|
EŞYA HUKUKU YAZILARI 2:
İPOTEĞİN HUKUKİ MAHİYETİ ve YENİ MEDENİ KANUNDAKİ DÜZENLENİŞİ
I- REHİN NEDİR?
A-HUKUKİ MAHİYETİ NEDİR?
Rehin, bir borcun öngörülen şartlara uygun olarak ödenmemesi veya alacağın tehlikeye girmesi halinde, bu alacağın tahsilini sağlamak amacıyla alacaklıya menkul (taşınır) veya gayrimenkul (taşınmaz) bir malın karşılık gösterilmesidir. Rehinde, rehin alan kişi rehin verilen varlığı sattırarak alacağını tahsilini sağlar. Bu hak, alacağın güven altına alınmasıdır. Burada unutulmaması gereken konu şudur: rehin hakkı, sahibine rehnedilen eşyayı kullanmak ya da ondan yararlanmak imkanını vermemektedir. Sadece, rehin konusu eşyanın icra yoluyla sattırılarak, alacağın bu satış bedelinden tahsil edilmesi söz konusudur. MK 873’te de, borcun ifa edilmemesi halinde rehin konusu taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceği hususunda önceden yapılacak sözleşmelerin geçersiz olacağı açıkça belirtilerek, temellük yasağı (lex commissaria) düzenlenmiştir.
B-REHİN TÜRLERİ NELERDİR?
Rehnin türleri rehin verilen eşyanın türüne göre belirlenir. Buna göre rehnin,
-Gayrimenkul rehni yani ipotek,
-Menkul rehni,
-Ticari işletme rehni olması mümkündür.
II- İPOTEK
(Alm. Sicherungshypothek,Grundpfandverschreibung; Fr. Hypotheque; İng. Mortgage)
İpotek, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan her hangi bir alacak için taşınmaz malın güvence altına alınmasıdır. (MK 881) Kısaca, bir alacağın teminatı olarak bir gayrimenkulun karşılık gösterilmesidir. Alacağa bağlı fer’i (yan) bir haktır.
Bu noktada ipotek ile ilişkili taşınmaz ve alacağın özelliklerini belirlemek faydalı olacaktır.
a-İpotek ancak, tapuda kayıtlı taşınmazlar için söz konusu olabilir. (MK 853) MK md. 704 ve 998 uyarınca arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar (Ör: Üst hakkı ve kaynak hakkı) ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümleri üzerine ipotek koydurmak mümkündür.
b-Bir taşınmazın üzerine ipotek koyarken bu taşınmazın ancak tamamı üzerinde ipotek koyulabilir. Bölünen bir parsel tek başına ipoteke konu olamaz. Ancak MK md 854/2’de belirtildiği gibi ayrı ayrı parseller tapu kütüğüne kaydedilirse parsellerin üzerine ipotek koyulabilir.
c-İpoteğe konu olacak taşınmaz, krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi, bir üçüncü kişinin borcuna karşılık teminat gösterilmiş de olabilir. Yani bu durumda, gayrimenkul sahibinin kendi borcu dışında, başkasının borcu için de taşınmazını ipotek ettirmesi mümkündür. (MK 881)
d-Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) sözkonusu ise paydaş kendi payını rehnedebilecektir. Burada önemli ve yeni getirilen bir hüküm bulunmaktadır. MK 857/2 uyarınca bir veya birkaç pay üzerinde bir kere rehin kurulduktan sonra o taşınmazın üzerinde paydaşların rehin kurması yasaklanmıştır. Bu suretle böyle bir rehnin paraya çevrilmesinde karşılaşılacak zorluklar önlenmek istenmiştir.
