun yanında, ilamın icra dairesince infazı özellikle ilama aykırı ise, borçlu ilama aykırı infaz işleminin iptali veya düzeltilmesi için icra mahkemesine şikayet yoluna başvurabilir ( İİK.nun 41, 16.maddeleri ). Şikayeti inceleyecek icra mahkemesinin yetkisi ise sınırlıdır. Bu nedenledir ki, yerleşik yargısal uygulamada, ilamların infaz edilecek kısmının, hüküm bölümü olduğu, hükmün içeriğinin aynen infazı gerektiği ve gerek icra dairesi ve gerekse sınırlı yetkili icra mahkemesinin ilamın infaz edilecek kısmını yorum yolu ile belirleme yetkisine sahip olmadığı kabul edilmiştir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.10.1997 gün ve E:1997/12-517, K:1997/776; 22.03.2006 gün ve E:2006/12-92, K:2006/85; 25.06.2008 gün ve E:2008/12-451, K:2008/453; 03.03.2010 gün ve E:2010/12-124, K: 2010/110 sayılı ilamları ).
Nihayet, şikayeti inceleyecek icra mahkemesinin yetkisi dar ve sınırlı ise de, icra dairesince yapılan infazın ilama uygun yapılıp yapılmadığını denetleyebileceği gibi gerektiğinde mahallinde keşif yapmak suretiyle ilama uygun infazın yapılmasını da sağlayabilir…”, YHGK 6.2.2013, 2012/12-603, 211.

55 Ayrıca, icra mahkemesince verilen kararlar ( istihkak, ihalenin feshi isteminin reddi hariç ) kural olarak maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden bu kararlara karşı yargılamanın yenilenmesi yoluna başvurulamaz. HMK m 375 gereğince yargılamanın iadesi istenilebilecek kararlar aynı kanunun 303.maddesi anlamında kesin hüküm niteliği taşıyanlardır, Y. 12. HD. 4.7.2013, 17849/25197.
56 “…inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan , onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme ( iade ) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder. Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar. Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır. Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır. Diğer bir bakış açısıyla taşınmazın mülkiyeti inanılana ( alacaklıya ) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın ( borçlu ) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz edilemez. Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan M.K.nun 873. maddesinin inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur. Nitekim bu düşünce Hukuk Genel kurulunun 23.5.1990 gün ve l990/1-202-315 sayılı kararında da aynen benimsenmiştir. Bilindiği gibi, inanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için, onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. ( Borçlar Kanunu mad.81 ) Anılan sözleşmelerde, taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini; devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler.Buna dair akit hükümleri de Borçlar Kanununun 19 ve 20 maddelerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerli sayılır.
İnanç sözleşmesine ve buna bağlı işlemle alacaklı olan taraf, ödeme günü gelince alacağını elde etmek için dilerse; teminat için temlik edilen şeyi “ ifa uğruna edim “ olarak kendisinde alıkoyabileceği gibi; o şeyi, açık artırma yoluyla veya serbestçe satıp satış bedelinden alma yoluna da başvurabilir. Bu sonuçlar kendine özgü bu akdin tabiatında mevcuttur…”, Y. 1. HD. 4.4.2013, 4063/4906.

57 Davacının hissedarı olduğu taşınmazın bir kısmının satışı için tapuya yapılan başvurunun reddine karşı açılan davaya idari yargıda bakılması gerektiğine hükmedilmiştir, UM 25.12.2017, 659/788, RG: 21.1.2018, 30308.
58 Yön. m 5 gereği, tapu müdürlükleri, hak sahibinin talebi üzerine, kendi yetki alanı dışında kayıtlı bulunan taşınmazlarla ilgili tapu işlemlerini, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğünden yetki almak ve kanunen bir engel olmadığını tespit etmek suretiyle yapmaya yetkilidir.
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

1
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :

"Taşınmaz Hukuku İle İlgili İlginç Bilgiler" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.


[Yazıcıya Gönderin] [Bilgisayarınıza İndirin][Arkadaşa Gönderin] [Yazarla İletişim]
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
» Makale Bilgileri
Tarih
11-04-2018 - 23:41
(125 gün önce)
Yeni Makale Gönderin!
Değerlendirme
Henüz hiç değerlendirilmedi.
Okuyucu
1386
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :  
* Son okunma 1 saat 3 dakika 19 saniye önce.
* Ortalama Günde 11,00 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 74473, Kelime Sayısı : 10139, Boyut : 72,73 Kb.
* 2 kez yazdırıldı.
* 1 kez arkadaşa gönderildi.
* 3 kez indirildi.
* 1 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 2028
Yorumlar : 0
Bu makaleye henüz okuyucu yorumu eklenmedi. İlk siz yorumlayın!
Makalelerde Arayın
» Çok Tartışılan Makaleler
» En Beğenilen Makaleler
» Çok Okunan Makaleler
» En Yeni Makaleler
THS Sunucusu bu sayfayı 0,04148698 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.