e-Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) tâbi taşınmazlarda ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir. Elbirliği (iştirak) çözülmeden, bir paydaşın payı ipotek edilemez ve eğer daha önce paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa (ki bu tasarruf da oy birliği kararı ile yapılabilir), paydaşlar malın tamamını benzer haklar ile kayıtlayamazlar (MK 857/3)
f-Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi mümkünse de bunun bazı şartları bulunmaktadır. Eğer taşınmazların hepsi aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait ise alacağın tamamı için bu taşınmaz üzerine ipotek koyulabilir (MK 855/1). Eğer taşınmazlar farklı maliklerin ise o zaman da alacağın belirli bir miktarına güvence oluşturacak şekilde oranlarının belirtilmesi gerekir. Eğer bu konuda tarafların bir anlaşması yoksa tapu idaresi bunu re’sen yapacaktır. (MK 855/3)
Güvence altına alınacak alacak ile ilgili de şu hususlar önemlidir:
a-Bu alacağın mutlaka para alacağı olması aranmaz. Bunun dışında bir yapma ya da yapmama edimi, para dışında bir verme edimi de ipotek ile güvence altına alınabilir.
b-Mevcut veya henüz doğmamış ancak doğması kesin veya olası bulunan bir alacak olabilir. Ancak; ileride doğması muhtemel ipoteğin tahmini (azami) miktarının , tapuda “İpotek Miktarı Sütununa” yazılması gerekmektedir.
c-İpotek ile güvence altına alınmış bir alacağın bir diğer kişiye alacağın temliki yoluyla devredilmesi mümkündür. Bu durumda ipotek de alacağı takip edecektir.
A-İPOTEĞİN TÜRLERİ NELERDİR?
İpoteğin türleri, ipoteğin lehine kurulduğu alacağa göre belirlenir. Burada önemli olan alacağın mevcut olup olmamasıdır. Eğer mevcut bir alacağı güvence altına almak için bir ipotek kuruluyorsa “Ana Para İpoteği”; ilerde doğacak ya da doğması muhtemel bir alacak için bir ipotek kuruluyorsa “ Üst Sınır İpoteği” söz konusudur. (MK 851)
B-İPOTEK NASIL KURULUR?
Bir taşınmazın üzerinde ipotek hakkının kurulması için, öncelikle alacaklı ile taşınmaz maliki arasında, malikin taşınmazını muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren bir sözleşmeye gerek vardır. Bu sözleşmenin tapu sicil müdürü huzurunda yani, resmi senet şeklinde düzenlenmesi şarttır. Bu bir “geçerlilik şartıdır.” Ancak konut yapanlara ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile (OYAK dahil) konuları ile ilgili olarak açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır. İpoteğin, noterde tesis edilmesi mümkün değildir.
Tescil için taşınmaz malikinin tescil istemi (rıza) ve geçerli bir hukuki sebebin varlığı aranır. Hukuki sebep burada, bir rehin sözleşmesi, mahkeme kararı, kanun hükmü ya da bir ölüme bağlı tasarruf olabilir. İpotek, alacağı güvence altına aldığı için ayrıca bağımsız bir temel ilişkisinin yani geçerli bir alacağın bulunması gerekmektedir. Bunun sonucu, geçersiz bir alacak için kurulacak ipoteğin de geçersiz olmasıdır.
Resmi senette, ipoteğin unsurları olarak, süre, rehin miktarı, derecesi, sırası, alacaklının adı ve soyadı, baba adı, tüzel kişinin unvanı, faiz oranı yer almalıdır. Faiz oranı için faizsiz, süresiz ya da fekki bildirilinceye kadar şeklinde bir belirtme yapılması zorunludur.
C-İPOTEKTE DERECE/SIRA SİSTEMİ NASIL İŞLEMEKTEDİR?
İpoteğin kurulmasında iki yol izlenebilir. Biri “Sabit Dereceler Sistemi” diğeri ise “İlerleme Sistemi”dir. İlerleme Sisteminde, ipotekler kuruldukları kronolojik sıraya göre güvence oluşturdukları halde, Sabit Dereceler Sisteminde, ipotek içinde bulunduğu derece itibari ile güvence sağlayacaktır. Hukukumuz, “Sabit Dereceler Sistemi”ni benimsemiştir.
Her ne kadar hukukumuz İlerleme Sistemini kabul etmemiş olsa da bu sisteme de değinmenin karşılaştırma açısından yararlı sonuçları olacaktır. İlerleme Sisteminde, bir taşınmaz üzerindeki birden fazla ipotek arasındaki sıra, kuruluş tarihlerine göre belirlenir. Daha önce koyulan ipotek, daha yeni olandan önce gelir. Böylece, taşınmaz paraya çevrildiğinde, elde edilen bedel önceki tarihli rehnin güvence altına aldığı alacağa ayrılır. Artan olur ise, sonraki tarihli rehnin güvence altına aldığı alacağın ödenmesine geçilir.
Bu sistemin bizde uygulanan sistemden ayrılan en büyük farklılıklarından biri de, eski tarihli bir ipoteğin herhangi bir sebeple sona ermesi, alt sıradaki rehnin otomatik olarak sona eren rehnin yerine ilerlemesini sağlamasıdır. Bu nedenle ipotek için bir sırayı saklı tutma ve alt sırada taşınmaz rehni kurma olanaksızdır. Roma ve Fransiz hukukları bu sistemi benimsemiştir.
Sabit Dereceler Sistemine göre, taşınmaz, farazi olarak “Derece” adı verilen değer parçalarına bölünmektedir. Dereceler 1,2,3,4,...vb. şeklinde bir sıralamaya konulur. İpoteğin, bu derecelerden hangisinin üzerinde kurulacağı tarafların iradesi ile belirlenir. Her bir derece bağımsız olarak her bir alacak için güvence sağlar. Kaçıncı dereceye kadar rehin tesis edilebileceği hususunda bir sınırlama yapılmamıştır. MK md 870/2’de ön sıradaki rehin derecelerinin farazi değer miktarının belirtilmesi geçerlilik şartı ile taşınmaz malikinin bir dereceyi boş tutup sonraki bir derecede rehin kurmasına olanak verilmiştir.
Eğer bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulursa bunlar arasındaki öncelik ilişkisi “ipotekte sıra” adını alacaktır. Aynı derecede birden fazla ipotek halinde, alacakların oranlarına göre ödeme yapılır. Uygulamada birinci derece birinci sıra, birinci derece ikinci sıra, birinci derece üçüncü sıra şeklinde ipotek tesisine rastlanılmaktadır. Bunların her biri ayrı bir derece gibi işlem görür.
MK 871. maddede her taşınmaz rehninin sabit bir derecesi olduğu önceki sıradaki derece içindeki rehin ve rehinlerin sona ermesi, bu derecenin kısmen veya tamamen boşalması halinde sonraki sıradaki taşınmaz rehinlerinin bu önceki sıraya ilerleyemeyeceği ve malikin boşalan rehin derecelerine yeniden taşınmaz rehni tesis edebileceği düzenlenmiştir.
Bu kural yani her taşınmaz rehninin sabit olacağı kuralı emredici nitelikte sayılmamıştır. Boşalan dereceye ilerleme hakkı veren sözleşmeler yapılabilir. Ancak bu sözleşmeler resmi şekle tabi tutulmuştur ve bu bir geçerlilik şartıdır. Ancak tapu kütüğüne şerhi bir geçerlilik şartı olarak öngörülmemiştir.
Peki acaba rehnin paraya çevrilmesinde ön sırada yer alan bir rehnin derecesinin boş olması halinde nasıl bir işlem yapılması gerekmektedir? Medeni Kanunumuzun 872. maddesi bu konuyu düzenlemiştir. Buna göre ön sıradaki bir rehnin derecesi boş tutulmuş veya sonradan boşaldığı halde malik bu dereceye yeniden rehin tesis ettirmemiş ise veya ön sıradaki rehinlerin değeri, o derecenin farazi değerinden daha az ise, bu boş dereceler veya derece içi boşluklar dikkate alınmaksızın satış parası arka sıradaki rehinli alacaklılar arasında yine bunların birbirine öncelik sırası dikkate alınarak paylaştırılacaktır. Bunun anlamı arka sıradaki rehinlerin bu boş dereceye kendiliğinden ilerlemesi olup, taşınmaz rehnindeki sabit derece ilkesine bir istisna oluşturmasıdır.
Örneğin, birinci derecenin farazi değeri 200 milyon, ikinci derecenin 150 milyon, üçüncü derecenin 50 milyon, birinci derece tamamen boş, ikinci derecedeki rehinli alacak miktarı sadece 125 milyon, ve taşınmazın satış bedeli 150 milyon lira ise, boş birinci derece dikkate alınmayacağından bu satış parasının 125 milyonu ikinci derecedeki rehinli alacaklının, 25 milyonu da üçüncü derecedeki rehinli alacaklının olacaktır. Eğer bu olayda malik birinci derece içine 200 milyon liralık rehin tesis ettirmiş olsa idi, ikinci ve üçüncü derecedeki rehinli alacaklılar satış parasından hiç bir pay alamayacaklardır.
Aynı sıradaki rehin derecesi içinde birden fazla taşınmaz rehni varsa, bunlar arasında bir öncelik sırası yoktur ve kendi rehin derecelerine kalan satış parası meblağı, bu alacakların alacağının tamamını karşılamaz ise, bu derece içindeki rehinli alacaklılar arasında satış parası orantılı olarak paylaşılacaktır.
Örneğin, bir taşınmaz üzerinde üç rehin derecesi olduğu, bunlardan birinci derecede (A) lehine 100, (B) lehine 150 milyon liralık, ikinci derecede (C) lehine 150, (D) lehine 300 milyon liralık, üçüncü derecede ise (E) lehine 200 milyon liralık taşınmaz rehni olduğu, taşınmazın icra masrafları çıktıktan sonra satış bedelinin 500 milyon lira olduğu farz edilirse; birinci derecede olan (A) ve (B) toplam 250 milyon liralık alacaklarının tamamını tahsil edecekler, buna karşılık geriye kalan 250 milyon lira, ikinci derecedeki (C) ve (D)’nin toplam 450 milyon liralık alacağını karşılamadığından (C) ve (D), geriye kalan 250 milyon lirayı aralarında alacakları ile orantılı olarak paylaşacaklar ve üçüncü derecedeki (E) satış bedelinden hiç bir pay alamayacaktır.
C için 450 milyonun karşılığı 250 milyon ise
150 milyonun karşılığı ne olur? (X)
X=150x250:450= 83.33
aynı şekilde D için 300x250:450= 166.66
Önceden tesis edilmiş ipotekteki borç miktarının arttırılması veya azaltılması mümkündür. Tescil edildikten sonra, alt derecedeki tescil edilmiş alacaklıların onayı olmaksızın bu değer arttırılamaz. Çünkü yapılacak arttırma, alt derecede bulunan rehinli alacaklıların güvencesini ortadan kaldırabilecektir. İpoteğin arttırılması yani ilave ipotek yapılması esas sözleşmenin değişikliği mahiyetinde sayılacağından resmi senet düzenlenmesi gerekir. Resmi senede istinaden ipoteğin düşünceler sütununda ilave şeklinde belirtme yapılır.
Azaltma ise sadece alacaklının yazılı istemine istinaden yapılır ve maktu terkin harcı yatırılır. Tesis edilmiş ipoteklerde mevcut ipotek derecelerinin sonradan değiştirilmesi ve indirilip, yükseltilmesi mümkündür. Birinci derece bulunan ipotek daha sonraki bir dereceye indirilebilir. Üçüncü derecede bulunan ipotek ikinci veya birinci dereceye yükseltilebilir. Derece değişikliği de ipoteğin asli unsurlarından olduğundan resmi senet düzenlenmesi gerekmektedir.
D-İPOTEĞİN ALACAKLIYA SAĞLADIĞI GÜVENCENİN KAPSAMI NEDİR?
Medeni Kanun’un 875. maddesi, taşınmaz rehnine konu olan taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi suretiyle satılması halinde tapuda gösterilen ana alacak miktarı yanında bunun fer’ilerini oluşturan alacak faizleri ile takip ve dava giderlerini güvence kapsamı içine almaktadır. Gecikme (temerrüt) faizinin rehnin kapsamı içinde sayılması için tapuda gösterilmesi gerekmez. Ancak kanuni gecikme faizinin üzerinde bir gecikme faizi kararlaştırılmış ise , bunun güvenceli olabilmesi, tapuda gösterilmesine bağlı olacaktır. Aynı şekilde kanuni faiz oranı üzerinde kararlaştırılan akdi faiz oranı üzerinde kararlaştırılan akdi fazi oranlarının da tapu kütüğünde yazılması gerekecektir.
Gerek akdi faiz olsun, gerekse gecikme faizi olsun, sadece bu hükmünde belirtilen ölçüde güvencelidir. Bütün akdi ve gecikme faizleri değil sadece rehnin paraya çevrilmesi istendiği veya iflasın açıldığı anda muaccel olmuş son üç yılın faizleri ile bu andan itibaren rehnin paraya çevrilmesine kadar muaccel olacak alacak faizleri güvenceli alacak olarak kabul olunmaktadır.
Yukarıda belirtilen faizlerin güvenceli sayılması kuralı, üst sınır ipoteğinde, tapuda yazılan ipoteği ile sınırlıdır. Üst sınırı aşan faiz miktarları adi alacak sayılacaktır. Anapara ipoteğinde ise, böyle bir sınır olmadığından rehnin, tapuda yazılı ana alacak miktarının yanısıra bu hükmün içerdiği alacak faizlerinin de güvencesi sayılacaktır.
E-YENİ MEDENİ KANUNDA İPOTEK İLE İLGİLİ GETİRİLEN DEĞİŞİKLİK VE YENİLİKLER
Yeni medeni kanunumuzda ipotek ile ilgili olarak getirilen değişiklerin büyük çoğunluğu aslında aile hukukuna dair getirilen değişikliklerin bir yansımasıdır. En önemli değişiklik ise yabancı para ipoteğine ilişkin düzenlemelerdir.
Öncelikle aile hukukundan doğan değişikliklere göz atalım. Bunlar:
a-Aile Konutunun İpotek Edilmesi: Aile konutu eşlerden birine ait değil ise, malikin konut üzerinde ipotek tesisi, diğer eşin iznine bağlıdır. Diğer eş, taşınmazın aile konutu olduğunun şerh edilmesini isteyebilir.
b-Kanuni mal rejiminde, karı kocadan biri, müştereken malik oldukları bir taşınmazdaki hissesini ipotek etmek isterse, diğer eşin izni gereklidir.
Bunun dışında yukarıda detaylı olarak bahsedildiği üzere müşterek mülkiyette, paydaşlardan biri hissesini ipotek ederse; artık taşınmazın tamamı rehnedilemez tüm malikler dilerlerse kendi hisselerini rehnedebilirler. Bu da 857. maddeye eklenen bir maddedir.
En önemli değişiklik ise Yabancı Para İpoteğine ilişkin MK 851/2 hükmündeki değişikliktir. Önceden sadece “vadesi beş yıl ve daha fazla olan dış kaynaklı krediler içiné yabancı para üzerinden rehin hakkı tesisi kabul edilmişti. Yeni kanunda ise bu kapsam genişletilmiştir : “Yurt içinde veya dışında faaliyette buluna kredi kuruluşlarınca, yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir.”
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Eşya Hukuku Yazıları 2: İpoteğin Hukuki Mahiyeti Ve Yeni Medeni Kanundaki Düzenlenişi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av. Sinem Pelin Civelek'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Eşya Hukuku Yazıları 2: İpoteğin Hukuki Mahiyeti Ve Yeni Medeni Kanundaki Düzenlenişi
